山東莒南縣天橋路商業(yè)項目營銷策劃定位報告

項目營銷策劃定位報告

（莒南縣天橋路·商業(yè)項目）首創(chuàng)-智本時代房產(chǎn)營銷代理機構(gòu)

2010年10月16日

序「前期策劃是個人和集體通過市場調(diào)研創(chuàng)造并同別人交換意見和價值以獲得真實而且有用信息的一種社會過程」。一個持續(xù)發(fā)展型的房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該注重項目前期策劃過程,配合企業(yè)的各種優(yōu)勢,與市場進行更緊密的結(jié)合,充分溝通進行產(chǎn)品定位與開發(fā)模式,以形成操作性極強、行之有效、充分發(fā)揮該項目競爭優(yōu)勢的策略方案。

－菲利普·科特勒－前言莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡——江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河東區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。全縣轄18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（16鎮(zhèn)2鄉(xiāng)），937個行政村，99萬人口；總面積1752平方公里，109萬畝耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。

本項目位于莒南縣東區(qū)，地處天橋路與民主路交接處，項目總建筑面積約4萬平方米，東鄰阜豐國際高端住宅區(qū)，南依老食品公司，西靠市區(qū)老商業(yè)街路，北為萬和玫瑰園新住宅小區(qū)，地理位置相當優(yōu)越，總基地面積約一萬平方米，通過對用地的重新規(guī)劃、改造、提升、創(chuàng)新，本項目將建造成集文化、休閑、娛樂和社交等功能為一體的大型商業(yè)休閑娛樂中心，主要建造內(nèi)容包括大賣場、大型主題餐飲、精品專賣、休閑娛樂、夜總會、娛樂城等，此項目亦將成為莒南縣城最大的商業(yè)綜合中心。報告目錄1、市場調(diào)研2、項目定位3、業(yè)態(tài)規(guī)劃4、建筑規(guī)劃5、營運策略=莒南宏觀及零售市場分析=莒南商業(yè)物業(yè)市場研究=本案周邊條件特征調(diào)查及商圈確定=本案競爭對手分析=終端消費者市場研究=零售商市場研究=商戶訪談=主力店招商顧問市場調(diào)研市場調(diào)研財務(wù)分析總體定位建筑規(guī)劃營運策略一、莒南縣宏觀及零售市場分析

概論莒南縣2005-2010年各項經(jīng)濟指針及未來發(fā)展趨勢概述莒南縣人口發(fā)展、就業(yè)、居住等基本狀況概論產(chǎn)業(yè)發(fā)展及結(jié)構(gòu)分析公共工程建設(shè)影響了解政府興建之重大公共建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容及完工日期探討其對項目的影響分析莒南縣居民消費性支出情況評估市場之各大主要購物區(qū)現(xiàn)存零售店鋪規(guī)模、零售業(yè)績與租金莒南簡介－地理位置南與新亞歐大陸橋東橋頭堡——江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河東區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，莒南簡介－地理位置莒南縣屬暖溫帶季風區(qū)半濕潤大陸性氣候，大陸度61.1%。氣候總特征是：春季溫暖，干燥多風；夏季濕熱，雨量充沛；秋季涼爽，晝夜溫差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，無霜期長。常年最熱月為7月和8月，平均氣溫為25.5℃。全縣總面積面積：1752平方公里，人口：99萬人(2008年)莒南簡介－歷史、旅游莒南縣歷史悠久，地靈人杰，據(jù)考證，早在舊石器時期就有人類在這里繁衍生息。已發(fā)現(xiàn)舊石器點8處，新石器遺址24處，商周以來的文化遺址50處。

旅游景點有：天佛景區(qū)，馬髻山景區(qū)，省府舊址，八路軍115師駐地舊址，等莒南簡介－經(jīng)濟開發(fā)區(qū)目前，莒南工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，對外經(jīng)貿(mào)勢頭強勁。現(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團、宇達集團、路克士集團、春園集團等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類比較齊全的工業(yè)體系。全縣各類企業(yè)發(fā)展到2000多家，有60多種產(chǎn)品分別獲市、省、部、國優(yōu)稱號，其中路克士牌運動鞋、福瑞牌味精、宇達牌墻地磚、玉皇牌花生油等獲省、市名牌產(chǎn)品稱號。肉類加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳編、紡織服裝、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大類300多種系列產(chǎn)品已打入國際市場，春園集團、雪鳳集團、同泰食品、金勝糧油、綠潤食品、外貿(mào)公司、青云服裝等出口創(chuàng)匯骨干企業(yè)群體進一步擴大，并重點培植了花生、板栗、肉類、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具備全國最大的花生貿(mào)易集散地的規(guī)模。目前，我縣已與40多個國家和地區(qū)建立了穩(wěn)定的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，擁有自營進出口權(quán)的企業(yè)達到59家。莒南縣轄18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（16鎮(zhèn)2鄉(xiāng)），759個行政村，99萬人；總面積1752平方公里，109萬畝耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。全年國民生產(chǎn)總值

