我國商品房預售制度的現狀與展望

引言：商品房預售制源自香港的樓花按揭,改革開放以后被引入中國大陸，20多年來，商品房預售制度的實施為我國房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了巨大的助推力，在預售制度的推動下，現金回籠周期大幅縮短，從而激發(fā)了大規(guī)模建造房屋的熱情，同時也為市場提供了更多的商品房供應，滿足了市場需求，推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程。從實踐來看，該制度確實有效地推動了房地產市場健康快速的發(fā)展。然而，它所帶來的負面影響和潛在風險包括項目未完成、房地產企業(yè)暴雷、違規(guī)銷售、交易不公平、低效競爭等問題也逐漸顯現，并且已經嚴重影響到房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展和居民購房需求的有效滿足，成為社會關注的熱點之一，越來越多的專家學者呼吁廢除商品房預售制度。顯然，在當前房地產行業(yè)轉型的特定階段，無疑會引發(fā)一場關于商品房預售制度“存廢與否”的熱烈爭論。1.商品房預售制度的利弊分析1.1商品房預售制度的積極意義從客觀角度來看，我國房地產市場的繁榮發(fā)展離不開商品房預售制度的有力推動。我國福利分房制度在九十年代初期左右結束，但施行商品房買賣制度存在客觀現實問題，如房企資金緊缺，難以獨立完成商品房的建設；地方政府缺錢，依賴土地財政；老百姓改善住房條件的意愿極強等。所以商品房預售制度應運而生，有效盤活商品房市場。首先，增加開發(fā)商的融資途徑。房企提前出售商品房拿到回款，提高資金周轉率，房企迅速擴張，短短20多年間創(chuàng)造了很多千億級乃至萬億級的世界房企。其次，緩解緊張的住房需求。預售制度迫使房企加快開發(fā)速度，增大了房屋的供給數量，且商品房的預售價格相較于現房銷售價格而言，有大約10%-20%的降價幅度,更能刺激購房者的消費欲望，為房市帶來增量，有效緩解緊張的住房需求。最后，推動城鎮(zhèn)化進程。在改革開放初期，國內住宅供應嚴重短缺，預售制度使得國內城鎮(zhèn)化進程加快，房地產市場取得巨大進步，數十年時間走完發(fā)達國家?guī)装倌甑某擎?zhèn)化路程。1.2商品房預售制度的負面效應不可否認，隨著市場進入存量時代,商品房預售制度的負面效應愈發(fā)凸顯。首先，房地產開發(fā)商的預售準入與退出機制缺乏明確規(guī)定，我國頒布的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定房企必須滿足注冊資金、施工設計方面、使用材料是否合格等條件，然而這些規(guī)定并未形成實質性的監(jiān)管機制，導致開發(fā)商的水平參差不齊，信用等級各異。其次，交易的權責利不對等。購房者提前支付首付款,辦理銀行按揭貸款,幾乎承擔了未來房產的全部預期風險，顯然這對其法權益的保護力度不夠。若項目爛尾，開發(fā)商可以破產,但與銀行簽訂的按揭貸款合同并不會就此終止,購房者事后維權的成本極高。最后,預售資金監(jiān)管不到位。我國對于有關監(jiān)管的機構、方式、額度以及資金使用都沒有一個統(tǒng)一的標準，執(zhí)行也存在明顯差異，實踐中屢有預售資金被挪用的現象發(fā)生，但由于相關主體互相推卸責任，所以很難對房企的違規(guī)行為采取有力的懲罰措施。2.短期內不具備取消預售制的條件2.1缺少新的房地產開發(fā)融資模式2022年證監(jiān)會提出了在房地產企業(yè)股權融資方面的五項優(yōu)化措施，明確表示恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、上市房企和涉房上市公司再融資、以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資等。至此，信貸、債券、股權三大融資渠道，齊頭并進，合力推動房地產融資。