房地產(chǎn)估價原理與方法-第10章假設開發(fā)法（剩余法）及其運用

房地產(chǎn)估價原理與方法-第10章假設開發(fā)法（剩余法）及其運用[單選題]1.采用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預測取得在建工程后3個月開始建設，建設（江南博哥）期1年，假設建成后3個月一次售出，同類住宅現(xiàn)行市場價格為8000元/m2，預測未來2年內(nèi)同類住宅價格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為()元/m2。？A.7262B.7380C.7500D.8670正確答案：A參考解析：該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為：8000×（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7262（萬元）。[單選題]2.假設開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導向計算估價對象的價值。A.預期未來收益B.預期開發(fā)后的價值C.重新開發(fā)建設成本D.市場交易價格正確答案：A參考解析：假設開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預期未來收益（從靜態(tài)分析法來看，具體為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤后的余額，簡稱剩余開發(fā)價值）為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。[單選題]3.假設開發(fā)法最基本的公式是()。A.房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤B.房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－相應的支出及利潤C.房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－已完成工作的必要費用D.房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－開發(fā)成本正確答案：A參考解析：假設開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤；后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤＝待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費＋后續(xù)開發(fā)的建設成本＋后續(xù)開發(fā)的管理費用＋后續(xù)開發(fā)的銷售費用＋后續(xù)開發(fā)的投資利息＋后續(xù)開發(fā)的銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)的開發(fā)利潤。[單選題]4.關于假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.需測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤正確答案：C參考解析：假設開發(fā)法，是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法。將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減得到估價對象價值或價格的方法，稱為動態(tài)分析法；將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法，稱為靜態(tài)分析法。在靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值一般是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，因此開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是價值時點；對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，需測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤。[單選題]5.某在建寫字樓的總建筑面積為30000m2，預計建成的正常建設期為3年?，F(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，預計完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個月。根據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設期為1.25年。預計寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元/（m2·天），每年計365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。A.29807B.30867C.35755D.36194正確答案：A參考解析：由題意：①該在建寫字樓年金A＝2×365×（1－10%）×3＝1971（萬元）。②該在建寫字樓現(xiàn)值V＝A/Y＝1971/5%＝39420（萬元）。③在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值＝39420/（1＋15%）（3－1.25＋3/12）＝29807（萬元）。[單選題]6.某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。A.比較法B.成本法C.假設開發(fā)法D.長期趨勢法正確答案：C參考解析：假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)建設的房地產(chǎn)（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；而在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，都適用假設開發(fā)法估價，如可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地），在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目），可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。這類房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。因此，評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用假設開發(fā)法進行評估。[單選題]7.某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時，則可以選擇該塊土地的用途為()。A.興建公寓B.興建寫字樓C.興建賓館D.難以確定正確答案：A參考解析：選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。根據(jù)題干給出的市場狀況，說明賓館和寫字樓的市場需求趨于飽和，而對公寓的需求逐漸增加，因此可判斷A項為最佳用途。[單選題]8.關于假設開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的是()。A.根據(jù)當?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項目的平均利潤率來計算B.采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤D.開發(fā)利潤率應為扣除所得稅后的凈利潤率正確答案：C參考解析：A項，開發(fā)利潤率應當是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得利潤率（平均利潤率）；B項，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤時，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設成本；D項，因為所得稅是以企業(yè)為對象繳納，不同業(yè)務的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開發(fā)利潤率的調(diào)查、估計，不應扣除所得稅。[單選題]9.運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤正確答案：D參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此在運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須估算開發(fā)期中的利息和利潤。[單選題]10.某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場調(diào)查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/m2，空置率為10%；預測該商城建成后當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為()萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796正確答案：B參考解析：建成后每年凈收益＝100×5×80%×12×（1－15%）×（1－30%）＝2856（萬元），開發(fā)完成后現(xiàn)值為：（2856/10%）×[1－1/（1＋10%）40－2－1.5]×1/（1＋12%）1.5＝23352.05（萬元）。[單選題]11.假設開發(fā)法的理論依據(jù)是()。A.替代原理B.合法原理C.預期原理D.生產(chǎn)費用價值論正確答案：C參考解析：假設開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。假設開發(fā)法簡要地說，是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法。[單選題]12.運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的()。A.實用價值B.有效價值C.折算價值D.時間價值正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價款、后續(xù)開發(fā)的各項支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時間相隔較長。因此，運用假設開發(fā)法估價應考慮資金的時間價值?？