收購(gòu)某攪拌站資產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

目錄一、項(xiàng)目背景 3二、投資方案 4（一）合作企業(yè)簡(jiǎn)介 4（二）待出售站點(diǎn)簡(jiǎn)介 41.站點(diǎn)位置 42.站點(diǎn)固定資產(chǎn)情況 43.土地情況 5（三）收購(gòu)方案 61.收購(gòu)費(fèi)用 62.支付方式 6三、投資項(xiàng)目概算及資金籌措 6（一）技改投資額 6（二）固定資產(chǎn)投資額 7（三）資金籌措 7四、人員配置及成本測(cè)算 7（一）人員配置 7（二）人工成本測(cè)算 7五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與盈利分析 8（一）生產(chǎn)成本估算 81．原材料成本估算 82．銷售收入估算 8（二）效益評(píng)價(jià) 101．銷售收入及收益測(cè)算 102.現(xiàn)金流量 103．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 114.年均投資回報(bào)率 115.折現(xiàn)率=8%時(shí)，凈現(xiàn)值=454.88萬(wàn)元 116.內(nèi)部收益率=16% 117.盈虧平衡分析 118.不確定性分析 11六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 12七、可行性研究結(jié)論及建議 12

一、項(xiàng)目背景XX混凝土有限公司攪拌站所在的XX唯一集國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)、國(guó)家科技興茂創(chuàng)新基地和省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為一體的多功能、綜合性工業(yè)園區(qū)，目標(biāo)公司攪拌站位于XXXXX，輻射區(qū)域包括XXXXX等區(qū)縣，其中又以XXXXX近年發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，XXXX良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)為混凝土行業(yè)帶來(lái)了蓬勃的商機(jī)。XXXXX混凝土有限公司位于XX市主城區(qū)東南面，收購(gòu)后將與XXXXX兩個(gè)站點(diǎn)在布局上可近似形成一條直線(三個(gè)站點(diǎn)位置如下圖所示)，貫穿XXX，將實(shí)現(xiàn)對(duì)XXXXX熱點(diǎn)投資區(qū)域的全方位覆蓋，可進(jìn)一步完善XXXX區(qū)域布局。二、投資方案經(jīng)多方調(diào)研，了解到XXX混凝土有限公司有一攪拌站欲整體出售，如收購(gòu)后可迅速填補(bǔ)XXXX市場(chǎng)的產(chǎn)能缺口，增強(qiáng)區(qū)域覆蓋能力，具體情況如下：（一）合作企業(yè)簡(jiǎn)介XXXX混凝土有限公司創(chuàng)建于2008年12月26日，公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，住所地為XXX，具有預(yù)拌商品混凝土專業(yè)承包叁級(jí)資質(zhì)，法定代表人為XXXX，股東為XXXX。（二）待出售站點(diǎn)簡(jiǎn)介1.站點(diǎn)位置XXX公司攪拌站位于XXX，XXX路東北面，距XXX路1.2公里，距XXX高速實(shí)際路線1.5公里（直線距離約366米），交通十分便利。2.站點(diǎn)固定資產(chǎn)情況配有2條180生產(chǎn)線、3臺(tái)裝載機(jī)、2臺(tái)315KVA變壓器、1臺(tái)250KW發(fā)電機(jī)組、實(shí)驗(yàn)設(shè)備、1個(gè)19T油罐及1套加油設(shè)備、16輛罐車泵車等物流設(shè)備，有2層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓、宿舍樓，有2層板房結(jié)構(gòu)的會(huì)議室、辦公室，辦公及生活基建設(shè)施基本完備。3.土地情況（1）土地性質(zhì)XXXX公司租賃使用國(guó)家劃撥給XXXX有限公司使用的約15畝土地，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)土地，可使用年限為無(wú)期限。據(jù)XXXX劃分局規(guī)劃圖來(lái)看，該地塊屬于綠化用地，禁止進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，但據(jù)規(guī)劃局介紹，對(duì)該地塊現(xiàn)有建筑物將維持現(xiàn)狀，暫無(wú)拆遷可能。