某嘉園項目可行性研究報告

1商住項目投資開發(fā)計劃書**商住項目位于******號地塊。該項目是由**高尚住宅區(qū)、貴府時尚購物街和*****大酒店(四星級)相結合而組成的，是一個集購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、商務、文化等多功能為一體的大型城市綜合體。由蕪湖市****房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設。該項目占地面積99333m2,建筑面積278132m2,總投資60655萬元，容積率2.6～3.0。計劃于2010年5月正式開工建設，計劃工期36個月(不含前期工作3個月)。經(jīng)分析得出：該項目能夠為當?shù)亟鉀Q就業(yè)500人以上。在設定條件下盈利能力較強，投資回報效益大。住宅和商鋪靜態(tài)回收期約為3年，酒店靜態(tài)回收期約為8年。同時，住宅和商鋪的開發(fā)和建設近期能給當?shù)貛?.5億元的財政收入，酒店的長期創(chuàng)稅每年能夠達到600萬元以上，且逐年遞增。結論認為：該項目經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯，建築龍網(wǎng)1、酒店的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。2考慮到定遠當?shù)氐膶嶋H市場情況并結合酒店自身的特點，我們認為，應該先進行住宅和購物街項目的開發(fā)和建設，在這兩個項目獲取一定的利益后再行酒店的開發(fā)和建設，這樣不僅能規(guī)避不必要的風險，也應該正好能夠和定遠的經(jīng)濟發(fā)展速度和預期需求相吻合，這樣其實是一種對政府、對開發(fā)商形成雙贏的做法。2、由于這類商住項目的帶動作用很強，各地政府都在利用優(yōu)惠政策加強這類項目的招商引資。我們建議：當?shù)卣畱撛谠擁椖?、特別是星級飯店建設方面給予土地利用、規(guī)劃、規(guī)費，包括土地出讓金、土地契稅、基礎設施配套費、人防工程費等予以最大的優(yōu)惠政策和獎勵。3、由于當?shù)啬壳暗姆康禺a市場規(guī)模尚小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏，本地塊土地成本不宜過高，且需要嚴格控制工程成本和管理成本。4、要堅持個性化開發(fā)，目前樓盤“同質化”傾向嚴重。隨著皖江地區(qū)的高速發(fā)展，當?shù)厝颂貏e是年輕的一代，也越來越追求個性化，反映到住房上面，就是需求的多樣性，消費的合理性。戶型上應以中小戶型為主、多戶型并存，而中小套型普通住房的開；正是七部委文件中鼓勵并享受優(yōu)惠政策的對象。1、為項目投資決策提供依據(jù)。2、為項目運作提供指導性建議。3、論證項目的經(jīng)濟合理性、技術可行性，評價項目的經(jīng)濟效益3以及邊際效益。1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2、中華人民共和國節(jié)約能源法3、中華人民共和國環(huán)境保護法4、中華人民共和國物權法5、中華人民共和國旅游飯店行業(yè)規(guī)范6、旅游涉外飯店星級的劃分及評定7、國家和地方經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃。8、國家和地方有關的工程技術標準和規(guī)范。9、政府主管部門規(guī)定用于項目規(guī)劃的參數(shù)和指標。10、地方自然、地理、氣象、水文和地質等資料。11、項目周圍的社會環(huán)境、基礎設施和施工條件。12、有關市場需求調查、分析和預測資料。13、委托方提供的其他相關資料。第二章項目概況一、項目所在地簡介項目所在地--定遠縣，地處安徽省東部，是皖東地區(qū)第一大縣。國土面積2998平方公里，耕地246.9萬畝，人口93.8萬，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，253個行政村。秦漢時境內曾置陰陵、東城二縣和曲陽候國，南北朝梁武帝普通五年(公元524年),置定遠縣。定遠縣文墨一度佳譽天下，素4築龍網(wǎng)有“壽(縣)字，懷(遠)畫，定(遠)文章”之美譽。東吳名將魯肅、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚繼光等均出于此。老一輩無產階級革命家劉少奇、羅炳輝、張云逸、譚震林、徐海東等，曾在這里戰(zhàn)定遠地理位置優(yōu)越，交通十分方便，古有“境連八邑，衢通九省”之譽，現(xiàn)仍為全國南北要沖?；茨翔F路貫穿境內，津滬鐵路緊鄰而過，新建的合徐高速公路橫跨境內?？h內公路發(fā)達，以十字交叉的輸網(wǎng)，縣城所在地定城距合肥和蚌埠兩機場僅1小時路程。定城距上海500公路，經(jīng)南京至上海高速公路到上海僅需6小時。郵電通訊快捷方便，4萬門程控電話和5000門移動電話與世界各地聯(lián)網(wǎng)。國際互聯(lián)網(wǎng)覆蓋全縣，信息交流十分便捷。定遠自然資源十分豐富，全縣土地總面積為448.65萬畝。其中承包耕地155萬畝，林地30萬畝(其中可養(yǎng)水面17.5萬畝),宜牧荒山30萬畝。它地處亞熱帶季風氣候，四季分明，雨量充沛，土地肥沃，特產豐富并蘊藏著豐富的礦產資源和生物資源。礦產資源，特別是非金屬礦藏品種多、質量好。