溫莎玫瑰公館2012年?duì)I銷執(zhí)行方案

1溫莎玫瑰公館2023年度方案與實(shí)施方案2023.33淡市營銷原那么速度制勝現(xiàn)金為王2023“溫莎玫瑰公館〞如何完美綻放4

目標(biāo)解析工程分析

競爭分析

問題界定

營銷戰(zhàn)略

推盤策略定位形象戰(zhàn)略

策略體系產(chǎn)品戰(zhàn)略展示戰(zhàn)略渠道策略客戶分析CONTENTS

目錄我是誰？要什么？怎么做？2023年?duì)I銷目標(biāo)形象目標(biāo)銷售目標(biāo)提升溫莎玫瑰公館知名度，樹立其高品質(zhì)大盤形象實(shí)現(xiàn)275套房源的快速去化，完成1億元的銷售額〔275套，32150.54平米銷售額1.32億元，按照80%的銷售率〕56

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目錄7宏觀市場分析2023年房地產(chǎn)調(diào)控仍然從嚴(yán)，

中央叫停地方樓市松綁政策

3月5日，溫家寶總理所作的政府工作報(bào)告定調(diào)，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步穩(wěn)固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)16日在《求是》發(fā)表文章稱,要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控,穩(wěn)固調(diào)控成果,加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的長效機(jī)制。逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)宏觀市場分析2月9日，安徽蕪湖市發(fā)布新政，為購買普通商品房的居民提供補(bǔ)貼。不過被稱為“龍年救市第一槍”的蕪湖新政，堅(jiān)持3天后就暫停。去年10月11日，廣東佛山市發(fā)布公告稱，10月12日起放寬限購條件。當(dāng)天23時(shí)24分，該市再發(fā)公告，稱“綜合評估政策影響”，暫緩執(zhí)行該政策1月初，有報(bào)道稱限購令將“松綁”，非京籍購房者需“連續(xù)5年納稅證明”將改為“連續(xù)3年”，不過北京市住建委隨即辟謠否認(rèn)?！量焖倩乜?，快速出貨成國內(nèi)一線房企的共識！萬科——全力出貨：2023年銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元。上海區(qū)域累計(jì)銷售37.4萬平方米，銷售額78億元。截至去年三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率78.97%。“快速出貨〞萬科每次對外的公開發(fā)言都離不開“速度〞這個關(guān)鍵詞。向著1480億元的銷售目標(biāo)，萬科今年的任務(wù)就是全力出貨。

9金地——加大首套房財(cái)務(wù)表現(xiàn)：2023年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積223.6萬平方米，簽約金額309.2億元。金地上海累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售23.7萬平方米，銷售額56億元。截至去年第三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率74.86%。破局思路：謹(jǐn)慎拿地，加大首次置業(yè)、首次改善型產(chǎn)品供給保利地產(chǎn)——堅(jiān)持剛需主流財(cái)務(wù)表現(xiàn)：2023年，保利地產(chǎn)全國銷售總額到達(dá)732億元，保利上海累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售27.3萬平方米，回籠資金55億元。截至去年第三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率80.74%破局思路：堅(jiān)持開發(fā)144平方米以下的剛需主流產(chǎn)品，加大商業(yè)地產(chǎn)比重，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

招商地產(chǎn)——主動出擊

2023年全國銷售突破200億元，上海市場回籠資金約13億元。截至去年三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率66.9%。

破局思路：14城22工程全線促銷；抄底二三線土地市場。

宏觀市場小結(jié)樓市調(diào)控遏制房價(jià)上漲勢頭，2023年樓市調(diào)控短時(shí)間不會放松面對12年市場形勢，快速回款，快速出貨已成眾多房企的共識1011濰坊市場分析新年伊始，性價(jià)比高、優(yōu)惠力度大

的房源去化速度最快12從各區(qū)的成交分布情況來看2月份成交高新區(qū)和坊子區(qū)勢均力敵，不相上下；奎文區(qū)和濰城區(qū)成交僅相差一套。與1月份相比，除寒亭區(qū)和高新區(qū)外，其他幾區(qū)成交套數(shù)上漲。坊子區(qū)、奎文區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上漲較明顯，尤其是坊子區(qū)，房源銷量猛增。，這說明購房者特別是剛需族在買房時(shí)更多的綜合考慮房源區(qū)位、價(jià)格和居住舒適程度、升值空間，而不是非市中心不可。從房源價(jià)位來看，中等價(jià)位的樓盤較為受寵，銷量較高的樓盤多數(shù)性價(jià)比較高、打折優(yōu)惠力度較大。濰坊市場分析按照濰坊四季度去化速度來說，需要24個月消化！以寒亭區(qū)去化速度來說需要20個月13區(qū)域可售套數(shù)可售面積可售住宅套數(shù)可售住宅面積濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3094350491.082475271656.31高新技術(shù)開發(fā)區(qū)175562192243.97116951381132.75寒亭區(qū)8899840026.845131505531.73經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5338675749.424613477810.29奎文區(qū)253812855451.84185422051233.11濰城區(qū)228042127859140721342670.45濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)918159.03918159.03峽山生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)951134067.83927127766.29坊子區(qū)80991002663.25845644428.15出口加工區(qū)187059.46172676.46濰城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4344373880.381364134712.04合計(jì)9657510567652.05647726947776.61市場存量較大，銷售難度加大濰坊市場分析14本案金山財(cái)富廣場樓盤 規(guī)劃

