高新社會服務(wù)產(chǎn)業(yè)園項目建議書范本

蕪湖高新社會效勞產(chǎn)業(yè)園九龍灣廣場工程方案書安徽浙中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)所有PAGE38蕪湖高新社會效勞產(chǎn)業(yè)園二期“九龍灣廣場〞工程項目計劃書第一章工程概況一、工程名稱和性質(zhì)1、工程名稱：蕪湖高新社會效勞產(chǎn)業(yè)園二期“九龍灣廣場〞；2、工程地址：蕪湖市弋江區(qū)〔高新技術(shù)開發(fā)區(qū)〕九華南路與峨山東路交匯處；3、工程性質(zhì)：商業(yè)新建工程；4、用地性質(zhì)：工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)用地；5、建設(shè)單位：安徽浙中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。二、工程建設(shè)規(guī)模1、工程占地總面積：125321平方米〔折合188畝〕。其中，一期用地面積：28664平方米〔折合43畝〕占用地總面積的22.87%；二期用地面積：43329平方米〔折合65畝〕，占用地總面積的34.57%；三期用地面積：53328平方米〔折合約80畝〕，占用地總面積的42.55%〔預(yù)留開展用地〕。2、經(jīng)過專業(yè)規(guī)劃設(shè)計：一期工程地上建筑面積：429917.4平方米。其中：1、社會效勞中心：34375平方米。2、社會效勞大樓：29807.74平方米。3、地下建筑面積：21191平方米。計容面積：429917.4平方米容積率：1.49建筑密度：37.89%。二期工程地上建筑面積：166649.82平方米其中：1、A座、B座精英創(chuàng)業(yè)公寓：49529.82平方米；2、C座知名連鎖酒店：20880.88平方米；3、D座高端養(yǎng)生公寓：20880.88平方米；4、商鋪：75360平方米。5、地下建筑面積：30247.75平方米。6、計容面積：189226.72平方米；7、建筑占地面積：20917平方米；8、容積率：4.36〔最終以規(guī)劃局指標為準〕；9、建筑密度：48.18%。三、工程概況該工程方案分三期開發(fā)建設(shè)，二期以知名連鎖酒店、精英創(chuàng)業(yè)公寓〔SOHO〕、養(yǎng)生公寓和購物街區(qū)、休閑娛樂等工程為主，形成吃、住、購、游、娛一體的現(xiàn)代化、高尚城市商住綜合體。二期工程定位為“輕奢主義、標榜蕪湖時尚〞的“九龍灣廣場〞，突出高端、精品、時尚的商業(yè)氣氛和智能、生態(tài)、便捷的生活環(huán)境。一、三期以社會效勞產(chǎn)業(yè)為主，具體業(yè)態(tài)內(nèi)容待二期工程成熟后，根據(jù)市場需求和政策導(dǎo)向另行規(guī)劃建設(shè)〔本報告書暫不贅述〕。四、工程投資概況經(jīng)過初步估算，該工程二期的總投資約4.8億元人民幣，該費用根據(jù)工程進展和實際需要，逐步到位、逐步投資。該工程二期工程自2024年3月起啟動前期準備工作，7月份正式開工建設(shè)。方案總工期24個月，2024年8月份可以全部交付并投入使用。五、效益分析經(jīng)過初步測算，該工程可設(shè)商業(yè)門店1250多家〔每間按60㎡〕，營業(yè)收入將到達15億元人民幣。創(chuàng)稅將到達億元以上，此僅為工程本身建設(shè)、銷售過程中產(chǎn)生的利稅，在工程所有業(yè)態(tài)進入正常經(jīng)營期后，以后的商業(yè)經(jīng)營每年還將至少會產(chǎn)生億元以上的稅收，財稅奉獻率十清楚顯。另外，本工程的建成將會解決至少4～5千人的就業(yè)問題，將為我市群眾提供更多的就業(yè)時機，減輕就業(yè)壓力。第二章工程提出的背景和建設(shè)的必要性一、工程提出的背景蕪湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處蕪湖的核心位置，總面積35.19平方公里，現(xiàn)有企業(yè)600多家，主要產(chǎn)業(yè)包括節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、生命健康產(chǎn)業(yè)。2024年，全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值近1200億元。目前，高新區(qū)共有53個省級及以上研發(fā)機構(gòu)，其中擁有1個國家工程技術(shù)研究中心，1個國家級企業(yè)技術(shù)中心，1個國家工程實驗室，1個國家級國際聯(lián)合研究中心，1個國家博士后科研工作站，另有多個產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院和市級研發(fā)機構(gòu)，全區(qū)院士工作站到達9個。其已成為蕪湖新型工業(yè)化的新平臺、創(chuàng)新開展的主戰(zhàn)場，已經(jīng)具備較強的產(chǎn)業(yè)能力，但與之相反的是功能單一，缺乏商業(yè)、生活〔尤其是適合高端人才的公寓式居住空間〕配套設(shè)施。給園區(qū)從業(yè)人員帶來很多的不便。園區(qū)的上班族往往過著鐘擺式的生活，白天上班時園區(qū)熱鬧如市，而到了晚上下班后，卻又毫無人氣，一定程度上會影響到高新區(qū)和企業(yè)人才戰(zhàn)略的實施，不利于吸引人才、留住人才，從而影響到高新區(qū)自主創(chuàng)新的能力和可持續(xù)開展的動力。無論是一般工業(yè)園區(qū)還是國家高新區(qū)都是城市開展中的一個過程性產(chǎn)物，一個區(qū)域要加快城鎮(zhèn)化進程，產(chǎn)業(yè)開展是其中的關(guān)鍵所在，按照““以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城一體〞〞的開展思路，通過各種措施的有效實施，既要保證入駐產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)企業(yè)的質(zhì)量，為周邊居民提供大量穩(wěn)定的工作崗位；又在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周圍配套大量的居住區(qū)和商業(yè)配套，為企業(yè)快速開展提供必要的人力資源。產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員每天用在上、下班交通上的時間最好不超過半小時，才能真正表達“宜居宜業(yè)〞的優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)和生活環(huán)境，同時也將促進弋江區(qū)和高新區(qū)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的均衡開展。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟開展的一個根本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的開展都離不開房地產(chǎn)業(yè)，其也是開展國民經(jīng)濟和改善人民生活的根底產(chǎn)業(yè)之一，其關(guān)聯(lián)度高，帶動性強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2024年，中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會開展第十三個五年規(guī)劃的建議中明確提出了“深化住房制度改革〞，中央經(jīng)濟工作會議指出2024年經(jīng)濟社會開展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存，成為房地產(chǎn)市場開展的“風向標〞；落實戶籍制度改革，放寬居民落戶限制，完善住房供給雙軌制，成為樓市去庫存一大著力方向；加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。