資產(chǎn)評(píng)估總復(fù)習(xí)資料課件

1.1

資產(chǎn)評(píng)估及其發(fā)展1.1.2

資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的現(xiàn)狀資產(chǎn)評(píng)估的主體公司化資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的多元化資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的多層次化評(píng)估技術(shù)規(guī)程和評(píng)估職業(yè)道德規(guī)范化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的趨勢(shì)向評(píng)估領(lǐng)域多元化、細(xì)化、專業(yè)化和評(píng)估理念、認(rèn)識(shí)與規(guī)范趨于統(tǒng)一兩個(gè)方面進(jìn)一步發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估的功能基本功能輔助功能市場(chǎng)性公正性專業(yè)性咨詢性1.2

資產(chǎn)評(píng)估的種類、功能、特性和作用資產(chǎn)評(píng)估的種類：評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢完整性資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估的特性資產(chǎn)評(píng)估的作用咨詢管理鑒證國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)與資產(chǎn)評(píng)估稅制改革與資產(chǎn)評(píng)估金融資產(chǎn)安全與資產(chǎn)評(píng)估會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估1.3

資產(chǎn)評(píng)估與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1.4

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估基本涵義籠統(tǒng)地講，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的一個(gè)特定領(lǐng)域，是專門為企業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)信息披露服務(wù)的一類專項(xiàng)評(píng)估活動(dòng)?；緲I(yè)務(wù)涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具、股份支付等多項(xiàng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)。評(píng)估特點(diǎn)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估需要滿足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)的要求需要滿足會(huì)計(jì)核算的規(guī)則及要求應(yīng)該參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)計(jì)量方法的規(guī)定以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估需要與審計(jì)準(zhǔn)則相銜接本章小結(jié)資產(chǎn)評(píng)估的定義；稅基評(píng)估；以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估；評(píng)估咨詢。提要第2章 資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)本章要點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估研究對(duì)象是資產(chǎn)交換價(jià)值評(píng)估價(jià)值多樣性的原因資產(chǎn)評(píng)估適用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則本章難點(diǎn)價(jià)值與價(jià)格資產(chǎn)價(jià)值與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值2.1

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值論和價(jià)值觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值理論和價(jià)值觀勞動(dòng)價(jià)值論生產(chǎn)成本觀邊際效用價(jià)值論預(yù)期效用觀生產(chǎn)費(fèi)用論生產(chǎn)成本觀供求均衡價(jià)值論供求平衡價(jià)值觀勞動(dòng)價(jià)值論:商品的價(jià)值是由勞動(dòng)創(chuàng)造的，一切商品的價(jià)值由耗費(fèi)在該商品上的無差別人類勞動(dòng)所決定，并隨社會(huì)生產(chǎn)率的變化而變化，主張勞動(dòng)是價(jià)值的唯一源泉，價(jià)值是商品交換的基礎(chǔ)。生產(chǎn)成本觀:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是由凝結(jié)在資產(chǎn)中的社會(huì)必要生產(chǎn)成本(時(shí)間)決定的。邊際效用價(jià)值論:價(jià)值是由物品的稀缺性與效用決定的。稀缺性與效用的結(jié)合是價(jià)值形成的基礎(chǔ)。預(yù)期效用觀:對(duì)投資而言，占有資產(chǎn)的根本目的就是實(shí)現(xiàn)收益，并盡可能最大化收益。生產(chǎn)費(fèi)用論:商品的價(jià)值是由勞動(dòng)、資本和土地三種生產(chǎn)要素在生產(chǎn)經(jīng)營過程中有機(jī)結(jié)合、共同創(chuàng)造的。生產(chǎn)成本觀:人們還從投入的角度衡量資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。均衡價(jià)值論:由馬歇爾為代表的新古典主義在先前理論的基礎(chǔ)上，將效用價(jià)值論和生產(chǎn)費(fèi)用論結(jié)合起來，用供求力量解釋價(jià)值和價(jià)格。供求平衡價(jià)值觀:強(qiáng)調(diào)“價(jià)值”是由“供求關(guān)系”決定的。價(jià)值是需求的函數(shù)，供給大于需求時(shí)價(jià)值就小，供給小于需求時(shí)價(jià)值就大。2.1

