房地產企業(yè)開發(fā)成本控制探析

會計系論文房地產企業(yè)開發(fā)成本控制探析系部會計系專業(yè)會計學年級學號姓名指導教師2017年月2論文原創(chuàng)性聲明畢業(yè)論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交畢業(yè)論文，是本人在指導教師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經注明引用的內容外，本論文不包含任何其他人或集體已經發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本人完全意識到本聲明的法律結果由本人承擔。論文作者簽名：年月日

目錄引言 2一、房地產開發(fā)項目成本控制概述 3（一）房地產開發(fā)項目成本控制的概念 3（二）房地產開發(fā)項目成本控制的目標 3二、房地產開發(fā)項目施工階段成本控制存在的問題 4（一）成本控制意識薄弱 4（三）成本控制缺乏實踐性和戰(zhàn)略性 4三、加強房地產開發(fā)項目施工階段成本控制的對策 7（一）強化成本控制意識 7（二）建立健全成本控制體系 7（三）完善工程項目實施過程中成本控制 8結語 9參考文獻 10 摘要隨著我國經濟的快速發(fā)展和建筑數量的增加，建筑企業(yè)全面實施工程造價控制以節(jié)約成本。然而，如何有效地控制建設項目的成本，是企業(yè)和項目管理者必須面對的問題。在此背景下，本文探討了房地產企業(yè)的成本控制方法。本文首先介紹了房地產開發(fā)項目成本控制的概念和基本理論知識，然后分析了房地產項目成本控制建設階段存在的問題，并提出了相應的對策，以加強成本控制的建設階段。關鍵詞：房地產；施工階段；成本控制AbstractWiththerapiddevelopmentofChina'seconomyandtheincreasingnumberofbuildings,theconstructionenterprisesfullyimplementthecostcontroloftheprojectinordertosavethecost.However,howtoeffectivelyimplementthecostcontrolofconstructionprojectsisaproblemthatenterprisesandprojectmanagersmustface.Inthiscontext,thispaperdiscussesthecostcontrolmethodsofrealestateenterprises.Thispaperfirstexpoundstheconceptandbasictheoreticalknowledgeofcostcontrolinrealestatedevelopmentprojects,andthenanalyzestheproblemsexistinginthecostcontrolduringtheconstructionphaseoftherealestateproject,andputsforwardsomecountermeasuresforstrengtheningthecostcontrolintheconstructionstage.Keywords:Realestate;constructionstage;costcontrol房地產企業(yè)開發(fā)成本控制探析引言隨著全球經濟一體化進程的進一步加快，中國建筑企業(yè)的市場競爭也越來越激烈。在全球金融危機的沖擊下，國內外建筑企業(yè)將面臨各種風險和挑戰(zhàn)。建筑企業(yè)蓬勃發(fā)展的歷史源遠流長。只有優(yōu)質、短期、低成本的建筑產品，才能保證建筑企業(yè)最大限度地提高經濟效益，增強市場競爭力，才能在市場上立于不敗之地。