市北控規(guī)一輪匯報壓縮

深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司2010.03蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)市北東部區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃TheRegulatoryDetailedPlanForSHIBEIEASTERNAreaofXIAOSHANEconomic&TechnologicalDevelopmentZone——初步方案匯報1/規(guī)劃背景

BackgroundLOCATION區(qū)位規(guī)劃區(qū)域位于杭州錢塘江南部，是蕭山市的北部門戶地區(qū)，南北與錢江世紀(jì)新城、蕭山城區(qū)相鄰。SCOPE規(guī)劃范圍解放河以南、北塘河以北、浙贛鐵路以西、五七直河以東區(qū)域，用地面積為676.73公頃。杭州城市格局演變區(qū)域發(fā)展態(tài)勢圖■地區(qū)被賦予新的發(fā)展使命1、區(qū)域位置的改變2、軌道交通的建設(shè)3、開發(fā)區(qū)整體戰(zhàn)略的調(diào)整區(qū)域軌道交通基地軌道交通開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略示意圖杭州蕭山城區(qū)分區(qū)規(guī)劃遠景用地規(guī)劃圖《杭州市蕭山城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》杭州城市總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖《杭州市城市總體規(guī)劃》上層次規(guī)劃：上層次規(guī)劃中提出了市北區(qū)塊發(fā)展功能的要求。專項規(guī)劃：《蕭山區(qū)綜合交通規(guī)劃》等相關(guān)專項規(guī)劃要求進行道路系統(tǒng)上的銜接周邊規(guī)劃：西部區(qū)塊已經(jīng)完成了控制性詳細規(guī)劃的編制。REVIEW相關(guān)規(guī)劃編制情況《蕭山市北西部區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃》調(diào)整市北西部區(qū)塊用地規(guī)劃圖蕭山區(qū)綜合交通規(guī)劃城區(qū)道路網(wǎng)遠期規(guī)劃圖《杭州市蕭山區(qū)綜合交通規(guī)劃》2009.08-2009.12

組織市北東部區(qū)塊概念性規(guī)劃及城市設(shè)計國際競賽,我院成為中標(biāo)單位，并完成了方案深化工作REVIEW地區(qū)規(guī)劃編制情況2010.01受開發(fā)區(qū)管委會委托，以概念規(guī)劃成果為基礎(chǔ)，展開市北東部區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃的編制工作。REVIEW本次規(guī)劃編制情況控制性詳細規(guī)劃作為一個法定規(guī)劃，強調(diào)的是實施性，以及與相關(guān)規(guī)劃的銜接。概念規(guī)劃功能定位規(guī)劃結(jié)構(gòu)延續(xù)重要結(jié)論控制性詳細規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃各類設(shè)施與系統(tǒng)的要求落實并銜接各類設(shè)施要求現(xiàn)狀情況現(xiàn)實情況及限制因素的匯總提出調(diào)整依據(jù)與實施性要求REVIEW控制性詳細規(guī)劃的工作階段控制性詳細規(guī)劃階段一：1、現(xiàn)狀的梳理2、用地方案的調(diào)整3、配套設(shè)施的落實4、相關(guān)規(guī)劃的銜接5、收儲用地的使用階段二：1、用地方案深化2、地塊指標(biāo)的落實3、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃聽取各部門設(shè)施落實，及用地調(diào)整意見2/既有重要結(jié)論江南城的商業(yè)商務(wù)次中心，拓展杭州CBD功能江南城的生活休閑中心城區(qū)，整合南部城市功能與網(wǎng)絡(luò)杭州南部的產(chǎn)業(yè)后臺服務(wù)區(qū)，推動杭州工業(yè)文明進程■THEOVERALLPOSITION總體發(fā)展定位本次規(guī)劃中將延續(xù)概念規(guī)劃段對本地區(qū)發(fā)展定位與功能發(fā)展方向的分析與判斷，明確市北東部區(qū)塊將作為江南城的商業(yè)商務(wù)次中心，以發(fā)展商業(yè)商務(wù)服務(wù)、居住配套等功能為主的發(fā)展策略。功能構(gòu)成消費型服務(wù)業(yè)：商業(yè)服務(wù)+商務(wù)辦公生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)：設(shè)計研發(fā)+銷售服務(wù)生活型服務(wù)業(yè)：多元居住+公共服務(wù)■FUNCTIONALDEVELOPMENT功能發(fā)展方向■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)軸帶+核心+網(wǎng)絡(luò)本次規(guī)劃中將根據(jù)現(xiàn)實情況對概念規(guī)劃中的整體結(jié)構(gòu)提出優(yōu)化處理。3/現(xiàn)狀分析StatusAnalysis■STATUSOF