已探明的有巖鹽、石膏、石英石、石灰石、方解石、大理石、花崗巖、麥飯石等23個品種，還有麥飯石，紫砂頁巖和陶土。生物資源有品種繁多的草本、木本、水生植物和家禽家畜。定遠縣素以農業(yè)大縣著稱，每年可生產糧食10億公斤，油料1億公斤，玉米0.65億公斤、薯類0.6億公斤，還盛產棉花、烤煙、大蒜、薄荷、甜葉菊、芝麻、瓜果等經(jīng)濟作物。家禽家畜以雞、鴨、基地。1996--1999年連續(xù)四年為安徽省畜牧業(yè)十強縣。定遠麻鴨深糧食成為全國百強縣之一，居全國第27位。氣爽。全市年平均氣溫15.4℃,年平均最高氣溫20.1℃,年平均最低氣溫11.4℃,年平均降水量1035.5毫米。梅雨期長23天。年日照總時數(shù)2073.4小時。初霜為11月4日，終霜為3月30日，年無霜期210天。【**】商住項目(項目總稱)給人以高尚的尊貴感和優(yōu)越感，又不失悠閑灑脫文雅氣息和喜慶吉祥的傳統(tǒng)美，個性突出，體現(xiàn)了項目的差異性及與眾不同，具有較**位于滁州市定遠縣15號地塊，合蚌路(S101)與開發(fā)區(qū)緯二路交匯處(15號地塊),東南緊依南城河，原省化學電源總公司、定項目用地西北向毗連合規(guī)劃指標用地面積(拍地紅線)用地面積(建筑紅線)用地性質商業(yè)及商品住宅用地土地使用年限商業(yè)40年，商住70年建筑容積率土地單價/畝35萬元(建議價)7土地總成本5215萬元三通一平凈地交付根據(jù)委托方提供的資料，目前該項目正在進行規(guī)劃設計、立項受讓方為蕪湖市廣信房地產開發(fā)有限公司。從給當?shù)貛淼拈L遠利益出發(fā)，我們建議該塊土地的出讓金應在35萬元左右一畝。本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及地方一、2009年中國經(jīng)濟全年國內生產總值335,353億元，按可比價格計算，比上年增二季度增長7.9%,三季度增長9.1%,四季度增長10.7%。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值35,477億元，增長4.2%;第二產業(yè)增加值156,9588億元，增長9.5%;第三產業(yè)增加值142918億元，增長8.9%。國民全年全社會固定資產投資224846億元，比上年增長30.1%,增速比上年加快4.6個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資194139億元，增長30.5%。東部地區(qū)投資增長23.9%,中部地區(qū)增長36.0%,西部地區(qū)增長35.0%。全年社會消費品零售總額125343億元，比上年增長15.5%;扣增長15.5%;縣及縣以下消費品零售額40210億元，增長15.7%。4、房地產業(yè)築龍網(wǎng)築龍網(wǎng)重為70.7%。2009年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%;辦公樓銷售面積增長30.8%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。商品房銷售額43995億9元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖住宿和餐飲業(yè)消費品零售額17998億元，增長16.8%。6、金融環(huán)境築龍網(wǎng)築龍網(wǎng)兩倍。中長期貸款累計新增7.1萬億元，約占全年新增貸款的其中，2009年房地產開發(fā)貸款累計新增5764億元，個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，這兩項貸款占比超過全年金融機構貸款同比增長超過30%,購房貸款超過42%。而在整個新增房地產貸綜上所述，無論從銷售面積還是從銷售金額來看，2009年的房地產市場成交都超過了歷史上最好的水平。信貸額度的增長在很大程度上也拉動了國民的購房消費，但銀行業(yè)對房地產行業(yè)的支持力度，在2009年是下降的。但在市場體系進一步完善和進行結構調整的情況下，行業(yè)的發(fā)展將會繼續(xù)保持增長勢頭，房價在短期內難以下降，同時也難以虛高。二、2009年滁州經(jīng)濟全市實現(xiàn)生產總值595億元，比上年增長13.5%,超年度計劃2.5個百分點，超全省平均增長水平；財政收入68.3億元，增長22.9%,超年度計劃7.9個百分點，超全省平均增幅4個百分點。全社會固定資產投資530億元，增長47.2%,超年度計劃7.2個百分點，超全省平均增幅8個百分點。主要經(jīng)濟指標多年來首次全面超過全省平均增長水平，生產總值、固定資產投資、銀行貸款余額的增速都進入全省前列。社會消費品零售總額183.5億元，增長18.8%,超年度計築龍網(wǎng)個百分點，超全省平均增幅0.1個百分點。個百分點，超全省平均增幅0.1個百分點。4、房地產業(yè)全市房地產業(yè)累計完成投資66億元，同比增長35%;新開工面積250萬平方米，同比增長42%;銷售面積160萬平方米，同比增長75%。由于當?shù)亻_發(fā)項目檔次不高、物業(yè)類型單一、外立面無亮點、大多項目無園林規(guī)劃可言、多數(shù)項目戶型存在缺陷、營銷水平落后等等，導致房產市場新推樓盤不多，目前均價約3538元/m2。全年接待游客513萬人次，實現(xiàn)旅游收入32.4億元。