商水縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

商水縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告商水概況“周商一體化”助推商水經(jīng)濟發(fā)展城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃土地市場供應分析在售樓盤調(diào)研及市場分析總結(jié)分析目錄商水概況商水概況商水縣簡介：

商水縣位于河南省東南部。屬周口市。宋太祖趙匡胤建隆元年為避其父趙弘殷諱，改溵水縣為商水縣至今。面積1313平方千米，人口116.21萬。本區(qū)屬暖溫帶大陸性季風氣候，年平均氣溫14.5℃，年降水量758.1毫米，無霜期223天。工業(yè)初步形成了以化工、電機、棉織、糧加工等輕工業(yè)為主的系列化生產(chǎn)體系。主要土特產(chǎn)有玫瑰、蘆筍、小磨香油等。

商水縣縣域東西長60公里，南北寬25公里。西鄰郾城縣，南連上蔡縣，東接項城市，北靠川匯區(qū)，西北、東北與西華、淮陽縣隔沙河相望，東距項城市區(qū)28千米，西距漯河市區(qū)60千米?？h城位于新城區(qū)街道辦事處與周口市川匯區(qū)連接，有大、小3路公交車互通。全縣轄9鎮(zhèn)11鄉(xiāng)、1個國營農(nóng)場、3個街道辦事處、1個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會，共有572個行政村，17個居委會，總面積1270平方公里，耕地面積139萬畝，總?cè)丝?21.4萬。千畝玫瑰園--商水八里灣家廟村盛產(chǎn)煙葉、棉花、花生、瓜菜等農(nóng)副產(chǎn)品鄧城名吃--豬蹄優(yōu)質(zhì)小麥喜獲豐收“周商一體化”助推商水經(jīng)濟發(fā)展

周口、商水將在2020年形成一個規(guī)模在130萬左右人口的特大城市，綜合考慮滿足這一規(guī)模等級城市的空間發(fā)展需求，延續(xù)漯阜鐵路改線至南洛高速北側(cè)的思路，提出空間發(fā)展一體化的格局和“一軸兩城多組團”的周商城市空間布局總體結(jié)構(gòu)。一軸即城市中軸線概念，以八一路周邊區(qū)域為中軸的南北發(fā)展主軸線，形成統(tǒng)領(lǐng)城市整體空間發(fā)展的主脊梁；兩城即周口城區(qū)與商水城區(qū)。周口城區(qū)將圍繞沙穎河緊湊建設(shè)，商水城區(qū)亦可集中向東發(fā)展；多組團即調(diào)整和重組城區(qū)外圍形成的若干功能組團。周商一體化:撤地設(shè)市后的周口市第一任領(lǐng)導班子提出了“周商一體化”的概念。商水縣2009年-2012年各項經(jīng)濟指標（億元）各項經(jīng)濟指標2009201020112012全年GDP92.78103.3116.42139.7增長率11.1%11%11.1%10%地方財政收入1.812.25.323.85固定資產(chǎn)投資74.291.46104.3消費品零售總額30.5436.141.92城鎮(zhèn)居民可支配收入10077元11637元13898元15775元農(nóng)民人均收入3477元3772元5000元5763元

房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——GDP增退與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%

萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展

通過上表可以看出商水的GDP處在高速增長階段；根據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，可以得出“商水房地產(chǎn)處在高速發(fā)展階段”的結(jié)論。城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃功能提升--突出優(yōu)勢，錯位發(fā)展空間脈絡--延續(xù)歷史、強化核心交通整合--外聯(lián)便捷、內(nèi)聯(lián)合理形象塑造--挖掘內(nèi)涵、打造品牌一、城市整體規(guī)劃構(gòu)思二、城市空間布局結(jié)構(gòu)--“兩軸、兩心、一環(huán)、四區(qū)”兩軸：東拓軸與北接軸東拓軸：規(guī)劃以東行政中心拉動城市功能東移。北接軸：周商大道南北延伸，串聯(lián)了城市的四大片區(qū)及主要功能核心區(qū)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風貌，并和周口連為一體。兩心：新區(qū)行政文化辦公中心和新城區(qū)商貿(mào)中心建設(shè)將形成遠期城市發(fā)展的增長極核。一環(huán)：南干渠、西干渠、清水河圍繞縣城，將成為商水縣城獨特的自然環(huán)境特征四區(qū)：縣城按城市歷史的演變分為四個區(qū)，分別為老城片區(qū)、新城片區(qū)、東城片區(qū)、北部新區(qū)。北移東進老城片區(qū)新城片區(qū)東城片區(qū)北部片區(qū)城市主軸：“北移”“東進”；四大片區(qū)彰顯城市格局土地市場供應分析2011年商水縣土地市場供應量206.1畝宗地位置面積（㎡）折合畝數(shù)土地屬性容積率建筑密度綠化率土地使用年限保證金(萬元）起拍價（萬元）高度限制投資強度備戰(zhàn)路西側(cè)、行政路北側(cè)、健康路南側(cè)40576.1其他普通商品住房用地≧9.29≦80.9%5%70500797≦60米42771萬/公頃小吃一條街北段東側(cè)15122.3其他普通商品住房用地3-3.6≦40%≦30%501001500≦24米交通路西段南側(cè)1082816.2其他普通商品住房用地3-3.5≦22%≧35%7010001500≦100米4500萬/公頃周商路南段西側(cè)、新世紀學校西側(cè)82600123.8其他普通商品住房用地3.6≦30%≧30%7050008000≦80米緯三路西段南側(cè)、新世紀學校西側(cè)38466.6757.7其他普通商品住房用地3.6≦30%≧30%7040004600≦60米合計206.12012年商水縣土地市場供應量108.8畝宗地位置面積（㎡）折合畝數(shù)土地屬性容積率建筑密度綠化率土地使用年限保證金(萬元）起拍價（萬元）高度限制投資強度文化路東段南側(cè)1498022.5其他普通商品住房用地3.9≦65%7080028003000萬/公頃文化路東段北側(cè)1048715.7其他普通商品住房用地3.9≦65%7070019603000萬/公頃健康路北側(cè)、原物資局院內(nèi)41736.3其他普通商品住房用地2.4≦30%≧30%705002903000萬/公頃S213路西側(cè)、緯三路南側(cè)2158232.4其他普通商品住房用地3.2<30%702009803500萬/公頃章華臺路北側(cè)、陽城路東側(cè)2132932.0其他普通商品住房用地2.1≦42%20%7015001800≦40米3000萬/公頃合計108.82013年商水縣土地市場供應量31.2畝宗地位置面積（㎡）折合畝數(shù)土地屬性容積率建筑密度綠化率土地使用年限保證金(萬元）起拍價（萬元）投資強度健康路西段北側(cè)43476.5其他普通商品住房用地2.6≦30%≧30%702003603500萬/公頃小西環(huán)路西側(cè)、章華臺路南側(cè)41006.1其他普通商品住房用地4.930%30%703004353500萬/公頃行政路南側(cè)、老城路東側(cè)8671.3其他普通商品住房用地3.15≦53%30%7050843500萬/公頃備戰(zhàn)路西側(cè)、章華臺路北側(cè)8601.3其他普通商品住房用地7.6701001703500萬/公頃老城路北段西側(cè)、公園路北側(cè)45136.8其他普通商品住房用地3.2≦58%702003003500萬/公頃西環(huán)路西側(cè)61429.2其他普通商品住房用地2.2<30%>30%70300310合計31.2商水土地供應市場特征：開發(fā)用地多集中于周商路沿線。

