我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的政策建議

引言：隨著社會不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展中的重要性日益凸顯。作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成之一，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展對公眾美好生活以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。近年來，房地產(chǎn)市場陷入了前所未有的困境，房地產(chǎn)銷售和投資與以往相比大幅下跌，土地市場也進(jìn)入到瓶頸期，長遠(yuǎn)來看不利于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。因此，為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，有必要對現(xiàn)有政策進(jìn)行深入分析，了解供給端和需求端等政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。針對目前房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不均衡以及公共服務(wù)不均衡導(dǎo)致房地產(chǎn)市場區(qū)域分化等問題，采取行之有效的措施進(jìn)行解決。從協(xié)調(diào)市場與保障以及破除體制機(jī)制障礙等方面入手，最大限度地為我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。1.現(xiàn)階段主要房地產(chǎn)政策及影響1.1集中供地政策意在穩(wěn)地價(jià)新時(shí)代背景下，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步剖析各類政策出臺意義。例如，集中供地政策的出臺就是為了穩(wěn)地價(jià)。就房地產(chǎn)開發(fā)成本來看，土地占據(jù)了近四成，正是由于土地資源的不足進(jìn)而對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生了相應(yīng)的影響，最終致使房價(jià)上漲。就2021年集中供地的成交結(jié)果來看，首輪供地競拍十分火熱，在部分熱點(diǎn)城市中表現(xiàn)得尤為突出，溢價(jià)率相對較高。但是，次輪供地競拍階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)競拍需求大大降低，流拍率與首輪相比大幅提升。結(jié)合首輪和次輪競拍結(jié)果來看，相關(guān)政策的出臺起到了關(guān)鍵性作用，特別是對競拍和土地出讓規(guī)則的調(diào)整，以及對購地資金審查力度的加強(qiáng)和限制溢價(jià)率等，促使兩輪土地競拍結(jié)果的差異性大大增加。首輪出讓規(guī)則注重“競自持”“竟配建”等，房地產(chǎn)企業(yè)能夠利用擴(kuò)大配建等方式轉(zhuǎn)嫁成本，從而致使土地價(jià)格提升。而次輪競拍則是更加注重“競品質(zhì)”，這種規(guī)則在一定程度上擠壓了房企利潤，迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)行轉(zhuǎn)型。所以，從這一角度出發(fā)，房企分化的現(xiàn)象將進(jìn)一步加劇，資金充足且成本控制較好的企業(yè)在市場中的競爭力將大幅提升。1.2房地產(chǎn)金融審慎管理制度意在防風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融審慎管理制度的出臺其根本目的意在防風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，針對房企首先是限制供給端資金流向，比如受到貸款集中度管理而導(dǎo)致的貸款降低，或者信托貸款等的降低；其次，對于房企可以在需求端降低分為不同的當(dāng)?shù)兀@一措施將有效控制房企加杠桿的幅度。另外，從公眾的角度出發(fā)，一般是包括貸款利率和首付比例等相關(guān)政策，能夠直接影響公眾購房。出臺政策的根本目的是把握好不出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，進(jìn)一步減小房產(chǎn)向金融傳染的風(fēng)險(xiǎn)。1.3需求端政策意在限制投資需求和穩(wěn)定預(yù)期目前來看，需求端政策的調(diào)整是作為常見的一類房地產(chǎn)調(diào)控政策。2021年，我國出臺了“限跌令”和“二手住房成交參考價(jià)”等政策，在根本上對價(jià)格進(jìn)行了控制，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)房價(jià)的預(yù)期目標(biāo)。首先，在政策的影響下，各銀行對二手房貸款的發(fā)放將立足于政策的相關(guān)規(guī)定，盡管最終成交價(jià)格與參考價(jià)存在出入，但是在根本增加了二手房首付比例。其次，對部分中介機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范，在一定程度上促使房價(jià)預(yù)期更趨合理，有效保障了房地產(chǎn)市場交易的科學(xué)性。以“限跌令”為例，其出臺的主要意義還是在于控制價(jià)格，只不過由控制“漲”變?yōu)榱恕暗保庠诒Ｕ戏康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。不僅如此，“限跌令”的出臺有效遏制了房價(jià)下跌過快的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1.4供給端政策意在增加房地產(chǎn)供給目前，供給端相關(guān)政策的出臺，為房地產(chǎn)供給的增加起到了一定的推動作用。不僅僅停留在增加商品房供給與優(yōu)化住房供給體系的階段，構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)和保障性租賃住房等的保障體系成為當(dāng)下研究重點(diǎn)。2021年，國家相關(guān)部門在住房保障體系建設(shè)中創(chuàng)新性地提出了諸多新的建議，如明確住房保障體系頂層設(shè)計(jì)等，政策內(nèi)容著重從金融、土地和審批等環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)定。