LAND

USE土地利用現(xiàn)狀——緊缺的土地資源土地利用現(xiàn)狀圖用地構(gòu)成以工業(yè)用地為主，占總用地面積的52.59%，已建設(shè)用地達90%以上，僅市心北路西側(cè)尚有部分未建用地。1、用地構(gòu)成不能適應(yīng)未來需求。2、土地資源緊張。■STATUSOF

CONSTRUCTION建設(shè)現(xiàn)狀概況——未能體現(xiàn)地區(qū)價值現(xiàn)狀建筑質(zhì)量圖現(xiàn)狀建筑高度圖現(xiàn)狀建筑質(zhì)量參差不齊，建筑高度以低層建筑為主?；貎?nèi)建筑質(zhì)量較好，開發(fā)高度較高區(qū)域主要集中在市心北路沿線。■STATUSOF

CONSTRUCTION建設(shè)現(xiàn)狀概況——未能體現(xiàn)地區(qū)價值總面積（ha）未建用地（ha）道路面積（ha）建設(shè)用地（ha）總建筑面積（萬㎡）建筑基底面積（萬㎡）毛建筑密度毛容積率凈建筑密度凈容積率676.7362.2392.65521.85550.68203.9830.14%0.8139.09%1.06現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模統(tǒng)計注：未建設(shè)用地包括水域、棄置地、發(fā)展備用地、綠地；建設(shè)用地包括除道路用地外的其它城市建設(shè)用地，以及村鎮(zhèn)建設(shè)用地。現(xiàn)狀土地開發(fā)強度圖開發(fā)區(qū)總建筑面積約550萬㎡，毛容積率為0.81，覆蓋率為30%序號開發(fā)強度級別面積（ha）比例（%）1低強度開發(fā)區(qū)352.0067.452中強度開發(fā)區(qū)131.5425.213中高強度開發(fā)區(qū)15.733.014高強度開發(fā)區(qū)22.584.335合計521.85100現(xiàn)狀土地開發(fā)強度信息表高密度、低強度的建設(shè)方式未能體現(xiàn)地區(qū)的價值?！鯯TATUSOF

LAND

OWNERSHIP土地權(quán)屬情況——復(fù)雜的地籍構(gòu)成現(xiàn)狀地籍圖現(xiàn)狀地籍權(quán)屬復(fù)雜，涉及權(quán)屬地塊達271塊。牽涉218家用地單位。1、地籍牽涉多個利益方，但是擁有一定的改造基礎(chǔ)?，F(xiàn)狀土地權(quán)屬概況—國有土地現(xiàn)狀土地權(quán)屬概況—農(nóng)村集體土地國有土地約450公頃協(xié)議出讓土地：414公頃，194塊行政劃撥土地：0.36公頃，1塊拍賣土地：17.1公頃，8塊土地出讓信息不明：22.92公頃，36塊集體土地約115公頃農(nóng)村生產(chǎn)用地：7.59公頃，15塊生活自留用地：107.79公頃，13塊1、地籍牽涉多個利益方，但是擁有一定的改造基礎(chǔ)。2、國有與集體土地混雜，但基本以協(xié)議用地為主。■STATUSOF

