房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊

房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊(四)由于開發(fā)項目的銷售期較短，不定因素及新的投資風險已減小很多。但仍存在一些不良因素，因此投資風險仍較大。

在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：

（1）投資回收期短。

（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價。

（3）獲得物業(yè)升值的利潤。

由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此階段投資。

在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應具備以下條件：

（1）對市場行情看得準。

（2）對市場銷售有豐富經(jīng)驗。

（3）有客戶來源。

（4）資金雄厚。

（5）市場關系熟悉。

房地產(chǎn)項目實戰(zhàn)研究模式操作程序

第1操作環(huán)節(jié)：項目研究對房地產(chǎn)公司的利潤貢獻

第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念

第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場研究模式設計

第4操作環(huán)節(jié)：項目策劃研究模式設計

第5操作環(huán)節(jié)：建立項目后評價體系

使用說明

貝爾實驗室每年研發(fā)經(jīng)費高達驚人的數(shù)十億美金。中國房地產(chǎn)領域的研發(fā)經(jīng)費從投入比例而言，也是低得驚人。除此之外，能否掌握專業(yè)的實戰(zhàn)研究模式，也是決定戰(zhàn)略領先的關鍵所在?！斗康禺a(chǎn)項目實戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊》詳細介紹了房地產(chǎn)項目的研究模式與基本操作程序。

第1操作環(huán)節(jié)：項目研究對房地產(chǎn)公司的利潤貢獻

1．房地產(chǎn)項目研究的科學細分

客戶需求的研究

規(guī)劃設計研究

房地產(chǎn)市場研究

項目策劃研究

研究理念的創(chuàng)新

客戶需求的研究

全程介入營銷策劃的研究

項目后評價體系的研究

2、項目研究對獲利的貢獻

如果說對市場的困惑與迷惆要求我們通過市場研究去解答，那么，無數(shù)血與淚的教訓逼迫我們不得不去研究市場。根據(jù)98年規(guī)劃國土局統(tǒng)計結果，深圳市至明年年底的積壓商品房面積達到了332.38萬平方米。根據(jù)初步調(diào)查，在這些積壓樓盤中，70％按樓盤主要積壓原因是定位不當。定位不當?shù)男问蕉喾N多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復式家宅的，有認為采用了一些現(xiàn)代通信和監(jiān)控設備就是豪宅的……但是他們一個共同的特點，就是沒有很好地研究市場，許多發(fā)展商完全憑心血來潮決定項目，在項目開始階段就已經(jīng)鑄成大錯。正確的房地產(chǎn)研究能給房地產(chǎn)公司創(chuàng)造巨大的利潤。深圳市就有非常典型的例子。明年初，皇崗口岸一個樓盤的售伙比相鄰樓盤要高2000元／平方米以上，其主要原因是看準了建設地鐵的時機，在銷售上主抓香港市場，該樓盤不但售價高，而且銷售水平也大大高于周邊樓盤，開售3天內(nèi)即銷售200余套，在日趨疲軟的深圳房地產(chǎn)市場極為罕見。

第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念

步驟A：自我觀念和企業(yè)使命的創(chuàng)新

住宅開發(fā)商，特別是國有住宅開發(fā)商，要強化核心競爭力，除了體制改革外，最關鍵是經(jīng)營觀念的創(chuàng)新：要從住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓丈獭Ｗ鳛樽≌_發(fā)商，容易把自己的目標理解為建造住宅；而住宅需求服務商，則把自己的使命定義為準確判斷并創(chuàng)造性地滿足客戶的住宅需求。觀念的創(chuàng)新，使住宅從目的變成了手段。在住宅需求服務商看來，客戶不是買住宅，而是購買以居住為中心系列需求的滿足，住宅需求服務商不是靠建造住宅的本事賺錢，而是靠判斷和滿足客戶住宅需求的能力贏利。為此，住宅需求服務商會更有意識地培育客戶需求判斷和規(guī)劃設計控制方面的核心競爭力，并在此基礎上系統(tǒng)強化包括施工監(jiān)理、市場營銷、品牌塑造、物業(yè)管理等因素的綜合競爭力體系。不難預測，住宅市場的未來，必然屬于住宅需求服務商。

