太原2010房地產(chǎn)市場分析報告

太原房地產(chǎn)市場分析報告第二部分

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析第三部分

土地市場供需分析第四部分

房地產(chǎn)市場分析第一部分

太原城市介紹第五部分

結(jié)論目錄2023/12/92第二部分

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析第三部分

土地市場供需分析第四部分

房地產(chǎn)市場分析第一部分

太原城市介紹第五部分

結(jié)論目錄2023/12/93一、城市介紹——城市區(qū)位太原是山西省的省會，瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽。是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、機(jī)械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、原材料、礦山機(jī)械產(chǎn)品為主要特征的全國重要的能源重化工城市，2011年被列為國家歷史文化名城。太原現(xiàn)轄六區(qū)（小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)）三縣（清徐縣、陽曲縣、婁煩縣）一市（古交市）和兩個國家級開發(fā)區(qū)（太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、太原市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）、兩個省級開發(fā)區(qū)（太原工業(yè)園區(qū)、太原不銹鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū)）。2023/12/94一、城市介紹——山西省發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，山西省將以太原都市區(qū)為核心、區(qū)域性中心城市為節(jié)點、大縣城和中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，構(gòu)建“一核一圈三群”城鎮(zhèn)體系框架。“一核”即由太原市區(qū)、晉中市區(qū)、清徐縣城、陽曲縣城構(gòu)成的太原都市區(qū)，是全省城鎮(zhèn)體系的組織核心，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的增長極核。2015年都市區(qū)城鎮(zhèn)人口達(dá)到400萬人。

“一圈”即太原都市圈，是以太原都市區(qū)為核心，以太原盆地城鎮(zhèn)密集區(qū)為主體，包括太原、晉中、呂梁、陽泉、忻州五市的30個縣（市、區(qū)）。該區(qū)域是省域經(jīng)濟(jì)與社會事業(yè)最為發(fā)達(dá)的核心區(qū)域和最為重要的城鎮(zhèn)密集地區(qū)。2015年，城鎮(zhèn)人口達(dá)到830萬人。

“三群”即以大同、朔州為核心的晉北中部城鎮(zhèn)群，以臨汾、運城為核心的晉南中部城鎮(zhèn)群，以長治、晉城為核心的晉東南中部城鎮(zhèn)群。3個城鎮(zhèn)群是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，省域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要區(qū)域。晉北中部城鎮(zhèn)群，以大同盆地為主體，包括大同市、朔州市的10個縣（區(qū)）。2023/12/95一、城市介紹——城市發(fā)展規(guī)劃"一核"指太原都市區(qū)的核心區(qū)，主要為太原中心城區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域性服務(wù)功能、先進(jìn)制造業(yè)和新型材料。

"三片"指太原都市區(qū)外圍分別以陽曲縣城、清徐縣城和古交市中心城區(qū)為中心的三個城鎮(zhèn)-產(chǎn)業(yè)發(fā)展片區(qū)。建設(shè)以煤炭-能源、焦炭-化工、煤炭-鋁鎂金屬為主的循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地。

“兩帶”分別為北部生態(tài)保護(hù)地帶和西部生態(tài)涵養(yǎng)地帶。逐步引導(dǎo)人口向外轉(zhuǎn)移，并引導(dǎo)婁煩縣城等城鎮(zhèn)的集中建設(shè)。

"五聯(lián)"為五個主要的交通聯(lián)系通道，分別為東向（經(jīng)過榆次地區(qū)的石太通道）、東北向（經(jīng)過陽曲的北同蒲通道）、西向（經(jīng)過古交、婁煩）、西南向（經(jīng)過清徐的太中銀通道）、南向（經(jīng)過小店區(qū)的大運通道）。2023/12/96一、城市介紹——產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”期間全市的發(fā)展規(guī)劃指出：依托八大功能區(qū)，做強10大產(chǎn)業(yè)板塊。重點發(fā)展的10大產(chǎn)業(yè)板塊有：煤化工產(chǎn)業(yè)，煤機(jī)裝備產(chǎn)業(yè)，鐵路裝備產(chǎn)業(yè)，不銹鋼深加工產(chǎn)業(yè)，鎂鋁合金產(chǎn)業(yè)，物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)，環(huán)保再利用產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)，文化會展業(yè)，旅游、高效觀光農(nóng)業(yè)。2023/12/97第二部分

