小區(qū)物業(yè)13類(lèi)常見(jiàn)維修問(wèn)題與解決對(duì)策

小區(qū)物業(yè)13類(lèi)常見(jiàn)維修問(wèn)題與解決對(duì)策住宅小區(qū)內(nèi)分布著供熱、給排水、供電、供氣、通訊、有線電視等企業(yè)的設(shè)備設(shè)施，他們每年都要對(duì)其進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、對(duì)于存在問(wèn)題較多或者為了適應(yīng)發(fā)展的需要還要對(duì)其進(jìn)行改造，由于沒(méi)有全面、協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌兼顧，或者工作不到位，給物業(yè)管理造成了不便。本文結(jié)合與上述相關(guān)企業(yè)打交道的經(jīng)驗(yàn)，找出問(wèn)題癥結(jié)，以減少損失。

問(wèn)題一:硬鋪裝問(wèn)題

現(xiàn)象:硬鋪裝上的污漬和塌陷的硬鋪裝

原因:污漬的產(chǎn)生，一是給排水公司每年都要對(duì)排水檢查井至少清淤一次，清出的雜物先放在硬鋪裝上，然后再清運(yùn)，或者是排水檢查井堵塞，污水外溢留下污漬：二是熱力公司在處理管道堵塞或者是跑冒滴漏時(shí)排泄出的采暖水流到硬鋪裝上，由于采暖水中含有鐵銹和其他雜質(zhì)，因此水的顏色呈紅褐色，在硬鋪裝上留下污漬;塌陷的原因，一是由于敷設(shè)在硬鋪裝下的供熱管線或給排水管線滲漏對(duì)硬鋪裝基礎(chǔ)的浸泡和沖刷；二是由于供熱管線、給排水管線、通信管線等改造后，回填土未按操作規(guī)程夯實(shí)，尤其是在冬季施工改造中，由于土處于冰凍狀態(tài)，經(jīng)過(guò)季節(jié)的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，回填的凍土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的，蜂巢物業(yè)網(wǎng)首發(fā)。

對(duì)策:一、硬鋪裝污漬的預(yù)防:排水清淤時(shí)雜物不落地直接清運(yùn)到車(chē)上，供熱的采暖水直接排泄到排水檢查井內(nèi);發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏及時(shí)通知相關(guān)企業(yè)處理;二、硬鋪裝塌陷的預(yù)防:一是發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏及時(shí)通知相關(guān)企業(yè)處理，減少對(duì)硬鋪裝的浸泡和沖刷;二是在硬鋪裝施工時(shí)要按操作規(guī)程夯實(shí)，并且在次年經(jīng)過(guò)雨季之后再次夯實(shí)，或者回填采用風(fēng)沙。

問(wèn)題二:道路問(wèn)題

現(xiàn)象:道路塌陷和夏季道路積水、冬季積冰。

原因:供熱管線、通訊線路、給排水管線改造需要穿過(guò)道路，對(duì)原來(lái)的路面破壞后回填土未夯實(shí)，或者夯實(shí)后受雨季和季節(jié)的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，造成了塌陷;由于小區(qū)內(nèi)道路處于低處，當(dāng)給排水管線、排水檢查井、供熱管線發(fā)生跑冒滴漏或者采暖管線檢修、清洗時(shí)，排出的水都會(huì)淌到路面上來(lái)，夏季出現(xiàn)積水，冬季沒(méi)有來(lái)得及處理，水凍成冰，給業(yè)主的出行帶來(lái)不便。

對(duì)策:一、采用頂管技術(shù)可以減少道路塌陷;對(duì)道路破壞面積較小的，可以采用現(xiàn)澆的混凝土水泥路面，回填要夯實(shí)并且道路施工的當(dāng)年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季過(guò)后再次夯實(shí)才能抹水泥;如果穿過(guò)道路的管道面積較大，在恢復(fù)時(shí)直接回填或者砌筑地溝，應(yīng)該采用預(yù)制混凝土路面，便于日后的維修養(yǎng)護(hù);二、熱力、給排水企業(yè)做好日常維修養(yǎng)護(hù)和巡檢工作，把問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)，發(fā)生跑冒滴漏后物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)通知相關(guān)企業(yè)來(lái)處理。

問(wèn)題三:散水坡問(wèn)題

現(xiàn)象:散水坡起鼓、塌陷。

原因:起鼓主要是由于供電管線（電纜線）、供熱管線、給排水管線改造施工結(jié)束后恢復(fù)的散水坡沒(méi)有伸縮縫，因熱脹冷縮所造成;塌陷主要是由于恢復(fù)時(shí)未按改造要求施工，只是用原有的土回填，經(jīng)過(guò)雨季滲水和經(jīng)過(guò)季節(jié)的溫度變化或采暖管線的溫度變化影響，造成了塌陷。

對(duì)策:一是恢復(fù)時(shí)必須要留伸縮縫，伸縮縫內(nèi)應(yīng)填瀝青膠泥或?yàn)r青麻絲;并且伸縮縫的位置要避開(kāi)落水管的位置;二是要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工:在素土的基礎(chǔ)上，鋪100至200毫米厚夯實(shí)的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4細(xì)石混凝士，撒1:1水泥砂壓實(shí)抹光，來(lái)源蜂巢物業(yè)論壇。