步驟B。從4P到4C的轉(zhuǎn)變

我們可以把4P和4C對照一下：

產(chǎn)品—一消費者的需要和欲望

價格—一消費者愿意付出的成本

分銷—一消費者購物的便利性

促銷—一溝通

小理論從生產(chǎn)角度出發(fā)，既理論從消費者角度出發(fā)。我們能不能在生產(chǎn)者與消費者中間找到一個平衡點？因此這個平衡點應該建立在消費者和生產(chǎn)者之間的“雙贏”基礎之上，符合中國國情，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和生態(tài)環(huán)保要求。對開發(fā)周期長、使用壽命更長的住宅和房地產(chǎn)項目來說，或許應核是：

引導消費者需求的—一產(chǎn)品

消費者滿意的—一價格

便利的—一渠道

雙向溝通的—一促銷

步驟C：從車來到創(chuàng)新的狀變樓式

無可否認，港式運作對深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展起著重要的推動作用。這一方面緣于深圳房地產(chǎn)市場的歷史短，底子薄，無經(jīng)驗積累；另一方面則是深圳與香港地理位置的直接相鄰。但香港成熟的市場包裝策劃在深圳房地產(chǎn)年輕的歷史和居民較低的收入水平下是不可“東施效顰”的。經(jīng)過殘酷的商戰(zhàn)洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產(chǎn)策劃界開始倡導從產(chǎn)品做起，從提高樓盤的綜合素質(zhì)做起，從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細分，客戶細分，功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。這種創(chuàng)新，豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，活躍7深圳房地產(chǎn)市場，促進了資金、規(guī)模向房地產(chǎn)市場品牌的集中，將那些慣于追風仿效的中小發(fā)展商塵封于被消費者冷落的角落。產(chǎn)品可以被“克隆”，立足于創(chuàng)新的核心營銷策劃“技術”卻是“克隆”不了的，這也是中小發(fā)展商的生存之道。發(fā)展商只有建立自己獨立的核心營銷策劃“技術”，才能成為房地產(chǎn)市場的旗手，才能在“入世”后與國外大地產(chǎn)商全面抗衡。

第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場研究模式設計

步驟A：確立市場研究的戰(zhàn)略地位

無數(shù)的教訓已經(jīng)使許多發(fā)展商認識到了市場研究的重要性，但這種急于了解市場的心態(tài)與他們對市場研究認識的粗淺和行動的軟弱，卻形成鮮明的對比。少數(shù)發(fā)展商已經(jīng)認識到了必須對市場需求進行科學的、系統(tǒng)的調(diào)查，在市場調(diào)查中開始引入科學的調(diào)查理論。有些還與專業(yè)調(diào)查公司合作，通過專業(yè)的抽樣調(diào)查和小組座談方式等了解客戶需求。

步驟B：房地產(chǎn)企業(yè)進行市場研究的步驟：

a、尋找市場機會。通過中長期市場研究和區(qū)域市場潛力研究，對企業(yè)在房地產(chǎn)方面的長期發(fā)展戰(zhàn)略如發(fā)展區(qū)域、發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型提供參考意見；對近期的開發(fā)計劃，土地儲備計劃、儲備土地類型、區(qū)域提供參考意見。b、輔助項目定位。通過分析預測區(qū)域市場供求關系、分析細分市場需求特征、評估區(qū)域市場競爭態(tài)勢等研究，為項目定位提供參考意見。正確的市場定位能大大降低房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險。

C、研究評估具體市場策略的可行性。房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，開發(fā)過程中的每一項決策都牽涉到大量的投資，由于房地產(chǎn)開發(fā)的長周期特性和不可逆性，又導致決策帶有很大的風險。通過科學的房地產(chǎn)研究，為這些決策建立科學的支持，能避免這些決策的隨意性，縮小房地產(chǎn)開發(fā)的風險。

如以下一些需通過市場研究提供決策支持的例子：

新戶型的市場接受性；

住宅智能設備的投資對促進銷售有多大作用；

項目定價的合理性；

市場促銷策略的有效性；

廣告訴求點的有效性；

包裝及廣告方案的合理性。

步驟C：客戶需求研究

客戶需求是住宅項目開發(fā)的起點，客戶需求內(nèi)容的判斷正確與否是住宅項目成敗關鍵。

a、客戶定位—一明確住宅樓盤是為哪個價格區(qū)間的客戶開發(fā)。

b、需求定型—一研究設定價格區(qū)間內(nèi)客戶對住宅需求的具體內(nèi)容。

C、項目定板—一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預測的分析以及比較

第4操作環(huán)節(jié)：項目策劃研究模式設計

規(guī)劃設計確定了住宅項目的基本參數(shù)。開發(fā)商對規(guī)劃設計過程的控制能力的強弱，決定了能否以準確、有效和創(chuàng)新的方式來滿足客戶的住宅需求。

包括以下5點

1.