均價(jià) 剩余量戶型面積去化速度恒信首府高層18層12棟；小高層11層7棟多層5層13棟4800元/m21.8萬平米，15#21#未動工，其它多層基本售完，小高層、高層剩余較多，150余套小二81小三87-128標(biāo)三132大三140-145復(fù)式206-22917套/月金山財(cái)富廣場共7棟624戶3800元/m21.3萬平米，100余套一室；69、71二室：98三室：10810套/月歐洲小鎮(zhèn)共3期120棟1000戶獨(dú)棟別墅、疊加別墅、多層120㎡以下3800130㎡以上3100/小二72-83標(biāo)二85-88標(biāo)三99-105大三133-139復(fù)式163-171/北美楓情共21棟2000戶4100元/m2剩余100多套，標(biāo)二84-107；小三113-128；標(biāo)三132-13920套/月惠和園共22棟1222戶小高層17層5棟多層5層17棟4000元/m2多層全部售完正交房，高層未動工一室60—70；小二72-774；標(biāo)二88-100；小三101-126；大三132-149；四室16024套/月周邊工程月均去化率較低，市場較為冷淡16中建大觀天下、恒大名都茂華愛琴海本案濰坊同品質(zhì)工程分析17大觀天下17000戶當(dāng)期2471戶多層基本售完，高層未開盤5380元/m2兩室、三室89—125㎡48套/月恒大名都一期規(guī)劃10棟32萬平米，開工4棟樓5800元/m2兩梯三戶，兩梯四戶，面積110—190㎡/茂華愛琴海46萬平米，一期推售328套房源兩室產(chǎn)品基本售完、140平米以上的三室滯銷5300元90，108平米兩室，140平米的三室、160、170平米的四室14套/月大觀天下多層根本售罄，依靠高層走量。恒大持續(xù)蓄客，預(yù)計(jì)3月份開盤，茂華多層去化較慢。小結(jié)濰坊樓市供過于求的局面進(jìn)一步加劇，銷售面臨巨大壓力高品質(zhì)樓盤+科學(xué)合理的價(jià)格策略執(zhí)行，凸顯性價(jià)比，

必然市場追捧，去化速度較快1819

目標(biāo)解析

客戶分析

競爭分析

問題界定

營銷戰(zhàn)略

推盤策略定位形象戰(zhàn)略

策略體系產(chǎn)品戰(zhàn)略展示戰(zhàn)略渠道策略工程分析CONTENTS

目錄20戶型

建筑面積總戶戶數(shù)配比總建筑面積

配比A（標(biāo)二）A185.82(14#中戶)、86.4（4#9#中戶）、86.64（4#9#中戶）、86.93（4#9#中戶）、88.25（4#9#中戶、10#中戶、16#中戶）、89.98(10#中戶）、90.2（16#中戶）12513749.8%10997.79小戶型63.3%

174套A2

00A383.73(15#中戶/WT）121004.76A4

00B（小三）B1

03713.5%0B2112.3(15#東西戶/WT）、118.12（4#9#西戶）、121.68（10#西戶)、122.27（16#西戶）363396.33B3

00B4

00B5

00

B6120.82（9#7F東戶）1120.82C（標(biāo)三）C1135.03(14#中戶)、136.31（10#中戶)、136.4（16#中戶）298229.8%3945.02中戶型29.8%

82套C2137.73(10#東戶）、138.49（16#東戶）、140.22(14#東戶)294019.96C3132.57(14#中戶)、133.83(14#西戶)121598.4C4137.71（8#中戶）121652.52D（小復(fù)式）D1

000.0%0E（大復(fù)式）E1(1復(fù)2)218.94(15#東戶/WT）110.4%218.94大戶型6.9%

19套E2222.42（4#9#東戶）662.2%1334.52F（大平層）F1250.84（8#東西戶）12124.4%3010.08合計(jì)11種戶型

275275100.0%31299.14

小戶型產(chǎn)品，49.8%大戶型產(chǎn)品，僅29.8%小戶型產(chǎn)品占主流，剛需客戶是一期購置主力本案從建筑品質(zhì)，園林景觀，戶型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品特色，社區(qū)規(guī)模、配套等完全具備了高品質(zhì)工程的屬性，但是，不可否認(rèn)，工程也存在一定的區(qū)域抗性工程價(jià)值屬性判斷21如何強(qiáng)化優(yōu)勢，弱化劣勢？

