2023-2028年購物中心市場調(diào)研及發(fā)展前景趨勢預(yù)測報(bào)告

盛世華研·2008-2010年鋼行業(yè)調(diào)研報(bào)告2023-2028年購物中心市場調(diào)研及發(fā)展前景趨勢預(yù)測報(bào)告PAGE2服務(wù)熱線圳市盛世華研企業(yè)管理有限公司數(shù)據(jù)權(quán)威·全面·系統(tǒng)·深度+可落地執(zhí)行實(shí)戰(zhàn)解決方案2028年購物中心市場調(diào)研及發(fā)展前景趨勢預(yù)測報(bào)告

2023-2028年購物中心市場調(diào)研及發(fā)展前景趨勢預(yù)測報(bào)告報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\u第一章報(bào)告核心觀點(diǎn) 8第一節(jié)購物中心行業(yè)市場變化 8一、需求特征變化 8二、需求偏好變化 8三、需求群體變化 9第二節(jié)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇 10一、C-REITs擴(kuò)容帶來的機(jī)遇 10二、新消費(fèi)帶來的機(jī)遇 10三、重奢購物中心的機(jī)遇 11四、中高檔及重奢購物中心的機(jī)遇 11五、業(yè)態(tài)機(jī)遇 12六、客群機(jī)遇 12七、運(yùn)營機(jī)遇 13第二章中國購物中心行業(yè)特征分析 14第一節(jié)中國購物中心行業(yè)需求概況 14一、需求概況 14二、特征分析 15三、動(dòng)向分析 19第二節(jié)中國購物中心行業(yè)市場需求分析 19一、消費(fèi)者分析 19二、個(gè)性化需求 21三、趨勢分析 22第三節(jié)我國購物中心行業(yè)市場特征與特點(diǎn) 25一、供給側(cè)仍處快速發(fā)展階段 25二、購物中心內(nèi)門店線上熱度指數(shù)快速回暖 26三、購物中心未來受線上銷售影響較小 28四、租戶同比減少，瞄向有效客群 29五、優(yōu)化招商能力成短期商管重點(diǎn) 31第三章2022-2023年我國購物中心行業(yè)市場深度調(diào)研 32第一節(jié)2022-2023年購物中心行業(yè)市場發(fā)展情況 32一、存量時(shí)代趨勢不變，輕資產(chǎn)擴(kuò)規(guī)模 32二、行業(yè)迎來結(jié)構(gòu)性機(jī)遇 34三、客流波動(dòng)重回常態(tài) 35四、大宗交易國資并購為主，TOD商業(yè)的玩家、體量持續(xù)分化 36五、企業(yè)分化：零售銷售額”喜憂參半，頭部玩家答卷“超預(yù)期” 37六、2023一季度五大業(yè)態(tài)開關(guān)店收縮，首店地區(qū)選擇多樣 39第二節(jié)2023年我國購物中心行業(yè)市場預(yù)測 41一、2023年購物中心出租率情況分析 41二、2023年購物中心客流呈環(huán)比逐步恢復(fù)趨勢 45三、2023年全國擬開業(yè)購物中心588個(gè) 47四、2023年下半年消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的趨勢 49第三節(jié)2022-2023年我國購物中心行業(yè)市場競爭格局分析 52一、購物中心行業(yè)競爭格局分析 52二、2023年購物中心行業(yè)新開業(yè)情況分析 52三、購物中心行業(yè)品牌競爭情況分析 58四、當(dāng)前購物中心行業(yè)競爭策略分析 63（一）華潤萬象生活國內(nèi)領(lǐng)先品牌運(yùn)營方，利潤率增長迅速 63（二）百聯(lián)股份 72五、購物中心行業(yè)企業(yè)核心競爭力分析 82（一）核心城市，核心區(qū)域 83（二）項(xiàng)目先發(fā)優(yōu)勢 85（三）以大為美 87（四）日常運(yùn)營管理要求高 88第四章2022-2023年購物中心入駐品牌和業(yè)態(tài)研究 92第一節(jié)品牌開店數(shù)量觸底反彈 92第二節(jié)開關(guān)店研究：2022開店量未達(dá)預(yù)期，但已觸底反彈 93第三節(jié)融資報(bào)告：收并購浪潮來襲，行業(yè)洗牌加速 94第四節(jié)品類研究 95一、熱門品類忙拓店 95二、飲品：開啟加盟模式，策略各有不同 95三、中餐：突破傳統(tǒng)運(yùn)營桎梏，重塑新式格局 96四、運(yùn)動(dòng)鞋：國際品牌光環(huán)退去，國潮品牌異軍突起 97五、瑜伽：頭部瑜伽店退出，消費(fèi)熱度不減 97第五章2023數(shù)字化趨勢下購物中心的變化 98第一節(jié)進(jìn)擊的“流量” 98第二節(jié)“新”嘗試 99第三節(jié)流量線下變換 100一、拯救“天空”購物中心 100二、電商平臺(tái)搶占線下體驗(yàn)空間 101（1）小米之家——以面向未來的AIIoT為中心 101（2）小米有品——全且精主是“爆品”模式 102（3）天貓國際——不直接銷售商品 102（4）網(wǎng)易考拉海淘品店——大數(shù)據(jù)加持 103（5）京之家——高情商零售種 104（6）網(wǎng)絡(luò)容易嚴(yán)格選擇——線以下的慎重試水 105（7）當(dāng)當(dāng)實(shí)體書店——三大模式定位互補(bǔ) 106第四節(jié)線上品牌線下孵化形成優(yōu)勢互補(bǔ) 107一、三只松鼠投食店 107二、精靈的口袋——里有內(nèi)容有感情的IP 108三、創(chuàng)造茵曼——“慢生活” 109第五節(jié)社區(qū)型APP在線體驗(yàn) 109一、Keepland——將繼續(xù)客戶的需求 109二、YOHO！藍(lán)光/store——線下潮流風(fēng)向標(biāo) 111三、小紅書(RED)之家REDhome——“流量收獲機(jī)”實(shí)現(xiàn)實(shí)體商業(yè) 112第六節(jié)新媒體商店——在線IP擴(kuò)展備選方案 113一、日煮——美食視頻變身“城市廚房” 113二、食記——網(wǎng)拍美食行線下 114三、一條生活館——中產(chǎn)階級(jí)生活的標(biāo)準(zhǔn)裝備 115四、十點(diǎn)書店——閱讀：從書籍到品味生活 116五、DankeFalimyCaf——by星座不求人 117第七節(jié)跨界內(nèi)容的改變快閃店的試水在新的高度玩了 117一、白兔奶茶快閃店——老品牌“新”營銷 117二、將谷歌快閃店——在線娛樂體驗(yàn)搬到網(wǎng)上 118三、優(yōu)酷快閃店——內(nèi)容資源變現(xiàn) 118第六章中國購物中心行業(yè)消費(fèi)環(huán)境分析 120第一節(jié)消費(fèi)環(huán)境分析 120第二節(jié)中國打造國際消費(fèi)中心 121一、中國打造國際消費(fèi)中心 121二、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新征程 122三、中國經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)型 123四、中國超大規(guī)模市場優(yōu)勢 125五、超大規(guī)模消費(fèi)市場 127六、中國的購物中心和零售商不斷探索 129七、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性増強(qiáng) 130八、都市圈資源配置優(yōu)化 132七、助推城鄉(xiāng)融合發(fā)展 134第三節(jié)消費(fèi)者趨勢 134一、城市群中產(chǎn)階層 135二、“悅己消費(fèi)”興起 135三、新務(wù)實(shí)主義 137四、傳統(tǒng)文化回歸 139第四節(jié)新城青年 142一、蘊(yùn)藏消費(fèi)潛能 142二、精神消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大 146第五節(jié)中老年 149一、網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)新生力量 149二、年輕的消費(fèi)心態(tài) 153第七章2023-2028年中國購物中心行業(yè)發(fā)展前景與趨勢預(yù)測 154第一節(jié)2023-2028年購物中心行業(yè)發(fā)展空間 154一、我國購物中心總量不少 154二、購物中心的總量有成長空間 156三、存量改造提效的空間不小 158四、存量運(yùn)營需求突出 162五、未來仍存在增量空間 164第二節(jié)購物中心消費(fèi)需求特點(diǎn)及發(fā)展趨勢 165一、在填補(bǔ)縣域商業(yè)空白及城鎮(zhèn)存量升級(jí)上合理增量空間有限 165二、存量規(guī)模已接近5億方，對(duì)購物中心運(yùn)營升維有更高期待 165三、輕資產(chǎn)是頭部房企首選的多元化擴(kuò)張路徑 167四、社交隔離恢復(fù)后線下消費(fèi)市場迎來復(fù)蘇信號(hào) 171五、購物中心于資產(chǎn)證券化市場上已有成熟嘗試 173第三節(jié)新型購物中心的設(shè)計(jì)與運(yùn)營 175一、購物中心發(fā)展趨勢 175二、新型購物中心的設(shè)計(jì) 176三、新型購物中心的運(yùn)營 177第八章2023-2028年購物中心行業(yè)市場需求變化帶來新的商業(yè)機(jī)遇 179第一節(jié)REITs試點(diǎn)存在的機(jī)遇 179一、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施：政策支持C-REITs擴(kuò)容 179二、項(xiàng)目稟賦優(yōu)異的資產(chǎn)可能率先納入REITs 181第二節(jié)新消費(fèi)帶來的機(jī)遇 185一、大數(shù)據(jù)視角的全國購物中心概覽：泛購物中心集中于一線、準(zhǔn)一線城市 185二、短期疫情疊加消費(fèi)意愿變遷，零售業(yè)閉店較多，悅己消費(fèi)門店增長 187三、聚焦新消費(fèi)，滿足消費(fèi)者需求和趨勢的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)品能夠幫助購物中心引流 194第三節(jié)重奢和中高檔購物中心存結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇 196一、重奢購物中心坪效與客單價(jià)呈現(xiàn)較高相關(guān)性 196二、中高檔及重奢購物中心在線上流量及線下門店均表現(xiàn)優(yōu)異 201第四節(jié)業(yè)態(tài)+客群+運(yùn)營，三維指標(biāo)下機(jī)遇 207一、業(yè)態(tài)：新消費(fèi)助力華潤萬象、恒隆、凱德旗下購物中心門店相對(duì)穩(wěn)定 207二、客群：瞄向高凈值客群，華潤萬象、恒隆核心發(fā)力重奢，吾悅、龍湖布局較廣 210三、運(yùn)營：優(yōu)秀運(yùn)營能力疊加新消費(fèi)布局，助力購物中心長久發(fā)展 213第一章報(bào)告核心觀點(diǎn)第一節(jié)購物中心行業(yè)市場變化一、需求特征變化截止2022年12月31日，全國購物中心存量項(xiàng)目達(dá)5685個(gè)，體量達(dá)5.03億平方米。2022年開業(yè)購物中心366個(gè)，體量3268萬平方米。我們估計(jì)，當(dāng)前中國規(guī)模以上購物中心總租金規(guī)模約6200億元，并有望在2030年達(dá)到約1萬億，未來每年仍有300-400座以上的開業(yè)規(guī)模。二、需求偏好變化三年疫情對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響，社區(qū)型購物中心利用已有的社群、“團(tuán)長”等新的營銷模式，以“鄰距離”提供便捷的一刻鐘便民服務(wù)。