房屋維修施工項(xiàng)目管理

房屋維修施工項(xiàng)目管理一、房屋維修施工項(xiàng)目管理概述房屋維修工程施工項(xiàng)目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動(dòng)為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動(dòng)產(chǎn)，是固定不變的實(shí)體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項(xiàng)目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項(xiàng)目的管理工作。1.維修施工項(xiàng)目管理概念房屋維修施工項(xiàng)目管理，就是對(duì)完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程交工驗(yàn)收的全部過程。這個(gè)過程包括：簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗(yàn)等。房屋維修施工項(xiàng)目管理是針對(duì)房屋維修工程施工所進(jìn)行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項(xiàng)目的特點(diǎn)，決定了房屋維修施工項(xiàng)目管理是一項(xiàng)綜合的、復(fù)雜的施工生產(chǎn)管理活動(dòng)。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動(dòng)的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分；另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項(xiàng)目管理可分為甲方的項(xiàng)目管理和乙方的項(xiàng)目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。2.維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財(cái)力，不斷更新維修技術(shù)，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利；在維修施工中，運(yùn)用科學(xué)管理的方法與職能，對(duì)維修工程計(jì)劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財(cái)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對(duì)維修工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行合理、有效的控制。3.維修施工項(xiàng)目管理的基本內(nèi)客房屋維修施工項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點(diǎn)和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實(shí)質(zhì)應(yīng)是對(duì)施工生產(chǎn)進(jìn)行合理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財(cái)力用得是否得當(dāng)，機(jī)械設(shè)備和勞動(dòng)力搭配得是否合適，施工方案是否先進(jìn)可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學(xué)的安排、精密的計(jì)算和合理的組織管理，這些課題就構(gòu)成了施工項(xiàng)目管理的全部內(nèi)容。房屋維修施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容一般包括：(1)落實(shí)維修任務(wù)，簽訂承包合同。(2)在工程開工前，解決住戶臨時(shí)遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設(shè)備安置進(jìn)場，確定施工方案等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對(duì)施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。(4)加強(qiáng)對(duì)維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。(5)做好參與項(xiàng)目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項(xiàng)目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計(jì)劃、技術(shù)、質(zhì)量、材料、機(jī)械、成本等管理內(nèi)容。施工項(xiàng)目管理是綜合性的管理，它正是要運(yùn)用這些專業(yè)管理方法對(duì)維修工程實(shí)施全過程的管理。二、房屋維修施工準(zhǔn)備工作1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)施工準(zhǔn)備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項(xiàng)綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設(shè)計(jì)(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點(diǎn)、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件；從技術(shù)、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對(duì)充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。實(shí)踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項(xiàng)維修工程就能夠順利完成；反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時(shí)間，浪費(fèi)力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補(bǔ)做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：(1)對(duì)維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、電機(jī)以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場；(2)維修工程設(shè)計(jì)圖紙齊全；(3)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工方案獲得批準(zhǔn)；(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工；(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照；(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源；(7)落實(shí)資金和勞動(dòng)力計(jì)劃。3.維修工程施工組織設(shè)計(jì)施工組織設(shè)計(jì)是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設(shè)計(jì)，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。(1)施工組織設(shè)計(jì)的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計(jì)任務(wù)主要包括以下幾個(gè)方面：①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用；②采用技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方法和技術(shù)組織措施；③選定最有效的施工機(jī)具和勞動(dòng)組織；海格LED樓道聲控?zé)?W可取代白熾燈30W,不用燈座和開關(guān)，節(jié)能率93%，質(zhì)保2年。省電省安裝，住建部推薦產(chǎn)品。LED車庫燈，雷達(dá)感應(yīng)，雙亮，18W變3W；節(jié)能率90%以上，質(zhì)保3年，半年收回成本。高大上，更省電！車庫專用！免費(fèi)送樣測試，咨詢電話Q:2360020197來電索取更多資料④周密計(jì)算和安排人力、物力，保證均衡施工；⑤制定正確的工程進(jìn)度計(jì)劃，找出施工過程中的關(guān)鍵問題；⑥對(duì)施工現(xiàn)場的平面和空間進(jìn)行合理布置與管理等。(2)施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術(shù)要求的差異，分別編制施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設(shè)計(jì)或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面：①工程概況。包括工程地點(diǎn)、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設(shè)備及用戶搬遷時(shí)間等。②單位工程進(jìn)度計(jì)劃。③施工任務(wù)的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設(shè)計(jì)單位的三方協(xié)作關(guān)系。④勞動(dòng)力組織及需要量計(jì)劃。⑤主要材料、預(yù)制品、施工機(jī)具需要量及舊料代用計(jì)劃。⑥生產(chǎn)、生活臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃。⑦施工用水、用電、燃料的供應(yīng)辦法。⑧施工現(xiàn)場總平面圖，包括：標(biāo)明應(yīng)清理的現(xiàn)場障礙物、給定定位坐標(biāo)、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設(shè)、消防設(shè)備位置、現(xiàn)場材料的存放位置和道路設(shè)置。⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施。