152.47億元。地區(qū)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)莒南2005年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.6：58.13：31.27，實現(xiàn)財政收入10.0億元，比上年增長25.0%，財政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為9.43%，比上年提高1個百分點,地方一般預(yù)算收入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為4.0%。比上年提高0.5個百分點。但是在經(jīng)濟社會發(fā)展中仍存在著一些問題和困難。財政收入財政總收入超10億元，增長25％，地方財政一般預(yù)算收入4.2億元，增長28.6％固定資產(chǎn)投資全社會固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。2005年完成全社會固定資產(chǎn)投資51.3億元，比上年增長34%。全社會消費品零售額全社會消費品零售額保持高位平走的增長趨勢，2010年6月實現(xiàn)社會消費品零售額20501萬元，比上年同月份增長14.2%。時間單位（萬元）10年6月2050110年5月1999510年4月1912610年3月2088610年2月2464410年1月247812009年12月212992009年11月211302009年10月233202009年8月189852009年6月17947莒南人口2005年末總?cè)丝诮?0萬人，人口出生率5.94‰，死亡率9.0‰，人口自然增長率－3.06‰。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2005年農(nóng)民人均純收入5405元，比上年增長11.58%，農(nóng)民生活消費支出3845元，比上年增長15.29%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12152元，比上年增長15.17%，居民生活消費支出8603元，比上年增長11.95%；城鎮(zhèn)在崗職工平均工資15157元，比上年增長18.6%。莒南的發(fā)展規(guī)劃思路與重點規(guī)劃思路：1、縱向比較與橫向分析相結(jié)合2、規(guī)劃引導與實施建設(shè)相比較3、定性分析與定量分析相結(jié)合規(guī)劃重點：一個關(guān)系兩個空間

一個關(guān)系：莒南和嵐山港以及臨沂都市圈的關(guān)系。

兩個空間：一個是市域空間，借助區(qū)位優(yōu)勢，充分發(fā)揮市域所擁有的各個積極要素，推動市域科學協(xié)調(diào)發(fā)展；另一個是城市空間，為城市未來可能存在的跨越式發(fā)展留足必要的空間。莒南的發(fā)展規(guī)劃期限與用地范圍

規(guī)劃期限：近期：2004~2010年遠期：2011~2020年遠景：21世紀中葉城市規(guī)劃用地范圍：其范圍北至日東高速公路，東到連云港、南、西以臨沂河東為界，總面積約215平方公里。城市布局結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu)以“C”字性中心為骨架，布局城市居住用地，形成橫“T”字形的生活用地格局，工業(yè)用地結(jié)合對外交通形成南北兩翼，推動城市的快速、協(xié)調(diào)發(fā)展。二、莒南縣商用物業(yè)市場研究莒南房地產(chǎn)市場概述莒南商業(yè)建設(shè)概述莒南城區(qū)近年商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量分析舉例現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的總面積、層數(shù)、落成年份、租金、價格、實用率、檔次、空置率及主要租客等圖示市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的位置與經(jīng)營范圍嚴判本娜各自的市場定位，包括界定它們的經(jīng)營檔次、估計主要顧客的年齡層次等莒南房地產(chǎn)市場概述2009年，莒南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家，有開發(fā)量的房地產(chǎn)企業(yè)12。全年計劃投資178876萬元,完成投資額61262萬元,同比增長8.7%。房屋施工面積達42.04萬平方米，新開工面積22.12萬平方米；竣工面積21.09萬平方米。全市商品房銷售額為2076元/平方米，其中：住宅銷售單價為1945元/平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售單價為3670元/平方米。

莒南縣商業(yè)建設(shè)概述近幾年，莒南縣加大了房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，建成各類商貿(mào)市場。但總體來說，莒南的商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施仍與臨沂主城區(qū)有較大差距，不僅大型商場、中等規(guī)模和中等檔次的商店數(shù)量較少，且主要分布在西大街等處。西關(guān)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場條件極為簡陋，連鎖超市尚未起步，還未實現(xiàn)“約3萬人口或1～2個街道擁有一個農(nóng)貿(mào)市場”、“居民小區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑約500米”等莒南主城區(qū)的商業(yè)布局要求。目前，莒南已有大量國外和地區(qū)的個項目進市落戶，投資總額急速增長，在此工作、學習、生活的人數(shù)已達數(shù)十萬人，居住小區(qū)如雨后春筍日日新月異，其對區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施建設(shè)的需求十分旺盛。莒南購物廣場業(yè)態(tài)分布圖

業(yè)態(tài)分布圖項目數(shù)量比例服飾2652%美容美發(fā)24%休閑餐飲510%零售1326%其他48%

50

莒南步行街商家

經(jīng)營品牌主打產(chǎn)品客單價(元)使用面積M2租金（元/年）單價（元/平米.天）物業(yè)管理費（元/平米.月）凱尼飾品專賣飾品3028300002.941.5文藝雕刻社雕刻

28300002.941.5美石記美石

2028300002.941.5新姿服飾女裝10028300002.941.5playfox女裝10028300002.941.5好美家飾品連鎖飾品屋5028300002.941.5意爾康皮鞋專賣皮鞋20055500002.491.5開心藥房藥品

28330003.221.5南京視明眼鏡眼鏡30028350003.421.5上?？﹄妱榆囯妱榆?00028360003.521.5葡京西餐漢堡828350003.421.5威斯曼女裝20028350003.421.5361度專賣運動鞋200~40028360003.521.5德爾惠運動鞋30028360003.521.5巧韻外貿(mào)服飾服飾80421.5科比籃球裝備運動鞋30028350003.421.5緣石物語飾品5028350003.421.5旗格格專賣女裝20028350003.421.5漂亮女人女裝10028390003.811.5夢特嬌專賣服飾100028400003.911.5麗人坊品牌服飾服911.5領(lǐng)秀新城房屋