金融機構新增貸款余額106億元，比上年增長1.7倍，是年度計劃的2.4倍，增幅是全省平均水平的2倍。綜上所述，最近隨著全國房地產市場回暖，房價也開始回暖。據(jù)了解，當?shù)氐姆績r同比安徽省房價較高。從各個樓盤銷售情況來看，當?shù)氐纳唐贩啃枨罅窟€是比較大。當?shù)卣€(wěn)定房地產市場的政策措施和調整住房供應結構都將進一步得到落實，加快安置房、經(jīng)濟適用房和中低價位商品房開發(fā)建設，支持普通商品住房消三、2009年定遠經(jīng)濟築龍網(wǎng)工業(yè)保持快速增長，投資增長平穩(wěn)，消費、財政增速加快，金融貸款大幅度增加。1-9月，全縣完成地區(qū)生產總值41.9億元，同比增長13.1%。完成規(guī)模工業(yè)總產值266245萬元，同比增長40.8%。從增長趨勢來看，全縣前三季度的經(jīng)濟增速分別達10.9%、10.2%和13.1%,呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的良好態(tài)勢。完成固定資產投資(50萬元以上項目及房地產投資)476363萬元，增長60.3%。完成社會消費品零售總額174127萬元，同比增長18.4%。4、房地產業(yè)1-11月份，房地產投資68669萬元，增長11.5%,新增開工面積30萬m2,銷售商品房面積28萬m2,成交金額6.5億元，商品房銷售面積、銷售額同比分別增長227.1%和218.2%。平均銷售價格為2320元。全縣金融機構各項存款余額為65.8億元，同比增長27.7%,其中儲蓄存款余額為45.3億元，同比增長15.9%;各項貸款余額為34.1億元，同比增長30.2%;存貸比為51.8%,分別比去年全年和今年上築龍築龍網(wǎng)綜上所述，定遠縣經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，其中，房地產業(yè)呈現(xiàn)復蘇的局面，進入投資增長期、交易活躍期和快速壯大期，全縣房地隨著定城市政建設的全面鋪開，加之金融對縣域經(jīng)濟的支持力度在築龍築龍網(wǎng)四、項目提出的背景上圖：定遠縣2009年1-9月份房地產投資合居民消費走勢圖(單位：萬元上圖：定遠縣2009年1-9月份房地產投資合居民消費走勢圖(單位：萬元雖然房價的高漲帶來了社會對房地產泡沫的擔憂，但隨著我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高和政府拉動內需的政策，房地產作為我國整個經(jīng)濟重要的支柱產業(yè)，所以它的發(fā)展是社會所急、時代所需。2010年中央一號文件提出，深化戶籍制度改革，加快落實放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落戶條件的政策和國家支持普通商品住房消費，鼓勵居民購買自住房、改善性住房等一系列的政策的出臺，以及在拆遷帶動下的城市住房剛性需求、政府公共教育和醫(yī)療支出的增加、社會保障體系的完善、新農村建設的實施和推進和中部地區(qū)消費潛力的釋放，以及其它推動消費的政策和結構性改革，都對居民消費起到更有力的推動作用，為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。隨著政府規(guī)劃和投資者市場定位的逐漸轉變，商業(yè)地產市場同樣也蘊含著更多的價值和隨著“大滁城”的不斷推進和作為國家戰(zhàn)略的皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)建設的上升，定遠現(xiàn)在已經(jīng)處于歷史上發(fā)展機遇最好的時期，圍繞建設中等城市的目標，立足城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，用大視野按照“再造一座新定城”的遠景規(guī)劃和總體要求，推進城市建設發(fā)展的宏遠規(guī)劃為在當?shù)赝顿Y房地產與商業(yè)地產提供了很好的機會和發(fā)展空間。作為南京都市圈西北門戶城鎮(zhèn)密集區(qū)，長三角優(yōu)質農產品供應基地，休閑后花園之一的定遠發(fā)展后勁必然強勁，潛力巨大。堅持“規(guī)劃高起點，實施高質量，建設高標準”的原則全面推進定遠的城市化進程。**商住項目是一個集購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、商務、文化等多功能為一體的大型城市綜合體，住宅區(qū)與商業(yè)資源的互通互用，將商業(yè)價值最大化，居家價值利益化。該需求，其建設必要性還主要體現(xiàn)在以下幾方面：1、對城市的價值，締造定遠新商圈，完善城市功能配套，帶動城市發(fā)展，打造高品位、有特色、宜商宜居的新定遠。2、緩解中心城區(qū)的交通壓力，改善城市生活環(huán)境，打造城市新景觀，提升城市的商業(yè)和消費品位。3、為當?shù)卣磕陝?chuàng)造稅收和新增大量就業(yè)崗位，以商招商，減少政府對部分共建設施的投入。提升了當?shù)鼐用竦纳罹幼∑焚|。5、酒店作為高附加值產業(yè)，能積極帶動旅游、物流等三產的快速發(fā)展，在促進地方經(jīng)濟繁榮方面，實現(xiàn)了社會、企業(yè)與商家的共贏，提升了地方的創(chuàng)富力和競爭力。因此認為，該項目具有一定的建設必要性，會產生較大的經(jīng)濟第四章市場需求分析城市化本質上是一種包括人口結構、產業(yè)結構和需求結構在內的整個社會經(jīng)濟結構的變化過程。