房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)值 看-

內(nèi)容房地產(chǎn)的特性二房地產(chǎn)估價(jià)的概念四房地產(chǎn)的概念一3房地產(chǎn)的類(lèi)型三3房地產(chǎn)價(jià)格五房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)六影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析七一、房地產(chǎn)的概念1．房地產(chǎn)是指土地及其上的定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及與土地不可分割的樹(shù)木、花草和建筑物的附屬設(shè)備）。2．房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，包括土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益。3.房地產(chǎn)是由人工創(chuàng)造的包括時(shí)間、地球表面特定土地區(qū)位及其受文化偏好和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)影響的房屋和公共基礎(chǔ)設(shè)施組成的四維體，以及四項(xiàng)權(quán)能。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。一、房地產(chǎn)的概念土地是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。其他地上定著物是指固定在土地和建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的附著物。實(shí)物包括一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。實(shí)物又可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量和組合形成的功能三個(gè)方面。實(shí)體——建筑形狀、景觀、配套設(shè)施等；質(zhì)量——結(jié)構(gòu)（磚木、磚混、清水、鋼混等）、施工質(zhì)量；功能——戶(hù)型、層高等。一、房地產(chǎn)的概念—（1）房地產(chǎn)的權(quán)益的含義房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益（如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等）。房地產(chǎn)權(quán)益是以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（權(quán)利）為基礎(chǔ)的，包括房地產(chǎn)的各種權(quán)利，各種權(quán)利在房地產(chǎn)中的不同組合，受到各種限制下的房地產(chǎn)權(quán)利等。現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)者科斯在《財(cái)產(chǎn)權(quán)力與制度變遷》(上海三聯(lián)書(shū)店1991年版)一書(shū)中定義：“產(chǎn)權(quán)是一個(gè)社會(huì)所強(qiáng)制實(shí)施的選擇一種經(jīng)濟(jì)品的使用的權(quán)

利”，是“行動(dòng)團(tuán)體對(duì)資源的使用權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)，以及收入的享用權(quán)”，它

揭示了“人們對(duì)物的使用所引起的相互認(rèn)可的行為關(guān)系”。我國(guó)民法中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)：“是指所有人依法對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。但從上述產(chǎn)權(quán)定義中我們可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)外產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)者有意無(wú)意地虛化了“占有”這一權(quán)能，而我們?cè)诋a(chǎn)權(quán)理論研究中則比較重視。一、房地產(chǎn)的概念—（1）房地產(chǎn)的權(quán)益的含義·

在我國(guó)，一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。它包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，是一定社會(huì)的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)，進(jìn)一步可分為原始產(chǎn)權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)等。“產(chǎn)權(quán)是從所有權(quán)中分離出來(lái)、發(fā)展起來(lái)、獨(dú)立出來(lái)的束權(quán)利?！a(chǎn)權(quán)是包括所有權(quán)在內(nèi)的多項(xiàng)權(quán)利的一種集合體或一種綜合體。”產(chǎn)權(quán)（propertyright）的概念源于英美法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與大陸法的物權(quán)相比較，區(qū)別在于：首先，產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛的多；其次，產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán)，常被表述為“權(quán)利束”，即由一組土地權(quán)利組成，且每項(xiàng)權(quán)利都具有相對(duì)獨(dú)立性；再次，產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于產(chǎn)權(quán)的最終歸屬，而主要是強(qiáng)調(diào)資源的優(yōu)化配置和對(duì)權(quán)利的充分利用?？偟目磥?lái)，房地產(chǎn)權(quán)利制度主要是與大陸法相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，而房地產(chǎn)權(quán)屬制度則是吸收了英美法產(chǎn)權(quán)制度的一種新型財(cái)產(chǎn)權(quán)制度。一、房地產(chǎn)的概念—（1）房地產(chǎn)的權(quán)益的含義·我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房屋的所有權(quán)及其所占用的土地的使用權(quán)。它是產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得和確認(rèn)，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人依照政府法律規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證件后，才能得到正式的承認(rèn)和受到法律的保護(hù)。由于房屋建筑在土地之上，土地是房屋的載體，兩者不可分割，因此，房屋和土地的權(quán)利主體是一致的。在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，房屋所有者對(duì)房屋擁有所有權(quán)，而對(duì)土地只擁有使用權(quán)。所以，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)利主體是一致的。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型一般類(lèi)型劃分產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的劃分可從產(chǎn)權(quán)概念的外延和內(nèi)涵兩方面考慮。以產(chǎn)權(quán)的外延為劃分標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)類(lèi)型可分為：公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)；企業(yè)產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)；法人產(chǎn)權(quán)和自然人產(chǎn)權(quán)；原始產(chǎn)權(quán)和派生產(chǎn)權(quán)等。以產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵為劃分標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)類(lèi)型可分為：所有權(quán)、他物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人力資源權(quán)等。下面簡(jiǎn)要介紹幾種類(lèi)型：一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型（一）公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)以國(guó)家或集體作為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式為公有產(chǎn)權(quán)；以私人為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式為私有產(chǎn)權(quán)。目前，在我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)并存，而且是很有必要的，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因?yàn)楫?dāng)公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)面對(duì)同一客體時(shí)，私有產(chǎn)權(quán)主體的排他性約束比之公有產(chǎn)權(quán)要來(lái)得有效，且實(shí)現(xiàn)約束的成本則相對(duì)較低。但公有產(chǎn)權(quán)在維持全體成員的平均利益最大化方面要明顯優(yōu)于私有產(chǎn)權(quán)，如果排除濫用公有產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象，從產(chǎn)權(quán)運(yùn)作的社會(huì)成本來(lái)看，公有產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢(shì)在于能夠以低于私有產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作成本來(lái)進(jìn)行某些活動(dòng)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型（二）企業(yè)產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)企業(yè)產(chǎn)權(quán)是指以企業(yè)為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式，除了某些企業(yè)（如合伙企業(yè)）以外，絕大部分企業(yè)

都是法人方式向國(guó)家工商行政管理登記注冊(cè)的。

按照我國(guó)《民法通則》的規(guī)定：“法人是具有民

事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事

權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織?！狈ㄈ水a(chǎn)權(quán)的確立，就使企業(yè)具有可能自負(fù)盈虧，享有權(quán)利和承擔(dān)義

務(wù)的能力；因此，企業(yè)產(chǎn)權(quán)的典型形式為法人產(chǎn)