紤]資金的時間價值主要有兩種方式：一是折現(xiàn)，二是計算投資利息。將前一種方式下的假設開發(fā)法定義為動態(tài)分析法，將后一種方式下的假設開發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。[單選題]13.評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為()萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63正確答案：C參考解析：假設開發(fā)法簡要地說，是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法；具體地說，是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。其中，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減得到估價對象價值或價格的方法，稱之為動態(tài)分析法，本題開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，需要折現(xiàn)到價值時點，土地價值＝2000/（1＋10%）3＝1502.63（萬元），本題直接給出開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分，不需要考慮土地使用期限的調(diào)整。[單選題]14.運用假設開發(fā)法估價，對于資金的時間價值()。A.不必考慮B.根據(jù)實際情況而定C.必須考慮D.無法確定正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價款、后續(xù)開發(fā)的各項支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時間相隔較長。因此，運用假設開發(fā)法估價應考慮資金的時間價值。[單選題]15.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用()進行評估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法正確答案：A參考解析：未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，其價值適用比較法評估；適宜出租或自營的，其價值適用收益法評估。[單選題]16.折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)，應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的()，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。？A.平均報酬率B.利潤率C.回報率D.報酬率正確答案：A參考解析：折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要估價參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的求取方法相同，具體應等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。[單選題]17.銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至()的日期。A.房屋驗收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束正確答案：C參考解析：經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對出售這種情況）和運營期（針對出租和自營兩種情況）。銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重合。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。[單選題]18.假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括()。A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際利潤C.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列三種數(shù)值：①測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；②測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤；③測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用。[單選題]19.估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為2年，建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%正確答案：C參考解析：土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自取得辦理土地使用權出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年，則建筑物使用年限共計45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟壽命＝1/45×100%＝2.22%。[單選題]20.運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應的房地產(chǎn)市場狀況應是()時的房地產(chǎn)市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成正確答案：C參考解析：在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間是未來開發(fā)完成之時；但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間是未來預售之時；當房地產(chǎn)市場不夠好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間是未來延遲銷售之時。[單選題]21.某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發(fā)法估價中后續(xù)建設期為()個月。A.10B.11C.13D.14正確答案：D參考解析：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期中，建設期又可分為前期和建造期。價值時點為2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，該工程已完成工期13個月，剩余正常工期為11個月，再加上換手續(xù)3個月，則假設開發(fā)法估價中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估價，因此，后續(xù)建設期＝3＋24－13＝14（個月）。[單選題]22.假設開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取()。？A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時機正確答案：A參考解析：在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。[單選題]23.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是()。A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余正確答案：C參考解析：假設開發(fā)法簡要地說是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法。C項，假設開發(fā)法適用的估價對象是指凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，如：①可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）；②在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）；③可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。[單選題]24.下列關于預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期正確的是()。預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期A.AB.BC.CD.D正確答案：D參考解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期。建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設期又可分為前期和建造期。在預售情況下，開發(fā)經(jīng)營期、建設期、經(jīng)營期的關系。在銷售（含預售）情形下[單選題]25.在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是()。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間正確答案：B參考解析：在假設開發(fā)法中，估價對象開發(fā)完成后價值對應的時間不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。因此在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況來判斷，可以是開發(fā)期間的某個時間。[單選題]26.關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是()。A.運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值正確答案：D參考解析：A項，運用假設開發(fā)法估價，預測開發(fā)完成后的價值，可先預測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值。B項，投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。C項，在假設開發(fā)法測算中應當減去的項目，統(tǒng)稱為“扣除項目”。它們本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在價值時點的值（但在靜態(tài)分析法中，將它們近似為價值時點的值）。D項，在動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，而是應該根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來預測。