在這一過程中，農業(yè)人口比重逐漸下降，工業(yè)和服務業(yè)人口比重逐漸上升，人口和產業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉移，以及城市人口的迅速增長，4、可承受價位：單價，2500元/m2以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受2500元/m2以下(目前水平)?？們r，平面住宅16～30萬元以下，復式35～50萬元。7、距工作地的時間：30分鐘以內。一是位于郊區(qū)想改善居住條件的本地居民；二是在本地工作或經(jīng)商是經(jīng)濟實力有限，往往是首次購房，特別重視房子的總價和收入較高，工作、家庭比較穩(wěn)定，交通主要依賴私家車，希望在擁有一套舒適的第二居所。這類人并非頂級消費人群，既追求情調又流行實惠，因此環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)單純、產品精致且附加值高的房子另外，中國廣大的農村人口涌向城市是一種中國的人口轉移潮流，而農村人口往往是支持城市化區(qū)域房地產的持久的支撐力，中國城市到鄉(xiāng)村的人口梯次上升性轉移為城市和城鎮(zhèn)房地產的總需求提供強大的支撐，他們在城市購房的能力已經(jīng)越來越強勁，不可忽國內房地產市場保持活躍、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，商業(yè)地產租金看漲，商鋪以其穩(wěn)定的成交、價格、租金水平，繼續(xù)被眾多業(yè)內人士築龍網(wǎng)4、可承受價位：單價：3800元/築龍網(wǎng)5、私人群體活動築龍網(wǎng)第五章項目開發(fā)定位圍繞建設中等城市的目標，抓住融入長三角和皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)建設的大好機遇，結合定遠的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，審時度勢，高瞻遠矚，應該要高起點、高標準、高質量實施項目的開定遠縣現(xiàn)在正處于發(fā)展時期，目前的城市規(guī)模還不夠大，城市品味還不夠高，城市環(huán)境還不夠美，城市生活質量還不夠好，那么,就要發(fā)揮房地產項目的帶動作用。大膽創(chuàng)新才有出路，發(fā)展才是硬道理，根據(jù)目前定城鎮(zhèn)的整體環(huán)境，要充分突出創(chuàng)新、再創(chuàng)新，發(fā)展、再發(fā)展的開發(fā)理念，通過該項目的建設積極帶動定遠房地產市場朝更高更好的方向健康發(fā)展，并積極推進城市環(huán)境、生活水平的項目的創(chuàng)新不僅僅是一種硬件設施的創(chuàng)新，最主要的是一種生活觀念和生活方式的創(chuàng)新。項目的發(fā)展不僅僅是一種硬件設施的發(fā)展，最主要的是一種生根據(jù)定遠的環(huán)境、風貌、人文特點和定城城市規(guī)劃的總體要求，築龍築龍網(wǎng)位為“新城市主義”理念，打造定遠一流的高端商住綜合體如今，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會吸引到目標消費者的注意與興趣的?，F(xiàn)在的人們既注重生活的品質又追求生活的品位，都期望能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，正是基于目標消費者這樣的心理特征，該項目“新城市主義居住區(qū)”的主題定位是符合實情的，也是定城城市建設和時代進步的必然要求?！靶鲁鞘兄髁x”理念：將力圖以“升級版的新生代住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩情畫意的居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務”,用這四大要素來打造定遠人居新生活。對于開發(fā)企業(yè)來說，塑造獨特的品牌個性，塑造人性化的品牌氣質，可以展現(xiàn)強勢的品牌張力，有利于今后的銷售業(yè)績?！靶鲁鞘兄髁x”理念要從八個方面來涵蓋：1、新城市主義是“城市的”。它重視人們的城市情結，強調一切城市內容和內涵，滿足人們城市生活的各種需求。在另一個層面上，它不僅強調商業(yè)氛圍，亦強調社區(qū)、人群是城市的一部分。2、新城市主義是“文明的”。它倡導現(xiàn)代居住區(qū)的服務與交往理念，將物業(yè)公司的服務文化推向極致，營造著一種健康向上的都市氛圍。3、新城市主義是“優(yōu)雅的”。它致力于創(chuàng)造品位優(yōu)美的建筑空間形態(tài)，鋪設綠色親切的居住和商業(yè)環(huán)境，創(chuàng)造文化趣味濃郁的內外景觀體系。它流淌著一分風雅，既屬于社區(qū)內的人群，同時又將它的優(yōu)雅融于整個城市。4、新城市主義是“健康的”。它提倡建設綠色家園，倡導健康的生活和商務方式。它種植四季花樹、修建慢跑小徑，提供運動設施。它讓人們在工作、築龍網(wǎng)5、新城市主義是“科技的”。它強調現(xiàn)代社會的科技含量，先進而高效率，便利而快節(jié)奏地它的生態(tài)觀不只是一個簡單的環(huán)保概念，它拒絕污染、雜亂與它注重人本活動對環(huán)境、對社區(qū)、對城市的能動性，在一種交消費者認同了你的文化，就會認同你的產品?？