22

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問題界定

營銷戰(zhàn)略

推盤策略定位形象戰(zhàn)略

策略體系產(chǎn)品戰(zhàn)略展示戰(zhàn)略渠道策略工程分析CONTENTS

目錄如何充分挖掘和擴(kuò)充客源，以支撐工程的快速銷售？如何弱化工程區(qū)位抗性，來提高工程的知名度與影響力？【工程核心問題界定】23重要客戶游離客戶核心區(qū)域重要區(qū)域輔助區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寒亭區(qū)、高新區(qū)工程周邊工業(yè)園、企事業(yè)單位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外來人員24工程周邊人群對地域抗性極小，是首先要牢牢把握的客群弱化抗性----把握本地地緣客群核心客戶畫像工業(yè)園上班族、企業(yè)中層管理者【客戶共性】1、市區(qū)私企普通員工，收入水平低，難以承受市區(qū)高房價(jià)。年齡在25-30歲之間，購房需求強(qiáng)烈。2、工程周邊工業(yè)園，像歌爾電子等，多數(shù)從事制造業(yè)，家庭收入水平多在3000-5000元之間，工薪階層，年齡多在25-30歲之間。多來自外地，有著強(qiáng)烈的漂泊感。【購置原因】購置本工程，主要因?yàn)殡x工作單位近，上班方便局部客戶有著落戶需要擁有自己的住房，是生活和事業(yè)的需要A1：【客戶關(guān)注排序】1、價(jià)格適宜2、交通便利3、社區(qū)配套25重要客戶畫像私營業(yè)主、企業(yè)高管公務(wù)員【客戶共性【購置原因】屬于典型的改善型客戶，習(xí)慣于在工程區(qū)域周邊工作、居住，對東部開展存在較高預(yù)期，購房帶有一定的投資性質(zhì)。在企業(yè)中收入較高，有孩子，但是對總價(jià)也有一定的制約性，有車一族，只要交通方便，對距離的抗性較小。年齡在30——40歲之間【購置原因】主要因?yàn)殡x工作單位近，上班方便對區(qū)域內(nèi)較為熟悉，居住也較為習(xí)慣；同樣的總價(jià)，能夠買到很好的產(chǎn)品和戶型A2：【客戶關(guān)注排序】1、交通便利2、價(jià)格接受度3、舒適性和社區(qū)配套26輔助客戶畫像高收入階層【客戶共性】濰坊的有產(chǎn)階層，有著良好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一般為私營業(yè)主，企事業(yè)單位高層管理者，注重生活的品質(zhì)，享受型物業(yè)，同時(shí)也關(guān)注保值性和實(shí)惠性。年齡35或40歲以上【購置原因】看好工程區(qū)域前景及工程投資價(jià)值；對居住品質(zhì)看好，希望擁有品質(zhì)生活的人群通脹壓力下，希望通過購置房產(chǎn)投資保值。A3：【客戶關(guān)排序】1、舒適度和總價(jià)接受度2、未來前景、升值潛力2728把握好地緣客戶，是工程1期火爆的關(guān)鍵地緣性客戶是工程的主要客群來源，以高性價(jià)比策略作為產(chǎn)品突破口，打動客戶心理,實(shí)現(xiàn)快速去化。如果不僅僅依靠地緣市場，還想把房子賣給全濰坊，成為濰坊品質(zhì)住居的升級代表，

需要怎么做？29

目標(biāo)解析

客戶分析

競爭分析

問題界定

營銷戰(zhàn)略

推盤策略定位形象戰(zhàn)略

策略體系產(chǎn)品戰(zhàn)略展示戰(zhàn)略渠道策略工程分析CONTENTS

目錄30營銷戰(zhàn)略建立獨(dú)有的品質(zhì)住居價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)占位高端，代言濰坊品質(zhì)住宅做足形象與生活體驗(yàn)展示核心戰(zhàn)略營銷策略配合樹立高端形象凸顯高性價(jià)比優(yōu)勢1.區(qū)位：以四區(qū)核心、金三角中央商務(wù)區(qū)等發(fā)展前景與項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)2.社區(qū)：與項(xiàng)目整體價(jià)值關(guān)聯(lián)3.項(xiàng)目：與規(guī)劃景觀相關(guān)聯(lián)4.投資：與稀缺性相關(guān)聯(lián)1.價(jià)值：與項(xiàng)目的主要亮點(diǎn)相關(guān)聯(lián)2.氛圍：與售樓處、樣板房、示范區(qū)等相關(guān)聯(lián)31