能夠選擇正確的規(guī)劃設計合作伙伴

2.

能保證客戶需求內(nèi)容在規(guī)劃設計工作中得到體現(xiàn)

3.

能激勵規(guī)劃設計機構采用創(chuàng)新手法

4.

能保證住宅項目成本得到有效保障

5.

能保障根據(jù)客戶需求和市場形式變化而靈活調(diào)整

第5操作環(huán)節(jié)：建立項目后評價體系

步驟A：認清作用及現(xiàn)狀

毋容置疑，房地產(chǎn)項目后評價工作長期受忽視，使發(fā)展商和政府管理部門失去了“總結經(jīng)驗，吸取教訓”的機會，同時也使許多來源于開發(fā)建設第一線的寶貴數(shù)據(jù)資料沒有得到及時的整理和利用。則對年11月，廣州舉行兩塊土地公開招標，在時間緊迫的情況下，許多發(fā)展商就暴露了數(shù)據(jù)不夠、材料不足、經(jīng)驗無法把握等問題。有些決策分析人員搞不清”稅費“的內(nèi)容，有些決策者弄不清本企業(yè)各類型物業(yè)（高層住宅、多層住宅、寫字樓）的單方造價水平等，這些都與企業(yè)缺乏項目后評價有關。筆者認為，加強項目后評價工作，將有助于打破當前房地產(chǎn)建設低效、重復、徘徊不前的局面。對發(fā)展商而言，開展項目后評價工作有著更重要的意義。后評價提供的信息資料成果可以用于指導投資規(guī)劃和策略、項目選定和評估、建筑設計和建筑材料設備采購，工程實施和管理、項目營銷策略和技巧等方面。后評價在新項目選定、調(diào)整在建項目計劃，完善已建項目方面可以起到重要作用。

步驟B：項目后評價帶作程序設計

房地產(chǎn)項目后評價的主要目的是分析挖掘生產(chǎn)經(jīng)營中的問題，推動投資決策科學化。按照當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，項目后評價的最佳時機為項目竣工后1－2年，依筆者經(jīng)驗，一個大型房地產(chǎn)項目（五萬平方米建筑面積以上）的項目后評價時間大約為

2一

3個月，下述的時間安排可供參考：策劃準備

1－

2周，調(diào)查和收集資料

3－4周，分析研究3一4周，編寫報告2—3周。評估人員（機構）的素質(zhì)，將決定后評價工作能否取得預期成果。發(fā)展商可以委托專業(yè)的咨詢評估公司進行后評價工作。在當前房地產(chǎn)市場專業(yè)分工不充分，咨詢公司未能承擔起此項業(yè)務之前，發(fā)展商也可自行組建后評價小組。在具體人員的配置上，應精心挑選那些既懂投資、經(jīng)營、又懂技術經(jīng)濟的人員。一般可從職能部門抽調(diào)下述人員組成后評價小組：經(jīng)營開發(fā)人員（包括市場預測人員）、工程技術人員（包括設計、監(jiān)理）、統(tǒng)計人員、財務人員等。

步驟C：基本內(nèi)容及拒標體系

（－）過程評價

項目的過程評價，應將可行性研究報告所預計的情況和實際執(zhí)行過程進行對照比較和分析，找出差別，分析原因。

過程評價一般要分析以下幾個方面：

（1）項目決策和項目準備。

（2）項目規(guī)劃設計內(nèi)容和建筑規(guī)模。

（3）工程進度和實施情況。

（4）配套設施和服務條件。

（5）項目財務執(zhí)行情況。

（6）項目租售情況和分析。

過程評價一般采用定性分析和定量分析相結合的方法。定量評價可選用下列指標：

（1）項目決策周期（項目決策周期變化率）。

（2）設計周期（設計周期變化率）。

（3）建設工期（竣工項目定額工期率）。

（4）建設成本（實際建設成本變化率）。

（5）工程優(yōu)良率。

（6）工程合格率。

（7）投資總額（靜態(tài)投資總額、動態(tài)投資總額）。

（8）銷售總時間（銷售時間變化率）。

（二）經(jīng)濟效益評價指標

經(jīng)濟效益后評價指標體系的設置，基本上與項目前評價（可行性研究）一致。所不同的是：后評價指示所測算的內(nèi)容具有真實性，是在大量已發(fā)生的數(shù)據(jù)資料的基礎上通過匯總分析得出的。

l、工程造價指標。包括總投資、平均單位建筑面積造價、可售面積每平方面積所地價、土建費用、配套費用、稅費等。

2、盈利指標?？稍O置項目總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤、全投資利潤率、自資金利潤率等指標。