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析第三部分

土地市場供需分析第四部分

房地產(chǎn)市場分析第一部分

太原城市介紹第五部分

結(jié)論目錄2023/12/98二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——GDP經(jīng)濟(jì)增速止跌上漲，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，已經(jīng)擺脫08、09年金融危機(jī)帶來的影響。2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1778.05億元，比上年增長11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.37億元，增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49億元，增長12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19億元，增長10.5%。2023/12/99二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市工業(yè)基礎(chǔ)牢固，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)成為拉動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍。2010年三次產(chǎn)業(yè)分別拉動經(jīng)濟(jì)增長0.1、5.0和5.9個百分點。2010年三次產(chǎn)業(yè)比重依次為1.8%、44.9%、53.3%，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)比重下降0.1個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比重提高1.2個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重下降1.1個百分點。2023/12/910二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資總量不斷加大，第三產(chǎn)業(yè)城市太原市投資重點產(chǎn)業(yè)。2010年全社會固定資產(chǎn)投資916.48億元，比上年增長17.2%。三次產(chǎn)業(yè)投資的比重依次為1.1%、28.4%和70.5%。2023/12/911二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資增長迅猛，自2007年開始，太原市房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期。2010全年房地產(chǎn)開發(fā)投資241.09億元，比上年增長46.1%。商品住宅投資185.16億元，增長58.6%。經(jīng)濟(jì)適用房投資力度加大，90平米以下住宅投資占比22.9%，較08、09年30%以上的比重有所下降。2023/12/912二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——一般預(yù)算收入除2009年收到金融危機(jī)影響外，太原市一般財政預(yù)算收入總量持續(xù)增長，五大稅收成為城市收入主要來源。

2010全市一般預(yù)算收入138.48億元，增長17.8%。其中：稅收收入111.55億元，增長19.3%，五大稅收占總收入的59.2%。2023/12/913二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——人均可支配收入及消費性支出居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購買能力增強。

2010年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長10.6%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為30.6%，社會總體水平已經(jīng)進(jìn)入較為富裕階段。2023/12/914二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——人均居住面積人均居住面積對于全國水平，未來市場需求空間巨大。根據(jù)住建部發(fā)布信息顯示，截至2009年底，中國城市人均住宅建筑面積約30平方米。按此數(shù)據(jù)計算，太原市要達(dá)到全國平均水平，市場空缺住宅面積約1066.8萬平方米，房地產(chǎn)市場潛力巨大。2023/12/915二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——恩格爾系數(shù)城市恩格爾系數(shù)不斷降低，社會進(jìn)入富裕階段。2010年太原市城市恩格爾系數(shù)30.6，較2009年減少1.5。2023/12/916二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——小結(jié)宏觀市場----宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)擺脫金融危機(jī)影響，從新回到向上發(fā)展軌道；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理；政策利好對未來經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展帶來新機(jī)遇區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｌ鳛樯轿魇?，地理位置得天獨厚。根?jù)山西省“十二五”規(guī)劃，太原作為“一核一圈三群”的雙核心區(qū)域，勢必會帶來一定的政策引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)扶持，發(fā)展空間巨大。宏觀經(jīng)濟(jì)擺脫低迷，進(jìn)入上市通道。全市經(jīng)濟(jì)各項指標(biāo)均呈現(xiàn)上升趨勢，全市加大科研、金融業(yè)投資力度，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時該市經(jīng)濟(jì)對政策及經(jīng)濟(jì)形勢變化反應(yīng)敏感。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展期。近年來全市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢，近4年平均增速達(dá)到32%，2010年增速高達(dá)46.1%。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成長期，同時，市場需求空間較大，目前為進(jìn)入該城市的最佳時期。城市居民生活富裕度較高，具有一定的購買力。近幾年城鎮(zhèn)居民收入支出差不斷加大，居民儲蓄額不斷提高，社會已經(jīng)進(jìn)入相對富裕階段，對房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展具有一定程度的支撐作用。2023/12/917第二部分

