物業(yè)管理計劃指導(dǎo)書

(二)小區(qū)配套設(shè)施(三)周圍的配套設(shè)施交通：61路、246路、17路80路277路(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簡介有武夷家園、豐和日麗、好景山莊鉆石山莊、萬生家園等，得到了社會快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、充足運(yùn)用該區(qū)的地理優(yōu)勢和自然優(yōu)勢，人文優(yōu)勢，力爭打造健康，時尚，推行該項目的可行性以及廣闊的市場潛力。通過細(xì)致的市場調(diào)查和民意測驗，歷史資料的考證并結(jié)合既有的市場特點，進(jìn)行了有有關(guān)此項目的有關(guān)論證，從多方得到的數(shù)據(jù)和資料證明了推廣和實踐該項目是可行的，可以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會的多種利益的有效組合，可以給企業(yè)帶來預(yù)期的效益，同項目名稱開發(fā)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)配套優(yōu)勢吉順街與體北吉林省天地房地產(chǎn)開發(fā)有限長春市中務(wù)有限公司與其他兩個樓繁華的商業(yè)中心和動植物公園，及南嶺體育場和全民健身中心卉香小區(qū)自由大路和東嶺街吉林省宏英房地產(chǎn)務(wù)有限公司月萬晟第一區(qū)街和東嶺街吉林省萬晟房地產(chǎn)開發(fā)有限長春市萬務(wù)有限公司月1.機(jī)會分析現(xiàn)代社會消費(fèi)者對買房置業(yè)的規(guī)定已經(jīng)從過去單一的戶型質(zhì)量上把更多關(guān)注的焦點轉(zhuǎn)移到了物業(yè)服務(wù)上，負(fù)責(zé)怡景佳苑的中興物業(yè)服其他樓盤不可比擬的優(yōu)勢.2.威脅分析房地產(chǎn)行業(yè)正以著蓬勃的勢頭不停上升強(qiáng)大，新的競爭對手不和萬晟第一區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是在本土剛剛崛起的服務(wù)企業(yè).3.優(yōu)勢分析首先在地理位置上怡景佳苑更靠近繁華地段和商業(yè)中心和動要做的是細(xì)致和全面的服務(wù).4.劣勢分析卉香小區(qū)和萬晟第一區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場的新生力量間上將地理優(yōu)勢和人文優(yōu)勢向所倡導(dǎo)的實現(xiàn)吻合.根據(jù)長春先行的《長春市物業(yè)管理服務(wù)條例》,結(jié)合小(一)物業(yè)管理服務(wù)的重點會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。造一種方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。(二)物業(yè)管理服務(wù)的難點在吉順街方向設(shè)一種主出入口和一種次出入口。業(yè)管理辦公用30平方米，或租用住宅樓用于辦公用房。物業(yè)管理費(fèi)用測算按方案測算的)方案二：小區(qū)進(jìn)行開放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)統(tǒng)，還需要增長綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增長業(yè)主的承擔(dān)。結(jié)合物業(yè)服務(wù)項目中的重點和難點，我們將發(fā)揮自身優(yōu)勢，我們的追求目的：以企業(yè)經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；少成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終到達(dá)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。設(shè)備維護(hù)員物業(yè)管業(yè)主管保安.消防主管管保潔、園藝主管行政、財務(wù)主管管理處管理處助理財務(wù)主管理處組織架構(gòu)描述：1.組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實行獨(dú)立核算。2.怡景佳苑管理處各崗位所需人力資源配置實行XX物業(yè)管理企業(yè)管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)體。3.怡景佳苑管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。請修工作。6.行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門的考核第三部分人員的配置、培訓(xùn)與管理崗位設(shè)置崗位規(guī)定管理處論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對管理管理處經(jīng)理助理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，資料員大學(xué)本科以上學(xué)歷，數(shù)年的工程維護(hù)經(jīng)驗，穩(wěn)重冷靜.庫管員大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)數(shù)年，并具有物業(yè)管理知識，熟悉ISO9001質(zhì)出納、會計值班員具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體維修工管理站A.有關(guān)工作經(jīng)驗三年以上；(崗位)性別規(guī)定規(guī)定文化程度規(guī)定工作技能及工作經(jīng)驗規(guī)定保安員男性歲A.一年內(nèi)退伍軍人，黨員優(yōu)先；B.身體健康，五官端正；人保潔員員高中4人消防值下高中3人綠化員40歲如下1人男30歲如大1長性下專人長不限40歲如下下高中1.55米以上；1人保潔員不限初中3人維修技工男性35歲如下中級A.身高1.65M以上；格并通過我司的專業(yè)考核2人A.身體健康，無傳染病，無不良嗜好；B.收銀員須具有XX市戶口或XX市戶口擔(dān)保人；C.三證齊全(身份證、計劃生育證及勞務(wù)用工證)明或技術(shù)資格證明；D.