開發(fā)用地市場總供應量較小，其中100畝以上開發(fā)用地供應量更少。在售樓盤調(diào)研及市場分析法姬娜?歐洲城項目名稱法姬娜?歐洲城開發(fā)商河南省法姬娜置業(yè)有限公司物業(yè)類型多層、高層占地一期、二期已基本售罄，三期占地170畝總建筑面積60萬方，三期建筑面積22萬方房源三期首批150套（去化80%）均價2900元/㎡主力戶型106、121㎡三房配套項目以“歐式風情園林群落“為設(shè)計理念，建設(shè)有大型歐式景觀生活社區(qū)，并且承襲未來周商一體化的發(fā)展格局，規(guī)劃了一座四星級的法姬娜國際大酒店，為周商人民打造超一流的生活居住典范。備注新世紀學校及社區(qū)自建幼兒園，仁和醫(yī)院、同濟醫(yī)院、周口六院新區(qū)，夏威夷、生態(tài)園、商業(yè)街

隨著周商一體化進程的快速推進，項目周邊的生活配套及娛樂、休閑等設(shè)施日益完善，完美的建筑、完美的環(huán)境、完美的地段成就了法姬娜?歐洲城完美的品質(zhì)，法姬娜?歐洲城也贏得了“周口十佳樓盤”、周口“最具投資潛力樓盤”和河南省首屆“五星名盤”的榮譽稱號。項目名稱金色家園物業(yè)類型高層、五星級酒店、萬果園實業(yè)集團大廈位置周商大道與緯五路交會處開發(fā)商河南嘉元置業(yè)有限公司占地100畝總建筑面積住宅30萬平米，1700戶均價3100元/㎡，主力戶型90.14㎡兩房，122.26㎡、143.21㎡三房配套酒店、臨街商業(yè)街備注外部配置：超市、銀行、郵政、洗衣房、餐飲店、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、凈菜場和衛(wèi)生所，打造區(qū)域一站式鄰里商業(yè)中心。內(nèi)部配置包括老年棋牌、衛(wèi)生保健、社區(qū)圖書室等綜合功能區(qū)、于景觀之間分別設(shè)置幼兒活動廣場、老年健身廣場、社區(qū)運動廣場、休閑廣場，為業(yè)主打造休閑活動平臺，以期打造周口首席綠色生態(tài)生活城。

金色家園A1戶型：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：122.26㎡F2戶型：兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：90.41㎡F2戶型：四室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：143.21㎡主力戶型項目名稱金水湖花園物業(yè)類型高層、酒店、商業(yè)步行街位置周商大道與緯一路交匯處北200米開發(fā)商河南吉祥置業(yè)有限公司占地133.55畝、綠化率43.3%、建筑密度18.6%總建筑面積32萬平米，容積率3.58均價2980元/㎡主力戶型89、90兩房，127--134三房配套酒店、4層商業(yè)街備注內(nèi)部配套:1:1車位、雙語幼兒園、1300米深水井，3500㎡高端水景會所、20000㎡風情商業(yè)街，星級酒店，室內(nèi)恒溫游泳池外部配套:新世紀學校、二高、三高、周口市中英文學校、女子職專