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析第三部分

土地市場供需分析第四部分

房地產(chǎn)市場分析第一部分

太原城市介紹第五部分

結(jié)論目錄2023/12/918三、土地市場——土地供應(yīng)土地供應(yīng)面積減少，市場主要以消耗前期存量土地為主。從數(shù)據(jù)上來看，2010年總共出讓土地33幅，出讓面積為243.36萬㎡。與2009年相比大幅減少。分析認(rèn)為2010年土地供應(yīng)面積下降，主要受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響。2023/12/919尖草坪區(qū)成為全市土地供應(yīng)熱點區(qū)域，但各個區(qū)域供應(yīng)總量較2009年下降比例較大。萬柏林區(qū)、晉源區(qū)比2009年土地出讓面積高，其他區(qū)域出讓面積都有所下降，其中小店區(qū)出現(xiàn)明顯的下降。分析認(rèn)為，在2010年強力的政策調(diào)控下小店區(qū)土地市場已經(jīng)呈現(xiàn)出趨于理性，回歸市場的態(tài)勢。2023/12/920三、土地市場——土地成交

2010年太原土地成交量大幅減少，2010年土地市場共成交22幅土地，占地面積為151.23萬㎡。與去年同期相比成交幅數(shù)減少47幅，同比縮減幅度為68.11%，占地面積減少了334.65萬㎡，同比下降了68.87%。。2023/12/921

2010年太原土地成交市場主要還是以小店區(qū)及尖草坪區(qū)為主，占比分別為41%和20%。分析認(rèn)為，這很符合太原市“南移西進(jìn)”的戰(zhàn)略規(guī)劃。預(yù)測2011年小店區(qū)將成為土地市場的熱門區(qū)域。2023/12/922三、土地市場——土地成交價格2010年太原土地市場價格大幅上漲，與去年相比上漲了85.27%。從這也可以看出未來三五年內(nèi)，太原市商品房價格的走勢將繼續(xù)保持上揚。2023/12/923從區(qū)域土地成交價格來看，小店區(qū)和杏花嶺區(qū)比去年有較大增幅，迎澤區(qū)基本持平，這表明了目前小店區(qū)和杏花嶺區(qū)的土地資源正受到熱捧。萬柏林、晉源與尖草坪區(qū)由于有工業(yè)用土地成交，平均價格比去年略低。2023/12/924三、土地市場——小結(jié)土地供應(yīng)總量大幅減少，成交量大幅下降，目前以消耗存量土地為主，預(yù)計后期土地市場將回到甚至超過2009年水平。太原土地供應(yīng)受2010年國家宏觀調(diào)控影響較為嚴(yán)重，城市整體土地供應(yīng)較2009年縮水一半，開發(fā)商投資拿地?zé)崆榻档?。土地成交受供?yīng)量影響出現(xiàn)大幅下降，土地市場整體趨于理性。土地成交價格大幅上漲，開發(fā)成本加大，未來房價將持續(xù)上漲。雖然2010年土地成交量大幅下降，但整體成交均價卻大幅上漲。開發(fā)商取地成本不斷加大，由此判斷未來城市房地產(chǎn)售價勢必隨著成本的提高而進(jìn)入較快的價格上升通道。熱點區(qū)域凸顯，城市整體“南移”態(tài)勢顯現(xiàn)。通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，雖然小店區(qū)土地供應(yīng)總體少于尖草坪區(qū)，但成交量及成交價格均高于其他區(qū)域。可以分析得出，小店區(qū)勢必會成為房地產(chǎn)投資的熱點區(qū)域，隨著人口不斷南移，小店區(qū)將成為太原市未來的熱點區(qū)域。2023/12/925第二部分

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析第三部分

土地市場供需分析第四部分

房地產(chǎn)市場分析第一部分

太原城市介紹第五部分

結(jié)論目錄2023/12/926四、房地產(chǎn)市場——商品住宅供需關(guān)系

2010年，太原商品住宅市場供應(yīng)面積為743.98萬㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬㎡，較上年上漲23.54%；市場供求比例下降只1.27，未來房價上漲趨勢加劇。2023/12/927四、房地產(chǎn)市場——商品住宅成交價格