LAND

OWNERSHIP土地權(quán)屬情況——復(fù)雜的地籍構(gòu)成現(xiàn)狀土地收儲及開發(fā)動態(tài)概況圖序號企業(yè)名稱收儲時間土地面積（㎡）建筑面積（㎡）備注1金元陶瓷有限公司07.11.157235937372企業(yè)經(jīng)營虧損倒閉，法院拍賣2杭州精峰軸承有限公司08.1.2548906412完成出讓3蕭山雅馬哈樂器有限公司08.10.224246723781.07搬遷時橋南區(qū)塊，產(chǎn)權(quán)證已繳，2010年10約可以交地4福華動物營養(yǎng)品有限公司09.1.432091615.39土地、房產(chǎn)證已繳5杭州華信織染有限公司09.1.123111527845.68土地、房產(chǎn)證已繳6漢帛（中國）有限公司匯麗分廠09.5.1940219016.62土地、房產(chǎn)證已繳7大地鋼結(jié)構(gòu)有限公司（北區(qū)）09.8.53813219894.228大地鋼結(jié)構(gòu)有限公司（南區(qū)）09.8.55486739957.94土地收儲情況統(tǒng)計表收儲土地共8處，均為工業(yè)用地，涉及權(quán)屬面積約25公頃。1、地籍牽涉多個利益方，但有一定的改造基礎(chǔ)。2、國有與集體土地混雜，但基本以協(xié)議用地為主。3、收儲行動已經(jīng)開始，但是缺乏明確的目標(biāo)與指引?！鯯TATUSOF

LAND

OWNERSHIP土地權(quán)屬情況——復(fù)雜的地籍構(gòu)成西側(cè)的地塊較為完整，規(guī)模較大。東側(cè)的地籍權(quán)屬零散而密集1、地籍牽涉多個利益方，但是擁有一定的改造基礎(chǔ)。2、國有與集體土地混雜，但基本以協(xié)議用地為主。3、收儲行動已經(jīng)開始，但是缺乏明確的目標(biāo)與指引。4、地籍分布不均勻，地塊現(xiàn)有劃分不適應(yīng)未來的建設(shè)，需要重新整合或分割。現(xiàn)狀地籍圖■STATUSOF

LAND

OWNERSHIP土地權(quán)屬情況——復(fù)雜的地籍構(gòu)成序號地塊面積范圍值地塊數(shù)量比例1小于1.0公頃14047%21.0-2.0公頃7124%32.0-3.0公頃3512%43.0-5.0公頃3211%5大于5.0公頃196%未來將以商業(yè)與居住為主體功能，而實際的建設(shè)中該類功能地塊面積通常在1—3公頃間■POPULATION人口構(gòu)成——外來人口是構(gòu)成主體□人口構(gòu)成地區(qū)人口構(gòu)成以外來務(wù)工人員為主，占總?cè)丝诘?0%以上。地區(qū)常住人口中，以農(nóng)村集體戶口為主，城市戶籍僅占30%左右。序號地區(qū)人口總數(shù)（人）1寧安社區(qū)19142金一社區(qū)19373金二社區(qū)15164市北所集體戶32185市北所購房戶4966寧東社區(qū)12297寧稅社區(qū)1044常住人口總計11354暫住人口64792規(guī)劃范圍內(nèi)總?cè)丝?6146規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀人口統(tǒng)計表1997-2009年開發(fā)區(qū)人口變化一覽■STATUSOF

PUBLIC

FACILITY公共配套設(shè)施現(xiàn)狀——面臨較大缺口現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施分布圖現(xiàn)狀公共配套設(shè)施種類較為齊全，但配建水平不高，輻射能力有限。主要服務(wù)于舊村的當(dāng)?shù)卮迕?。以村民為主要服?wù)對象的配套設(shè)施，將來將會面臨較大的缺口?，F(xiàn)狀道路交通分析圖■STATUSOF

TRANSPORTATION交通現(xiàn)狀——框架穩(wěn)定，體系待完善現(xiàn)狀區(qū)域聯(lián)系主要通過南北向市心北路、通惠路，東西向建設(shè)一路、北塘路。內(nèi)部路網(wǎng)已形成“兩橫兩縱”的主干路網(wǎng)格局，但支路網(wǎng)系統(tǒng)不完善，現(xiàn)狀支路密度只有1.91㎞/k㎡?！鯪ATURAL