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值論和價(jià)值觀資產(chǎn)評(píng)估研究對(duì)象就其本質(zhì)，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的研究對(duì)象是資產(chǎn)的交換價(jià)值，以及由此衍生出來的資產(chǎn)交換價(jià)值決定、交換價(jià)值表現(xiàn)形式、衡量資產(chǎn)交換價(jià)值的手段和資產(chǎn)交換價(jià)值的表達(dá)。資產(chǎn)的價(jià)值賬面價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值投入價(jià)值產(chǎn)出價(jià)值內(nèi)在價(jià)值相當(dāng)于資產(chǎn)的未來預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。歷史成本，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上反映的價(jià)值。資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值或經(jīng)濟(jì)價(jià)值的市場(chǎng)貨幣表現(xiàn)。形成資產(chǎn)的各種生產(chǎn)要素的耗費(fèi)累加值。以資產(chǎn)的變現(xiàn)值、預(yù)期收益折現(xiàn)值等形式表現(xiàn)的價(jià)值。2.4

資產(chǎn)評(píng)估適用的一般經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則預(yù)期收益原則:以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)最基本的決定因素。資產(chǎn)價(jià)值的高低取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量。供求原則:供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。貢獻(xiàn)原則:主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的評(píng)估，要求要素資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該要素資產(chǎn)對(duì)整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失來決定。替代原則:在資產(chǎn)評(píng)估中存在著評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法等的合理替代問題，正確運(yùn)用替代原則是公正進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的重要保證。評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則:在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，即要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。本章小結(jié)知識(shí)點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是一個(gè)價(jià)格(范疇)，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的研究對(duì)象是資產(chǎn)價(jià)格決定和量化問題。勞動(dòng)價(jià)值論、邊際效用價(jià)值論、生產(chǎn)費(fèi)用論和供求均衡價(jià)值論等理論觀點(diǎn)從不同的角度解釋價(jià)格決定問題。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指人們按某種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果及表現(xiàn)形式的價(jià)值屬性的抽象和歸類。資產(chǎn)評(píng)估主體定義3.1

資產(chǎn)評(píng)估主體與客體指資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的承擔(dān)者，具體包括資產(chǎn)評(píng)估工作的

從業(yè)人員及由評(píng)估人員組

成的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分類企業(yè)組織形式角度合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有限責(zé)任制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由發(fā)起人共同出資設(shè)立、共同經(jīng)營，對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任由發(fā)起人共同出資設(shè)立，以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。二者是我國的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)主體3.1

資產(chǎn)評(píng)估主體與客體行業(yè)自律管理1993年12月10日，我國成立了資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，是一個(gè)自我教育、自我約束、自我管理的全國性資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織。我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的管理政府管理對(duì)資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)的管理對(duì)資產(chǎn)評(píng)估法制的管理2005年財(cái)政部第22號(hào)令《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批管理辦法》規(guī)定，財(cái)政部為全國資產(chǎn)評(píng)估主管部門。3.1

資產(chǎn)評(píng)估主體與客體資產(chǎn)評(píng)估客體分類資產(chǎn)存在形態(tài)有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)構(gòu)成和獲利能力單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)會(huì)計(jì)制度及其資產(chǎn)的流動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)3.2

資產(chǎn)評(píng)估目的與假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估一般目的資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估特定目的國有資產(chǎn)管理法規(guī)規(guī)定的需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為公司法、證券法等法規(guī)規(guī)定的需要或可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的投資、融資及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為其他法律、法規(guī)規(guī)定的需要或可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的涉及財(cái)產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)賠償?shù)鹊陌讣⑹马?xiàng)等3.3

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型及其基礎(chǔ)市場(chǎng)價(jià)值指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上正常使用（最佳使用或最優(yōu)可使用條件下）所能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型根據(jù)評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，及資產(chǎn)的使用狀態(tài)劃分為：非市場(chǎng)價(jià)值在用價(jià)值投資價(jià)值持續(xù)經(jīng)營價(jià)值殘余價(jià)值清算價(jià)值特殊價(jià)值合并價(jià)值適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，也適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)泛指所有不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的其他價(jià)值定義的統(tǒng)稱。4.1

資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法概述資產(chǎn)評(píng)估途徑內(nèi)涵概括地講，資產(chǎn)評(píng)估途徑是判斷資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的集合。市場(chǎng)途徑收益途徑成本途徑4.2