金水湖花園項目緊鄰周商大道，位于商水新老城區(qū)交界地帶，自然生態(tài)水景區(qū)域占地25畝（約1666平方米），凸顯項目尊貴品質(zhì)。項目名稱君約香山物業(yè)類型高層、商業(yè)位置周商大道與緯一路交匯處開發(fā)商商丘市君順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率、容積率綠化率30%，容積率4總建筑面積13萬平米，800套均價3150元/㎡主力戶型80㎡兩房，119--143㎡三房配套商業(yè)街、溫泉入戶備注Artdeco風格16000㎡商業(yè)街，1300米深井溫泉入戶，24小時熱水供應。100%人車分流，君約?香山C2戶型：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：133.67㎡F2戶型：三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：119.86㎡B3戶型：兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：80.26㎡主力戶型項目名稱碧水云天開發(fā)商河南天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置商水緯一路中段北側(cè)占地150畝總建筑面積13萬㎡綠化率、容積率40%、2.5均價3250元/㎡戶型三房123--154㎡配套會所及臨街商業(yè)；周邊新世紀學校，商水三高等教育資源豐富。項目評價周口最早開發(fā)的住宅小區(qū)之一，項目一期已交房，延期交房及工程質(zhì)量問題引起部分客戶不滿，影響項目口碑。但因是多層及小高層等產(chǎn)品，且為準現(xiàn)房銷售，去化速度較快。碧水云天項目名稱南洋?國際公館開發(fā)商商水縣海源置業(yè)有限公司位置周口市周商大道高速路口向南800米路東棟數(shù)1棟工程進度封頂物業(yè)類型板式高層均價3200戶型三房122.48--159.53㎡配套周邊新世紀學校，商水三高、商水二高、城關(guān)一中等教育資源豐富。項目評價緊鄰周商大道及寧洛高速，板式高層，2梯2戶設(shè)計?？h領(lǐng)導保留部分房源。立體車庫。南洋?國際公館君約香山金水湖花園碧水云天法姬娜歐洲城南洋國際公館商水在售樓盤分布圖：商水在售樓盤均依周商大道而建，僅碧水云天項目距離周商大道約300米。商水樓盤圖樓盤綜合對比樓盤名稱開發(fā)商總建面積/戶數(shù)物業(yè)形態(tài)法姬娜歐洲城河南法姬娜置業(yè)有限公司60萬多層/高層金色家園河南嘉元置業(yè)有限公司30萬/17棟1700戶高層金水湖花園河南吉祥置業(yè)有限公司30萬高層君約香山商丘市君順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13萬/800套高層碧水云天河南天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13萬㎡多層、小高層南洋國際公館商水縣海源置業(yè)有限公司2.2萬/124套高層樓盤名稱綠化率建筑建材物業(yè)法姬娜歐洲城34%新古典主義外墻通體面磚+外墻涂料溫州市嘉樂物業(yè)管理有限公司金色家園43.3%簡約現(xiàn)代主義外墻漆品牌物業(yè)金水湖花園38%簡約現(xiàn)代主義外墻通體面磚品牌物業(yè)君約香山30%ARTDECO樓體基部是花崗巖。以上部分為外墻漆星級物管碧水云天40%簡約現(xiàn)代主義外墻通體面磚+外墻涂料品牌物業(yè)南洋國際公館35%現(xiàn)代風格涂料--樓盤建筑建材物業(yè)對比在售樓盤價格對比戶型產(chǎn)品對比項目戶型/面積法姬娜歐洲城二期139三房、三期106-121三房金色家園90.14㎡兩房，122.26㎡、143.21㎡三房金水湖花園89、90兩房，127--134三房君約香山80㎡兩房，119--143㎡三房碧水云天123--154㎡三房南洋國際公館122.48--159.53㎡三房商水縣2011年批準建設(shè)的商品房總面積為：40萬㎡商水縣2012年批準建設(shè)的商品房總面積為：60萬㎡市場投放量分析商水住建局內(nèi)部資料顯示:戶型產(chǎn)品對比項目戶型/面積法姬娜歐洲城二期139三房、三期106-121三房金色家園90.14㎡兩房，122.26㎡、143.21㎡三房金水湖花園89、90兩房，127--134三房君約香山80㎡兩房，119--143㎡三房碧水云天123--154㎡三房南洋國際公館122.48--159.53㎡三房樓盤名