投資性房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)與案例分析

《投資性房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)與案例分析》高忻2014-10中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety目錄投資性房地產(chǎn)評估的規(guī)范要求評估實(shí)務(wù)與案例分析投資性房地產(chǎn)及其評估的一般概念中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評估公允價值投資性房地產(chǎn)及其評估評估的一般概念中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號──投資性房地產(chǎn)》第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)——會計(jì)角度《國際會計(jì)準(zhǔn)則40號》（IAS40）投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)《國際評估準(zhǔn)則2011》（IVS233）投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目的的土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)和供應(yīng)，或者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務(wù)中出售的房地產(chǎn)（saleintheordinarycourseofbusiness）?！锻顿Y性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號──投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)——評估角度中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)4種不屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)（參見《國際會計(jì)準(zhǔn)則第2號-存貨》，例如，為了在不久的將來處置或?yàn)殚_發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)）；為第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)；自用房地產(chǎn)，包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)；基于融資租約而出租給另一實(shí)體的房地產(chǎn)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)5種屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地；尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）；報(bào)告企業(yè)擁有（或報(bào)告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物；正在建設(shè)開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》第二十一條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉，在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售；在建投資性房地產(chǎn)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估，是指按照《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》要求，對符合會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會（IASB）（《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號——公允價值計(jì)量》）國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會（IASC）（IAS39、IAS40）美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）國際評估準(zhǔn)則委員會（IVSC）《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值

熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r格。新會計(jì)準(zhǔn)則的公允價值應(yīng)具備的三個條件：（1）信息公開，雙方對于交易對象所了解的信息是對稱的；（2）雙方自愿，若沒有相反的證據(jù)表明所進(jìn)行的交易是不公正的或處于非自愿的，市場交易價格即為資產(chǎn)或負(fù)債的公允價值。（3）對資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公平交易。公允價值既可以是基于事實(shí)性交易的真實(shí)市價，也可以是基于假設(shè)性交易的虛擬價格。公允價值的本質(zhì)（公允性、主觀反映于客觀的結(jié)果）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》規(guī)定“會計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則下的市場價值”。公允價值屬于會計(jì)計(jì)量屬性，與現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等屬于可比系列，與評估準(zhǔn)則中的價值類型不屬一個范疇；公允價值與市場價值公允價值的基本特點(diǎn)——“四性”（公平性、估計(jì)性、開放性、動態(tài)性）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

WelcomeBack《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》國際相關(guān)規(guī)范介紹投資性房地產(chǎn)評估的規(guī)范要求中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-制定《指導(dǎo)意見》的必要性適應(yīng)會計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-指導(dǎo)思想明確定位突出重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)專業(yè)充分銜接借鑒國際，兼顧國情中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety共六章33條，包括：引言——制定目的和依據(jù)；相關(guān)定義；適用范圍?；疽笤u估原則；從事投資性房地產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)具備基本知識、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力；執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的可行性；了解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會計(jì)師進(jìn)行充分的溝通；評估基準(zhǔn)日；價值類型；現(xiàn)場勘察的要求。-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety評估對象——評估對象的明確；評估對象的主要特征；評估對象及其

公允價值的具體內(nèi)容。評估方法——方法選擇；信息收集；市場法、收益法、成本法的運(yùn)用

及其基本要求。評估披露——評估報(bào)告出具的基本要求；評估報(bào)告的披露內(nèi)容和

具體要求。附則——準(zhǔn)則生效日期。主要內(nèi)容-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-引言制定目的和依據(jù)為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──不動產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》。相關(guān)定義投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評估公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-引言適用范圍注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求評估原則恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎不得出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯誤不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求從事投資性房地產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)具備基本知識、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力具備投資性房地產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗(yàn)，具備從事投資性房地產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。專業(yè)勝任能力

財(cái)務(wù)會計(jì)相關(guān)知識：房地產(chǎn)評估相關(guān)知識：資產(chǎn)評估相關(guān)知識：企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識：溝通能力中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的可行性關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求了解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會計(jì)師進(jìn)行充分的溝通充分理解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求、評估對象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊會計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務(wù)的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求評估基準(zhǔn)日提醒委托方根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。價值類型知曉在符合會計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時，會計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則下的市場價值。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求現(xiàn)場勘察對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。要求委托方對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety午休時間