3、效率指標。一般可設立全員勞動生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤等指標。

4、對影響盈利指標的主要因素的相關分析。

（三）社會效益評價指標。

工、國民經(jīng)濟評價指標。包括項目開發(fā)總價值、項目開發(fā)凈價值、項目利潤總額、項目投責利稅率。

2、項目提供居住水平評價。居住總?cè)藬?shù)、戶數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。

3、對項目配套設施、交通、放火、防震、安全性等的評價。

（四）環(huán)境效益評價指標

評價時一般可設置下述指標：

1、住宅外部居住環(huán)境指標：入均綠地占有量、居住密度、公共設施人均占有率、項目與城市環(huán)境的分析等體系。

2、住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標準、住宅類型、隔聲、通風、光照、保溫等。

（五）綜合評價。

綜合評價的目的是最終產(chǎn)生評價結論，總結經(jīng)驗、教訓，并提出建議。綜合評價要分層次地對比項目原定目標與實際目標的差別及原因，對比項目原定效益主要指標與實際指標的變化及其原因，對比項目原來預期效果與實際產(chǎn)生的效果的影響。房地產(chǎn)項目評價小組應就上述內(nèi)容進行分析匯總，并在此基礎上形成項目后評價分析報告，提交發(fā)展商的決策層，用以指導新的房地產(chǎn)投資決策。

房地產(chǎn)估價程序

房地產(chǎn)估價是一項復雜的經(jīng)濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴謹、科學的工作程序。這套工作程序是進行房地產(chǎn)估價所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實踐總結出來的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價程序進行評估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務費。

操作一、估價申請和業(yè)務受理

1.估價申請

進行房地產(chǎn)價格評估時，當事人應向有關的專業(yè)評估機構提出書面申請，并填寫評估委托書。評估申請書或評估委托書應寫明的事項包括：

（1）當事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關系、所在地址、法定代表人姓名、職務等）；

（2）評估標的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；

（3）申請評估的原因和用途；

（4）房屋產(chǎn)權人、土地作用人的領勘人；

（5）委托評估的要求。除了評估申請書（委托書）以外，申請人還要向房地產(chǎn)價格評估機構提供各種有關證明資料，如房屋所有權證，土地使用證，買方單獨委托評估時房地產(chǎn)權人出具的同意評估的證明，設計和施工圖紙，使用期維修、保險及其他費用資料等。

2.業(yè)務受理

房地產(chǎn)價格評估機構在收到評估委托人的申請書和有關證明及資料后，要在一個有限的時間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項業(yè)務的決策并通知申請人。估價者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標的物的基本情況進行初步了解，來界定有關估價的一些重要問題。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業(yè)日期等。

（1）估價目的。房地產(chǎn)價格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項基礎工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。房地產(chǎn)估價的目的可以有很多，如：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計等。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當價格、課稅價格、征用價格等。不同的估價目的，對估價的精度要求不同，對市場價格實現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價方法也有所區(qū)別。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。

（2）估價對象。作為具體要評估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。除I要對估價對象的大類加以明確外，還要對估價對象的一些基本情況進行初步了解。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設備，如為酒樓是否包括其中的家具等。

（3）估價的作業(yè)日期。所謂估價的作業(yè)日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。完成估價的日期一般是委托估價者提出的，估價者應盡量滿足這一要求。但當估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質(zhì)地完成估價，以確保自身的信譽。從理論上講，估價活動是受委托而進行的活動，應嚴格按照委托人的要求去做。委托人常會出于自身或局部利益的考慮對估價者提出諸多具體要求，估價者在進行估價可行性分析時，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價行業(yè)的行為準則，是否超越了自己的業(yè)務能力，對有異議的要求，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達成共識。估價合同簽訂前，雙方應說明收費標準和付款形式。如經(jīng)審查分析，不能接受此項業(yè)務委托，應盡快通知委托人并說明理由。估價者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價委托書并辦理有關手續(xù)，簽訂委托合同。合同必須對估價的各種具體要求、委托人提供的有關證件與資料、估價費用、估價時點、估價完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂合同后，估價者應按合同的時效和質(zhì)量要求，編制估價計劃，安排估價人員。做好必要的準備工作