權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型·

以個(gè)人為權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)形式稱(chēng)之為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。每個(gè)個(gè)人都是自然人，因此，個(gè)人產(chǎn)權(quán)又稱(chēng)之為自然人產(chǎn)權(quán)。是指以自然規(guī)律產(chǎn)生的人，這與法人不同，所以在法律上自然人則是與法人相對(duì)應(yīng)的，具有一國(guó)國(guó)籍的自然人稱(chēng)之為“公民”。按照我國(guó)憲法和法律的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力（享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的資格）的內(nèi)容是非常寬泛的，因此，個(gè)人產(chǎn)權(quán)較之法人產(chǎn)權(quán)有諸多不同特點(diǎn)，其中最顯著的方面在于：個(gè)人產(chǎn)權(quán)的行使，可由自然人本身直接操作，而法人產(chǎn)權(quán)的行使，必須要通過(guò)其法定代表人及其代理人來(lái)實(shí)施。由此可見(jiàn)，自然人產(chǎn)權(quán)主體可以使產(chǎn)權(quán)一體化，而法人產(chǎn)權(quán)則往往不能。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型（三）原始產(chǎn)權(quán)和派生產(chǎn)權(quán)當(dāng)生產(chǎn)方式與交換方式使財(cái)產(chǎn)的存在方式合一，運(yùn)動(dòng)形式合一，從而使產(chǎn)權(quán)就合一地集中在一個(gè)產(chǎn)權(quán)主體手中時(shí)的產(chǎn)權(quán)稱(chēng)之為原始產(chǎn)權(quán)；當(dāng)生產(chǎn)方式與交換方式發(fā)生了變化，財(cái)產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)運(yùn)動(dòng)與使用價(jià)值形態(tài)運(yùn)動(dòng)因信用制度等的發(fā)展相分離，不同的主體以財(cái)產(chǎn)不同形態(tài)的運(yùn)動(dòng)為控制對(duì)象，使得原來(lái)合一的產(chǎn)權(quán)分離開(kāi)，并落在不同產(chǎn)權(quán)主體手中而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)稱(chēng)之為派生產(chǎn)權(quán)。原始產(chǎn)權(quán)與派生產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系是基于同一財(cái)產(chǎn)上所形成的基本產(chǎn)權(quán)關(guān)系，原始產(chǎn)權(quán)決定派生產(chǎn)權(quán)，派生產(chǎn)權(quán)依一定的法律程序產(chǎn)生，但原始產(chǎn)權(quán)可以依法對(duì)派生產(chǎn)權(quán)進(jìn)行約束。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型（四）所有權(quán)所有權(quán)，是指所有人在法令限制范圍內(nèi)，對(duì)于所有物具有全面支配的物權(quán)。具體而言，是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)具有全面性（完全性）、整體性、彈力性和恒久性等性質(zhì)。根據(jù)所有權(quán)的特性，所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)，在所有人行使權(quán)利時(shí)，不僅要求別人不干預(yù)，也不需要?jiǎng)e人積極行為的協(xié)助；所有權(quán)具有排他性，即在一個(gè)物上只能設(shè)立一個(gè)所有權(quán)，所謂“一物一權(quán)”，而不能在一個(gè)物上同時(shí)設(shè)定幾個(gè)所有權(quán)，否則將引起歸屬問(wèn)題的沖突，但所有權(quán)會(huì)處于不穩(wěn)定狀態(tài)；所有權(quán)是一種最完全、最充分的物權(quán)。所有權(quán)在產(chǎn)權(quán)中處于核心地位。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型（五）他物權(quán)他物權(quán)也稱(chēng)之為“定限物權(quán)”，指所有權(quán)以外的僅得于一定界限內(nèi)對(duì)物進(jìn)行支配的物權(quán)。按定限物權(quán)所支配的內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，可區(qū)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是以支配標(biāo)的物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，例如地上權(quán)、典權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指以支配標(biāo)的物的交換價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，例如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等。法律上區(qū)分所有權(quán)與定限物權(quán)之實(shí)益，主要在于定限物權(quán)有限制所有權(quán)的作用并且其效力較優(yōu)。例如，在同一塊土地上，當(dāng)土地所有權(quán)與土地使用權(quán)并存時(shí)，則后者較前者得優(yōu)先使用該土地。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型·（六）債權(quán)·按照法律的規(guī)定或者依照合同的約定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利稱(chēng)之為債權(quán)。債權(quán)是對(duì)人

權(quán)，即債權(quán)人與債務(wù)人都是特定的；債權(quán)是請(qǐng)求

權(quán)，即債權(quán)的實(shí)現(xiàn)只能請(qǐng)求特定的義務(wù)人為一定

行為或不為一定行為來(lái)實(shí)現(xiàn)；債權(quán)的客體可以是

物也可以是行為；債權(quán)根據(jù)合同的約定或法律的

規(guī)定所發(fā)生。另外，債權(quán)還反映財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系。債權(quán)除了依據(jù)法律來(lái)規(guī)范外，主要是通過(guò)合同（契約）關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)。合同（契約）關(guān)系則是債權(quán)債務(wù)關(guān)系中最普通最重要的關(guān)系。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型（七）房屋所有權(quán)的種類(lèi)房屋所有權(quán)可依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不同分類(lèi)。這里依房屋所有權(quán)的主體不同，可分為公房、私房、外產(chǎn)房、中外合資房和其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。1．國(guó)有房屋所有權(quán)，即國(guó)家對(duì)國(guó)有房產(chǎn)享有的所有權(quán)。國(guó)有房產(chǎn)可分為直管公房（即由各級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)直接管理的公房）和自管公房（即由全民所有制的機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和企業(yè)事業(yè)單位自行管理的公房）。國(guó)有房產(chǎn)的來(lái)源主要是：接管原公產(chǎn)（舊政府房產(chǎn)），沒(méi)收敵偽產(chǎn)（戰(zhàn)犯、匪特、漢奸、惡霸、反革命分子、官僚資本家所有的房產(chǎn)），收購(gòu)私產(chǎn)，私房社會(huì)主義改造（“經(jīng)租”），個(gè)人捐獻(xiàn)私房，國(guó)家基建建設(shè)興建的房屋等。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型2．集體房屋所有權(quán)，即由勞動(dòng)群眾集體所有制單位享有的房屋所有權(quán)。集體房產(chǎn)主要來(lái)自集體所有制單位自籌資金建造、聯(lián)合建造以及通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)和少量受贈(zèng)的房屋。集體房屋所有權(quán)人對(duì)其所有的房產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。3．私有房屋所有權(quán)，即由公民個(gè)人、家庭、數(shù)人共有或私營(yíng)企業(yè)擁有的房屋所有權(quán)。在我國(guó)，私有房屋所有權(quán)根據(jù)其權(quán)利內(nèi)容和效力的不同，私有房屋所有權(quán)可分為：一般城鎮(zhèn)私房（包括

購(gòu)買(mǎi)的商品房）所有權(quán)、自建（購(gòu)）公助房所

有權(quán)等。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型4．外產(chǎn)房屋所有權(quán)，即由外國(guó)政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)和外國(guó)僑民在中國(guó)境內(nèi)享有的房屋產(chǎn)權(quán)。5．中外合資房屋所有權(quán)，即由中國(guó)的企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)

