《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫

?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?GB/T50353-2024講解分析批準(zhǔn)部門：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部為落實(shí)?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T50353-2024〕制定的實(shí)施細(xì)那么于2024年10月1日正式執(zhí)行建設(shè)部宣貫的新國(guó)標(biāo)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)修訂主要目的標(biāo)準(zhǔn)建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)限制“偷面積〞■何為“偷面積〞■“偷面積〞之常用方法■“偷面積〞·經(jīng)典案例本文綱要：一、何為“偷面積〞【概念詮釋】：依據(jù)：?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?偷法：把只計(jì)算半建筑面積〔比方未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑梁等〕和不計(jì)算建筑面積的各類建筑〔比方層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺(tái)，飄窗等)的面積盡量的放大；增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用〔多為頂樓復(fù)式〕，通過(guò)減少分?jǐn)偅黾訉?shí)惠，促進(jìn)銷售。二、“偷面積〞的幾種常用方法＄房地產(chǎn)商“偷面積〞慣用手法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽(yáng)光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺(tái)及兩層高內(nèi)凹大露臺(tái)層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園房地產(chǎn)商“偷面積〞慣用手法匯總計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽(yáng)臺(tái)可變成房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)一層普通大陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積的”偷”法深圳地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法

三、偷面積由來(lái)背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn)品成為市場(chǎng)不二選擇，偷面積的各類有效方法成為所有開發(fā)商贏得市場(chǎng)的利器.利用凸窗“偷面積〞是地產(chǎn)商的常用手法(一〕其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一局部。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗局部層高不超過(guò)2.2米，便可有效“偷〞到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過(guò)2.2米，通常開發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷〞面積方法。開展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)〞，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)〞往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那局部“低臺(tái)〞，凸窗局部的層高可以到達(dá)2.3米甚至更高。這樣通過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫?！熬G洲豐和〞凸窗經(jīng)典案例綠洲豐和的臥室根本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想“綠洲豐和〞凸窗經(jīng)典案例利用凸窗“偷面積〞是地產(chǎn)商的常用手法(二〕

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開發(fā)商為了“偷〞面積，成心將樓盤凸窗局部設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉〞設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸〞掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷〞面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將局部空間隔成兩層，下層空間不超過(guò)2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將成心設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫?！肮鸱紙@〞凸窗經(jīng)典案例“城市主場(chǎng)〞凸窗經(jīng)典案例隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過(guò)外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥〞。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積〞的無(wú)微不至利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積〞由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積〞之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積〞入戶花園可以隔成一個(gè)小書房，非常實(shí)用利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積〞大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)面積12㎡錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積〞雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)〔或入戶花園〕如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對(duì)視的問(wèn)題，如采用內(nèi)封閉的方式。錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積〞奇數(shù)層露臺(tái)可能有對(duì)視問(wèn)題露臺(tái)經(jīng)典案例露臺(tái)經(jīng)典案例“京地海世界〞露臺(tái)經(jīng)典案例“入戶花園〞—全新設(shè)計(jì)理念6米高入戶花園〞采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積〞。

左右錯(cuò)層的入戶花園〔兩層高度〕，使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入戶花園〞由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓〔見(jiàn)下頁(yè)圖片〕。