851150003.711.5百事流行專賣運動鞋200~30028500004.891.5莒南中心大街商家

經(jīng)營品牌主打產(chǎn)品客單價(元)使用面積M2租金（元/年）單價物業(yè)管理費（元/平米.月）可可基漢堡1060780003.561.5浪漫一身休閑服12030510004.661.5如意鞋店鞋類100~20030500004.571.5頂好飾品飾品3060900004.111.5帕緹亞招商處商鋪

30

1.5深圳皮爾卡丹服飾男裝1000~200030490004.471.5特步運動專賣運動鞋300651000004.211.5南京視明眼鏡眼鏡68~36865970004.091.5昌隆火鍋城火鍋50

1.5心上人內(nèi)衣內(nèi)衣20~10030410003.741.5裳苑服飾女裝10030400003.651.5牛仔休閑系列休閑服39~4965680002.861.5句容鐘表店鐘表10065660002.781.5摩登一族休閑服5065640002.701.5發(fā)龍鞋城鞋類10065650002.741.5富貴鳥鞋871.5中國移動電信通訊

1301000002.111.5真維斯休閑服100~30065580002.441.5中國聯(lián)通通訊

1301000002.111.5臥佛寺旅游商家經(jīng)營品牌主打產(chǎn)品客單價(元)使用面積M2租金（元/年）單價物業(yè)管理（元/平米.月）名藝發(fā)型設(shè)計理發(fā)10~4060240001.101.5中心角發(fā)型設(shè)計理發(fā)10~4060240001.101.5李寧專賣運動系列20080320001.101.5小澤春休閑服飾100~20080310001.061.5一休地帶食品2030115001.051.5招租

1.5招租

1.5招租

1.5好記星電子產(chǎn)品1000200750001.021.5冰冰涼冰激凌530100000.911.5竹碳專賣碳

3090000.821.5購物廣場面積分布圖面積平均面積商家數(shù)服飾41.9626美容美發(fā)602休閑餐飲89.65零售49.5413其他93.754購物廣場租金分配圖可以看出該商業(yè)項目的租金集中在3元至4元/日/平方米，這個區(qū)間里，且該地段是莒南最為中心的地區(qū)。三、本案周邊條件特征調(diào)查及商圈確定周邊環(huán)境特征本案未來周邊環(huán)境變化本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢客戶本案商圈內(nèi)的分析本案周邊現(xiàn)有的道路系統(tǒng)

本案位于莒南縣城東區(qū)，地處天橋路與民主交接處，總建筑面積月4萬平方米，東臨阜豐花園小區(qū)和萬和玫瑰園，西鄰中心街，南依老食品公司，北靠步行街。本案SWOT分析劣勢w1.目前周遍整體環(huán)境不夠理想2.第一商圈無商業(yè)氛圍3.莒南整體商業(yè)體量供過于求4.項目屬當?shù)厣虡I(yè)的端點,人氣不足威脅T1.大規(guī)模商業(yè)項目按常規(guī)啟動風險較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗進行創(chuàng)新。2.本岸方圓200米內(nèi)有大型的商業(yè)項目存在3.附近大的城市房地產(chǎn)市場前景不夠明朗機會01.莒南長途汽車站離本案500米2.城市商業(yè)改造偏重與東北3.莒南板塊靠近嵐山港是臨沂未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟和消費力支撐4.舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求優(yōu)勢Ｓ1.莒南第一家大型購物中心進駐2.——開發(fā)商——房產(chǎn),——品牌效應(yīng)3.根據(jù)調(diào)查分析，我們認為會有五大人流成為主要的消費力Ａ，周邊將來赤眉山公園吸引的人流Ｃ，本項目所吸引的目的性消費人流

D，附近商城步行街等所帶了的群聚人流Ｅ，旅游所帶來的人流本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢

人口結(jié)構(gòu)

2009年總?cè)丝?8.03萬人，人口出生率7.21‰，死亡率4.06‰，人口自然增長率3.15‰。總戶數(shù)21.31萬戶，其中男性29.55萬人，女性28.47萬人。全縣非農(nóng)人口19.94萬人

，全縣從業(yè)人數(shù)30.09萬人

。其中第一產(chǎn)業(yè)人數(shù)10.6萬人，第二產(chǎn)業(yè)人數(shù)11.65萬人。第三產(chǎn)業(yè)人數(shù)7.84萬人。

本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢教育水準全縣學?？倲?shù)80個，在校學生總數(shù)8.38萬人，專任教師總數(shù)3941人。衛(wèi)生機構(gòu)數(shù)195個，衛(wèi)生機構(gòu)床位數(shù)1062張，衛(wèi)生技術(shù)人員2083人。各類專業(yè)技術(shù)人員15021萬人，其中：中級職稱以上人員5247人。本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢人均收支狀況

全市農(nóng)民人均純收入4844元，城鎮(zhèn)居民可支配收入10551元。全市儲蓄存款417647萬元，各項貸款余額315415萬元。民用汽車擁有量12156輛。本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢未來人口發(fā)展、遷移及收入水平由于莒南這幾年人口增長率一直都是不高，人口大量外流。所以預(yù)計未來幾年莒南市的人口將會減少。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的整體上升，莒南未來幾年的經(jīng)濟將有長足的發(fā)展，人民的收入水平將大幅度提升。本案商區(qū)商圈范圍