CONDITION自然環(huán)境——需要重新修復(fù)的生態(tài)景觀現(xiàn)狀水系圖1、基地內(nèi)部多條河流，河道水質(zhì)較差，部分河道已被填埋，難以恢復(fù)。2、內(nèi)部缺乏公共綠地空間。北塘河解放河金一河寧安河■INFRASTRUCTURE市政公用設(shè)施現(xiàn)狀——基礎(chǔ)完善但需更新設(shè)施給水設(shè)施現(xiàn)狀圖現(xiàn)狀現(xiàn)狀市政道路上基本敷設(shè)有市政給水管。問題：目前供水管網(wǎng)供水壓力為0.16MPa~0.22MPa，隨著城區(qū)的擴大，供水水壓將不足，按遠景考慮可能需要建設(shè)加壓泵站。此外，一些管道年久老化。污水設(shè)施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設(shè)施現(xiàn)狀——基礎(chǔ)完善但需更新設(shè)施現(xiàn)狀：1、現(xiàn)狀市政道路上基本敷設(shè)有市政污水管道。2、規(guī)劃區(qū)內(nèi)無城市污水處理廠，有4座污水泵站問題：1、區(qū)內(nèi)舊城區(qū)為合流制排水，造成一定環(huán)境影響。2、污水系統(tǒng)需進一步完善。雨水設(shè)施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設(shè)施現(xiàn)狀——基礎(chǔ)完善但需更新設(shè)施現(xiàn)狀：1、現(xiàn)狀市政道路上基本敷設(shè)有市政雨水管道。問題：1、區(qū)內(nèi)舊城區(qū)為合流制排水，造成一定環(huán)境影響。2、雨水系統(tǒng)需進一步完善。電力設(shè)施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設(shè)施現(xiàn)狀——基礎(chǔ)完善但需更新設(shè)施現(xiàn)狀：

1、現(xiàn)有110kV萬安變一座；35kV市北變一座；東側(cè)有220kV寧圍變一座，南側(cè)有110kV通惠變一座，西側(cè)有110kV惠興變一座。2、內(nèi)部有三條110kv電力架空線，一條35kv電力架空線3、道路基本布置電纜排管問題：①供應(yīng)本片區(qū)電源的萬安110千伏變電站2008年最高負荷日容載比為1.66，市北35千伏變電站為1.36，容載比偏低，容量不足以支撐規(guī)劃區(qū)的發(fā)展需求。②規(guī)劃區(qū)內(nèi)仍存在架空線路，影響景觀且存在安全隱患，這些線路應(yīng)逐步進行電纜化改造。③本片區(qū)內(nèi)大量電纜線路存在雙側(cè)布管，應(yīng)按規(guī)范統(tǒng)一在道路同一側(cè)布置電纜線路。通信設(shè)施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設(shè)施現(xiàn)狀——基礎(chǔ)完善但需更新設(shè)施現(xiàn)狀1、現(xiàn)狀只有一處郵政支局，并無其他通信場站設(shè)施。2、道路基本敷設(shè)了通信管道問題：①規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分道路無通信管道，應(yīng)完善通信管網(wǎng)。燃氣設(shè)施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設(shè)施現(xiàn)狀——基礎(chǔ)完善但需更新設(shè)施現(xiàn)狀1、大部分使用瓶裝液化石油氣，僅少部分居民用戶及工業(yè)用戶使用管道天然氣。2、規(guī)劃區(qū)內(nèi)燃氣管道敷設(shè)凌亂，燃氣管道供應(yīng)難以普及。區(qū)內(nèi)的市心北路有現(xiàn)狀DN300燃氣中壓主干管道，建設(shè)三路西側(cè)、建設(shè)二路東側(cè)、寧東路南側(cè)、寧稅路北側(cè)惠北路上分別有DN150-DN200燃氣中壓管道。問題：①應(yīng)適時建設(shè)管道供氣設(shè)施，為區(qū)內(nèi)燃氣供應(yīng)提供可靠保障。若天然氣高壓管道及調(diào)壓站的建設(shè)時序滯后于本區(qū)的發(fā)展，可選擇區(qū)外現(xiàn)狀液化石油氣氣化站作為本區(qū)的管道氣氣源?！鯬ROBLEMS規(guī)劃面臨的主要問題