從中長期看，在蕪湖著力打造經(jīng)濟和城市兩個升級版，積極探索人才結(jié)構(gòu)高端化、產(chǎn)業(yè)層次高端化、城市品質(zhì)高端化良性互動的內(nèi)涵式開展道路中，房地產(chǎn)仍將是蕪湖重要的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)開展仍有大量市場需求和商機。我市近年來堅持“控供給、促需求、調(diào)結(jié)構(gòu)〞的根本調(diào)控思路，在棚改征收、人才購房、支持農(nóng)民進城等多方面綜合施策，并始終把人才資源作為第一資源，堅持人才優(yōu)先開展戰(zhàn)略，對高校畢業(yè)生、專業(yè)技術(shù)人才購房給予契稅補貼和安家補助。隨著我市城市功能逐步完善，城市品質(zhì)和城市承載力進一步提升，將會吸引更多人到蕪湖來安家置業(yè)，為房地產(chǎn)市場注入持久動力，進一步推動我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)開展。蕪湖作為我國三線城市和中部地區(qū)地級城市的優(yōu)秀代表城市，隨著長江經(jīng)濟帶建設(shè)的深入推進，以及國家和地方政府一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的實施，我市的房地產(chǎn)開展?jié)摿褪袌銮熬叭匀皇种档闷诖Ｓ捎谠摴こ痰貕K停工多年，土地長期閑置，占用了大量緊缺的城市土地資源而又沒有產(chǎn)生任何效益，對于政府、企業(yè)和社會都造成了極大的損失。工程的停滯不前，套牢了施工企業(yè)的大量資金，而其中又會因較大數(shù)額的貸款、借款而影響到金融體系的資金平安。另外，地塊長期處于爛尾狀態(tài)，導(dǎo)致工地內(nèi)部管理松懈，造成一系列城市管理難點、周邊社會治安問題，成為社會不穩(wěn)定的潛在因素，且存在重大平安隱患，很容易給社會造成更大的損失。再者，該工程地塊處于蕪湖市的南大門，是蕪湖城市形象的重要窗口，隨著時間的推移，長期爛尾的狀態(tài)將對我市的城市面貌和城市品質(zhì)、形象的負面影響也會越來越大，對招商引資、打造旅游目的地和宜居城市，以及生態(tài)園林城市、全國文明城市的建設(shè)都將產(chǎn)生消極因素，而且因為各種因素的疊加其惡性循環(huán)的程度只會越來越大，社會影響也會越來越大。綜上所述，安徽浙中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理層審時度勢，決心投資建設(shè)蕪湖高新社會效勞產(chǎn)業(yè)園工程，將為弋江區(qū)與高新區(qū)的互動開展奠定根底，有效促進高新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能、城市功能、生態(tài)功能融為一體，推動產(chǎn)業(yè)和城市相互促進、協(xié)調(diào)開展，為高新區(qū)的跨越提升增強持久動力。同時，將對提升我市城市品質(zhì)和對外形象，消除社會負面影響，以及吸引人才、留住人才等方面都會起到積極的奉獻作用。二、工程建設(shè)的必要性1、工程的建設(shè)，有利于弋江區(qū)和高新區(qū)經(jīng)濟建設(shè)，是園區(qū)吸引人才、留住人才，創(chuàng)新開展的需要：隨著園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟水平和規(guī)模的不斷壯大，外來務(wù)工流動人口的逐步增加，加快高新區(qū)根底設(shè)施建設(shè)，提升園區(qū)承載能力，強化園區(qū)的效勞配套設(shè)施，住宿、餐飲、購物、文化休閑、商務(wù)場所，都是高新園區(qū)未來經(jīng)濟開展中不可缺少的效勞配套工程。該工程的建設(shè)，將為高新區(qū)內(nèi)廣闊企業(yè)員工提供多元、便捷、優(yōu)質(zhì)的配套效勞，尤其將為園區(qū)高端人才提供一流的、現(xiàn)代化的居住環(huán)境。高品質(zhì)的工程定位將極大提升弋江區(qū)和高新區(qū)的形象和品質(zhì)，對各類高端人才將具有極大的吸引力，對突出企業(yè)用人主體地位，在引進人才、留住人才、鼓勵人才、發(fā)揮人才作用等方面將起到積極的推進力，讓更多的人才留下來為蕪湖的經(jīng)濟建設(shè)和創(chuàng)新開展添磚加瓦。2、工程的建設(shè)，有利于提升園區(qū)形象，加速產(chǎn)城一體化進程：目前，蕪湖高新區(qū)建設(shè)特色還不夠明顯，嚴重缺乏商業(yè)和適宜人才居住的配套設(shè)施，尤其是產(chǎn)業(yè)與生活效勞功能不全，造成員工在工作期間生活不便的問題，不利于園區(qū)企業(yè)人性化的管理和人才戰(zhàn)略的實施，難以形成“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城一體〞的開展動力。該工程的建設(shè)，把生產(chǎn)、生活統(tǒng)一起來，將有效促進園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚與城市功能互補，大力提升園區(qū)承載能力，對建設(shè)現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)新城，增強園區(qū)綜合吸引力和聚集力將有著積極的推進作用。3、工程的建設(shè)，將改變工程停工多年造成的負面影響，是提升弋江區(qū)、高新區(qū)商務(wù)接待能力和招商引資環(huán)境的需要，有利營造親商、安商、富商的招商環(huán)境：該工程的建成，將會一改多年爛尾工程帶來的一系列負面影響，極大改善城市面貌和城市形象。該工程的定位在弋江區(qū)和高新區(qū)都具有一定的前瞻性，將大大提高蕪湖高級商務(wù)接待能力方面的缺乏，也會有效增強蕪湖城市的吸引力和輻射力，助力蕪湖現(xiàn)代化城市建設(shè)，以及長江中下游區(qū)域中心城市和“蕪湖都市圈〞的建設(shè)。另外，其商業(yè)、生活配套效勞設(shè)施的日益成熟也將帶給投資商對弋江區(qū)和高新區(qū)開展的信心，有利于豐富高新區(qū)“產(chǎn)城一體化〞內(nèi)涵，是所在區(qū)商務(wù)接待水平和招商引資吸引力的一個品質(zhì)上的有力提升，有利于可持續(xù)經(jīng)濟建設(shè)，對營造親商、安商、富商的招商引資環(huán)境有著直觀的良好形象。4、工程的建設(shè)，有利于促進當?shù)氐慕?jīng)濟開展，促進當?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會：該工程的建設(shè)，可為弋江區(qū)和高新區(qū)經(jīng)濟建設(shè)產(chǎn)生較大的拉動作用，工程稅收奉獻明顯，將間接地為當?shù)氐母自O(shè)施建設(shè)和民生惠民工程起到一定的財政支持。同時，因為工程建設(shè)和運營管理的需要，將會為社會提供一定的就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)壓力。工程的建設(shè)將消除爛尾工程帶來的負面影響和不平安、不穩(wěn)定因素，能有效提升高新區(qū)從業(yè)人員和當?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費水平，優(yōu)化人居環(huán)境和就業(yè)、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，促進弋江區(qū)和高新區(qū)的物質(zhì)文明建設(shè)，有利于和諧社會的構(gòu)建，將為打造“美麗蕪湖〞、“宜居蕪湖〞、“智慧蕪湖〞、“幸福蕪湖〞起到一定的推動作用。5、工程的建設(shè)，有利于弋江區(qū)和高新區(qū)商業(yè)繁榮、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以及促進城市根底設(shè)施建設(shè)和總體規(guī)劃建設(shè)：該工程的建設(shè)，將提升弋江區(qū)和高新區(qū)在文化、商業(yè)等業(yè)態(tài)方面的豐富性，形成空間分布合理、產(chǎn)業(yè)層次清晰、特色優(yōu)勢突出、效勞便捷高效的第三產(chǎn)業(yè)開展格局，商業(yè)的繁榮將助力弋江區(qū)和高新區(qū)實現(xiàn)“效勞經(jīng)濟〞與“工業(yè)經(jīng)濟〞雙輪驅(qū)動，使高新區(qū)版塊成為蕪湖城市的有效互補和功能延伸，對于國家級高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)和可持續(xù)開展有著積極的示范意義。