由于莒南縣城區(qū)范圍較小，人口密度也較低。故目前在莒南縣城區(qū)范圍內(nèi)只可能存活1個商業(yè)中心。所以本案的商區(qū)商圈范圍應(yīng)該是整個莒南縣城區(qū)本案商圈內(nèi)的人口素質(zhì)

本商圈內(nèi)居民可支配收入為10551元。家庭總支出9298元。消費支出7684元，其中：服務(wù)性消費支出1771元，食品3725元，衣著553元，家庭設(shè)備用品及服務(wù)1050元，醫(yī)療保健440元，交通和通信537元，教育文化娛樂服務(wù)721元，居住554元，雜項商品和服務(wù)103元。四、本案競爭對手分析

調(diào)查莒南現(xiàn)有及潛在競爭者調(diào)查競爭者的布局及租戶組合分析競爭者的業(yè)態(tài)布局調(diào)查競爭者的租售率及空置率競爭個案分析競爭個案分析（略）五、終端消費者市場研究

消費者前往商圈消費購物的頻密程度購物消費模式及花費金額對商場的最滿意及最不滿意的地方前往商場所搭乘的交通工具選擇消費購物地點的考慮因素對本項目相關(guān)規(guī)劃的評價程度、及期望值消費者對各種商場主題概念的看法消費者的背景資料及其工作地點消費者日常出行范圍和喜好潛在的需求及對各類業(yè)態(tài)的未來消費比例消費者前往商圈消費購物的頻密程度

根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者前往商圈消費購物的頻度一般。抽樣100人中有45%的人一周0.5次去商圈購物，48%的人一周去1次，只有7%的人一周去2次或2次以上去商圈購物。購物消費模式及花費金額

根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者目前的購物消費模式為實物消費，把數(shù)量作為消費水平的標準，忽視消費質(zhì)量。消費價格總指數(shù)為103.8，其中食品102.9，煙酒及用品100，衣著99.7，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)94.8，醫(yī)療保健和個人用品100.4，交通和通訊100.5，娛樂教育文化用品及服務(wù)98.8，居住100。對商場的最滿意及最不滿意的地方

根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者目前對商場最滿意的地方?jīng)]有。最不滿意的地方為商品種類太少，檔次偏低，消費環(huán)境較差，服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度不好等等。莒南目前的商業(yè)狀況不佳，商品檔次過低。許多家庭都去南京消費。長久發(fā)展下去對句容的商業(yè)成長十分不利。故本商業(yè)項目中的商品檔次應(yīng)定位為中檔偏上，以吸引句容的消費者。前往商場所搭乘的交通工具

根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者目前前往商場所乘的交通工具為公交車。大多數(shù)消費者采用步行、自行車和助動車。選擇消費購物地點的考慮因素根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者目前選擇購物地點的主要考慮因素為價格。其次是商品種類和檔次，最后為消費環(huán)境和服務(wù)態(tài)度。對本項目相關(guān)規(guī)劃的評價程度、及期望值

根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者對本項目相關(guān)規(guī)劃的評價為設(shè)計十分新穎、超前，目前在句容可謂是最前衛(wèi)的規(guī)劃設(shè)計了。莒南居民都十分期望本項目能盡早登陸莒南，為莒南商業(yè)送來一絲暖流。希望能成為莒南的新商業(yè)中心。消費者對各種商場主題概念的看法

根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：由于莒南當?shù)氐纳虉鲋黝}很少，消費者對這個概念都不是十分了解。但從消費者經(jīng)常去的商場上看，莒南的消費者還是比較喜歡開放式的商場。消費者的背景資料及其工作地點

根據(jù)對莒南縣商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者中有公務(wù)員、各企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、工人、自由職業(yè)者。其工作地點都在市區(qū)。潛在的需求及對各類業(yè)態(tài)的未來消費比例根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：隨著莒南縣人民收入的提高，其可支配的收入亦相應(yīng)提升。而且莒南還有很多潛在的消費客戶，有許多莒南人都在臨沂消費，如果將這些潛在的消費者都吸引到本項目來，那么本項目將成為莒南的新商業(yè)中心。各業(yè)態(tài)的未來消費比例：食品、煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)這幾個業(yè)態(tài)將會排在前列。消費者日常出行范圍和喜好

根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者日常出行范圍為莒南市區(qū)。他們喜歡去那些價格便宜的，商品種類較多的商場。當然如果要購買中高檔次的商品時，消費者都喜歡去臨沂市。六、零售商市場研究評估其對市零售市場意見歸納對該本案的位置及地段意見歸納對該本案租戶組合之意見歸納對該本案是否能配合他們業(yè)務(wù)發(fā)展歸納對該本案要求之單位面積和租金水平舉例對有關(guān)機電及建筑方面之主要要求舉例商戶一般租金支付方式及最高承受租金能力評估其對市零售市場意見

根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者普遍認為莒南的零售市場檔次較低，品種較少。故大多數(shù)市民要購買中高檔次的商品時都會選擇去臨沂。歸納對該本案的位置及地段意見根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者普遍認為本案的位置及地段未來前景很好，本案所處位置及地段是莒南的新型住宅中心，也是莒南縣政府未來重點發(fā)展的地段之一。更是莒南的龍脈所在。歸納對該本案租戶組合之意見

