房地產(chǎn)估價(jià)師-土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)-模塊四《土地估價(jià)專業(yè)基礎(chǔ)》《土地估價(jià)原理與方法》《土地估價(jià)實(shí)務(wù)與案例》

房地產(chǎn)估價(jià)師-土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)-模塊四《土地估價(jià)專業(yè)基礎(chǔ)》《土地估價(jià)原理與方法》《土地估價(jià)實(shí)務(wù)與案例》[不定項(xiàng)選擇題]1.根據(jù)地租理論，最劣等級的土地()。A.有級差地租和絕對（江南博哥）地租B.有級差地租，無絕對地租C.有絕對地租，無級差地租D.無級差地租和絕對地租正確答案：A參考解析：本題考查的是地租理論。最劣等級的土地也有級差地租和絕對地租。[不定項(xiàng)選擇題]2.土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷而取得的地租是()。A.絕對地租B.壟斷地租C.級差地租D.平均地租正確答案：A參考解析：本題考查的是地租理論。絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷所取的，土地產(chǎn)品市場價(jià)格高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額而形成的地租。[不定項(xiàng)選擇題]3.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論所要解決的主要問題是，如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到()，從而最大限度的增加利潤。A.節(jié)約運(yùn)費(fèi)B.擴(kuò)大市場需求C.優(yōu)化品種結(jié)構(gòu)D.降低生產(chǎn)成本正確答案：A參考解析：本題考查的是區(qū)位理論。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論所要解決的主要問題歸為一點(diǎn)：就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，從而最大限度的增加利潤。[不定項(xiàng)選擇題]4.韋伯在進(jìn)行工業(yè)區(qū)位的分析中，提出原料指數(shù)的概念，用來論證()對工業(yè)區(qū)位的影響。A.距離B.原料產(chǎn)地C.運(yùn)輸費(fèi)D.原料費(fèi)用正確答案：C參考解析：本題考查的是區(qū)位理論。韋伯用原料指數(shù)來論證運(yùn)輸費(fèi)用對工業(yè)區(qū)位的影響。[不定項(xiàng)選擇題]5.在中心地理論中，所謂“中心地”指的是()。A.區(qū)域的幾何中心B.泛指的城鎮(zhèn)和居民點(diǎn)C.區(qū)域內(nèi)向周圍地域提供貨物和服務(wù)的中心城市或居民點(diǎn)D.具有一定規(guī)模商業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)等職能的中心城市正確答案：C參考解析：本題考查的是區(qū)位理論。中心地是向居住在它周圍地域（尤指農(nóng)村地域）的居民提供各種貨物和服務(wù)的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所在地。[不定項(xiàng)選擇題]6.根據(jù)中心地理論，市場區(qū)最合理、最有效的圖形是()。A.圓形B.三角形C.正方形D.正六邊形正確答案：D參考解析：本題考查的是區(qū)位理論?？死锼顾崭鶕?jù)周邊最短而面積最大和不留空當(dāng)?shù)膹浐闲栽瓌t，認(rèn)為市場區(qū)最合理、最有效的圖形是正六邊形體系。[不定項(xiàng)選擇題]7.當(dāng)邊際報(bào)酬從最高點(diǎn)變化到零時(shí)，下列描述正確的是()。A.總報(bào)酬先升后降B.平均報(bào)酬單調(diào)減少C.總報(bào)酬上升的速度遞減D.交通業(yè)平均報(bào)酬單調(diào)增加正確答案：C參考解析：本題考查的是土地報(bào)酬遞減規(guī)律。由下圖可知，邊際報(bào)酬從最高點(diǎn)變化到零時(shí)，總報(bào)酬上升的速度遞減。[不定項(xiàng)選擇題]8.當(dāng)某一地塊的邊際報(bào)酬曲線達(dá)到最大時(shí)，該地塊的總報(bào)酬曲線開始()。A.以遞增的速度上升B.以遞減的速度上升C.以遞增的速度下降D.以遞減的速度下降正確答案：B參考解析：本題考查的是土地報(bào)酬遞減規(guī)律。邊際報(bào)酬曲線達(dá)到最大時(shí)，總報(bào)酬曲線開始遞增，只是遞增的速度下降。[不定項(xiàng)選擇題]9.當(dāng)某地塊()時(shí)，該地塊的平均報(bào)酬曲線達(dá)到最大值。A.邊際報(bào)酬曲線達(dá)到最大值B.邊際報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線相交C.