操作二、制定估價作業(yè)計劃

制定房地產(chǎn)價格評估作業(yè)計劃是為了使估價工作有條不紊、按時、高效完成，計劃一經(jīng)確定，一般要按計劃逐段進行估價工作。在規(guī)模較大的評估項目中，制定計劃對估價作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價作業(yè)計劃可大體包括以下幾個內(nèi)容：

1．確定估價作業(yè)的具體因素

對于估價作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。為了更好地完成委托的業(yè)務，必須對估價對宋的各種影響價格的具體因素進一步確認。

（1）確定估價對象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權狀態(tài)

①估價對象的品質(zhì)特征。

主要指估價對象的外在值稅。估價對象如果是土地，則需確定其坐落、編號、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號碼）、類型、結構、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類情況可根據(jù)業(yè)務需要采用填寫表格的方式獲得。

②

產(chǎn)權狀態(tài)確定。通過對產(chǎn)權狀態(tài)的確定，把握估價對象的內(nèi)在情況。房地產(chǎn)權利是一束權利的集合，除所有權外，還有使用權、抵押權、租賃權等，權利性質(zhì)不同，其價格也不一樣。估價者必須確認是對所有權估價還是對使用權或租賃權估價；是對所有政與使用權合一情況下的估價還是分離情況下的估價；是在租賃行為發(fā)生還是沒有發(fā)生情況下的估價；對使用權估價，使用權年報為多長，已使用了多少年，還余下多少年等?？傊纼r者必須在明確了房地產(chǎn)的權利內(nèi)容．權利的發(fā)生與存續(xù)時間等產(chǎn)權狀態(tài)后，方能對其進行估價。

（2）確定估價范圍

房地產(chǎn)的內(nèi)容復雜，影響價格的因素眾多，一般在估價對象得到確認以后，還必須確定估價的范圍。房地產(chǎn)估價范圍包括以下：4個方面：

①土地估價。土地估價一是空地估價，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在地上建筑物預定拆遷的情況下．往往采用這種方式。

②建筑物估價。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進行估價。

③合并估價。對土地和地上建筑物共同估價或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r。

（3）確定估價時點

估價時點是對估價對象的房地產(chǎn)決定其估價額的基準日期。由于房地產(chǎn)價格是隨時間等因素的變化而不斷變動著的，因此，只有估價時點確定以后，估出的價格才有意義，估價時間的詳細程度取決于所要評估的房地產(chǎn)價格類型和市場變動程度。一般說來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的時點詳

細，通常至少要指明月，甚至要到日。時點越詳細，對估價精度的要求就越高，估價也就越困難。估價時點一般定為委托估價的當日或現(xiàn)場調(diào)查的當日。當然為求取過去某個特定時期的價格（如有關訴訟案件的房地產(chǎn)價格），也可以將過去的某一特定時與作為估價時點。

2．初選估價方法和人員

明確了估價作業(yè)的具體因素后，應初步選出擬采用適合于該估價對象房地產(chǎn)的估價方法。初選估價方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實地查勘有的放矢，避免不必要的重復勞動。根據(jù)估價對象的目的、時點、日期及初選的估價方法可判斷委托任務的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項評信任務。評估人員的選定和工作安排以及評估人員各自分工負責的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動作，相互配合，提高工作效率。

3，估價作業(yè)的工作進度安排

估價作業(yè)的時間性和實務性都很強，必須注意時效。整個估價工作的時間可以從接受委托之日起到交付估價報告止。一般委托人對估價完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時作為重要條款寫進合同，能否在約定時間內(nèi)圓滿地完成估價任務，不僅關系對估價方的經(jīng)濟利益，而且對估價方的信譽有著舉足輕重的影響。因此，要通過估價作業(yè)計劃，把估價作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應的時間進度和時限，使操作的每個步驟既科學有序，又省時省力。

4.估價作業(yè)計劃中還可對費用安排、估價作業(yè)備忘錄的編制等有關事項作出明確規(guī)定。制定估價作業(yè)計劃的方法可以采用網(wǎng)絡計劃技術，以便選擇最優(yōu)方案，并在計劃執(zhí)行過程中有效地控制與監(jiān)督。

操作三、資料的收集與整理

資料的收集與整理是估價者在計劃指導下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準確估價尋找依據(jù)、為現(xiàn)場查勘進行準備的階段。