組織與外國(guó)的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人共同在中國(guó)境

內(nèi)享有的房屋所有權(quán)。中外合資的房屋所有權(quán)產(chǎn)生于中

外合資雙方合資建造和在市場(chǎng)上購(gòu)置的房屋等法律事實(shí)。目前，外產(chǎn)房產(chǎn)和中外合資房產(chǎn)都作為專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)所有權(quán)登記注冊(cè)。6．其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)，是指除上述五種房屋所有權(quán)以外的房屋所有權(quán)，如宗教團(tuán)體等所享有的房屋所有權(quán)等。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型（八）土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)是一束土地權(quán)利的集合，是存在于土地之中的排他性完全權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利等。土地權(quán)同其他財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣，必須在法律的認(rèn)可和保護(hù)下才能產(chǎn)生并發(fā)揮作用，這里主要論述土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型（一）土地所有權(quán)的含義及其基本特征1.土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)的是土地所有制的法律表現(xiàn)，土地所有制是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，兩者不能等同看待?！督?jīng)濟(jì)大辭典·農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)卷》中將土地所有權(quán)簡(jiǎn)稱(chēng)為“地權(quán)”。土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理土地的權(quán)利。受?chē)?guó)家法律的保護(hù)。馬克思將土地所有權(quán)劃分為二個(gè)方式：其一是法律意義上的土地所有權(quán)，即土地所有者把土地當(dāng)作自己的財(cái)產(chǎn)，有對(duì)土地實(shí)行壟斷和支配的權(quán)利。且這種權(quán)利是法律所賦予的，并受到法律的保護(hù)。其二，是經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)。土地所有者可憑借對(duì)土地的壟斷收取地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。這二者都是不可或缺的，若其中一方喪失，土地所有權(quán)都會(huì)不完全。在我國(guó)，土地所有權(quán)的含義是指：土地所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)享有的各項(xiàng)土地權(quán)能，包括對(duì)土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型2.土地所有權(quán)的權(quán)能土地所有權(quán)的權(quán)能通常由占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能構(gòu)成?！?/p>

（1）土地占有權(quán)。指依法對(duì)土地實(shí)際掌握和控制的權(quán)利。占有權(quán)通常為所有人行使，也可根據(jù)法律、行政命令或依土地所有者之意志交由非所有人行使，但占有人通常沒(méi)有處分權(quán)。所以，土地所有權(quán)和土地占有權(quán)既可合一也可分離。（2）土地使用權(quán)。指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際使用的權(quán)利。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)既可結(jié)合又可分離，它與土地占有權(quán)的關(guān)系亦是如此。集體經(jīng)濟(jì)組織將土地承包給農(nóng)民，就是保留了所有權(quán)而出讓占有權(quán)和使用權(quán)；農(nóng)民將承包地轉(zhuǎn)租給他人使用，就是保留了占有權(quán)而轉(zhuǎn)讓了使用權(quán)。在土地使用權(quán)交由非所有人行使的情況下，所有人并不因此而喪失對(duì)土地所有權(quán)。

(3)土地收益權(quán)。指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的孽息和利益的權(quán)利。包括收獲土地上生長(zhǎng)的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。土地收益權(quán)中收取農(nóng)作物的權(quán)利歸土地使用者行使，收取地租的權(quán)利則一般歸土地所有者行使。在土地轉(zhuǎn)租等條件下，土地使用者可擁有取得部分地租的權(quán)利。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型(4)土地處分權(quán)。指依法處置土地的權(quán)利，包括出租、出賣(mài)、贈(zèng)送、遺贈(zèng)、抵押等。通常由土地所有人行使，在某些情況下，可由土地所有人授權(quán)土地使用者行使部分處分權(quán)。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)四種權(quán)能，構(gòu)成土地所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。如果說(shuō)土地

所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，則占有、使用、收益、處

分等權(quán)利是二級(jí)權(quán)能。二級(jí)權(quán)能具有相對(duì)的獨(dú)

立性，它們?cè)谝欢l件下同一級(jí)權(quán)能相分離時(shí)，一級(jí)權(quán)能不會(huì)因此而喪失，其條件是擁有二級(jí)

權(quán)能者對(duì)土地所有者應(yīng)盡一定的義務(wù)或在一定

期限后將分離的二級(jí)權(quán)能復(fù)歸于土所有者。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型·2.土地所有權(quán)的基本特征（1）權(quán)利的主體是特定的。國(guó)家土地所有權(quán)的主體只能是國(guó)家，農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體土地的所有權(quán)主體只能是勞動(dòng)群眾集體，除國(guó)家和農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體外，任何組織和個(gè)人都不可能成為土地所有權(quán)的主體。(2)土地所有權(quán)行使的絕對(duì)性。與債權(quán)相比，土地所有權(quán)不待他人積極作用而實(shí)現(xiàn)。而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助(即履行債務(wù))為條件。(3)土地所有權(quán)行使的排他性，即法學(xué)上的“獨(dú)占性”。這意味著他人不得干涉土地所有者行使土地所有權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型(4)土地所有權(quán)具有追及力。當(dāng)土地為他人非法占有時(shí)，無(wú)論被任何人或任何組織控制，所有者都有權(quán)索回。例如國(guó)家所有的土地被個(gè)人或某個(gè)組織非法占有之后，國(guó)家是不受任何限制的，都可以保持追索權(quán)。但是集體所有的土地的追索權(quán)要受時(shí)效的限制。(5)土地所有權(quán)能的完整性。土地所有權(quán)是一種充分的、完全的物權(quán)，包括從占有到處分的全部權(quán)利。相比而言，土地的地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)，都只是對(duì)土地起一部分作用的權(quán)利。(6)土地所有權(quán)能組成部分的可分離性和可復(fù)歸性。上面提及的四種土地權(quán)能，可與土地所有權(quán)相分離。但只要給予一定的補(bǔ)償，或限定一定的期限這些組成部分又可復(fù)歸為所有者。例如國(guó)有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓后，只要租期屆滿(mǎn)，國(guó)家就有權(quán)收回土地的使用權(quán)。這種分離和復(fù)歸，正是土地所有者行使土地所有權(quán)的一種表現(xiàn)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型(二)土地使用權(quán)1.土地使用權(quán)的含義所謂土地所有權(quán)，是指全民所有制單位、集體所有制單位、其它性質(zhì)的單位或個(gè)人等土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法獲得使用的國(guó)有土地或者集體所有土地所享有的占有、使用以及部分收益和處分的權(quán)利。它是土地使用制在法律上的體現(xiàn)形成。2.土地使用權(quán)的基本特征（1）權(quán)利的主體十分廣泛。我國(guó)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人以及三資企業(yè)，凡具備法律條件者，都可以成為土地使用權(quán)的主體。(2)土地使用權(quán)不得隨意改變。土地使用者只要依法行使土地使用權(quán)，任何人和單位不得非法干涉，不得擅自變更或強(qiáng)行收回土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)受到他人侵犯時(shí)，使用者有權(quán)請(qǐng)求法律保護(hù)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型(3)土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一種物權(quán)。但并非所有的使用權(quán)都是物權(quán)，例如因租賃活動(dòng)而產(chǎn)生的承租人的使用權(quán)就只是一種債權(quán)。(4)土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)。這是指土地使用權(quán)來(lái)源于土地所有權(quán)，它對(duì)土地所有權(quán)有某種從屬性，即沒(méi)有所有者的同意，土地使用權(quán)是無(wú)法產(chǎn)生的。(5)土地使用權(quán)權(quán)能構(gòu)成的有限性。土地使用權(quán)跟土地所有權(quán)不一樣，所有權(quán)是一種充分的、全面的物權(quán)，而使用權(quán)只包括部分收益權(quán)和極小的處分權(quán)，而且僅限于地面。(6)土地使用權(quán)可以買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。這是跟土地所有權(quán)的重要區(qū)別之一。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型五、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)，為現(xiàn)代民法中一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度。關(guān)于其含義有一元說(shuō)、二元說(shuō)和三元說(shuō)。這里以三元說(shuō)來(lái)定義建筑物區(qū)分所有權(quán)，即是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一座區(qū)分所有建筑時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專(zhuān)有部分所享有的專(zhuān)有部分所有權(quán)、對(duì)建筑物共用部分享有的持份權(quán)、以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)。我國(guó)民法通則和有關(guān)房地產(chǎn)法中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題尚未作出直接規(guī)定，亦未制定一部專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)因多層和高層建筑物所產(chǎn)生的復(fù)雜法律關(guān)系予以規(guī)整，僅在《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《城市公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》等個(gè)別房地產(chǎn)管理法規(guī)中，初步涉及到建筑物所有權(quán)的某些方面的管理問(wèn)題。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型·建筑物區(qū)分所有權(quán)是包括專(zhuān)有所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及共同關(guān)系所生的成員權(quán)三位一體的

