小高層洋房設(shè)計(jì)要點(diǎn)課件

本項(xiàng)目對(duì)于尺度的掌控——基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶敏感點(diǎn)基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶敏感點(diǎn)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)尺度原則成熟產(chǎn)品原則適度創(chuàng)新原則實(shí)用性原則高附加值原則市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶敏感點(diǎn)基于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則，選擇走產(chǎn)品差異化路線的競(jìng)爭(zhēng)原則；減少試錯(cuò)成本，選擇市場(chǎng)成熟產(chǎn)品作為本項(xiàng)目主推產(chǎn)品；主要針對(duì)主流客戶群體，以改善型置業(yè)為主，首次置業(yè)型為輔；針對(duì)當(dāng)前大勢(shì)，客戶對(duì)價(jià)格最為敏感，因此在產(chǎn)品價(jià)值上做足文章；體現(xiàn)層面洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)小高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。關(guān)鍵點(diǎn)：附加值適度創(chuàng)新沁水新城洋房產(chǎn)品基本和多層無(wú)異，贈(zèng)送部分僅局限于露臺(tái)和小面積轉(zhuǎn)角凸窗沁水新城洋房產(chǎn)品分析沁水新城洋房?jī)H在一層設(shè)計(jì)簡(jiǎn)易的花架及花欄，其花園幾乎不能利用；其他樓層贈(zèng)送面積也僅限于露臺(tái)及轉(zhuǎn)角凸窗，此外別無(wú)其它贈(zèng)送面積；建筑整體風(fēng)格單調(diào)死板，不具有洋房應(yīng)有的社區(qū)親和力和人性化的建筑風(fēng)格；整體上，沁水新城洋房產(chǎn)品沒有做出洋房的韻味，也不具有高附加值，和普通多層無(wú)異洋房市場(chǎng)沁水新城洋房產(chǎn)品所謂“底層入戶花園”，面積較小，基本沒有娛樂休憩的空間3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。白樺林居洋房深受市場(chǎng)追捧，主要原因在于整個(gè)社區(qū)及建筑能體現(xiàn)洋房韻味，但是產(chǎn)品缺少高附加值典型的北歐現(xiàn)代建筑風(fēng)格，建筑簡(jiǎn)潔、明快，注重與西安市人文氛圍及地方特色相結(jié)合。主力戶型三房二廳二衛(wèi)132平米，其贈(zèng)送面積僅為懸挑陽(yáng)臺(tái)的一半，不足

5平米的贈(zèng)送面積。洋房市場(chǎng)4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金地芙蓉世家大平層洋房產(chǎn)品承襲了別墅血統(tǒng)，大面寬及高贈(zèng)送使產(chǎn)品極具吸引力金地芙蓉世家洋房金地芙蓉世家別墅產(chǎn)品洋房市場(chǎng)5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金地芙蓉世家洋房3房2廳2衛(wèi)實(shí)際使用面積182㎡，面寬13.2米，戶型方正實(shí)用。三空中花園加一個(gè)北向內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)超值贈(zèng)送，面積達(dá)到40㎡以上。陽(yáng)臺(tái)

送一半內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)送一半入戶花園送一半全贈(zèng)送露臺(tái)城西億龍金河灣洋房采用內(nèi)外陽(yáng)臺(tái)形式拓寬室內(nèi)空間，但是其贈(zèng)送比例較小三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約165平，采用室內(nèi)外陽(yáng)臺(tái)形式贈(zèng)送其半面積約

15多平米。外陽(yáng)臺(tái)采用上

下層錯(cuò)位形式，計(jì)半面積洋房市場(chǎng)6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城西陽(yáng)光上林城洋房， 采用“4+1”退臺(tái)形式，二層獨(dú)立入戶，贈(zèng)送比例較大，性價(jià)比高

首層及二層贈(zèng)送地下室；

首層贈(zèng)送入戶花園；

中間層贈(zèng)送露臺(tái)；

頂層贈(zèng)送閣樓。洋房市場(chǎng)7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。長(zhǎng)安區(qū)大學(xué)城國(guó)色天香洋房，僅采用內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)形式贈(zèng)半面積

