價(jià)格鑒證師-價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)-房地產(chǎn)價(jià)格鑒證-第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格鑒證成本法

價(jià)格鑒證師-價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)-房地產(chǎn)價(jià)格鑒證-第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格鑒證成本法[單選題]1.下列關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)格鑒證方法的理論依據(jù)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。A.土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的收益法的理論依據(jù)是地租理論和生（江南博哥）產(chǎn)要素分配理論B.土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C.土地使用權(quán)價(jià)格鑒證中的市場(chǎng)法，其理論依據(jù)是交易中的替代原理D.土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的成本法的理論依據(jù)是費(fèi)用價(jià)值化，因此就土地價(jià)值而言，其市場(chǎng)價(jià)值的高低完全取決于成本正確答案：D參考解析：D項(xiàng)，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。但就土地價(jià)值而言，其市場(chǎng)價(jià)值的高低并不完全取決于成本，而主要取決于效用或收益的大小。B.測(cè)算重置成本或重建成本C.估算土地報(bào)酬率D.計(jì)算成本價(jià)格正確答案：C參考解析：成本法的操作步驟包括：①選擇具體鑒證路徑（價(jià)格構(gòu)成）；②測(cè)算重置成本或重建成本；③測(cè)算貶值；④計(jì)算成本價(jià)格。C項(xiàng)，估算土地報(bào)酬率是收益法的步驟之一。[單選題]4.有一宗1000平方米的工業(yè)用地，其土地取得費(fèi)為12萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為1年。假設(shè)土地取得費(fèi)為期初一次投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，年利率為10%，則在成本法中計(jì)算投資利息為()元（利息計(jì)算按復(fù)利方式，結(jié)果取整）。[2007年真題]A.32000B.21762C.22000D.22762正確答案：B參考解析：計(jì)算投資利息需要把握下列5個(gè)方面：應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式、利率。根據(jù)土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的成本法，當(dāng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入、復(fù)利計(jì)息時(shí)，土地投資利息＝土地取得費(fèi)×整個(gè)開(kāi)發(fā)期收益率＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×[（1＋整個(gè)開(kāi)發(fā)期收益率）0.5－1]＝12×10%＋20×[（1＋10%）0.5－1]＝2.1762（萬(wàn)元），即21762元。[單選題]5.采用成本法進(jìn)行土地價(jià)格鑒證時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為()開(kāi)發(fā)期。[2007年真題]A.四分之一B.二分之一C.三分之二D.整個(gè)正確答案：D參考解析：根據(jù)土地價(jià)格鑒證之成本法，土地取得費(fèi)利息以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算。[單選題]6.運(yùn)用成本法確定土地使用權(quán)價(jià)格的公式是()。A.土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋建設(shè)成本D.土地使用權(quán)價(jià)格＝投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)正確答案：A參考解析：成本法亦稱成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地使用權(quán)價(jià)格的一種方法。其公式為：土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地所有權(quán)收益。[單選題]7.下列屬于農(nóng)地征用費(fèi)和城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)共同包括的內(nèi)容的是()。A.房屋拆遷管理費(fèi)B.征地管理費(fèi)C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.耕地占用稅正確答案：C參考解析：農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)等。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成包括被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)（停業(yè)）期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。A項(xiàng)是城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的內(nèi)容；BD兩項(xiàng)均是農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成。[單選題]8.計(jì)算某樓盤的重置價(jià)格時(shí)，應(yīng)包括其銷售稅費(fèi)，下列不應(yīng)計(jì)入銷售稅費(fèi)的是()。A.請(qǐng)某明星代言的廣告費(fèi)B.開(kāi)辦費(fèi)C.城市維護(hù)建設(shè)稅D.樓盤出售賣方負(fù)擔(dān)的印花稅正確答案：B參考解析：銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：①銷售稅金及附加。