資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計劃階段初選的估價方法，一般應圍繞著估價方法所賴以計算的資料數(shù)據(jù)進行收集。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。如某塊土地擬選用假設開發(fā)法來評估其價格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。

資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實地查勘所得資料外，估價人員還可以從估價機構建立的資料存儲系統(tǒng)小提取有關資料，或到政府有關主管部門去查詢，或向其他當事者、咨詢公司變問。

房地產(chǎn)估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容：

1．產(chǎn)權資料。產(chǎn)權資料是反映房地產(chǎn)所有權歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產(chǎn)權歸屬及變更的有關資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權資料，落實政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。

2．房地產(chǎn)建筑開發(fā)資料。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結構材料、內(nèi)部設計布局、設備裝修、建筑造價等。在估價中，有些必需的資料無法從現(xiàn)場查勘中獲得，可借助建筑開發(fā)的原始資料來確定。

3．房地產(chǎn)使用資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價格，房地產(chǎn)維修保護及現(xiàn)存的借用、占用情況等。

4．市場資料。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣，政府的城市規(guī)劃、政策對房地產(chǎn)征用、改擴建的限制及市場交易的限制，以及相似房地產(chǎn)市場行情，包括成交價格、租賃條件、維修費用、使用收益及當前市場供需狀況等。

操作四、現(xiàn)場查勘

現(xiàn)場查勘是指房地產(chǎn)估價人員親臨現(xiàn)場對估價對象的有關內(nèi)容進行實地考查，以便對待估房地產(chǎn)的實體構造、權利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行充分了解和客觀確認。在現(xiàn)場查勘階段，評估委托人應負領勒之責，派員領勘。

現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容有：

1．對土地的查勘。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。

2.

對房屋的查勘。對房屋查勘的主要項目有：

（1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價的前提，必須認真核對清楚。對同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點內(nèi)有多幢房屋的情況，要認真核實房屋的評估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權的獨有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現(xiàn)誤估．發(fā)生產(chǎn)權糾紛。

（2）確認房屋的結構、裝修、設備和面積。房屋契證上一般都有關于房屋的結構、面積的記載，但在實際中由于種種情況，如產(chǎn)權登記時的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會使房屋的結構、面積與契證記載的情況有差異。因此，現(xiàn)場查勘時，應對房屋的結構和面積等情況進一步核查，防止因契證與實地不符而出現(xiàn)的估價失誤。房屋的裝修、設備、層高和朝向是房屋估價的基本內(nèi)容，它的主要項目是墻體、屋頂、天花板，地面、門窗、隔間、層高、衛(wèi)生設備和暖氣設備等。了解房屋裝修情況是一件細致繁鎖的工作。

（3）確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評估不可缺少的組成部分，是評定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明。

（4）評定房屋成新。房屋成新是影響房屋價格的重要因素．評估人員根據(jù)房屋的新舊程度評定標準．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新。一聽，是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映，結合所要評定的結構、裝修、設備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結構部位、構件本身的剛度、強度進行測量檢查，看其是否有潛在的危險；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關的情況；五測，是在條件具體時，用儀器測量房屋的結構變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實際出發(fā)測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。

3．勘丈繪圖?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎上，將房屋的形狀、位置、層次、結構、內(nèi)部設施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實反映到房屋平面圖上，同時估價人員應認真逐項填寫“房地產(chǎn)查勘評定表”，作為估價的依據(jù)。

4．拍照、錄像?，F(xiàn)場查勘中對重要的評估項目要進行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評估對象的特征，尤其是文字敘述未能達到對標的物理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補其不足。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評估很有必要。

5．對環(huán)境條件的確認。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標明的，另外環(huán)境條件的變動性很大，所以估價人員要親臨現(xiàn)場，逐步確認對待估房地產(chǎn)價格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實地調(diào)查，取得對待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認識。環(huán)境條件包括：商業(yè)服務、市政設施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂設施、人文自然景觀等。

操作五、綜合分析和估算

綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價的實質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價人員可選擇估價方法，最終估算出房地產(chǎn)價格。這一階段的作業(yè)包括2項：

1，資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準確與否對估算的最終結果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實反映房屋建筑的各類技術數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會影響到價格評估的正確性，致使當事人蒙受不應有的損失，也會影響到估價者的聲譽。