需要對土地功能進行重新的配置需要結(jié)合已有地籍構(gòu)成特征提出實施方式需要全面的完善公共服務(wù)配套設(shè)施需要優(yōu)化道路交通的結(jié)構(gòu)組成需要對綠化系統(tǒng)重新的規(guī)劃需要對市政基礎(chǔ)設(shè)施進行一定程度的調(diào)整4/初步規(guī)劃方案

PLANNING周邊規(guī)劃用地拼合圖■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□區(qū)域功能協(xié)調(diào)蕭山新城區(qū)專業(yè)市場高新科技園錢江世紀(jì)新城CBD與蕭山中心區(qū)南部連接的要求高新科技園與專業(yè)市場東西向銜接的需求與周邊居住區(qū)在功能與設(shè)施共享上的網(wǎng)絡(luò)連接■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□地區(qū)舊改難度評估將地區(qū)按照道路劃分為26個改造單元。1、實現(xiàn)舊改的整體推進。2、保證公共設(shè)施的一體化開發(fā)3、利于指導(dǎo)土地的收儲改造單元劃分圖■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□地區(qū)舊改難度評估對各個單元在“地籍復(fù)雜程度、建筑強度、企業(yè)產(chǎn)值、就業(yè)人數(shù)、建設(shè)時間、環(huán)境評估”等6個與改造難度相關(guān)的因素進行評價,計算單元企業(yè)改造難度。對農(nóng)居點進行評估，計算農(nóng)居改造難度.A=產(chǎn)值（1千萬=2分）權(quán)重：0.9B=建筑量（1萬平方米=2分）權(quán)重：0.7C=就業(yè)人數(shù)（1百人=1分）權(quán)重：0.6D=建設(shè)時間（90-95年：1分；95-2000年：2分；2000-2005年：3分；2005年以后：4分）權(quán)重：0.8E=環(huán)境評估（電子：1分；其他：2分；紡織服裝：3分；醫(yī)療食品：4分；建材：5分；化工：6分；機械：7分）權(quán)重：0.75F=地籍復(fù)雜程度（每一地籍=1分）權(quán)重：1.0企業(yè)改造難度系數(shù)=QQX=（0.9AX/AMAX+0.7BX/BMAX+0.6CX/CMAX+0.8DX/DMAX+EMAX/0.75EX+1.0FX/FMAX）*100企業(yè)改造難度評分:K=QX/QMAX×100農(nóng)居改造難度=G(農(nóng)居點占用地的百分比，1%=1分）總體改造難度=企業(yè)改造難度評分+農(nóng)居改造難度評分=K+Q計算方法：■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□地區(qū)舊改難度評估綜合企業(yè)改造難度與農(nóng)居難度，提出單元改造難度評分。根據(jù)數(shù)據(jù)結(jié)果劃分單元改造難度。難度越高的改造單元，改造時序應(yīng)往后推延，同時未來改造的用地性質(zhì)調(diào)整應(yīng)慎重。單元改造難度■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□土地的市場價值與功能適宜判斷對地塊關(guān)乎市場價值的8個方面進行橫向比較與評估。道路交通鐵路河流軌道周邊服務(wù)設(shè)施周邊產(chǎn)業(yè)企業(yè)改造度農(nóng)居影響度■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□土地的市場價值與功能適宜判斷在單元適宜布置功能的基礎(chǔ)上，提出各類功能適宜布置的區(qū)域，作為未來功能布局的中要參考依據(jù)。居住適宜研發(fā)適宜商務(wù)適宜商業(yè)適宜服務(wù)適宜■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖核心+軸帶+網(wǎng)絡(luò)核心：環(huán)繞兩個軌道站設(shè)置功能核心發(fā)展軸：以市心北路為主體發(fā)展軸，成為地區(qū)功能承載主體網(wǎng)絡(luò)：以河流和服務(wù)體系形成地區(qū)的功能網(wǎng)絡(luò)。