梢娨粋€精明的房地產商，他所開發(fā)的建筑要有鮮明的時代特征和深厚的文化底蘊才會獲得消費者的青睞。也只有這樣，才能夠在競爭激烈的市場中占據(jù)築龍網(wǎng)築龍網(wǎng)倡導“新城市主義”理念，以人為本，充分注意內部環(huán)境中生活、文化、景觀間的連接，處理好“自然、建筑、人”的關系，給人們提供一個舒適、方便、安全、安靜的高尚居住空間。2、貴府時尚購物街倡導“新城市主義”理念，以人為本，強調業(yè)態(tài)結構合理和服務功能互補，實現(xiàn)錯位發(fā)展，集聚時尚特色品牌。充分發(fā)揮購物、娛樂、旅游、商務、文化、休閑等多項功能為一體的商業(yè)街集聚作用。作為地區(qū)性商業(yè)街使之成為促進地方商貿經(jīng)濟發(fā)展、弘揚商業(yè)文明、構建和諧社會的重要載體。3、貴府國際大酒店倡導“新城市主義”理念，以人為本，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務旅游酒店的特色，有鮮明和良好的市場形象。實現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿足現(xiàn)代生活水準需要的最佳效果。為了更好地適應市場，該酒店現(xiàn)階段按照四星級標準建造，占領定遠高端消費市場。1、**高尚住宅區(qū)·新城市生活主義，彰顯品位而不鋪張浪費的生活?！こ鞘幸龑С绷?，文明帶動進步，健康贏取未來，科技締造完·**,投資、居家兩相宜。築龍網(wǎng)築龍網(wǎng)本著“居住人性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑現(xiàn)代化、管理智能化”的高端設計理念，注重建筑的文化性與可識別性。通過地塊整體布局、空間組合、園林環(huán)境、公用設施等，為定遠提供一個可透視的具有商、宜業(yè)、宜居的現(xiàn)代商住環(huán)境。在充分考慮社會效益、環(huán)境效益結構清晰、道路暢通、配套齊全等要求，同時具有鮮明的地方特色總平布局結合項目的地形特點，以“一片一線一點”相結合的總平面設計時充分考慮各樓棟的景觀和朝向，以先景觀后朝向本著“安全、實用、美觀、經(jīng)濟”的原則，采用現(xiàn)代主義的設計手法，以景觀建筑的形式創(chuàng)造居住建筑空間，以順應地勢的建筑形式和清新雅致的色彩運用突出建筑的朝氣蓬勃、高貴祥和酒店建筑遵循“節(jié)能、環(huán)保、高效、智能”的原則，采用現(xiàn)代主義的設計手法，表現(xiàn)獨特的外形和明顯的識別性，充分反映定城多層(6層)住宅主體高度≤18米，小高層(11層)住宅主體高度≤33米，酒店主體高度18層≤58米。4、科學流暢的交通組織：項目住宅入口標高大多高于城市道路一層，并從中庭綠化地進入，使居者具有較為開闊的視野。小區(qū)內部主要路網(wǎng)成環(huán)狀布置，順而不穿，通而不暢，人車基本實現(xiàn)分流。每幢小高層(或單元)建筑內部設兩部電梯，兩部人行樓梯，出行方便快捷，符合消防和緊急疏散要求。5、相映成趣的景觀設計：環(huán)境景觀設計注意根據(jù)地形地貌特征，注意與建筑物的聯(lián)系與呼應，力圖打造一個環(huán)境、建筑與人和諧相融的現(xiàn)代居住小區(qū)。小區(qū)綠地以喬木、灌木和草坪為主要的環(huán)境構成要素，構筑起伏平緩的草坡，點綴各種花卉、樹木，營造立體的群落綠化效果。間以水系、小橋、亭榭和景觀石等景觀小品。小區(qū)內將配套設置幼兒園、健身(養(yǎng)生)會館、物業(yè)(公共)服務中心、衛(wèi)生服務站、社區(qū)(業(yè)主)中心、文體活動館及其它便民設施。停車位將按照1:1的比例設置。7、先進實用的智能設計：通過利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡技術、計算機技術、自動控制技術、IC卡技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，建立一個由住宅小區(qū)和大酒店綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息服務系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及家居智能化組成的“三位一體”服務和管理集成系統(tǒng)，使小區(qū)與每個家每幢樓(或單元)出入口都將設置無障礙通道。建筑框架填充墻采用輕質、保溫、隔音性能優(yōu)越的加氣砼砌塊新型墻體材料。外墻門窗應用節(jié)能性能好的塑鋼中空玻璃門窗。建筑外墻應用新型外墻外保溫系統(tǒng)，采用界面砂漿、新型保溫砂漿、聚合物抗裂砂漿、鍍鋅鋼絲網(wǎng)、面磚專用粘結砂漿。屋頂則是將擠塑聚苯乙稀泡沫塑料板作為主要隔熱材料，從而改善住宅小區(qū)的熱小區(qū)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，科學布置環(huán)衛(wèi)設施，以保障小區(qū)的健康環(huán)境。