另外，該工程的建設(shè)將進一步完善城市的根底設(shè)施布局，有利于城市總體規(guī)劃建設(shè)的實施，對蕪湖城市品質(zhì)的整體提升將具有明顯的實際意義。第三章工程建設(shè)環(huán)境分析一、地理環(huán)境該工程所在城市蕪湖，位于安徽省東南部，處在長江南岸，青弋江與長江集合處，北與合肥市、馬鞍山市毗鄰，南與宣城市、池州市接壤，東與馬鞍山市、宣城市相連，西與銅陵市交界。蕪湖市域面積6026平方公里，其中：市轄區(qū)面積1491平方公里。全市戶籍人口384.51萬，其中市轄區(qū)人口144.98萬。下轄無為、蕪湖、繁昌、南陵4縣和鏡湖、弋江、鳩江、三山4區(qū)，擁有2個國家級開發(fā)區(qū)，1個國家級綜合保稅區(qū)，11個省級開發(fā)區(qū)。截至2024年末全市擁有省級及以上工程〔技術(shù)〕研究中心84個，其中國家級5個，新增省級14個；省級及以上企業(yè)技術(shù)中心139個，其中國家級11個，新增國家級1個，省級11個。省級及以上重點〔工程〕實驗室15個；省級及以上質(zhì)檢中心2個，其中國家級2個。院士工作站21個，新增3個。擁有高新技術(shù)企業(yè)441家。省級以上創(chuàng)新型〔試點〕企業(yè)120家，國家創(chuàng)新型企業(yè)2家。各類科技企業(yè)孵化器17家，其中國家級孵化器2家。蕪湖是全國文明城市、國家園林城市，安徽省副中心城市、次中心城市、三大旅游中心城市，與省會合肥市并稱為安徽省“雙核"城市，長三角經(jīng)濟協(xié)調(diào)會成員城市，合蕪蚌自主創(chuàng)新試驗區(qū)城市。蕪湖也是國務(wù)院批準的沿江重點開放城市、長江流域區(qū)域中心和重要港口城市、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)“雙核〞之一。蕪湖先后榮獲中國優(yōu)秀旅游城市、魅力中國外籍人才特別關(guān)注的八大城市、中國最正確休閑城市、全國創(chuàng)業(yè)先進城市、中國最具投資潛力城市50強、中國十佳宜居城市、全國首批智慧試點城市、全國首批水生態(tài)文明建設(shè)試點城市、2024年創(chuàng)新能力最強的25個中國大陸城市、中國大陸最正確商業(yè)城市百強等等。蕪湖屬亞熱帶濕潤季風氣候，氣候特點是：光照充足，雨量充分，四季清楚，具有典型的江南城市風光，是一座十分宜居的城市。蕪湖沒有沿海沿邊、毗鄰特大中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，沒有能源、礦產(chǎn)資源優(yōu)勢，而近10年卻創(chuàng)造了經(jīng)濟開展奇跡。經(jīng)濟總量由安徽第六七位躍居第二位。企業(yè)活力充分，截至2024年全市擁有上市公司11家，著名世界的海螺水泥、奇瑞汽車都誕生于此。汽車、電子電器、電線電纜、材料四大支柱產(chǎn)業(yè)形成集群，機器人、新型顯示器、輕型飛機及航空發(fā)動機、現(xiàn)代農(nóng)機、節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)形勢喜人。。蕪湖海螺水泥已成為全球單一品牌水泥最大的供給商，年銷售收入過千億元。蕪湖擁有亞洲最大高科技主題公園“方特歡樂世界〞，蕪湖是亞洲最大的空調(diào)生產(chǎn)基地，中國領(lǐng)先的機器人自主研制基地。蕪湖與合肥，成為安徽開展“雙核〞，與長三角其他城市的經(jīng)濟互補性也很強，蕪湖的后發(fā)優(yōu)勢正漸漸被激發(fā)出來，經(jīng)濟開展前景廣闊。二、經(jīng)濟環(huán)境1、經(jīng)濟總量：2024年，蕪湖市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2457.32億元，比上年增長10.3%，經(jīng)濟總量居安徽省第2位，全國第82位。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值120.02億元，增4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1540.60億元，增10.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值796.70億元，增11.0%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值67592元，人均GDP位居安徽省第3位。2、財政收入：2024年，我市全年實現(xiàn)財政收入470.01億元，比上年增長10.3%，其中，地方財政收入263.47億元，增長12.8%。3、固定資產(chǎn)投資：2024年，我市全年完成固定資產(chǎn)投資2709.19億元，比上年增長13.2%；新增固定資產(chǎn)1417.87億元。固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資100.63億元，增長50.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資1359.51億元，增長15.8%，其中工業(yè)投資1341.54億元，增長16.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資1249.05億元，增長8.5%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資452.84億元，下降5.5%。4、市場價格：2024年，我市城市居民消費價格〔CPI〕比上年上漲1.1%，其中食品類價格上漲2.1%。城市商品零售價格比上年上漲0.1%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格比上年下降4.4%，工業(yè)生產(chǎn)者購進價格比上年下降8.4%。5、工業(yè)生產(chǎn)：我市全年年主營業(yè)務(wù)收入2000萬元以上工業(yè)企業(yè)〔以下簡稱規(guī)模以上工業(yè)〕實現(xiàn)增加值1441.87億元，比上年增長10.4%。全年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入5345.38億元，比上年增長4.6%；利潤總額332.19億元，利稅總額620.43億元，分別比上年增長10.1%和6.0%。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)到達336.9%。6、建筑業(yè)：2024年末具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)252家。全年完成總產(chǎn)值420.25億元，比上年增長2.8%。全年房屋建筑施工面積2241.26萬平方米，比上年減少472.09萬平方米；房屋建筑竣工面積1141.66萬平方米，比上年增加76.96萬平方米。7、招商引資：2024年我市新批外商投資企業(yè)24家，合同利用外資6.14億美元。全年實際利用外資23.00億美元，比上年增長13.1%，實際利用內(nèi)資2815.9億元，增長4.5%，其中省外資金2047.39億元，增長5.6%。截止2024年底，全市共有41家境外世界500強企業(yè)在蕪?fù)顿Y工程47個，其中來自美國的境外世界500強企業(yè)12家，投資工程14個。8、園區(qū)建設(shè)：2024年全年省級及以上開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資1654.47億元，其中根底設(shè)施投資63.87億元；實際利用省外境內(nèi)資金1636.48億元，實際利用外商直接投資19.40億美元；區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值4880.61億元，比上年增長8.8%。