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的明確已出租的土地使用權(quán)：是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的主要特征知曉評估對象對應(yīng)的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個整體。當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對投資性房地產(chǎn)價值的影響中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-評估對象在建投資性房地產(chǎn)公允價值評估《國際會計(jì)準(zhǔn)則40號》（IAS40）第8條將“正在建設(shè)開發(fā)中并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程”納入投資性房地產(chǎn)科目核算，《國際評估準(zhǔn)則2011》也緊跟國際會計(jì)準(zhǔn)則的這一變化，專門針對在建投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的評估準(zhǔn)則IVS233。IVS233認(rèn)為，市場法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評估，假設(shè)開發(fā)法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認(rèn)為是相對合適的方法。這一觀點(diǎn)有必要進(jìn)一步討論，國內(nèi)評估師大多認(rèn)可成本法的適用性。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法方法選擇根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評估方法。把握好幾個關(guān)鍵點(diǎn)要確保最大限度地使“可觀察輸入值”客觀真實(shí)地反映評估對象的實(shí)際情況；案例、租約，以及租金水平的選取與預(yù)測，折現(xiàn)率等關(guān)鍵參數(shù)決定評估結(jié)論的可信度；單一估值技術(shù)與多種估值技術(shù)；評估結(jié)論既可能是一個確定值，也可能是一個區(qū)間值。交易費(fèi)用不包含在公允價值中。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。運(yùn)用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)建立價值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。市場法的運(yùn)用及其基本要求中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運(yùn)用及其基本要求對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，合理確定凈收益。投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運(yùn)用及其基本要求關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。關(guān)注租約的合法有效性，了解實(shí)際履行狀況。對合法有效并實(shí)際履行的租約，預(yù)測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金。當(dāng)約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進(jìn)行充分披露。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運(yùn)用及其基本要求應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評估對象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法關(guān)于房地關(guān)系采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值。應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會計(jì)核算中是否包含建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價值，并在評估報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法排除特殊交易采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法替代方法運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用會計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)可的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析意見的區(qū)別。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露出具報(bào)告根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──評估報(bào)告》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──不動產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》編制并由所在評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)呐?。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露披露要求應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中披露必要信息，使評估報(bào)告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊會計(jì)師等，完整了解評估過程、合理理解并恰當(dāng)使用評估報(bào)告結(jié)論。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露披露內(nèi)容評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn)等；評估對象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；價值類型的定義及其與會計(jì)準(zhǔn)則的對應(yīng)關(guān)系；評估方法的選擇過程和依據(jù)及評估方法的具體運(yùn)用；中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露披露內(nèi)容評估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否實(shí)際履行，是否會改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否會發(fā)生重大改變；關(guān)鍵性評估參數(shù)的來源、依據(jù)和測算過程等；是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露瑕疵事項(xiàng)當(dāng)評估對象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng)可能對投資性房地產(chǎn)的公允價值產(chǎn)生重大影響時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對該瑕疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露并提請?jiān)u估報(bào)告使用者予以關(guān)注。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-附則指導(dǎo)意見生效日本指導(dǎo)意見自2010年7月1日起執(zhí)行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-國際相關(guān)規(guī)范介紹《國際會計(jì)準(zhǔn)則40號》（IAS40）《國際評估準(zhǔn)則2011》（IVS233）《RICS估價-專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2012》中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

WelcomeBack實(shí)務(wù)應(yīng)用情況評估實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題案例分析投資性房地產(chǎn)公允價值評估的實(shí)務(wù)與案例中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-實(shí)務(wù)應(yīng)用情況投資性房地產(chǎn)公允價值評估的實(shí)務(wù)應(yīng)用2013年，A股上市公司企業(yè)2534家，有投資性房地產(chǎn)類資產(chǎn)的近千家，其中采用公允價值作為后續(xù)計(jì)量模式的僅有48家，占比約為1.98%。自2007年以來，呈持續(xù)上升趨勢。大多數(shù)上市公司聘請了相關(guān)評估機(jī)構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估。評估機(jī)構(gòu)在其中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-重點(diǎn)難點(diǎn)問題評估對象——是否界定為投資性房地產(chǎn)，屬于哪類？評估基準(zhǔn)日——僅對轉(zhuǎn)換日公允價值評估，還是包括追溯以前年度？專業(yè)溝通——經(jīng)營意圖，與財(cái)務(wù)信息銜接，信息來源可靠性評估方法——收益法還是市場法？亦或成本法？參數(shù)確定——合理性分析，確定依據(jù)信息披露——披露什么？如何披露？評估結(jié)果的可驗(yàn)證性——披露什么？如何披露？中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值