任務(wù)3現(xiàn)金流量分析

<房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營與管理>

工程3房地產(chǎn)投資分析

主講人：王玲12/25/20231工程3房地產(chǎn)投資分析一現(xiàn)金流量分析二資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值三房地產(chǎn)財(cái)務(wù)可行性分析12/25/20232

義務(wù)3.1現(xiàn)金流量分析12/25/20233案例引入某人擬以500萬元的價(jià)錢購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租運(yùn)營。知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開場出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，運(yùn)營本錢為20萬元，且估計(jì)在以后的16年內(nèi)毛租金收入和運(yùn)營本錢的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。假設(shè)本寫字樓投資工程在整個(gè)運(yùn)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資工程的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和〔假定投資和運(yùn)營期間的收支均發(fā)生在年初〕。12/25/20234案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/25/20235一、現(xiàn)金流量的含義--現(xiàn)金流量指某一系統(tǒng)在一定時(shí)期內(nèi)流入該系統(tǒng)和流出該系統(tǒng)的現(xiàn)金量。--現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金量的統(tǒng)稱現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金量12/25/20236現(xiàn)金流〔CashFlow〕現(xiàn)金流入〔CashInFlow〕：銷售收入、租金收入等現(xiàn)金流出〔CashOutFlow〕：〔1〕開發(fā)投資：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、根底設(shè)備建立費(fèi)用、公共設(shè)備建立費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金等〔2〕置業(yè)投資：買入時(shí)的投資〔買房款、稅金、裝修費(fèi)用等〕、運(yùn)營費(fèi)用〔管理費(fèi)用、水電、維修費(fèi)用、稅等〕、還貸本息。留意：現(xiàn)金流發(fā)生的時(shí)點(diǎn)一、現(xiàn)金流量的含義12/25/20237拓展練習(xí)1、房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了〔〕。A．可行性研討的需求B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果C．對技術(shù)方案破費(fèi)最小的投資D．盡能夠降低投資本錢B12/25/20238二、現(xiàn)金流量圖