復(fù)合性物權(quán)，且以專(zhuān)有所有權(quán)處于主導(dǎo)地位。

這主要表現(xiàn)在：第一，區(qū)分所有人取得專(zhuān)有所

有權(quán)即取得了共用部分的持份權(quán)（共同所有權(quán)）及共同關(guān)系所生的成員權(quán)。反之，區(qū)分所有人

失去專(zhuān)有所有權(quán)亦即失去共用部分的持份權(quán)和

成員權(quán)；第二，專(zhuān)有所有權(quán)的大小，決定區(qū)分

所有人共用部分的持份權(quán)和成員權(quán)的大??；第

三，在建筑物區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記

專(zhuān)有所有權(quán)，則不單獨(dú)登記共用部分的持份權(quán)

和成員權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型·（一）專(zhuān)有所有權(quán)（Sondereigentum）,又稱(chēng)“專(zhuān)有權(quán)”或“特別所有權(quán)”。建筑物的專(zhuān)有部分指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，且具有排他性并可獨(dú)立使用的建筑物部分?？梢?jiàn)，建筑物必須具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的兩部分，由一定平面的長(zhǎng)度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專(zhuān)有部分或共用部分以墻壁、天花板、地板相間隔。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專(zhuān)有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利，其性質(zhì)系屬單獨(dú)所有權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型·

（二）共用部分持份權(quán)，亦稱(chēng)“共有所有權(quán)”。建筑物的共有部分指供區(qū)分所有人共用、屬于區(qū)分所有人共有

的部分。凡由法律直接規(guī)定屬于共有的部分為法定共有；而由區(qū)分所有人約定使某專(zhuān)有部分成為共有的部分稱(chēng)為

約定共有。建筑物的共有部分一般包括共有、共用的門(mén)

廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水

設(shè)施等。共有所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照有關(guān)

法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分

所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。我國(guó)有關(guān)的管理法

規(guī)規(guī)定，建筑物的共有部分，在使用上堅(jiān)持共同共有的

原則，不分份額，在面積分擔(dān)上則采用按份共有的形式，并規(guī)定所有人和使用人對(duì)建筑物的共有部分應(yīng)共同合理

使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。一、房地產(chǎn)的概念—（2）房地產(chǎn)的權(quán)益的類(lèi)型·（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)，又稱(chēng)為“社員權(quán)”。系指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于一幢建筑

物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的密切

的共同關(guān)系而形成的，作為建筑物的管理團(tuán)體組

織的一個(gè)成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。成員

權(quán)的內(nèi)容是對(duì)全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享

有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是財(cái)產(chǎn)關(guān)系與管理關(guān)

系的結(jié)合，具有“人法性”的因素。而專(zhuān)有所有

權(quán)與共有所有權(quán)則為“物法性”因素。成員權(quán)從

權(quán)利的角度主要包括：表決權(quán)、參與訂定規(guī)約權(quán)、選舉及解任管理者的權(quán)利、對(duì)公共管理事項(xiàng)及公

共利益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)等。一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括他于重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、火車(chē)站、汽車(chē)站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等）的距離。房地產(chǎn)的存在形態(tài)·歸納起來(lái)房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)。土地

建筑物

房地最簡(jiǎn)單的情形是一塊無(wú)建筑物的空地；另外，即時(shí)有建筑物，有時(shí)也需要單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的土地價(jià)值。雖然建筑物必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但有時(shí)也需要單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把他們作為一個(gè)整體來(lái)看待，稱(chēng)作房地。房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)DBCA不動(dòng)產(chǎn)Real

estateReal

property是指land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物指realestate加上其相關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和收益。物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)，一住宅單位是一物業(yè)，以工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)?！睹穹ā穼⒇?cái)產(chǎn)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，《擔(dān)保法》稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物物業(yè)房地產(chǎn)概念的總結(jié)包括土地、建筑物、其他地上定著物三部分。是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。有不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)、real

estate、Real

property等不同的稱(chēng)呼。上述內(nèi)容用如下框圖來(lái)表示：二、房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)獨(dú)一無(wú)二壽命長(zhǎng)久供給有限價(jià)值量大流動(dòng)性差用途多樣相互影響易受限制保值增值房地產(chǎn)的類(lèi)型·

按用途來(lái)劃分——居住和非居住兩大類(lèi)，10小類(lèi)：居住房地產(chǎn)是指供家庭或個(gè)人較長(zhǎng)時(shí)間居住使用的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍（如單身職工宿舍、學(xué)生宿舍）等。商業(yè)房地產(chǎn)是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。辦公房地產(chǎn)是指供處理公事使用的房地產(chǎn)，包括商務(wù)辦公樓（寫(xiě)字樓）、行政辦公樓等。旅館房地產(chǎn)是指供旅店住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。餐飲房地產(chǎn)是指營(yíng)業(yè)性的供人吃飯使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。娛樂(lè)房地產(chǎn)是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫(kù)、拖拉機(jī)站等。特殊用途房地產(chǎn)包括車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、廟宇、墓地等。綜合房地產(chǎn)是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產(chǎn)。三、房地產(chǎn)的類(lèi)型·

