房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建構思路

引言：在如今的房地產(chǎn)行業(yè)當中，很多企業(yè)內(nèi)部存在管理方面的問題，如果不及時進行優(yōu)化和改進，很有可能對企業(yè)乃至整個行業(yè)造成損失與影響。鑒于此，及時解決房地產(chǎn)企業(yè)運營管理過程中，在內(nèi)部控制方面存在不足，十分關鍵。1.房地產(chǎn)企業(yè)進行內(nèi)部控制體系建設的必要性對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有構建完善的內(nèi)部管理控制機制，及時提升內(nèi)部管理控制水平，才能規(guī)避和防范各方面的風險要素，及時提升企業(yè)的經(jīng)營管理有效性，助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[1]。1.1構建內(nèi)部控制體系，保護房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的完整性以及安全性資產(chǎn)安全一直是企業(yè)管理者、債權人以及投資人所重點關注的環(huán)節(jié)，通過對企業(yè)資產(chǎn)和各項物資進行保護，減少其發(fā)生損壞、被盜用的可能性，減少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)損失、保障資產(chǎn)安全，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供資源層面的保障。1.2房地產(chǎn)企業(yè)要想維系穩(wěn)定的運營管理狀態(tài)，保持基本的盈利空間，需要構建完善的內(nèi)部管理控制體系隨著我國人口增速放緩、城市化進程加快，國內(nèi)房地產(chǎn)市場明顯正在逐漸走向飽和，此時房地產(chǎn)建設所需要投入的成本在不斷增高、行業(yè)利潤下降是不爭的事實，只有加強內(nèi)部管理控制體系建設，才能維持房地產(chǎn)企業(yè)基本的運行狀態(tài)，如此房地產(chǎn)企業(yè)才能實現(xiàn)成本投入和收益之間的平衡，保障企業(yè)可以在激烈的市場競爭中實現(xiàn)持續(xù)獲利。1.3企業(yè)運營管理需要大量的數(shù)據(jù)和信息作為支撐，有賴于內(nèi)部管理控制系統(tǒng)發(fā)揮其應有的作用房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設過程中，需要大量真實可靠的數(shù)據(jù)作為支撐，如此可以幫助企業(yè)管理者更好地了解企業(yè)的當下、并對未來做出科學合理的預測。與此同時，內(nèi)部管理控制體系的建立，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)生成一套完整的業(yè)務處理流程，實現(xiàn)有序的責任分工，促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部多個部門可以在相互影響、彼此制約的情況下產(chǎn)生更加精準的會計數(shù)據(jù)，減少錯誤率的出現(xiàn)。1.4房地產(chǎn)運營管理過程中的風險不斷加劇，需要構建完善的內(nèi)控體系房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設過程中，存在資金投入大、回收周期長的特征，而且因為近年來國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度較大，促使企業(yè)運營管理過程中面臨的風險在不斷加劇。而且，隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)本身面臨的市場經(jīng)濟環(huán)境越來越復雜，其彼此之間的競爭也變得越來越激烈。對于任何房地產(chǎn)企業(yè)而言，其都必須在法律基礎上展開經(jīng)營管理活動，有助于確保各項財務信息的真實度以及客觀性，確保企業(yè)各項建設活動能夠順利開展與有效實施，也幫助管理者做好風險決策，進而更好地應對各類風險。1.5房地產(chǎn)企業(yè)構建現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，需要加強內(nèi)部管理控制體系的建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，所謂的內(nèi)部管理控制就是企業(yè)各個管理層為了確保企業(yè)內(nèi)部的資源安全、完整，保證信息產(chǎn)出和數(shù)據(jù)質量的穩(wěn)定性，對內(nèi)部經(jīng)營管理行為進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對經(jīng)濟活動進行管理控制，促使企業(yè)內(nèi)部各個部門彼此之間能夠產(chǎn)生相互影響、互為制約的關系，生成規(guī)范化、有序的管理控制系統(tǒng)。當房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段時，本身的資金、規(guī)模以及人力情況都會發(fā)展到一定規(guī)模，促使企業(yè)本身的資金管理、財務管理、機構設置以及人力資源水平也都要有所調(diào)整、有所改善，進而適應市場發(fā)展的節(jié)奏。