另外，供給端政策還著重強(qiáng)調(diào)了青年人群在大中城市的住房困難等問題，未來預(yù)計(jì)還將陸續(xù)出臺新規(guī)定，為保障性住房發(fā)展提供必要的支撐。2.把握房地產(chǎn)調(diào)控政策邏輯2.1房住不炒的基調(diào)始終未變近年來，隨著社會不斷進(jìn)步，為了實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)突破以房地產(chǎn)為主要發(fā)展模式的約束，降低對房地產(chǎn)市場的依賴性。早在2016年，我國便提出了“房子是住的，不是用來炒的”目標(biāo)，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)發(fā)展的定位。為了有效落實(shí)“房住不炒”的政策，應(yīng)當(dāng)積極推動住房租賃金融體系等的優(yōu)化，以期達(dá)到“穩(wěn)預(yù)期”的目的。不過，值得注意的是，部分區(qū)域仍然停留在傳統(tǒng)發(fā)展理念上，缺乏必要的創(chuàng)新。并且隨著房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的日益嚴(yán)重，未來房地產(chǎn)政策的出臺將更加注重“因城施策”。2.2預(yù)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳染是底線為了保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，國家相關(guān)部門積極推動重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)。隨著一系列調(diào)控政策的出臺，部分企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)得到了有效緩解。就現(xiàn)階段發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)在金融風(fēng)險(xiǎn)中仍然存在較大的隱患，所以必須警惕房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳染。落實(shí)到具體防范措施中，一方面要減小房企發(fā)展過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還應(yīng)減小金融體系與房地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)。所以，從這一角度出發(fā)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管的重心轉(zhuǎn)向?yàn)閷鹑隗w系資金向房企流向的控制。從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，三道紅線對其加杠桿進(jìn)行了有效限制。同時(shí)，貸款集中度管理的實(shí)行也對房企融資規(guī)模等進(jìn)行了限制，通過多方發(fā)力，將有效遏制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系的轉(zhuǎn)移。2.3穩(wěn)發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)需要動態(tài)平衡近年來，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)把握房地產(chǎn)調(diào)控政策邏輯。對于房地產(chǎn)“三穩(wěn)”政策向“兩維護(hù)”政策的轉(zhuǎn)變，恰恰體現(xiàn)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放的底線原則。維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)在多項(xiàng)座談會中均有所體現(xiàn)。不僅如此，就現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，受到供給沖擊和需求收縮等多項(xiàng)壓力，出臺新融資政策一方面能夠有效促進(jìn)房企風(fēng)險(xiǎn)的釋放，另一方面也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)的動態(tài)平衡。3.當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及存在問題3.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡近年來，隨著社會不斷進(jìn)步，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展成為新時(shí)期研究重點(diǎn)。但是，就目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，發(fā)展不均衡是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場萎靡的重要因素。具體而言，現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出兩極分化的發(fā)展趨勢，一、二線等熱門城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，三四線城市房地產(chǎn)市場萎靡不振。不過，由于部分城市限購政策的出臺，在一定程度上促使三四線城市房地產(chǎn)市場開始回暖。對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況而言，價(jià)格無疑是衡量其實(shí)際發(fā)展的重要因素。國家相關(guān)部門曾多次提出去庫存的目標(biāo)，而去庫存的主要對象也是針對房地產(chǎn)市場較冷的三四線城市。但是自相關(guān)政策出臺以來主要是一二線城市房地產(chǎn)市場的變動，三四線城市僅僅是在周邊熱門城市的帶動下房價(jià)略微上漲，房地產(chǎn)市場兩極化發(fā)展的趨勢愈發(fā)嚴(yán)重。3.2房地產(chǎn)市場調(diào)控政策缺乏持續(xù)性新時(shí)代背景下，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展成為新時(shí)期公眾關(guān)注重點(diǎn)。但是，就目前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，調(diào)控政策缺乏持續(xù)性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展受到約束。