（2）土地租賃費(fèi)用XXX公司與XXXX有限公司先后簽署了三份《場(chǎng)地租賃合同》，攪拌站所在地塊的租賃合同為每年簽訂一次，土地租賃費(fèi)用為2011-2012年為XXX萬(wàn)元，2012-2013年為XXX萬(wàn)元，2013-2014年為40萬(wàn)元，續(xù)租合同為每年的7月下旬簽訂。目前XXX公司攪拌站的土地租賃合同及房屋租賃合同系每年續(xù)簽，我司將通過XXX公司與XXXX加強(qiáng)關(guān)系對(duì)接，在XXXX公司協(xié)助下與XXXX按我司要求的租賃期限簽訂土地租賃合同及房屋租賃合同。我司收購(gòu)XXXX公司攪拌站后，將由XXXX有限公司出具《城鎮(zhèn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再流轉(zhuǎn)同意書》，書面同意將該地塊再流轉(zhuǎn)給我司使用。（三）收購(gòu)方案經(jīng)過多次協(xié)商，擬采取資產(chǎn)收購(gòu)方式收購(gòu)XXX公司攪拌站基建設(shè)施、生產(chǎn)設(shè)備等全部固定資產(chǎn)。經(jīng)XXXX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為XXXX萬(wàn)元。經(jīng)我司與XXXX公司股東多次協(xié)商，收購(gòu)價(jià)格暫定為XXXX萬(wàn)元。三、投資項(xiàng)目概算及資金籌措（一）技改投資額經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核查，該攪拌站生產(chǎn)線日常維護(hù)保養(yǎng)情況較差，除塵系統(tǒng)無(wú)法工作，無(wú)污水處理系統(tǒng)。為順利投入生產(chǎn)，擬在收購(gòu)XXXX混凝土攪拌站后進(jìn)行相關(guān)技改，技改費(fèi)用約為121萬(wàn)元，明細(xì)如下：序號(hào)投資項(xiàng)費(fèi)用名稱數(shù)量總價(jià)（萬(wàn)元）備注1設(shè)備攪拌樓主機(jī)修復(fù)115粉料罐、配料層除塵器更換118粉料疊加秤技改15污水處理系統(tǒng)130小計(jì)682建筑工程蓄水池16圍墻100m5油庫(kù)、加油房110地坪300㎡0.8電路安裝11006水溝2002.2觀測(cè)樓13料倉(cāng)鋼結(jié)構(gòu)維修120小計(jì)53合計(jì)121注：砼車采用物流外包方式。（二）固定資產(chǎn)投資額該項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資額為XXX萬(wàn)元。其中，收購(gòu)費(fèi)用XXX萬(wàn)元，盡調(diào)及評(píng)估等費(fèi)用XXX萬(wàn)元，技改費(fèi)用XXXX萬(wàn)元。（三）資金籌措站點(diǎn)收購(gòu)及技改所需固定資產(chǎn)投資由公司解決。月度具體資金需求由公司財(cái)務(wù)部根據(jù)收購(gòu)后攪拌站的運(yùn)營(yíng)實(shí)際進(jìn)行安排（年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃）。四、人員配置及成本測(cè)算（一）人員配置年份第一年第二年第三年第四年第五年領(lǐng)導(dǎo)班子12333科室負(fù)責(zé)人44444管理人員1920222222司機(jī)（含罐車、泵車等）00000輔助工人3034363636合計(jì)5460656565（二）人工成本測(cè)算按照公司現(xiàn)有薪酬標(biāo)準(zhǔn)，每年人工成本上漲10%測(cè)算，5年內(nèi)人工成本為：年份第一年第二年第三年第四年第五年領(lǐng)導(dǎo)班子14.3515.7917.3619.1021.01科室負(fù)責(zé)人10.1511.1712.2813.5114.86管理人員8.489.3310.2611.2912.42司機(jī)（含罐車、泵車等）5.425.966.567.217.94輔助工人3.864.254.675.145.65合計(jì)42.2646.4951.1356.2561.87五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與盈利分析（一）生產(chǎn)成本估算1.原材料成本估算據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧险{(diào)研得到的以下價(jià)格，結(jié)合成都公司的摻量進(jìn)行測(cè)算，XXXX地區(qū)山體較多，河道少缺水，所以一般采用山砂山石，當(dāng)?shù)氐V粉活性很差，攪拌站使用得比較少。參考XXX項(xiàng)目的主材成本預(yù)測(cè)分析，C30主材成本測(cè)算單價(jià)取176元。2.銷售收入估算目前XXX市場(chǎng)混凝土產(chǎn)品集中在C25-C50間，取中間值C30單價(jià)進(jìn)行測(cè)算。C30市場(chǎng)價(jià)為270元/方。