根據(jù)對莒南私營業(yè)主的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：租戶們普遍認為本案的位置及地段目前還屬于生地，租金偏低。租戶出的租金大多在—元—元之間。且租戶大多為本地人，經(jīng)營品牌檔次也較低歸納對該本案是否能配合他們業(yè)務(wù)發(fā)展根據(jù)對莒南私營業(yè)主的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：租戶們看過本案的規(guī)劃后認為本案的經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)業(yè)種與他們的業(yè)務(wù)發(fā)展不矛盾。只要租金合適他們愿意到本案經(jīng)營。且租戶們普遍看好本案位置及地段的未來發(fā)展前景。舉例對有關(guān)機電及建筑方面之主要要求例如:對于大賣場開店的主要要求為電容量承載層高柱間距水煤八、主力店招商顧問

鎖定目標店家并提報其相應(yīng)實力比較和承租能力提列相關(guān)軟硬件設(shè)施需求討論有能力做到之軟硬件條件確定相關(guān)投資預(yù)算及心理底線總體商業(yè)定位財務(wù)分析總體定位建筑規(guī)劃營運策略市場調(diào)研明確產(chǎn)品商業(yè)定位挖掘經(jīng)營主題錯位市場區(qū)分鎖定目標市場圖示承租戶組合提列業(yè)種比例建議建議主力店位置建議餐飲、娛樂及其他專門用途位置建議公眾地方主要運輸工具及設(shè)施位置123商業(yè)定位ShoppingMall餐飲美食休閑娛樂中心SOHO酒店或酒店式公寓九州超市旗艦店服飾、家電、零售特色餐飲、高檔餐飲

KTV/浴室/娛樂城網(wǎng)吧/游戲室觀光廣場

高檔酒店或酒店式公寓智能化物業(yè)管理完善的生活配套123購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多彩風情MALL+ＳＯＨＯ酒店式公寓購物、餐飲功能休閑娛樂功能SOHO公寓技術(shù)指標說明樓層主樓附樓A3(2393)位置#3以上(酒店或酒店式公寓)#2(九州超市)#1(主力精品店)#A#B#C#D3-5F2291*32683.661439.16870.842F22913467.755483.52985.951230.71023.461F22913646.986723.85470.77894.17933.91226.33962.51B11983停車場3579.491393.9470.77894.17986.271195.43

停車場5573.1941.541788.342906.123652.46合計134389798150409408285750541

可售面積

銷售面積40743得房率

主樓規(guī)劃建議方案1、3F以上設(shè)計成酒店或酒店式公寓,1F2F未來以超級賣場或休閑娛樂餐飲配套或家電賣場為主.2、附樓1F為品牌主力店，餐飲娛樂、美容美發(fā)旗艦店，銀行、通訊等，三樓以上為主樓配套3、主樓的出入口考慮在東大街.面向阜豐國際高檔住宅區(qū)4、附樓周圍精品主力品牌專賣店建筑立面圖業(yè)態(tài)布置詳表（方案A）棟別樓層業(yè)態(tài)性質(zhì)業(yè)態(tài)定位家數(shù)m2m2m3/月kw/月m3/小時單位面積合計面積單位面積所需

水量、電量、煤氣量主樓

3FLOFT住辦酒店1313016905025062FLOFT住辦超市賣場1313016905025061FLOFT住辦品牌店131301690502506附樓主力品牌店8130940項目推廣亮點：

1、將商業(yè)中心從普通的社區(qū)商業(yè)升級，成功塑造了莒南東區(qū)域商業(yè)中心概念。

2、對商業(yè)中心的街鋪進行了合理規(guī)劃設(shè)計，嚴格控制街鋪面積在40－60㎡之間，總值適中，成功打造大眾投資型街鋪；商鋪進深比例控制在最適合商家經(jīng)營的黃金比例1：3以內(nèi)。成功實現(xiàn)每個鋪位的均好性。

3、適時推出《商業(yè)中心投資評估報告》，理性的數(shù)據(jù)分析，成功地攻破了投資客的心理障礙。該項目商業(yè)面積為40000平方米，主力店引進人人樂超市，肯德基，如家連鎖酒店等知名商家

B棟

北/南

2F圖書書城1500-800600300270/休閒餐飲咖啡/茶藝館2300-5009001500200059休閑娛樂棋牌室/茶館1400-7007006002600/足療/按摩1400-6006006002600/B棟南