包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。②其他銷售稅費(fèi)。包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。A項(xiàng)屬于銷售稅費(fèi)中的銷售費(fèi)用；C項(xiàng)屬于銷售稅金及附加；D項(xiàng)屬于其他銷售稅費(fèi)；B項(xiàng)屬于管理費(fèi)用。[單選題]9.用成本法鑒證某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)選取()成本作為鑒證依據(jù)。[2007年真題]A.該宗房地產(chǎn)的實(shí)際B.該宗房地產(chǎn)的客觀C.類似房地產(chǎn)的實(shí)際D.類似房地產(chǎn)的最低正確答案：B參考解析：土地市場(chǎng)價(jià)格往往受供求關(guān)系的影響而脫離其成本，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)高于成本，供過(guò)于求時(shí)又會(huì)低于其成本，因而用成本法鑒證房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)盡量采用客觀成本或社會(huì)成本，以剔除供求因素的影響。[單選題]10.某單位辦公樓為磚混結(jié)構(gòu)二等，總建筑面積2000平方米，2003年6月開(kāi)始建設(shè)，2005年6月竣工投入使用。根據(jù)鑒證基準(zhǔn)日（2005年6月30日）工程預(yù)算價(jià)格和有關(guān)規(guī)定，確定該辦公樓建安造價(jià)（含土建、裝飾、水暖電氣等）為1800元/平方米，有關(guān)稅費(fèi)為20萬(wàn)元。假設(shè)資金均勻投入，按2年期銀行貸款年利率5%計(jì)算，該辦公樓的重置成本為()萬(wàn)元。[2006年真題]A.380B.398C.399D.419正確答案：C參考解析：由題意，辦公樓的建安造價(jià)為1800×2000＝360（萬(wàn)元），有關(guān)稅費(fèi)20萬(wàn)元，資金成本為（360＋20）×5%＝19（萬(wàn)元），則其重置成本為360＋20＋19＝399（萬(wàn)元）。最接近者為399萬(wàn)元。[單選題]11.某房地產(chǎn)土地面積為2000平方米，建筑總面積為10000平方米，建筑物重置成本為2000元/平方米，八成新，土地現(xiàn)值為2030元/平方米，則該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為()萬(wàn)元。[2005年真題]A.1920B.2000C.2100D.2400正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)現(xiàn)值＝土地重建成本＋建筑物重建成本。建筑物重建成本＝2000×80%×10000＝16000000；土地重建成本＝2030×2000＝4060000（元）；房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格＝2006（萬(wàn)元），約為2000萬(wàn)元。[單選題]12.建筑物的重置成本有多個(gè)別名，下列選項(xiàng)中錯(cuò)誤的是()。A.重置價(jià)格B.重置基價(jià)C.重建成本D.重建價(jià)格正確答案：B參考解析：B項(xiàng)，重置基價(jià)加附加稅費(fèi)得出重置成本。[單選題]13.計(jì)算一建筑物的重建價(jià)格時(shí)，其開(kāi)發(fā)成本不包括()。A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.房屋建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員工資正確答案：D參考解析：重建價(jià)格中的開(kāi)發(fā)成本包括：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③房屋建筑安裝工程費(fèi)；④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。D項(xiàng)屬于管理費(fèi)用。[單選題]14.用重置成本法進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，建筑物在()的情況下需要考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。[2008年真題]A.設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)上存在缺陷B.使用面積與建筑面積之比低于同類建筑物的相應(yīng)比例C.裝修、設(shè)備與總體功能不協(xié)調(diào)D.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致效用不能正常發(fā)揮正確答案：D參考解析：重置成本法運(yùn)用的大前提是不改變價(jià)格鑒證對(duì)象的用途且以持續(xù)使用為假設(shè)前提的。一般情況下用重置成本法鑒證建筑物價(jià)值時(shí)可不考慮建筑物自身功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值，但有以下情形的例外：①建筑物因設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)上存在缺陷，導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，如建筑物使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物的相應(yīng)比例，造成價(jià)格鑒證對(duì)象價(jià)值損失的，應(yīng)考慮功能性貶值。②建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)，造成建筑物整體或局部功能浪費(fèi)，使部分價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)，造成損失的，應(yīng)計(jì)算其功能性貶值。③由于外界條件的變化，導(dǎo)致價(jià)格鑒證對(duì)象效用的不正常發(fā)揮，從而造成其價(jià)值貶值的，應(yīng)相應(yīng)考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值因素。