農(nóng)村宅基地使用管理情況調(diào)研報告

農(nóng)村宅基地使用管理情況調(diào)研報告

農(nóng)村住房問題是與社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展有關的主要問題。去年,我們就農(nóng)村宅基地使用管理情況進行了專題調(diào)研,先后深入到我縣多個村莊,通過實地考察、個別走訪和問卷調(diào)查等形式,對我縣宅基地使用管理的現(xiàn)狀有了較全面的認識和了解,初步形成了一些意見和看法。一、當前和問題1.村莊“空心”化村民棄置老宅基不用,往往沿公路、街道以及村莊四周建筑房屋,甚至不惜占用耕地建房,村莊“攤大餅”式向外擴展,內(nèi)空外撐,村莊“空心”化趨勢愈來愈嚴重,只見新房,不見新村。從外圍看,一些村莊新房林產(chǎn),但走進村里,則大多是土墻老屋,蕭條冷落,一些閑置的房屋墻倒屋塌,殘破不堪。2.新不拆舊的宅宅基地超標占用主要表現(xiàn)為圈大院、建新不拆舊以及一戶多宅等。部分村莊閑置土地利用率極低,有的即使栽上了成片的樹木,但也是密密麻麻,生長緩慢。3.宅基地控制是個人放雖然法律規(guī)定宅基地歸村集體所有,統(tǒng)一安排使用,但大多數(shù)地方并沒有真正貫徹執(zhí)行,宅基地的實際控制權掌握在個人手中。不少村民認為宅基地就是祖輩傳下來、自己可以繼承的私人財產(chǎn),自己守土有責,其他人不得侵占。如此,隨著時間的推移,有的戶人少卻占有多處宅基地,而有的戶人多卻沒有宅基地,宅基地多寡差距懸殊。4.建設豬舍、牛棚多數(shù)村民建房比較隨意,不講規(guī)劃布局,哪里位置好、寬敞、便于出入就在哪里建。并且不論整潔美觀,在住房前后搭建豬舍、牛棚,胡亂堆放柴草、雜物,生活垃圾也隨處拋置。村內(nèi)房屋構造雜亂無章、高低大小不一,道路忽寬忽窄、彎彎曲曲,給路面硬化、水管輔設、線路安裝等基礎設施的配套帶來較大困難。5.宅基地監(jiān)管不力有的是因為宅基地的歸屬、買賣、邊界等問題引發(fā)矛盾。有的是土管部門管理上的問題,如宅基地審批不嚴格、工作不細致等,以致一些發(fā)放的宅基證與實地不符、尺寸不準、權屬錯誤等,引發(fā)矛盾糾紛。有的是因為村兩委擅作主張,違規(guī)批地。還有的是新建房屋擠占胡同或者道路、房屋地基的高低甚至房屋的滴水等引發(fā)鄰里不和,糾紛不斷。二、問題解決的原因1.缺少相應機構和人員由于對村莊規(guī)劃的意義認識不足,導致這項工作一直沒有得到應有的重視。多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺少相應的機構和人員,村莊規(guī)劃建設工作無人過問。農(nóng)民在房屋建設時,缺乏一盤棋觀念,仍然沿用“規(guī)劃、規(guī)劃,不如用手比劃”的傳統(tǒng)做法,致使村莊建設雜亂無章,“臟、亂、差”、交易不便、信息閉塞等問題十分突出,土地浪費嚴重。2.對宅基地分配使用權限的限制村民受傳統(tǒng)的宅基地私有和世襲觀念影響較深,認為宅基地是“祖宗留下的風水”,是“私有”財產(chǎn),只有自己有權支配,其他任何人都無權干涉。不少村莊宅基地的分配使用權限局限在原來的生產(chǎn)小隊或村民小組范圍內(nèi),甚至不少地方是由村民自己協(xié)商解決,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織僅僅是宅基地名義上的所有權主體,村委會無權在全村范圍內(nèi)調(diào)劑分配。一些農(nóng)民甚至認為在自己的承包地上建房是自己的權利,致使占用耕地建房或私下以耕地置換宅基地行為時有發(fā)生。而村頭荒和村內(nèi)空閑地一般都歸個人使用。3.對宅基地的條件把握不準,“網(wǎng)狀”擴張宅基地使用的無償性和易得性,使占有宅基地無須留置成本,大多數(shù)人都有多占便宜、少占吃虧的思想,從而刺激了盡可能多占宅基地的欲望。農(nóng)村人口外遷或自然“絕戶”形成的空閑宅基,一般都由其近親屬占有。農(nóng)村宅基地的易得性和對空置住房缺乏相應的政策規(guī)定,還導致農(nóng)民另外圈地,競相在村莊的外圍選址建房,形成“塊狀”擴張;村村通公路后,有的村民為做生意,選擇到沿公路等區(qū)位優(yōu)越的地方選址建房,形成“線狀”擴張。建新房不拆舊房,久而久之,便形成了名副其實的“空心”村、“爛心”村。