市場(chǎng)途徑基本含義基本前提利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中市場(chǎng)途徑亦被稱為市場(chǎng)法?；钴S的公開市場(chǎng)；

公開市場(chǎng)上要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)4.2

市場(chǎng)途徑具體方法市場(chǎng)途徑直接比較法間接比較法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（物價(jià)指數(shù)法）成新率價(jià)格調(diào)整法市場(chǎng)售價(jià)類比法價(jià)值比率法成本市價(jià)法市盈率乘數(shù)法基本表達(dá)式：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×...×修正系數(shù)n評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2…±基本特征差額n直接比較法：利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征直接進(jìn)行比較得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法?，F(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估對(duì)象與參照物基本相同市價(jià)折扣法存在交易條件差異時(shí)－清算假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率）例子：評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)評(píng)股師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率為40%，請(qǐng)?jiān)u估擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。{6萬元}功能價(jià)值類比法（存在功能差異時(shí)）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）例子：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，請(qǐng)確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。{7.5萬元}資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*

（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x例子：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，請(qǐng)確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。{8.18萬元}下價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（物價(jià)指數(shù)法）（考慮時(shí)間間隔影響）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*

（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*

（1+評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）/（1+參照物交易日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）例子1：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，請(qǐng)?jiān)u估該資產(chǎn)的價(jià)值。{10.5萬元}例子2：被評(píng)估房地產(chǎn)于2012年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)

2012年上半年各月月末的價(jià)格同2011年底比，分別上漲了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2012年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，請(qǐng)?jiān)u估該資產(chǎn)的價(jià)值。{3932元}成新率價(jià)格調(diào)整法（考慮新舊程度的差異）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

= 參照物成交價(jià)格

* 評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率資產(chǎn)成新率= 資產(chǎn)的尚可使用年限

/（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）例子：某設(shè)備經(jīng)專家估定為8成新，已知市場(chǎng)上同類設(shè)備的參照價(jià)格為300萬元，請(qǐng)?jiān)u估該資產(chǎn)的價(jià)值。價(jià)值比率法：利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)。產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)*功能差異修正系數(shù)*……*時(shí)間差異修正系數(shù)例：某待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積600平方米，地形為長(zhǎng)方形，剩余使用年限為30年。經(jīng)搜集有關(guān)評(píng)估資料，選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物（差異分析修正結(jié)果見下表）。評(píng)估該地塊*年*月的公平市場(chǎng)價(jià)格。{單價(jià)0.948萬元/平米}單價(jià)交易情況交易日期區(qū)域因素環(huán)境條件年限因素A0.8700%6%1002%0.9659B0.820-

2%7%882%1C0.855-

3%12%1082%0.9659D0.8400%10%1002%1市場(chǎng)售價(jià)類比法：以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，分析量化后做出調(diào)整估算。價(jià)值比率法成本市價(jià)法市盈率乘數(shù)法成本市價(jià)法：以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算對(duì)象價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本*（參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本）例子：評(píng)估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，請(qǐng)?jiān)u估其市價(jià)。{30萬元}例子：某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬元，評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為

20，請(qǐng)確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。{2.0億元}市盈率乘數(shù)法：主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估；以參照物的市盈率作為乘數(shù)，與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象收益額*參照物市盈率4.3

收益途徑基本含義基本前提通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中收益途徑亦被稱為收益法。被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)?；緟?shù)最主要的三個(gè)參數(shù)：收益額——未來預(yù)期——客觀收益折現(xiàn)率(資本化率)——期望投資報(bào)酬率3.收益期限——一般以年為單位首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中成本途徑亦被稱為成本法。4.4

成本途徑基本含義基本前提只有當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評(píng)估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其交換價(jià)值的內(nèi)容。資產(chǎn)的繼續(xù)使用不僅僅是一個(gè)物理上的概念，資產(chǎn)的繼續(xù)使用包含著其使用的有效性的經(jīng)濟(jì)意義。基本要素資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的有形損耗資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值復(fù)原重置成本更新重置成本具體方法有限期無限期等額收益非等額收益非等額收益等額收益年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,r,n)

=T-收益期限；i,n,t-年份；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率；P——評(píng)估值；Pt——未來第t年的評(píng)估值；