一些駐店品牌餐飲、超市藥房充分利用外賣外銷外送模式，讓消費(fèi)者足不出戶也能享受美好生活。報(bào)告指出，2023年上海擬新開的購物中心項(xiàng)目中，3萬—5萬平方米的有20家，加上新開3萬平方米以下社區(qū)商業(yè)廣場，占上海新開項(xiàng)目的50%以上?！皣?新潮”相融合的業(yè)態(tài)，也將成為2023年購物中心發(fā)展的新趨勢?！吧虡I(yè)+文化”“商業(yè)+藝術(shù)”“商業(yè)+運(yùn)動(dòng)健身”等跨界復(fù)合體驗(yàn)型品牌將以首店首發(fā)等形式，不斷呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前;類似“圍爐煮茶”、主題市集、露營微度假、微電影微劇場、智創(chuàng)電玩、新能源車聯(lián)銷等既有中式消費(fèi)又有時(shí)尚體驗(yàn)的跨界業(yè)態(tài)更受消費(fèi)者青睞;運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)進(jìn)行運(yùn)營創(chuàng)新，營造新場景，將成為主要的競爭手段和制勝法寶;“元宇宙”技術(shù)的開發(fā)運(yùn)用，將現(xiàn)實(shí)場景與虛擬場景有機(jī)融合，將是購物中心聚客增流的重要內(nèi)容。三、需求群體變化瞄準(zhǔn)“Z世代”“α世代”新消費(fèi)群體，提供“鄰距離”一刻鐘便民服務(wù)，將“國潮+新潮”進(jìn)行到底……隨著年輕消費(fèi)群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費(fèi)主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了吸引年輕人，很多購物中心都在費(fèi)盡心思打造新奇潮酷的體驗(yàn)場景。不過，在強(qiáng)化體驗(yàn)的同時(shí)如何保持消費(fèi)同步增長，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)和消費(fèi)的平衡，對(duì)于很多購物中心來說依然是一大挑戰(zhàn)。第二節(jié)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇一、C-REITs擴(kuò)容帶來的機(jī)遇消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入C-REITs試點(diǎn)，購物中心、百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場可發(fā)行REITs。2023年3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確指出“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。參考美、日、新加坡等地REITs市場，中國或?qū)⒂瓉沓|市值消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。二、新消費(fèi)帶來的機(jī)遇新消費(fèi)能帶動(dòng)購物中心線上熱度的增長，我們認(rèn)為新消費(fèi)不是指品牌新穎，而是指優(yōu)秀的消費(fèi)品牌可以滿足消費(fèi)者尤其年輕消費(fèi)者們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求，這里我們假設(shè)各個(gè)行業(yè)的優(yōu)秀品牌基本已代表行業(yè)內(nèi)的消費(fèi)趨勢與消費(fèi)偏好，因此識(shí)別400+各個(gè)行業(yè)的優(yōu)秀品牌，并以這些優(yōu)秀品牌作為購物中心內(nèi)的新消費(fèi)租戶集群。全國23座重點(diǎn)城市中，我們觀察到購物中心內(nèi)優(yōu)秀品牌的布局?jǐn)?shù)量存在聚集效應(yīng)，隨著優(yōu)秀品牌數(shù)量的增加，購物中心內(nèi)所有門店的店均線上熱度隨之增加。在復(fù)蘇速度上，隨著優(yōu)秀品牌數(shù)量的增加，購物中心的整體線上熱度指數(shù)的同比增速隨之而上升。關(guān)于優(yōu)秀品牌的篩選，我們認(rèn)為具備較多門店且保持穩(wěn)定甚至擴(kuò)張趨勢的品牌往往是符合了消費(fèi)需求的門店，因此我們不僅篩選出樂刻、超級(jí)猩猩等新興業(yè)態(tài)，也會(huì)篩選李寧、酷樂潮玩、泡泡瑪特、太二酸菜魚等一些比較成熟的品牌。三、重奢購物中心的機(jī)遇重奢購物中心坪效與店均客單價(jià)呈現(xiàn)較高相關(guān)性，輕奢型購物中心單獨(dú)客單價(jià)指標(biāo)不足以解釋坪效的差異。針對(duì)每一個(gè)購物中心，我們計(jì)算購物中心內(nèi)店均客單價(jià)，該指標(biāo)與購物中心的坪效呈現(xiàn)較高相關(guān)性，21個(gè)樣本重奢購物中心的坪效與店均客單價(jià)相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.9。聚集在一起的奢侈品集群，所能吸引到的客群是相對(duì)穩(wěn)定的，同城的競爭格局也是相對(duì)確定，業(yè)績有望隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及高凈值客群的增加而得以穩(wěn)定增長。輕奢購物中心的店均客單價(jià)未與購物中心的坪效呈現(xiàn)出較高相關(guān)性，少量奢侈品牌的聚集不足以吸引來穩(wěn)定的購物人群，購物中心需要依靠其他的店鋪來吸引更多有效客流。四、中高檔及重奢購物中心的機(jī)遇消費(fèi)者對(duì)高檔、重奢、次高檔購物中心存在偏好，計(jì)算同行業(yè)門店在不同購物中心里的評(píng)分差異，進(jìn)而反映消費(fèi)者對(duì)不同分類購物中心的偏好度。整體來看，截至2023年3月末，上述全國280個(gè)地級(jí)市中，購物中心作為運(yùn)營者，可以通過優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營能力，提升場內(nèi)門店好評(píng)度，基于此我們計(jì)算各個(gè)購物中心里，門店評(píng)分相較同城同行業(yè)的其他購物中心內(nèi)門店的評(píng)分增幅。從結(jié)果上來看，高檔、重奢類購物中心更受偏愛。五、業(yè)態(tài)機(jī)遇布局有較多新消費(fèi)門店的購物中心品牌內(nèi)門店態(tài)勢相對(duì)較好。2023年3月，23座重點(diǎn)城市內(nèi)，各知名購物中心的門店數(shù)量同比變化幅度呈現(xiàn)較大差異，天虹、百聯(lián)、王府井等購物中心門店縮減幅度超過15%，而吾悅、華潤萬象、恒隆、凱德等購物中心內(nèi)門店變化相對(duì)較好，同比縮減幅度在6%以內(nèi)。從門店業(yè)態(tài)上看，華潤萬象、恒隆、凱德等購物中心內(nèi)均有著較高的場均新消費(fèi)門店；而門店變化態(tài)勢最好的吾悅廣場零售業(yè)占比為前述20個(gè)品牌中最低，僅有31%，與之相對(duì)應(yīng)的，吾悅廣場內(nèi)休閑娛樂、餐飲業(yè)門店占比分別為12%、38%，居于較高位置。六、客群機(jī)遇華潤萬象、恒隆等重奢型購物中心能吸納周邊高凈值人群，場所內(nèi)門店客單價(jià)相較同城同行業(yè)的平均門店客單價(jià)處于高位。截至2023年3月末，前述280個(gè)地級(jí)城市內(nèi)，門店的客單價(jià)主要受兩方面因素的影響，一是門店本身的價(jià)位水準(zhǔn)，二是購物中心客群的實(shí)際購買能力。從整體上看，各個(gè)購物中心的門店價(jià)位與其本身的客群是基本相匹配的，但是購物中心個(gè)體是存在差異性的，尤其針對(duì)布局門店相對(duì)類同的重奢型購物中心，門店的客單價(jià)的相對(duì)變化幅度反映了實(shí)際客群的消費(fèi)能力。從數(shù)據(jù)上看，恒隆廣場、華潤萬象等重奢型購物中心的門店客單價(jià)高出行業(yè)均值有77%、43%。七、運(yùn)營機(jī)遇優(yōu)秀的商管公司應(yīng)當(dāng)是精準(zhǔn)定位客群，招商能滿足客戶需求的優(yōu)秀業(yè)態(tài)，并通過較強(qiáng)的運(yùn)營能力，持續(xù)引流客戶。第二章中國購物中心行業(yè)特征分析第一節(jié)中國購物中心行業(yè)需求概況一、需求概況購物中心行業(yè)已在全球范圍內(nèi)成為最重要的零售經(jīng)營方式之一，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破商品零售的界限，它對(duì)一個(gè)城市的商業(yè)環(huán)境改善、消費(fèi)與休閑方式的改變、投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、對(duì)經(jīng)濟(jì)繁榮的貢獻(xiàn)等越來越顯示出它的重要性和生命力。我國的購物中心建設(shè)起步較晚，開始于20世紀(jì)80年代，最早的項(xiàng)目是位于珠江三角洲的天河城購物中心，但是近年來以飛快的速度向前發(fā)展，已經(jīng)成為全球購物中心建設(shè)最為活躍的市場。購物中心以選址劃分可分為城市型、區(qū)域性、社區(qū)型及奧特萊斯型四類。城市型位于城區(qū)核心地段，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，客流維持高位；奧特萊斯型特點(diǎn)鮮明，保有固定客戶群體，兩者均為海外商業(yè)REITs資產(chǎn)組合的的重要部分。此外，購物中心按主要租戶品牌類型劃分可分為精品型、市場型及生活型三類。生活型受自身性質(zhì)影響，盈利性往往弱于時(shí)尚型及精品型。而精品型雖然為最景氣的細(xì)分市場，但其單市場容量小、總市場容量和增量市場都不大，且由于盈利性極為突出，往往也非開發(fā)商資產(chǎn)退出的首選。圖表：購物中心定位分類數(shù)據(jù)來源：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)院二、特征分析據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2022年12月31日，全國購物中心存量項(xiàng)目達(dá)5685個(gè)，體量達(dá)5.03億平方米。2022年開業(yè)購物中心366個(gè)，體量3268萬平方米。我們估計(jì)，當(dāng)前中國規(guī)模以上購物中心總租金規(guī)模約6200億元，并有望在2030年達(dá)到約1萬億，未來每年仍有300-400座以上的開業(yè)規(guī)模。圖表：購物中心存量數(shù)量及增速資料來源：贏商網(wǎng)，中信證券研究部注：數(shù)量單位：個(gè)圖表：購物中心存量體量及增速資料來源：贏商網(wǎng)，中信證券研究部圖表：2011-2022購物中心市場存量與增量體量資料來源：贏商網(wǎng)，華泰研究圖表：2016-2022年全國購物中心增量及增速，座，%資料來源：贏商大數(shù)據(jù)，東海證券研究所圖表：2022年新開業(yè)購物中心地區(qū)分布，萬平米，座資料來源：贏商大數(shù)據(jù)，東海證券研究所圖表：2022年新開業(yè)購物中心體量分布，座資料來源：贏商大數(shù)據(jù)，東海證券研究所三、動(dòng)向分析近年來，購物中心建設(shè)行業(yè)在我國方興未艾，項(xiàng)目興建如火如荼。從購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長幅度相對(duì)較大，購物中心對(duì)此類業(yè)態(tài)的需求看漲。大型綜合性購物中心及中型社區(qū)購物中心是主流。