B1+1F婚紗攝影婚紗攝影館1800-120010007005500/購物展示男裝/男鞋/箱包550-10050070400/生活配套沖印彩擴1100100100450/音像1100100100400/眼鏡專賣1200200120700/工藝品/飾品28016050180/茶葉專賣店1505050160/面包房150-1001008050010名煙/名酒180-10010060400/休閑娛樂休閒茶坊1300-4003508001600/酒吧23006009001700/3F休閑娛樂網(wǎng)吧14004003002200/彈子房14004003001700/遊藝場13003002001800/1-2F門市/零售銀行營業(yè)廳15005003002500/移動/聯(lián)通營業(yè)廳15005003002500/手機數(shù)碼城16006003002700/美容美髮23006009001800101-3F中式餐飲中型餐飲12907290710000160002021-2F特色餐飲特色餐飲/小吃排檔5300147415002000591-2F特色餐飲特色餐飲/小吃排檔5220110412001800481-3F休閑娛樂KTV或桑拿洗浴12571257180001200059建議公眾地方主要運輸工具及設(shè)施位置商業(yè)建筑外部交通的設(shè)計要點包括過區(qū)人（車）流、顧客人（車）流、內(nèi)部人（車）流三個方面。人車分流：設(shè)置步行系統(tǒng)、高架步行街都是較好的解決方案。設(shè)置步行廣場：步行廣場既可作為人流的疏散場地，又可作為室內(nèi)外的過空間?？墒惯M出商業(yè)建筑的人流在此得到緩沖并吸引顧客人流。停車場的設(shè)置可分為自行車停車場和汽車停車場財務(wù)分析總體定位建筑規(guī)劃營運策略市場調(diào)研建筑規(guī)劃規(guī)劃構(gòu)想設(shè)計建議財務(wù)分析總體定位建筑規(guī)劃營運策略市場調(diào)研一、規(guī)劃構(gòu)想構(gòu)想整體使用和經(jīng)營之協(xié)調(diào)性構(gòu)想經(jīng)營方向需滿足既有人潮,同時吸引外來人潮構(gòu)想運營系統(tǒng)和收益設(shè)計控制不能規(guī)劃任何日后無法管理或控制之經(jīng)營項目而導致管理與規(guī)劃精神脫節(jié)建議規(guī)劃方案建議規(guī)劃概念與思路建議規(guī)劃原則業(yè)態(tài)組合，1+1+1+1〉4！

本商業(yè)中心定位的“沃爾瑪超市+美食街+時尚街區(qū)+社區(qū)便利”的業(yè)態(tài)組合，首先體現(xiàn)了超市主力店人流的聯(lián)帶消費效應(yīng)，其次沃爾瑪超市、美食街、時尚街區(qū)、社區(qū)便利各自的聚客能力，又形成交叉聯(lián)帶效應(yīng)，尤其是美食街中午人氣鼎盛，對整個商場的貢獻率較高。

一層商務(wù)中心、銀行，超級賣場和時裝二、三層百貨、美容與時裝電器城、影音和家居城四、五、六層、酒店、酒店式公寓，商務(wù)中心，文化廊，游戲中心美食、餐飲和娛樂

構(gòu)想整體使用和經(jīng)營之協(xié)調(diào)性目前的商業(yè)建筑外觀設(shè)計應(yīng)注意以下幾個方面：商業(yè)建筑外觀的設(shè)計，除了考慮建筑造型因素外，最重要的是強調(diào)人的參與意識?？紤]到人的行為而設(shè)置的空間、下沉廣場里的嬉戲少年、廣場上的時裝表演、新產(chǎn)品的發(fā)布演出以及參加這些活動的觀眾都是外部形象中最活躍的因素。室外的自動扶梯、觀光電梯、平臺上行走的人群，構(gòu)成了立面動態(tài)的橫線、豎線和斜線;大面積的玻璃把室內(nèi)人潮涌動的熱鬧景象展現(xiàn)給街上的行人，這就是最生動的招攬顧客的廣告。構(gòu)想經(jīng)營方向需滿足既有人潮，同時吸引外來人潮開辟步行街能從交通干道分流人流，使人流即能相互聯(lián)系又互不影響。通過在商業(yè)建筑的一側(cè)布置帶雨罩的灰空間作為城市與商業(yè)建筑的過渡，可以避免單棟建筑孤立的感覺，并能引入人流，增加商業(yè)氣氛。在一層廣場部分，借由自動扶梯(東西各一組)及室外樓梯，在自動扶梯旁邊呈現(xiàn)出燈帶形式以引導消費人流向上至2F，銜接廊道。內(nèi)街街景布置應(yīng)具強烈引導性，才能使人流由主入口引入內(nèi)街,因此花車、書吧、綠樹、歐式街燈應(yīng)點綴配置，地面景觀燈應(yīng)具導引性。餐廳后場及卸貨動線請設(shè)計公司詳實考慮，并依業(yè)態(tài)定位總體考量。凡涉及餐飲方面水、電、煤、隔油、排煙等特殊管道應(yīng)依定位就近設(shè)置，不破壞外立面景觀。控制不能規(guī)劃任何日后無法管理或控制之經(jīng)營項目而導致管理與規(guī)劃精神脫節(jié)通過對商業(yè)招牌的位置的固定，讓日后的管理相對輕松。通過對停車位的規(guī)劃及在非停車位設(shè)置障礙來防止日后的麻煩。通過物業(yè)條款的限制來規(guī)避一些日后會發(fā)生的麻煩。通過配套對某些業(yè)態(tài)進行限制。建議規(guī)劃方案在一層部分，借由自動扶梯(東西各一組)及室外樓梯，在自動扶梯旁邊呈現(xiàn)出燈帶形式以引導消費人流向上至2F。南側(cè)附樓一、二層為超級大賣場西側(cè)附樓為連鎖式大型特色餐廳，快餐美街。一樓大廳為豪華酒店大廳，二層：以戶外步行街形式呈現(xiàn)，采用水道流水作為貫穿全街廊，局部挑空采光。戶外停車一并考慮增設(shè)建議規(guī)劃概念與思路現(xiàn)代商業(yè)建筑的空間設(shè)計從宏觀上講可分為兩大部分：外部空間的設(shè)計與內(nèi)部空間的組織。