目標(biāo)解析

客戶分析

競爭分析

問題界定

營銷戰(zhàn)略

推盤策略形象戰(zhàn)略

策略體系產(chǎn)品戰(zhàn)略展示戰(zhàn)略渠道策略工程分析CONTENTS

目錄廣告形象戰(zhàn)略3233

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客戶分析

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營銷戰(zhàn)略

推盤策略形象策略

策略體系推廣策略展示策略渠道策略工程分析CONTENTS

目錄推廣前配合展示到位實(shí)景+配套售樓處、展示中心、生態(tài)溪水景觀、商業(yè)步行街，給客戶看得見的實(shí)實(shí)在在的生活樹立高形象首先樹立強(qiáng)勢高端物業(yè)形象大事件營銷建立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿推廣策略34針對目標(biāo)客群的特點(diǎn)采用線上和線下相結(jié)合、根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)選擇“主要發(fā)力點(diǎn)“進(jìn)行宣傳，從而實(shí)現(xiàn)低本錢、高效率的推廣。線上樹形象---好話大聲說推廣思考：通過對產(chǎn)品和戶型的針對性宣傳，配合工程的環(huán)境、區(qū)位、配套等資源的挖掘，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最終達(dá)成。推廣渠道：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、現(xiàn)場包裝線下推價(jià)值---好事詳細(xì)講推廣思考：通過工程產(chǎn)品、生態(tài)溪水、園林等工程優(yōu)勢表達(dá)其價(jià)值推廣渠道：直投、短信、派單、夾報(bào)和大企業(yè)宣講團(tuán)購?fù)茝V策略35點(diǎn)對點(diǎn)的DM直郵、夾報(bào)效勞；戶外廣告、工程現(xiàn)場包裝截流客戶；過往工程周邊客戶城區(qū)客戶平媒、網(wǎng)絡(luò)的立體廣告覆蓋；目標(biāo)客戶推廣組合重點(diǎn)區(qū)域派單、巡展；精準(zhǔn)客戶通過線上線下的立體式的宣傳推廣，對目標(biāo)客戶進(jìn)行高密度覆蓋，挖掘充足的客戶支持工程的快速銷售。大活動造勢、小活動暖場；吸引、維護(hù)客戶線上線下推廣策略3637

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客戶分析

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營銷戰(zhàn)略

推盤策略定位形象策略

策略體系推廣策略展示策略渠道策略工程分析CONTENTS

目錄良好的現(xiàn)場包裝，能增強(qiáng)客戶購置信心在百匯路一側(cè)圍擋進(jìn)行展示，樹立工程品質(zhì)，提升工程形象，展示上高于金山財(cái)富廣場展示策略38公交車體廣告，流動的廣告牌展示策略本案本案5路公交車16路公交車本案4路公交車39戶外廣告，重要路段客戶強(qiáng)力攔截本案樓體廣告LED顯示屏高炮擴(kuò)展工程邊界———向城市核心和開展方向擴(kuò)展，占據(jù)通亭街、北海路、東方路、濰縣中路、東風(fēng)街和勝利街等戰(zhàn)略要地展示策略VI購物廣場北宮東街大轉(zhuǎn)盤東風(fēng)街與濰縣中路交叉口寒亭區(qū)民主街與幸福路高速橋、本案〔已到位〕40展示中心補(bǔ)充完善，增強(qiáng)蓄客量41展示策略柱子包裝設(shè)立指示標(biāo)識，聚集高端客戶展示中心外立面充分利用，增加昭示性巧妙設(shè)計(jì)，臨時(shí)售樓處也出彩為了有效接待工程周邊來訪客戶，臨時(shí)售樓處是不可或缺的，根據(jù)工期要求現(xiàn)場售樓處的建設(shè)速度以及開盤、蓄客的需要，建議先建設(shè)一個臨時(shí)售樓處。臨時(shí)售樓處≠隨便搭建，能夠在保持工程品質(zhì)的情況下，節(jié)約本錢，早日蓄客。展示策略42通亭街為寒亭區(qū)主干道、人車流量大，客戶受眾廣泛，交通便利，昭示性強(qiáng)臨時(shí)售樓處本錢低、工期快、先展示、易蓄客正式售樓處啟用，實(shí)景展示，強(qiáng)烈震撼43售樓處生態(tài)溪水景觀

玫瑰主題大道樣板房展示策略生活場景展示系列——路面、休閑區(qū)等打造國際化元素，富有情趣而親切營造國際化生活元素，突顯高品質(zhì)生活氣氛44展示策略商業(yè)展示—打造國際感、時(shí)尚感，營造濃烈的生活氣氛商業(yè)展示——借勢大型星級酒店，強(qiáng)化工程特性，保障客戶信心展示策略45高檔住宅的必備，讓客戶了解認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)，而且從心理上消除客戶對產(chǎn)品和區(qū)域環(huán)境的憂慮。設(shè)立工學(xué)館，高端工程更重視材質(zhì)展示策略46展示互動系統(tǒng)，拉近與客戶距離47展示策略讓客戶在趣味生動的體驗(yàn)中，充分了解工程區(qū)域，規(guī)劃、建筑、景觀等工程信息，凸顯客戶的時(shí)尚與品味48