從單體購物中心規(guī)模數(shù)據(jù)看，5-10萬㎡的購物中心占比過半;從不同發(fā)展階段數(shù)據(jù)看，單體規(guī)模整體呈上升趨勢，5萬㎡以下的占比下降，15萬㎡以上的占比上升幅度較大。第二節(jié)中國購物中心行業(yè)市場需求分析一、消費(fèi)者分析一線城市北上廣深開業(yè)數(shù)量、購物中心體量排名依次是上海、北京、深圳、廣州;僅上海維持高增長高供應(yīng)，數(shù)量和商業(yè)體量占一線城市的近五成，穩(wěn)居一線城市首位;北京、廣州、深圳趨于放緩，回歸理性調(diào)整。受疫情影響，22年購物中心客流有所下滑。據(jù)匯客云和贏商大數(shù)據(jù)，2022年全國購物中心累計(jì)總客流270億人次，全年全國購物中心場均日客流1.5萬人次，同比2021年下降19%，較2020年下降11%，3/12月觸底，場日均客流僅約1.2萬。圖表：全國購物中心客流資料來源：贏商大數(shù)據(jù)，華泰研究圖表：2022年全國各線級(jí)城市購物中心日均客流及同比增速資料來源：贏商大數(shù)據(jù)，華泰研究注：數(shù)據(jù)為全國3萬平以上購物中心的平均單日客流圖表：全國購物中心客流同比增速資料來源：贏商大數(shù)據(jù)，華泰研究二、個(gè)性化需求瞄準(zhǔn)“Z世代”“α世代”新消費(fèi)群體，提供“鄰距離”一刻鐘便民服務(wù)，將“國潮+新潮”進(jìn)行到底……今后，作為上海國際消費(fèi)中心城市建設(shè)重要載體的購物中心業(yè)態(tài)將如何發(fā)展迭代?近期，上海購物中心協(xié)會(huì)發(fā)布《上海購物中心2022—2023年度發(fā)展報(bào)告》，對(duì)后疫情時(shí)代購物中心業(yè)態(tài)的一些發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測。報(bào)告提出，2023年上海擬新開3萬平方米以上購物中心達(dá)45家，面積超300萬平方米，為近三年來最多的一年。這是因?yàn)橐恍┰驹谇皟赡晖旯ら_業(yè)的項(xiàng)目受疫情影響延遲到了今年。2023年，上海3萬平方米以上購物中心總量將超過400家。購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨。從城市選擇和商圈進(jìn)駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個(gè)一線城市，在2015-2020年這五年間二線城市購物中心開始進(jìn)入快速發(fā)展期，入市占比是一線城市的2倍，進(jìn)入二線城市購物中心占比超過70%，購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢所趨。隨著年輕消費(fèi)群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費(fèi)主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了吸引年輕人，很多購物中心都在費(fèi)盡心思打造新奇潮酷的體驗(yàn)場景。不過，在強(qiáng)化體驗(yàn)的同時(shí)如何保持消費(fèi)同步增長，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)和消費(fèi)的平衡，對(duì)于很多購物中心來說依然是一大挑戰(zhàn)。三、趨勢分析近年來，隨著零售商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，越來越多的開發(fā)商開始參與購物中心開發(fā)，因此對(duì)購物中心運(yùn)營服務(wù)需求不斷增長。但是，大多數(shù)開發(fā)商，特別是中小型開發(fā)商，在這方面沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)。少數(shù)大型購物中心運(yùn)營服務(wù)提供商具有優(yōu)勢掌握市場機(jī)會(huì)。預(yù)期輕資產(chǎn)模式會(huì)隨著中國購物中心運(yùn)營服務(wù)市場發(fā)展而日益盛行。面對(duì)停滯的業(yè)績增長與上升的經(jīng)營成本，奢侈品進(jìn)入盤整穩(wěn)固階段。快時(shí)尚及大眾時(shí)尚品牌繼續(xù)擴(kuò)張，面對(duì)中國中產(chǎn)消費(fèi)者的迅速崛起，輕奢品牌也面臨著較大的市場發(fā)展空間。以餐飲為主導(dǎo)的體驗(yàn)式消費(fèi)，已經(jīng)成為實(shí)體零售在為電商不斷侵蝕市場份額時(shí)的“護(hù)城溝壑”并成為了購物中心提升客流的重點(diǎn)業(yè)態(tài)。改變經(jīng)營方式，轉(zhuǎn)型升級(jí)。社區(qū)型商業(yè)和奧特萊斯未來發(fā)展?jié)摿薮?。分城市能力來看，一線城市發(fā)展力同比下滑9.2，主要是因?yàn)橐痪€城市競爭較為激烈，使得營銷和技術(shù)的成本上升，從而導(dǎo)致一線城市指數(shù)下跌。二線城市綜合發(fā)展力錄得62.2低于三線及以下城市的68.3，目前二線城市購物中心存在的主要問題是開發(fā)量過大和急需去存量。三年疫情對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響，社區(qū)型購物中心利用已有的社群、“團(tuán)長”等新的營銷模式，以“鄰距離”提供便捷的一刻鐘便民服務(wù)。一些駐店品牌餐飲、超市藥房充分利用外賣外銷外送模式，讓消費(fèi)者足不出戶也能享受美好生活。報(bào)告指出，2023年上海擬新開的購物中心項(xiàng)目中，3萬—5萬平方米的有20家，加上新開3萬平方米以下社區(qū)商業(yè)廣場，占上海新開項(xiàng)目的50%以上?！皣?新潮”相融合的業(yè)態(tài)，也將成為2023年購物中心發(fā)展的新趨勢?！吧虡I(yè)+文化”“商業(yè)+藝術(shù)”“商業(yè)+運(yùn)動(dòng)健身”等跨界復(fù)合體驗(yàn)型品牌將以首店首發(fā)等形式，不斷呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前;類似“圍爐煮茶”、主題市集、露營微度假、微電影微劇場、智創(chuàng)電玩、新能源車聯(lián)銷等既有中式消費(fèi)又有時(shí)尚體驗(yàn)的跨界業(yè)態(tài)更受消費(fèi)者青睞;運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)進(jìn)行運(yùn)營創(chuàng)新，營造新場景，將成為主要的競爭手段和制勝法寶;“元宇宙”技術(shù)的開發(fā)運(yùn)用，將現(xiàn)實(shí)場景與虛擬場景有機(jī)融合，將是購物中心聚客增流的重要內(nèi)容。與一二線城市不同，城市、商圈相對(duì)閉合的三線及以下城市，在2019年城市綜合發(fā)展力錄得68.3，高于同年一二線城市的水平。三線及以下城市優(yōu)質(zhì)購物中心項(xiàng)目選擇較少。相對(duì)于一二線城市，三線及以下城市的發(fā)展優(yōu)勢主要體現(xiàn)在城市本身較大的商鋪、住宅投資需求，逐漸縮小的城鎮(zhèn)差異帶來的低線城市居民巨大的消費(fèi)需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同時(shí)，在三線及以下城市投資購物中心還應(yīng)當(dāng)注意人才匱乏、地區(qū)排他性以及資金短缺等風(fēng)險(xiǎn)。而以網(wǎng)購為主要途徑的品牌宣傳正迅速培育起此類城市消費(fèi)者的品牌認(rèn)知度，加上可支配收入的不斷增長，越來越多的品牌意欲進(jìn)駐和布局遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的較低能級(jí)的人口節(jié)點(diǎn)型城市。第三節(jié)我國購物中心行業(yè)市場特征與特點(diǎn)一、供給側(cè)仍處快速發(fā)展階段2023年待開業(yè)購物中心商業(yè)面積占存量的16%。贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年4月，全國已開業(yè)購物中心總量有7854座，商業(yè)面積達(dá)57025萬平方米，人均購物中心總面積達(dá)0.40平方米/人。2023年待開業(yè)購物中心總量較大，贏商網(wǎng)平臺(tái)顯示，預(yù)計(jì)于2023-2027年開業(yè)的購物中心有1691座，商業(yè)面積達(dá)14566萬平方米，占存量的26%，其中預(yù)計(jì)于2023年開業(yè)購物中心有1166座，商業(yè)面積達(dá)9298萬平方米，占存量的16%。（注：這里我們把贏商網(wǎng)所劃分的購物中心和百貨大樓均歸入泛購物中心。）圖：全國購物中心總量資料來源：贏商網(wǎng)（含預(yù)測），中信證券研究部二、購物中心內(nèi)門店線上熱度指數(shù)快速回暖依據(jù)大眾點(diǎn)評(píng)、贏商網(wǎng)、百度指數(shù)、高德地圖地?cái)?shù)據(jù)，我們觀察到，購物中心內(nèi)的線上熱度快速回升，截至2023年4月，23座重點(diǎn)城市中，2929座樣本購物中心內(nèi)門店總在線瀏覽次數(shù)達(dá)到11.47億人次。我們依據(jù)在線瀏覽人數(shù)構(gòu)建線上熱度指數(shù)（下同）。2023年2-4月，樣本購物中心單月線上熱度指數(shù)較去年同期增幅不斷提升，4月線上熱度指數(shù)同比提升78%。線上熱度快速躍升的背后，反映的是出門消費(fèi)意愿的快速回暖。圖：23座重點(diǎn)城市內(nèi)，購物中心線上熱度指數(shù)同環(huán)比快速提升資料來源：贏商網(wǎng)，大眾點(diǎn)評(píng)，百度指數(shù)，中信證券研究部人均購物中心商業(yè)面積已接近日本水平，據(jù)贏商網(wǎng)、中國統(tǒng)計(jì)局地?cái)?shù)據(jù)，中國人均購物中心商業(yè)面積于2022年末達(dá)0.40平方米/人，接近日本、新加坡、新西蘭、英國水平，超過德國同期水平，根據(jù)贏商網(wǎng)顯示的將于2023年開業(yè)的各購物中心商業(yè)面積，結(jié)合全國人口數(shù)量，我們計(jì)算得中國人均購物中心商業(yè)面積將于2023年末達(dá)0.47平方米/人。據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)及澳大利亞購物中心協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，國外重點(diǎn)國家中，美國、澳大利亞人均購物中心商業(yè)面積較高，分別達(dá)2.15、1.06平方米/人，日本、新加坡、新西蘭等地人均購物中心商業(yè)面積相對(duì)較低，分別為0.41、0.54、0.50平方米/人。圖：中國人均購物中心商業(yè)面積快速提升資料來源：贏商網(wǎng)，中信證券研究部圖：人均購物中心商業(yè)面積存在明顯區(qū)域差距資料來源：ICSC，澳大利亞購物中心協(xié)會(huì)，中信證券研究部三、購物中心未來受線上銷售影響較小全國線上滲透率漸減緩，購物中心作為一種體驗(yàn)+零售集合平臺(tái)，未來受線上銷售影響較小。從社會(huì)零售的角度來看，疫情前，社零增速保持同比8個(gè)百分點(diǎn)以上的增速，疫情間短期受挫。網(wǎng)上商品和服務(wù)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重漸趨穩(wěn)：2019年網(wǎng)上零售占比在26%的水平；2020-2022年受疫情影響，線下出行意愿受挫，網(wǎng)上零售占比居于高位；疫情結(jié)束后的2023年1-2月，網(wǎng)上零售占比回落至26.66%。