2房2廳1衛(wèi)總92平米，贈(zèng)送面積不足8平米洋房市場(chǎng)

3房2廳2衛(wèi)總140.5平米，贈(zèng)送面積約10平米8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目“5+1”洋房產(chǎn)品應(yīng)立足于戶型創(chuàng)新，打造更具舒適性及人性化的高性價(jià)比產(chǎn)品；優(yōu)勢(shì)一：創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)等情況下，吸引客戶優(yōu)勢(shì)二：戶型面積層次差異化，可為客戶提供從舒適三房到闊綽四房的多種戶型選擇；優(yōu)勢(shì)三：能滿足對(duì)大露臺(tái)有需求但受別墅總價(jià)過高的客戶需求。高附加值一層約143㎡左右4房，贈(zèng)送半地下室、下沉式庭院、前后花園，情景房設(shè)計(jì)；二層約130㎡左右3房，贈(zèng)送半地下室、露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗，獨(dú)立樓梯入戶；三-五層贈(zèng)送露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗，面積分別為

120㎡（3房）、110㎡（3房）、89㎡（2房）；六層89㎡左右2房，贈(zèng)送頂層閣樓或者屋頂花園，五、六層可以靈活轉(zhuǎn)化為復(fù)式結(jié)構(gòu)。大面寬戶型低總價(jià)類別墅舒適性與人性化“5+1”洋房特點(diǎn)洋房產(chǎn)品定位9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)1：贈(zèng)送前后花園，設(shè)置情景房，營(yíng)造有天有地的別墅空間市場(chǎng)反應(yīng)：僅陽(yáng)光上林城首層贈(zèng)送入戶花園，其他洋房項(xiàng)目均無(wú)此類贈(zèng)送。沁水新城入戶花園基本不具有前花園使用功能首層設(shè)計(jì)要點(diǎn)后花園半圍合庭院情景房前花園情景房后庭院10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)反應(yīng)：僅陽(yáng)光上林城有較大面積的地下室贈(zèng)送；其他項(xiàng)目均無(wú)地下室贈(zèng)送部分首層設(shè)計(jì)要點(diǎn)下沉式庭院可設(shè)計(jì)成為后花園或下沉式庭院情景房可視業(yè)主需求轉(zhuǎn)化功能全贈(zèng)送入戶花園，增添首層洋房情趣首層花園入戶首層情景房半地下室采用“0.6米填充層+層高小于2.2米”的做法規(guī)避面積計(jì)算；交房后移除填充層以增加地下室凈高。價(jià)值點(diǎn)2：贈(zèng)送半地下室及下沉式庭院，營(yíng)造情趣空間，增加實(shí)用面積11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)3：在考慮客戶接受度的基礎(chǔ)上，壓縮面寬 ，增加聯(lián)排單元數(shù)市場(chǎng)反應(yīng)：兩房戶型80-90㎡，其面寬范圍為7.3m-10.7m;三房戶型120-130㎡，其面寬范圍為8.5-10.8m；三房戶型130-143