結(jié)合以往房地產(chǎn)調(diào)控情況來看，時(shí)間大多在2年左右。每當(dāng)房地產(chǎn)市場回暖，相關(guān)調(diào)控政策便接踵而至。而房地產(chǎn)市場遇冷，便出臺一系列挽救政策。土地財(cái)政在一定程度上加劇了各區(qū)域政府對房地產(chǎn)市場的依賴，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)調(diào)控政策的出臺缺乏長遠(yuǎn)性規(guī)劃，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性難以得到有效保障。另外，在實(shí)際調(diào)控手段方面，往往也是通過抑制需求等方式進(jìn)行調(diào)整，缺乏科學(xué)性謀劃。然而，只要市場需求不被清除，那公眾的投資需求便不會徹底消失。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不持續(xù)性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展受到制約。3.3公共服務(wù)不均衡加劇房地產(chǎn)市場區(qū)域分化隨著社會不斷進(jìn)步，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在的問題，進(jìn)而有針對性地進(jìn)行調(diào)整。就目前來看，公共服務(wù)不均衡加劇了房地產(chǎn)市場區(qū)域分化。一般而言，公眾住房需求不單單是空間，還包括了基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和就業(yè)等多重需求。但是就我國公共服務(wù)空間分布來看，公共服務(wù)極不均衡，表現(xiàn)為一定的城市關(guān)聯(lián)性。往往是城市能級越高，其公共服務(wù)資源越豐富。尤其是發(fā)展較好的中大型城市與落后的小城市之間，其差距一目了然。例如，醫(yī)療和教育等優(yōu)質(zhì)資源往往集中于城市的核心區(qū)域，在一定程度上催生了“學(xué)區(qū)房”等新名詞。公共資源的過度集中導(dǎo)致住房資源稀缺度大大提升，在部分城市表現(xiàn)出“一房難求”的局面，公共服務(wù)的不均衡加劇了房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化。3.4住房潛在需求增大與有效需求不足的矛盾新時(shí)代背景下，為了保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步摸清房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題，進(jìn)而采取行之有效的措施進(jìn)行解決。就目前來看，住房潛在需求增大與有效需求不足的矛盾是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素之一。結(jié)合其他地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，在房地產(chǎn)泡沫瀕臨破裂時(shí)通常都會有一些相同因素，對其進(jìn)行深入分析可以發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速結(jié)束是導(dǎo)致這一問題的重要誘因。就我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程而言，仍然處于持續(xù)推進(jìn)過程中，這也是保障新增住房需求的重要因素。但是，與城鎮(zhèn)原有居民相比，外來人群的住房支付能力較弱，這一因素對住房潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化起到了一定的制約，因此導(dǎo)致住房潛在需求增大與有效需求不足的矛盾。4.促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的建議4.1協(xié)調(diào)市場與保障，優(yōu)化住房供給體系隨著社會不斷進(jìn)步，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展成為新時(shí)期公眾關(guān)注重點(diǎn)。受到傳統(tǒng)發(fā)展模式等的約束，房地產(chǎn)市場發(fā)展并非一帆風(fēng)順。為了保障房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步協(xié)調(diào)市場與保障，優(yōu)化住房供給體系。隨著房改的持續(xù)推進(jìn)，我國住房供求與以往相比也實(shí)現(xiàn)了相應(yīng)的改變。以往住房總量不足的問題不復(fù)存在，轉(zhuǎn)而代之的是從量豐富與結(jié)構(gòu)性不足之間的矛盾。結(jié)合我國實(shí)際情況來看，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場的住房供求矛盾在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市中將會更加突出。為了緩解這一矛盾，可以從協(xié)調(diào)市場與保障入手，具體包括以下幾方面：首先，提升保障性住房供給。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大保障性住房供給力度，以政策和制度為抓手，解決相關(guān)群體住房問題，強(qiáng)化住房保障體系建設(shè)。其次，推動住房租賃市場發(fā)展。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對市場主體行為進(jìn)行規(guī)范，最大限度地保障租戶自身權(quán)益。同時(shí)，對現(xiàn)有租房政策進(jìn)行完善，加大租賃住房規(guī)劃建設(shè)，鼓勵并支持相關(guān)企業(yè)將閑置住房作為長租房進(jìn)行出租，為租房群體提供必要的保障。通過構(gòu)建以長租房為主的住房新體系，為各區(qū)域住房問題提供新的解決思路，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。4.2破除體制機(jī)制障礙，穩(wěn)定住房消費(fèi)近年來，隨著社會不斷進(jìn)步，為了保障我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)突破傳統(tǒng)發(fā)展模式的約束，破除體制機(jī)制障礙，穩(wěn)定住房消費(fèi)，為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。