我們認(rèn)為短期積壓線下消費(fèi)需求釋放導(dǎo)致網(wǎng)上銷售占比下降的現(xiàn)象固然存在，但是網(wǎng)上銷售占比未來增速預(yù)計(jì)將趨緩。對(duì)于以用戶體驗(yàn)為核心，包含購物、服務(wù)、休閑娛樂等各類業(yè)態(tài)的購物中心來說，未來的線下空間仍廣闊。圖：社零線上滲透率提升減緩資料來源：Wind，國家統(tǒng)計(jì)局，中信證券研究部四、租戶同比減少，瞄向有效客群受去年疫情和線下消費(fèi)疲軟影響，購物中心進(jìn)入業(yè)態(tài)置換期，數(shù)據(jù)觀察期內(nèi)（2021年12月至2023年4月）門店總量減少14.0%。我們以多線上平臺(tái)（線上平臺(tái)包括：贏商網(wǎng)、大眾點(diǎn)評(píng)、聯(lián)商網(wǎng)、高德地圖）所顯示的“購物中心”為統(tǒng)計(jì)范圍，截至2023年4月末，我們觀察到全國23個(gè)重點(diǎn)城市中，購物中心內(nèi)門店（全文所指門店均為運(yùn)營中門店，后續(xù)簡稱為門店）有48萬個(gè)，較數(shù)據(jù)觀察起點(diǎn)——2021年12月末地購物中心內(nèi)門店總量減少14.0%。2022年短期疫情波折和線下消費(fèi)的疲軟是購物中心內(nèi)門店削減的核心因素，也促使購物中心運(yùn)營者提升招商的能力，優(yōu)化招商的方向，對(duì)準(zhǔn)有效客群，精準(zhǔn)布局業(yè)態(tài)。我們所統(tǒng)計(jì)的門店數(shù)量是線上平臺(tái)（具體平臺(tái)同上）所顯示的門店，與實(shí)際的線下門店數(shù)量可能存在誤差。同時(shí)，優(yōu)秀品牌擴(kuò)大單店?duì)I業(yè)面積，缺乏競爭力的門店在前期疫情干擾下出清。這一因素導(dǎo)致購物中心內(nèi)實(shí)際營業(yè)中面積的變化優(yōu)于門店變化趨勢。圖：23個(gè)重點(diǎn)城市內(nèi)的購物中心門店總量（21M12-23M4）資料來源：贏商網(wǎng)，大眾點(diǎn)評(píng)，聯(lián)商網(wǎng)，高德地圖，中信證券研究部疫情影響下，前期各環(huán)線城市均呈購物中心內(nèi)運(yùn)營中門店總量持續(xù)減少趨勢，一線城市購物中心內(nèi)門店縮減趨勢最高，三、四線城市購物中心門店縮減趨勢最低。從2022年6月至2023年4月，107個(gè)樣本城市內(nèi)購物中心門店總量減少12%，從城市環(huán)線維度來看，四線、三線城市分別縮減4%、8%，門店縮減幅度較低，一線城市門店縮減幅度最高，其次為二線城市，分別達(dá)到14%、13%，由高線到低線的反向閉店趨勢，反映出在成本和客流雙側(cè)的平衡中，一線城市購物中心內(nèi)不具備較高競爭力的線下門店率先出局。圖：107個(gè)樣本城市中購物中心門店指數(shù)（22M6-23M4）資料來源：贏商網(wǎng)，大眾點(diǎn)評(píng)，聯(lián)商網(wǎng)，高德地圖，中信證券研究部而以北京為例，我們看到門店縮減較多的購物中心不乏燕莎奧特萊斯等知名頭部品牌。整體來看，各類偏百貨、偏低端零售性質(zhì)購物中心如百榮世貿(mào)商城、新華百貨、國泰百貨等購物中心門店受挫較嚴(yán)重。表：北京市21年12月末至23年3月末，部分購物中心門店數(shù)量變化展示資料來源：贏商網(wǎng)，大眾點(diǎn)評(píng)，聯(lián)商網(wǎng)，高德地圖，中信證券研究部五、優(yōu)化招商能力成短期商管重點(diǎn)前期的門店數(shù)量減少更多是短期、臨時(shí)性質(zhì)的出清，是疫情期間短期出行意愿下降的結(jié)果，而非消費(fèi)意愿下降，反而從部分悅己類門店的變化趨勢上，我們認(rèn)為消費(fèi)意愿依舊旺盛，消費(fèi)能力也在逐漸修復(fù)。展望后續(xù)，受益于線下出行的回暖與收入水平的修復(fù)，我們認(rèn)為今年全年，購物中心內(nèi)線下門店總量會(huì)延續(xù)3月份開始的總量凈增加趨勢，單店坪效和盈利水平會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的回暖持續(xù)提升。第三章2022-2023年我國購物中心行業(yè)市場深度調(diào)研第一節(jié)2022-2023年購物中心行業(yè)市場發(fā)展情況萬物復(fù)蘇，四季初始。經(jīng)歷了困頓的疫情三年后，生活逐漸恢復(fù)正常，相伴而生的，是經(jīng)濟(jì)重新邁向了一個(gè)有序發(fā)展的運(yùn)行軌道。2022年，消費(fèi)市場受到了較大的考驗(yàn)，特別是聚集性、接觸性消費(fèi)的受限。另外，居民消費(fèi)意愿也在下降，不敢消費(fèi)、不便消費(fèi)，消費(fèi)市場受短期擾動(dòng)非常明顯?；貧w2023，商業(yè)地產(chǎn)作為線下消費(fèi)的核心載體，行業(yè)的景氣程度與消費(fèi)大氣候息息相關(guān)。作為行業(yè)頭部平臺(tái)，我們把觀察到的新現(xiàn)象、新趨勢、新實(shí)踐，帶入到長期變量的思考框架中去，挖掘出潛在的增長機(jī)會(huì)點(diǎn)，提供增長啟示。贏商網(wǎng)X中城研究院再度聯(lián)合，發(fā)布《2023中國購物中心年度發(fā)展報(bào)告》。一、存量時(shí)代趨勢不變，輕資產(chǎn)擴(kuò)規(guī)模從目前購物中心存量來看，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2022年12月31日，全國存量購物中心5685個(gè)，體量達(dá)5.03億平方米。整體市場容量已經(jīng)趨向飽和，運(yùn)營、空間等結(jié)構(gòu)性不平衡愈加凸顯。當(dāng)購物中心進(jìn)入存量市場，增量放緩已經(jīng)是必然趨勢，疫情的沖擊只是加劇了增速的下滑。長期而言，看待購物中心行業(yè)的角度，應(yīng)從關(guān)注每年整體新開數(shù)量轉(zhuǎn)到質(zhì)量，以及發(fā)展不平衡的區(qū)域、城市、商圈等市場上。目前，重資產(chǎn)開發(fā)持有仍然是購物中心主要發(fā)展模式。但隨著行業(yè)競爭趨于激烈、外部融資逐漸收緊，堅(jiān)持純重資產(chǎn)模式拓展的資金壓力增加，輕資產(chǎn)已經(jīng)是規(guī)模拓展的必選項(xiàng)之一。短期來說，重資產(chǎn)形成的資金沉淀十分明顯，輕資產(chǎn)化運(yùn)作的商業(yè)模式受到追捧，越來越多商管公司開始牛刀小試，或者大規(guī)模進(jìn)入輕資產(chǎn)軌道，加速著商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的碎片化整合。橫向?qū)Ρ?，世界范圍?nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如西蒙、西田、凱德等，多以追求不動(dòng)產(chǎn)投資增值為主，基礎(chǔ)的商業(yè)邏輯是“低買高賣”，通過投資商業(yè)項(xiàng)目，持續(xù)改善其運(yùn)營現(xiàn)金流提升資產(chǎn)價(jià)值，以REITs等資本化手段退出，進(jìn)而獲取資產(chǎn)增值收益。不管怎樣變化，企業(yè)始終是在自己的優(yōu)勢領(lǐng)域向外拓展管理半徑。對(duì)于行業(yè)規(guī)模頭部的企業(yè)而言，輕資產(chǎn)是他們在規(guī)模之上切入的賽道，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，行業(yè)的格局已相對(duì)穩(wěn)定。據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年拓展/開業(yè)輕資產(chǎn)數(shù)量最多的企業(yè)為萬達(dá)商管，共三十余個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目；其次為華潤萬象生活、印力，輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)在十個(gè)以上，新城控股、龍湖商業(yè)奮力追趕。由此可見，輕資產(chǎn)的行業(yè)競爭非常激烈。對(duì)頭部企業(yè)而言，要轉(zhuǎn)身做乙方，從“內(nèi)部管理”走向“外部生意”，從“服務(wù)母公司”擴(kuò)大到“服務(wù)外部業(yè)主”，從“管理思維”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)思維”，面臨很多新的挑戰(zhàn)。根據(jù)商業(yè)輕資產(chǎn)賽道企業(yè)目前的拓展實(shí)踐，及已簽約項(xiàng)目后續(xù)逐漸開業(yè)投入運(yùn)營，預(yù)計(jì)未來5年商業(yè)輕資產(chǎn)市場格局會(huì)相對(duì)清晰、整體市場發(fā)展會(huì)走向成熟。二、行業(yè)迎來結(jié)構(gòu)性機(jī)遇2023年3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資[2023]236號(hào)）。通知表示“支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”、“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。這是2020年4月公募REITs啟航以來、2022年12月18日中國不動(dòng)產(chǎn)證券化合作發(fā)展峰會(huì)首次釋放“REITs擴(kuò)容商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域”以來，首次明文落地“REITs擴(kuò)容商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”。待真正落地，對(duì)于國內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資將是里程碑式的發(fā)展。三、客流波動(dòng)重回常態(tài)通過具備風(fēng)向標(biāo)意義的行業(yè)觀察，深度理解不同企業(yè)的模式、變化，思考發(fā)展的大趨勢，在不確定性當(dāng)中保持冷靜和克制?？土鲌D譜：2023年Q1客流反彈明顯，2022年樣本項(xiàng)目業(yè)績悲喜參半一季度，樣本mall場日均客流恢復(fù)至17756人，環(huán)比漲幅達(dá)25.4%，同比增33.9%。具體而言，不管是節(jié)假日的恢復(fù)程度，還是不同城市線級(jí)、項(xiàng)目檔次等細(xì)分因素，一切都指向著：購物中心客流已經(jīng)基本擺脫疫情的外生干擾，重回常態(tài)化穩(wěn)定區(qū)間。而熱鬧的五一小長假，國人的出門、消費(fèi)熱情爆棚。據(jù)商務(wù)部消息，“五一”假期，國內(nèi)旅游出游合計(jì)2.74億人次，超過2019年同期水平。同期，全國重點(diǎn)零售和餐飲企業(yè)銷售額同比增長18.9%。但脈沖式的節(jié)假日消費(fèi)過后，商場們該思考著，如何在歸于常態(tài)的客流曲線中，找到小爆點(diǎn)小驚喜，而不是一個(gè)“限時(shí)”流量場。而影響客流的內(nèi)生因素可分為三部分：品牌力夯實(shí)客流基礎(chǔ)，產(chǎn)品力決定客流上限，而運(yùn)營力保障客流的可持續(xù)增長?，F(xiàn)在，擺在商場們前面的問題，不再是客流被封住了，而是客流被分食了。它們需要回到商業(yè)經(jīng)營的幾個(gè)核心問題上：目前的存量競爭中，自身的產(chǎn)品定位有沒有比較優(yōu)勢？客流基本盤穩(wěn)定的情況下，日常招商、調(diào)改、運(yùn)營，能不能爭取到更多的消費(fèi)者？如何降本增效，避免盲目擴(kuò)張？如何在戰(zhàn)略上思考有質(zhì)量的增長，在戰(zhàn)術(shù)上有效落地？