目標(biāo)解析

客戶分析

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營銷戰(zhàn)略

推盤策略定位形象戰(zhàn)略

策略體系推廣策略展示策略渠道策略工程分析CONTENTS

目錄看房班車時(shí)間看看房車標(biāo)準(zhǔn)公司現(xiàn)有的商務(wù)別克1輛開通看房車，實(shí)現(xiàn)展示中心和售樓處雙向有效互動，及時(shí)保持客戶對工程意向度，客戶關(guān)心周一至周五客戶提前預(yù)定周六、周日每天兩班房路線展示中心——工程現(xiàn)場距離：8公里時(shí)間：往返30分鐘?本案49渠道策略高端商場巡展

人流量大，提前儲客保證開盤在銷售中心尚未啟用之前，有效提前儲客巡展標(biāo)配：工程主背板一張展板一套區(qū)域位置圖、社區(qū)鳥瞰圖各一幅,工程折頁，戶型圖等接待臺一張備選地點(diǎn)：世紀(jì)泰華銀座〔高新區(qū)政府〕家樂福家家悅〔寒亭區(qū)民主街256號〕50渠道策略區(qū)域內(nèi)工業(yè)園、重要企事業(yè)單位進(jìn)行走訪宣講渠道：行銷、派單+大企業(yè)宣講1、行銷、派單〔重點(diǎn)以高新、奎文、寒亭區(qū)〕對工業(yè)園企業(yè)進(jìn)行持續(xù)行銷，提高工程知名度，引導(dǎo)企業(yè)職工到工程現(xiàn)場咨詢。2、大企業(yè)宣講〔重點(diǎn)以高新、奎文、寒亭區(qū)〕針對工程周邊大型企業(yè)進(jìn)行宣講，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)客戶對工程的關(guān)注，促使團(tuán)購達(dá)成。51渠道策略異業(yè)聯(lián)合，與專業(yè)賣場、酒店等合作最大限度挖掘客戶資源通過與專業(yè)賣場、酒店等合作，擺放工程資料，客戶介紹獎勵等手段建立廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，如專業(yè)汽車4s店、紅星美凱龍、五星級酒店、加油站等擴(kuò)大客戶滲透范圍52渠道策略53

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營銷戰(zhàn)略

推盤策略定位形象戰(zhàn)略

策略體系推廣策略展示策略渠道策略工程分析CONTENTS

目錄多層產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)桿上調(diào)價(jià)格，小高層具備價(jià)格優(yōu)勢，引導(dǎo)對價(jià)格敏感度高的客戶購置以多層帶高層在淡市下，以小戶型低總價(jià)優(yōu)勢，在劇烈的競爭下保持價(jià)格優(yōu)勢，根據(jù)市場變化可適當(dāng)提高保持總價(jià)優(yōu)勢在預(yù)售證不能按時(shí)取得的前提下，繳納1萬元認(rèn)購金，分批確定房源認(rèn)籌，降低客戶流失率進(jìn)行長時(shí)間的蓄客

集中和分散認(rèn)籌結(jié)合推盤策略54具體措施：1.小批量，多頻次開盤：通過制造熱銷和產(chǎn)品稀缺局面來刺激觀望客戶的購置，促進(jìn)成交，同時(shí)制造新聞，建立工程在濰坊的超級影響力2.確保第一次推售的火爆：首次開盤的火爆是工程整體成功運(yùn)作的前提，是最大的影響力，并且以合理的價(jià)格入市，確保火爆3.快速入市，錯開競爭：樓市調(diào)控下，先下手為強(qiáng)，為了確保每次推售的成功，盡量防止與競爭工程發(fā)生沖突，與競爭工程的推售安排錯開55溫莎玫瑰公館5月啟動推廣，9月進(jìn)行開盤，短短4個月蓄客，還要積極打擊周邊競爭對手，贏得客戶。全年要完成275套，去化有一定難度。樓盤 規(guī)劃

均價(jià) 剩余量戶型面積去化速度恒信首府高層18層12棟；小高層11層7棟多層5層13棟4800元/m21.8萬平米，15#21#未動工，其它多層基本售完，小高層、高層剩余較多，150余套小二81小三87-128標(biāo)三132大三140-145復(fù)式206-22917套/月6個月100套北美楓情共21棟2000戶4100元/m2剩余100套，標(biāo)二84-107；小三113-128；標(biāo)三132-13920套/月6個月120套價(jià)格上要非常具有競爭力，成為區(qū)域內(nèi)高性價(jià)比產(chǎn)品代言人