作為一種資金密集型的企業(yè)類型，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視內(nèi)部管理控制，及時消除各種安全隱患，保障資金和財產(chǎn)安全，推動企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和有序建設。2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設的現(xiàn)狀宏觀范圍來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有集中式、爆發(fā)式的特征，雖然不同企業(yè)其具體所處的發(fā)展階段以及自身的發(fā)展規(guī)模存在一定的差異化，沒有形成完善的內(nèi)部管理控制體系，但也存在一些細節(jié)方面的問題，需要引起廣大工作人員的關注和重視。2.1企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督控制環(huán)節(jié)十分乏力，缺少獨立的監(jiān)督管理崗位或部門這是目前房地產(chǎn)企業(yè)所普遍存在的現(xiàn)象，一些兼職人員在開展工作的過程中，因為工作量變大，無法保證每一項工作都能高質量地進行，進而導致監(jiān)督管理工作沒有達成預期，更無法確保監(jiān)督管理工作的獨立性。久而久之，因為內(nèi)部監(jiān)督失去了其應有的作用和價值，最終也會讓相關工作的開展完全流于形式。2.2風險評估系統(tǒng)十分薄弱房地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于高風險行業(yè)，在運營管理過程中很容易遇到包括市場、經(jīng)濟以及政策等多方面因素的影響，所以其有必要打造完善的風險管理評估系統(tǒng)，但是很明顯一些企業(yè)并沒有做到這一點。一方面，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)存在風險管理控制意識淡薄的情況，習慣于單純憑借管理經(jīng)驗進行決策，一旦決策人員本身的知識儲備或者經(jīng)驗累積不足，很有可能出現(xiàn)無法及時識別風險，進而給企業(yè)造成損失的情況；另一方面，一些企業(yè)盡管已經(jīng)建立了相應的風險管理評估機制，但是因為現(xiàn)有的評估機制不夠系統(tǒng)、不夠完善，無法及時識別企業(yè)運營管理過程中面臨的風險和隱患，在外部環(huán)境和市場政策發(fā)生變化的情況下，并不能及時對其風險進行應對[2]。2.3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善，相關程序的執(zhí)行不夠嚴謹房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立需要結合戰(zhàn)略目標生成，必須嚴格契合企業(yè)的長遠發(fā)展訴求。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部決策大多為管理層所直接產(chǎn)生，沒有廣泛聽取基層員工的建議，間接導致普通員工對企業(yè)經(jīng)營決策的參與度不高，導致這些員工對內(nèi)部控制了解不足，在執(zhí)行方面出現(xiàn)偏差；另一方面，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部管理控制目標的過程中，無法以動態(tài)的、發(fā)展的視角分析和看待問題，缺少全局性的考量，習慣于從單獨某個部門或眼前某項工作進行考量，忽視了部門之間的平衡性，更促使內(nèi)部控制工作無法充分發(fā)揮其作用和價值。2.4房地產(chǎn)企業(yè)財務信息系統(tǒng)建設相對落后一些房地產(chǎn)企業(yè)因為長期忽視信息系統(tǒng)建設，導致無法跟隨時代的潮流，在管理細節(jié)上多有落后。一方面，財務信息系統(tǒng)建設沒有和內(nèi)部管理控制進行組合，導致內(nèi)部控制過程中的諸多環(huán)節(jié)都是人為主導控制，增加了風險要素的影響；另一方面，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務信息系統(tǒng)只是單純停留在會計核算板塊，業(yè)務和財務板塊本身處于嚴重的分離狀態(tài)，各個部門之間的數(shù)據(jù)無法做到互通有無、更不能做到數(shù)據(jù)共享。如此也間接促使企業(yè)的信息系統(tǒng)并不能滿足包括預算、資金管理等更為復雜體系的管理訴求，無法為管理層提供高質量的決策支持。2.5企業(yè)內(nèi)部管理環(huán)境存在缺陷房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理環(huán)境存在缺陷，會直接影響到內(nèi)部控制體系建立以及實施的效果，這類問題的主要表現(xiàn)在于這樣幾點：首先，由于企業(yè)內(nèi)部組織結構不夠完善，缺少對于部門崗位的規(guī)范管理，導致崗位權責劃分不夠清晰，企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)一崗多職、兼職的情況十分明顯；其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層以及普通員工對內(nèi)部控制工作不重視，關注項目建設以及銷售階段工作的開展，在內(nèi)部管理控制方面頗為懈??