四、大宗交易國資并購為主，TOD商業(yè)的玩家、體量持續(xù)分化2020-2022年，國資背景企業(yè)為收購主體，進(jìn)行的商業(yè)地產(chǎn)大宗交易共46起，多集中在2022年，占三年總數(shù)的63%，總體交易規(guī)模達(dá)735.21億元。背靠政策，手握多樣化資金來源，以中海、華潤、招商蛇口、越秀、保利等為代表的國央企屢屢在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場上大顯身手。輾轉(zhuǎn)騰挪間，解救了“斗獸之困”，重塑商業(yè)地產(chǎn)格局。而行業(yè)機(jī)會(huì)之一的TOD，王者恒強(qiáng)，形態(tài)卻日漸豐富。在城市端，西南的成都、重慶TOD項(xiàng)目數(shù)一騎絕塵，跑贏了北京、上海、深圳。堅(jiān)挺的廣州，靠著外延、加密的軌交線，穩(wěn)穩(wěn)占著前三。玩家分化、競爭還在加劇，龍湖、華潤、萬科們越戰(zhàn)越猛，后發(fā)潛力者越秀、保利最為惹眼。在模式上，合作開發(fā)已成主流。業(yè)態(tài)組合則因站點(diǎn)規(guī)劃、覆蓋客群有別，中小體量TOD項(xiàng)目（10萬㎡以下）傾向做熟人生意，可以是社區(qū)型，也可以是青春派；而大體量TOD項(xiàng)目（10萬㎡及以上）多為地標(biāo)mall，多元的客群，匹配多元品牌、體驗(yàn)與服務(wù)。望向新五年，國內(nèi)TOD商業(yè)的版圖，會(huì)因更多的非高線城市、更多樣的玩家出現(xiàn)，格局微變，而蓬勃之態(tài)不會(huì)減弱，只會(huì)趨強(qiáng)。五、企業(yè)分化：零售銷售額”喜憂參半，頭部玩家答卷“超預(yù)期”贏商網(wǎng)收集了全國247家商場2022年銷售額等經(jīng)營數(shù)據(jù)，并結(jié)合其運(yùn)營情況進(jìn)行分析：從銷售額區(qū)間來看：百億商場僅3家，分別為南京德基廣場、上海環(huán)球港與杭州萬象城；50億元以上的商場共9家，占比不足5%，超4成商場銷售額在10-29.99億元區(qū)間。從增長情況來看：悲喜參半。21.5%的商場銷售額呈向上增長；26%的商場銷售額同比下降，4%左右的商場銷售額與2022年持平。從城市商業(yè)線級(jí)來看：年銷售30億元以上的商場中，來自商業(yè)一線與商業(yè)準(zhǔn)一線的各占半壁江山；3個(gè)二線城市標(biāo)桿mall——常州江南環(huán)球港、青島海信廣場、東莞海德·匯一城進(jìn)入30億以上的梯隊(duì)?！?0億+俱樂部”的前排幾乎是被以奢侈品銷售為主的高端商場所承包，高端商場依然是“吸金王者”。細(xì)看頭部玩家，業(yè)績表現(xiàn)超預(yù)期。華潤萬象生活在2022年逆勢領(lǐng)跑，營收120.16億元，同比增長35.4%；核心凈利潤22.25億元，同比增長30.7%。截至2022年底，華潤萬象生活在營購物中心86個(gè)，全年租金收入158億元，同比增長4.3%。其中，歸屬于業(yè)主端的經(jīng)營利潤收入達(dá)到94.52億元，同比增長2.2%，業(yè)主端經(jīng)營利潤率為59.7%。這樣的成績背后，主要取決于以下兩點(diǎn)：華潤萬象生活在營項(xiàng)目大多位于高能級(jí)市場，整體租金貢獻(xiàn)水平較高。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，其在營的86個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，69座分布在商業(yè)一二線城市，占比達(dá)80%。單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營能力突出。據(jù)管理層業(yè)績會(huì)上分享的數(shù)據(jù)來看，86個(gè)項(xiàng)目全年平均出租率達(dá)到了96.1%，有69個(gè)項(xiàng)目銷售額位列所在城市銷售額排名TOP3，占比亦達(dá)到80%。而作為全球規(guī)模第一的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，萬達(dá)商管踏入輕資產(chǎn)生意場至今九年。據(jù)官方業(yè)績快報(bào)，2022年萬達(dá)商管新開業(yè)55座萬達(dá)廣場，成為2022年唯一一個(gè)開業(yè)量在20個(gè)以上的企業(yè)。其中，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目接近40個(gè)。在城市布局上，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)商管自持項(xiàng)目在商業(yè)高線級(jí)城市（商業(yè)二線及以上）數(shù)量更為集中，而下沉市場（商業(yè)三線及以下）則是輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比更高。2022年初，太古地產(chǎn)提出“1000億港元投資計(jì)劃”，其中計(jì)劃預(yù)留500億港元用于積極發(fā)展內(nèi)地市場，全力發(fā)展“太古里”“太古匯”兩個(gè)品牌，目標(biāo)是將內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積在10年內(nèi)增加一倍。截至2023年3月7日，公司已承諾投放390億港元，占投資計(jì)劃總額近40%，其中的170億港元用于內(nèi)地，已落實(shí)的內(nèi)地重點(diǎn)項(xiàng)目包括位于西安的以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目、位于三亞以零售為主導(dǎo)的發(fā)展項(xiàng)目，以及收購成都遠(yuǎn)洋太古里余下50%權(quán)益等。內(nèi)地慢行二十載，太古地產(chǎn)突然加快了在內(nèi)地的拓展步伐。目前太古地產(chǎn)在內(nèi)地共7個(gè)存量零售物業(yè)組合，加上此前太古地產(chǎn)計(jì)劃在廣州市荔灣區(qū)打造珠江太古商業(yè)項(xiàng)目，未來一至五年里，太古地產(chǎn)將在內(nèi)地開業(yè)包括上海張園（西區(qū)已開幕）、頤堤港二期、西安太古里及三亞零售項(xiàng)目等多個(gè)新項(xiàng)目，太古地產(chǎn)內(nèi)地版圖將不斷擴(kuò)大。六、2023一季度五大業(yè)態(tài)開關(guān)店收縮，首店地區(qū)選擇多樣受疫情影響，2022年品牌市場整體呈收縮狀態(tài)。品牌首店在地區(qū)選擇上更加多樣，資本市場上品牌融資數(shù)量下降。越來越多品牌開始獨(dú)立進(jìn)行投資，收并購浪潮加速行業(yè)洗牌。*開關(guān)店：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2023年1季度，9個(gè)重點(diǎn)城市約200個(gè)標(biāo)桿購物中心，新開店約2500家，新關(guān)店約3000家，開關(guān)店比0.82，整體表現(xiàn)不及2022年4季度（1.08）。樣本購物中心中，五大業(yè)態(tài)開關(guān)店表現(xiàn)均弱于上季度，僅文體娛小幅擴(kuò)張。*首店格局：根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2020-2022年有錄入首店數(shù)據(jù)的城市分別為82個(gè)、154個(gè)、100個(gè)，對(duì)應(yīng)首店數(shù)為1484家、4422家、3836家。從絕對(duì)數(shù)看，2021年是個(gè)小高峰；從平均數(shù)看，城均首店數(shù)逐年遞增，從18家增至38家。以贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的樣本城市及項(xiàng)目為載體，2022年武漢以全年336家首店位列第一位；武漢330+首店中，全國首店、華中首店占比近半，達(dá)47%。36家全國首店，餐飲占了12家。而南京的新首店數(shù)量在2022年闖入TOP5，是南京萬象天地?cái)y77家首店重磅出街的直接結(jié)果，更是城市高消費(fèi)力與經(jīng)濟(jì)力、以及政府全方面首店促進(jìn)政策的深層作用。*投融資，2022全年消費(fèi)品牌融資事件共325起，雖然比2021年的513起銳減接近1/4，但比2020年的245起，仍顯得活躍。從49起億元級(jí)融資項(xiàng)目中可看出，年輕人熱衷城市戶外運(yùn)動(dòng)，重新發(fā)現(xiàn)“消失的附近”；拒絕統(tǒng)一審美的家居風(fēng)格，懶宅生活也要個(gè)性、品位。透過17個(gè)“一年雙輪融資”的品牌看到，餐飲是資本最鐘情的賽道。茶飲不輸咖啡，但卻陷入創(chuàng)新窘境；中式烘焙降溫，日式烘焙嶄露頭角。而89起品牌轉(zhuǎn)身做投資的案例則表明，真正擁有行業(yè)背景的資方更受歡迎；企業(yè)間的收并購活躍，行業(yè)洗牌加劇。第二節(jié)2023年我國購物中心行業(yè)市場預(yù)測一、2023年購物中心出租率情況分析重點(diǎn)城市的購物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市場較為活躍。3月24日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，其中提到“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。購物中心等消費(fèi)REITs的出臺(tái)成為關(guān)注熱點(diǎn)。從一線城市看，深圳的零售出租情況表現(xiàn)較好，北上廣空置率略有提高。截至2023年3月，北京、廣州、深圳的優(yōu)質(zhì)物業(yè)空置率分別為8.7%、11.5%、1.6%；截至2022年12月末，上海最新的空置率為8%。從變化趨勢看，上海、北京、廣州的空置率均較前次統(tǒng)計(jì)有所提高，深圳2023年一季度末的空置率為近年來最低水平。從其他核心城市看，杭州、南京的零售市場更加活躍，其他城市空置率在10%左右。我們同樣梳理了部分省會(huì)城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置情況。截至2022年末，杭州、南京、成都、武漢、西安、重慶的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率分別為3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本維持在5%以內(nèi)。將一線城市和以上的城市作為樣本城市進(jìn)行對(duì)比分析后，我們發(fā)現(xiàn)在樣本城市中，杭州和南京的空置率處于相對(duì)較低的水平，充分展現(xiàn)了城市零售市場的活躍程度；截至2022年末，廣州、西安、重慶、武漢的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率均在10%以上，零售市場有待進(jìn)一步恢復(fù)。從房企看，我們篩選了大悅城、華潤置地、萬科、新城控股、龍湖集團(tuán)、寶龍作為樣本池，2022年這六家房企的購物中心出租率均受疫情影響有所下滑；從近年來的整體表現(xiàn)看，六家房企的購物中心近年來的平均出租率均在90%以上。1）大悅城旗下的購物中心項(xiàng)目以大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)三條產(chǎn)品線為主；近四年來的平均出租率為93.93%。2）華潤置地旗下的購物中心項(xiàng)目形成了萬象城、萬象匯、萬象天地三大商業(yè)產(chǎn)品線的戰(zhàn)略布局，近4年的平均出租率為95.70%。3）萬科旗下的商業(yè)產(chǎn)品線包括印象城、印象匯、印象里、萬科廣場等產(chǎn)品線，近三年的平均出租率為91.97%。