D項(xiàng)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致建筑物效用不能正常發(fā)揮，屬于外界因素導(dǎo)致的貶值，此時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。ABC三項(xiàng)均會(huì)導(dǎo)致建筑物不能正常發(fā)揮應(yīng)有的功能，從而在功能上貶值，此時(shí)應(yīng)計(jì)算其功能性貶值。[單選題]15.某建筑物占地面積為1500平方米，容積率為4，自然耐用年限為70年，經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，已使用15年，殘值率為0，重置價(jià)格為2000元/平方米，則該建筑物的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。[2007年真題]A.300B.257C.900D.943正確答案：C參考解析：由容積率＝總建筑面積/土地總面積，則總建筑面積＝容積率×土地總面積＝4×1500＝6000（平方米），則建筑物重置總價(jià)＝2000×6000＝12000000（元），建筑物貶值＝12000000×（1－殘值率）×已使用年限÷經(jīng)濟(jì)耐用年限＝12000000×（1－0）×15÷60＝3000000（元），建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置總價(jià)－建筑物貶值＝12000000－3000000＝9000000（元）＝900（萬(wàn)元）。[單選題]16.某大學(xué)修建一游泳館，計(jì)劃作為大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的水上項(xiàng)目場(chǎng)館，但是建成后發(fā)現(xiàn)，游泳池的規(guī)格不符合比賽要求，因此被取消作為運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館的資格。此時(shí)若計(jì)算其重置成本，應(yīng)計(jì)算其()。A.功能性貶值B.經(jīng)濟(jì)性貶值C.時(shí)間性貶值D.磨損性貶值正確答案：A參考解析：重置成本法運(yùn)用的大前提是不改變價(jià)格鑒證對(duì)象的用途且以持續(xù)使用為假設(shè)前提的。根據(jù)引起建筑物貶值的原因，建筑物貶值分為：①物質(zhì)貶值（也稱實(shí)體性貶值），包括自然經(jīng)過(guò)的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存。②功能貶值（也稱功能性貶值），也稱為無(wú)形損耗，包括功能缺乏貶值、功能落后貶值、功能過(guò)剩貶值。③外部貶值（也稱經(jīng)濟(jì)性貶值），是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足）、區(qū)位因素（如周圍環(huán)境改變，包括原有的較好景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取市場(chǎng)調(diào)控措施等）。[單選題]17.隨著時(shí)代的發(fā)展，娛樂(lè)設(shè)施不斷創(chuàng)新完善，某娛樂(lè)城內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施已不能滿足客戶的要求，導(dǎo)致其不能正常經(jīng)營(yíng)，從而造成該娛樂(lè)城價(jià)值貶值，在計(jì)算其重置成本時(shí)，應(yīng)考慮其()因素。A.時(shí)間性貶值B.磨損性貶值C.功能性貶值D.經(jīng)濟(jì)性貶值正確答案：C參考解析：重置成本法運(yùn)用的大前提是不改變價(jià)格鑒證對(duì)象的用途且以持續(xù)使用為假設(shè)前提的。根據(jù)引起建筑物貶值的原因，建筑物貶值分為：①物質(zhì)貶值（也稱實(shí)體性貶值），包括自然經(jīng)過(guò)的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存。②功能貶值（也稱功能性貶值），也稱為無(wú)形損耗，包括功能缺乏貶值、功能落后貶值、功能過(guò)剩貶值。③外部貶值（也稱經(jīng)濟(jì)性貶值），是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足）、區(qū)位因素（如周圍環(huán)境改變，包括原有的較好景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取市場(chǎng)調(diào)控措施等）。[多選題]1.土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的成本法一般適用于()的價(jià)格鑒證。A.新開(kāi)發(fā)土地B.土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，成交實(shí)例不多的土地C.用于餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等經(jīng)營(yíng)的土地D.公共建筑、公益設(shè)施等無(wú)收益的土地E.公園、學(xué)校等很少交易的土地正確答案：ABDE參考解析：新近開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法鑒證。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)比較法運(yùn)用，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公同、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法鑒證。特殊廠房如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法鑒證。[多選題]2.用成本法確定土地價(jià)格時(shí)，除考慮土地取得費(fèi)、建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮()。[2008年真題]A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.投資利息C.稅費(fèi)D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)E.銷售、管理費(fèi)用正確答案：ABCE參考解析：用成本法鑒證土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因而除考慮土地取得費(fèi)、建設(shè)成本外，還需考慮稅費(fèi)、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。