資料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準確。

2．價格形成分析。房地產(chǎn)價格的形成，一方面是基于它的實體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價格的實體因素可以通過確認來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。房地產(chǎn)價格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個別因素兩大方面。

（l）區(qū)域分析。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對房地產(chǎn)價格形成有何改I響等。因為房地產(chǎn)價格會隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當價格。進行區(qū)域分析時，主要應從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實際上的使用分區(qū)。同時，房地產(chǎn)的價格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會對其有重大影響。

因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)等。估價時首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。

類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關系，因面對價格形成有重大影響。

（2）個別分析。是對待估房地產(chǎn)的個別因素進行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過程，房地產(chǎn)價格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向為前提而形成的。個別分析應當正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。

3．估價方法的選擇和價格估算。

（1）選擇估價方法。在計劃中初選的估價方法在這個階段可以得到最后的確認并用于計算。盡管房地產(chǎn)估價方法比較多，但最基本的方法還是成本估價法、市場比較法和收益還原法三種。在進行房地產(chǎn)估價時，原則上應并用王種方法。因為三種方法各有利弊，僅靠一種方法不易達到正常價格。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇。

（2）價格估算。選定估價方法后，可開始對房地產(chǎn)進行測算，其具體測算方法本書其他章節(jié)有專門論述。應該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時，如有當?shù)卣?guī)定的測算標準，應認真采用，如“土地分等定級標準”、“房屋新舊程度評定標準”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標準”等。

（3）價格調(diào)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價格的復雜性，使三件方法估出的價格難以一致，因此需要進行價格調(diào)整。在進行價格調(diào)教之前，首先要對資料的運用等加以檢驗復核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運用是否得當；各項房地產(chǎn)估價原則的應用是否得當；一般性因素分析及區(qū)域分析、個別分析是否適當；單位與總價的關聯(lián)是否適當。其次，要對2種估價方法估算出的價格進行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術平均。②加權算術平均。即賦予每個價格不同的權重，然后再綜合出一個價格。通常對于評估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價方法所算出的結果，賦予較大的權重，反之則賦予較小的權重。③以一種估價方法計算出的結果為主，其他估伙方法計算出的結果只供參考。最后，估價人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結果再作調(diào)整，以最后綜合評估決定出估價額。在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結果只作為參考。

操作六、撰寫估價報告書

經(jīng)評估測算出對象房地產(chǎn)的估價額后，應將估價成果寫成估價報告書。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結果以正式的書面形式反映出來。估價報告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。自由式估價報告書是根據(jù)估價報告人的要求自由設定內(nèi)容、長短篇幅不限的報告書形式。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項：

1．此項評估項目的委托者、聯(lián)系人、領勘人、負責承接評估人員的姓名。

2．估價對象的詳細地址、評估日期、報告編號等。

3．估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等．

4．估價對象具備的條件分析。

5．評估依據(jù)。

6．評估結果。

7、附有關文件及資料。

一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價報告書應包含下列具體內(nèi)容：

1．估價委托人名稱

應有委信人的全稱，有時還應有地址，以確認服務對象。

2.評估對象及目的

（l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價對象；

（2）估價目的；

（3）估價時點。

3．評估日期

是反映估價工作期限的起止日期。

4．評估對象的綜合說明

（1）坐落位置，包括地點、區(qū)域、門牌等；

（2）用途；

（3）面積、層次、朝向；

（4）建筑結構與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結構以及各層各部分功能；

（5）裝修情況、設備情況、附屬設施情況；

（6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對使用功能的影響；

（7）房地產(chǎn)周圍環(huán)境；

（8）評估對象房地產(chǎn)的權利狀況。

5．評估原則

反映在評估活動中的主要適用原則，以及評估人的立場。

6、評估依據(jù)

（l）權屬資料；

（2）工程預、決算資料；

（3）測繪圖紙；

（4）各類定額和單價資料；

（5）各類折舊、稅收、物價、城建收費管理規(guī)定；

（6）與評估對象類似的房地產(chǎn)實例價格資料；

（7）規(guī)劃資料；

（8）周圍環(huán)境資料。

7．評估方法選擇

8．評估計算分析

應介紹接選定方法所進行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測算、公式選用等理由和計算過程，對計算分析過程作概括的陳述，關鍵要闡明作出最后估價結論的理由。

9．房地產(chǎn)價格評估結論

說明每種方法的計算結果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價結論。

10．評估小組成員和評估單位資格證書。

操作七、交付估價報告書及收取估價服務費

完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價者的估價服務。然后是按照有關規(guī)定和收費標準向委托估價者收取估價服務費。