問(wèn)題四:護(hù)欄問(wèn)題

現(xiàn)象:挖出護(hù)欄基礎(chǔ)、割斷護(hù)欄。

原因:由于供熱管線、給排水管線改造，或者處理滲漏時(shí)，管線上面有護(hù)欄，需要找出管線的所在位置，就要破壞護(hù)欄基礎(chǔ)挖溝坑，這樣就要把基礎(chǔ)挖出來(lái)，護(hù)欄相應(yīng)地要割斷。原因:住宅小區(qū)內(nèi)分布著給排水、供熱、通信等檢查井井蓋，破損的原因，一是由于年久老化造成;二是由于小區(qū)內(nèi)車(chē)輛扎壓造成。丟失主要是由于原來(lái)檢查井多采用鑄鐵井蓋，近年來(lái)鐵的價(jià)格上漲，時(shí)有被偷盜的事件發(fā)生。

對(duì)策:對(duì)于老化及車(chē)輛扎壓造成破損井蓋，物業(yè)要先采取一定防護(hù)措施避免發(fā)生安全問(wèn)題，然后再及時(shí)通知相關(guān)企業(yè)進(jìn)行更換;并且要做好日常物業(yè)管理中的車(chē)輛停放管理，減少和避免壓壞檢查井蓋。對(duì)于丟失的問(wèn)題，一是加強(qiáng)保安的看護(hù)力度，二是把鑄鐵井蓋更換成橡膠井蓋。

問(wèn)題十:供熱閥組間內(nèi)外墻皮脫落問(wèn)題

現(xiàn)象:供熱閥組間內(nèi)外墻皮脫落。

原因:冬季供暖期間，供熱閥組間內(nèi)，供回水閥門(mén)因盤(pán)根松動(dòng)造成跑水，由于閥組間內(nèi)溫度較高，使水蒸發(fā)成水蒸氣，一方面閥組間內(nèi)墻吸收水份，內(nèi)墻因干縮裂縫產(chǎn)生脫落，磚墻繼續(xù)吸收水蒸氣，并且由于磚與磚之間的砂漿不飽滿，以及磚墻自身的吸水性，二者綜合長(zhǎng)時(shí)間作用，使水蒸氣逐漸洇透到外墻;另一方面由于閥組間的水蒸氣從閥組間的門(mén)縫串到樓道，對(duì)閥組間外墻侵蝕，內(nèi)外作用，使外墻因干縮裂縫，產(chǎn)生脫落。

對(duì)策:一是供熱企業(yè)做好夏季檢修，加固好閥門(mén)盤(pán)根;二是物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)閥組間有滲漏或跑水現(xiàn)象，及時(shí)通知供熱企業(yè)處理。

問(wèn)題十一:樓道的潮氣和異味問(wèn)題

現(xiàn)象:冬季樓道內(nèi)有明顯潮氣和異味。

原因:主要是因位于樓房中間的采暖地溝內(nèi)有存水。地溝內(nèi)水的產(chǎn)生，一是排水檢查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供熱管線的跑冒滴漏產(chǎn)生的水，流入到地溝內(nèi)，因冬季分布在地溝內(nèi)的供熱管線散熱后，地溝內(nèi)的水被加熱變成水蒸氣后從閥組間的采暖供回水立管縫溢出，然后從閥組間門(mén)冒出來(lái)，產(chǎn)生了明顯潮氣和異味。

對(duì)策:一是通過(guò)巡檢和定期檢修等措施有效控制給排水和供熱企業(yè)的管線和檢查井的跑冒滴漏，小區(qū)內(nèi)要有完備的雨排系統(tǒng)，對(duì)雨水合理疏導(dǎo)，避免水流入到地溝內(nèi);二是在供暖前供熱企業(yè)要對(duì)地溝進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有存水要用水泵抽干。

問(wèn)題十二:樓道配電箱問(wèn)題

現(xiàn)象:在二層樓道掛著一個(gè)大的配電箱。

原因:供電企業(yè)為了對(duì)單元內(nèi)用戶用電統(tǒng)一控制和管理的方便，把原來(lái)分布在各樓層的分配電箱取消，統(tǒng)一改到二層的一個(gè)大配電箱。由于配電箱是固定在二樓墻壁上，對(duì)于物業(yè)管理存在以下弊端:配電箱高不便檢修、增加了清潔員清潔的工作量，而且在清潔配電箱時(shí)還有一定的安全隱患、占用了樓道的空間，造成視覺(jué)污染。

對(duì)策:一是合理布置配電箱的高度，一般下邊高度50厘米，上邊高度180厘米，便于檢修和抄表;二是把配電箱鑲嵌在墻壁內(nèi)。

問(wèn)題十三:樓道內(nèi)的布設(shè)線路問(wèn)題

現(xiàn)象:樓道內(nèi)的墻壁上星羅棋布地固定著各種線路，造成視覺(jué)污染。

原因:建于上個(gè)世紀(jì)八十和九十年代的一些樓房，由于當(dāng)時(shí)的設(shè)