；再次，房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目往往投入較多、周期較長，如此很容易增加成本核算及內(nèi)部控制的壓力、難度，間接促使企業(yè)無法構建嚴格的內(nèi)部管理控制體系；最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)明顯缺少實施內(nèi)部管理控制的人才，或者企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的工作人員并不能結合企業(yè)的實際情況構建新型的內(nèi)部管理控制制度，實現(xiàn)對各個部門的協(xié)調(diào)管理。而且在企業(yè)本身缺少專業(yè)培訓的基礎上，工作人員的專業(yè)素養(yǎng)普遍不高，最終都會影響到內(nèi)部管理控制效果的最終實現(xiàn)[3]。3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建構思路房地產(chǎn)企業(yè)為了構建更為合理的內(nèi)部管理控制系統(tǒng)，需要加強內(nèi)部監(jiān)督管理、構建完善的風險管理評估機制、設置科學有效的內(nèi)部管理控制活動、構建充分的信息交流及溝通機制、構筑良好的管理控制環(huán)境。3.1加強內(nèi)部監(jiān)督管理其主要是指對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的實施效果進行監(jiān)督控制，保證內(nèi)部評價的有效性和及時性，確保相關問題能夠及時進行糾偏，也是房地產(chǎn)企業(yè)正確實施內(nèi)部管理控制的有力保障。通常情況下，內(nèi)部監(jiān)督管理工作都是借助“審計”來有所實現(xiàn)的，具體操作辦法包括這樣幾項要點：首先，房地產(chǎn)企業(yè)要賦予內(nèi)部審計機構及專職的審計人員其應有的權限，確保審計工作能夠充分發(fā)揮監(jiān)督管理的作用和價值；其次，對于已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)需要加大外部監(jiān)督和管理力度，比如通過輿論監(jiān)督和注冊會計師進行監(jiān)督；再次，房地產(chǎn)企業(yè)需要設置專門的內(nèi)部審計人員，避免會計人員兼職審計工作，要確保關聯(lián)崗位彼此之間發(fā)生分離，保障審計人員能夠獨立開展工作，免受行政事務的影響和干擾；最后，企業(yè)內(nèi)部必須保證審計人員以及審計部門工作開展過程中的獨立性，企業(yè)需要在董事會之下設置專門的、獨立的審計機構能夠獨立行使審計監(jiān)督權，將內(nèi)部審計工作過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時匯報給監(jiān)事會以及董事會。3.2建立健全風險評估機制嚴格意義來說，房地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于高風險行業(yè)，其本身所面臨的風險不能單純依靠管理人憑借主觀思維去認定、去感知，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷強化內(nèi)部所有人員的風險意識，建立健全風險評估機制，嚴格按照工作程序科學識別風險，合理應對風險，堅持將風險控制在合理的范圍內(nèi)，減少個人偏好給企業(yè)造成的影響與損失[4]。首先，構建契合房地產(chǎn)企業(yè)的風險評估模型以及防御機制，尤其針對企業(yè)的重大事項、關鍵決策以及大額資金支付、重要人事任免等需要進行全面的風險評估，提高決策的科學性，減少企業(yè)風險損失出現(xiàn)的可能性，確保企業(yè)后續(xù)能夠順利發(fā)展，尤其是在項目建設的過程中；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要成立專門的風險評估和控制小組，對企業(yè)的風險管理工作予以高度重視。企業(yè)領導層需要賦予風險評估小組一定的權利，允許其直接參與企業(yè)的重大經(jīng)濟決策，基于專業(yè)視角為企業(yè)發(fā)展建設提供一定的建議，尤其在針對重大投資以及項目建設需要出具風險評估報告；最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進行正式的立項審批之前，需要盡可能對項目所面臨的風險以及過程中有可能出現(xiàn)的損失進行評估，對未來需要投入的成本及費用進行預測，必要時甚至可以聘請專家對企業(yè)項目有可能遇到的風險從更加專業(yè)的維度進行評估，出具調(diào)研報告。3.3設置科學有效的內(nèi)部管理控制活動其主要是指企業(yè)為了保證風險被控制在合理的范圍內(nèi)而采取的手段和措施，主要包括這樣幾種：3.3.1堅持不相容崗位相分離房地產(chǎn)企業(yè)需要全面梳理業(yè)務流程當中所有涉及不相容的職務，并對工作崗位進行科學設置和規(guī)劃，促使所有崗位都能明確各自的權責，讓不相容崗位之間可以相互制約，最終生成清晰的制衡機制，以免出現(xiàn)權力過于集中的情況。