邊際報(bào)酬曲線與橫軸相交D.邊際報(bào)酬曲線的切線斜率最大正確答案：B參考解析：本題考查的是土地報(bào)酬遞減規(guī)律。邊際報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線相交時(shí)，平均報(bào)酬曲線達(dá)到最大值；邊際報(bào)酬曲線與橫軸相交時(shí)，總報(bào)酬曲線達(dá)到最大值。[不定項(xiàng)選擇題]10.關(guān)于土地供給的敘述，錯(cuò)誤的是()。A.土地供給按其性質(zhì)分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給B.土地供給主要是現(xiàn)有已利用的土地資源的總和C.土地的經(jīng)濟(jì)供給曲線是一條向右上升的曲線D.土地的經(jīng)濟(jì)供給是有一定彈性的正確答案：B參考解析：本題考查的是土地市場理論。土地的供給分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給是人類利用自然形成的土地，即對土地自然實(shí)體的占用，一般受人類生產(chǎn)生活的氣候條件、植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件、可供人類利用的淡水資源和其他資源，以及最基本的交通條件等因素制約。經(jīng)濟(jì)供給是指在土地自然供給的基礎(chǔ)土，通過投入資金和勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)、改良，使土地適合生產(chǎn)、生活等各種用途，并能夠獲得經(jīng)濟(jì)效用。[不定項(xiàng)選擇題]11.下列關(guān)于土地供求關(guān)系的描述正確的有()。A.土地需求是一種引致需求B.土地自然供給曲線是一條平行于價(jià)值軸的直線C.土地需求曲線與土地供給曲線的交點(diǎn)所對應(yīng)的價(jià)格為土地交易價(jià)格D.在完全競爭的市場中，穩(wěn)定的商品價(jià)格通常在需求與供給的均衡點(diǎn)形成正確答案：AD參考解析：本題考查的是土地市場理論。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，土地的自然供給的數(shù)量是固定不變的，其彈性為零，即：土地自然供給曲線平行于縱軸，但是價(jià)格不等同于價(jià)值，正確表述為“土地自然供給曲線是一條平行于價(jià)格軸的直線”；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，土地需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)所對應(yīng)的價(jià)格為土地均衡價(jià)格，并不一定就是土地交易價(jià)格。[不定項(xiàng)選擇題]12.按照土地的特性區(qū)分，下列選項(xiàng)中屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的屬性有()。A.土地供給的稀缺性B.土地?cái)?shù)量的有限性C.土地利用方式的相對分散性D.土地利用后果的外溢性正確答案：ACD參考解析：本題考查的是土地的概念。土地的經(jīng)濟(jì)屬性包括：（1）土地供給的稀缺性；（2）土地利用方式的相對分散性;（3）土地利用方向的多宜性；（4）土地利用后果的外溢性。[不定項(xiàng)選擇題]13.由于()的特性，對一塊土地的利用，常常同時(shí)產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競爭，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。A.土地供給的稀缺性B.土地利用方向的多宜性C.土地利用方式的相對分散性D.土地利用后果的外溢性正確答案：B參考解析：本題考查的是土地的概念。土地利用方向的多宜性：任何一塊土地，特別是利用條件較好的土地，往往適合于多種用途。既可以作為從事第一產(chǎn)業(yè)的耕地，也可以作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的建設(shè)用地，還可作為第三產(chǎn)業(yè)用地，例如公共用地、居住用地、商業(yè)用地等。由于這一特性，對一塊土地的利用，常常同時(shí)產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競爭，并可能從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。這種競爭常使土地趨于最佳使用、能夠獲得最大經(jīng)濟(jì)效益，并使地價(jià)達(dá)到最高。這一特性也要求人們在利用土地時(shí)，必須堅(jiān)持土地的最有效利用原則，防止土地資源浪費(fèi)。[不定項(xiàng)選擇題]14.我國土地權(quán)利總體上可以分為()三大類。A.土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利B.