在項目成本管理中，成本控制貫穿于項目招投標直至最后驗收階段?？刂坪晚椖咳谫Y直接關系到整個項目管理的重要組成部分。因此，工程造價控制越來越受到重視。如何有效地推進項目成本控制，是企業(yè)和項目管理者必須面對的問題。施工企業(yè)在施工成本控制的實踐中，我們首先需要澄清在中國的房地產開發(fā)項目的成本控制問題，研究工程項目成本控制是一種有效的方法，以及在實踐中的不斷應用和改進，從而實現真正的成本控制。本文介紹了施工企業(yè)項目成本控制的管理方法，充分認識到房地產開發(fā)項目成本控制的重要性，通過有效的成本控制，找到有效的成本控制措施，提高施工的整體經濟效益。

一、房地產開發(fā)項目成本控制概述（一）房地產開發(fā)項目成本控制的概念房地產開發(fā)項目的成本控制是指對房地產開發(fā)項目實施的全過程，成本有關的項目，正在進行定期監(jiān)測和項目領導和項目成本和項目成本的預測和動態(tài)分析實際成本跟蹤，如果發(fā)現錯誤，將實行一定的經濟技術與管理措施，來控制項目實際成本和計劃成本。（二）房地產開發(fā)項目成本控制的目標成本控制的目標必須是明確的科學，以確保有效的控制行為。沒有目標，失去控制，目標設定不科學，控制行為偏離正常軌道。成本控制的最終目標是降低成本。受控目標可以在控制、約束、指導和協調的控制下更具成本效益。它有終極目標和直接目標。最終目標是基礎，主要反映成本控制活動的初衷和目的。直接目標是成本控制的特定方向，是實現最終目標的必要條件。成本控制的最終目標是降低成本。任何組織的資源（人力、財力和資源）都是有限的，任何經濟活動都離不開經濟法的作用。然而，價值取向的作用是鼓勵人們以最低的成本追求更好的質量和數量，努力實現高于社會平均消費的經濟和社會效益。因此，要在滿足一定質量和功能的前提下，必須嚴格控制資源成本。價值規(guī)律和利益機制是成本控制的經濟基礎。二、房地產開發(fā)項目施工階段成本控制存在的問題成本不僅是影響企業(yè)利潤水平的一個因素，也是影響企業(yè)競爭力規(guī)模和生存發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獑栴}。（一）成本控制意識薄弱許多企業(yè)在實施前預先想的是先進行預算，但往往最終導致實施沒有預算。雖然很多項目都有專門的基金預算編制人員，很多時候工作不好，部門也不能很好地干預，所以很難做出具體的預測和計劃。很多時候，有些人不太重視合同。他們不清楚合同的合法性，無法解決合同簽訂時遇到的困難，最終延誤了項目的有序實施。因為沒有完美的合同，可能造成沒有獲取更好的利潤。全成本管理意識匱乏?，F階段，很多地產公司（特別是中小型地產公司）在開展成本管理工作之前，還未設立專職的成本管理部門，有些公司的成本管理工作由財務部門“兼職”，另外一些公司則將成本局限為“工程造價”，由概預算部門負責管理。因此，這些房地產企業(yè)從組織架構上難以支撐起公司的全成本管理。成本管理意識上也未脫離“工程造價”、“財務成本”的概念，更多的只是關注項目的事后成本核算，從而對導致項目成本發(fā)生的合約缺少事前控制的意識。（二）缺乏完善的成本控制體系。雖然建筑業(yè)是中國的支柱產業(yè)，大部分員工缺乏系統(tǒng)的培訓和管理。他們中的大多數仍然傾向于粗放。在制定企業(yè)管理制度時，往往粗枝大葉、流于形式，成本管理制度多數存在漏洞，體現在以下三個方面：（1）成本控制體系不到位，改善條件不明確。成本控制系統(tǒng)并沒有根據企業(yè)自身的特點，詳細地描述項目成本的計算方法和計算方法。這個制度不容易，有管理漏洞。2）工程造價控制體系的范圍很窄，不涉及成本控制的方方面面。例如，在項目的早期階段，忽視成本預測會導致項目投標價格的偏差。在控制階段，不能準確地計算進度的實時成本，無法預測項目控制后期的成本趨勢。3）成本控制制度只符合內部控制制度的程序，而不考慮控制系統(tǒng)的可行性。