然而，房地產的傳統(tǒng)開發(fā)模式仍然占據主導地位，地方政府依賴土地財政，預售資金回籠仍是房企主要的融資方式，因此新的開發(fā)融資模式需要耐心等待一段時間。為了適應房地產良性、健康發(fā)展的需要，從住房政策、土地制度、財稅改革、金融支持等方面，結合我國土地資源、人口、城市發(fā)展階段等現狀，探索一條適合新模式成熟落地之前的道路，勢在必行。但在此之前，傳統(tǒng)模式仍將發(fā)揮主導作用，不能輕率中止。2.2取消預售制度不利于經濟的穩(wěn)定發(fā)展近年來，穩(wěn)定經濟已成為經濟工作的首要目標，而房地產則是實現這一目標的關鍵環(huán)節(jié)，其所帶動的上下游產業(yè)鏈長達50多個行業(yè)，規(guī)模龐大。在當前房地產行業(yè)的緊要關頭，任何消極的政策都有可能成為扼殺駱駝前進的最后一根稻草。供給方面，房地產的開發(fā)和投資呈現出持續(xù)的負增長，已經成為經濟增長的最大瓶頸。需求方面，房地產市場需求增速放緩，庫存壓力加大，樓市調控力度不斷加大。融資方面，由于融資渠道受限，一些房企正面臨債務積累的危機；銷售方面，出現了斷崖式的下滑，導致房企在回籠資金方面面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)；房地產庫存繼續(xù)高企，去庫存任務仍未完成。在土地市場上，房地產企業(yè)的土地占有意愿已經降至冰點，土地市場前景黯淡。商品房預售是企業(yè)最重要的資金來源，預付定金占房地產企業(yè)可支配資金的1/3左右，對房地產開發(fā)和投資經營具有舉足輕重的影響。若草率取消，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂，波及上下游行業(yè)。2.3預售制度本身不是房地產行業(yè)的禍根全國范圍內的爛尾樓停貸風波，成為呼吁取消該制度的導火索，引發(fā)了廣泛的輿論關注。在此背景下，商品房預售制度也被推上了風口浪尖。然而，預售制度在全球范圍內被廣泛采用，已經是不爭的事實,但其他國家對預售制度的風險監(jiān)管更加嚴格，如新加坡期房購房者違約可返還相當于3.75%房款的訂金，首付比例20%，余款按工程進度支付，所有資金進銀行專門項目資金賬戶，交房后滿1年保修期后支付15%尾款。德國期房可零首付購房，房款按建造工期進度支付，按揭按工期放款后還貸，房貸利率采用固定利率，開發(fā)商或購房者可購買期房爛尾保險。所以究其根源，不是預售制度，而是資金監(jiān)管問題，資金監(jiān)管到位可極大降低出現爛尾樓的概率。3.現階段完善商品房預售制度的措施3.1建立購房者監(jiān)督機制若購房者在商品房竣工前已付清全部房款，則其享有監(jiān)督在建商品房的權利。購房人在進行質量監(jiān)督時，需要向建設、施工、監(jiān)理、勘察、設計等多個單位全面了解工程質量相關情況，以確保購房過程的順利進行；對于建筑工程和工程質量相關的法律法規(guī)、規(guī)范標準、施工圖設計文件以及預售合同等方面，進行審查以確保其符合建筑材料質量、施工工藝標準和實體工程質量等要求。一旦發(fā)現開發(fā)商違反國家規(guī)定或合同約定的內容，業(yè)主可以向房地產開發(fā)企業(yè)提出投訴。房地產企業(yè)有責任向購房者代表匯報工程進度和標準，以履行其義務。一旦發(fā)現開發(fā)商違規(guī)，購房者可申請法院強制執(zhí)行。建立購房者監(jiān)督機制于工程建設過程中，同時及時糾正房企違約減配行為，確保其依法依規(guī)經營。3.2完善商品房預售資金監(jiān)管法律體系我國商品房預售制度在全國范圍內缺少有約束力的統(tǒng)一制度設計，地方政府的監(jiān)管政策過于寬松，對購房者造成很大風險。因此首要任務在于完善主體監(jiān)督責任制，加強監(jiān)管力度，以確保有效性和可持續(xù)性。