建筑屋面雨水采用有組織排放，室外場地設有雨水**商住項目占地面積99333平方米(約合149畝),根據(jù)國家和面積(m2)高尚住宅區(qū)國際大酒店時尚購物街高尚住宅區(qū)2.1.1多層住宅2.1.2小高層住宅2.1.3公用建筑國際大酒店時尚購物街地下人防(車庫)四、建筑容積率五、建筑覆蓋率六、綠化率七、日照間距八、日照時數(shù)≥2h(大寒日)隨著人們居住生活水平的提高，人們對居住空間與質量提出了更高的要求，同時科學技術的進步也為住宅的發(fā)展提供了保障，因此追求健康住宅乃至生態(tài)住宅成為了人們的居住目標。其中生態(tài)住宅意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，其特征有四點：(1)設計特點：滿足衛(wèi)生整潔、適用安全、景觀優(yōu)美、設施齊全等要求，并通過園經(jīng)濟性、靈活性、藝術性。功能空間合理，分區(qū)明確，關系緊湊，部分功能空間設置靈活，以適應家庭生命周期變化與滿足不同人群住宅建筑面積65～220m2(以90m2左右為主，輔以少量復式),戶型有四室二廳二衛(wèi)(少量復式)、三室二廳二衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、住宅屋頂采用坡屋頂，色彩按組團分為二至三種色彩，住宅造突出建筑的朝氣蓬勃、高貴祥和、卓爾不群和生態(tài)氣息。多層(6層)住宅主體高度≤18米，小高層(11層)住宅主體高度≤33米。(2)戶型設計方案：結合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定**高尚住宅區(qū)的戶型指標如下：戶型面積(m2)總面積(m2)四室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)二室一廳一衛(wèi)建筑面積27817m2,主要為沿街住宅樓的一層和二層組成(局部三層),一拖二結構，每套平均約140m2,共計約198套。(1)關聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，形成互補、互(2)大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市(3)方便顧客消費的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費該商鋪除經(jīng)營戶購買用于自營的以外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商的原則，并按照先大戶、后築龍網(wǎng)主要對口招商：麥當勞、肯德基、移動、電信，以及服裝鞋帽類、糖煙酒類、醫(yī)藥保健品類、小吃美食類、家用五金類、美容美發(fā)類的品牌形象店和銀行辦事處等，并爭取引進蘇果或歐尚等超市建筑面積25000m2,按照四星級酒店標準設計建造，并預留五星級酒店的發(fā)展空間。設計將體現(xiàn)出較強的對市場需求環(huán)境的適應性、可變性和前瞻性，將引進并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關懷殘疾人等方面，從設計之初就加以考慮，同時在經(jīng)營管理上向客人提供綠色築龍築龍網(wǎng)根據(jù)市場定位，該酒店經(jīng)營的基本功能初步確定為互相有關聯(lián)(1)綜合性住宿接待功區(qū)總計設240間(套)左右，會議和旅游團隊之用，可略低于四星級標準，數(shù)量控制在客房總數(shù)的20%。標準客房區(qū)為50%,并設有殘疾人客房2間。豪華客房區(qū)25%左右，有獨立的接待、商務、會議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，其中單套房20%左右，雙套房5%左右，并有三套房、四套房(或五套房)各一套。房型以所有套房均應設有供主人和來訪客人分別使用的衛(wèi)生間，其中四套房或五套房相鄰設有若干標準房，在平面布局上宜單獨成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿足政府接待保(2)綜合性會議等公共活動功能：設置專用大型會議廳一間，面積300平方米左右，中小型會議室6～8間。大型會議廳及多功能廳，交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊、衣帽間和配套的服務、貯藏用房及衛(wèi)生間。并設120～150m2左右的會見室2間，(3)全方位餐飲經(jīng)營功能：為適應大型會議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟活動及當?shù)鼗閼c活動和其他各種中高檔散客宴請等需要，分別設置大、中、小型中餐廳、風味餐廳、咖啡廳(兼西餐廳)等。其中設160～200座餐廳一間，包廂約30間(其中可容納20人左右的豪華包廂3間)?？Х葟d(兼早餐自助餐)300m2左右，大堂約400m2左右。多功能廳也可接待大型宴請，可同時容納2～3個大、中型宴請。與餐廳配套的廚房部分，面積適當，布局合理，傳菜線(4)舒適、先進的健康娛樂功能：利用適當?shù)牡乩項l件，室外室內設健身中心、乒乓球室、臺球房、沙壺球房、桑拿中心、棋牌(5)政府接待和會議功能：政府接待是一塊較大的市場，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務于當?shù)卣?、?jīng)濟發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就從硬件設施和軟件管理上考慮此內容，尤其是安全性和私密性，以有利于更好地提供優(yōu)質服務。