4.村干部職能作用不大一些基層干部依法用地觀念十分淡薄,有些村劃分宅基地時,不召開村民大會討論表決,而是由個別干部說了算;有的村干部私心嚴重,利用職權非法批地、占地,導致鄰里不和,影響社會穩(wěn)定;有的村班子軟弱,怕得罪人,不敢管、不愿管,睜一只眼,閉一只眼,對村民建房放任自流?；鶎油凉堋⒔ㄔO部門由于人員少,或礙于情面和種種阻力,執(zhí)法不嚴,監(jiān)管不到位,有的甚至“以罰代法”,變相創(chuàng)收,在一定程度上縱容了違法亂圈亂占行為的發(fā)生。三、反應和建議1.村莊配套銜接要充分認識現(xiàn)時期加強村莊規(guī)劃建設的重要意義,列為各級政府的一項重點工作,傾注主要精力,拿出一定資金。規(guī)劃的編制既要考慮與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、重要基礎設施建設規(guī)劃等的配套銜接,又要考慮減少數(shù)量,適當擴大村莊規(guī)模的要求;既要考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢,也要考慮農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚的趨勢;既要考慮當代人的現(xiàn)實需要,又要考慮后代人的長遠需要;既要考慮現(xiàn)在村莊沿襲多年的住房布局和農(nóng)民生產(chǎn)生活習慣,也要引導農(nóng)民適時改變不太健康的住房消費觀念。提高村莊規(guī)劃編制水平和質量,既不貪大求洋,也不搞千村一面,而是要突出特色,打造精品。村莊規(guī)劃一旦依法通過,必須嚴格實施,任何單位和個人不得隨意調(diào)整和變更,不符合規(guī)劃的建房用地一律不予審批,沒有編制村莊規(guī)劃的暫停審批。2.探索宅基地退出機制,認制定出臺統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地管理辦法,進一步明確宅基地申請條件、面積標準、審批程序、地上附屬物的處置、超標占用處罰等方面的政策規(guī)定。在此基礎上認真搞好宅基地的清理整頓。積極探索宅基地退出機制,對由于歷史原因超標準占用宅基地的,村集體組織可通過宅田掛鉤方式扣減承包田。對不符合村莊規(guī)劃且無人居住的建筑物,依法強制拆除,正在使用的限期拆除,騰出宅基地,退歸村集體。對多占的宅基地、空閑宅基地、村頭荒等使用權一律收歸集體。對收回確有困難的,村委會可按照標準收取土地有償使用費。要打破生產(chǎn)隊或村民小組界限,規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有宅基地統(tǒng)一歸村委會安排分配。3.價值村為本,定期生新村莊整治的重點在于消滅“空心村”、“爛心村”,目的在于節(jié)約集約用地,改善村容村貌。每個村莊自然環(huán)境、地理位置各異,經(jīng)濟基礎不一,進行村莊整治時,我們要因地制宜,分類指導。經(jīng)濟基礎雄厚和灘區(qū)、礦區(qū)村莊可將舊房連片拆除,高起點規(guī)劃、高標準建設,盡可能多建一些公寓式、連排式樓房。原村莊規(guī)劃建設有一定基礎,連片改造成本太高的村,要處理好新建與拆舊的關系,把重點放在道路硬化,村莊綠化美化上。對大多數(shù)經(jīng)濟實力一般的村,可實行滾動開發(fā),拆舊建新,以拆促建,以建促拆,填空“空心村”。對人口三、五百人的小村莊,適當合村并點,建立中心村。在城鎮(zhèn)近郊特別是城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊,可視情況不再劃定宅基地,按照城鎮(zhèn)規(guī)劃建設住宅樓或住宅小區(qū)。4.加強審批管理,提高審批質量各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立村莊建設辦公室,吸收土管、建設等部門參加,行使村莊規(guī)劃、宅基地管理等工作職能。要切實加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地和規(guī)劃建設管理隊伍建設,提高人員素質。要進一步加大執(zhí)法管理力度,嚴格宅基地審批程序,做到“一審查,二公示,三到場”。“一審查”即嚴格審批制度,看