4）新城控股旗下的商業(yè)項(xiàng)目為吾悅系產(chǎn)品，近四年的平均出租率為97.87%。5）龍湖旗下的商業(yè)項(xiàng)目包括天街、星悅薈兩類，其中天街為主要的商業(yè)項(xiàng)目；近四年龍湖商業(yè)購物中心的平均出租率為96.35%。6）寶龍的商業(yè)產(chǎn)品線包括寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓氐?，近四年的平均出租率?1.80%。這六家房企的購物中心平均出租率均在90%以上，展現(xiàn)出這些代表房企優(yōu)秀的購物中心項(xiàng)目運(yùn)營能力。二、2023年購物中心客流呈環(huán)比逐步恢復(fù)趨勢據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，一季度樣本mall場（全國3萬㎡以上的購物中心）日均客流恢復(fù)至17756人，環(huán)比漲幅達(dá)25.4%，同比增33.9%。分單月來看，1月因春節(jié)消費(fèi)下沉尤為明顯，下沉市場客流復(fù)蘇遠(yuǎn)高于高線市場，到了2月、3月，高線城市（商業(yè)一線、準(zhǔn)一線、二線）購物中心客流強(qiáng)勢增長，三、四、五線城市客流則穩(wěn)中略有降。總體上看，當(dāng)前線下客流逐步擺脫疫情外生干擾，客流重回常態(tài)化。圖：疫后線下客流快速復(fù)蘇資料來源：贏商網(wǎng)，招商證券，*注：全國3萬㎡以上的購物中心。因疫情原因，2022年3-5月客流數(shù)據(jù)不包含上海圖：23Q1購物中心客流呈環(huán)比逐步恢復(fù)趨勢資料來源：贏商網(wǎng)，招商證券，*注：全國3萬㎡以上的購物中心。因疫情原因，2022年3-5月客流數(shù)據(jù)不包含上海三、2023年全國擬開業(yè)購物中心588個(gè)據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年全國擬開業(yè)購物中心達(dá)588個(gè)，體量約5201萬㎡，創(chuàng)下2017年以來擬開業(yè)量新低，僅最高峰的2021年擬開業(yè)的一半。經(jīng)歷了三年疫情，雖然目前防控政策解除了消費(fèi)場景的限制，但需求、供給兩側(cè)需要更多時(shí)間修復(fù)。而且，隨著全國購物中心存量逐年上升，購物中心新增量放緩也是必然趨勢。從過去6年的實(shí)際開業(yè)情況看，開業(yè)率一路走低，從疫情第一年開始，連續(xù)三年開業(yè)率低于五成。不過，2023年擬開業(yè)數(shù)量、體量約為2022年實(shí)際開業(yè)量的1.6倍，若開業(yè)能如期推進(jìn)，全年增量仍然可期。數(shù)據(jù)說明：1、統(tǒng)計(jì)范圍為全國368個(gè)城市（不含港澳臺(tái)）管轄行政區(qū)內(nèi)，商業(yè)建筑面積3萬㎡及以上，計(jì)劃2023年內(nèi)開業(yè)的購物中心（含1月份已開業(yè)數(shù)據(jù)）；2、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含新建項(xiàng)目及存量改造項(xiàng)目；3、統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2023年1月30日。從城市角度來看，2023年擬開業(yè)量≥5個(gè)的城市共25個(gè)。北京躍升至全國第一，數(shù)量與上海并列第一，均為23個(gè)項(xiàng)目，但北京總體量超260萬㎡，較上海多80余萬㎡；廣州第三，21個(gè)項(xiàng)目。緊隨其后的是，武漢、成都、西安、杭州、深圳、重慶、蘇州依次位列前十。擬開業(yè)量前十的城市中，上海、蘇州人均購物中心面積超過1㎡/人，杭州0.96㎡/人；北京、廣州、成都、重慶、西安人均購物中心面積相對(duì)較低。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2022年12月31日，人均購物中心面積≥1㎡的城市已經(jīng)增至4個(gè)，依次為上海（1.07㎡/人）、南京（1.04㎡/人）、蘇州（1.04㎡/人）、佛山（1.01㎡/人）。而2021年底，僅上海唯一一座城市人均購物中心面積率先突破1㎡/人?？梢?，南京、蘇州、佛山商業(yè)市場增速之快。在新的一年，這三座城市擬新增開業(yè)量依然高企，項(xiàng)目數(shù)量均在10個(gè)以上，體量在100萬㎡以上，市場競爭將明顯加劇。2023年籌開項(xiàng)目體量主要集中在5~10萬㎡之間，占比為35.26%，同比有所下滑，下滑5個(gè)百分點(diǎn)；10~15萬㎡區(qū)間占比其次，為28.11%，但該區(qū)間占比同比增加4個(gè)百分點(diǎn)。此外，3~5萬㎡的小體量項(xiàng)目略微增加1個(gè)百分點(diǎn)，較為明顯集中在高線級(jí)城市，是低線級(jí)城市的1.75倍。15萬㎡及以上區(qū)間的較大型項(xiàng)目占比略微下滑。40萬㎡以上的超大體量項(xiàng)目共2個(gè)，其中銅陵北斗星城吾悅廣場47萬㎡、九江聯(lián)盛國貿(mào)40萬㎡；30萬㎡以上項(xiàng)目3個(gè)，分別是常州弘陽1936項(xiàng)目36萬㎡、蘭州萬達(dá)茂32萬㎡、北京五棵松萬達(dá)廣場31萬㎡。奧特萊斯綜合商業(yè)體在2023年有“剎車減速”之勢。全年籌開項(xiàng)目13個(gè)，合計(jì)體量140萬㎡，不足2022年同期籌開奧特萊斯項(xiàng)目的一半。砂之船、首創(chuàng)、百聯(lián)、王府井、RDM集團(tuán)等頭部奧萊運(yùn)營商在2023年集體“失聲”，光大安石、中駿商管成為奧萊新入局者，將帶來首個(gè)奧萊作品首秀。四、2023年下半年消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的趨勢預(yù)計(jì)商業(yè)供給量保持穩(wěn)定，存量物業(yè)改造占比可能明顯提升。根據(jù)贏商數(shù)據(jù)，2023年4月份，全國開業(yè)購物中心項(xiàng)目34個(gè)，總商業(yè)建筑面積278萬平方米，是疫情以來同期的最高峰。根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年擬開項(xiàng)目數(shù)588個(gè)，在開業(yè)率回到疫情前水平的情況之下，仍可保證一定數(shù)量的開業(yè)規(guī)模。單店情況也預(yù)計(jì)程良好恢復(fù)態(tài)勢。根據(jù)贏商數(shù)據(jù)，一季度樣本購物中心日均場均客流恢復(fù)至1.78萬人，環(huán)比漲幅25.4%，同比增幅33.9%。由于購物中心客流明顯的季節(jié)性因素，客流高峰和節(jié)假日、寒暑期高度相關(guān)，預(yù)計(jì)下半年暑期到來后，購物中心客流將望錄得較好的環(huán)比表現(xiàn)。購物中心擬開和實(shí)際開業(yè)量（個(gè)）資料來源：贏商網(wǎng)，中信證券研究部預(yù)測購物中心場均日客流（萬人）資料來源：贏商網(wǎng)，中信證券研究部預(yù)測空置率亦是衡量行業(yè)景氣指數(shù)的關(guān)鍵指標(biāo)。2022年下半年，9大重點(diǎn)城市購物中心平均空置率10.9%，創(chuàng)歷史新高。商鋪的開店意愿復(fù)蘇可能晚于零售消費(fèi)的復(fù)蘇，我們估計(jì)2023年下半年開始，購物中心空置率開始出現(xiàn)下行趨勢。整體而言，2023年以來開業(yè)量級(jí)適中，客流、人流、出租率等指標(biāo)向好。我們預(yù)計(jì)，優(yōu)秀購物中心資產(chǎn)組合可以在2023年錄得雙位數(shù)的同店銷售增速。全國9大重點(diǎn)城市購物中心平均空置率（%）資料來源：贏商網(wǎng)，中信證券研究部華潤置地2023年租金收入及增速（億元）資料來源：華潤置地公告，中信證券研究部第三節(jié)2022-2023年我國購物中心行業(yè)市場競爭格局分析一、購物中心行業(yè)競爭格局分析據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，在2021年新開商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)供應(yīng)量中，企業(yè)貢獻(xiàn)量前列的均為全國性連鎖開發(fā)企業(yè)，這其中，萬達(dá)集團(tuán)、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、萬科集團(tuán)、印力集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、世紀(jì)金源、保利商業(yè)、愛琴海集團(tuán)的購物中心開業(yè)數(shù)量位居前十位。二、2023年購物中心行業(yè)新開業(yè)情況分析全國商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)竣工面積同比增速已在2023年3月由負(fù)轉(zhuǎn)正，因而今年購物中心建成面積有望增加，新開業(yè)購物中心數(shù)量有望恢復(fù)。2022年，全年共開業(yè)366個(gè)購物中心，我們篩選了大悅城、華潤置地、龍湖集團(tuán)等房企作為樣本房企，2022年9家房企新開業(yè)購物中心共有93個(gè)，二線城市為房企購物中心主要布局城市。根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)和我們的假設(shè)測算，2023年有望開業(yè)365個(gè)購物中心。從全國層面看，商業(yè)用房的累計(jì)竣工面積同比增速已在2023年3月轉(zhuǎn)正，今年購物中心建成面積有望增加，新開業(yè)購物中心數(shù)量有望恢復(fù)。2012-2019年，我國商業(yè)用房累計(jì)竣工面積維持在1億平方米以上，其中2017年達(dá)到12670萬平方米，是近十年的巔峰；受到疫情等因素的影響，2020年以來，我國商業(yè)用房累計(jì)竣工面積不及1億平方米，尤其2022年我國商業(yè)用房累計(jì)竣工面積降至6800萬平方米，同比降幅達(dá)到22%。在疫情因素的影響逐漸削弱下，今年商業(yè)用房累計(jì)竣工面積同比增速觸底回升，2023年3月同比增速成功由負(fù)轉(zhuǎn)正。圖：2012-2022年我國商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)竣工面積及同比增速資料來源：wind、天風(fēng)證券研究所圖：2012-2022年各月我國商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)竣工面積及同比增速資料來源：wind、天風(fēng)證券研究所具體細(xì)化到購物中心，受到疫情影響，2022年購物中心開業(yè)366個(gè)，是2016年以來開業(yè)購物中心數(shù)量最低的一年。根據(jù)贏商網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2016年-2019年每年新開業(yè)購物中心數(shù)量在550個(gè)以上，2020年驟減至401個(gè)，2022年僅開業(yè)366個(gè)，主要因?yàn)?020年、2022年受疫情影響，購物中心的竣工和開業(yè)計(jì)劃或有調(diào)整，因而開業(yè)購物中心數(shù)量均較前一年驟減。圖：2016-2022年購物中心開業(yè)數(shù)量及同比增速資料來源：贏商網(wǎng)、天風(fēng)證券研究所我們梳理了前期購物中心樣本房企（參考2023年4月23日《上市房企購物中心規(guī)模如何——REITs周報(bào)》）2022年新開業(yè)購物中心數(shù)量，根據(jù)上市公司公開披露口徑，2022年9家房企共新開業(yè)93個(gè)購物中心，較2021年的114個(gè)減少21個(gè)。