Rt——第t年的預(yù)期收益；A——年金；例子1：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營，3年的營業(yè)收益全部用于抵充負(fù)債。經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益數(shù)據(jù)如下表，折現(xiàn)率取6%。評(píng)估該企業(yè)3年經(jīng)營收益的現(xiàn)值。{806.9萬元}單位：萬元指標(biāo)\年份第1年第2年第3年收益額300400200例子2：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年收益額如下表，假定從第6年開始各年收益均為14萬元，折現(xiàn)率或資本化率為10%。確定該資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評(píng)估值。{136.17萬元；134.98萬元}指標(biāo)\年份第1年第2年第3年第4年第5年收益額1215131114單位：萬元4.4

成本途徑具體評(píng)估方法成本途徑重置成本的估算經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法實(shí)體性貶值的估算方法功能性貶值的估算方法重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法統(tǒng)計(jì)分析法購買型自建型4.4

成本途徑具體評(píng)估方法成本途徑重置成本的估算經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法實(shí)體性貶值的估算方法功能性貶值的估算方法觀測(cè)法(成新率法)修復(fù)費(fèi)用法使用年限法4.4

成本途徑功能性貶值額

= 復(fù)原重置成本

- 更新重置成本成本途徑重置成本的估算經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法實(shí)體性貶值的估算方法功能性貶值的估算方法按超額運(yùn)營成本按超額投資成本資產(chǎn)功能性貶值額

= （年超額運(yùn)營成本

*

(1- 所得稅率)* 折現(xiàn)系數(shù)）直接計(jì)算法間接計(jì)算法例子（功能性貶值超額運(yùn)營成本）：某被評(píng)估資產(chǎn)與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，能耗超支3萬元，工耗超支1萬元。經(jīng)評(píng)估人員鑒定，該資產(chǎn)尚可使用3年。同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10%，企業(yè)所得稅稅率為33%。請(qǐng)測(cè)算該資產(chǎn)的功能性貶值。((P/A,0.1,3)=2.4869){6.665萬元}案例分析題評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)的國產(chǎn)I型設(shè)備,該設(shè)備于1996年5月20日購置并投入使用,其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬件,賬面原值為150萬元,評(píng)估人員于2001年5月20日(評(píng)估基準(zhǔn)日)對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估,并取得以下相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù):（1）從1996年5月至2001年5月,設(shè)備類價(jià)格指數(shù)情況是:1997年5月比1996年5月上升了2%,1998年5月比1997年5月上升了1%,1999年5月比1998年5月下降了1%,2000年5月與1999年5月價(jià)格水平持平,2001年5月比2000年5月上升了2%經(jīng)評(píng)估人員在I型設(shè)備生產(chǎn)廠家詢價(jià),I型設(shè)備的現(xiàn)行出廠價(jià)格為100萬元,運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價(jià)的25%；據(jù)廠家介紹,更為新型的Ⅱ型設(shè)備已經(jīng)面世,售價(jià)較I型設(shè)備有較大提高；被評(píng)估設(shè)備從投產(chǎn)到評(píng)估基準(zhǔn)日,利用率僅為設(shè)計(jì)能力的60%,估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)會(huì)使被評(píng)估設(shè)備的利用率達(dá)到設(shè)計(jì)要求；；被評(píng)估I型設(shè)備經(jīng)檢測(cè)尚可使用7年，該I型設(shè)備與相同生產(chǎn)能力的II型設(shè)備相比,年運(yùn)營成本超支額大約在4萬元左右。運(yùn)用兩種具體方法評(píng)估I型設(shè)備于2001年5月20日的續(xù)用價(jià)值（所得稅率為33%，折現(xiàn)率為10%，(P/A,0.1,7)=4.8684）重置核算法：87.5萬元；價(jià)格指數(shù)法：96.18萬元本章小結(jié)知識(shí)點(diǎn)在評(píng)估實(shí)踐中，就評(píng)估途徑與方法選擇本身，實(shí)際包含了三個(gè)層面的選擇：技術(shù)思路、技術(shù)方法及經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇。不論選擇哪種評(píng)估途徑和方法，都要保證所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性。5.2

市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)售價(jià)類比法的含義又稱市場(chǎng)比較法、交易案例比較法等，它是將作為評(píng)估對(duì)象的特定房地產(chǎn)與在近期交易的同類房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格，經(jīng)過因素修正得出評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)值的評(píng)估方法。5.2