依托于XXX內(nèi)單位在該區(qū)域的發(fā)展與支撐，預(yù)計(jì)在未來(lái)5年，XXX區(qū)擬建站點(diǎn)年銷售量約在40萬(wàn)方左右。年份產(chǎn)銷量（萬(wàn)方）銷售收入（萬(wàn)元）第一年4010800第二年4010800第三年4010800第四年4010800第五年4010800合計(jì)20054000（二）效益評(píng)價(jià)1．銷售收入及收益測(cè)算項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年產(chǎn)量4040404040產(chǎn)值1080010800108001080010800固定成本612.83688.12776.06819.28873.74人工成本331.87407.15495.10544.61599.07折舊費(fèi)用230.96230.96230.96224.67224.67土地費(fèi)用50.0050.0050.0050.0050.00變動(dòng)成本9499.819418.819391.819364.819364.81辦公用品及管理費(fèi)160.00160.00160.00160.00160.00稅金及附加691.81691.81691.81691.81691.81主要材料成本7046.007046.007046.007046.007046.00車間經(jīng)費(fèi)160.00160.00160.00160.00160.00物流費(fèi)用1120.001120.001120.001120.001120.00銷售費(fèi)用160.00160.00160.00160.00160.00壞賬準(zhǔn)備162.0081.0054.0027.0027.00利潤(rùn)總額687.36693.07632.13615.91561.45所得稅171.84173.27158.03153.98140.36凈利潤(rùn)515.52519.80474.10461.93421.09收入凈利率4.50%4.54%4.14%4.04%3.68%注：壞賬準(zhǔn)備按照當(dāng)年期末新增應(yīng)收賬款余額的5%計(jì)提。2.現(xiàn)金流量項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年現(xiàn)金流入7560918097201026010260銷售資金流入7560.009180.009720.0010260.0010260.00現(xiàn)金流出9511.188455.268914.869347.209740.35固定資產(chǎn)投資1941.000.000.000.000.00付現(xiàn)成本費(fèi)用7570.188455.268914.869347.209740.35人工成本331.87407.15495.10544.61599.07土地費(fèi)用50.0050.0050.0050.0050.00辦公用品及管理費(fèi)160.00160.00160.00160.00160.00稅金及附加484.27588.04622.63657.22657.22主要材料成本4932.205636.805989.106341.406693.70車間經(jīng)費(fèi)160.00160.00160.00160.00160.00物流費(fèi)用1120.001120.001120.001120.001120.00銷售費(fèi)用160.00160.00160.00160.00160.00所得稅171.84173.27158.03153.98140.36凈現(xiàn)金流量-1951.18724.74805.14912.80519.65累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1951.18-1226.44-421.30491.501011.15營(yíng)運(yùn)資金缺口-10.18724.74805.14912.80519.65注：1.第一年產(chǎn)值回款率按75%計(jì)算，第二年至第五年產(chǎn)值回款率分別按85%、90%、95%、95%計(jì)算。2.主要材料成本的付現(xiàn)比例第一年為75%，第二年至第五年分別為80%、85%、90%、95%，其余成本及稅金全部支付。3．靜態(tài)投資回收期=3.46年4.年均投資回報(bào)率=24.65%5.折現(xiàn)率=8%時(shí)，凈現(xiàn)值=478.45萬(wàn)元6.內(nèi)部收益率=19.74%7.盈虧平衡分析年份第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)人工費(fèi)金額331.87407.15495.10544.61599.072377.79土地費(fèi)用50.0050.0050.0050.0050.00250.00折舊費(fèi)用230.96230.96230.96224.67224.671142.24固定成本總額612.83688.12776.06819.28873.743770.03盈虧臨界點(diǎn)銷量18.8519.9322.0422.8324.35108.018.