9、金融業(yè)：2024年末金融機構(gòu)本外幣存款余額2548.68億元，比年初增加227.89億元，其中，非金融企業(yè)存款1003.18億元，比年初增加59.55億元；住戶存款1312.75億元，比年初增加154.78億元。全市全年完成直接融資283.40億元。10、人均可支配收入和住房面積：2024年，我市全年居民人均可支配收入23998元，比上年增長9.3%；人均消費支出14515元，比上年增長7.5%；人均住房建筑面積37.6平方米。其中，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入29766元，增長8.7%；人均消費支出17504元，增長6.8%；人均住房建筑面積34.6平方米。農(nóng)村常住居民人均可支配收入15964元，增長9.3%；人均消費支出10353元，增長7.8%；人均住房建筑面積41.7平方米。城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為35.9%，較上年增長0.7個百分點；農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)為37.6%，較上年增長1.1個百分點。三、交通環(huán)境蕪湖是華東第二通道，也是華東地區(qū)僅次于上海和南京的第三大綜合交通樞紐，承東啟西，臨江達海，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通興旺，孫中山先生就曾稱蕪湖為“長江巨埠，皖之中堅〞，早在1876年就是對外通商口岸。蕪湖，三江交匯〔長江，蕪申運河，江淮運河〕，長江穿城而過，擁有194公里的長江岸線優(yōu)勢，蕪湖港是長江逆流而上最后一個萬噸級深水良港，國家一類口岸，直達46個國家和地區(qū)。1、航空：從工程地到南京祿口機場僅90公里，70分鐘車程；到合肥新橋機場200公里，2小時車程。蕪湖宣城機場在建，從工程地到該機場僅40公里，半小時車程。2、鐵路：蕪湖現(xiàn)有5條鐵路、2條高速、2條國道在境內(nèi)交匯，寧安、京福、商合杭、皖贛等4條高速鐵路、4條鐵路電氣化改造全部建成后實現(xiàn)鐵路30分鐘到南京、合肥，1小時到杭州，1.5小時到上海，3小時到武漢，4小時到北京、福州等國內(nèi)20余個省會城市。蕪湖已形成蕪湖站〔全國地級市最大站〕、蕪湖北站、灣沚南站、無為站、南陵站、弋江站、繁昌西站“一主六副〞的客運站格局。3、主要公路：205國道〔河北秦皇島山海關(guān)-廣東深圳〕、318國道〔上海-西藏樟木〕、329國道〔浙江舟山-河南魯山〕、347國道〔江蘇南京-青海德令哈〕、236國道〔安徽蕪湖-廣東汕尾〕。4、高速公路：蕪合高速〔G5011〕、寧蕪高速〔G4211〕、滬渝高速〔G50〕、溧蕪高速〔S28〕、銅南宣高速〔S32〕，在建高速：蕪黃高速〔S11〕、北沿江高速〔S22〕。隨著我市高鐵、高速網(wǎng)絡(luò)的日臻完善，以及蕪宣機場的開通，也標志著我市的大交通格局正式形成，其對蕪湖樓市和商業(yè)也必然會有較大的促進作用。四、政策環(huán)境1、國家政策層面：〔1〕2024年1月1日開始執(zhí)行新的公積金貸款利率。利率由原來4.25%降到3.25%執(zhí)行，每人能貸款40萬，雙職工的話最多可貸款80萬，對于三四線城市來講那可能是全額貸款，將有效激發(fā)剛性需求購房消費?！?〕農(nóng)民進城買房補貼，各地都在制定新政策，還包括各類人才住房補貼?！?〕居住證制度的執(zhí)行，在教育，醫(yī)療等六項根本權(quán)利確定，為暫住人口打下根底。下一步農(nóng)民的根本住房權(quán)利有可能納入政府政策序列，包括給農(nóng)民繳納公積金，可以租用廉租房，購置保障房等等。〔4〕農(nóng)民的耕地和宅基地已經(jīng)列入頂層設(shè)計，也就是說下一步集體土地可能入市。農(nóng)地入市進入市場，另外農(nóng)民享受的進城政策還會進一步提高，比方基地抵押，農(nóng)地抵押等等，這樣就會催生家庭農(nóng)場和農(nóng)民進城兩項工作，也就是說農(nóng)民進城也有點小資本了。〔5〕2024年2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知內(nèi)容顯示，對個人購置90平米及以下家庭唯一住房，減按1%的稅率征收契稅；90平米以上的減按1.5%的稅率征收契稅。購置第二套改善性住房，面積為90平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上的減按2%的稅率征收契稅。另外，營業(yè)稅政策方面，個人將購置缺乏2年的住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅，個人將購置2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。隨著國家針對房地產(chǎn)多種利好政策的出臺，各方都預(yù)測房地產(chǎn)市場未來市場走向會趨于緩和，前景看好。從國家層面政策來看，將有利于降低購房本錢，增加購房需求，加快庫存去化，尤其會降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。在未來財稅政策和貨幣政策雙管齊下的情況下，將會成為促進房產(chǎn)流通，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速庫存去化，促進樓市繁榮的主要政策方向。2、市級政策層面：我市堅持“控供給、促需求、調(diào)結(jié)構(gòu)〞根本調(diào)控思路，在棚改征收、人才購房、支持農(nóng)民進城等多方面綜合施策，突出政策引導(dǎo)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體規(guī)劃、協(xié)力推進，適時采取有效措施，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展?！?〕促進棚改與房地產(chǎn)市場聯(lián)動：為加快棚改資金轉(zhuǎn)化為商品房實際購置力，我市在全省率先搭建了蕪湖房產(chǎn)超市·棚改購房平臺。棚改居民在棚改現(xiàn)場大屏幕上可隨時查詢商品房源信息，開發(fā)企業(yè)也可通過平臺適時收集到棚改居民的購房需求，實現(xiàn)棚改與商品房銷售信息共享零距離；進入棚改效勞平臺的開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)超市集中設(shè)立銷售案場，產(chǎn)權(quán)登記、稅務(wù)、公積金、銀行等相關(guān)效勞部門在超市集體辦公、流水作業(yè)，方便棚改居民選房、購房及辦理手續(xù)。同時，給予棚改居民購置商品住房契稅補助和公積金貸款優(yōu)惠政策，促進棚改征收與商品房市場形成聯(lián)動效應(yīng)。〔2〕堅持人才優(yōu)先開展戰(zhàn)略，推進人才購房補助政策：我市始終把人才資源作為第一資源，堅持人才優(yōu)先開展戰(zhàn)略，對高校畢業(yè)生、專業(yè)技術(shù)人才購房給予契稅補貼和安家補助，具體為：對本科及以上學歷高校畢業(yè)生或具有技師級以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補助的總額；?？茖W歷高校畢業(yè)生或具有高級工職業(yè)資格、初級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬元安家補助的總額?！?〕多管齊下，引導(dǎo)有穩(wěn)定就業(yè)的進城農(nóng)民購房：一是將“城郊村〞、“城邊村〞納入棚戶區(qū)改造范圍，采取市場化安置方式，引導(dǎo)農(nóng)民到城市購房。二是將進城務(wù)工農(nóng)民納入住房公積金制度范圍，對行政區(qū)域內(nèi)進城務(wù)工及從事自由職業(yè)的農(nóng)民，均可申請辦理繳存住房公積金。