商業(yè)建筑外部空間設(shè)計

外部空間設(shè)計首先要解決建筑總平面與城市交通干道和周圍環(huán)境的關(guān)系問題。商業(yè)建筑的出入口較多，如獨立的貨物進出口、客流的主出入口與次出入口、工作人員出入口等。商業(yè)建筑外部交通的設(shè)計要點包括過區(qū)人（車）流、顧客人（車）流、內(nèi)部人（車）流三個方面。人車分流：設(shè)置步行系統(tǒng)、高架步行街都是較好的解決方案。設(shè)置步行廣場：步行廣場既可作為人流的疏散場地，又可作為室內(nèi)外的過空間?？墒惯M出商業(yè)建筑的人流在此得到緩沖并吸引顧客人流。停車場的設(shè)置可分為自行車停車場和汽車停車場商業(yè)建筑出入口是商業(yè)建筑外部空間環(huán)境的重要組成部分。出入口的空間一般由雨棚或門廊、臺階或坡道及門洞三部分組成。出入口向內(nèi)延伸為門廳，向外延伸則包括入口廣場或引道。入口外部空間立面形式分為三類：一為平式，即墻上直接開洞，可保持墻面的連續(xù)性，常用裝飾或圖案來表明入口以加強識別性和對顧客的誘導;二為凸式，由雨棚或門廊形成，識別誘導性最強，但易使建筑主體后退紅線而壓縮建筑面積，較少使用;三為凹式，建筑立面局部內(nèi)凹，最為常用。入口前的廣場設(shè)計適合于人流量大或顧客逗留時間長的入口。為人們提供了停留、休息、觀景的場所。一個廣場可面臨多個商場，廣場常處在商業(yè)區(qū)內(nèi)起主導作用的大型商場。商業(yè)建筑外觀設(shè)計商業(yè)建筑外觀設(shè)計的主要特點是廣告化、商業(yè)化和大眾化。商業(yè)建筑外觀設(shè)計語言

目前的商業(yè)建筑外觀設(shè)計應(yīng)注意以下幾個方面：商業(yè)建筑外觀的設(shè)計，除了考慮建筑造型因素外，最重要的是強調(diào)人的參與意識?？紤]到人的行為而設(shè)置的空間、下沉廣場里的嬉戲少年、廣場上的時裝表演、新產(chǎn)品的發(fā)布演出以及參加這些活動的觀眾都是外部形象中最活躍的因素。室外的自動扶梯、觀光電梯、平臺上行走的人群，構(gòu)成了立面動態(tài)的橫線、豎線和斜線;大面積的玻璃把室內(nèi)人潮涌動的熱鬧景象展現(xiàn)給街上的行人，這就是最生動的招攬顧客的廣告。將歷史上的建筑造型和細部設(shè)計加以提煉抽象，并運用到商業(yè)建筑的外觀設(shè)計中，能夠引起人們對過去的美好回憶。大型商業(yè)建筑的外形最重要的應(yīng)是突出商業(yè)建筑的個性和商業(yè)氣氛。在條件允許的范圍內(nèi)，盡可能地通過對建筑的比例、色彩、材料的運用，創(chuàng)造標新立異的形象來吸引顧客。商業(yè)建筑外觀以外露結(jié)構(gòu)、材料質(zhì)感等為內(nèi)容的新手法，大量地采用高強度的鋁、鏡面玻璃、昂貴的工業(yè)材料。而且常將一些原本隱藏在內(nèi)部的部件、機械暴露出來，即有表現(xiàn)味道，也有識別的意思。商業(yè)建筑必須符合時尚標準，順應(yīng)流行趨勢的變化，因此大量的外立面更新裝修應(yīng)運而生。建議規(guī)劃原則總體規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃從完善區(qū)域整體功能的角度出發(fā)，在現(xiàn)有條件基礎(chǔ)上，根據(jù)用地形態(tài)、用地與周邊道路的連接、設(shè)施的體量、停車要求、顧客流向商業(yè)業(yè)務(wù)流向等多項相關(guān)因素綜合考慮，著重解決商業(yè)街區(qū)的交通、功能、空間景觀、歷史文脈四大問題。 按照地塊形狀，我們把建筑群分為A1、A2、A3三大區(qū)域：A1區(qū)域占地23,033平方米，主要為購物中心、大賣場和酒店或酒店式公寓等；A2區(qū)域占地8,503平方米，是以休閑餐飲娛樂為主的步行街，A3區(qū)域占地2,393平方米，將建成一綜合性的娛樂城。設(shè)計意念

建筑設(shè)計力求體現(xiàn)句容市蓬勃發(fā)展的嶄新形象，努力在環(huán)境意象上創(chuàng)造一個充滿活力的建筑形象，展現(xiàn)現(xiàn)代句容的青春氣息和美好的錦繡前景，立意設(shè)計一座表現(xiàn)向上精神的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。交通組織

在設(shè)計過程中，對不同類型的交通進行了綜合性考慮，盡量做到方便暢通，人車分流；主要停車和卸貨區(qū)安置于地下室，盡量減少地面交通流量、噪音和對市容衛(wèi)生的影響?？紤]到西大街晚上將成為休閑的步行街，車輛可利用人民路和葛仙路進出地下停車場，確保步行街的安全性。由于基地東西方向長度達三百米，故在建筑布置上，特意安置了二條南北方向的消防通道，供緊急救援車輛通行。單體設(shè)計