㎡，其面寬范圍為9.4m-15.75m；大平層其面寬范圍在13m以上。首層設(shè)計(jì)要點(diǎn)Aa本項(xiàng)目洋房產(chǎn)品面寬尺度建議：適度壓縮首層面寬，本項(xiàng)目首層面積143㎡，建議其面寬范圍為10米以內(nèi)；項(xiàng)目面寬盡量采用“客廳+主臥”雙開間形式，其它不能突顯洋房?jī)r(jià)值的面積盡量不占用面寬。合理壓縮面寬尺度，增加單排單元數(shù)，以節(jié)約用地；單元面寬尺度必須考慮市場(chǎng)接受度，參照市場(chǎng)成熟產(chǎn)品制定。項(xiàng)目名稱戶型面積面寬沁水新城2房2廳1衛(wèi)90㎡10.7m3房2廳2衛(wèi)127㎡10.8m3房2廳2衛(wèi)140㎡15.75m白樺林居2房2廳1衛(wèi)88㎡7.3m3房2廳2衛(wèi)126㎡8.5m3房2廳2衛(wèi)132㎡9.4m金地芙蓉世家3房2廳2衛(wèi)182㎡13.2m億龍金河灣2房2廳2衛(wèi)88㎡/83㎡7.3m3房2廳2衛(wèi)122㎡10.6m4房2廳3衛(wèi)137㎡13.4m國(guó)色天香2房2廳1衛(wèi)91.36㎡8.7m3房2廳2衛(wèi)141㎡11.8m4房2廳2衛(wèi)193㎡14.9m躍式5房3廳3衛(wèi)205㎡12.3m12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)前洋房產(chǎn)品客廳開間為4.1米以上，主臥開間在3.6米以上，是洋房產(chǎn)品中低尺度標(biāo)準(zhǔn)首層戶型：白樺林居vs沁水新城沁水新城三房二廳二衛(wèi)140.5平米浪費(fèi)約7.5㎡全贈(zèng)送約4㎡白樺林居贈(zèng)送面積較少，但是戶型緊湊實(shí)用；沁水新城戶型在交通組織上不太合理，浪費(fèi)面積；兩個(gè)項(xiàng)目戶型的客開間達(dá)到4.1米以上，主臥開間達(dá)到3.6米以上，能保證居家具有較好的舒適性。4.1米白樺林居三房二廳二衛(wèi)132平米3.6米4.8米全贈(zèng)送約8㎡3.9米首層設(shè)計(jì)要點(diǎn)13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。較受市場(chǎng)追捧的金地芙蓉世家洋房產(chǎn)品客廳開間達(dá)5.1米，主臥開間達(dá)4.2米金地芙蓉世家

洋房主力產(chǎn)品

三房三廳二衛(wèi)，面積約182平米；首層贈(zèng)送入戶

花園、情景房、南北露臺(tái)，產(chǎn)

品具有高附加

值；通過南北露臺(tái)的設(shè)計(jì)促使客廳南北通透，具有良好的通風(fēng)采光效果；客廳開間5.1米，主臥開間4.2米，最大限度保證

居家的舒適性。首層設(shè)計(jì)要點(diǎn)14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型設(shè)計(jì)建議根據(jù)實(shí)用性原則，首層143平米可做4房，戶型面寬控制在

10米以內(nèi)，建議客廳開間4.5米，套房式主臥設(shè)計(jì)面寬在4.2米以上；附送70平米左右地下室，南向完全采光；附送前后花園約30平米；附送20平米下沉式庭院；整體贈(zèng)送面積達(dá)120平米，贈(zèng)送率約為83.9%。價(jià)值點(diǎn)4：本項(xiàng)目首層戶型面寬控制在10米以內(nèi)，客廳開間4.5米，主臥開間4.2米，提升居住空間舒適性首層設(shè)計(jì)要點(diǎn)15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)5：二層獨(dú)立樓梯入戶，獨(dú)享尊貴甬道二層設(shè)計(jì)要點(diǎn)市場(chǎng)反應(yīng)：

目前市場(chǎng)除了陽(yáng)光上林城“4+1”洋房采用首層花園入戶，二層獨(dú)立入戶之外，其他項(xiàng)目均采用常用的樓梯入戶形式

沁水新城入戶二層獨(dú)立入戶16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。首層花園入戶陽(yáng)光上林城二層入戶價(jià)值點(diǎn)6：二層利用獨(dú)退臺(tái)設(shè)計(jì)私家露臺(tái)，營(yíng)造與社區(qū)相融合的社區(qū)氛圍二層設(shè)計(jì)要點(diǎn)露臺(tái)市場(chǎng)反應(yīng)：目前市場(chǎng)洋房產(chǎn)品均采用平層形式，利用內(nèi)陽(yáng)臺(tái)和外陽(yáng)臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間的連接。17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)7：二層贈(zèng)送半地下室，通過獨(dú)立入戶樓梯與下沉式庭院相連，增加私密感及實(shí)用性市場(chǎng)反應(yīng)：當(dāng)前市場(chǎng)洋房二層通