4家房企開業(yè)購物中心，萬科開業(yè)數(shù)量最多（包括社區(qū)商業(yè)），為25個(gè)，新城控股、龍湖集團(tuán)、華潤置地分別開業(yè)15個(gè)、15個(gè)、13個(gè)購物中心。圖：2020-2022年部分房企新開業(yè)購物中心數(shù)量資料來源：wind、各公司公告、天風(fēng)證券研究所備注：萬科新開業(yè)數(shù)量中包含社區(qū)商業(yè)我們整理了如上部分房企2022年新開業(yè)購物中心所在城市及城市能級(jí)，發(fā)現(xiàn)各家房企均在二線城市有所布局。3家房企在一線城市有新開業(yè)購物中心，分別為華潤置地（北京）、中國海外發(fā)展（北京）、招商蛇口（上海）；寶龍商業(yè)、招商蛇口分別在三線城市、四線及以下城市有新開業(yè)購物中心。表：部分房企2022年新開業(yè)購物中心所在城市及城市能級(jí)資料來源：各公司公告、天風(fēng)證券研究所根據(jù)贏商網(wǎng)預(yù)計(jì)，2023年全國購物中心擬開業(yè)數(shù)量有588個(gè)。根據(jù)2017-2022年購物中心擬開業(yè)數(shù)量和實(shí)際開業(yè)數(shù)量而計(jì)算得出的實(shí)際開業(yè)率，2017-2019年實(shí)際開業(yè)率保持在50%以上，2020年和2022年均受到疫情等因素影響，實(shí)際開業(yè)率較上一年下滑較多，2022年實(shí)際開業(yè)率僅為40.89%?？紤]到2023年疫情影響因素削弱，餐飲等消費(fèi)有所復(fù)蘇，購物中心開業(yè)意愿或較往年恢復(fù)，若2023年實(shí)際開業(yè)率達(dá)到疫情前2017-2019年實(shí)際開業(yè)率的平均水平62.13%，則2023年預(yù)計(jì)實(shí)際開業(yè)量或達(dá)到365個(gè)，或與2022年基本持平。圖：2017年-2023年(E)購物中心擬開業(yè)量和實(shí)際開業(yè)量資料來源：贏商網(wǎng)、天風(fēng)證券研究所注：2023年的實(shí)際開業(yè)率為假設(shè)數(shù)、實(shí)際開業(yè)量為測算數(shù)三、購物中心行業(yè)品牌競爭情況分析根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的16家公司數(shù)據(jù)，開業(yè)在營購物中心數(shù)量共有1228個(gè)(包含未上市的萬達(dá))，已開業(yè)面積達(dá)到6095萬平方米，資產(chǎn)賬面價(jià)值達(dá)到11361億元。上市房企逐漸重視購物中心業(yè)務(wù)的發(fā)展，我們整理了如下規(guī)模房企的商業(yè)購物中心業(yè)務(wù)情況，包括大悅城、華潤置地等共15家上市房企和未上市的萬達(dá)。我們首先梳理了部分內(nèi)地房企購物中心產(chǎn)品系列，多數(shù)房企的購物中心有多個(gè)產(chǎn)品線。根據(jù)整理的資料顯示，除新城控股和萬達(dá)等房企之外，多數(shù)房企的購物中心有多個(gè)產(chǎn)品線，如華潤置地旗下購物中心有“萬象城”、“萬象匯”、“萬象天地”等三條產(chǎn)品線，大悅城同樣有“大悅城”、“大悅春風(fēng)里”、“祥云小鎮(zhèn)”等三條產(chǎn)品線。表：部分內(nèi)地房企購物中心產(chǎn)品系列、代表項(xiàng)目資料來源：各房企官網(wǎng)、寶龍商業(yè)公告、招商蛇口公告、南國置業(yè)公告、陸家嘴公告、金融街公告、中國國貿(mào)公告等、天風(fēng)證券研究所我們拆分了上面部分房企的購物中心開業(yè)情況，開業(yè)在營購物中心數(shù)量共有1228個(gè)，已開業(yè)面積達(dá)到6095萬平方米。覆蓋城市數(shù)量超過100個(gè)的有萬達(dá)、新城控股；覆蓋城市數(shù)量達(dá)到雙位數(shù)的有大悅城、華潤置地、萬科、龍湖、寶龍、旭輝、招商蛇口。已開業(yè)購物中心面積超過1000萬平方米的有新城控股、萬科、寶龍（寶龍商業(yè)）；已開業(yè)購物中心面積超過100萬平方米不足1000萬平方米的有大悅城、華潤置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、南國置業(yè)。開業(yè)購物中心數(shù)量超過100個(gè)的有萬達(dá)、萬科、新城控股。表：部分房企覆蓋城市數(shù)量資料來源：大悅城官網(wǎng)、萬科官網(wǎng)、龍湖官方公眾號(hào)、萬達(dá)官網(wǎng)、各房企公告等、天風(fēng)證券研究所圖：部分房企購物中心已開業(yè)面積資料來源：華潤置地官方公眾號(hào)、龍湖官方公眾號(hào)、各房企公告等、天風(fēng)證券研究所注：大悅城和旭輝為截至2022年6月30日的數(shù)據(jù)，其他房企為截至2022年12月31日數(shù)據(jù)圖：部分房企開業(yè)在營購物中心數(shù)量資料來源：華潤置地官方公眾號(hào)、龍湖官方公眾號(hào)、萬達(dá)官網(wǎng)、各房企公告等、天風(fēng)證券研究所注：大悅城和旭輝為截至2022年6月30日的數(shù)據(jù)，其他房企為截至2022年12月31日數(shù)據(jù)根據(jù)2022年上市公司披露數(shù)據(jù)，以上公司的2022年購物中心商業(yè)收入租金收入共有480億元，其中收入體量最大的是華潤置地，占公司總收入比例最大的是中國國貿(mào)。2022年購物中心商業(yè)收入體量過百億元的有華潤置地、新城控股；購物中心商業(yè)收入體量超過50億元不足百億的有龍湖、萬科。購物中心商業(yè)收入占公司總收入比例最大的是中國國貿(mào)，達(dá)到33.67%；其他占比超過5%的有新城控股、華潤置地、寶龍地產(chǎn)；占比不足1%的有招商蛇口、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展。圖：截至2022年末部分房企的購物中心商業(yè)收入規(guī)模和占公司總收入比例資料來源：各房企公告、wind、天風(fēng)證券研究所注：寶龍地產(chǎn)的購物中心商業(yè)收入僅包含60個(gè)自持項(xiàng)目的收入根據(jù)2022年上市公司披露數(shù)據(jù)，以上公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)11361億元，其中規(guī)模最大的是華潤置地，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)比例最高的是中國國貿(mào)。2022年投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元的是華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、新城控股、招商蛇口。2022年投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模占公司總資產(chǎn)比例超過50%的僅有中國國貿(mào)；其他占比超過20%的有寶龍地產(chǎn)、陸家嘴、龍湖集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展。圖：截至2022年末部分房企的投資性房地產(chǎn)規(guī)模和占公司總資產(chǎn)比例資料來源：wind、天風(fēng)證券研究所四、當(dāng)前購物中心行業(yè)競爭策略分析（一）華潤萬象生活國內(nèi)領(lǐng)先品牌運(yùn)營方，利潤率增長迅速公司是國內(nèi)領(lǐng)先高端商業(yè)管理公司，購物中心管理是公司的核心業(yè)務(wù)。2022年公司購物中心實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入24.82億元，同比增長16.5%，毛利率62.4%，購物中心是公司商業(yè)管理業(yè)務(wù)的主要利潤貢獻(xiàn)來源，收入利潤保持高增。圖：購物中心營業(yè)收入及毛利率穩(wěn)步增長資料來源：公司公告、國聯(lián)證券研究所我國購物中心已成為線下消費(fèi)核心載體，是城市生活的中心樞紐。近年來國內(nèi)購物中心數(shù)量快速增加，面積不斷擴(kuò)張，2020年以來，我國購物中心面積增速有所放緩，步入平穩(wěn)增長期，購物中心已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畹臉屑~。未來隨著我國中高收入人群的不斷增加，人們對(duì)高品質(zhì)購物中心的需求有增無減，購物中心仍然會(huì)是線下消費(fèi)的核心載體。公司購物中心業(yè)務(wù)有序擴(kuò)張，規(guī)模穩(wěn)中有增。2020-2022年，公司旗下在營購物中心數(shù)量為59個(gè)、71個(gè)、86個(gè)，在營購物中心的管理面積已達(dá)640萬平米、760萬平米、920萬平米，公司購物中心在營項(xiàng)目數(shù)量、在營項(xiàng)目面積實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。圖：公司購物中心在營項(xiàng)目數(shù)量穩(wěn)步增長圖：公司購物中心在營項(xiàng)目面積穩(wěn)步增長資料來源：公司公告、國聯(lián)證券研究所公司購物中心零售額市場領(lǐng)先。2020-2022年，公司購物中心累計(jì)零售額分別為827億元、1189億元、1264億元；公司零售額排名當(dāng)?shù)厥袌龅谝晃坏馁徫镏行倪_(dá)21個(gè)、27個(gè)、33個(gè)；公司零售額排名當(dāng)?shù)厥袌銮叭馁徫镏行亩噙_(dá)40個(gè)、54個(gè)、69個(gè)；公司零售額排名當(dāng)?shù)厥袌銮叭馁徫镏行恼脊举徫镏行牡?7.8%、76.1%、80.2%。說明公司購物中心零售額在當(dāng)?shù)厥袌鎏幱陬I(lǐng)先地位，多個(gè)購物中心零售額高居當(dāng)?shù)厥袌霭袷?。公司著力打造高品質(zhì)購物中心，2022年公司重奢購物中心項(xiàng)目數(shù)量達(dá)11個(gè)，品牌影響力不斷提升。圖：零售額排名當(dāng)?shù)厥袌龅谝?、前三?xiàng)目數(shù)量增加資料來源：公司公告、國聯(lián)證券研究所圖：零售額排名當(dāng)?shù)厥袌銮叭?xiàng)目占比增加資料來源：公司公告、國聯(lián)證券研究所圖：2022年購物中心重奢項(xiàng)目數(shù)量增長資料來源：公司公告、國聯(lián)證券研究所圖：購物中心累計(jì)零售額穩(wěn)中有升資料來源：公司公告、國聯(lián)證券研究所公司購物中心租金收入實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，購物中心出租率維持高位。2020-2022年公司購物中心租金收入分別為112億元、152億元、158億元；公司購物中心出租率分別為94.3%、96.9%、96.1%。近三年來公司購物中心租金收入穩(wěn)中有增，購物中心出租率維持在95%左右，波動(dòng)率較小。2020-2022年公司NOI分別為54億元、93億元、95億元，公司NOImargin分別為51.0%、60.9%、59.7%，接近百億級(jí)的NOI為公司未來資本化提供良好儲(chǔ)備。圖：購物中心租金收入、出租率較為穩(wěn)定圖：購物中心NOI、NOImargin較高資料來源：公司公告、國聯(lián)證券研究所公司旗下購物中心分為“萬象城”、“萬象匯”和“萬象天地”三大商業(yè)產(chǎn)品線。公司憑借強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營管理能力打造出各具特色的三個(gè)品牌線，定位不同人群和城市，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)錯(cuò)位競爭?！