〔4〕科學控制土地供給規(guī)模：按照以需定量、供需平衡原那么，對房地產(chǎn)的需求量、供給量按區(qū)域和物業(yè)類別進行分析研究，以此確定下一年度土地供給的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布。〔5〕提振房地產(chǎn)市場投資信心：通過支持寫字樓產(chǎn)品功能布局調(diào)整、優(yōu)化商品房及用地供給結(jié)構(gòu)、市區(qū)所有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程均可在繳納建設(shè)工期保證金后用商品房抵押替換、調(diào)整企業(yè)所得稅計稅毛利率以及通過增加撥付節(jié)點、保函置換方式完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管等措施，進一步緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，提振開發(fā)企業(yè)投資信心?！?〕優(yōu)化商品房供給結(jié)構(gòu)：一是控制商業(yè)、辦公上市量，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)增加高品質(zhì)、個性化商品住房供給。二是通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家和省支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等工程用途的開發(fā)建設(shè)，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。〔7〕有效刺激房地產(chǎn)市場消費：一是為進一步化解房地產(chǎn)庫存，滿足居民不同層次的住房需求，在市區(qū)購置新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應(yīng)交4%契稅的購房者，在其繳納契稅后由財政部門給予應(yīng)繳契稅50%的補助；二是進一步放寬公積金貸款條件，有效發(fā)揮住房公積金制度的作用，刺激房地產(chǎn)市場即期需求，今年我市連續(xù)放寬住房公積金貸款政策，采取降低首付比例、提高貸款額度、延長貸款期限、放寬改善性住房貸款、異地繳存人在我市購房貸款等措施，加大住房公積金貸款發(fā)放。通過我市樓市施政來看，預(yù)計我市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅上升，開發(fā)投資新開工企穩(wěn)，商品房價格平穩(wěn)〞的特點。成交方面，以降息降準為主要手段的貨幣政策支持力度有望進一步加大，購房需求將有序釋放，商品房銷售面積有望小幅上升。供給方面，銷售增長預(yù)期將促使房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積企穩(wěn)上升。價格方面，房地產(chǎn)市場仍將以商品房去庫存為主，預(yù)計全年價格保持平穩(wěn)。從中長期看，房地產(chǎn)仍將是我市重要的經(jīng)濟增長點，隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟開展，以及城鎮(zhèn)化的開展，房地產(chǎn)業(yè)開展仍有大量市場需求和商機。蕪湖的樓市政策較全國其他城市一直較為突出，也將為我市房地產(chǎn)市場注入持久動力。據(jù)悉我市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面還將繼續(xù)發(fā)力，政府的下一步工作措施主要表達在以下幾點：〔1〕完善既有政策，做好政策儲藏：嚴格落實國家調(diào)控政策，完善我市房地產(chǎn)政策，深入推進棚改貨幣化安置，提高棚戶區(qū)改造工程貨幣化安置比例，消化市場存量；同時搶抓國家穩(wěn)定住房消費系列利好政策機遇，針對農(nóng)民工市民化這一新的市場需求點，從戶籍制度、財稅、信貸、公積金等方面出發(fā)做好政策儲藏工作?！?〕調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)，化解高庫存：著力優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)布局和功能，通過整合市場優(yōu)質(zhì)資源來盤活現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)存量。對已建成的商業(yè)地產(chǎn)工程，加大政府貼稅、貼息政策支持力度，鼓勵企業(yè)自持物業(yè)招商引進新型業(yè)態(tài)；對未開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)，引導(dǎo)企業(yè)進行業(yè)態(tài)布局、商業(yè)功能的調(diào)整，使之最大程度的符合市場需求?！?〕加快推進住房租賃市場開展，完善住房供給體系：積極推進租賃效勞平臺建設(shè)，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息效勞。大力開展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，完善公共租賃住房制度，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租。解決不同層次居民住房需求，完善住房保障體系，提高資源利用效率?！?〕加大信貸投放，支持居民住房貸款和房企融資需求：催促各銀行業(yè)金融機構(gòu)千方百計籌措資金，加大信貸投放，落實房地產(chǎn)差異化信貸政策，嚴格執(zhí)行首套房貸款利率和首付比例優(yōu)惠政策，特別是首套房利率下限7折政策。降低二套房貸首付比例和利率，加大對普通住房的信貸支持，支持居民家庭自住和改善性住房貸款需求。各商業(yè)銀行要積極爭取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)工程合理融資需求，提高貸款授信審批效率?！?〕加強房地產(chǎn)市場聯(lián)動監(jiān)管：建立城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、國土、規(guī)劃、稅務(wù)等多部門信息共享機制，加強房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系建設(shè)，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中違法違規(guī)行為，努力營造監(jiān)管有力、市場有序、企業(yè)誠信、行為標準的房地產(chǎn)市場環(huán)境?！?〕加大輿論宣傳引導(dǎo)：市報業(yè)集團、播送電視臺等主流媒體開辟專欄、召開新聞發(fā)布會等，宣傳國家和省、市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的各項政策措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)消費者理性購房，防止人為炒作，防止虛假信息誤導(dǎo)消費者。加大對蕪湖城市形象宣傳，為我市房地產(chǎn)市場開展營造良好的輿論氣氛。第四章工程場地條件分析一、區(qū)位條件該工程位于蕪湖市弋江區(qū)九華南路與峨山東路交匯處，蕪湖高新開發(fā)區(qū)的北端。隸屬蕪湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管轄，是高新區(qū)的核心地塊和對外形象的窗口。該工程東與蕪湖市汽車客運南站一路之隔，北與安徽師范大學〔師生約5.3萬人〕隔路相望，西接蕪湖未來科技城〔占地410畝〕，南與新亞特和偉業(yè)瑧園居住小區(qū)毗鄰。工程地塊距已開通的寧安高鐵弋江站僅3公里，是蕪湖市的南大門，地理位置十分優(yōu)越。以工程地塊為中心設(shè)置4公里半徑，車行時間5分鐘以內(nèi)的商圈覆蓋。