⑩各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。三、施工階段管理工作1.施工調(diào)度工作由于維修工程施工的可變因素多，以及計(jì)劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會(huì)出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，在整個(gè)施工過程中不斷求得勞動(dòng)力、材料、機(jī)械與施工任務(wù)和進(jìn)度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。施工調(diào)度工作，是及時(shí)平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務(wù)為：(1)經(jīng)常檢查、督促施工計(jì)劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)行。(2)組織好材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動(dòng)防護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預(yù)報(bào)，做好雨季施工工作。2.施工現(xiàn)場管理(1)施工現(xiàn)場經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場管理是以施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進(jìn)行的各種管理活動(dòng)?，F(xiàn)場管理要指派專人負(fù)責(zé)，并貫穿到整個(gè)工程的始終。維修工程施工現(xiàn)場管理工作的主要內(nèi)容有：①修建或利用各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施，安排好施工銜接及料具進(jìn)退場，節(jié)約施工用地；②按計(jì)劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運(yùn)渣土等；③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時(shí)，設(shè)立施工防護(hù)標(biāo)志，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系。(2)施工現(xiàn)場材料管理。維修施工材料現(xiàn)場管理是指一個(gè)工程對(duì)象、一個(gè)施工現(xiàn)場的材料供應(yīng)管理工作的全過程?，F(xiàn)場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點(diǎn)，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實(shí)現(xiàn)文明施工的重要標(biāo)志。維修施工現(xiàn)場材料管理的內(nèi)容主要有：①根據(jù)施工進(jìn)度和場地大小，有計(jì)劃地組織建筑材料分期分批進(jìn)場，以滿足工程連續(xù)施工的需要；②按施工材料需用計(jì)劃，實(shí)行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管；③加強(qiáng)現(xiàn)場平面管理，根據(jù)施工進(jìn)度變化及時(shí)調(diào)整材料堆放位置；④及時(shí)回收舊料、廢料，做好修舊利用；⑤維修工程竣工后，及時(shí)清理現(xiàn)場，將剩余材料進(jìn)行清點(diǎn)，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)。(3)施工現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理?，F(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理的目的就是要充分發(fā)揮機(jī)械的效率和機(jī)械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務(wù)。機(jī)械設(shè)備應(yīng)貫徹預(yù)防為主、維修并重的原則。設(shè)備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務(wù)是積極采用科學(xué)的管理方法，學(xué)習(xí)和采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。3.施工安全管理認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項(xiàng)重要措施。因此，要加強(qiáng)對(duì)安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。安全檢查機(jī)構(gòu)或人員必須認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對(duì)現(xiàn)場作業(yè)進(jìn)行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動(dòng)中施工人員受到嚴(yán)重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機(jī)械傷害等。此外，由于施工方法不當(dāng)，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會(huì)造成重大事故。為了預(yù)防這些事故的發(fā)生，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)經(jīng)常對(duì)施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)教育，包括進(jìn)入現(xiàn)場必須戴安全帽；高空、懸空作業(yè)，無安全設(shè)備的，必須系好安全帶；高空作業(yè)時(shí)，不準(zhǔn)往下亂拋材料、工具、垃圾等；各種電動(dòng)機(jī)械設(shè)備，必須有有效的接地和安全防護(hù)裝置才能開動(dòng)使用；各種機(jī)械設(shè)備，必須做到定機(jī)、定人；凡未經(jīng)短期訓(xùn)練的人員，嚴(yán)禁使用與玩弄機(jī)電設(shè)備；吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時(shí)吊臂旋轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)不準(zhǔn)有人停留和行走，警戒措施要做好。四、房屋維修工程驗(yàn)收竣工交驗(yàn)必須符合房屋竣工交驗(yàn)的條件和質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，才能通知有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收。合格簽證后才能交付使用。1.工程交驗(yàn)的具體條件(1)符合維修設(shè)計(jì)或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項(xiàng)工程內(nèi)容。(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風(fēng)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并具備使用功能。(3)各種施工技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全。①維修施工單位應(yīng)根據(jù)各地城市建設(shè)的檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對(duì)施工技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，裝訂成冊(cè)。一部分資料移交房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，一部分資料自留歸檔。②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應(yīng)以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對(duì)于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復(fù)核無誤，施工負(fù)責(zé)人簽字后方能歸檔。2.房屋維修工程驗(yàn)收的依據(jù)(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；(2)工程合同；(3)維修設(shè)計(jì)圖紙或維修方案說明；(4)工程變更通知書；(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要；(6)隱蔽工程驗(yàn)收記錄；(7)材料、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試等資料。3.維修工程質(zhì)量交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)(1)維修工程的分項(xiàng)、分部工程必須達(dá)到國家建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。(2)維修工程中的主要項(xiàng)目，如鋼筋強(qiáng)度、水泥標(biāo)號(hào)、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應(yīng)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的全部要求。(3)觀感質(zhì)量評(píng)定得分合格率不低于95％。4.一般大、中、翻修工程竣工交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)(1)必須達(dá)到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項(xiàng)維修內(nèi)容。(2)維修工程的施工文件和技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全，裝訂成冊(cè)。(3)所修的分部、分項(xiàng)工程必須達(dá)到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)