[單選題]27.某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850m2，建設期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設期初的價值為()萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62正確答案：C參考解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設期初的價值為：[單選題]28.某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設期應為()年。A.1B.1.5C.2D.2.5正確答案：D參考解析：在實際運用假設開發(fā)法估價時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值和價格是不同的。本題中通過比較法得到了類似商品房的正常建設期為3年，該在建工程已完成工程的正常建設期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設期為2年。因為該在建工程要被人民法院強制拍賣，所以還應加上辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知，該在建工程的后續(xù)建設期為2.5年。[單選題]29.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被淹造成的損失為()元。A.49627B.57647C.65548D.65920正確答案：C參考解析：該住宅因被淹而造成的損失為：[單選題]30.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設期為5年，自估價時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于估價時點的價值為()萬元。A.3752B.3806C.4128D.4830正確答案：A參考解析：根據(jù)公式V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t，式中A＝350萬元，n＝50－5＝45年，i＝10%；t＝2.5年，建成后的房地產(chǎn)于估價時點的價值為：V＝（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5＝3752（萬元）。[單選題]31.在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.管理費用C.銷售稅費D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費正確答案：C參考解析：投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應計息項目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。[單選題]32.關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點正確答案：C參考解析：A項，對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。B項，在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。C項，在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。D項，動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到價值時點上），然后再相加減。[單選題]33.關于假設開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是()。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權益狀況主要是為了預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續(xù)開發(fā)的必要支出正確答案：C參考解析：C項，弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的區(qū)位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。AB兩項，搞清楚土地的權益狀況，包括搞清楚規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權利（如土地權利類型、使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、價格等的有關規(guī)定等）。搞清楚規(guī)劃條件主要是為選擇最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務，搞清楚將擁有的土地權利主要是為預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等服務。D項，搞清楚土地的實物狀況。包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開發(fā)程度等。搞清楚這些，主要是為測算后續(xù)開發(fā)的必要支出服務。[單選題]34.某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為()萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135正確答案：B參考解析：設房地產(chǎn)的重置價值為V，投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用），則開發(fā)利潤＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（萬元）。[單選題]35.在靜態(tài)分析法中，投資利息和()都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C.投資收益D.銷售稅正確答案：B參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。之所以這樣處理，是為了與投資項目經(jīng)濟評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。[單選題]36.現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為()元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76正確答案：C參考解析：價值時點又稱估價時點、評估基準日、評估期日，是指所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。根據(jù)時間價值原理，價值時點是現(xiàn)在，續(xù)建費用＝600÷（1＋15%）0.5＝559.50（元/m2）。[單選題]37.運用假設開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用()求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法正確答案：B參考解析：運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法測算，否則表面上是采用假設開發(fā)法估價，實質(zhì)上是采用成本法估價。有人據(jù)此認為同一估價對象不能同時采用成本法和假設開發(fā)法估價。但這種觀點是不正確的。許多待開發(fā)房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商場、賓館等在建工程，不僅可以而且應同時采用成本法和假設開發(fā)法估價，只是在運用假設開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法測算。[單選題]38.現(xiàn)擬開發(fā)建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800正確答案：A參考解析：由題意，該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值＝年金終值FV×（10%，3）＝8000×1.6/（1＋10%）3＝9616.83（萬元）。[單選題]39.運用假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤時，計算基數(shù)不包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費正確答案：C參考解析：采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設成本；采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設成本、管理費用和銷售費用；采用成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設成本、管理費用、銷售費用和投資利息；采用銷售利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤的，計算基數(shù)為開發(fā)完成后的價值。[單選題]40.估算估價對象為某個商品房在建工程的后續(xù)建設期，通過市場法得到了類似商品房的建設期為36個月，該在建工程的正常建設期為24個月，則后續(xù)建設期為()個月。A.36B.24C.16D.12正確答案：D參考解析：預測建設期的關鍵是先抓住待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估算將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所需要的時間。具體的估算方法有兩種：①根據(jù)往后需要做的各項工作所需要的時間來直接估算建設期；②采用類似于比較法的方法，通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設期的比較、修正或調(diào)整，先分別求取未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設期，然后將未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的建設期。因此，本題中的后續(xù)建設期為36－24＝12（個月）。[單選題]41.下列關于開發(fā)經(jīng)營期、建設期、經(jīng)營期等之間關系的說法錯誤的是()。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期B.建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期D.