該工程商圈覆蓋了蕪湖高校園區(qū)，有安師大、皖醫(yī)、蕪湖職院等多所高等院校，在校學生人數(shù)超過10萬人〔中國美院安徽分院即將在該工程的對面開工建設(shè)〕；蕪湖高新開發(fā)區(qū)600多家企業(yè)和效勞外包園，員工人數(shù)近10萬人；柏莊春暖花開、上林春天里、弋江家園、新亞特花園、偉業(yè)臻園、等住宅小區(qū)，常住人口約20萬人；澛港新鎮(zhèn)、火龍崗鎮(zhèn)以及周邊村鎮(zhèn)等，商圈覆蓋人口規(guī)模50多萬人，消費群體規(guī)模較大。二、交通條件該工程東側(cè)緊鄰G205國道〔九華南路〕，北側(cè)緊鄰G236國道〔峨山東路〕，這兩條道路即是蕪湖通往外地的主要過境公路，也是城市架構(gòu)的主干道，車流量和人流量都較大。這里是南陵縣、涇縣、青陽縣等地人來往蕪湖的必經(jīng)之路，也是局部蕪湖縣、繁昌縣等地人來往蕪湖的主要交通道路之一。蕪湖南高速公路出入口距離工程地僅8.5公里路程，通過205國道快速通道10分鐘即可抵達。工程位于九華南路與峨山東路的交匯處，屬于蕪湖市的交通要道，也是蕪湖連接三縣和外地的交通咽喉，交通地理位置十分突出。其中，九華南路是205國道的重要組成局部，雙向六車道，高等級瀝青路面，南北走向，是連接蕪湖市中心和南陵縣、蕪湖縣等地的重要干道；峨山東路是236國道的重要組成局部，雙向八車道，高等級瀝青路面，東西走向，與即將通車的澛港大橋連接是蕪湖市中心和三山區(qū)、繁昌縣的重要干道。隨著蕪湖快速通道升級改造，尤其是205國道快速化改造，將極大改善工程周邊道路的通行條件，縮短了來往工程地的行車時間，形成了“城鄉(xiāng)一體化〞的交通網(wǎng)絡(luò)。以工程地為中心，5分鐘車程即可到達蕪湖中心城區(qū)，40分鐘到達蕪湖縣城、繁昌縣城，1小時到達南陵縣城。蕪湖軌道交通〔地鐵〕1號線2024年開工建設(shè)，該線路南起白馬山，往北連接國家級蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，將緊鄰該工程旁邊設(shè)置一座站臺〔峨山路站〕，2024年前即可開通運營。另外，隨著蕪湖長江二橋、長江三橋，蕪湖-南陵-繁昌-無為-江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的城際鐵路，尤其是大工山路蕪湖城南過江隧道的建成開通〔距離工程地僅3公里路程〕，將更加突出該工程地理位置的優(yōu)越性和交通的便捷性，也將進一步擴大蕪湖的外來人口流動量和該工程商圈的輻射范圍，吸引一江之隔的無為縣消費群體來到蕪湖市區(qū)置業(yè)、創(chuàng)業(yè)、消費。三、場地條件該工程地塊四至清晰，界限清楚，場地規(guī)整、平坦。東西長度353米，南北寬度249米，占地總面積125333平方米〔折合為188畝〕。場地西端為12米寬的施工現(xiàn)場主出入口，東段為7米寬的次出入口，出入口都門朝峨山東路，車輛出入方便。場地內(nèi)水通、電通、路通，變壓器位于施工現(xiàn)場北側(cè)，混凝土車行道路平整寬敞。按照“文明施工、平安生產(chǎn)〞的建設(shè)標準，施工現(xiàn)場構(gòu)建有約2000平方米的活動板房，分為辦公區(qū)、生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)，全硬化地面，綠化等附屬配套設(shè)施齊全。沿紅線范圍四至圍墻〔廣告墻〕完整、美觀。工程場地現(xiàn)狀：A座、B座樁基施工已經(jīng)全部結(jié)束，C座、D座根底施工已經(jīng)完成約4分之一。塔吊等施工設(shè)備到位?，F(xiàn)場環(huán)境和場地條件完全符合施工要求。四、用地規(guī)模1、工程占地總面積：125321平方米〔折合188畝〕。其中，一期用地面積：28664平方米〔折合43畝〕占用地總面積的22.87%；二期用地面積：43329平方米〔折合65畝〕，占用地總面積的34.57%；三期用地面積：53328平方米〔折合約80畝〕，占用地總面積的42.55%〔預(yù)留開展用地〕。第五章工程定位及建設(shè)方案一、總體定位如今，單一硬性地訴求工程所帶來的功能性利益是不會吸引到目標消費者的注意與興趣的?，F(xiàn)在的人們既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位，都期望能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境和個性化的效勞。另外，在當前國民經(jīng)濟高速開展的時代背景下，社會對現(xiàn)代效勞業(yè)的需求越來越急迫，人民群眾享受現(xiàn)代效勞業(yè)的需求也越來越強烈。如果沒有符合時代需求的現(xiàn)代效勞業(yè)，就談不上一個城市宜居的品質(zhì)和幸福感，精神文明和物質(zhì)文明也就會大打折扣。所以，正是基于上述目標消費者的心理特征和社會需求，該工程將通過商業(yè)、地產(chǎn)和現(xiàn)代社會效勞業(yè)的互通互補，打造一個集高端公寓式住宅〔SOHO〕、商業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)為一體的，智慧的、健康的、時尚的、和諧的蕪湖地區(qū)一流的高端商住和現(xiàn)代效勞綜合體。該工程本著“超前新概念、規(guī)劃高起點，實施高質(zhì)量、建設(shè)高標準〞的原那么，放眼大蕪湖，優(yōu)化資源配置，豐富業(yè)態(tài)，除了二期現(xiàn)代效勞業(yè)工程，一期將引進“高〔高端〕、精〔精品〕、新〔新科技〕、奇〔奇特〕〞的商業(yè)工程和高端公寓式〔SOHO〕住宅工程。通過工程建設(shè)，推動弋江區(qū)和高新區(qū)調(diào)整優(yōu)化開展結(jié)構(gòu)，幫助園區(qū)企業(yè)拓展開展空間，加快高新區(qū)“產(chǎn)城一體化〞建設(shè)和蕪湖人才戰(zhàn)略的實施，并充分利用這一載體的商業(yè)集聚效應(yīng)，提升蕪湖市現(xiàn)代化社會效勞的質(zhì)量和能力，助推我市社會經(jīng)濟全面開展。二、開發(fā)思路該工程方案分三期開發(fā)建設(shè)，原和瑞公司巳建工程列為一期，暫不起動。二期以知名連鎖酒店、精英創(chuàng)業(yè)公寓〔SOHO〕、養(yǎng)生公寓和購物街區(qū)、休閑娛樂等工程為主，形成吃、住、購、游、娛一體的現(xiàn)代化、高尚城市商住綜合體。二期工程定位為“輕奢主義、標榜蕪湖時尚〞的“九龍灣廣場〞，突出高端、精品、時尚的商業(yè)氣氛和智能、生態(tài)、便捷的生活環(huán)境。與周邊同類工程具有較為明顯的風格差異、功能差異、定位差異，防止趨同性，樹立獨具品牌形象，且具有一定影響力的商住工程。三期以社會效勞產(chǎn)業(yè)為主，具體業(yè)態(tài)內(nèi)容待一期工程成熟后，根據(jù)市場需求和政策導(dǎo)向另行規(guī)劃建設(shè)〔本報告書暫不贅述〕。三、二期規(guī)劃設(shè)計指標1、二期用地面積：43411平方米。2、容積率：4.36〔最終以規(guī)劃局指標為準〕。四、二期建設(shè)內(nèi)容1、知名連鎖酒店：對于受到經(jīng)濟衰退、政局動亂等挑戰(zhàn)困擾的全球酒店集團，中國是其希望之地。盡管在世界其它地區(qū)面臨困境，但全球大局部的大型連鎖酒店集團還是大舉擴張在華業(yè)務(wù)，并且頻頻進入中國的三、四線城市。該工程方案通過招商引進如萬豪國際、威斯汀、喜達屋等國際知名連鎖酒店入駐，以此提升蕪湖的旅游和商務(wù)接待能力，提升蕪湖的城市品質(zhì)與承載力。2、精英創(chuàng)業(yè)公寓〔SOHO〕：集戶型小、總價低、投資回報率高、配套設(shè)施完善等特點于一身的公寓式住宅日漸受到購房者的青睞，在不少樓盤銷售排行榜中有著不俗的表現(xiàn)。該工程將主打?qū)痈?.0米的Young〔年輕〕風格、智能化的精英創(chuàng)業(yè)公寓〔SOHO〕，居家辦公兩相宜，這對于那些在蕪湖，尤其是弋江區(qū)和高新區(qū)工作或創(chuàng)業(yè)的，尤其是首次置業(yè)、而手中積蓄又不充裕的年輕人來說是一個不錯的選擇。該產(chǎn)品擬建立“生活效勞管家〞等智能居家系統(tǒng)，致力打造中國第一個“互聯(lián)網(wǎng)+家〞智慧居家產(chǎn)品，市場前景看好。而且由于公寓的商業(yè)屬性，使得它的買賣不占用普通住宅的名額，也就是說可以享受不限購不限貸的政策，這也是其作為該工程主打產(chǎn)品的重要依據(jù)。