根據(jù)《旅游飯店星級的劃分與評定》和《中華人民共和國四星級酒店評定標準》的相關要求和規(guī)定，貴府國際大酒店將嚴格按照a.飯店布局和功能劃分合理，設施使用方便、安全。b.內外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風格。c.指示用標志清晰、實用，公共信息圖形符號符合GB/T10001.1d.有中央空調(別墅式度假飯店除外),各區(qū)域通風良好。f.有與本星級相適應的計算機管理系統(tǒng)。g.有公共音響轉播系統(tǒng)；背景音樂曲目、音量適宜，音質良好。h.設施設備養(yǎng)護良好，無噪音，達到整潔、衛(wèi)生和有效。i.各項管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級一致。j.各種指示用和服務用文字至少用規(guī)范的中英文同時表示。k.能用普通話和英語提供服務，必要時能用第二種外國語提供1.前廳·總服務臺各區(qū)段有中英文標志，接待人員24小時提供接待、·提供飯店服務項目宣傳品、客房價目表、中英文所在地交通圖、所在地和全國主要旅游景點介紹、主要交通工具時刻表及相應·設專職行李員，有專用行李車，24小時提供行李服務。有小·有管理人員24小時在崗值班；·門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供必要的服務?！ぶ辽儆?0間(套)可供出租的客房；必要的盥洗用品)、浴缸并帶淋浴噴頭(有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭),配有浴簾。水龍頭冷熱標識清晰。采取有效的防滑措度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座、電話副機。配有吹·床上用棉織品(床單、枕心、枕套、棉被及被襯等)及衛(wèi)生間針織用品(浴巾、浴衣、毛巾等)材質良好、工藝講究、柔軟舒客人。16小時提供加急服務；·有送餐菜單和飲料單，24小時提供中西式送餐服務。送餐菜式品種不少于8種，飲料品種不少于4種，甜食品種不少于4種，n.餐廳及吧室·有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務·菜單及飲品單裝幀精致，完整清潔，出菜率不低于90%。o.廚房·冷菜間、面點間獨立分隔，有足夠的冷氣設備。冷菜間內有·粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜，冷氣供給·有必要的冷藏、冷凍設施，生熟食品及半成食品分柜置放?！び袑ｉT放置臨時垃圾的設施并保持其封閉，排污設施(地槽、抽油煙機和排風口等)保持清潔通暢；p.會議康樂設施：有會議康樂設施設備，并提供相應服務。q.公共區(qū)域打字、國際長途電話和電腦出租等服務；·走廊地面滿鋪地毯或其他高檔材料，墻面整潔、有裝修裝飾公共設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務等設施。該住宅區(qū)將配套設置幼兒園、健身(養(yǎng)生)會館、物業(yè)(便民)服務中心、衛(wèi)生服務站、社區(qū)居委會、文體活動中心等公共服務性設施(詳見下表)。隨著人們對生活品質的追求愈加強烈，因而住宅區(qū)中的公共設施也將會更加的多樣化和功能化，從而滿足人們日益提高的物質和在小區(qū)公共設施方面，更加完善和多樣，為現(xiàn)代人們的生活帶來更序號建筑面積(m2)1幼兒園2健身(養(yǎng)生)會館3物業(yè)(便民)服務中心4衛(wèi)生服務站5社區(qū)居委會6文體活動中心7設備用房84、地下人防(地下車庫):建筑面積11125m2,可同時泊車約400輛。人民防空建設事關國家戰(zhàn)略全局，事關國家整體防御體系的穩(wěn)定，事關戰(zhàn)爭潛力的保存。隨著城市建設不斷發(fā)展，人們生活品質不斷提高，擁有家庭型轎車的人也越來越多，小區(qū)內的停車問題變得猶為重要，按平戰(zhàn)結合、平戰(zhàn)轉換的思路，充分利用地下空間和人防地下室解決酒店、小區(qū)和商業(yè)區(qū)的停車問題。第七章項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織實施計劃一、建設期的安排**商住項目的開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預計，不包含任何具體及特殊情況。本項目總建筑面積278132平方米，根據(jù)項目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下預計建設期為：前期工作從2010年2月至2010年4月，為期3個月。工程施工從2010年5月開始分四階段進行，至2013年5月全部竣工，總工期36個月(3年),具體如下：第一階段：從2010年5月～2011年3月，住宅區(qū)施工至主體工程中的40%封頂，工期10個月，底層帶有商鋪的部分率先開工。第二階段：從2011年3月～至2012年5月，住宅區(qū)施工至主體工程中的80%封頂，60%竣工驗收(含所有商鋪),酒店施工過半，工期14個月。第三階段：從至2012年5月～2013年5月，完成所有工程(含配套、附屬工程)竣工驗收并交付，工期12個月。工程項目2011年年三四二三四二三四主體施工水電安裝裝飾工程?商業(yè)工程??42)4竣工驗收面工程進度中?