土地出讓權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)和土地租賃權(quán)C.土地繼承權(quán)、土地贈(zèng)予權(quán)和土地買賣權(quán)D.土地使用權(quán)、土地處分權(quán)和土地收益權(quán)正確答案：A參考解析：總體上，土地權(quán)利可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利。[不定項(xiàng)選擇題]15.在正常市場條件下，土地的供給與需求都是能夠變動(dòng)的，且()是二者相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。A.價(jià)格B.供給C.需求D.弾性正確答案：A參考解析：價(jià)格是供給和需求相互作用的結(jié)果。[不定項(xiàng)選擇題]16.絕對地租形成的根本原因是()。A.土地所有權(quán)的壟斷B.土地的有限性C.土地經(jīng)營權(quán)的壟斷D.農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成正確答案：A參考解析：絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。[不定項(xiàng)選擇題]17.下列影響土地價(jià)格的因素中，不屬于一般因素的有()。A.政府對非本市常住人口子女提供免學(xué)費(fèi)義務(wù)教育B.增加保障性住房的配套服務(wù)設(shè)施C.增加地鐵建設(shè)投資，改善交通條件D.規(guī)劃保護(hù)區(qū)，限制周邊建筑的高度正確答案：CD參考解析：本題考查的是土地價(jià)格影響因素。選項(xiàng)CD屬于影響土地價(jià)格的區(qū)域因素，不屬于一般因素。[不定項(xiàng)選擇題]18.城市規(guī)劃限制條件往往會(huì)影響土地價(jià)格，下列選項(xiàng)中不屬于此類的是()。A.宗地容積率B.宗地形狀C.建筑密度D.宗地用途正確答案：B參考解析：本題考查的是土地價(jià)格影響因素。城市規(guī)劃限制：作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。規(guī)劃的限制，實(shí)際上也是對權(quán)利的一種限制，是公權(quán)對私權(quán)的一種限制。一塊土地的利用，除了要滿足權(quán)利人的利益最大化外，還必須受到公共利益的限制。[不定項(xiàng)選擇題]19.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)為6層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價(jià)100元/平方米，則其土地價(jià)格為()元/平方米。A.100B.200C.300D.600正確答案：C參考解析：本題考查的是土地價(jià)格影響因素。單位面積土地價(jià)格=單位樓面地價(jià)×建筑層數(shù)×建筑覆蓋率=100×6×50%=300（元/平方米）。[不定項(xiàng)選擇題]20.在影響宗地價(jià)格的因素中，下列選項(xiàng)屬于個(gè)別因素的是()。A.繁華程度、生活配套設(shè)施齊備程度B.宗地內(nèi)的開發(fā)程度C.宗地面積、形狀D.環(huán)境質(zhì)量、景觀正確答案：BC參考解析：本題考查的是土地價(jià)格影響因素。選項(xiàng)A、D屬于區(qū)域因素。[不定項(xiàng)選擇題]21.在下列影響宗地價(jià)格的因素中，()是個(gè)別因素。A.宗地形狀B.宗地所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施C.宗地附近學(xué)校分布情況D.當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格變動(dòng)情況正確答案：A參考解析：本題考查的是土地價(jià)格影響因素。選項(xiàng)A屬于個(gè)別因素；選項(xiàng)B、C屬于區(qū)域因素；選項(xiàng)D屬于一般因素。[不定項(xiàng)選擇題]22.在土地面積總量一定的情況下，縮小宗地面積規(guī)模，會(huì)使一定區(qū)域內(nèi)土地市場的競爭程度()。A.不變B.增加C.降低D.沒有規(guī)律正確答案：C參考解析：本題考查的是土地價(jià)格影響因素。土地面積總量一定，縮小宗地面積規(guī)模，將會(huì)使一定區(qū)域內(nèi)宗地供給數(shù)量增加，從而導(dǎo)致競爭程度降低。[不定項(xiàng)選擇題]23.在影響土地價(jià)格的諸因素中，宗地臨街狀況屬于影響地價(jià)的()。A.自然因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.區(qū)域因素D.個(gè)別因素正確答案：D參考解析：本題考查的是土地價(jià)格影響因素。宗地臨街狀況屬于個(gè)別因素。[不定項(xiàng)選擇題]24.對工業(yè)用地價(jià)格影響最大的兩個(gè)因素是()。A.位置和環(huán)境B.