北美楓情≤本案≤恒信首府；小高層≤4000元/㎡多層≤4400元/㎡推售原那么根據(jù)取得《預(yù)售許可證》的先后順序根據(jù)具體樓棟的工程建設(shè)順序和進(jìn)度以及《預(yù)售許可證》的辦理情況進(jìn)行相應(yīng)樓盤的推售；多層、小高層搭配銷售保證每次推售產(chǎn)品的多樣化，根據(jù)價(jià)上下和對不同物業(yè)類型的去化率速度，以多層帶小高層、低價(jià)帶高價(jià)的原那么進(jìn)行推售；房源優(yōu)劣搭配，由差到好，利于價(jià)值最大化由位置較差房源到位置較好房源，利于房價(jià)穩(wěn)步提升56豐富戶型，滿足客戶多元化需求，降低風(fēng)險(xiǎn)增加戶型供給，特別是小戶型數(shù)量，加快去化速度調(diào)整后的12年預(yù)計(jì)可售貨量為275套，31879.94㎡，銷售額1.35億元注：小高層按4000元/平米，無電梯多層4200元/平米，電梯多層4400元/平米計(jì)算57戶型

建筑面積總戶戶數(shù)配比總建筑面積

配比A（標(biāo)二）A185.82(14#中戶)、86.4（4#9#中戶）、86.64（4#9#中戶）、86.93（4#9#中戶）、88.25（4#9#中戶、10#中戶、16#中戶）、89.98(10#中戶）、90.2（16#中戶）12513749.8%10997.79小戶型63.3%

174套A2

00A383.73(15#中戶/WT）121004.76A4

00B（小三）B1

03713.5%0B2112.3(15#東西戶/WT）、118.12（4#9#西戶）、121.68（10#西戶)、122.27（16#西戶）363396.33B3

00B4

00B5

00

B6120.82（9#7F東戶）1120.82C（標(biāo)三）C1135.03(14#中戶)、136.31（10#中戶)、136.4（16#中戶）298229.8%3945.02中戶型29.8%

82套C2137.73(10#東戶）、138.49（16#東戶）、140.22(14#東戶)294019.96C3132.57(14#中戶)、133.83(14#西戶)121598.4C4137.71（8#中戶）121652.52D（小復(fù)式）D1

000.0%0E（大復(fù)式）E1(1復(fù)2)218.94(15#東戶/WT）110.4%218.94大戶型6.9%

19套E2222.42（4#9#東戶）662.2%1334.52F（大平層）F1250.84（8#東西戶）12124.4%3010.08合計(jì)11種戶型

275275100.0%31299.14

現(xiàn)金流產(chǎn)品利潤主力明星產(chǎn)品，拔高價(jià)格提升形象

2月—9月10——12月第一次推售第二次推售2023年2023年推出275套房源，總建面32150.54平米房源組合多層和小高層搭配銷售推售房源房源套數(shù)推售面積合計(jì)2023年全年推售策略多層4#/8#小高層10#118套多層57套，小高層61套多層9#、14#、15#小高層16#157套小高層61套；多層96套17306.35㎡3多層：10583.17㎡1小高層：6723.18㎡14844.191棟小高層：6707.5㎡

2棟多層：8136.69㎡5814#15#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#一期共7棟房源：小高層2棟多層5棟〔4棟電梯多層，1棟無電梯〕一期總房源面積：32150.54平米一期總房源套數(shù)：275套一期銷售額預(yù)計(jì)：1.3億元多層房源153套，18719.86平米小高層房源122套，13430.68平米小高層多層59明星產(chǎn)品單獨(dú)處理拔價(jià)格提形象

利潤主力

現(xiàn)金流產(chǎn)品14#15#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#第一次推售：推售時(shí)間：2023年9月16日推售套數(shù)：118套推售房源：1棟小高層〔61套,6707.5㎡〕2棟多層〔57套,8136.69㎡〕推售面積：14844.19m2銷售金額：約0.62億元〔多層4400元/㎡小高層4000〕60戶型套數(shù)比例面積比例標(biāo)二5647.46%4939.4133.28%小三1311.02%1560.4810.51%標(biāo)三3428.81%4666.9631.44%大平層1210.17%3010.0820.28%大復(fù)式32.54%667.264.50%合計(jì)118

14844.19

物業(yè)類型套數(shù)比例面積比例多層6252.54%8136.6954.81%小高層5647.46%6707.545.19%合計(jì)118

14844.19

14#15#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#第二次推售：推售時(shí)間：2023年11月4日推售套數(shù)：157套推售房源：1棟小高層；3棟多層推售面積：17306.35㎡銷售金額：約0.73億元〔多層4400元/㎡小高層4000元/㎡〕61戶型套數(shù)比例面積比例標(biāo)二9157.96%8185.8547.30%小三148.92%1685.439.74%標(biāo)三4830.57%6548.8737.84%大平層////大復(fù)式42.55%886.25.12%合計(jì)157

17306.35

物業(yè)類型套數(shù)比例面積比例多層9661.15%10583.1761.15%小高層6138.85%6723.1838.85%合計(jì)157

17306.35

目標(biāo)任務(wù)分解月份5月6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)////118套（可根據(jù)蓄客量適當(dāng)加推）10套157套