市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)途徑及其方法適用的條件和對(duì)象市場(chǎng)途徑其方法適用于發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且在市場(chǎng)上能夠收集到大量的與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的市場(chǎng)交易實(shí)例資料。適用的具體對(duì)象包括具有活躍市場(chǎng)的交易性房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等5.2

市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用計(jì)算公式房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值P= 可比交易實(shí)例價(jià)值P’*交易情況修正系數(shù)A*區(qū)域因素修正系數(shù)B*個(gè)別因素修正系數(shù)C*交易日期修正系數(shù)DA=100/(*)=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)D=(*)/100=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)B=100/(*)=待估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)C=100/(*)=待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)容積率（建筑總面積/土地總面積）土地使用年限有一待估宗地G，容積率為1.1，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下表(成交價(jià)單位：元/平米)。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗地2012年的價(jià)值。{628元/平米}時(shí)間2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年價(jià)指數(shù)100103107110108107112地地容積率1.01.11.21.31.41.51.6價(jià)指數(shù)100105110115120125128宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素A6802009+

1%1.30+

1%B610200901.10-

1%C7002008+

5%1.40-

2%D680201001.0-

1%-

1%E7502011-

1%1.60+

2%F700201201.3+

1%0[例題]5.2

市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用含義基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ脑u(píng)估對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)出讓年限、交易日期、土地狀況、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素等進(jìn)行修正，從而求取評(píng)估對(duì)象宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)途徑的一種具體方法。適用范圍適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)；

需要在短時(shí)間內(nèi)完成的大批量的宗地地價(jià)評(píng)估；一般作為輔助方法來采用。5.2

市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)的組成土地出讓金基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)土地開發(fā)及其他費(fèi)用5.3

收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用基本思路適用范圍房地產(chǎn)交易時(shí)，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者，買者必須一次性支付一定的金額。這一貨幣額應(yīng)該等于房地產(chǎn)每年純收益的現(xiàn)值。適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館等；對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校等公用、公益性房地產(chǎn)評(píng)估一般不適用。預(yù)期原理－－房地產(chǎn)的價(jià)值通常并非基于其歷史價(jià)格、建造房地產(chǎn)時(shí)投入的成本或過去的市場(chǎng)狀況，而是基

于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來所獲收益的滿足的預(yù)期。5.3

收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用基本公式房地產(chǎn)價(jià)格= 收益

/ 資本化率純收益實(shí)際客觀客觀純收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用資本化率確定方法種類投資收益率綜合資本化率r0土地資本化率r1建筑物資本化率r2r0=(L*r1+B*r2)/(L+B)其中L為土地價(jià)值,B為建筑物價(jià)值實(shí)質(zhì)資本化率確定方法累加法房地產(chǎn)資本化率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值市場(chǎng)租價(jià)比法（3）投資收益率排序插入法有一宗房地產(chǎn)，2012年的純收益為50萬元，資本化率為

5%，若(1)未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；(2)未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%。試分別評(píng)估兩種情況下2012年初的房地產(chǎn)價(jià)值。{1400萬元；1250萬元}有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為50%，預(yù)計(jì)未來前五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右。試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)值。{216.1萬元}某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2007年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平米2500元。該建筑物占地面積500平米，建筑面積為

900平米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的

3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限界滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2011年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。{335.883615萬元，6717.67元/平米}5.4

成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用基本思路適用范圍以假設(shè)重置被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金，來確定被估房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)生產(chǎn)成本與價(jià)格之間有密切聯(lián)系。適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行估價(jià)的情況。5.4

成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用重置成本的估測(cè)取開管投開相得發(fā)理資發(fā)關(guān)成成費(fèi)利利稅本本用息潤(rùn)費(fèi)實(shí)體性貶值的估測(cè)功能性貶值的估測(cè)經(jīng)濟(jì)性貶值的估測(cè)1、取得成本：開發(fā)用地所需的各種費(fèi)用。包括：(1)征用集體土地取得土地使用權(quán)，包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；(2)城市房屋拆遷取得土地使用權(quán)，包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；

(3)市場(chǎng)交易取得土地使用權(quán)，包括支付的使用權(quán)價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)(手續(xù)費(fèi)、契稅等)。2、開發(fā)成本：可分為土地開發(fā)成本和房屋建造成本，是在取得土地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。包括：(1)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；