有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；二、管理服務(wù)人員配置經(jīng)驗，擬在怡景佳苑管理處前期介入期配置4人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員3人，待小區(qū)入伙后來再對銷售中心配置的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時，配置各類管理服務(wù)人員38人(含保安、保潔和園藝等)。三、管理人員的選用措施怡景佳苑管理處各崗位所需人力資源配置實行完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)體。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在本次投標(biāo)中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的原因決定一切。管理處平常運(yùn)作中的一崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來予以員工一定的工作和競爭壓力，通過第四部分管理指標(biāo)與措施1.房屋建筑的完好率到達(dá)98%以上；2.報修及時率到達(dá)100%;崗三、各項服務(wù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱123維修合格率4管理費(fèi)收繳率5678雨水井、污水井完好率9小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%如下2消防設(shè)施設(shè)備完好率0.1%如下管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率維修服務(wù)回訪率第五部分管理制度的制定(一)業(yè)主公約(見附件)(二)裝修制度在實際工作中，除規(guī)定項目主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的為防止裝修后常常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將規(guī)定施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。5.電梯使用管理(1)(一)崗位職責(zé)1.行政辦公室：負(fù)責(zé)檔案文獻(xiàn)資料的處理及后勤、人事負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、更手續(xù)、平常接待、住戶信息搜集與反饋及小區(qū)文化活動的籌劃、組織、實行、特約服務(wù)等。5.財務(wù)部：負(fù)責(zé)管理處各項費(fèi)用的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。(二)員工考核考核措施1.總則(1)為建立正常的員工考核制度，調(diào)動員工的積極性，真實地反應(yīng)員工的工作能力、工作體現(xiàn)，切實地把工作體現(xiàn)和工資待遇結(jié)合起來，特制定本措施。(2)措施合用于經(jīng)企業(yè)聘任的管理處全體員工，各部門可根據(jù)本辦對應(yīng)地制定各部門的員工考核見《員工考核匯報》,《員工考核匯報》分主管級及以上級他人員合用和根據(jù)國家檔案法和檔案管理規(guī)定，為深入提高管理量和管理水平，保證文檔的完整與安全，應(yīng)作好如下工作：匯報、通報、會議紀(jì)要等)及資料(技術(shù)圖紙、闡明書、手冊、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等)的搜集、存檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、任何人不得翻閱、復(fù)印、或帶離辦公室。完整，注明時間、地點、來賓姓名、活動內(nèi)容，交資料室保留。并在電腦內(nèi)保留后，交部門經(jīng)理同意，方可按規(guī)定發(fā)送，同步發(fā)文原件由4.管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃入伙手續(xù)資料簽收單，產(chǎn)權(quán)清單，租賃清單，協(xié)議復(fù)印件，權(quán)證復(fù)印件，有關(guān)業(yè)戶其他資料，業(yè)主信息表，報修項目表，服務(wù)項目表，保管鑰匙委3.產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容房屋類型，使用面積、建4.車庫使用狀況租賃清冊內(nèi)容，租賃戶姓名，租賃時間，房屋地址，內(nèi)部經(jīng)理應(yīng)書面告知業(yè)戶接待整改。第七部分初期介入服務(wù)內(nèi)容物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、施工監(jiān)理、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的工作，保證建成后的其直接作用與間接作用都是很大的。(一)增進(jìn)規(guī)劃合理，設(shè)計優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計是物業(yè)區(qū)域能否形成完整、的局限性和遺漏在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計時或物業(yè)建設(shè)前提請發(fā)展商加以修正，使(二)減少返工，防止留下后遺癥在物業(yè)建設(shè)中，質(zhì)量問題總是給發(fā)物業(yè)管理的力不從心。將施工、安裝、調(diào)試、驗收中也許存在的質(zhì)量問題(三)為物業(yè)的正常管理打下基礎(chǔ)如搜集圖紙資料，分門別類編制物業(yè)設(shè)備設(shè)施臺賬、記錄物業(yè)建設(shè)過程中的重大有關(guān)事項、建立物業(yè)技術(shù)檔案和物業(yè)業(yè)戶檔案、調(diào)查分析未來它既能很好的履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)對前期物業(yè)管理的責(zé)任，更能防備前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險。