2010年，太原房商品房住宅成交均價為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過快的主要原因為眾多高端、高價位樓盤不斷開盤，代表性樓盤有星河灣、萬達(dá)廣場、摩天石以及萬國成MOMA等。2023/12/928四、房地產(chǎn)市場——商品住宅價格分月走勢

2010年上半年太原房商品房住宅成交均價呈平穩(wěn)態(tài)勢，且較年初有小幅提升。7月由于星河灣開盤帶來年度銷售均價峰值，下半年由于高端樓盤的介入，整體成交均價較上半年有近2000元/平米的增幅。2023/12/929四、房地產(chǎn)市場——商品住宅成交區(qū)位

2010年，太原市場商品住宅成交最大的區(qū)域為小店區(qū)，占比為32%，其次為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草坪區(qū)，占比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。2023/12/930四、房地產(chǎn)市場——面積供應(yīng)區(qū)間市場不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)表現(xiàn)出極大的差異性，80-100㎡面積段的產(chǎn)品成為市場產(chǎn)品的成交主力，此類產(chǎn)品以中小戶型為主。其次成交面積較大的為150-180㎡面積段產(chǎn)品，此類以舒適型三房為主的戶型。另外，250㎡以上的豪華住房產(chǎn)品成交量占比也較大。2023/12/931四、代表樓盤——星河灣項目位置小店區(qū)龍城大街南側(cè)、濱河?xùn)|路以東、平陽路以西項目規(guī)模占地1020畝，建筑面積173萬㎡產(chǎn)品形式公寓、全精裝修價格均價27000元/㎡銷售狀況2010年7月開盤，一期1396套，現(xiàn)剩余100多套，開盤當(dāng)天銷售約45%。7月份銷售3套，總銷售額1854.5萬元周邊配套太原十大重點項目，太原機(jī)場，汾河景觀自身配套五星級酒店、9洞高爾夫球場、戶外游泳池、會所、商業(yè)街、體育館戶型260-500平米標(biāo)準(zhǔn)層，500-1083平米復(fù)式。主力戶型330平米2023/12/932四、代表樓盤——摩天石項目位置萬柏林區(qū)濱河西路濱河體育中心北50米項目規(guī)模占地84畝，建筑面積15.3萬㎡產(chǎn)品形式高端公寓價格均價14000元/平方米銷售狀況2010年底開盤，總計364套，截止2011年8月，累計銷售200套。7月份銷售2套，總銷售額1151萬元。周邊配套濱河體育中心，汾河景觀交通狀況6路、866路、831路、865路、807路、803路等漪汾橋西戶型四居314-485，復(fù)式553-9102023/12/933四、代表樓盤——恒大綠洲項目位置小店區(qū)大運路以西康寧街以北富士康企業(yè)對面項目規(guī)模占地1084畝，建筑面積200萬㎡產(chǎn)品形式住宅、普通住宅價格均價7300元/平米銷售狀況7月份銷售93套，總銷售額10967.9萬元周邊配套中鐵十七局中心醫(yī)院、美特好超市交通狀況840、870、836、460富士康站下車戶型75平方米2居-300余平方米躍層2023/12/934四、代表樓盤——萬達(dá)廣場項目位置杏花嶺區(qū)龍?zhí)镀瑓^(qū)項目規(guī)模占地560畝，建筑面積150萬㎡產(chǎn)品形式高層價格均價16000元/平米銷售狀況一期開盤：2009-4-30；二期開盤：2010-5-30。7月份銷售4套，總銷售額1937.5萬元周邊配套中心醫(yī)院、太原市第二人民醫(yī)院、省機(jī)關(guān)幼兒園、龍?zhí)豆珗@交通狀況101、104、610、820、807、27、813公交戶型260-390平米2023/12/935四、代表樓盤——十二院城項目位置萬柏林區(qū)南內(nèi)環(huán)西街與和平路交界口西南角100米處項目規(guī)?？偨ㄖ娣e84.5萬平方米產(chǎn)品形式商業(yè)、住宅，精裝修價格花園洋房均價7000元/平方米，西山院墅12000元/平方米銷售狀況7月份銷售178套，總銷售額13331.3萬元周邊配套和平路小學(xué)、千峰南路美特好超市、八方商貿(mào)城交通狀況5路、402路、403路、606路、606路、814路、832路、839路等山紡廠下車戶型70、80多平米的兩居，120、130平米的三居、140平米的四居2023/12/936四、代表樓盤——綠地半山國際項目位置小店長風(fēng)東街（長風(fēng)高速收費站往東1公里）項目規(guī)?？