凈現(xiàn)值敏感性分析 綜上，產(chǎn)值回款率為最敏感的因素，主材付現(xiàn)比例次之，變動(dòng)成本波動(dòng)性大于單價(jià)，單價(jià)比方量更敏感，影響最小的因素為固定成本。產(chǎn)值回款率每年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)部收益率首次低于15%，每年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)凈現(xiàn)值首次出現(xiàn)負(fù)值，同時(shí)內(nèi)部收益率也低于15%；主材付現(xiàn)率比每年上升0.7個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)部收益率首次低于15%，每年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)凈現(xiàn)值首次出現(xiàn)負(fù)值，同時(shí)內(nèi)部收益率也低于15%。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）土地合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)土地使用權(quán)系XXXXX有限公司以劃撥方式取得。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《XXX劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，土地使用者進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)出租劃撥土地使用權(quán)之前，須持土地使用證或土地權(quán)屬證明材料及地上建筑物、附著物等合法產(chǎn)權(quán)證件，向有審批權(quán)的市、縣區(qū)人民政府土地管理部門提出書面申請(qǐng)，與土地管理部門簽訂合同，支付土地收益金，領(lǐng)取《土地使用權(quán)出租證書》后，方可進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)出租。如土地出租人未辦理相應(yīng)手續(xù)，將存在土地租賃合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。通過XXXX公司向出租人核實(shí)相關(guān)手續(xù)辦理情況，如未辦理，要求由XXXX公司參與協(xié)調(diào)，促使XXX公司辦理相應(yīng)審批手續(xù)后再進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)。如相關(guān)審批手續(xù)確實(shí)無(wú)法辦理，則該風(fēng)險(xiǎn)仍舊存在，由XXXX公司提供第三方擔(dān)?；虻盅簱?dān)保，確認(rèn)如因土地合規(guī)性問題導(dǎo)致我司無(wú)法正常開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由XXXX公司賠償我司因此造成的損失，以此控制相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）土地規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)自XXXX規(guī)劃局了解到，目標(biāo)土地規(guī)劃性質(zhì)為綠化用地，屬XXXX區(qū)范疇，不排除后期將存在拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，且自建房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，租賃房屋上建筑物是否辦理報(bào)建手續(xù)及是否具備產(chǎn)權(quán)證有待進(jìn)一步核實(shí)。后期續(xù)租的土地租賃合同中約定租賃期間內(nèi)土地被征收、征用或基于其他非我方原因?qū)е挛宜緹o(wú)法開展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，土地出租方應(yīng)返還未到期租金并給予我司相應(yīng)的賠償。（三）土地租賃期限風(fēng)險(xiǎn)土地租賃合同及房屋租賃合同需每年續(xù)簽，存在后期不能續(xù)簽導(dǎo)致我司無(wú)法開展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。擬通過XXXX公司與XXXX加強(qiáng)關(guān)系對(duì)接，在XXX公司協(xié)助下與XXXX按我司要求的租賃期限簽訂土地租賃合同及房屋租賃合同。（四）資產(chǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)鑒于本項(xiàng)目