合作合同培訓(xùn)

合作合同詳解

目錄一、合作合同的模板類型1、獨立競買：由我司獨立參與競買并獨立出資成立工程公司，合作方負(fù)責(zé)繳交競買保證金；在工程公司成立后，取得地塊后合作方增資入股工程公司。2、聯(lián)合競買：雙方共同參與工程地塊的競買。合作方負(fù)責(zé)全額繳交競買保證金，我司負(fù)責(zé)辦理競買的相關(guān)報名手續(xù)。聯(lián)合競買成功后，雙方共同成立工程公司。一、合作合同的模板類型資金類合作方----合作方?jīng)]有土地資源，但能夠提供資金的金融機構(gòu)或企業(yè)包拿地類合作方-----合作方為地塊一級開發(fā)商或具有良好的政府關(guān)系的，能夠確保在后續(xù)的招拍掛過程中按我司要求摘取合作地塊的企業(yè)適合的模板類型？底價摘牌在合同里應(yīng)如何約定？一、合作合同的模板類型

3、已有地塊合作開發(fā)：〔1〕地塊已在工程公司名下----我司通過對已有地塊的工程公司進(jìn)行增資入股。〔2〕地塊在合作方或其關(guān)聯(lián)公司名下或工程公司債權(quán)債務(wù)較為復(fù)雜且難以剝離的----可通過公司分立、或?qū)⒐こ痰貕K投資入股新工程公司，或?qū)⒐こ痰貕K轉(zhuǎn)至新工程公司名下--取得地塊后我司增資入股新工程公司一、合作合同的模板類型“土地轉(zhuǎn)讓〞、“投資入股〞、“公司分立〞三者區(qū)別?！案?？二、合作合同談判時需了解的主要信息1、合同主體：股東為個人主體需提供身份證等有效證件及證件號；企業(yè)需提供營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證等；注意：是否為國有企業(yè)、境外法人法人與法定代表人區(qū)別？二、合作合同談判時需了解的主要信息及相關(guān)材料2、工程公司情況：證照情況〔如營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)、國地稅證等〕、股權(quán)情況、股權(quán)是否質(zhì)押、工程公司的債權(quán)債務(wù)、公司員工人數(shù)、已簽合同及合同履行情況。二、合作合同談判時需了解的主要信息3、地塊情況〔1〕、地塊規(guī)劃指標(biāo)〔含凈面積、建筑面積、可售面積、容積率、限高、商住比例等〕〔2〕了解工程地塊的權(quán)屬情況，工程地塊的國土證否在工程公司名下；〔3〕、了解工程地塊的出讓金及契稅、土地使用稅等相關(guān)款項是否已全部繳清，是否取得土地出讓金票據(jù)及完稅證明；出讓金發(fā)票抬頭是否與工程公司名稱一致。二、合作合同談判時需了解的主要信息〔4〕、工程地塊的權(quán)利限制工程地塊是否存在抵押、擔(dān)保、租賃是否存在與其他第三方合作、轉(zhuǎn)讓等任何權(quán)利受限制的情況是否因甲方及工程公司的債務(wù)等原因被追索。二、合作合同談判時需了解的主要信息〔5〕、了解地塊取得時間，如比較早期取得且沒有開工的，那么存在逾期開工、閑置土地的風(fēng)險；〔6〕、了解工程地塊是否存在拆遷問題如有拆遷，需注明拆遷總面積、已完成拆遷面積、未完成拆遷面積；拆遷總戶數(shù)，已拆遷戶數(shù)，未拆遷戶數(shù)等；以及其他地上附著物情況，如魚塘、蝦塘、溫室大棚面積等；并明確拆遷補償?shù)人匈M用應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)。二、合作合同談判時需了解的主要信息〔7〕、是否需配建回遷房、保障性住房〔8〕、如已開工那么需了解施工證、規(guī)劃證、預(yù)售證等證件的取得情況及已開工工程量、已售房屋等情況。三、合作合同的本卷須知1、合作方式、雙方持股比例是否合理、2、工程地塊的土地款“摘牌價〞“起始價〞“土地款〞3、交地交地時間、標(biāo)準(zhǔn)約定的必要性土地款甲方承諾工程地塊土地款〔包括但不限于土地出讓金、利息、滯納金、違約金、契稅、土地交易效勞費、市政配套費、辦理國土證前產(chǎn)生的土地使用稅、征地拆遷補償費、土地閑置費、因用地性質(zhì)或容積率或其他規(guī)劃條件調(diào)整需補繳的出讓金、契稅、印花稅等所有稅、費〕不超過萬元/畝，如少于萬元/畝，那么實際以可計入工程公司土地本錢、可在工程公司企業(yè)所得稅、土地增值稅稅前抵扣的票據(jù)金額為準(zhǔn)，如超過萬元/畝，那么全部票據(jù)歸工程公司所有，但超過局部的甲方投入不予返還〕。交地標(biāo)準(zhǔn)甲方保證在本協(xié)議簽訂后___日，乙方可進(jìn)場進(jìn)行鉆探等前期工作。甲方負(fù)責(zé)本協(xié)議簽訂后___日內(nèi)，向乙方交地。交地標(biāo)準(zhǔn)為：甲方負(fù)責(zé)完成將工程地塊范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附著物、電線桿(塔)、通信設(shè)施、地下管網(wǎng)等拆遷安置補償完畢、終止工程地塊用地范圍內(nèi)的所有租賃關(guān)系、承包關(guān)系及其他土地使用關(guān)系，并完成工程地塊用地范圍內(nèi)的一切補償及土地平整等義務(wù)后，將工程地塊交乙方開發(fā)建設(shè)而無任何第三方阻止?！沧ⅲ撼緟f(xié)議另有約定外〕乙方不需要再對任何單位和個人進(jìn)行任何補償，無任何第三方因交地前的事由向乙方主張權(quán)益或影響工程地塊的開發(fā)建設(shè)。三、合作合同的本卷須知4、發(fā)票在核對發(fā)票時需先行了解發(fā)票的主要構(gòu)成情況。一級土地開發(fā)本錢是否可進(jìn)入二級土地開發(fā)成？發(fā)票總體構(gòu)成是否合理，移交時間是否合理，與其他事項是否存在明顯不一致的地方是否存在真實發(fā)票的不真實業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險三、合作合同的本卷須知5、合并報表母公司直接或通過子公司間接擁有被投資單位半數(shù)以上的表決權(quán)，說明母公司能夠控制被投資單位，應(yīng)當(dāng)將該被投資單位認(rèn)定為子公司，納入合并財務(wù)報表的合并范圍。三、合作合同的本卷須知6、何種情況會視為“債〞工程公司對外的債務(wù)有息的股東借款保底利潤的約定有具體支付時間、金額的義務(wù)三、合作合同的本卷須知7、工程公司歸還股東借款為什么返還合作方的土地款，甲方注冊資本繳納局部除外？如果對方要求在付清土地款后進(jìn)行返款時，怎樣談判對我司更有利？三、合作合同的本卷須知8、利潤分配：可否不按股比分配？相關(guān)法律規(guī)定：?公司法?第