務實的房地產(chǎn)項目投資分析報告

具體務實的房地產(chǎn)工程投資分析報告一、說明：1、依據(jù)規(guī)劃設計的要求及對市場的調(diào)查與分析，在該地塊興建。2、報告中有關(guān)本錢的明細換算科目根本參考淄博市市場行情及有關(guān)國家地方收費標準并結(jié)合實踐閱歷確定。工程面積參數(shù)表1-1工程總占地(m2)582023.9總建筑面積(m2)1202300沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設施面積(m2)地下停車場(m2)二、工程開發(fā)本錢費用的估算：本錢費，根底設施費，房地產(chǎn)各項稅費，治理、銷售以以下表：(一)土地費用備注2-2備注序號工程單價〔元/m2〕1土地使用權(quán)出讓金2征地費3拆遷安置補償費2250/m2(二)前期工程費估算表序號工程3-3金額〔萬元〕取費標準(元/m2)1規(guī)劃、設計、可研費33.001.1規(guī)劃費2.001.2設計費26.001.3可研費5.002察費3.502.1測繪費1.502.2勘探費2.003籌劃費合計〔三〕建安工程費4-4序號建安工程單方造價〔元/m2)總造價(萬元〕1沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫4水電設備5內(nèi)部裝修6合計〔四〕根底設施費4-5單方造價(元單方造價(元序號工程總造價(萬元)根底設施(含道路、綠化、室外管網(wǎng))130〔五〕開發(fā)期稅費估算表4-6序號 項目 金額(萬元)估算說明(元/m2)1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅5%2配套費803質(zhì)檢費34建筑治理費1.25衛(wèi)評費1.46環(huán)評費1.27墻改基金128綠化費0.19白蟻防治費2.310土地使用費411再就業(yè)基金1012教育專項基金1013編標費214招標費115規(guī)劃許可工本費0.516土地證工本費0.517施工許可證0.5合計〔六〕不行預見費4-7序號序號工程金額(萬元)說明1土地費2建安工程費(一)+(二)+(三)+(四)*33前期工程費%4根底設施費總計序號項目序號項目金額(萬元)估算說明(元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費物業(yè)治理基7金公用設施維8修基金9治理費合計4-8〔八〕投資與本錢費用估算匯總表4-9工程工程單方本錢(元/m2)金額(萬元)占總投資比例(%)土地費用前期費用建安費用根底設施費開發(fā)間稅費不行預見費治理銷售費財務費合計三、投資打算與資金籌措：的局部。本案開發(fā)商自有資金****萬元作為啟動資金，需貸款****萬元，總投資****萬元，將工程投資5-10。投資打算與資金籌措4-10序號工程合計(萬元)前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預售資金再投入四、工程銷收入的測算本工程以**市同類****市房地1-3層商鋪連賣，其中1-2****元/m2,三層建議售價****元/m2均價****元/m2〕。地下停車場，建議售價*萬元/車位。4-11建議單位平均售建議單位平均售工程面積(m2)價〔元/m2)銷售收入〔萬元〕沿街商鋪住宅停車場個車位合計標，所以在營銷時必需賜予足夠的重視。五、工程投資收益分析：資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下：〔一〕銷售稅金及附加估算4-12序號類別計算依據(jù)金額〔萬元〕1營業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費附加營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易治理稅銷售總收入*0.5%合計〔二〕土地增值稅計算表4-13序號1工程銷售收入計算依據(jù)金額(萬元)2扣除工程金額42.1開發(fā)費用2.2開發(fā)本錢2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)本錢*20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額X30%〔三〕損益表4-14序號工程計算金額(萬元)1銷售收入2總本錢費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額(1)－(2)－(3)－(4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(5)－(6)8公積金(7)*10%9可安排利潤(7)－(8)〔四〕全部投資的投資利潤率＝利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率＝利潤總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析：確定因素較多，本案主要從本錢、收入、單價等幾個因素的分析，詳見下表：〔一〕盈虧平衡分析4-15序平衡點銷售經(jīng)營安全序平衡點銷售經(jīng)營安全號工程面積本錢收入面積率(%)沿街商業(yè)建1筑2住宅3地下停車場4-16安全率安全率>30%25~30%15~25%10~15%<10%安全狀安全安全狀安全較安全有危急較危急危急態(tài)說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財務上看本錢高于收入，但為近鄰的***節(jié)約了**元/㎡的人防配套費，并產(chǎn)生了肯定的社會效益?！踩惩顿Y利潤率敏感性分析表4-17工程變幅敏感度工程變幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額單價變動單價變動**%目標利潤率投資變動投資變動因素變化率-10% -5% 0 5% 10%5%時，投資利潤率增長*%，即****X*%=**5%是，投資利潤率提高*%，即****X*%=**萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本工程實施過程中，掌握本錢和制定適宜的價格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報還是格外可觀的。特別是投資前景中、長期看好，但必需留意近期可能的風險，