按開(kāi)發(fā)程度劃分——5類(lèi)生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房是指地上建

筑物已經(jīng)開(kāi)

始建設(shè)但尚

未建成，不

具備使用條

件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不

一定正在建

設(shè)，也可能

停工了多年。是指地上建筑物已經(jīng)建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也

可能是舊的。是指不具是指具有是指具有較有城市基一定城市完善的城市礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施且土地，如但尚未完土地平整，荒地、農(nóng)成房屋拆能直接在其地。遷補(bǔ)償安上進(jìn)行房屋置的土地。建設(shè)的土地。第八次課三、房地產(chǎn)的類(lèi)型按是否產(chǎn)生收益劃分——收益性和非收益性2大類(lèi)：——收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括公寓、商店、寫(xiě)字樓、旅館、餐館、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、加油站、廠房、農(nóng)地等。——非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如私人宅邸、未開(kāi)發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂等。按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分——4類(lèi)：——銷(xiāo)售的房地產(chǎn)——出租的房地產(chǎn)——營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)——自用的房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念1、房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)呼美國(guó):Real

Estate

Appraisal英國(guó):Property

Valuation日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣:不動(dòng)產(chǎn)鑒定（估價(jià)）中國(guó)香港:物業(yè)估價(jià)中國(guó)大陸:房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念2、房地產(chǎn)估價(jià)的定義房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的對(duì)特定的房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）在特定時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測(cè)算和判定。為了提高準(zhǔn)確性，保證其客觀公正，要求從事測(cè)算和判定的必須是專(zhuān)業(yè)的估價(jià)人員，同時(shí)要遵循一些原則、按照一定程序、采用科學(xué)的方法。房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確定義是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念3、房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員—房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格估價(jià)目的估價(jià)原則估價(jià)程序估價(jià)方法估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素客觀合理價(jià)格的測(cè)算和判定四、房地產(chǎn)估價(jià)的概念4、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃的需要房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰康禺a(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)征收、征用的需要解決房地產(chǎn)糾紛的需要企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要房地產(chǎn)管理的需要其他方面的需要五、房地產(chǎn)價(jià)格1、什么是房地產(chǎn)價(jià)格？對(duì)什么是價(jià)格，有許多定義和解釋?zhuān)渲凶畹湫偷氖窍铝袃煞N：

（1）價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中的抽象人類(lèi)勞動(dòng)。（現(xiàn)象）

（2）價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來(lái)表示，雖然不一定要用貨幣形式來(lái)償付。（本質(zhì)）我們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的定義：房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。五、房地產(chǎn)價(jià)格2、房地產(chǎn)為什么有價(jià)格？房地產(chǎn)有價(jià)格與其他任何物品有價(jià)格一樣，需要具備如下3個(gè)條件：①有用性——是指物品能夠滿(mǎn)足人們的某種需要；②稀缺性——是指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都能隨心所欲地得到它；③有效需求——是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購(gòu)買(mǎi)而且有能力購(gòu)買(mǎi)。3、房地產(chǎn)價(jià)格高低是由什么決定的？（1）生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：成本決定論。（2）效用價(jià)值論。（3）供求理論：五、房地產(chǎn)價(jià)格4、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格有何異同？相同點(diǎn)：都是價(jià)格，貨幣表示；受供求影響，波動(dòng)性按質(zhì)定價(jià)（2）不同點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金；房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的；房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)1、使用價(jià)值和交換價(jià)值價(jià)值一詞的含義極廣，如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、“人生的價(jià)值是什么”中的“價(jià)值”，等等。在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是交換價(jià)值；在房地產(chǎn)估價(jià)中一般所說(shuō)的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)2、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值有兩種含義，一是指值得投資。例如人們?cè)跒槟硞€(gè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做廣告宣傳時(shí)，經(jīng)常稱(chēng)其具有投資價(jià)值。二是指從某個(gè)特定投資者的角度所衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值的含義是指后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定投資者（如購(gòu)買(mǎi)者）基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型投資者（他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)3、原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)，也稱(chēng)歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買(mǎi)價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、交納的有關(guān)稅金等。會(huì)計(jì)核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值。賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值，是一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。市場(chǎng)價(jià)值是一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把它拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而上下波動(dòng)的。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)4、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值4.1成交價(jià)格

成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中，交易雙方實(shí)際達(dá)成交易——買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者

同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、

商品或其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事

實(shí)，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象

和市場(chǎng)的了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討

價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格

策略等的不同而不同。

理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系有所了解。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)4.2市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。4.3理論價(jià)格理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來(lái)表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。理論價(jià)格并不是靜止不變的。一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)4.4公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象；④交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；⑥不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。可見(jiàn)，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在一系列假設(shè)條件下最可能的交易價(jià)格。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)4.5評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值又稱(chēng)評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的某種客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼，如通常將市場(chǎng)法求得的價(jià)格稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，將成本法求得的價(jià)格稱(chēng)為積算價(jià)格，將收益法求得的價(jià)格稱(chēng)為收益價(jià)格。收益法求得的價(jià)格趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法求得的價(jià)格趨向于市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法求得的價(jià)格應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價(jià)格基本一致。在房地產(chǎn)存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法求得的價(jià)格會(huì)大大高于收益法求得的價(jià)格。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格，所以，估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià)，所以，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)、規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)6、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

基準(zhǔn)地價(jià)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(試行)》的定義是：“對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格?！?/p>

城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場(chǎng)行情等，修訂評(píng)估出的具體地塊在某一時(shí)期的價(jià)格

房屋重置價(jià)格應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金，加上應(yīng)得的利潤(rùn)。實(shí)際估價(jià)中求取估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)格，可以通過(guò)這種房屋重置價(jià)格的比較修正來(lái)求取。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)7、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格7.1土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊元建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指

該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。

同一塊土地，“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有5種：①未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。取得該土地后還需要支付征地補(bǔ)償費(fèi)。②已征用補(bǔ)償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_(kāi)發(fā)的土地。③已做“三通一平”或以上開(kāi)發(fā)的土地，如已做“七通一平”的土地。④在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。取得該土地后還需要支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。⑤已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。

有時(shí)根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格之說(shuō)。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)7、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格7.2建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，例如購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格，與這里所說(shuō)的建筑物價(jià)格的內(nèi)涵不同。7.3房地價(jià)格又稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。

對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：①房地價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物價(jià)格；②土地價(jià)格=房地價(jià)格一建筑物價(jià)格；③建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格一土地價(jià)格。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)8、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積（如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等）的建筑物價(jià)格，房地產(chǎn)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)8、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是指單位建筑物面積的土地價(jià)格，通常是平均到每單位建筑面

積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)·9、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格·

所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格是一組按照所交易或評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)益來(lái)劃分的價(jià)格。同一宗房地產(chǎn)、交易或評(píng)估的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如租賃權(quán)、典權(quán)、空間利用權(quán)；交易或評(píng)估的所有權(quán)或使用權(quán)還可能附帶有租約，設(shè)定了抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)；另外，該所有權(quán)或使用權(quán)還可能受到政府政策的限制，存在糾紛或被法院查封等。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)9、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格9.1房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)