稱住宅總建筑面積（㎡）去化量（率）已售面積（㎡）開盤時間銷售周期年均去化面積（㎡）剩余可售面積（㎡）法姬娜歐洲城38萬一期13萬㎡、二期3萬㎡、三期2.5萬㎡18.5萬2009.6.84年4.6萬19.5萬金色家園23萬一期7萬㎡，去化60%4.2萬2013.33個月4.2萬18.8萬金水湖花園32萬一期12萬㎡，去化95%11.5萬2012.61年11.5萬20.5萬君約香山11萬60%6.6萬2012.10.78個月6.6萬4.4萬碧水云天13萬80%10.4萬2010.533.5萬2.6萬南洋國際公館2.2萬65%1.4萬2012.1010個月1.4萬0.8萬合計31.8萬66.6萬商水縣在售項目年均去化量：約32萬㎡；市場存量：約66萬㎡市場存量分析樓盤銷售優(yōu)惠對比項目銷售優(yōu)惠法姬娜歐洲城每㎡優(yōu)惠100元，一次性優(yōu)惠3%，按揭1%金色家園一次性優(yōu)惠3%，按揭1%金水湖花園一次性優(yōu)惠3%，按揭1%君約香山按揭9%，一次性11%碧水云天一次性優(yōu)惠3%，按揭1%南洋國際公館減10000，一次性優(yōu)惠5%，按揭3%項目社區(qū)環(huán)境法姬娜歐洲城景觀總體布局以軸線貫穿整個花園和園林，花壇、水池、噴泉、雕塑等歐洲意象布置，凸顯“人景合一，和諧共融”的生活意境。金色家園景觀采用“同緯度、全冠成樹移植”、“360度全景定位”、“五重立體景觀”等國內(nèi)領(lǐng)先造園技法金水湖花園雙湖景景觀、自然生態(tài)水景區(qū)域占地25畝（約1666平方米）君約香山臨近陽城公園，可享20000㎡湖景及30000㎡綠地資源，8000㎡中庭坡地景觀碧水云天會所、臨街商業(yè)南洋國際公館臨街商業(yè)及綠化廣場樓盤環(huán)境對比項目社區(qū)配套法姬娜歐洲城法姬娜國際大酒店、新世紀學校及社區(qū)自建幼兒園，仁和醫(yī)院、同濟醫(yī)院、周口六院新區(qū)，夏威夷、生態(tài)園、商業(yè)街。金色家園外部超市、銀行、郵政、洗衣房、餐飲店、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、凈菜場和衛(wèi)生所，內(nèi)部幼兒活動廣場、老年健身廣場、社區(qū)運動廣場、休閑廣場等。金水湖花園內(nèi)部配套:1:1車位、雙語幼兒園、1300米深水井，3500㎡高端水景會所、20000㎡風情商業(yè)街，星級酒店，室內(nèi)恒溫游泳池。外部配套:新世紀學校、二高、三高、周口市中英文學校、女子職專。君約香山16000㎡商業(yè)街，1300米深井溫泉入戶，24小時熱水供應，100%人車分流。碧水云天會所、臨街商業(yè)南洋國際公館臨街商業(yè)街，社區(qū)廣場樓盤配套對比從戶型角度從規(guī)模角度從銷售角度從建筑角度從配套角度從景觀角度從規(guī)劃角度規(guī)模普遍較大，占地約百畝以上，建筑面積多在30萬平米左右。社區(qū)布局、交通、景觀規(guī)劃較科學，多采用圍合式，庭院式較稀缺。多層、小高層即將淡出市場，高層將成為主流產(chǎn)品；風格鮮明的項目占一定市場；外立面多以現(xiàn)代簡約風格為主，立面材質(zhì)以面磚為主，輔助涂料裝飾。市場去化較好的戶型多以110-130平米的三房為主，兩房市場供應多集中于90平米左右。飄窗元素應用較多。景觀設(shè)計理念較為落后，體現(xiàn)均好性，高檔社區(qū)采用中心主題景觀，半圍合式景觀有一定市場，微地形、原生態(tài)、庭院式較少。個別高品質(zhì)社區(qū)引入了水系景觀。配套方面正處于發(fā)展階段，極少數(shù)項目兒童活動中心等配套設(shè)施。智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備較少。項目均價在3000左右，價格差異不明顯樓盤調(diào)研小結(jié)差異化風格定位高規(guī)格規(guī)劃品位借景造景相結(jié)合戶型多功能空間社區(qū)配套齊全良好的建筑形象現(xiàn)代簡約，新古典主義，ArtDeco風格建筑社區(qū)交通環(huán)道，中心水系景觀軸線，人車分流。水系+組團式規(guī)劃。穩(wěn)重大氣的立面形象。簡潔大方的線條，色彩鮮明的立面。借景與造景相結(jié)合，充分發(fā)揮周邊可用資源，將水系引入社區(qū)。衣帽間、儲存間和臥室飄窗設(shè)計；贈送大面積露臺。高檔社區(qū)引入對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，消防自動化，樓宇自動化，通訊自動化，安保自動化，360度貼身