傄?guī)劃面積1700畝，一期項目規(guī)劃用地452畝，建筑面積近20萬平方米產(chǎn)品形式別墅價格一期均價10185元/平米；二期預(yù)計均價17000-18000元/平銷售狀況一期售罄，二期未開盤周邊配套無交通狀況831、837路公交戶型2023/12/937四、房地產(chǎn)市場——小結(jié)國內(nèi)品牌開發(fā)商云集，市場競爭激烈。目前國內(nèi)眾多一線開發(fā)商均已進(jìn)入太原市場，如萬科、萬達(dá)、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產(chǎn)、首開等知名企業(yè)均已有項目開發(fā)，且多為高品質(zhì)樓盤，未來競爭激烈。高端樓盤不斷涌現(xiàn)，商品房品質(zhì)差距較大。近2-3年，以星河灣為首的高端樓盤不斷涌現(xiàn)，城市內(nèi)各檔次樓盤均價差距較大，如高端樓盤均價均在13000-20000元/平米，中端樓盤均價約7000-10000元/平米，而低端樓盤均價約4000-6000元/平米。產(chǎn)品供應(yīng)以高層板樓為主。目前市場在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應(yīng)較少，且多為南北通透。消費者對高層住宅接受度較高，不存在市場抗性。市場不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)差異性強。自住型剛性需求仍占市場主導(dǎo)，需求面積區(qū)間在80-100平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。受限購政策影響嚴(yán)重。太原市2011年房地產(chǎn)銷售受到限購政策影響，商品住宅去化速度及去化量較2010年均有所下滑，市場出現(xiàn)觀望情緒。別墅項目存在審批性政策風(fēng)險。通過市場調(diào)研及走訪發(fā)現(xiàn)，目前太原市內(nèi)純別墅項目在審批上存在一定風(fēng)險，其中綠地半山國際項目由于正在辦理審批，無法開盤銷售。后期建議采取多層與類別墅產(chǎn)品結(jié)合的模式進(jìn)行項目建設(shè)和銷售，以求規(guī)避政策風(fēng)險。城市對外地購房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產(chǎn)品均存在一定比例的外地購房群體，如星河灣購房客戶中，外地購房者約占到50%。恒大綠洲項目外地購房群體約30%。城市南部、西部為城市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘心喜康男〉陞^(qū)成為商品房成交主力區(qū)域，占市場總份額的32%，區(qū)域內(nèi)人口吸附能力強，隨著中央商務(wù)區(qū)及政府辦公區(qū)南移，區(qū)域未來將成為城市熱點，發(fā)展?jié)摿薮蟆?023/12/938第二部分

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析第三部分

土地市場供需分析第四部分

房地產(chǎn)市場分析第一部分

太原城市介紹第五部分

市場預(yù)測目錄2023/12/939五、市場預(yù)測——政策預(yù)期預(yù)計2011年太原市全年GDP增幅將與2010年較為接近。不穩(wěn)定的國際經(jīng)濟(jì)局勢，對于太原這個受外界影響較大的城市而言，具有一定的負(fù)面影響，2011年央行在上半年不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及存貸款利率的情況下，CPI仍然不斷上漲，7月份同比上漲6.5%，國內(nèi)通貨膨脹加劇。預(yù)計年內(nèi)國家仍會采用貨幣緊縮政策，年內(nèi)仍有繼續(xù)加息的可能。2011年國內(nèi)宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步延續(xù)。上半年，國家繼續(xù)對房地產(chǎn)市場保持謹(jǐn)慎態(tài)度，調(diào)控政策未出現(xiàn)松動，國內(nèi)一、二線城市成交量持續(xù)下降，但房價仍然堅挺，可以預(yù)期下半年將繼續(xù)延續(xù)調(diào)控勢頭。限購令范圍繼續(xù)擴(kuò)大，