例如，項目經理是兼職成本經理，忽視了項目成本的專業(yè)管理。工程記錄中的故障和成本計劃的結果，無法正確分析項目進度中的實際成本和偏差。（三）成本控制缺乏實踐性和戰(zhàn)略性目標是偉大的，缺乏實踐。國內建筑公司雄心勃勃。他們都希望企業(yè)能迅速健康地發(fā)展。企業(yè)成本控制的管理程序一般是完善的。但大多數企業(yè)的成本控制策略都是以紙質文件或墻上的圖片作為高標準的口號，而不是謹慎使用監(jiān)督成本控制程序，在實踐中，沒有必要對成本管理方案進行審查和完善。成本控制戰(zhàn)略的制定，不僅要滿足企業(yè)管理內部控制制度的完善，而且要使成本控制戰(zhàn)略成為工程造價控制的實用指南。從成本控制的角度來看，經過幾十年的成本管理和實踐。但是仍有許多建筑企業(yè)在實際使用中，卻存在諸如前、中、后期等問題，如控制相互脫節(jié)等問題。在傳統(tǒng)的項目成本控制中，成本、進度和質量是以不同的方式進行管理的。將項目的估算成本與實際值進行比較。毫無疑問，這種方法適用于項目的重點，即最終的成本節(jié)約或超支。然而，實際的項目控制是對項目開發(fā)過程的控制。在項目的幾個月內，項目的內部和外部條件都在改變?？刂频哪康氖且ＷC按規(guī)定的方向發(fā)展，而在項目的進展過程中的成本預計值與實際值的比較結果，無法說明費用在該時刻的差異是由于進度的超前或落后而造成、還是由于成本的超支或節(jié)約而造成，不能給項目管理者提供決策的信息依據，以使項目進展得到有效的控制。本文以營口L小區(qū)2016年11月份結束的項目為例，系統(tǒng)的分析建筑公司成本控制的現狀。營口L小區(qū)所在位置地處營口新城核心區(qū)域，西連28.5公里的黃金海岸線，北側為蝴蝶泉路及生活配套的紅海購物中心，東側是家樂福購物心、紅運體育館、高檔餐飲、時尚購物及奧納影城娛樂商圈是未來新城區(qū)CBD核心區(qū)域，南臨母親河“紅海河”與風景名勝的月亮湖公園隔河相望。該項目總建筑面積44萬平方米，住宅建筑面積36萬平方米，住宅配套公建10萬平方米。容積率1.3，建筑密度27%，綠地率34%，居住戶數3500戶，居住人數10500人。近年來，我國房地產市場迅速發(fā)展，建筑業(yè)也隨之成為熱門行業(yè)。很多建筑企業(yè)初具規(guī)模，但是公司管理不到位，成本控制意識不強，責任劃分不清導致經濟利益受損。為深入了解營口L小區(qū)項目成本控制現狀，對營口L小區(qū)項目進行深入調查，調查發(fā)現，營口L小區(qū)沒有科學的管理體系，成本控制缺乏實踐性和戰(zhàn)略性，導致公司利益受損。例如：營口L小區(qū)在年初的小區(qū)外網建設中，投標預算成本為980,000.00元。而工程竣工后結算發(fā)現實際花費1,320,400.00元，超出預算340,400.00元。其中，除了材料成本費用、財務費用和預算差距不大,其他四項均有較大程度的超標,人工費用和機械費用超出較多，可能由于外在原因導致機械和人工效率低下，直接影響施工進度和效益。材料費用略有增加，采購方式，品牌選擇，購買時間等外在因數都將導致材料費用的增加。另外不可預見費用居高不下，辦公、招待、車輛、住宿、考察等各項費用沒有控制標準，最重要的是施工單位沒有項目成本管理控制成熟的體系。再如，材料費用實際采購價格較原計劃成本超出319,525.00元,客觀因數經濟環(huán)境變化,鋼材價格上漲。未提前采購，錯誤的估計了未來鋼材市場的價格，造成了成本增多?；炷翆嶋H使用數量高，導致費用增多?？赡芤鸬脑蚴鞘┕がF場管理不到位，雨季沒有做好防護裝備導致混凝土流失。機械費用實際花費比計劃成本超出209,767.00元。機械設備的利用率不高，需要重新調整現場所需要的設備，考慮現有設備是否過剩。做好機械設備的保養(yǎng)工作，制定合理的開工表，提高單個機械的使用時間，減少人工費用。