去化率////80%（95套）

/80%（130套）

認(rèn)籌客戶量

150批200批平均蓄客

60批/月100批/月推售樓棟4#、8#、10#9#、14#、15#、16#面積14844.19m217306.35㎡銷售額

0.62億

0.73億時(shí)間節(jié)點(diǎn)需取得預(yù)售證的樓棟8月底多層4#、8#；小高層10#10月底多層9#、14#、15#、16#完成2023年目標(biāo)任務(wù)前提備注：預(yù)售證及時(shí)取得和充足的房源供給量是保證任務(wù)完成的前提也是甲方考核我方銷售任務(wù)的前提。63溫莎玫瑰公館2023年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)圖2023年實(shí)現(xiàn)回款額1個億如何提升工程知名度，樹立高品質(zhì)形象，并挖掘充足的客戶資源產(chǎn)品定位：濰坊品質(zhì)住居升級代表作客戶定位：濰坊中高端客戶目標(biāo)核心問題核心平臺核心傳播概念營銷節(jié)奏公關(guān)活動媒體配合渠道營銷水景園林、低密度、全明戶型、稀缺電梯多層工程核心價(jià)值競爭定位目標(biāo)客戶定位客戶特征：收入較高首次置業(yè)改善置業(yè)第一次蓄客期八月初認(rèn)籌第二次蓄客期123456789101112海王會、開工典禮、房展會產(chǎn)品說明會、臨時(shí)售樓處樣板房開放、認(rèn)籌、國際生活方式展汽車試駕、圣誕假面PATY網(wǎng)絡(luò)、戶外、報(bào)廣報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、車體、短信、戶外、雜志報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外產(chǎn)品核心：電梯多層全明戶型水景園林現(xiàn)場展示、海王會巡展、客戶拓展、企業(yè)宣講，老帶新圈層營銷、大客戶拜訪工程配合取得預(yù)售證4#、8#、10#9#、14#、15#、16#重要節(jié)點(diǎn)開始開工取得預(yù)售證展示區(qū)到位★

現(xiàn)場臨時(shí)售樓處到位★樣板房開放售樓處開放第一次開盤第二次開盤第一階段：立勢期〔3-5月〕

現(xiàn)場拆遷全部完成，土地平整，開工準(zhǔn)備妥當(dāng)產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行開工順序：一期地塊南側(cè)，富亭街和百匯路交匯處由南向北開發(fā)第I階段立勢期3-5月第II階段強(qiáng)蓄客期〔開盤〕6-9月第III階段強(qiáng)銷期10-12月65開工房源：多層：4#、8#、9#10#小高層：5#、14#、15#14#15#4#5#10#9#8#16#小高層多層推廣方向：以戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體為主，主打工程產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，重要銷售節(jié)點(diǎn)密集投放，為工程入市造勢，提高知名度，樹立高品質(zhì)產(chǎn)品特色。四區(qū)核心引領(lǐng)濰坊未來開展線上;報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)線下：戶外、公交車品質(zhì)住居時(shí)代來臨線上推廣主題線下推廣主題:推廣渠道：低密度，電梯多層，生態(tài)溪水，濰坊品質(zhì)住居的升華產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行66第一階段：立勢期〔3-5月〕線上媒體頻次/時(shí)間費(fèi)用合計(jì)戶外、樓體/

30萬30萬網(wǎng)絡(luò)推廣排布：產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行線下方式內(nèi)容費(fèi)用合計(jì)活動“海王會”會員招募“開工典禮”“春季房展會”20萬20萬階段一67開工前工作方案68產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行1月2月3月4月5月6月

7月8月9月10月11月12月2023年啟動海王會“海王府會員盛大招募〞活動目的：借助海王府酒店名義，躲避風(fēng)險(xiǎn)，充分利用海王府豐富高端的客戶資源，提前蓄客活動時(shí)間：2023年3月活動內(nèi)容：在海王府酒店，制定入會享受餐飲購房等一系列優(yōu)惠活動，充分結(jié)合酒店客戶資源的特征，繳納會費(fèi)。根據(jù)會費(fèi)多少，發(fā)放會員卡，享受不同級別的優(yōu)惠。69產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行1月2月3月4月5月6月

7月8月9月10月11月12月2023年開啟品質(zhì)生活時(shí)代“溫莎玫瑰公館盛大奠基儀式〞活動目的：制造市場影響力，提高知名度活動時(shí)間：2023年4月、5月活動內(nèi)容：邀請相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、向市場傳達(dá)政府出面支持工程開展，在樓市調(diào)控背景下，形成輿論焦點(diǎn)，提升工程價(jià)值。70產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行1月2月3月4月