常采用懸挑露臺(tái)、內(nèi)

陽(yáng)臺(tái)等形式贈(zèng)送面積；目前僅陽(yáng)光上林城二層有贈(zèng)送地下室。二層設(shè)計(jì)要點(diǎn)下沉式庭院②建議二層入戶與首層入戶處于建筑的兩個(gè)不同朝向，如首層采用北向花園入戶，二層采用南向獨(dú)立樓梯入戶；基于集約用地的原則出發(fā)，不建

議采用獨(dú)立的聯(lián)系半地下室樓梯；利用獨(dú)立入戶連接室內(nèi)空間與下沉式庭院及半地下室。入戶注：18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)前采用的戶型圖僅作入戶示意；室內(nèi)空間布置需要根據(jù)具體功能分區(qū)進(jìn)行調(diào)整戶型尺度1：目前市場(chǎng)上洋房二層的主流產(chǎn)品客廳開間在3.9米以上，主臥開間在3.6米以上二層設(shè)計(jì)要點(diǎn)3.9米3.6米4.8米3.9米19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。白樺林居三房二廳二衛(wèi)126平米沁水新城三房二廳二衛(wèi)127平米戶型尺度2：根據(jù)適度創(chuàng)新及成熟產(chǎn)品原則，建議二層客廳開間為4.5米，主臥開間為4.2米戶型設(shè)計(jì)建議130平米3房，客廳4.5米，套房式主臥設(shè)計(jì)面寬4.2

米；二層附送50平米的半地下室；附送不少于13平米的南向露臺(tái)；2層也可以設(shè)計(jì)下沉式庭院，面積約15-20平米左右，庭院面積全部贈(zèng)送；利用轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積；

整體贈(zèng)送面積達(dá)80平米以上，贈(zèng)送率超過60%。二層設(shè)計(jì)要點(diǎn)20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)8：三至六層則利用雙跑樓梯入戶，利用退臺(tái)打造各層私家花園，實(shí)現(xiàn)高附加值通過退臺(tái)式設(shè)計(jì)，營(yíng)造臺(tái)階式建筑造型，豐富建筑立面；利用屋頂退臺(tái)空間，營(yíng)

造私家庭院或露天陽(yáng)臺(tái)；利用室外平臺(tái)，充分通

風(fēng)采光，把戶外自然景

觀引入日常生活的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)全面無(wú)暗室及增強(qiáng)

開放型活動(dòng)空間的特點(diǎn)；退臺(tái)洋房的樓梯設(shè)計(jì)可靈活地應(yīng)用在樓體的南側(cè)或北側(cè)。一、二層示意首層庭院陽(yáng)臺(tái)樓梯中間層設(shè)計(jì)要點(diǎn)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)9：三層戶型設(shè)計(jì)采用南北雙向露臺(tái)形式，實(shí)現(xiàn)不少于20平米的贈(zèng)送面積戶型設(shè)計(jì)建議120平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，客廳4.5米面寬，主臥4.2米面寬；設(shè)計(jì)南北雙向露臺(tái)并全贈(zèng)送面積，南露臺(tái)寬7米，北露臺(tái)寬4米，南北兩個(gè)花園共送20平方米；利用轉(zhuǎn)角凸窗實(shí)現(xiàn)面積贈(zèng)送；全贈(zèng)送面積大于20平米。設(shè)計(jì)要點(diǎn)22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)10：四層戶型設(shè)計(jì)采用大面寬小進(jìn)深的形式，同時(shí)設(shè)計(jì)南北雙向露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)超值贈(zèng)送戶型設(shè)計(jì)建議110平米舒適性三房?jī)蓮d一衛(wèi)，客廳4.5米,主臥4.2米南北雙露臺(tái)，贈(zèng)送面積大于20平米；利用轉(zhuǎn)角凸窗實(shí)現(xiàn)面積贈(zèng)送。設(shè)計(jì)要點(diǎn)23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)11：五、六層戶型盡量拉大主臥及客廳開間尺度，大面寬小進(jìn)深，南北露臺(tái)贈(zèng)送面積不少于20平米戶型設(shè)計(jì)建議89平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，尺度闊綽，客廳4.5米，主臥不小于4.2米；五層南北雙露臺(tái)，贈(zèng)送超過20平米；頂層贈(zèng)送閣樓或者屋頂花園，超過60平米；利用轉(zhuǎn)角凸窗實(shí)現(xiàn)面積贈(zèng)送。設(shè)計(jì)要點(diǎn)24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。五、六層89平也可設(shè)計(jì)部分小三房，針對(duì)首次置業(yè)者，作為市場(chǎng)試探頂層設(shè)計(jì)要點(diǎn)五層送露臺(tái)空中花園頂層附送閣樓坡屋頂內(nèi)的建筑空間，屋面底板距樓面凈高超過