就目前我國房地產(chǎn)市場來看，高水平的潛在住房需求能夠有效緩解房地產(chǎn)市場面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，我國可以通過優(yōu)化住房消費(fèi)機(jī)制，破除住房潛在需求向有效需求間的轉(zhuǎn)化障礙，立足于我國實(shí)際情況，探索行之有效的發(fā)展模式，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展提供必要的保障。具體可以從以下幾方面入手：首先，破除體制機(jī)制障礙。相關(guān)部門可以從完善收入分配入手，明確現(xiàn)階段實(shí)際住房需求，最大限度地保障住房需求合理釋放。其次，優(yōu)化住房公積金管理制度。結(jié)合新時(shí)期發(fā)展目標(biāo)對公積金制度進(jìn)行優(yōu)化，從多個(gè)角度入手保障相關(guān)人群的住房消費(fèi)。最后，鼓勵農(nóng)民工落戶。各區(qū)域主管部門可以結(jié)合實(shí)際情況優(yōu)化戶籍制度，創(chuàng)新人口管理模式，保障農(nóng)民工基本權(quán)益，強(qiáng)化農(nóng)民工住房消費(fèi)能力，支持并鼓勵其在城鎮(zhèn)落戶。4.3多方發(fā)力，穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸環(huán)境新時(shí)代背景下，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)突破傳統(tǒng)發(fā)展模式的約束，多方發(fā)力，穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸環(huán)境。具體可以從以下幾方面入手：首先，構(gòu)建金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評估體系。結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，加強(qiáng)對行業(yè)貸款結(jié)構(gòu)和穩(wěn)健性以及貸款集中度等的統(tǒng)籌考量，包括房企貸款償還能力等。同時(shí)，明確房地產(chǎn)行業(yè)自我糾查水平，結(jié)合實(shí)際情況開展金融壓力測試。其次，借鑒其他地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。比如其他地區(qū)推行的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架等，與自身實(shí)際情況相結(jié)合，優(yōu)化債務(wù)收入比限額等相關(guān)指標(biāo)，提升房地產(chǎn)企業(yè)自我風(fēng)險(xiǎn)管理水平。最后，開展融資動態(tài)監(jiān)測。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)階段整體融資情況進(jìn)行全面動態(tài)監(jiān)測，利用大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)進(jìn)行統(tǒng)籌分析，最大限度地保障信貸政策環(huán)境的穩(wěn)定性。4.4多措并舉，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制近年來，隨著社會不斷進(jìn)步，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展成為新時(shí)期研究重點(diǎn)。為了推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)突破傳統(tǒng)發(fā)展模式的約束，多措并舉，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制。簡單來講，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的根本在于構(gòu)建一套科學(xué)合理的長效機(jī)制，建立在房、人、錢、地等要素之上開展的相關(guān)研究。從房的層面出發(fā)，一般是結(jié)合土地和金融等相關(guān)政策，積極推進(jìn)保障性住房等的發(fā)展，構(gòu)建一套相對完備的住房供給體系，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供必要的支撐。從人的層面出發(fā)，主要是針對收入分配和戶籍改革等政策，這也是影響房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的重要因素，需要從制度等層面出發(fā)統(tǒng)籌分析。從錢的層面出發(fā)，現(xiàn)階段已陸續(xù)實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度等政策，未來在居民債務(wù)收入比等方面也會進(jìn)行相應(yīng)的改革，最大限度地促進(jìn)房地產(chǎn)金融審慎管理制度的優(yōu)化，從而為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。4.5商業(yè)銀行主動作為，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展新時(shí)代背景下，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)主動作為，明確房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的出臺意義，從而為房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定提供必要的保障。就2021年相關(guān)金融發(fā)布會的內(nèi)容來看，仍然存在金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)融資管理政策不理解的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資受到影響。所以，從這一角度出發(fā)，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)政策的出臺意義，理解并遵循金融審慎管理制度的相關(guān)要求，確保房地產(chǎn)行業(yè)貸款正常