〔1〕現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)012345678910現(xiàn)金流量圖是表示工程在整個(gè)壽命期內(nèi)各時(shí)期點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況的一種圖示。0點(diǎn)表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)辰1點(diǎn)表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，第2個(gè)計(jì)息周期的開場12/25/20239〔2〕縱向垂直線：資金流動(dòng)數(shù)量和方向方向：資金流出流入長度：資金流量多少時(shí)間〔年〕3000元1000元1500元1234560二、現(xiàn)金流量圖12/25/202310〔3〕現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn)0123i=6%1191.02借款人觀念1000123i=6%1191.02貸款人觀念10000二、現(xiàn)金流量圖立腳點(diǎn)不同，畫法正好相反12/25/202311〔4〕工程整個(gè)壽命期的現(xiàn)金流量圖以新建工程為例，可根據(jù)各階段現(xiàn)金流量的特點(diǎn)，把一個(gè)工程分為四個(gè)區(qū)間：建立期、投產(chǎn)期、穩(wěn)產(chǎn)期和回收處置期。二、現(xiàn)金流量圖橫軸：時(shí)間軸方向：向右分割：等分假設(shè)干間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位〔年〕坐標(biāo)點(diǎn)：時(shí)點(diǎn)，該年的年末和下一年的年初二、現(xiàn)金流量圖12/25/202313現(xiàn)金流量的大小〔資金數(shù)額〕方向〔資金流入還是流出〕作用點(diǎn)〔資金的發(fā)生時(shí)點(diǎn)〕正確繪制現(xiàn)金流量圖的三要素12/25/202314拓展練習(xí)1、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)展復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零〞是〔〕。A．資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B．日歷年度的年初C．某一基準(zhǔn)時(shí)辰D．既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)ACE12/25/202315拓展練習(xí)2、現(xiàn)有一項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)，第1年年初投入資金400萬元，第1-3年的收入穩(wěn)定在200萬元，第4年的收入為300萬元?！布俣ㄊ杖氚l(fā)生在期末，投資行為發(fā)生在期初〕試畫出該投資行為的現(xiàn)金流量圖。12/25/202316300400時(shí)間(刻度)2002002001現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出0234拓展練習(xí)12/25/202317房地產(chǎn)投資中常見的幾種現(xiàn)金流量類型：開發(fā)后出賣房地產(chǎn)工程時(shí)的現(xiàn)金流量開發(fā)后持有房地產(chǎn)工程時(shí)的現(xiàn)金流量置業(yè)投資工程的現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量12/25/202318案例引入某人擬以500萬元的價(jià)錢購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租運(yùn)營。知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開場出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，運(yùn)營本錢為20萬元，且估計(jì)在以后的16年內(nèi)毛租金收入和運(yùn)營本錢的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。假設(shè)本寫字樓投資工程在整個(gè)運(yùn)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資工程的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和〔假定投資和運(yùn)營期間的收支均發(fā)生在年初〕。12/25/202319案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/25/202320三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量〔一〕開發(fā)—銷售方式現(xiàn)金流量圖12/25/202321有一宗“七通一平〞的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000m2，土地總價(jià)款1500萬元。建筑容積率為2.0，建立期為兩年，建筑費(fèi)為3000元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建立期內(nèi)均勻投入。該商品住宅建成1年后立刻出賣，估計(jì)售價(jià)為9000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5％，試畫出該工程的現(xiàn)金流量圖?！布僭O(shè)該工程無貸款〕案例引入12/25/202322〔1〕計(jì)算樓價(jià)樓價(jià)＝2000×2×9000＝3600〔萬元〕〔2〕計(jì)算建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用建筑費(fèi)用＝3000×2000×2＝1200〔萬元〕專業(yè)費(fèi)用＝建筑費(fèi)用×10％＝1200×10％＝120〔萬元〕〔3〕計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用＝3600×2.5％＝90〔萬元〕銷售稅費(fèi)＝3600×6.5％＝234〔萬元〕案例解析12/25/202323案例解析年份0123現(xiàn)金流入3600現(xiàn)金流出1500660660324凈現(xiàn)金流量-1500-660-660327612/25/202324三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量〔二〕開發(fā)—持有出租—出賣方式12/25/202325三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量〔三〕購買—持有出租—出賣方式12/25/202326案例引入某人擬以500萬元的價(jià)錢購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租運(yùn)營。知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開場出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，運(yùn)營本錢為20萬元，且估計(jì)在以后的16年內(nèi)毛租金收入和運(yùn)營本錢的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。假設(shè)本寫字樓投資工程在整個(gè)運(yùn)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資工程的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和〔假定投資和運(yùn)營期間的收支均發(fā)生在年初〕。12/25/202327案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用6020012/25/202328案例解析年份01234t1819現(xiàn)金流入100100*（1+12%）100*（1+12%）t-3100*（1+12%）151600+100*（1+12%）16現(xiàn)金流出751253008020*（1+12%）20*（1+12%）t-320*（1+12%）15150+200+20*（1+12%）16凈現(xiàn)金流量-75-125-3002080*（1+12%）80*（1+12%）t-380*（1+12%）151250+80*（1+12%）161、求出凈現(xiàn)金流量12/25/202329案例解析2、畫出凈現(xiàn)金流量圖7530012501234t80*〔1+12%〕t-301252012/25/202330三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量〔四〕購買—更新改造—出賣方式12/25/202331三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量〔五〕購買—更新改造—出租—出賣方式12/25/202332以下房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)方式中，現(xiàn)金流出包括土地本錢的有〔〕。A．購買—持有出租—出賣B．購買—更新改造—出賣C．購買—更新改造—出租—出賣D．開發(fā)—銷售E．開發(fā)—持有出租—出賣答案：DE拓展練習(xí)12/25/202333畫出現(xiàn)金流量圖某投資者擬用三年時(shí)間，以600萬元的價(jià)錢按照分期付款的方式購買一寫字樓。知前兩年的付款比例分別為20%、30%，余下的在第三年付清，并在該年年末裝修終了，第四年即出租，當(dāng)年的毛租金為80萬元，運(yùn)營本錢為20萬元，并估計(jì)在以后的8年內(nèi)毛租金收入和運(yùn)營本錢的平均上漲