■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結(jié)構(gòu)的優(yōu)化■空間結(jié)構(gòu)——“核心+軸線+網(wǎng)絡(luò)”□考慮到西部區(qū)塊的科技產(chǎn)業(yè)園，將壓縮地區(qū)產(chǎn)業(yè)研發(fā)的比例，并與商務(wù)空間結(jié)合布置。□商業(yè)空間布局更為緊湊，充分利用軌道站200米的輻射半徑。同時增強建設(shè)二路的商業(yè)價值。□公共開放空間從相對集中，變?yōu)楦鼮榫馀c分散，減少實施難度?！踉黾泳幼∶娣e比例，減少招商以及改造的資金壓力?？匾?guī)初步方案規(guī)劃結(jié)構(gòu)概念規(guī)劃深化方案規(guī)劃結(jié)構(gòu)■LANDUSE土地利用規(guī)劃初步方案土地利用規(guī)劃初步方案圖■LANDUSE土地利用規(guī)劃初步方案居住用地占總用地的45%左右；規(guī)劃的公共服務(wù)設(shè)施以商業(yè)金融用地為主，占總用地13.99%.并完善行政辦公、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施的配套。□現(xiàn)狀保留用地綜合對現(xiàn)狀建筑質(zhì)量、建筑功能等方面的分析評價結(jié)果，現(xiàn)狀需保留用地共35處，主要為沿市心北路的商業(yè)商住用地，以及公共設(shè)施及市政設(shè)施用地?，F(xiàn)狀保留用地序號現(xiàn)狀用地單位用地性質(zhì)面積（公頃）備注1杭州建偉實業(yè)有限公司（德嘉精致酒店）C20.52保留現(xiàn)狀2寧東中心幼兒園R220.20保留現(xiàn)狀用地，并向東擴建3永豐泰廣場R/C2.22保留現(xiàn)狀4中譽萬豪廣場R/C1.41保留現(xiàn)狀5德意中興廣場R/C1.23保留現(xiàn)狀6南岸明珠R/C2.08保留現(xiàn)狀7金凱廣場R/C2.86保留現(xiàn)狀8綠都百瑞廣場R/C3.08保留現(xiàn)狀9一方大廈R/C0.93保留現(xiàn)狀10寧安大廈R/C0.72保留現(xiàn)狀11新世界財富中心C21.39保留現(xiàn)狀12蕭山煙草配送中心C11.84保留現(xiàn)狀13蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會C12.50保留現(xiàn)狀14都市陽光廣場R/C1.69保留現(xiàn)狀15天辰國際R/C2.53保留現(xiàn)狀16華瑞中心C21.92保留現(xiàn)狀17東方一品R24.40保留現(xiàn)狀18蕭山寧圍中心小學(xué)R221.64保留現(xiàn)狀19萬安變電所（110KV）U10.56保留現(xiàn)狀202#開發(fā)區(qū)泵站U40.09保留現(xiàn)狀21蕭山區(qū)消防大隊U90.62保留現(xiàn)狀22蕭山市北供電所C11.11保留現(xiàn)狀23市北派出所C10.38保留現(xiàn)狀24市北變電所（35KV）U10.28保留現(xiàn)狀用地性質(zhì)，并擴容為110KV變電站25笑笑幼兒園R220.88保留現(xiàn)狀26嘉利公寓R21.96保留現(xiàn)狀27市北郵電支局U30.54保留現(xiàn)狀28通惠麗港R21.09保留現(xiàn)狀29通惠麗港R20.78保留現(xiàn)狀30明江苑R21.43保留現(xiàn)狀31柏麗軒雷迪財富中心C20.40保留現(xiàn)狀32房產(chǎn)管理處C10.17保留現(xiàn)狀用地，將用地性質(zhì)改變?yōu)樯虡I(yè)用地33蕭山區(qū)地稅局開發(fā)區(qū)分局C10.14保留現(xiàn)狀34協(xié)和加油站U20.28保留現(xiàn)狀35蕭山區(qū)排水管理處U41.41保留現(xiàn)狀□保留用地面積：45.28公頃□改造升級用地面積：631.45公頃■LANDUSE土地利用規(guī)劃初步方案■