3.3.2加強預算管理與控制預算管理控制是企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成，內(nèi)容可以涵蓋企業(yè)運營管理的所有細節(jié)，如投融資、建設銷售、物業(yè)服務等多個維度。所以，房地產(chǎn)企業(yè)有必要加強預算管理控制，在明確預算目標、制定嚴謹預算標準的情況下，對預算編制、審定和下達執(zhí)行進行要求，對預算執(zhí)行過程中存在的問題和差異及時進行管理分析。3.3.3加強企業(yè)內(nèi)部的會計管理與控制這是房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，也是確保會計核算資料真實性的重要舉措、程序以及辦法，能夠保障企業(yè)資產(chǎn)的安全性和完整性。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制不僅需要具有高素質的財務會計人員，更需要建立完整的會計事務處理程序和規(guī)范；另一方面，企業(yè)需要將各項經(jīng)濟事務記錄到程序制度當中，確保相關工作人員能夠針對既定的經(jīng)濟事務進行統(tǒng)一的、一貫的操作處理，最終生成可靠的會計記錄以及財務報告。3.4構建充分的信息交流及溝通機制充分的信息溝通及交流機制，是確保企業(yè)精確搜集內(nèi)部信息并進行信息反饋，實現(xiàn)有效溝通的重要條件[5]。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確有關內(nèi)部控制信息的搜集、處理以及傳遞策略，基于這些信息做好各個部門及上下級單位之間的傳遞和溝通反饋確保內(nèi)部控制工作可以有效進行、順利實施。3.5在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構筑良好的管理控制環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制環(huán)境自然關系到相關方案的實施以及政策、制度的貫徹落實，同時會對企業(yè)整體運營管理及戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)產(chǎn)生一定的影響。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對內(nèi)打造良好的管理控制環(huán)境，為相關工作的順利開展奠定基礎。3.5.1進一步提升企業(yè)管理者的內(nèi)部管控意識對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員而言，其只有意識到內(nèi)部控制的關鍵性，才能對內(nèi)打造良好的工作氛圍，推動內(nèi)部控制體系的建設。所以，企業(yè)方面必須加大對內(nèi)部控制體系建設的傳播力度，鼓勵管理層積極參與內(nèi)部控制工作，提升其對此方面工作重要性的認知。3.5.2加強房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設房地產(chǎn)企業(yè)員工的道德水平及價值觀念很大程度上會影響到內(nèi)部控制工作的實施效果，所以加強企業(yè)文化建設有其必要性所在。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在實際構建企業(yè)文化系統(tǒng)的過程中，必須結合企業(yè)自身的特征，構建具有可操作性的規(guī)范和體系，通過必要的宣傳以及文化活動實施，向企業(yè)內(nèi)部工作人員普及文化、傳播文化、提高其感染力；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大文化建設力度，對內(nèi)培育廣大員工積極向上的價值觀以及社會責任感，倡導其生成愛崗敬業(yè)、誠實守信以及開拓創(chuàng)新的工作精神。3.5.3進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結構科學合理的內(nèi)部治理結構能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)充分發(fā)揮互相制約、監(jiān)督和牽引的功能。首先，對于已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，需要按照上市公司管理要求導入獨立的董事，充分發(fā)揮其監(jiān)督管理作用；其次，對于還沒有建立法人治理結構的房地產(chǎn)企業(yè)，需要結合《公司發(fā)》的相關要求，設置由股東大會、董事會、監(jiān)事會及監(jiān)理層組成的法人治理結構；最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步完善和健全董事會以及監(jiān)事會的功能，充分發(fā)揮其在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策過程中的作用，在保障其獨立性的基礎上，更確保其在決策、監(jiān)督過程中的地位和作用。3.5.4進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人力資源政策對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“人”是實施