人工花費比計劃成本超出690,000.00元。人工費用偏高，由于項目剛剛施工，制度流程和現場配合不理想，導致工作效率低，施工進度緩慢，沒有達到預期的工作量，這是今后工作的重點。財務費用和不可預見費用超出先前預計費用36,000.00元，和預算差距不大，成本控制定額屬于常規(guī)范圍內。從以上例子可以看出，營口L小區(qū)沒實現項目整體成本全控制，導致施工中實際進度與計劃相比有所不同，從而導致成本上升。從理論上看，建筑成本控制要貫穿于工程全過程，在實際建設中，如果發(fā)現問題，就要及時分析問題和解決問題。將建設成本控制在合理范圍內。從實際操作看，營口L小區(qū)沒有將可行性報告當做日常施工的一部分。如報告沒有錯誤，就應該嚴格按照報告要求進行，如果實際施工狀況和可行性報告差距教導，就應該對可行性報告提出意見和建議，進行有效的調整后按照計劃進行施工和建設。由此可知，現階段成本控制管理需要構建一個完整定額管理控制體系，要提前對項目進行戰(zhàn)略性和實踐性分析，確定項目的可行性及成本范圍。在現代化快速發(fā)展的社會，人們對建筑成本控制的要求也在不斷提升，員工需要不斷的學習所需的專業(yè)知識開展定額管理工作。目前看，我國定額管理體系還不完善，這樣很難保證預算的準確性，因此我們應該不斷完善，根據實際經驗加強有效的管理，進而實現工程預算符合時效性要求。

三、加強房地產開發(fā)項目施工階段成本控制的對策成本控制的方法很多。這是滿足質量、時間和成本控制目的的好方法。在分析成本控制的基礎上，提出了一種完善的房地產開發(fā)成本控制方法。強化成本控制意識員工的成本管理意識、綜合素質、集體意識、項目主人翁地位意識、工作態(tài)度和責任感、工人之間以及工人與領導之間的人際關系等，都是影響項目成本高低的主觀因素，因此應做好以下兩個方面：第一，將成本控制意識作為項目文化的一部分。消除認為成本無法再降低的錯誤思想，對項目全體員工進行培訓教育，要求項目各級管理人員及全體員工充分認識到項目成本降低的潛力是無究無盡的，人人應對成本管理和控制有足夠的重視。第二，在項目內部形成職工的民主和自主管理意識。在日常成本管理中，積極運用心理學、社會學、社會心理學、組織行為學的研究成果，努力在員工行為規(guī)范中引入一種內在約束與激勵機制。（二）建立健全成本控制體系項目成本控制是一個復雜而詳細的過程。項目的每個階段都不同于成本、成本形成、成本控制和糾正措施，這給項目的整體成本控制帶來了不確定性。為保證成本目標的實現，必須建立合理、科學的成本控制體系。1）形成健全的成本控制管理框架。結合企業(yè)實際情況，分析了施工環(huán)境、施工成本特點及各階段的發(fā)展趨勢，形成了完整的成本控制框架，并對各階段的成本控制進行了控制。2）建立一個高效的項目管理團隊。項目經理作為項目成本控制的核心，在項目成本控制中起著導向作用。專業(yè)部門和項目成員在分配專業(yè)任務時，還要承擔成本控制指標的工作。3）工程造價偏差分析系統(tǒng)的建立。分析計劃偏差和實際成本，調整成本計劃，根據月度成本指標和實際工作要求管理員工的評價和約束行為；比較項目進度計劃和成本計劃，實際成本和成本趨勢分析。4）完善建設項目成本控制分析與評價體系，制定成本計劃和施工過程成本控制方法。5）建立完善的成本控制制度，現代企業(yè)成本控制組織體系可以從總體結構上分為三個層次：第一個是成本控制決策系統(tǒng)。該系統(tǒng)負責決策成本控制和成本控制策略的總體目標。第二，成本控制管理體系。在總體目標和戰(zhàn)略目標的指導下，系統(tǒng)建立成本控制計劃，履行協調和監(jiān)督職能，是成本控制體系的中間層。第三、成本控制體系。另一方面，成本控制的責任是現代企業(yè)主要生產、銷售成本和成本控制的成本控制。