格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)其是否完全再細(xì)

分。所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、收益權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)(包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承)等諸項(xiàng)個(gè)別權(quán)利的總和。但如果在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，價(jià)格因此會(huì)降低。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)·

9.2房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。

以土地為例，中國(guó)目前有償出然和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是使用權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！睋?jù)此，從國(guó)家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格，法定名稱(chēng)為出讓金。但在現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱(chēng)為地價(jià)款，各地的內(nèi)涵也盡相同。出讓土地使用權(quán)的價(jià)格還可區(qū)分為各種使用年限的價(jià)格，如40年、50年、70年等。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)·

9.3其他權(quán)益的價(jià)格泛指所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的各種權(quán)益的價(jià)格，如租賃權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格等?！案蓛簟钡姆课菟袡?quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（“干凈”是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明確且未租賃或者未設(shè)有抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)或其它任何形式的他項(xiàng)權(quán)利。）；“干凈”的房屋所有權(quán)或劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；“干凈”的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn)；部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)（如按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房屬于這種產(chǎn)權(quán)。該類(lèi)住房可以繼承和出售，但出售時(shí)原

產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?，F(xiàn)在提倡原按

房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房補(bǔ)足到房改成本價(jià)轉(zhuǎn)為全部

產(chǎn)權(quán)）；六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)共有的房地產(chǎn)；有租約限制的房地產(chǎn)；設(shè)有抵押權(quán)的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)，抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將

已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位）；設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)（即該房地產(chǎn)為他人提供了有權(quán)的使用權(quán)、如允許他人通行等）；六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)手續(xù)不全的的房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)不明確或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)（又有未超過(guò)批準(zhǔn)期限的和已超過(guò)批準(zhǔn)期限的）；違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；已被法院查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)；已被確定為拆遷或征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益；房地產(chǎn)的典權(quán)（典權(quán)人可以將出典的房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)典于他人，或者將典權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。典權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓人處于典權(quán)人的地位）；房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)）。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)10買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、典價(jià)、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征用價(jià)值10.1

買(mǎi)賣(mài)價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利

人(賣(mài)方)收取或他人(買(mǎi)方)支付的貨幣額、商

品或其他有價(jià)物。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)10.2

租賃價(jià)格常稱(chēng)租金，單講土地稱(chēng)為地租，在房地混合場(chǎng)合稱(chēng)為房租，是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)

出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣

額、商品或其他有價(jià)物。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金(或稱(chēng)協(xié)議租金，是由市場(chǎng)供求狀況決定的租金)、商品租金

(是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地

租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素)、成本租金(是按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利

息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成)、準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。住宅

一般是按使用面積計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。房租也有日租金、月租金和年租金之別。此外，要注意

租賃價(jià)格與租賃權(quán)價(jià)格是兩個(gè)不同的概念。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)10.3典價(jià)是在設(shè)定典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。10.4抵押價(jià)值是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的房地產(chǎn)的價(jià)值。從理論上講，抵押價(jià)值本質(zhì)上應(yīng)是債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格或者在設(shè)定抵押時(shí)的價(jià)值。實(shí)際估價(jià)中，要評(píng)估擬抵押的房地產(chǎn)在未來(lái)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格或者設(shè)定抵押時(shí)的價(jià)值，由于在委托評(píng)估時(shí)何時(shí)設(shè)定抵押、貸款期限多長(zhǎng)、借款人是否如期償還，以及折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的時(shí)間等都難以確定，從而使得抵押價(jià)值評(píng)估只能演變?yōu)樵u(píng)估擬抵押的房地產(chǎn)在委托評(píng)估時(shí)的價(jià)值，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期(一般為實(shí)地查勘之日)的價(jià)值。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)·10.5保險(xiǎn)價(jià)值是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)

值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。如投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受

火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是

指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失(如租金損失)。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)·

10.6課稅價(jià)值是為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。例如，1951年8月政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)

稅的計(jì)稅依據(jù)是標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)和標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，或者標(biāo)

準(zhǔn)房地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)房地租價(jià)。其中的標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)

應(yīng)按房地坐落地區(qū)、房屋建筑情況并參酌當(dāng)?shù)?/p>

一般房地混合買(mǎi)賣(mài)價(jià)格分區(qū)、分類(lèi)、分級(jí)評(píng)定。

1986年9月，國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房

產(chǎn)由地方政府為課稅目的而確定的房地產(chǎn)價(jià)值，通常以該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的百分?jǐn)?shù)表示。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)10.7征用價(jià)值是政府強(qiáng)制取得或強(qiáng)制使用房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。美國(guó)雷利.巴洛維在《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)》中描述：

“一個(gè)經(jīng)營(yíng)者花5萬(wàn)元購(gòu)一塊地，再花費(fèi)20萬(wàn)建

一棟辦公樓，其財(cái)產(chǎn)中合計(jì)投入25萬(wàn)（投資成本總和，為成本），抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值21萬(wàn)（抵押價(jià)值），財(cái)產(chǎn)收稅價(jià)值13萬(wàn)（課稅價(jià)值），出售時(shí)，標(biāo)價(jià)30萬(wàn)（售價(jià)），此時(shí)發(fā)現(xiàn)該財(cái)產(chǎn)是某公共項(xiàng)目所需要的，征用價(jià)值27.5萬(wàn)”六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格?！?/p>

例如：一套建筑面積為100平米的住房、每平米建筑面積

3000元，總價(jià)為30萬(wàn)元，其中在實(shí)際交易中的付款方式可能有以下幾種：要求在成交日一次付清如果在成交日一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5%。從成交日期時(shí)分期付清，如首付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬(wàn)元。約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。以抵押貸款方式支付，如首付5萬(wàn)元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款的方式支付。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第一種情況：實(shí)際單價(jià)為3000元/平米，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元。不存在名義價(jià)格。第二種情況：實(shí)際單價(jià)為3000*（1-5%）=2850元/平米，實(shí)際總價(jià)為28.5萬(wàn)元，名義單價(jià)為3000元/平米，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。第三種情況：實(shí)際總價(jià)為10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28萬(wàn)元；（5%為假定折現(xiàn)率），實(shí)際單價(jià)為2928元/平米，名義單價(jià)為3000元/平米，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。第四種情況：實(shí)際總價(jià)為30/（1+5%）=28.57萬(wàn)元（5%為假定折現(xiàn)率），實(shí)際單價(jià)為2857元/平米，名義單價(jià)為3000元/平米，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。第五種情況：實(shí)際單價(jià)為3000元/平米，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元，不存在名義價(jià)格。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)12現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格中最典型的是現(xiàn)房?jī)r(jià)格（含土地價(jià)格）和期房?jī)r(jià)格（含土地價(jià)格）。期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