3、智慧養(yǎng)生公寓：該產(chǎn)品類似精英創(chuàng)業(yè)公寓，只是面向的購房群體更為寬泛，即適合年輕人居住，也適宜老年人居家養(yǎng)老。4、商業(yè)配套工程：該工程將多層面、多渠道、多方式的進行招商，重點引進輕奢、高端、時尚品牌入駐，充分突出國際化商業(yè)形象和潮氣氛；以及主題餐酒吧、創(chuàng)意餐吧、潮牌、PSP、設(shè)計師品牌〔私人訂制〕、跨界品牌等能夠引領(lǐng)蕪湖時尚和潮流的新型業(yè)態(tài)入駐。還將引進蕪湖第一家水幕電影院、蕪湖第一家3D水族館…以此吸引人氣和擴大商圈影響力、輻射力。還將打造中國第一個專業(yè)性的網(wǎng)購體驗街區(qū)〔室內(nèi)街區(qū)〕，全部以小面積商鋪為網(wǎng)商提供客戶現(xiàn)場體驗的實體展示空間，街區(qū)建立大數(shù)據(jù)信息平臺和O2O生活效勞系統(tǒng)，“賣體驗〞、“賣效勞〞，形成新型化“網(wǎng)購+體驗〞、線上線下互動的網(wǎng)絡(luò)購物模式。該工程商業(yè)區(qū)將充分利用有效空間，設(shè)置獨具運動風氣的空中網(wǎng)球場、空中卡丁車、空中沙灘排球等運動健身工程和空中花園〔空中休閑茶室等〕，還將設(shè)置室內(nèi)運動健身、休閑娛樂等工程。同時配套銀行、電信、文化休閑、兒童游樂、演藝K吧、藥店、美容美發(fā)、養(yǎng)生保健等各種生活效勞配套設(shè)施。五、二期建設(shè)規(guī)模1、經(jīng)過專業(yè)規(guī)劃設(shè)計，二期工程地上建筑面積：166649.82平方米其中：1、A座、B座精英創(chuàng)業(yè)公寓：49529.82平方米；2、C座知名連鎖酒店：20880.88平方米；3、D座高端養(yǎng)生公寓：20880.88平方米；4、商鋪：75360平方米。5、地下建筑面積：30247.75平方米。6、計容面積：189226.72平方米；7、建筑占地面積：20917平方米；8、容積率：4.36〔最終以規(guī)劃局指標為準〕；9、建筑密度：48.18%。六、規(guī)劃及建筑設(shè)計思路本著“商業(yè)潮流化、居住人性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑現(xiàn)代化、管理智能化〞的高端設(shè)計理念，引用“新城市主義〞理念，營建優(yōu)美的居住社區(qū)，便捷的購物環(huán)境和高端的酒店效勞，帶動城市局部經(jīng)濟開展騰飛，創(chuàng)造宜商、宜業(yè)、宜居的現(xiàn)代商住環(huán)境。在充分考慮社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的同時，使整個工程到達功能組織合理、用地配置得當、結(jié)構(gòu)清晰、道路暢通、配套齊全等要求，同時具有鮮明的科技特色和時代氣息。工程應(yīng)注重建筑卓爾不群的特色與可識別性，容易讓路過的人產(chǎn)生較為深刻的記憶性。通過地塊整體布局、空間組合、園林環(huán)境、公用設(shè)施等，為蕪湖提供一個可透視的具有時代風貌、商業(yè)氣氛濃郁的建筑群。1、獨具匠心的平面規(guī)劃：總平布局結(jié)合工程的地形特點，建筑群體分為A、B、C、D四座主體建筑，其中，A座精英智能創(chuàng)業(yè)公寓〔26F〕和C座知名連鎖酒店〔17F〕組成東區(qū)組團，B座精英智能創(chuàng)業(yè)公寓〔26F〕和D座高端養(yǎng)生公寓〔17F〕組成西區(qū)組團。東、西兩個組團中間以大型入口廣場作為分割，形成即相互統(tǒng)一又相對獨立的商業(yè)和居住空間。主出入口位于兩個組團中間，同入口廣場連成一體，與兩個次出入口和地下停車場出入口全部設(shè)置在峨山東路一側(cè)，形成工程最主要的室外景觀區(qū)和室外休閑區(qū)。沿峨山東路一側(cè)設(shè)置地面停車位和立體景觀、綠化，以及品牌、導(dǎo)購標識，建筑四周為環(huán)形消防通道。二期與三期用地之間設(shè)置立體綠化分割帶，增加工程美觀的綠化環(huán)境。商業(yè)、酒店、公寓通道〔出入口〕獨立設(shè)置，主要采取裙樓商業(yè)〔動態(tài)環(huán)境〕、主樓居家〔靜態(tài)環(huán)境〕的格局，每幢主樓與功能區(qū)之間互不干擾，各成體系。并充分考慮各樓棟的景觀和朝向，以先景觀后朝向為原那么盡量照顧各幢樓宇的均好性。建設(shè)單位將自行投資在峨山東路新建人行天橋一座，以方便高新園區(qū)師生及消費人群平安、便捷地進入消費、娛樂。2、現(xiàn)代時尚的景觀建筑： 本著“平安、實用、美觀、經(jīng)濟〞的原那么，采用現(xiàn)代主義的設(shè)計手法，以景觀建筑的形式創(chuàng)造商業(yè)、居住建筑空間，以順應(yīng)地勢的建筑形式和個性化的色彩運用突出建筑的朝氣蓬勃、高貴祥和、卓爾不群和時代氣息。所有建筑遵循“節(jié)能、環(huán)保、高效、智能〞的原那么，采用現(xiàn)代主義的設(shè)計手法，表現(xiàn)現(xiàn)代感的外形和明顯的識別性，充分反映蕪湖城市經(jīng)濟水平和開展速度，具有一定的代表性。該工程主要分為四幢主體建筑，二幢26層的精英智能創(chuàng)業(yè)公寓〔A座和B座〕，一幢17層的知名連鎖酒店〔C座〕和一幢17層的高端養(yǎng)生公寓〔D座〕。每二幢以裙樓組合為一個獨立的建筑組團，設(shè)置地下人防和地下停車場。3、室內(nèi)戶型設(shè)計該工程商業(yè)由大框架結(jié)構(gòu)的購物商場和獨立商鋪組成，其中商鋪又由品牌旗艦店、一般商家、創(chuàng)業(yè)型小鋪構(gòu)成，面積根據(jù)空間結(jié)構(gòu)合理設(shè)計，即能滿足大品牌招商的需要，又能迎合“萬眾創(chuàng)業(yè)〞小賣家低投入的現(xiàn)實需求。商業(yè)區(qū)的整體布局突出國際化、時尚、輕奢的現(xiàn)代商業(yè)特征，將考慮應(yīng)用超前的設(shè)計手法展現(xiàn)不與人同、超越時代感的新型商業(yè)布局和消費環(huán)境，蕪湖1876獲得世界十大最具創(chuàng)意的商業(yè)設(shè)計值得該工程參考。隨著人們居住生活水平的提高，人們對居住空間與質(zhì)量提出了更高的要求，同時科學技術(shù)的進步也為住宅的開展提供了保障，因此追求健康住宅乃至生態(tài)住宅成為了人們的居住目標。該工程公寓產(chǎn)品將表達Young〔年輕〕風格、智能化和“舒適、健康、高效、美觀〞的特征。公寓按照5米跳高設(shè)計，打造品質(zhì)、品味兼具的“微復(fù)式〞居住空間，突出“買一戶得兩戶〞的賣點，進行精裝設(shè)計，讓業(yè)主拎包入住。公寓內(nèi)部戶型設(shè)計遵循實用性、平安性、經(jīng)濟性、靈巧性、藝術(shù)性和智能化的原那么，功能空間合理，分區(qū)明確，關(guān)系緊湊，局部功能空間設(shè)置靈巧，以適應(yīng)家庭生命周期變化與年輕人群居住要求，日照間距合理，通風采光良好，空氣流通。4、科學流暢的交通組織：該工程主出入口面向峨山東路〔G236〕，沿建筑周圍設(shè)置環(huán)形消防〔車行〕道路，雙向兩車道+步行道，保證行車通暢，無需調(diào)頭即可左右進出，方便停車，實現(xiàn)人車分流。樓內(nèi)外所有出入口、通道按照標準標準，保證出行通暢、方便、快捷，并符合消防和緊急疏散要求。5、相映成趣的景觀設(shè)計:環(huán)境景觀設(shè)計注重與城市空間、建筑物的聯(lián)系與照應(yīng)，尤其注重峨山東路一側(cè)的整體視覺效果和藝術(shù)性，力圖打造一個環(huán)境、建筑與人之間和諧相融的現(xiàn)代化商住社區(qū)。區(qū)內(nèi)綠地以喬木、灌木和草坪為主要的環(huán)境構(gòu)成要素，構(gòu)筑富有商業(yè)氣息和人文品味的景觀小品，點綴各種花卉、樹木，營造立體的群落景觀綠化效果。出入口主廣場的規(guī)劃設(shè)計既能滿足商業(yè)活動要求，也滿足居家活動要求，表現(xiàn)出自然、休閑、交往與環(huán)境審美、藝術(shù)品味的特點，營建適宜的商業(yè)和活動空間。