位置和基礎(chǔ)設(shè)施C.交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施D.交通條件和環(huán)境正確答案：C參考解析：本題考查的是土地價(jià)格影響因素。工業(yè)用途土地價(jià)格的關(guān)鍵影響因素包括：（1）交通條件；（2）基礎(chǔ)設(shè)施；（3）工業(yè)聚集度；（4）產(chǎn)業(yè)方向。[不定項(xiàng)選擇題]25.我國的土地價(jià)格不包含()。A.土地所有權(quán)價(jià)格B.土地使用權(quán)價(jià)格C.土地租賃價(jià)格D.土地抵押權(quán)價(jià)格正確答案：A參考解析：本題考查的是土地價(jià)格。我國實(shí)行的是土地公有制，土地價(jià)格不包括土地所有權(quán)價(jià)格。[不定項(xiàng)選擇題]26.估價(jià)對象土地利用方式中的()不受政府規(guī)劃限制。A.土地用途B.建筑高度C.建筑容積率D.建筑裝修檔次正確答案：D參考解析：建筑裝修檔次不受政府規(guī)劃限制，土地用途、建筑高度、建筑容積率等均受政府規(guī)劃限制。[不定項(xiàng)選擇題]27.某地塊面積為2000平方米，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率為3，建筑密度為30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最為可行的是()。A.建筑物地面一層建筑面積800平方米，總建筑面積為5000平方米B.建筑物地面一層建筑面積1400平方米，總建筑面積為6000平方米C.建筑物地面一層建筑面積600平方米，總建筑面積為5500平方米D.建筑物地面一層建筑面積600平方米，總建筑面積為2500平方米正確答案：C參考解析：根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)計(jì)算，建筑物地面一層建筑面積=2000×30%=600（平方米），總建筑面積=2000×3=6000（平方米）。[不定項(xiàng)選擇題]28.《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實(shí)施以來，對全國各地的工業(yè)地價(jià)有一定影響，這屬于影響土地價(jià)格的()。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.環(huán)境因素正確答案：A參考解析：一般因素，指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度及住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、國民和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等?！度珖I(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》屬于影響土地價(jià)格的一般因素。[不定項(xiàng)選擇題]29.按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，土地價(jià)格是指()。A.為購買土地產(chǎn)品而支付的代價(jià)B.為購買獲取土地權(quán)利預(yù)期收益而支付的代價(jià)C.為購買土地實(shí)體而支付的代價(jià)D.為購買土地所有權(quán)而支付的代價(jià)正確答案：B參考解析：是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是在土地買賣中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是購買獲取土地權(quán)利預(yù)期收益而支付的代價(jià)。[不定項(xiàng)選擇題]30.影響土地價(jià)格的因素，分為一般因素、區(qū)域因素和()。A.宏觀因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.個(gè)別因素D.社會(huì)因素正確答案：C參考解析：城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響因素有：（1）一般因素；（2）區(qū)域因素；（3）個(gè)別因素。[不定項(xiàng)選擇題]31.公示地價(jià)是以維護(hù)經(jīng)濟(jì)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)，遵循公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評估，并經(jīng)政府確認(rèn)、公布實(shí)施的地價(jià)，包括()。A.基準(zhǔn)地價(jià)B.標(biāo)定地價(jià)C.出讓地價(jià)D.課稅地價(jià)正確答案：ABD參考解析：公示地價(jià)是以維護(hù)經(jīng)濟(jì)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)，遵循公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評估，并經(jīng)政府確認(rèn)、公布實(shí)施的地價(jià)。