根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，本項目的住宅和商鋪的銷售期預計為30個月，從地上主體結構部分施工達到預售條件(40%封頂)后即從2011年3月初開始，至2013年9月底結束。第九章項目總投資估算資金籌措計劃、投資計劃費用項目計算公式(萬元)占投資總額的比重下2項小計1、土地出讓金2、城市建設配套費3、征地、拆遷安置補償費149畝*35萬元建筑面積100元/m2計政府凈地交付二、前期費用按工程建設費2%計三、工程建設費下2項小計1、住宅區(qū)2、購物街5、配套及附屬214190m2*均1250元27817m2*均1250元25000m2*均5000元11125m2*均1600元按土建安裝費7%計四、管理費按前3大項總額2%計五、市場推廣費按銷售額1.2%計六、財務費用按貸款1.2億2年期計七、不可預見費按前6大項總額1%計成本費用合計按前8大項總額計該項目地塊共計149畝(約合99333平方米),根據(jù)當?shù)赝恋厥袌稣吆托星椋兄导s為35萬元一畝，共支付土地出讓5215萬元，連同城市建設配套費(按建筑面積100元/m2計取)該項目土地成本總計為7995萬元。前期工程費主要包括項目前期可研編制、規(guī)劃圖紙審查和手續(xù)辦理費用等，費用確定主要參考近期滁州市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產開發(fā)項目的實際情況，按房屋開發(fā)費用的2%計取，經(jīng)估算為人民幣952萬元。參考滁州市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產開發(fā)項目的實際建造成本取定，多層和小高層住宅按平均造價1250元/m2估算，經(jīng)估算土建安裝費用為26774萬元。購物街按平均造價1250元/m2計算，經(jīng)估算土建安裝費用為3477萬元。四星級酒店按平均造價5000元/m2計算，經(jīng)估算土建安裝、裝飾、設備等費用合為12500萬元。地下人防(車庫)按平均造價1600元/m2計算，經(jīng)估算土建安裝費用為1780萬元。附屬配套設施(公共設施),含綠化、道路、給排水等，按土建安裝費用的7%計取(約合3117萬元)。估算工程建設費共計約為人民幣47648萬元。4、管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產稅等。按滁州市同類房地產項目的水平和本項目的具體情況，管理費按前3項總額的2%計經(jīng)估算為人民幣1132萬元。包括廣告及代理費等，參考目前滁州市一般房地產開發(fā)項目的標準，取銷售費用為銷售額的1.2%,經(jīng)估算為人民幣960萬元。6、財務費用主要指銀行貸款利息。假設本項目向貸款12000萬元，期限為2年，貸款年利率按5.7%計，利息估算為人民幣1368萬元。不可預見費按前6項總額的1%計取，經(jīng)估算為人民幣600萬元。根據(jù)以上分析測算，該項目總投資為人民幣60655萬元。項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預收銷售回款。根據(jù)2003年6月5日中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》,房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%。該項目總投資預計為人民幣60655億元，企業(yè)自有資金應不低于20000萬元。為了確保工程的順利進行，本項目可考慮申請12000萬元的信貸額度，貸款期為2年，具體數(shù)額和時間可根據(jù)實際需要根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程施工進度的實際需要，2010年包含土地、前期費用和部分住宅施工費用估計共需投入約12000萬元。2011年是住宅全面開始施工和酒店前期工作階段，主要為土建投資，約投入17500萬元。2012年是住宅項目和酒店建設的高峰期，土建、水電、裝飾和附屬等都在建設中，所以投入資金量很大，據(jù)估算要投入21500萬元。2013年是所有項目的收尾階段，該年投入約為10000萬元。請根據(jù)實際情況合理安排建設資金(附下表)。2010年2011年2012年2013年當年投資數(shù)額當年投資比例累計投資數(shù)額第九章項目經(jīng)濟效益和社會效益隨著世界金融環(huán)境的逐步復蘇和我國經(jīng)濟的進一步增長，尤其是皖江按成交價格計算，2009年新建商品房成交價格為4695元米，比2008年上漲近24%,其中商品住宅價格上漲25%。2004年成交均價漲幅18%,2005年14%,2007年15%,其余年份約10%。按照**高尚住宅區(qū)和貴府時尚購物街的銷售期預計為32個月，從地上主體結構部分施工達到預售條件(封頂)后即從2011年5月初開始，至2013年12月底結束。滁州市商品住宅2009年8月份平均銷售價格為3538元/平方米，以定遠同期平均房價2350元計算，從進度上分析，到2011年定遠的房價比現(xiàn)在將會上漲至少20%,平均價達到2820元/m2。到2013年定遠的房價比現(xiàn)在將會上漲至少50%,平均價達到3525元/m2。其將通過精心運作，強化招商，將主要吸引肯德基、麥當勞或必勝客等餐飲連鎖，以及知名服裝、時尚精品、百貨零售等商貿企健的發(fā)展態(tài)勢，