(2)基礎(chǔ)及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

(3)公共事業(yè)配套費(fèi)；(4)建筑安裝工程費(fèi)。3、管理費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。管理費(fèi)用=(取得成本+開發(fā)成本)X一定比率4、投資利息：通常以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和為基數(shù)計(jì)算。5、開發(fā)利潤(rùn)：通常以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和為基數(shù)按房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)同類平均利潤(rùn)率水平計(jì)算。6、相關(guān)稅費(fèi)：(1)銷售費(fèi)用；

(2)銷售稅金及附加；(3)其他銷售稅費(fèi)，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。例題：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為平米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?/p>

15%，銀行貸款年利率為6%。試評(píng)估該土地的價(jià)值。{713.76萬元，475.84元/平米}1.土地取得費(fèi):指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用，主要有:(1)土地補(bǔ)償費(fèi):根據(jù)河南省<土地管理法>實(shí)施辦法第三十四條規(guī)定，征用耕地的，市區(qū)近郊區(qū)土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十倍，經(jīng)調(diào)查該區(qū)域前三年平均畝產(chǎn)值為700元/畝。在評(píng)估中按平均年產(chǎn)值的8倍補(bǔ)償，則：土地補(bǔ)償費(fèi)=700×8=5600元/畝＝

8.4元/平方米安置補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)河南省《土地管理法》實(shí)施辦法第三十四條規(guī)定，經(jīng)調(diào)查該區(qū)域前三年平均畝產(chǎn)值為700元/畝，補(bǔ)償倍數(shù)為4倍。安置補(bǔ)助費(fèi)=700×4=2800元/畝＝4.2元/平方米青苗補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)河南省《土地管理法》實(shí)施辦法第三十四條規(guī)定，經(jīng)調(diào)查該區(qū)域前三年平均畝產(chǎn)值為700元/畝，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季產(chǎn)值補(bǔ)償，則：青苗補(bǔ)償費(fèi)=700×1=700元/畝＝1.05元/平方米（4)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)焦作市建設(shè)用地征地地面附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地上附著物分布的一般情況,確定地上附著物補(bǔ)償費(fèi)平均為3元/平方米以上土地取得費(fèi)用小計(jì):土地補(bǔ)償費(fèi)+安置費(fèi)+青苗補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)＝16.65元/平方米2.稅費(fèi)土地管理費(fèi)根據(jù)豫價(jià)房字[1993]第087關(guān)于<發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)的通知>規(guī)定,土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的4%征收, 則:土地管理費(fèi)=16.65×4%=0.67元/平方米耕地占用稅查耕地占用稅稅額表,該區(qū)域耕地占用稅按5元/平方米計(jì)收耕地開墾費(fèi)根據(jù)省財(cái)政廳(豫財(cái)預(yù)外字[1999]40號(hào),河南省物價(jià)局(豫價(jià)房字[1999]288號(hào)),河南省土地管理局(豫土發(fā)[1999]10號(hào))文件關(guān)于印發(fā)《河南省耕地開墾費(fèi).土地閑置費(fèi)和使用管理辦法》的規(guī)定,耕地開墾費(fèi)為土地補(bǔ)償費(fèi)的0.5倍。則：耕地開墾費(fèi)=8.4×0.5=4.2元/平方米以上稅費(fèi)小計(jì):9.87元/平方米土地開發(fā)費(fèi)根據(jù)焦作市國土管理局對(duì)部分新征用地土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的調(diào)查和土地開發(fā)成本的測(cè)算,該區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施配套基本上沒有，但宗地內(nèi)基本達(dá)到三通一平，經(jīng)過評(píng)估人員實(shí)地勘察,確定該宗地開發(fā)費(fèi)用為7元/平方米。投資利息根據(jù)待估宗地的規(guī)模及項(xiàng)目占地的特點(diǎn)，假設(shè)土地開發(fā)周期為(半）年，投資利息按現(xiàn)在中國人民銀行公布的一年期利息5.31%,土地取得費(fèi)及稅費(fèi)均為一次性投入,土地開發(fā)費(fèi)按平均投入計(jì)算。則:投資利息

=[(16.65+9.87)×1+7×1/2×1]×5.31%=1.63元/平方米投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)是把土地作為一種生產(chǎn)要素,以固定資產(chǎn)方式投入,發(fā)揮作用,因