作為工程最主要的活動休閑區(qū)域和工程的標志性景觀，設(shè)計遵循科技感、藝術(shù)性為一體，規(guī)劃設(shè)計“九龍珠〞〔工程LOGO〕作為“九龍灣廣場〞的標志性主題雕塑，給人以視覺和心靈上的震撼，進而到達提升工程整體環(huán)境質(zhì)量和品質(zhì)、品味的目的。6、富于人性的社區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)將配套設(shè)置社區(qū)生活〔鄰里〕交流中心、保健〔養(yǎng)生〕會館、物業(yè)〔公共〕效勞中心、衛(wèi)生效勞站、社區(qū)〔業(yè)主〕中心、文體活動館及其它便民設(shè)施，大力開展更加人性化的大數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)和公共效勞系統(tǒng)。停車位根據(jù)入住戶數(shù)按標準比例設(shè)置。7、先進實用的智能〔大數(shù)據(jù)〕設(shè)計：蕪湖是首批國家90個智慧城市試點之一，為了促進我市智慧城市的建設(shè)和開展，該工程將重視以智慧型生態(tài)商住綜合體為設(shè)計理念，大力應(yīng)用高端智能化設(shè)備和系統(tǒng)，致力打造蕪湖地區(qū)第一個“互聯(lián)網(wǎng)+家〞，“高端化、智能化、生態(tài)化〞宜居、宜業(yè)的智能型人文生態(tài)商住社區(qū)。該工程致力打造蕪湖第一個真正意義上的智慧型生態(tài)社區(qū)。該工程將通過利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、自動控制技術(shù)、IC卡技術(shù)，通過有效的數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)，建立一個由商業(yè)區(qū)、公寓社區(qū)和酒店綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息效勞系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及O2O互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、家居智能化組成的“三位一體〞效勞和管理集成系統(tǒng)。公寓產(chǎn)品將重視設(shè)計、建立“生活效勞管家〞系統(tǒng)，其面向社區(qū)居民提供豐富的O2O生活效勞，以終端智能設(shè)備為主要應(yīng)用載體，提供生活繳費、醫(yī)療養(yǎng)老、周邊商圈、智能家居、家庭安防、家庭娛樂等效勞。居民只要通過手機操作，即可實現(xiàn)保安、保修、購物、配送等各項智能化效勞。該系統(tǒng)還將與市政、水電氣、醫(yī)院、學校等終端鏈接，使居民在家通過智能手機等終端設(shè)備，即可享受到智慧型社區(qū)、智能化生活帶來的便捷性、舒適性和幸福感。同時，該工程還將打造中國第一個專業(yè)性的網(wǎng)購體驗街區(qū)和商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺系統(tǒng)，促進入駐商家利用電子商務(wù)的優(yōu)勢擴大銷售渠道。8、人性化的無障礙設(shè)計：每個單體和功能區(qū)的出入口都將設(shè)置無障礙通道，建立人性化的消費和居家環(huán)境。9、創(chuàng)新節(jié)能建筑空間：該工程建筑框架填充墻采用輕質(zhì)、保溫、隔音性能優(yōu)越的加氣砼砌塊新型墻體材料。外墻門窗應(yīng)用節(jié)能性能好的塑鋼中空玻璃門窗。建筑外墻應(yīng)用新型集成外墻外保溫面磚。屋頂那么是將擠塑聚苯乙稀泡沫塑料板作為主要隔熱材料,從而改善住宅區(qū)的熱舒適環(huán)境，到達人們生活、工作的熱舒適要求。七、土地取得方式近日，安徽省出臺的?關(guān)于貫徹落實加快調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式促升級行動方案的實施意見?中提出：鼓勵盤活存量、閑置和低效利用土地，規(guī)定以協(xié)議方式取得的國有工業(yè)用地，取得出讓方和市、縣規(guī)劃部門的同意，可以改為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途。在簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，應(yīng)以變更時的土地市場價格補交出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。?意見?還提出建立“四督四保〞〔督新建保開工、督續(xù)建?？⒐?、督竣工保達產(chǎn)、督儲藏保轉(zhuǎn)化〕推進機制，著力提高開工率、竣工率、達產(chǎn)率和轉(zhuǎn)化率。根據(jù)?意見?精神，為了優(yōu)化高新區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)和提升土地效益水平，助力高新區(qū)“產(chǎn)城一體化〞建設(shè)，更好地效勞社會、效勞園區(qū)，消除土地閑置、工程爛尾的負面影響，該工程擬將地塊原工業(yè)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為商業(yè)用地性質(zhì)。土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換過程將嚴格遵守國家和地方的相關(guān)政策和辦理程序，在政府部門的大力支持下，依法依規(guī)做好土地掛牌、手續(xù)審批〔變更〕，以及規(guī)劃設(shè)計等工作，確保轉(zhuǎn)換后的土地早日重新開工、早日投產(chǎn)、早日收益。該工程工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)用地面積先期以二期用地為主，一期、三期用地性質(zhì)暫時保持原狀。二期工轉(zhuǎn)商用地面積43329平方米〔折合65畝〕。第六章市場前景分析一、商業(yè)市場前景蕪湖居華東中心位置，承東啟西，連南接北，居中靠東，臨江近海，與國內(nèi)最具活力的長三角地區(qū)地域相鄰、文化相通。以蕪湖為中心，4小時陸路交通半徑內(nèi)共有3億多人口和46座大中城市。蕪湖作為我國中等城市的代表，隨著蕪湖綜合交通樞紐的逐步完善和“長江經(jīng)濟帶〞的深入推進，不管從區(qū)域、交通優(yōu)勢，還是自主創(chuàng)新能力、社會經(jīng)濟環(huán)境，或是開展?jié)摿?，國?nèi)大多數(shù)城市都無可比較，蕪湖將成為國內(nèi)商業(yè)化投資的首選之地，將來會具有很強的開展?jié)摿褪袌鲩_展前景。伴隨著大蕪湖的崛起和城市輻射力的進一步增強，蕪湖的商貿(mào)、旅游、商務(wù)、居家、創(chuàng)業(yè)、投資的開展都將越來越熾熱，商機也會越來越多。從蕪湖本地的人均收入和支出來看：2024年，我市全年居民人均可支配收入23998元，比上年增長9.3%；人均消費支出14515元，比上年增長7.5%，人均可支配收入和消費支出均列安徽省前茅，商貿(mào)零售業(yè)一片繁榮。2024年，蕪湖的零售業(yè)商貿(mào)單位實現(xiàn)零售額400余億元，同比增長13.50%，住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額約25億元，同比增長9.40%。2024年?蕪湖市人民政府關(guān)于加快商貿(mào)流通業(yè)開展的實施意見?中指出，到2024年我市的社會消費品零售總額力爭超過1000億元，力爭到2024年，根本形成“城鄉(xiāng)一體、布局合理、競爭有序、功能完備〞的現(xiàn)代流通體系，將蕪湖打造成為皖江地區(qū)商業(yè)開展引領(lǐng)之城，安徽省品質(zhì)消費歡樂之都、長江流域重要的商貿(mào)樞紐城市。?意見?通過了一系列富有含金量的政策，支持商貿(mào)流通業(yè)加快開展提升，打造經(jīng)濟升級版。?福布斯?發(fā)布2024年中國大陸最正確商業(yè)城市排行榜，其中，蕪湖位列54位，扣除上海、北京、天津、重慶和省會、方案單列市、副省會城市，蕪湖在全國的商業(yè)氣氛還是可見一斑的。隨著蕪湖城市人口和國民經(jīng)濟、消