REVISIONOFTHELAND-USE

用地布局的調(diào)整□用地比例的調(diào)整

減少研發(fā)用地比例，并將其與商務(wù)辦公用地混合布置。適當(dāng)減少商業(yè)用地比例。增加居住用地比例完善公共配套設(shè)施與市政基礎(chǔ)設(shè)施布局概念規(guī)劃深化方案土地利用規(guī)劃圖控規(guī)初步方案土地利用規(guī)劃圖□人口規(guī)模

分區(qū)規(guī)劃的人口要求2020年蕭山總?cè)丝冢?0萬人均用地指標(biāo)：33.23㎡/人規(guī)劃范圍內(nèi)居住用地面積：134.66公頃4萬人

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求城市人均居住用地指標(biāo)：18~28㎡/人規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃居住用地面積：287.05公頃15.95萬人

根據(jù)方案確定可容納人口二類居住用地：223.46公頃平均容積率：2.5居住面積：558.65萬㎡16.61萬人商住用地面積：63.59公頃平均容積率：3.0居住面積：133.54萬㎡125㎡/戶3.0人/戶

現(xiàn)狀人口規(guī)模7.6萬人規(guī)劃區(qū)總?cè)丝谝?guī)模約：15.5萬人人居用地指標(biāo)：18.51㎡/人■DEVELOPMENTSIZECONTOLLING

地區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂啤蹰_發(fā)強度——案例研究以功能構(gòu)成、區(qū)位條件、交通設(shè)施等因素相近作為約束條件，分別抽取“深圳車公廟、香港沙田地區(qū)、新加坡樟宜地區(qū)”作為案例比較。推薦地區(qū)未來合理的開發(fā)強度應(yīng)為1.7—1.8之間，總建筑量控制為1200萬㎡。

■DEVELOPMENTSIZECONTOLLING

地區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂啤蹰_發(fā)強度——分配原則①地鐵站點周邊主要為商業(yè)與商務(wù)混合用地，將優(yōu)先配置空間增量，半徑200米內(nèi)的混合用地容積率宜不小于3.5，最大不超過8；200-500米宜不小于2.5，最大不超過6。②居住功能用地，SOHO、商務(wù)公寓等復(fù)合型居住物業(yè)容積率配置為3.0—3.5，純居住物業(yè)容積率按照2.5—3.0進行配置。③舊村改造地區(qū)，在以上各類功能容積率配置基礎(chǔ)上，可按照實際補償居住面積，增加開發(fā)容積率。④城市門戶與重點地區(qū)在空間增量上予以適當(dāng)支持。建設(shè)三路站■DEVELOPMENTSIZECONTOLLING

地區(qū)發(fā)展規(guī)模控制■DEVELOPMENTSIZECONTOLLING

地區(qū)發(fā)展規(guī)模控制開發(fā)容量控制圖□開發(fā)強度——容量分配結(jié)合分配原則，將開發(fā)容量分配到各個單元上，保證各個改造單元未來有足夠的開發(fā)空間。同時是與其功能相匹配的開發(fā)強度。□分期實施1、第一階段：優(yōu)先改造價值高、難度低的地區(qū)收儲并開發(fā)軌道站周邊及南側(cè)改造難度較低的用地。保證一定量的住宅開發(fā)，并保留部分優(yōu)質(zhì)工業(yè)2、第二階段：內(nèi)部功能完善軌道站綜合體兩側(cè)的舊村及工業(yè)用地，保證設(shè)施落實與內(nèi)部功能的完善。3、第三階段：改造邊緣舊村用地未來將改造北側(cè)的舊村用地，從而實現(xiàn)整體的更新123■

REVITALIZATIONPLANNING

更新改造規(guī)劃現(xiàn)狀地籍線N收儲單元的劃分N□地塊的實施與控制1、劃分收儲單元，整合土地資源依據(jù)現(xiàn)狀各單位權(quán)屬地籍線將各更新單元劃分為若干收儲單元，各收儲單元的面積大小應(yīng)盡量均衡，收儲單位數(shù)量在5-6個左右?，F(xiàn)狀用地存在以下問題：1、未來功能發(fā)展適宜的地塊用地規(guī)模在1-2公頃左右，現(xiàn)狀用地面積大小不一，這將不適宜未來地塊功能的升級更新；2、現(xiàn)狀地籍權(quán)屬復(fù)雜，如采用邊收儲邊改造的更新辦法，將無法從地區(qū)的整體布局上進行公共設(shè)施的配套?！?/p>

