房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的流程

一、房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的流程1、找到一家可以提供利率優(yōu)惠的接收銀行，向其提交轉(zhuǎn)按揭申請。2、與銀行簽訂貸款合同，與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保協(xié)議。一般來說，銀行會幫你找擔(dān)保公司。3、提供貸款審批所需資料給下家銀行，包括身份證、戶口本等。4、下家銀行審批通過后，擔(dān)保公司出擔(dān)保函。5、貸款者向原來的貸款發(fā)放銀行申請?zhí)崆叭~還貸。6、向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的他項(xiàng)權(quán)利證后，到交易中心去辦理抵押注銷。7、7天后，去交易中心辦理新的抵押。二、轉(zhuǎn)按揭注意事項(xiàng)轉(zhuǎn)按揭貸款的房產(chǎn)房齡必須在10年以內(nèi)，有完全產(chǎn)權(quán)，能夠上市流通，取得產(chǎn)權(quán)共有人(其他權(quán)利人)同意，能依法轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，原則上以住房為主。操作流程為：購房人提出申請→擔(dān)保公司提供擔(dān)?！y行審批并向購房人發(fā)放按揭貸款→將按揭貸款轉(zhuǎn)入原銀行售房人還款賬戶→辦理歸還原銀行借款手續(xù)并撤銷原抵押登記→辦理房產(chǎn)的交易過戶手續(xù)及以新的借款銀行為抵押權(quán)人的抵押手續(xù)。轉(zhuǎn)按揭會涉及到5個風(fēng)險(xiǎn)：1、原業(yè)主在銀行的貸款由新買家還清后，原業(yè)主突然改變主意，拒絕過戶；2、新買家拒絕還貸；3、銀行不同意放貸；4、交易完成后原業(yè)主無法順利拿到剩余房款；5、交易完成后新買家無法順利拿到房產(chǎn)證。交易雙方一定要仔細(xì)衡量并盡量避免這些風(fēng)險(xiǎn)。三、轉(zhuǎn)按揭貸款的設(shè)想與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)相比，存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著我國二手房市場的日益發(fā)展和完善，城鎮(zhèn)居民對轉(zhuǎn)按揭的需求量會越來越大，政府主管部門、銀行應(yīng)著手對現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程和辦理方式進(jìn)行改進(jìn)，以促進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，下面提出兩點(diǎn)設(shè)想：1、合并相關(guān)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。由前面的業(yè)務(wù)流程可以看出，無疑能節(jié)省時間，提高工作效率。一是實(shí)現(xiàn)新舊債務(wù)的連結(jié)，可以考慮在原有借款合同不變的基礎(chǔ)上，銀行、售房人、購房人簽定補(bǔ)充借款協(xié)議，將售房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移給購房人。二是抵押擔(dān)保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移，在房屋產(chǎn)權(quán)過戶的同時辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。2、試辦跨行轉(zhuǎn)按揭。債務(wù)人不變、債權(quán)人發(fā)生變化的轉(zhuǎn)按揭基本沒有市場需求，但債務(wù)人和債權(quán)人同時發(fā)生變化的轉(zhuǎn)按揭則存在較大需求，這就要求銀行適時推出跨行轉(zhuǎn)按揭。原貸款銀行要撤銷抵押權(quán)，否則不能轉(zhuǎn)讓，而只有等到辦妥新的抵押登記，新貸款銀行對購房人發(fā)放了貸款，購房人才能支付房款給售房人，售房人才有錢償還原貸款，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放，原貸款銀行無法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意開辦跨行轉(zhuǎn)按揭。要解決這個問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入售房人在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔(dān)保不落實(shí)給銀行貸款造成損失。