無(wú)論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清和分期付清等。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第九次課六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)13起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。13.1起價(jià)是指所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格。這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶(hù)型的商品房?jī)r(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對(duì)所銷(xiāo)售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)13.2標(biāo)價(jià)又稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房的出售價(jià)格。一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)在這個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上討價(jià)還價(jià)，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)13.3成交價(jià)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。13.4均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格，成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)14保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣(mài)中出現(xiàn)的一組價(jià)格，房地產(chǎn)拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。14.1保留價(jià)又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格。拍賣(mài)分為無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)和有保留價(jià)拍賣(mài)。有保留價(jià)拍賣(mài)是在拍賣(mài)前將拍賣(mài)標(biāo)的進(jìn)行估價(jià)，確定一個(gè)比較合理的保留價(jià)。拍賣(mài)標(biāo)的無(wú)保留價(jià)的，拍賣(mài)師應(yīng)在拍賣(mài)前予以說(shuō)明。拍賣(mài)標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)停止拍賣(mài)標(biāo)的的拍賣(mài)。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)14.2起拍價(jià)又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的的價(jià)格。拍賣(mài)有增價(jià)拍賣(mài)和減價(jià)拍賣(mài)。增價(jià)拍賣(mài)是先對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的確定一個(gè)最低起拍價(jià)，然后由低往高叫價(jià)，直到最后由出價(jià)最高者獲得。減價(jià)拍賣(mài)是由拍賣(mài)師先喊出拍賣(mài)標(biāo)的的最高起拍價(jià)，然后逐次喊出逐步降低的價(jià)格，直至有竟買(mǎi)人表示接受而成交。增價(jià)拍賣(mài)是一種常見(jiàn)的叫價(jià)方式。在增價(jià)拍賣(mài)中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)，也可以等于保留價(jià)。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)14.3應(yīng)價(jià)是競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是竟買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。14.4成交價(jià)是經(jīng)拍賣(mài)師落槌或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后的竟買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。在有

保留價(jià)拍賣(mài)中·，最高應(yīng)價(jià)不一定成為成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，

最高應(yīng)價(jià)才成為成交價(jià)。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)15拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格是一組與房地產(chǎn)交易(或出讓)所采取的方式相聯(lián)系的價(jià)格。15.1拍賣(mài)價(jià)格是指采取拍賣(mài)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。15.2招標(biāo)價(jià)格是指采取招標(biāo)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。協(xié)議價(jià)格是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)15.3協(xié)議出讓方式是政府對(duì)那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)人的出價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和資信等，所以選定的土地使用者不一定是出價(jià)最高者，從而有抑制地價(jià)的作用，但投標(biāo)內(nèi)容僅為出價(jià)的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣(mài)出讓方式由于土地使用權(quán)由誰(shuí)獲得完全根據(jù)價(jià)格高低確定，所以最能抬高地價(jià)。通常:協(xié)議地價(jià)<招標(biāo)地價(jià)<拍賣(mài)地價(jià)。六、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)16補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。①增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率；②改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途；③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)；④出讓土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期。單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)，計(jì)算公式：補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=（增加后的容積率-原容積率）*原容積率下的土地單價(jià)/原容積率，或者補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))＝(增加后的容積率一原容積率)*原樓面地價(jià)補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))*土地總面積單純改變用途或改變用途并增加容積率的補(bǔ)地價(jià)， 補(bǔ)地價(jià)＝改變用途后的地價(jià)一改變用途前的地價(jià)七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析從宏觀、中觀和微觀分：一般因素（普遍）區(qū)域因素個(gè)別因素從類(lèi)型分：自然經(jīng)濟(jì)社會(huì)制度技術(shù)心理七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析概括而言，影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素：時(shí)間、空間、環(huán)境和市場(chǎng)供求、功能。（一）資金的時(shí)間價(jià)值一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程往往要持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，而投資的資金支出，大多在建設(shè)初期發(fā)生；投資的收益大多在建設(shè)后期發(fā)生；這些資金的流出和流入發(fā)生在不同的時(shí)期。因此，要評(píng)價(jià)投資方案是否可行，必須將這些現(xiàn)金流量折成到同一時(shí)點(diǎn)才具可比性。這樣，折現(xiàn)率（）的選擇必須能反映“資金的時(shí)間價(jià)值”和“未來(lái)不確定因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)”，即：折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)率七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（一）資金的時(shí)間價(jià)值·

你有6個(gè)橘子、3個(gè)蘋(píng)果、1塊手表。如果這三件商品是市場(chǎng)上主要的商品，你可以根據(jù)價(jià)格進(jìn)行三種商品的交換，賣(mài)出你所有的商品，以換取你想要的商品。為了計(jì)算你所擁有的商品，以它們的價(jià)值來(lái)計(jì)算是一種有用的方式。這樣，我們可以對(duì)差異巨大的商品進(jìn)行比較，這種比較是為了方便各種商品的買(mǎi)賣(mài)，而不是為了消費(fèi)（即使用）。我不喜歡鉆石，我喜歡冰淇淋蛋筒，但是只要我進(jìn)入了市場(chǎng)，我寧愿擁有1克拉的鉆石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（一）資金的時(shí)間價(jià)值·同樣的方法可以用來(lái)為各種商品定價(jià)，而不受時(shí)間的限制。假設(shè)我得到了兩份雇傭合同：哈佛大學(xué)以年薪8萬(wàn)美元雇傭我10年;耶魯大學(xué)

準(zhǔn)備第一年給我6.2萬(wàn)美元，但是保證在隨后的9年里，他將以每年4000美元的幅度給我增加工資。雙方都以10年為期限，以10年的

工資換取我10年工作（10年的工資換取他們

所要的物品）。應(yīng)該接受哪一份合同呢？要知道錢(qián)的價(jià)值每年都在變化。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（一）資金的時(shí)間價(jià)值·為了便于比較，我用今天的現(xiàn)值衡量?jī)煞輬?bào)價(jià)。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要?dú)w還1100美元。按現(xiàn)值計(jì)算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我

把10年的工資總和按照1.1的比率折算，我將得出每一方出價(jià)的現(xiàn)值，應(yīng)該接受哪一份合同就一目了然了。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（一）資金的時(shí)間價(jià)值·

先計(jì)算哈佛的報(bào)價(jià)，每一年我的收入是8萬(wàn)美元，它的現(xiàn)值就是8萬(wàn)美元。第二年的8萬(wàn)美元可以借用公式$80000/1.1轉(zhuǎn)換成第一年的價(jià)值（現(xiàn)值）；如果我在第一年借入這筆錢(qián)，我正好用第二年的收入還清這筆借款。第三年，8萬(wàn)美元的現(xiàn)值是$80000/(1.1*1.1)，以此類(lèi)推。將表1－1的第三欄中的所有數(shù)目相加，我們得出哈佛10年報(bào)價(jià)的現(xiàn)值總和為540723美元。相當(dāng)于我在第一年借入這個(gè)數(shù)目，然后用整整10年的收入償還。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析年數(shù)哈佛的年薪哈佛年薪的現(xiàn)值耶魯?shù)哪晷揭斈晷降默F(xiàn)值1$80