[多選題]3.下列費(fèi)用中，屬于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的有()。[2007年真題]A.耕地開(kāi)墾費(fèi)B.拆遷費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)正確答案：CD參考解析：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場(chǎng)成熟度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地大小等情況，歸入土地開(kāi)發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中或者在兩者之間進(jìn)行合理分配。[多選題]4.土地取得費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。征收國(guó)有土地上房屋土地，需支付()。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.拆遷費(fèi)用C.地價(jià)款D.安置補(bǔ)助費(fèi)E.土地使用權(quán)出讓金正確答案：BCE參考解析：征收國(guó)有土地上房屋土地，需交納：①房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用。被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。②相關(guān)費(fèi)用。房屋征收鑒證費(fèi)、房屋征收服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。③其他費(fèi)用。一般包括地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。[多選題]5.建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成可細(xì)分為()。A.土地取得費(fèi)用B.建設(shè)成本C.銷售費(fèi)用D.投資利息E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)正確答案：ABCDE參考解析：建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成可細(xì)分為土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)以及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。[多選題]6.建筑物價(jià)格鑒證中的成本法主要涉及的基本要素包括()。A.賬面價(jià)值B.原始成本C.實(shí)體性貶值D.功能性貶值E.經(jīng)濟(jì)性貶值正確答案：CDE參考解析：建筑物價(jià)格鑒證的成本法是基于建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來(lái)考慮，通過(guò)估算出建筑物在全新?tīng)顟B(tài)下的重置成本，再加減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的價(jià)格估算值。建筑物價(jià)格鑒證中的成本法主要涉及的基本要素是建筑物的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。[多選題]7.根據(jù)確定重置成本及成新率的原則和方法，在對(duì)價(jià)格鑒證對(duì)象進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題有()。A.重置成本核算內(nèi)容與所在土地的價(jià)格鑒證內(nèi)容嚴(yán)格分開(kāi)B.價(jià)格鑒證時(shí)必須要考慮建筑物自身的功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值C.若設(shè)備的基礎(chǔ)部分的價(jià)格鑒證已納入設(shè)備價(jià)格鑒證中，則在房屋建筑價(jià)格鑒證中應(yīng)剔除這部分價(jià)值D.重置成本法運(yùn)用的大前提是不改變價(jià)格鑒證對(duì)象的用途且以持續(xù)使用為假設(shè)前提的E.建筑物能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，應(yīng)考慮功能性貶值正確答案：ACD參考解析：B項(xiàng)，價(jià)格鑒證時(shí)可不用考慮建筑物自身的功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值。E項(xiàng)，建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，應(yīng)考慮功能性貶值。[多選題]8.利用成本法進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，關(guān)于建筑物自身的功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值，下列說(shuō)法正確的有()。A.建筑物因設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)上存在缺陷，導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，造成價(jià)格鑒證對(duì)象價(jià)值損失的，應(yīng)考慮功能性貶值B.建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)，造成建筑物整體或局部功能浪費(fèi)，使部分價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)，造成損失的，應(yīng)計(jì)算其功能性貶值C.由于外界條件的變化，導(dǎo)致價(jià)格鑒證對(duì)象效用的不正常發(fā)揮，從而造成其價(jià)值貶值的，應(yīng)相應(yīng)考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值因素D.通常情況下，價(jià)格鑒證時(shí)都要考慮建筑物自身的功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值E.重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值是建筑物價(jià)格鑒證的成本法主要涉及的基本要素正確答案：ABCE參考解析：D項(xiàng)