設(shè)計的知道思想是力圖體現(xiàn)句容市的嶄新形象。在建筑形式處理上，力圖創(chuàng)造簡潔明快的建筑造型，富于識別性和標志性，立體線條虛實有致，創(chuàng)造一種歡迎之感。在使用功能上，地面建筑分布于基地兩側(cè)，中央設(shè)一共用廣場，同時利用基地高差，將停車和卸貨設(shè)備安置在地下室，與公園和步行街互相呼應(yīng)，成為一體，擴大市民休閑活動區(qū)域。主樓南側(cè)為一幢現(xiàn)代化的購物商場，由于地勢條件，面臨天橋路一側(cè)為三層建筑，而主樓西側(cè)為三層建筑。通過廣場的中庭，市民可以愉快地休閑購物。廣場西側(cè)為大賣場超市，樓高三層。在基地的西端，是一幢五層高的商住建筑。西大街建議成為餐飲娛樂集中地，而入夜后將成為市民休閑活動的美食步行街。單體建筑控制在二至三層，增強空間視覺?；刂畺|端地塊，相鄰葛仙路，是一三層樓高的大型娛樂中心，成為美食步行街和巨龍新天地的引示標志。本項目是一集商場、餐飲和娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合性建筑群，為便于使用和管理，功能分區(qū)明確，做到既可綜合，又可獨立，本方案充分體現(xiàn)此靈活性。主要建筑用料

主樓外墻主要采用室外涂料，以面磚和花崗石點綴，窗戶采用高折光玻璃，加以彩色鋁質(zhì)窗框，節(jié)省能源消耗，充分表現(xiàn)現(xiàn)代化高科技美感，同時力求體現(xiàn)穩(wěn)重、簡潔的時尚設(shè)計風格。財務(wù)分析總體定位建筑規(guī)劃營運策略市場調(diào)研二、設(shè)計建議制定空間使用建議公共設(shè)施分析動線包括車行動線系統(tǒng)、人行動線系統(tǒng)等六大流向組織建議建筑設(shè)計方案立面提出建筑高度提出建筑設(shè)計方案主體建筑中央空調(diào)、電梯等型式計劃提出單元分割及設(shè)計要素建議環(huán)境、景觀、照明設(shè)計建議樹種、植、栽及綠化設(shè)計建議店鋪基本材料標準規(guī)劃建議各項走廊寬度提出包括水、電、管道、裝修及其他商業(yè)獨有要求提出停車場規(guī)劃制定空間使用商業(yè)建筑內(nèi)部空間設(shè)計

大型商業(yè)建筑空間構(gòu)成元素有公共及交通樞紐空間，包括門廳、垂直交通廳、問訊處、寄存處、內(nèi)部步行街廊、中庭等;

使用空間，包括營業(yè)廳、娛樂、餐飲等;

輔助空間，包括庫房、辦公、店員用房、貨運平臺等。2.大型商業(yè)建筑內(nèi)部空間組合。大致分為以下四種形式：一是以大廳式營業(yè)空間為中心的空間組合;

二是以室內(nèi)商業(yè)街為主線串聯(lián)營業(yè)空間的空間組合;

三是以中庭為中心組織商業(yè)空間的空間組合;

四是多種手段同時、交替運用。商業(yè)建筑公共空間設(shè)計在商業(yè)建筑的公共空間部分，內(nèi)部步行街、中庭或交通廳是最基本的空間要素。步行街和中庭的設(shè)計對體現(xiàn)營業(yè)空間的個性影響非常大，它們是公眾的交通與交流空間，是空間的骨架和關(guān)節(jié)。內(nèi)部的步行街底層的寬度一般在10~20米之間，以使購物者能夠看清兩邊商店的標牌及櫥窗里陳列的商品為宜。在商業(yè)建筑中，中庭共享空間成為流行的空間處理方式，它起源于廣場或商業(yè)街的交叉口，并被作為建筑的核心。商業(yè)建筑使用空間的設(shè)計商業(yè)建筑使用空間可分為三部分，顧客用部分、商店用部分和其他部分。顧客用部分中的營業(yè)廳是使用空間的主要內(nèi)容，所以應(yīng)著重對營業(yè)廳進行設(shè)計。營業(yè)廳通道、營業(yè)廳燈光照明、商品陳列。商業(yè)建筑交通空間設(shè)計交通空間在商業(yè)空間中擔負著人流、貨流的水平和垂直交通疏通的作用，即在組織布局中最重要的避免顧客、內(nèi)部人員和商品這三種流線在商店內(nèi)外流線的相互干擾。值得注意的是：內(nèi)部人員流線、商品流線的方向與顧客流線的方向在多數(shù)情況下是相反的。商業(yè)建筑中人流最集中的是營業(yè)大廳，其水平交通必須明確地具有清晰合理的流線。水平流線應(yīng)分主要通道和次要通道。通道和購貨區(qū)的區(qū)分主要是通過通路寬度的變化、照明的強弱、吊頂部位的標志、地面材料的變化、垂直交通的設(shè)置等方式進行處理。所以流線必須和各層中的垂直交通工具發(fā)生便利、明確的關(guān)系，使水平流線能迅速地垂直交通相接。垂直交通組織形式可分為中心式垂直交通布局、周邊式垂直交通布局和綜合垂直交通布局。中心式垂直交通布局是將垂直交通工具置于營業(yè)廳的中心。優(yōu)點是樓梯位置醒目，通透性強，成為營業(yè)廳中間的動態(tài)景觀，刺激了人們向上的欲望。周邊式垂直交通布局是將垂直交通工具置于營業(yè)大廳的四周。優(yōu)點是保持了商場的相對平穩(wěn)，使購物活動