000$80

000$62

000$62

0002$80

000$72

727$66

000$60

0003$80

000$66

116$70

000$57

8514$80

000$60

105$74

000$55

5975$80

000$54

641$78

000$53

2756$80

000$49

674$82

000$50

9167$80

000$45

158$86

000$48

5458$80

000$41

053$90

000$46

1849$80

000$37

321$94

000$43

85210$80

000$33

928$98

000$41

562總計(jì)$540

723$519

782表1－1兩份工作的比較（一）資金的時(shí)間價(jià)值用同樣的計(jì)算方法，我得出了耶魯10年報(bào)價(jià)的現(xiàn)值，他的報(bào)價(jià)比哈佛低。通過(guò)恰當(dāng)?shù)慕栀J比較，哈佛提供的每一筆年收入都可以轉(zhuǎn)換成耶魯提供的年收入，并且還有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的報(bào)價(jià)比較符合我的利益。這就如同價(jià)值100美元的商品顯然高于價(jià)值90美元的商品，如果我們通過(guò)商品出售獲得100美元，再用這筆錢(qián)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值90美元的商品，顯然有10美元的剩余，這就是我們的收益。利用這種現(xiàn)值計(jì)算方法。我們可以對(duì)任何一筆投資項(xiàng)目、雇用合同或類(lèi)似的經(jīng)濟(jì)行為作出評(píng)估。我們只要能夠按時(shí)間順序?qū)⑦@些經(jīng)濟(jì)行為的收益（為正）或成本（為負(fù)）一一列出，就會(huì)一清二楚。如果你必須從中作出選擇，你顯然會(huì)選擇現(xiàn)值高的一列數(shù)值。（一）資金的時(shí)間價(jià)值七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（二）空間區(qū)位及其聯(lián)系1．區(qū)位與區(qū)位主體區(qū)位是指人類(lèi)行為活動(dòng)的空間。具體而言，區(qū)位除解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類(lèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位主體是指與人類(lèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、公共團(tuán)體活動(dòng)、個(gè)人活動(dòng)等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱(chēng)之為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來(lái)說(shuō)，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，即地租和累計(jì)運(yùn)輸成本總和最小的地方。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（二）空間區(qū)位及其聯(lián)系2．區(qū)位要素空間環(huán)境特性（Environmentalcharacter）—某活動(dòng)所占用空間的自然及人為環(huán)境品質(zhì)；可及性（Accessibility）—某活動(dòng)地點(diǎn)到另一活動(dòng)的交通方便程度；互賴(lài)性（Complementarity）—人與人、活動(dòng)與活動(dòng)間的互助需要，并為彼此提供利益；排斥性（Incompatibility）—各種活動(dòng)在空間上的不相容性；費(fèi)用（Cost）—在某區(qū)位上從事某項(xiàng)活動(dòng)所需付出的成本。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（三）社區(qū)環(huán)境1．生態(tài)環(huán)境一切生物都是在一定的自然條件下生存的，并受到各種環(huán)境因素的影響和制約。生物與環(huán)境有機(jī)結(jié)合形成生態(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境包括自然生態(tài)和人工生態(tài)。如果社區(qū)里的人們對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的影響和干預(yù)超出其自身的調(diào)節(jié)能力，就將破壞居住生態(tài)環(huán)境的平衡，反過(guò)來(lái)影響人們的生存。目前，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)中存在的主要問(wèn)題是：對(duì)原有的自然地形地貌和植被平整改造有過(guò)，保護(hù)利用不夠，其次是綠地面積很少，起不到綠化制氧、濾塵、遮陽(yáng)、擋風(fēng)、無(wú)菌、防噪和調(diào)節(jié)氣候的作用。更嚴(yán)重的是隨著城市人口的增加和工業(yè)的迅速發(fā)展，造成大氣和水體的污染，破壞了生態(tài)平衡。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析2．生活環(huán)境生活環(huán)境是指為社區(qū)居民提供居住生活的物質(zhì)條件，包括住宅內(nèi)部環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施環(huán)境、教育醫(yī)療環(huán)境、文體娛樂(lè)環(huán)境、社會(huì)治安環(huán)境等。目前存在的主要問(wèn)題有：室內(nèi)空間格局設(shè)計(jì)不盡合理，許多住宅未能真正做到動(dòng)靜、內(nèi)外、潔污“三分區(qū)”；一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，缺少文體娛樂(lè)設(shè)施，停車(chē)場(chǎng)很少，不僅影響了居民生活，而且影響了商品房的銷(xiāo)售和價(jià)格。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（三）社區(qū)環(huán)境3．社會(huì)文化環(huán)境文物古跡、民俗民風(fēng)、地方建筑形式、社區(qū)地名均是反映社會(huì)文化環(huán)境的內(nèi)容。隨著物質(zhì)文化水平的提高，人們不但需要一個(gè)豐衣足食、安居樂(lè)業(yè)的物質(zhì)環(huán)境，而且需要一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代精神文明的藝術(shù)環(huán)境。因此，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)必須繼承歷史文脈，體現(xiàn)時(shí)代特色，創(chuàng)建良好的文化氛圍。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析4．生理環(huán)境生理環(huán)境包括日照、通風(fēng)、防噪音、防塵及防視覺(jué)污染等方面。一些社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，只考慮開(kāi)發(fā)商的要求，片面追求高密度，壓低室內(nèi)層高和室外樓間距及朝向，使室內(nèi)無(wú)法具備良好的自然通風(fēng)和有效的日照時(shí)數(shù)。另外，建筑外形單調(diào)、色彩雜亂、布局無(wú)序等，又形成不良的視覺(jué)環(huán)境。許多社區(qū)缺乏停車(chē)場(chǎng)地，汽車(chē)沿路停放，既影響了交通，又給來(lái)往行人的安全帶來(lái)威脅；汽車(chē)防盜裝置產(chǎn)生的噪聲，嚴(yán)重影響了住區(qū)的安寧，容易使生活在居住區(qū)的人們?cè)谏砩袭a(chǎn)生抑郁、煩躁等不良現(xiàn)象。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素分析（三）社區(qū)環(huán)境5．心理環(huán)境以上環(huán)境的綜合作用產(chǎn)生出心理環(huán)境。如

果社區(qū)生態(tài)環(huán)境好，景觀優(yōu)美，文化品位高，

可以使人們陶冶情操，賞心悅目、心曠神怡；

生活設(shè)施完備，安定寧?kù)o，不論從事何種職業(yè)，不同年齡，不同文化層次的人都會(huì)感到“家”

的溫暖和甜美，使鄰里間和睦、具有歸宿感、

親近感，富有人情味，將有助于人們的身心健

康和生活。七、影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因