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更新改造規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施布置□地塊的實施與控制2、確定內(nèi)部支路系統(tǒng)以收儲單元界線為依據(jù)，確定更新單元內(nèi)主要支路，由此形成城市支路網(wǎng)系統(tǒng)。3、布置公共服務(wù)設(shè)施基于規(guī)劃區(qū)公共服務(wù)設(shè)施及公共綠地的布局規(guī)劃，各更新單元均應(yīng)承擔(dān)一定的公共服務(wù)功能。同時盡量選取用地規(guī)模較大、保留較為完整現(xiàn)狀地籍進行公共服務(wù)設(shè)施的配置。確定用地性質(zhì)N■

REVITALIZATIONPLANNING

更新改造規(guī)劃劃分內(nèi)部支路網(wǎng)N■

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更新改造規(guī)劃合并或細分地塊，確定用地性質(zhì)NN地塊平均容積率—1.63建筑總開發(fā)量—43.52萬平方米N確定各地塊開發(fā)強度容積率增量□地塊的實施與控制4、劃分地塊界線根據(jù)現(xiàn)狀權(quán)屬、規(guī)劃區(qū)用地功能、城市建設(shè)管理等要求，進一步劃分地塊界線，并明確各地塊用地性質(zhì)。5、確定地塊開發(fā)容量以開發(fā)容量分配為依據(jù)，確定各更單元的平均容積率及建筑總開發(fā)量；如收儲單元內(nèi)某一地籍地塊承擔(dān)了公共服務(wù)功能，規(guī)劃應(yīng)對其剩余地塊面積給予一定程度上容積率的補償，以此保證更新單元開發(fā)總量不變?，F(xiàn)狀地籍線N本次公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃以《杭州市城市規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施基本配套規(guī)定》為依據(jù)，配套設(shè)施規(guī)模以預(yù)測人口規(guī)模15.5萬人為基數(shù)計算。周邊已有規(guī)劃教育設(shè)施布局圖□教育設(shè)施布局教育設(shè)施布局綜合考慮上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃，規(guī)劃范圍外1公里范圍內(nèi)教育設(shè)施配套包括高中3所；初級中學(xué)5所；小學(xué)5所。■

PUBLICFACILITYPLANNING公共配套設(shè)施規(guī)劃教育設(shè)施布局圖□教育設(shè)施布局①初級中學(xué)：2所②小學(xué)：6所，現(xiàn)狀保留一所，即寧圍鎮(zhèn)中心小學(xué)，規(guī)劃由原來的18班小學(xué)擴大為30班小學(xué)③幼兒園：11所，現(xiàn)狀保留幼兒園1處，即笑笑幼兒園，保留其現(xiàn)狀12個幼兒班；原址擴建幼兒園1處，為寧東中心幼兒園，規(guī)劃在其9個幼兒班的基礎(chǔ)上擴建為12個?！?/p>

PUBLICFACILITYPLANNING公共配套設(shè)施規(guī)劃■

PUBLICFACILITYPLANNING公共配套設(shè)施規(guī)劃□醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施①綜合醫(yī)院：1處，將現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)綜合醫(yī)院（120床）在原址擴建為400床綜合醫(yī)院，用地面積為2.72公頃。②社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心：3處醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施布局圖□文娛設(shè)施社區(qū)文化活動中心：5處□體育設(shè)施社區(qū)體育活動場地：3處□行政管理設(shè)施行政管理設(shè)施：1處，為現(xiàn)狀保留的市北派出所用地其它公共設(shè)施布局圖■

PUBLICFACILITYPLANNING公共配套設(shè)施規(guī)劃■TRANSITPLANNING交通規(guī)劃區(qū)域交通規(guī)劃圖□對外交通由市心北路、通惠北路、建設(shè)一路、建設(shè)四路構(gòu)成“井”字形區(qū)域聯(lián)系干道?！鯰