入戶花園經(jīng)典案例入戶花園經(jīng)典案例空中院館“偷面積〞電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近30—40平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率局部，因此這局部面積沒(méi)計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)惠電梯廳露臺(tái)是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積空中院館“偷面積〞電梯廳空中院館空中過(guò)道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。50空中院館空中過(guò)道陽(yáng)光房“偷面積〞利用地下室和半地下室“偷面積〞“17英里〞地下室，半地下室經(jīng)典案例“17英里〞地下室，半地下室經(jīng)典案例夾層的層上下于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過(guò)樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來(lái)說(shuō)，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒(méi)有根本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說(shuō)清楚。缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。附平面圖利用送夾層“偷面積〞長(zhǎng)沙新景祥房地產(chǎn)投資參謀有限公司27利用送夾層“偷面積〞該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯(cuò)層。利用送夾層“偷面積〞這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷〞面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購(gòu)房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間局部間隔成兩層。缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。層高做大，變成挑高房源49空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái)建面新規(guī)修訂的主要內(nèi)容及其不利影響研討新規(guī)增加的主要技術(shù)內(nèi)容增加建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定增加無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計(jì)算規(guī)定增加凸(飄)窗的建筑面積計(jì)算規(guī)定增加門廊的面積計(jì)算規(guī)定;增加有頂蓋的采光井的面積計(jì)算規(guī)定。新規(guī)取消的主要技術(shù)內(nèi)容取消深根底架空層取消有永久性頂蓋的面積計(jì)算規(guī)定取消原室外樓梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計(jì)算要求新規(guī)修訂的主要技術(shù)內(nèi)容修訂落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計(jì)算規(guī)定修訂圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計(jì)算規(guī)定修訂陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)定修訂外保溫層的面積計(jì)算規(guī)定修訂了設(shè)備層、管道層的面積計(jì)算規(guī)定1、陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算規(guī)定2、建筑架空層面積計(jì)算規(guī)定3、設(shè)備層和管道層面積計(jì)算規(guī)定4、有頂蓋的采光井面積計(jì)算規(guī)定5、門廊面積計(jì)算規(guī)定新規(guī)修訂后對(duì)房地產(chǎn)工程影響最直接的關(guān)鍵點(diǎn)陽(yáng)臺(tái)新規(guī)：3.0.21在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：3.0.18建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。計(jì)容面積：同建筑面積——推論〔以10月1號(hào)新出規(guī)定為準(zhǔn)〕產(chǎn)權(quán)面積：未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影的全面積計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)頂蓋距地板的高度大于兩個(gè)自然層的不算面積。影響：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的未封閉入戶花園、陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)，但產(chǎn)權(quán)面積只計(jì)1/2，并且將影響總?cè)莘e率〔增加樓板價(jià)〕，規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積有差異。建筑架空層新規(guī)：3.0.7建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：3.0.6坡地的建筑物吊腳架空層、深根底架空層，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高在2.20m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；層高缺乏2.20m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積。設(shè)計(jì)加以利用、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的l/2計(jì)算；設(shè)計(jì)不利用的深根底架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場(chǎng)館看臺(tái)下的空間不應(yīng)計(jì)算面積。計(jì)容面積：建筑底層的共享架空開放空間，多層不應(yīng)小于3.0M，高層不應(yīng)小于4.0M，架空開放局部不計(jì)算建筑面積及容積率?！L(zhǎng)沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定〔以10月1號(hào)新出規(guī)定為準(zhǔn)〕產(chǎn)權(quán)面積：層高2.2m以上的架空層，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍投影的全部面積計(jì)算。——長(zhǎng)沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件影響：如住宅底層架空那么需計(jì)算建筑面積，雖不計(jì)容積率，但有可能增加報(bào)建費(fèi)。集團(tuán)受影響工程：星瓏灣工程、半島藍(lán)灣三四期工程、梅溪香山工程。凸窗(飄窗)新規(guī)：3.0.13窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：無(wú)具體面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于討論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與建筑面積復(fù)核相關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要：飄窗(凸窗)按正投影面積的1/2面積計(jì)算，并且須滿足以下條件:飄窗(凸窗)須突出外墻,外窗凸出主體外墻不應(yīng)超過(guò)0.9米,飄窗(凸窗)窗臺(tái)距樓地面高度不應(yīng)小于0.4米,累計(jì)飄窗(凸窗)總長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò)該向主體外墻總長(zhǎng)度的60%。當(dāng)飄窗(凸窗)不滿足上述任一條件時(shí)按全面積計(jì)算,并參與容積率核算。計(jì)容面積：同建筑面積——推論〔以10月1號(hào)新出規(guī)定為準(zhǔn)〕產(chǎn)權(quán)面積：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外圍水平投影全面積計(jì)算。非落地凸窗不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積?！L(zhǎng)沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件設(shè)備層和管道層新規(guī)：3.0.26對(duì)于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：3．0．24以下工程不應(yīng)計(jì)算面積：2建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。計(jì)容面積：地下設(shè)備用房不計(jì)入容積率指標(biāo)——長(zhǎng)沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定〔以10月1號(hào)新出規(guī)定為準(zhǔn)〕產(chǎn)權(quán)面積：地下設(shè)備用房不算產(chǎn)權(quán)面積——推論影響：有可能影響工程有效容積率，如別墅地下設(shè)備層可能需要計(jì)容。有頂蓋的采光井新規(guī)：3.0.19建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道，應(yīng)并入建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。有頂蓋的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規(guī)：無(wú)此具體規(guī)定影響：在設(shè)置采光井上部