叭f象城”是公司旗下的高端商業(yè)品牌，力圖打造城市地標(biāo)性商業(yè)建筑。萬象城定位引領(lǐng)高品質(zhì)的風(fēng)尚標(biāo)桿，主要針對(duì)中高端人群，是全國重奢門店數(shù)量最多的購物中心之一，該品牌主要布局于一二線城市的核心區(qū)域，2004年建立的深圳萬象城是該品牌首次推出的購物中心。深圳萬象城于2004年12月9日正式開業(yè)，位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，是深圳頗具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心。深圳萬象城總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，采取“主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式，整合了百貨公司、國際品牌旗艦店、時(shí)尚精品店、美食廣場、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溜冰場、大型動(dòng)感游樂天地、多廳電影院等元素，為深圳居民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。成都萬象城是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后的第四座萬象城，于2012年5月11日開業(yè)。成都萬象城總建筑面積31.8萬平米，其中購物中心24.4萬平米，華潤大廈超高層甲級(jí)寫字樓7.4萬平米。項(xiàng)目位于二十四城西北角，斥資25億打造匯集高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、電影院、真冰場、各色餐飲等于一體的大規(guī)模都市綜合體?！叭f象匯”是公司旗下的優(yōu)質(zhì)生活商業(yè)品牌，力圖打造活力生動(dòng)的購物及社交勝地。萬象匯面向家庭和年輕人，提供購物、餐飲、娛樂活動(dòng)服務(wù)。該品牌于2013年首次推出，主要布局于一、二線城市區(qū)域中心或三線城市的核心地段?！叭f象天地”是公司旗下的潮流品牌，力圖打造“街區(qū)+MALL”的特色商業(yè)空間。萬象天地系列試圖挖掘所在地的自然元素、保留歷史文化，模糊商業(yè)與公共空間的邊界。萬象天地主要聚焦一二線核心城市，面向青年及潮流人群，于2017年在深圳首次推出。上海蘇河灣萬象天地創(chuàng)造性地利用城市公園和歷史建筑群，打造獨(dú)具開放性和文化性的時(shí)尚地標(biāo)。萬象天地以“城市峽谷”為設(shè)計(jì)理念，6萬平方米開放式商業(yè)空間與4.2萬平方米蘇河灣綠地公園共生，營造了“地面公園+地下商業(yè)”的獨(dú)特下沉購物空間，為人們營造的一種輕松愜意的生活方式。同時(shí)，蘇河灣萬象天地保護(hù)性修繕了上海兩大老派建筑“慎余里”和“天后宮”，使它在重現(xiàn)歷史風(fēng)貌的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了從民居到商業(yè)功能的轉(zhuǎn)型，為人們提供高品質(zhì)的、具有歷史韻味的消費(fèi)體驗(yàn)。南京萬象天地由“Mall+街區(qū)+古建”組成，是定位高端的現(xiàn)象級(jí)城市商業(yè)綜合體。項(xiàng)目主體建筑為傳統(tǒng)風(fēng)格的現(xiàn)代詮釋，內(nèi)院保留黑簪巷、弓箭坊等歷史街巷肌理，場地以原址原貌修繕的歷史文化資源點(diǎn)云章公所為核心，形成古街巷融合的文化商業(yè)氛圍。萬象天地將建于1895年、曾是云錦織造業(yè)行會(huì)的云章公所原地復(fù)建，并聯(lián)合羅浮紫公共藝術(shù)，以云章公所為核心打造南京萬象天地首屆公共藝術(shù)季“X·超體都市”。（二）百聯(lián)股份（1）一站式購物體驗(yàn)受青睞，發(fā)力購物中心業(yè)態(tài)建設(shè)消費(fèi)者重新關(guān)注線下消費(fèi)體驗(yàn)，購物中心成為發(fā)展重點(diǎn)。近年來隨著電商增速趨緩，顧客重新線下消費(fèi)體驗(yàn)的樂趣，對(duì)于消費(fèi)者而言，綜合性購物中心不僅環(huán)境更加友好舒適，而且公司旗下不同購物中心各具特色，能夠進(jìn)行差異化營銷，為廣大消費(fèi)者提供集購物、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)、服務(wù)為一體的一站式多元消費(fèi)體驗(yàn)近些年來愈發(fā)受到消費(fèi)者歡迎。公司順應(yīng)需求端的變化趨勢，持續(xù)加碼購物中心業(yè)態(tài)，截至23Q1公司旗下購物中心共23家購物中心創(chuàng)收占綜合百貨業(yè)務(wù)比重有所提升。2015-18年間購物中心營收占綜合百貨(百貨+購物中心+奧特萊斯)總營收比重約30%，2019年隨著兩個(gè)新項(xiàng)目的開業(yè)首次上升至超35%。2022年公司購物中心創(chuàng)收占綜合百貨業(yè)務(wù)比重約為32.35%/YOY-3.87pct，2020-22年間公司購物中心業(yè)態(tài)收入占比雖然有所下降，但相比疫情前已有較明顯提升，23Q1購物中心創(chuàng)收在綜合百貨業(yè)務(wù)中占比達(dá)42.19%,提升趨勢明顯。表：截至23Q1公司旗下購物中心梳理數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)，公司2022年信用評(píng)級(jí)報(bào)告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖：公司年購物中心門店數(shù)量變化（單位：家）數(shù)據(jù)來源:公司財(cái)報(bào)，公司22Q1-3經(jīng)營數(shù)據(jù)公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖：購物中心營收貢獻(xiàn)比重呈逐年上升趨勢數(shù)據(jù)來源:公司財(cái)報(bào)，公司22Q1-3經(jīng)營數(shù)據(jù)公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心（2）新項(xiàng)目推進(jìn)+重點(diǎn)門店升級(jí)改造并行，打造購物中心新亮點(diǎn)購物中心穩(wěn)中有增，穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)筑項(xiàng)目競爭力。2018年第一百貨商業(yè)中心項(xiàng)目整合完成，納入購物中心業(yè)態(tài);2019年百聯(lián)曲陽購物中心及位于淮海中路的淮海TX開業(yè);2020年新增百聯(lián)臨港生活中心、2021年原悠邁生活廣場(青浦店)由百貨業(yè)態(tài)調(diào)整為百聯(lián)青浦購物中心。以百聯(lián)TX淮海項(xiàng)目為例，公司致力于打造差異化購物休閑場景。2020年全球首個(gè)策展型零售商業(yè)空間“百聯(lián)TX淮?！遍_業(yè)，TX淮海主打“體驗(yàn)零售與沉浸藝術(shù)融合”的策展型模式，擁有獨(dú)特的社群文化。對(duì)消費(fèi)者而言，策展型零售商業(yè)更貼近年輕一代消費(fèi)者的興趣，通過展示文化與藝術(shù)的方式使得品牌與消費(fèi)者產(chǎn)生情感連接，突破顧客“體驗(yàn)”與“消費(fèi)”的界限感。對(duì)公司而言，策展型商業(yè)拋開了具象的場所設(shè)置，往往可以容納傳統(tǒng)購物中心3-4倍的業(yè)態(tài)品牌;且對(duì)比傳統(tǒng)購物中心依靠銷售商品、門店租金的收入模式，主打體驗(yàn)式消費(fèi)的策展型商業(yè)還可以通過銷售門票等獲得營收增量。根據(jù)界面新聞報(bào)道,TX淮海項(xiàng)目2021年舉辦了近300場活動(dòng).平均每月約25場，日均客流達(dá)到2-2.5萬人次。公司在做大增量的同時(shí)，也加快對(duì)現(xiàn)有重點(diǎn)門店的升級(jí)。2020年公司對(duì)百聯(lián)沈陽購物中心、百聯(lián)中環(huán)購物廣場等5家購物中心完成改造升級(jí)。此外，公司還針對(duì)百聯(lián)南橋購物中心、世博源、百聯(lián)嘉定購物中心、百聯(lián)徐匯商業(yè)廣場等門店成立PMO小組，制定項(xiàng)目轉(zhuǎn)型規(guī)劃工作計(jì)劃表。2021年公司將百聯(lián)青浦購物中心進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)、2022年6月起百聯(lián)西郊購物中心閉店升級(jí)。表：公司購物中心門店轉(zhuǎn)型改造梳理（部分）疫情導(dǎo)致線下消費(fèi)持續(xù)承壓，購物中心營收及坪效降幅較大。2015-18年公司購物中心業(yè)態(tài)營收基本穩(wěn)定，2019年公司新項(xiàng)目開業(yè)疊加部分百貨門店并入購物中心統(tǒng)計(jì)口徑的影響，當(dāng)年購物中心營收增至69.87億元/YoY+27.69%，坪效也相應(yīng)增至3425.63元/㎡，同比上升22.51%。疫情期間公司購物中心業(yè)態(tài)坪效始終維持低位，主要因線下銷售下滑及對(duì)商戶減免租金影響。從盈利能力看，2022年購物中心毛利率為39.01%/YoY-15.60pct，但23Q1環(huán)比回暖至42.05%。圖：2015年-23Q1購物中心營收及變化情況數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖：2015年-23Q1購物中心毛利率變化情況數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)，公司23Q1經(jīng)營數(shù)據(jù)公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖：2015-22年公司旗下購物中心坪效及變化情況注：此處面積采用財(cái)報(bào)中披露的門店建筑面積數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心公司2017年以來圍繞“打造新型商品結(jié)構(gòu)模式，優(yōu)化傳統(tǒng)聯(lián)營聯(lián)銷模式”的思路，積極推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，包括①推動(dòng)自有品牌發(fā)展；②推進(jìn)與國內(nèi)外集團(tuán)供應(yīng)商的合作；③發(fā)展深度聯(lián)營聯(lián)銷；④聯(lián)華超市積極優(yōu)化生鮮采購供應(yīng)鏈等。表：供應(yīng)鏈優(yōu)化與經(jīng)營模式更新項(xiàng)目資料來源：公司2017-2022年年報(bào)，海通證券研究所2023年1月15日，位于南京東路的原華聯(lián)商廈完成改造升級(jí)，建立起國內(nèi)首座聚焦次元文化的商業(yè)體“百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場”。作為百聯(lián)股份的商業(yè)創(chuàng)新項(xiàng)目，百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場引進(jìn)多家全國首店，包括海外首家萬代魂TAMASHIINATIONSSTORE上海，全國首家萬代南夢宮MegaHouse，全國首家東映動(dòng)畫等。同時(shí)引進(jìn)國潮《山海經(jīng)》IP店虎掌門、國潮原創(chuàng)店藍(lán)月的娃娃屋與COMICUP