經(jīng)營期可以準確預測答案正確答案：D參考解析：AB兩項，開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期。建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設期又可分為前期和建造期。經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化。C項，由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式有出售、出租和自營，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對出售這種情況）和運營期（針對出租和自營兩種情況）。D項，建設期的預測要相對容易，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準確預測。[單選題]42.后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段的()。A.期初B.期中C.期末D.任意階段正確答案：B參考解析：后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算要求按半年、季或月來劃分。[多選題]1.假設開發(fā)法的估價前提有()。A.業(yè)主自行開發(fā)B.承包經(jīng)營開發(fā)C.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)D.公開競拍開發(fā)E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)正確答案：ACE參考解析：假設開發(fā)法的估價前提有三種：①估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價對象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；③估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。[多選題]2.下列關于假設開發(fā)法三種估價前提的關系說法正確的有()。A.自己開發(fā)前提下評估出的價值大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值B.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值C.自己開發(fā)前提下評估出的價值小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值D.被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值E.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值正確答案：AB參考解析：假設開發(fā)法的估價前提有：①業(yè)主自行開發(fā)前提；②自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；③被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。同一估價對象在這三種不同的估價前提下運用假設開發(fā)法估價，評估出的價值往往不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。但需要指出的是，在運用假設開發(fā)法時究竟應采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。[多選題]3.假設開發(fā)法中求取在建工程價值應扣減的項目有()。A.續(xù)建前已建成本B.續(xù)建管理費用C.續(xù)建投資利息D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用E.取得在建工程的稅費正確答案：BCDE參考解析：在建工程價值＝續(xù)建完成后價值－在建工程取得稅費－續(xù)建成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－續(xù)建利潤。[多選題]4.在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關鍵取決于()。A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B.將預期原理作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險E.正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值正確答案：CE參考解析：在實際估價中，假設開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度主要取決于以下2個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。由于這兩個預測包含著較多的不確定因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙，具有較大的隨意性。[多選題]5.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要做到()，才能保證估價結(jié)果的準確性。A.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確B.各項支出、收入在何時發(fā)生要預測準確C.各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的金額要預測準確D.銷售期多長要預測準確E.運營期多長要預測準確正確答案：ABC參考解析：動態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到三點：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確；②各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確；③各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。[多選題]6.地塊的區(qū)位狀況，包括()。A.地塊所在城市的性質(zhì)B.地塊的地質(zhì)情況C.地塊所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)D.地塊的水文情況E.具體的區(qū)位狀況正確答案：ACE參考解析：弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的區(qū)位狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的用途服務。[多選題]7.運用假設開發(fā)法估價的關鍵，首先要把握的“兩個頭”。這兩個頭是指()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)狀況B.正在開發(fā)的房地產(chǎn)狀況C.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況D.完成開發(fā)的房地產(chǎn)狀況E.規(guī)劃區(qū)的房地產(chǎn)狀況正確答案：AC參考解析：運用假設開發(fā)法估價的關鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。[多選題]8.待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況有()。A.生地B.毛地C.耕地D.在建工程E.熟地正確答案：ABDE參考解析：待開發(fā)房地產(chǎn)包括可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。[多選題]9.下列可以測算出待開發(fā)房地產(chǎn)價值是不同的情況有()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主開發(fā)B.待開發(fā)房地產(chǎn)未被批準繼續(xù)開發(fā)C.待開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)D.待開發(fā)房地產(chǎn)“換手”期限不同E.待開發(fā)房地產(chǎn)被人民法院強制拍賣、變賣給他人開發(fā)正確答案：ACE參考解析：在實際運用假設開發(fā)法估價時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值是不同的。[多選題]10.在中國現(xiàn)行情況下，政府開展國有土地使用權有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地使用權的方式有()。A.拍賣B.招標C.掛牌D.征收E.征用正確答案：ABC參考解析：政府出讓建設用地使用權的方式主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價（保留價）、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數(shù)；投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。[多選題]11.在實際估價中，下列關于待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況的說法中，正確的有()。A.可供開發(fā)的土地可分為生地、毛地、熟地三類B.對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類C.待開發(fā)房地產(chǎn)狀況分為可供開發(fā)的土地和在建工程兩類D.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價對象來說，只有新房一類E.新房可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類正確答案：ABE參考解析：AC兩項，在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。BD兩項，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類；對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。E項，新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。[多選題]12.在運用假設開發(fā)法進行估價時，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括()。A.弄清土地的位置B.弄清土地的面積、形狀、地形和開發(fā)程度等C.