具體的成本控制成本控制（包括內部有關部門和人員）控制，從實際情況來看，一系列政策措施，力爭達到或超過根據各部門的工作目標成本分解；另一方面，從生產工藝和成本控制，成本控制的內在特征，決策和相應的管理職能，保證上述目標分解完成。同時，完善的監(jiān)督機制也有助于控制房地產施工的成本。在日常工作中建立有效的監(jiān)督機制，同時，必須嚴格按照此要求遵守并執(zhí)行，落實相關規(guī)定。此外，房地產單位對工程費用結算應該加強審計工作，并和監(jiān)理部門制定施工進度表進行對比，有利于施工過程中及時監(jiān)督、改進問題，做好項目的監(jiān)督控制。在技術措施和合同措施方面要設立專職人員，技術措施矯正施工中的目標偏差，提出創(chuàng)新技術方案。合同是成本管理的基礎，要嚴格按照初期合同的起草、談判和簽訂、執(zhí)行期間的跟蹤檢查管理、合同結束時的驗收和保修的順序進行嚴格的執(zhí)行和管理，每個合同要分析透徹，不同合同之間是項目關聯的。（三）完善工程項目實施過程中成本控制在施工階段，可以從以下幾方面進行成本控制：（1）強化任務清單，將施工數據從單一管理水平限制到一級。特別是對于竣工驗收的各個組成部分，以及實際消耗的工資、實物消耗量進行材料檢查，確保單筆單材料的施工任務和單項材料的絕對準確，為成本控制提供可靠的數據。（2）任務清單、合格的建筑材料從單一的計費信息、核對建筑預算、計算成本差異、分析差異產生的原因，并采取有效的糾正措施。（3）責任成本會計是在月度成本核算的基礎上進行的。（4）定期檢查對外經濟合同的履行情況，為順利建設提供物質保障。（5）定期檢查各部門及負責人的成本控制狀況，檢查成本控制、權益落實情況。成本控制預警系統(tǒng)包括成本控制、監(jiān)測、診斷、校正和免疫功能等。通過對建筑施工企業(yè)預警系統(tǒng)的分析，詳細說明原因，提出財務危機管理措施，消除危機，并提出應對反饋和改進的建議，作為對未來的類似警示。這樣，企業(yè)就可以糾正一些偏差和錯誤，把它們轉化為企業(yè)管理活動的規(guī)范，從而避免錯誤的發(fā)生，提高企業(yè)的免疫力。建立一套完整的質量保證體系，進行全方位的質量控制，其中項目經理、企業(yè)、監(jiān)管單位以及質檢單位和設計單位等眾多單位共同控制。利用現代技術建立起完善的質量數據庫、遠程監(jiān)控系統(tǒng)以及應用探測系統(tǒng)。根據成本控制理論，實際成本應低于目標成本。然而，如果實際成本超過目標成本，這是一個合理的正常條件。根據掙值分析法，根據“三點法”的原理確定警度。完成項目的預算計劃預算和計劃完成工作預算費用BCWP比較，施工企業(yè)經理可以確定比例超過預算，超過預算的5%，這是正常的、合理的；如果5%和15%之間，加重了成本的施工階段，在危機的邊緣，如果忽視了，可能在危機的費用，應及時分析原因，采取相應的預防措施；如果在15%到30%的建設成本的一個潛在的危機，應采取適當的補救措施來防止危機的進一步惡化的成本。如果超過30%，這是一個嚴重的危機，需要停止，研究具體措施，以使企業(yè)擺脫成本控制危機。結語隨著建筑業(yè)競爭的加劇，它已成為影響建筑企業(yè)財務狀況的重要手段之一。目前，施工企業(yè)成本核算和降低施工成本的效果將成為今后施工企業(yè)的主要經營策略。本文主要探討如何提高工程造價控制水平，降低工程造價。此外，通過逐步完善管理體制，樹立了良好的成本控制觀念。對項目成本控制在企業(yè)管理中的中心地位的理解是一致的，從而使成本控制系統(tǒng)朝著標準化、合理化、國際化的方向發(fā)展。工程造價控制的重點是進一步規(guī)范和科學發(fā)展，遵守國際標準，提高投資效率，減少浪費，實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，增強企業(yè)競爭力，降低施工企業(yè)成本，尋找新的出路。

參考文獻[1]王越.“營改增”對房地產行業(yè)稅負的影響及應對措施[J/OL].現代營銷