2.0米部分計(jì)算全部建筑面積；凈高不超過2.0米部分不計(jì)建筑面積；25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。頂層結(jié)構(gòu)頂板小于2.2米，并加高度小于2.0米的單坡和雙坡屋頂，頂層可不算面積。價(jià)值點(diǎn)12（1）：出于實(shí)用性考慮，頂層可設(shè)計(jì)成閣樓，增加產(chǎn)品附加值價(jià)值點(diǎn)12（2）：頂層也可以考慮將閣樓與空中花園結(jié)合起來(lái)，不僅實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送，而且增添洋房的情趣頂層設(shè)計(jì)要點(diǎn)26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沁水新城頂層設(shè)計(jì)有部分復(fù)式產(chǎn)品及贈(zèng)送閣樓的平層產(chǎn)品，但復(fù)式產(chǎn)品頂層計(jì)算面積，閣樓贈(zèng)送面積有限。白樺林居洋房頂層通過轉(zhuǎn)角凸窗和露臺(tái)形式贈(zèng)送面積，整體贈(zèng)送面積比例較小價(jià)值點(diǎn)13：在設(shè)計(jì)上應(yīng)同時(shí)充分考慮五、六層可轉(zhuǎn)化為復(fù)式結(jié)構(gòu)的可能性，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)予以深化復(fù)式上層示意圖復(fù)式外露臺(tái)復(fù)式客廳復(fù)式下層示意圖頂層設(shè)計(jì)要點(diǎn)27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)14：業(yè)主對(duì)露臺(tái)功能區(qū)間接受度較高，認(rèn)可露臺(tái)帶來(lái)的功能價(jià)值和生活情趣通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)露臺(tái)的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；在露臺(tái)中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時(shí)豐富了生活情趣；超大露臺(tái)的贈(zèng)送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點(diǎn)；其它技術(shù)節(jié)點(diǎn)-露臺(tái)28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)西安市氣候特點(diǎn)，露臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮其可封閉功能，同時(shí)保持與社區(qū)景觀的融合露臺(tái)設(shè)計(jì)考慮全封閉功能，交房后可以作同一整改；陽(yáng)光房設(shè)計(jì)，增強(qiáng)園林景觀的參與性，形成社區(qū)內(nèi)部交流溝通的平臺(tái)；數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)08上半年調(diào)查其它技術(shù)節(jié)點(diǎn)-露臺(tái)29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值點(diǎn)15：步入式（轉(zhuǎn)角）凸窗：贈(zèng)送使用面積，給客戶以看得見的實(shí)惠步入式凸窗，增大可使用面積，對(duì)于中小戶型很適用可贈(zèng)送的步入式轉(zhuǎn)角凸窗，陽(yáng)光廳房，最佳的景觀臺(tái)其它技術(shù)節(jié)點(diǎn)-窗戶30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。步入式觀景凸窗：270度步入式觀景陽(yáng)光廳房，最大限度地享受室外景觀、陽(yáng)光122平米三房凸窗：最大進(jìn)深800 mm（多采用600m