在確保金融機構協(xié)助履行監(jiān)督責任的同時，行政主管部門應充分承擔主要監(jiān)督責任，而房地產企業(yè)則應將重點監(jiān)督資金用于項目建設的主要責任，三方監(jiān)督協(xié)議可以明確當事人的責任和應承擔的法律責任。其次，政府、企業(yè)、金融機構應當加強對違法行為的監(jiān)管和追責，以確保法律責任得到有效履行。確立各方在合法管理商品房預售資金方面的責任和義務，明確違法行為所帶來的法律后果，以及各方責任主體在商品房“爛尾”后果方面所應承擔的各類法律責任。3.3建立商品房預售制度實施過程中的救濟制度在預售商品房的過程中，首先必須加強對購房者和房企的權益保護，以確保他們的利益得到充分的保障和維護。開發(fā)商應承擔相應的違約責任，但也要考慮購房者和銀行的風險分擔問題。當前最緊要的是建立一套購房者救助機制，對于未竣工的建筑項目，政府應立即實施托管建設，并提供購房補貼政策，同時要求商品房貸款協(xié)調金融機構延遲償還。第二，構建購房者權益保護制度。隨著房地產市場進入新的發(fā)展階段，為了增強購房者購買預售商品房的信心，政府有可能實施兜底政策，以確保在出現爛尾樓的情況下，購房者的合法權益不會受到任何形式的侵害。在此基礎上，還應該制定配套法律規(guī)范，保障購房者權益不受侵害。進一步完善房地產企業(yè)救助機制，以確保救助效果的最大化。對于違法開發(fā)企業(yè)，要給予嚴厲懲罰，同時要加大宣傳力度，提高開發(fā)商對風險認識程度和防范意識，使其自覺接受監(jiān)管。對于那些合法的房地產企業(yè)而言，如果市場條件不佳導致它們陷入資金困境，政府有責任協(xié)助這些企業(yè)協(xié)調利用項目產權來辦理建設抵押貸款等措施，以避免房地產企業(yè)過度躺平。4.未來逐步推行現房銷售的建議4.1逐步推行現房銷售防止一刀切房地產行業(yè)具有較強的地域性特征，商品房預售制度的調整需要考慮到城市住房的供求關系、房價的穩(wěn)定性、住房的發(fā)展和供給能力、住房金融市場運行體系等因素。廢除商品房預售制度采用“一刀切”的方式，不僅違反了政策的一致性，也損害了公眾對政府的信任，這種做法是不可取的；另一方面，可能導致開發(fā)商為了獲得更多利益而過度開發(fā)，加劇房價波動風險，并影響社會和諧與經濟發(fā)展。在引入現售制度的過程中，不可避免地會導致房地產企業(yè)的資金鏈斷裂，從而引發(fā)被動違約、爛尾樓涌現、業(yè)主權益受損以及金融體系安全受到威脅等一系列問題，這些問題頻繁發(fā)生將危害經濟社會的穩(wěn)定發(fā)展，所以在一些地區(qū)率先進行試點是必要的。4.2行政部門須提前部署分類實施廢除商品房預售制度需要經過長時間的深入研究和提前規(guī)劃，需要根據各地的情況制定不同的方案，既要確保政策的一貫性，又要緩解市場的不適之感。從我國房地產發(fā)展歷程來看，在住房商品化過程中，實行預售制是一個必然趨勢。建議采用新舊房并行的模式，即對已轉讓的現有土地實行預售制度，而對新出讓的土地全面或逐步實施現售制度。同時應加強房地產市場管理和監(jiān)督檢查工作，建立起長效監(jiān)管機制。對于試點城市的重點區(qū)域，應當明確取消預售計劃，全面貫徹現行預售時間表，并分階段有序推進。4.3打造房地產行業(yè)新型金融模式為確保市場秩序的穩(wěn)定，未來的預售制度必須建立一套科學合理的市場準入和退出機制，并采用創(chuàng)新的風險擔?；鹉Ｊ?。此外，還應通過完善配套政策和法律法規(guī)來推動我國房地產行業(yè)健康有序地向前發(fā)展。當前，我國的房地產企業(yè)在融資方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)，而融資租賃作為一種創(chuàng)新的金融工具，為房地產企業(yè)提供了廣泛的融資渠道，從而緩解了融資難題。推進住房金融業(yè)務向全方位覆蓋租購兩端、服務存量升級、間接融資與直接融資并重的方向發(fā)展，建立集股權投資、信貸