弄清土地規(guī)劃條件D.弄清將擁有的土地權利E.測算開發(fā)項目的預期利潤正確答案：ABCD參考解析：調(diào)查、分析房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列幾個方面：①弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個層次：a.土地所在城市的性質(zhì)；b.土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；c.具體的區(qū)位狀況。②弄清土地的實物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開發(fā)程度等。③弄清土地的權益狀況，包括搞清楚規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權利（如土地權利性質(zhì)、使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、價格等的有關規(guī)定等）。[多選題]13.關于假設開發(fā)估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有()。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設取得估價對象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E.經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日正確答案：ABD參考解析：AB兩項，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期簡稱開發(fā)經(jīng)營期，其起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期，即開發(fā)經(jīng)營期是自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止的時間，可分為后續(xù)建設期和經(jīng)營期。C項，后續(xù)建設期簡稱建設期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，即建設期是自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時間，可分為前期和建造期。D項，銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。E項，運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。因此經(jīng)營期的起點可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化。[多選題]14.假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括()。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金正確答案：AC參考解析：后續(xù)開發(fā)的應得利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。它是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況而應當獲得的一般正常利潤。采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設成本、管理費用和銷售費用。[多選題]15.在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金正確答案：ABCD參考解析：在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息項目包括：①待開發(fā)房地產(chǎn)價值；②待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費；③后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。[多選題]16.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有()。A.利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日B.利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日C.開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日D.建設期為2009年10月18日至2011年10月18日E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日正確答案：ADE參考解析：AB兩項，利用假設開發(fā)法計算現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到估價時點上），然后再相加減。因此，測算該宗土地價格的估價時點為2009年10月18日。C項，開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即估價時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期。因此，該房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2012年4月18日。D項，建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。因此，該房地產(chǎn)的建設期為2009年10月18日至2011年10月18日。E項，銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊。因此，該房地產(chǎn)的銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日。開發(fā)經(jīng)營期、建設期、經(jīng)營期之間的關系。開發(fā)經(jīng)營期及其構(gòu)成[多選題]17.在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內(nèi)容有()。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確答案：ACD參考解析：假設開發(fā)法是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值的方法。在實際估價中，假設開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。[多選題]18.關于假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有()。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值正確答案：ADE參考解析：B項，在靜態(tài)分析法中，未來開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。C項，動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。[多選題]19.運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括()。A.透明、穩(wěn)定及具可預見性的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個公平競爭的市場環(huán)境E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫正確答案：ABE參考解析：假設開發(fā)法測算結(jié)果的準確與否，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個穩(wěn)定、具可預見性及透明的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個有較長歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產(chǎn)市場，人為地摻入了更多的不確定因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)開發(fā)的必要支出的預測也就更加困難。[多選題]20.在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為()三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地正確答案：ACD參考解析：在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。[多選題]21.關于假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有()。A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配正確答案：BC參考解析：A項，對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的值。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額。靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減；而動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即要先把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到價值時點上），然后再相加減。D項，動態(tài)分折法要考慮預售和延遲銷售的影響。對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當房地產(chǎn)市場較好而適合預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當房地產(chǎn)市場不好需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。E項，后續(xù)開發(fā)的應得利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。它是將估價對象開發(fā)建設成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應當獲得的利潤，即將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況而應當獲得的一般正常利潤，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤。[多選題]22.下列關于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是()。A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時的房地產(chǎn)市場狀況作出的正確答案：ABCD參考解析：動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法主要有下列3大區(qū)別：①對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。②靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即要先把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到價值時點上），然后再相加減。③在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。[多選題]23.假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為()。？A.開發(fā)期＋經(jīng)營期B.開發(fā)期＋運營期C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經(jīng)營期正確答案：ABE參考解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期。建設期又可分為前期和建造期。由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式有出售、出租和自營，因此經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對出售這種情況）和運營期（針對出租和營業(yè)兩種情況）。[多選題]24.關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法。正確的有()。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)意外財產(chǎn)的購置費用E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率正確答案：ABC參考解析：D項，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權利等。特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場、汽車加油站這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著建筑物內(nèi)的家具、設備等房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。在這種情形下，測算的開發(fā)完成后的價值還應包含家具、設備等房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值。E項，折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要估價參數(shù)，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率，它包含了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，具體應等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，而不是類似在建工程項目所要求的平均收益率。[多選題]25.關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有()。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經(jīng)營權的價值D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值正確答案：ABC參考解析：AB兩項，在靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值一般是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。C項，評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經(jīng)營權的價值。D項，不能用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值，因為這樣做表面上是采用假設開發(fā)法估價，實質(zhì)是采用成本法估價。E項，一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。[多選題]26.只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是()。A.銷售費用B.投資利息C.開發(fā)利潤D.銷售稅費E.后續(xù)的開發(fā)成本正確答案：BC參考解析：將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費和后續(xù)的建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費。這些都是在假設開發(fā)法測算中應減去的項目，統(tǒng)稱為“扣除項目”。其中投資利息、后續(xù)開發(fā)的應得利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。[多選題]27.在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握()等幾個方面。A.應計息項目B.預售、預租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式正確答案：ACDE參考解析：投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應計息項目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。[判斷題]1.成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項目的價值。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；而在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。[判斷題]2.當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且最實用的估價方法。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產(chǎn)市場的判斷可能不同，因為其測算結(jié)果本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。準確地預測后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤有較大的難度。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的一種估價方法。[判斷題]3.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，要求折現(xiàn)率只包含安全收益部分，不包含風險收益部分。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。之所以這樣處理，是為了與投資項目經(jīng)濟評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。[判斷題]4.考慮資金的時間價值有折現(xiàn)與計算投資利息兩種方式。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：運用假設開發(fā)法估價應考慮資金的時間價值?？紤]資金的時間價值主要有兩種方式：一是折現(xiàn)，二是計算投資利息。將前一種方式下的假設開發(fā)法定義為動態(tài)分析法，將后一種方式下的假設開發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。[判斷題]5.假設某一在建工程的正常建設期為24個月，類似商品房開發(fā)項目（將商品房建成）的正常建設期為36個月，該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設期為12個月?，F(xiàn)在該在建工程要被現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“換手”的正常期限分別為6個月和12個月，則該在建工程的后續(xù)建設期分別為18個月和24個月。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：如果該在建工程要被現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強制拍賣給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則還應加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關變更等交接手續(xù)，相當于產(chǎn)生了一個新的“前期”。由于“換手”的正常期限分別為6個月和12個月，則該在建工程的后續(xù)建設期分別為18個月和24個月。[判斷題]6.評估尚未完成房屋征收補償?shù)裙ぷ鞯拿貎r值時，扣減項目應包括地上物拆除費等費用，但不包括房屋征收補償費。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：評估尚未完成房屋征收補償?shù)裙ぷ鞯拿貎r值，這時減去的項目應包括房屋征收補償費、地上物拆除費等費用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?！盵判斷題]7.生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－賣方購買生地應負擔的稅費。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：審題可知：本題考察的是適用于在生地上進行房屋建設的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的價值－生地取得稅費－由生地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤。[判斷題]8.適用于在毛地上進行房屋建設的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：適用于在毛地上進行房屋建設的正確公式應為：毛地價值＝開發(fā)完成后的價值－毛地取得稅費－由毛地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤。[判斷題]9.前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)的這段時間。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：對在土地上進行房屋建設的情況來說，建設期又可分為前期和建造期。前期是自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地之日起至動工開發(fā)（開工）之日止的時間。建造期是自動工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時間。[判斷題]10.運營期的起點通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)自然壽命結(jié)束的日期。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。[判斷題]11.房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值可采用比較法或長期趨勢法求取，也可采用成本法求取。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：開發(fā)完成后的價值可采用比較法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取。后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。[判斷題]12.在假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：在動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值應根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化：對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。[判斷題]13.某國有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價格已上漲了50%，根據(jù)有關政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，運用假設開發(fā)法評估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價格時應選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：假設開發(fā)法的估價前提包括：①估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價對象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；③估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。[判斷題]14.假設開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：假設開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析。假設開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的不同之處是：在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。[判斷題]15.一般來說，運用假設開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：假設開發(fā)法的估價前提有：①業(yè)主自行開發(fā)前提；②自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；③被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。但需要指出的是，在運用假設開發(fā)法時究竟應采用哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。[判斷題]16.在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應生產(chǎn)水平估計出的。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。[判斷題]17.假設開發(fā)法估價中運營期的預測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟壽命。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：運營期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時起至其持有期或經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間，即運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。[判斷題]18.弄清擁有的土地權利，包括弄清楚權利性質(zhì)、使用年限、是否不可續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、互換、出租、抵押等的有關規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為了測算開發(fā)成本、租金等服務。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：搞清楚土地的權益狀況。包括搞清楚規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權利（如土地權利性質(zhì)、使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、價格等的有關規(guī)定等）。弄清楚擁有的土地權利主要是為預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等服務。[判斷題]19.實際估價中，假設開發(fā)法的估價前提由價值類型和價值時點決定，并應在估價報告中說明理由。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：假設開發(fā)法的估價前提有3種：①估價對象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價對象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；③估價對象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。運用假設開發(fā)法時究竟應采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。[判斷題]20.對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：對于有城市規(guī)劃設計條件要求，但城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。[判斷題]21.假設開發(fā)法本質(zhì)上是一種成本法，形式上是收益法的“倒算法”。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：假設開發(fā)法簡要地說是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法。假設開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。[判斷題]22.在國有建設用地使用權招標出讓中，投標人運用假設開發(fā)法測算的投標報價本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：在國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設開發(fā)法測算報價或出價，但不同的競買者所愿意支付的最高價格常常相差懸殊。當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產(chǎn)市場的判斷可能不同，因為其測算結(jié)果本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。[判斷題]23.假設開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：假設開發(fā)法的內(nèi)容主要有：①假設開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。②根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設開發(fā)法分為動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。③假設開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。④假設開發(fā)法的測算結(jié)果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。[判斷題]24.在假設開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發(fā)后房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用、稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：在實際估價中，假設開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。[判斷題]25.對于城市規(guī)劃設計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的城市規(guī)劃設計條件來估價，但必須將其列為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結(jié)果的影響，或估價結(jié)果對它的依賴性。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關專業(yè)機構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價假設，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進行可靠性分析），以及它對估價結(jié)果的影響或估價結(jié)果對它的依賴性（包括它的變化將會導致的估價結(jié)