物業(yè)發(fā)展商，應(yīng)當(dāng)充足認(rèn)識物業(yè)管理初期介入對房地產(chǎn)開發(fā)的積極意義與有利作用，使房地產(chǎn)開發(fā)的前期生產(chǎn)環(huán)節(jié)與后期的物業(yè)管理間實現(xiàn)富有成效的對接。自己的服務(wù)品牌，第八部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容(以上多種規(guī)定及制度略)活，保證管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。四、業(yè)戶接待崗位職責(zé)捷，處事穩(wěn)健。五、保潔服務(wù)崗位職責(zé)1.簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中標(biāo)后十天2.參與規(guī)劃、設(shè)計與建設(shè)中標(biāo)后進(jìn)駐到物業(yè)交付3.組建機(jī)構(gòu)物業(yè)交付使用前三個月(1)人員招聘(2)人員培訓(xùn)考核(3)人員上崗及試運(yùn)行4.辦公后勤物業(yè)交付使用前二個月5.制定與完善各項章制度物業(yè)交付使用前3個月(1)嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系原則，制定符合園區(qū)管理處的各項(2)結(jié)合園區(qū)實際狀況，對各項操作規(guī)范進(jìn)行調(diào)整完善。前期介入工作計劃物業(yè)驗收與接管物業(yè)交付使用前一種月(1)根據(jù)接管驗收原則，逐項嚴(yán)格進(jìn)(2)對不合格項目立案，并督促責(zé)任部門整改。(3)進(jìn)行復(fù)驗。(4)符合接管原則后辦理書面移交手續(xù)。(5)制作園區(qū)的“備忘錄”1.入伙實行物業(yè)交付使用前后三個月(1)與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、電信、銀行等有關(guān)部門獲得聯(lián)絡(luò)，開展有關(guān)工作。(2)各項入伙資料文本的準(zhǔn)備。(3)明確入伙流程及各崗位職責(zé)。(4)與開發(fā)商共同籌劃舉行入伙典禮，入伙現(xiàn)場的準(zhǔn)備。(5)入伙手續(xù)辦理。2.初次業(yè)主意見使用三個月內(nèi)(2)針對業(yè)主合理意見，進(jìn)行糾正措施。(3)回訪與回饋意見搜集。3.二次裝修管理物業(yè)交付使用起(1)裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。(2)裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。(3)裝修施工工程監(jiān)控。(4)裝修工程驗收4.檔案建立與管理物業(yè)交付使起(1)搜集業(yè)主資料歸檔。(2)各類圖紙資料的裝訂歸檔。(3)建檔與運(yùn)用。5.配合銷售物業(yè)交付使用起(1)以杰出的物業(yè)管理協(xié)助推進(jìn)銷售，及時將顧客信息反饋給銷售部。(2)協(xié)助銷售部、工程部做好售后服務(wù)工作。第一年(1)全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善符合園區(qū)特點的各項管理規(guī)章制度及操作。(3)全面導(dǎo)入CI識別系統(tǒng)。(4)建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)辦公無紙自動化。(5)員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。(6)開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，有償、免費(fèi)服務(wù)。(7)按照年度小區(qū)活動計劃，開展適合園區(qū)特點的小區(qū)活動。(1)根據(jù)首年開支預(yù)算，合理調(diào)整財政收支。(2)開展各開展項便民服務(wù)活動。增收節(jié)支工作評比資格的狀況下，申報。(5)個性化服務(wù)的提供和推廣。為保證對怡景佳苑實行物業(yè)管理的高起點和高水平，我們按照科學(xué)性和實用性的原則進(jìn)行論證，并結(jié)合實地調(diào)研，制定出怡景佳苑管理處詳細(xì)的物資裝備計劃(詳見附表)。序號部門面積序號部門面積1經(jīng)理辦公室2經(jīng)理助理辦公室3行政財務(wù)部4綜合事務(wù)部5務(wù)中心26倉庫7備注管理用房擬安排100平方米附表1:恰景家園管理處行政辦公用品名稱單價(均價)備注辦公桌椅8套1套打印機(jī)1臺復(fù)印機(jī)1臺電腦設(shè)備3套空調(diào)機(jī)2套機(jī)1臺保險柜1臺1臺小區(qū)文化用品3部整體制作員工服裝備注75型室內(nèi)疏通1臺1臺1臺1臺1個臺鉗1臺1把萬用表2臺1臺1臺1臺吸塵吸水器2臺1臺600米21臺電工工具電流表木工工具1套高空作業(yè)工具1套常用材料備件1批吸塵機(jī)1臺3臺1部1部綠化工具10套小計備注6臺消防工具1套自行車云梯1架1套警棍防毒面具10副10套車不可預(yù)見裝備費(fèi)小計第十一部分費(fèi)用測算一物業(yè)管理費(fèi)用的測算(一)收入測算=150000M2×PM×12月+175車位×80%×400元/(車位.月)×12月=1800000PM十672023(一)物業(yè)管理人員工資預(yù)算序號崗位名稱(元)1總經(jīng)理12副總經(jīng)理23資料員14庫管員15客戶接待員1617出納員18監(jiān)控室值班員39管理站站長1供水工3綜合管理員3樓管員1綠化工1保潔員4保安員電梯維護(hù)工2維修工2序號支出費(fèi)1工資2工會經(jīng)費(fèi)3養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷4聘任人員辦證費(fèi)38人×400元/(人.年)5元/年綜合測算6員工培訓(xùn)費(fèi)38人×250元/(人.年)75000元/次×2次/年8化糞池清理維護(hù)年9智能系統(tǒng)維護(hù)5000元/月×12月消防系統(tǒng)維護(hù)5000元/月×12月共用水電設(shè)施維護(hù)2023元/月×12月維修工具設(shè)備折舊按20230元/年綜合測算樓內(nèi)共用照明500盞×0.025Kw×24小時×365天/年×0.87元/度照明路燈30盞×0.04Kw×12小時×365天/年×0.87元/度停車場照明90盞×0.04Kw×24小時×365天/年×0.87元/度電梯用電(0.75的功率原因，使用