5月6月

7月8月9月10月11月12月2023年品質(zhì)生活從這里開始“溫莎玫瑰2023濰坊房展會驚艷亮相〞活動目的：通過房展會面世，高調(diào)樹立高品質(zhì)形象活動時(shí)間：2023年4月、5月活動內(nèi)容：在房展會核心、醒目位置，設(shè)立自己的舞臺，邀請演出團(tuán)隊(duì)演出，發(fā)放工程資料、禮品，引爆房展會，傳遍全濰坊，形成輿論焦點(diǎn)參展沙盤等必備道具可以進(jìn)行準(zhǔn)備71第二階段：強(qiáng)蓄客期〔6-9月〕根據(jù)工程工期和展示接待需要，5月底，現(xiàn)場臨時(shí)售樓處也需到位。各項(xiàng)推廣正式開始1、5月開始開工、聚客開始2、9月16日：推售四棟，推售房源118套，

14844.19m29月開盤---推售房源多層：4#，8#小高層：10#產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行第I階段立勢期3-5月第II階段強(qiáng)蓄客期〔開盤〕6-9月第III階段持銷期10-12月72第二階段：強(qiáng)蓄客期〔6-9月〕推廣方向：以報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等媒體為主，提高工程知名度，同時(shí)為工程再次開盤造勢。短信為輔，在認(rèn)籌和開盤節(jié)點(diǎn)，密集投放；同時(shí)進(jìn)行濰坊東部寫字樓巡展、重點(diǎn)企業(yè)宣講。高品質(zhì)住居如何煉成線上;報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)線下：短信、商超巡展、行銷宣講線上推廣主題線下推廣主題:推廣渠道：低密度電梯多層生態(tài)溪水花園社區(qū)產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行73停止瀏覽，開始生活線上媒體頻次/時(shí)間費(fèi)用合計(jì)短信80萬條/月10萬26萬濰坊晚報(bào)4次次/月5萬齊魯晚報(bào)3次/月2萬房產(chǎn)、汽車雜志2次1萬網(wǎng)絡(luò)廣告開盤節(jié)點(diǎn)發(fā)布8萬戶外//推廣排布：產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行線下方式內(nèi)容費(fèi)用合計(jì)巡展寫字樓、重點(diǎn)商超廣場巡展4萬20萬派單開盤前客戶集中區(qū)域派單1萬活動產(chǎn)品說明會、樣板房開放、認(rèn)籌、國際生活方式展15萬階段二74地點(diǎn)：海王府大酒店或?yàn)H坊高檔酒店會議廳活動目的：形象宣傳，聚集人氣，為客戶挖掘工程優(yōu)勢，增強(qiáng)客戶認(rèn)同，為工程持續(xù)認(rèn)購做好準(zhǔn)備?；顒觾?nèi)容：邀請廣闊認(rèn)籌客戶前來參加產(chǎn)品說明會，講解工程優(yōu)勢，增強(qiáng)客戶購置信心。產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行溫莎玫瑰公館產(chǎn)品說明會1月2月3月4月5月6月

7月8月9月10月11月12月2023年75活動目的：借助樣板間開放、和景觀、商業(yè)等到位進(jìn)行集中的展示，聚集人氣活動時(shí)間：2023年7月底活動內(nèi)容：樣板間開放，邀請廣闊客戶前來參觀，提出珍貴建議，已經(jīng)采納并進(jìn)行頒獎活動。樣板間開放產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行

1月2月3月4月5月6月

7月8月9月

10月11月12月2023年76活動目的：通過宣傳認(rèn)籌，對客戶進(jìn)行摸底，判斷客戶購房誠意度，為成功開盤創(chuàng)造充足的誠意客戶，保證開盤的成功。活動時(shí)間：2023年8月初活動內(nèi)容：繳納一定數(shù)額的誠意金，成為溫莎玫瑰公館會員，根據(jù)交錢順序確定將來開盤選房順序。以及交錢順序享受優(yōu)惠幅度等方式鼓勵客戶盡快繳納購房金。溫莎玫瑰公館售樓處開放即一期盛大認(rèn)籌產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行

1月2月3月4月5月6月

7月8月9月10月11月12月2023年77活動目的：配合認(rèn)籌活動，進(jìn)一步加強(qiáng)蓄客力度，形成口碑力，保持市場熱度和影響力，活動時(shí)間：2023年8月底活動內(nèi)容：針對認(rèn)籌客戶，聯(lián)合兩岸咖啡、上島咖啡等，在社區(qū)舉行以咖啡品嘗、西點(diǎn)DIY為主西餐冷餐會等，聚集人氣。聯(lián)合萬達(dá)或者新世紀(jì)影城，暑期檔電影、組織觀影團(tuán)專場贈送電影票等溫莎玫瑰公館——國際生活方式展〔電影周、咖啡節(jié)〕產(chǎn)品方案活動執(zhí)行推廣執(zhí)行

1月2月3月4月5月6月

7月8月9月10月11月12月2023年78活動地點(diǎn)：現(xiàn)場售樓處活動時(shí)間：2023年9月活動內(nèi)容：進(jìn)行一期開盤銷售，保證場面火爆，制造熱銷話題，媒體熱烈報(bào)道溫莎玫瑰公館——