房地產(chǎn)價格評估

本章要點

介紹土地價格的概念和種類房產(chǎn)價格的概念和種類。

分析影響房地產(chǎn)價格的因素。

介紹房地產(chǎn)價格評估的概念和主要評估方法。

案例

東方國際展覽中心委托深圳房地產(chǎn)交易所對該中心整體市場價格進行評估。該中心為商業(yè)性展覽中心。

估價人員在評估時，將整體分為四個部分：寫字樓、展廳，賓館和會議中心。

其中，寫字樓采用市場比較法進行評估，展廳和賓館采用收益還原法進行評估，而會議中心則采用成本法評估。

估價人員經(jīng)過收集資料，整理、計算，得出了展覽中心的市場價格：寫字樓為

593.04萬元．展廳為2624.3萬元。賓館為1.24億元，會議中心為2578.6萬元。

章前案例分析思考題

1.房地產(chǎn)價格評估有哪些方法？如何應用？

2.對東方國際展覽中心進行價格評估時，為什么對四個不同部分采用不同的評估方法進行評估？

本章小結

1.土地是一個綜合體，實際上由兩部分構成：土地資源和土地資本。相應地，土地價格可分解成兩部分：土地資源價格和土地資本價格。土地資源價格又叫土地所有權價，土地資本價格又叫土地價值價格。土地價格具體反映為：地租和土地開發(fā)成本及利息。

2.土地價格種類繁多，含義有交叉，主要有市場價格、評估價格。土地所有權價格、使用權價格、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、基準地價、標定地價和抵押價格等。

3.房產(chǎn)價格是房屋建筑價格與房基地價的總和。房屋建筑價格是房屋建筑商品價值的貨幣表現(xiàn)。房基地價格是土地地租的資本化。房產(chǎn)價格可分為市場價格、評估價格、租賃價格、抵押價格和課稅價格等。

4.影響房地產(chǎn)價格的因素可分為個別因素、社會因素、經(jīng)濟因素、區(qū)域因素和法制因素。個別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢、光線和通風、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會因素包括人口狀態(tài)、社會治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟增長狀況、財政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價格管理措施和住房政策等。此外，房地產(chǎn)價格還受購買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。

5.房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)的價值為基礎，考慮各種影響因價格的因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實物形態(tài)得以用貨幣形式表現(xiàn)。

6．房地產(chǎn)評估的原則包括：供求原則、房地分離綜合計價原、依法原則、替代原則、最有效使用原則、收益遞增遞減原則、評估時日原則等。

7.

房地產(chǎn)價格評估的方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、剩余法、趨勢法、購買年限法和土地路線價法等。這些方法各有特點，互有聯(lián)系。本章對房地產(chǎn)價格評估方法作了較詳細介紹。

復習思考題

1.什么是地產(chǎn)價格？什么是房產(chǎn)價格？各有哪些種類？

2.影響房地產(chǎn)價格的因素有哪些？

3.房地產(chǎn)價格評估的方法有哪些？如何運用？

章后案例

一、委托單位

北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司

二、評站對象及目的

評估北京某貿(mào)易大廈1991年12月底的價值。

三、評估日期

本估價報告書勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。

四、某貿(mào)易大廈概況

1989年9月16日開工，l990年8月5日竣工?？偯娣e為36000平方米。1990年9月至10月又對地下室、1～3層進行了兩次裝飾。

（－）座落及周圍環(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過往行人多．是開設商業(yè)。飲食服務業(yè)的理想地段。

〔二）結構及功能狀況：框架結構。地下二層，一層為冷凍機房；另一層為水泵房及水地（層高低于2．2米），地上八層（局部9層），1－3層為餐廳及廚房；4

層為寫字間，5—八層為客房；局部9層為電梯機房及水箱間。

（三）其它情況。裝修、設施、供電、通訊、電視、空調(diào)等。

五、評估原規(guī)（略）

六、評估依據(jù)

（一）委托單位提供的本工程預、決算及施工圖等。

（二）財政部1986年頒發(fā)的“國營企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表”。

（三）北京市城鄉(xiāng)建設委員會1989年頒發(fā)的“建筑安裝工程概算定額”、“工程間接費及其它費用定制”；北京市建設工程造價工程管理處1991年11月25日頒發(fā)的“關于第四季度竣工工程概算調(diào)價系數(shù)的通知”。

（四）中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例。