包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、課稅地價(jià)等。[不定項(xiàng)選擇題]32.樓面地價(jià)和地價(jià)存在一定的關(guān)系。如果簡化用數(shù)學(xué)式表示，()最為準(zhǔn)確。A.單位地價(jià)/總建筑面積B.總地價(jià)/土地總面積C.單位地價(jià)/容積率D.總地價(jià)/建筑物占地面積正確答案：C參考解析：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=單位地價(jià)/容積率。[不定項(xiàng)選擇題]33.某宗地內(nèi)建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%，土地單價(jià)為2500元/平方米，則其樓面地價(jià)為()元/平方米。A.2500B.1250C.1000D.500正確答案：C參考解析：假定各層建筑面積均為A，則土地面積=A/建筑密度50%，總建筑面積=層數(shù)5×A，容積率=總建筑面積/土地面積=5A/（A/50%）=2.5，樓面地價(jià)=地面地價(jià)/容積率=2500/2.5=1000（元/平方米）。[不定項(xiàng)選擇題]34.市場比較法、收益還原法均需遵循的估價(jià)原則為()。A.預(yù)期收益原則B.替代原則C.供需原則D.貢獻(xiàn)原則正確答案：B參考解析：本題考查的是土地估價(jià)原則。市場比較法、收益還原法均需遵循替代原則。[不定項(xiàng)選擇題]35.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是()在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。A.合法原則B.預(yù)期收益原則C.最有效使用原則D.替代原則正確答案：D參考解析：本題考查的是土地估價(jià)原則。替代原則是指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。適用范圍：（1）市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)評估、土地分等定級、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)、路線價(jià)法評估宗地地價(jià)、成本逼近法中征地成本的確定、剩余法中的收益或房地產(chǎn)預(yù)期收益或價(jià)格的確定；（2）收益法中的預(yù)期收益等參數(shù)確定；（3）土地估價(jià)中的參數(shù)確定。[不定項(xiàng)選擇題]36.評估土地價(jià)值時(shí)，將地上附著物一并納入估價(jià)范疇的原因在于()。A.地上附著物的利用對土地利用價(jià)值影響很大B.土地和地上附著物不可分離C.地上附著物不能單獨(dú)評估D.土地的價(jià)值由土地及地上附著物共同作用形成正確答案：AD參考解析：本題考查的是土地估價(jià)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，地上附著物可以拆除，有空地的狀態(tài)，因此土地和地上附著物可以分離；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，地上附著物可以單獨(dú)評估。[不定項(xiàng)選擇題]37.應(yīng)用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的客觀收益來推算待估宗地的預(yù)期收益，這主要是依據(jù)土地估價(jià)中的()。A.供需原則B.貢獻(xiàn)原則C.替代原則D.協(xié)調(diào)原則正確答案：C參考解析：替代原則：土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價(jià)格。[不定項(xiàng)選擇題]38.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的以下行為中屬于禁止行為的有()。A.向客戶展示評估業(yè)績、獲得的相關(guān)獎(jiǎng)項(xiàng)、行業(yè)協(xié)會(huì)公布的業(yè)績排名、客戶評價(jià)等B.將本人與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的非工作合影展示給客戶C.明知估價(jià)對象存在被征收等可能，在估價(jià)報(bào)告中刻意隱瞞D.未如實(shí)披露估價(jià)對象尚未解押，或忽略估價(jià)對象存在欠繳部分土地出讓金的事實(shí)正確答案：BCD參考解析：選項(xiàng)A，可以向客戶展示評估業(yè)績等資料；選項(xiàng)BCD屬于禁止行為。[不定項(xiàng)選擇題]39.估價(jià)師應(yīng)當(dāng)具備()的專業(yè)技能。