某房地產(chǎn)地塊定位及產(chǎn)品建議課件

高度決定角度!策源認為，對九龍倉無錫戰(zhàn)略布局的定義不應(yīng)該簡單停留在市場個案研究等宏觀面數(shù)據(jù)視角層面上，而更多的應(yīng)該建立在理解九龍倉內(nèi)陸開展戰(zhàn)略布局的層面上根據(jù)城市開展特征、市場演變規(guī)律、區(qū)位價值提煉及案例操作的經(jīng)驗層面上給予符合九龍倉無錫公司企業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略模式……由于時間較為倉促及雙方對上階段工作內(nèi)容溝通理解的頻率較低，我司認為要提供給貴司及真正有效解決貴司問題的參謀效勞，其關(guān)鍵還在于準確理解貴司需求，因此，最終提供的效勞內(nèi)容還需雙方進一步溝通。前言2今天很多的開展商的競爭是開發(fā)模式的競爭；開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢，產(chǎn)品模式?jīng)Q定工程優(yōu)勢；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。一個企業(yè)可開發(fā)多個工程，但應(yīng)該選擇主力的開發(fā)模式，如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個概念，那么在多個城市、多個區(qū)域風(fēng)險就不大…

核心問題—開發(fā)模式：企業(yè)目標的戰(zhàn)略體系產(chǎn)品模式：工程目標的戰(zhàn)略體系盈利模式：股東目標的盈利體系作為港資背景的九龍倉如何構(gòu)建匹配自身品牌的地產(chǎn)開發(fā)及城市運營模式……序3報告框架[九龍倉進駐無錫戰(zhàn)略定位]城市攻堅品牌戰(zhàn)略工程整體形象工程差異化定位策略案例解讀[73號地塊差異定位解讀]73與71地塊差異化分析

73號地塊定位依據(jù)

73號地塊定位

73號地塊產(chǎn)品建議[71、72、73號地塊案名建議]

篇一篇二篇三4工程思考得名？求利？名利雙收5工程問題的建構(gòu)與解構(gòu)1、建構(gòu)：城市攻堅品牌戰(zhàn)略工程整體形象工程差異化定位策略2、解構(gòu)：工程與城市的關(guān)系—在城市開展中謀求思考工程與市場的關(guān)系—在市場演變中尋求時機工程與板塊的關(guān)系—在板塊開展中挖掘價值核心問題同板塊運營多地塊開發(fā)模式核心問題6認識城市“舊城〞向“大城〞的轉(zhuǎn)變與升級2000年2003年2006年2010年舊城模式新城模式新舊城融合大城市啟示：1、城市的“升級〞與“大城〞的形成將是城市最具活力與多元的階段；2、現(xiàn)有城市功能板塊的定位與價值將產(chǎn)生裂變與重估；3、地緣置業(yè)情結(jié)將呈現(xiàn)跨區(qū)置業(yè)的趨勢。對本工程而言，存在城市升級與轉(zhuǎn)型下所形成的客源多板塊置業(yè)趨勢，品牌的占位與建立，存在占領(lǐng)市場的根底。中心建設(shè)南拓北展中心南移副中心改造，中心升級城市規(guī)劃正式啟動濱湖新城惠山新城太湖廣場太湖廣場

崇安新城7認識市場大盤時代下的客源結(jié)構(gòu)2024年2024年2024年—2024年2024年……2024年順馳萬科惠山新城理想城市復(fù)地公園城綠地湖濱壹號

凱賓斯基

萬科東郡華潤

棲霞

金科萬達

朗詩信息學(xué)院地塊

天元世家

香港恒隆

香港保利保利達群眾化居住需求的爆發(fā)多元化、概念化、創(chuàng)新化、定位精準化的中高端市場突破高端需求

被激發(fā)啟示：1、市場需求存在受大盤及不同概念化高端物業(yè)的定位實現(xiàn)需求轉(zhuǎn)變提升的可能；2、封閉單一的市場向開始向多元、豐富的市場置業(yè)特征轉(zhuǎn)變。對本工程而言，存在多地塊建立適合自身條件屬性的產(chǎn)品模式，建立不同需求的置業(yè)特征。8認識市場無錫市場下的高端大盤風(fēng)云圖梁溪河板塊：棲霞御景灣、萬達城市廣場、萬科金域藍灣長江路板塊：長江國際二期、萬科東郡太湖廣場板塊：天元世家、朗詩、茂業(yè)二期崇安新城板塊：金科、城尚城、保利達等9認識板塊太湖廣場的“城市級〞+古運河的“文化級〞“太湖廣場〞將成為無錫城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級中重要的城市增長開展級。對城市而言，古運河改造與定位將對無錫歷史、人文、城市軌跡…產(chǎn)生重要影響。啟示：城市名片與城市記憶城市文化、人文文化兩種文化的碰撞將定位本工程的開發(fā)模式。10核心認知城市攻堅品牌戰(zhàn)略工程整體形象工程差異化定位策略11策略思考土地價值研究研究手段1、土地資源現(xiàn)狀比照2、操作評估3、市場預(yù)估12土地價值研究〔中南路地塊〕中南路地塊屬性類別權(quán)比細目

優(yōu)

良

一般

較差

差綜合（操作條件）地塊屬性土地級別

★

優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢，較早的動工入市條件。具備品牌的造勢及太湖廣場地標物業(yè)劣勢：花園洋房高端物業(yè)入市不利于創(chuàng)造入市快速銷售條件的口碑效應(yīng)；自然景觀

★

環(huán)境污染

★

配套屬性交通情況

★

生活配套

★

學(xué)區(qū)情況

★

社會治安

★

附加屬性社會人文

★

區(qū)位形象

★

強較強一般較弱無競爭市場屬性產(chǎn)品競爭★工程介紹：“時代上城〞工程是九龍倉集團率先在無錫啟動的首個大型工程，位于太湖廣場核心區(qū)西側(cè)，東側(cè)京杭大運河；工程指標：工程占地面積30萬平方米，總建筑面積逾83萬平米；開發(fā)周期：預(yù)計為8年左右，主要以高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房，開工時間：09年5月份B地塊〔花園洋房〕13土地價值研究〔72#地塊〕72#地塊屬性類別權(quán)比細目

優(yōu)

良

一般

較差

差綜合（操作條件）地塊屬性土地級別

★

優(yōu)勢：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營業(yè)主；存在一定的消費能力劣勢：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉品牌現(xiàn)階段構(gòu)建;較高的商辦業(yè)物業(yè)比例，不利于平衡現(xiàn)金流自然景觀

★

環(huán)境污染

★

配套屬性交通情況

★

生活配套

★

學(xué)區(qū)情況

★

社會治安

★

附加屬性社會人文

★

區(qū)位形象

★

市場屬性

強較強一般較弱無競爭產(chǎn)品競爭★工程介紹：古運河72號工程高新開展區(qū)，位于太湖大道與塘南路位置，毗鄰目前人流集中的招商城。工程指標：總占地面積約11萬平方米，總建筑面積約24萬平米，容積率為2.06。東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品，內(nèi)側(cè)那么規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房多種物業(yè)。14土地價值研究〔73#地塊〕73#地塊屬性類別權(quán)比細目

優(yōu)

良

一般

較差

差綜合（操作條件）地塊屬性土地級別

★

優(yōu)勢：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢；臨近政府極力打造運河文化概念；清揚康城個案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產(chǎn)品具備一定的差異條件與板塊競爭力劣勢：焦油廠的現(xiàn)狀導(dǎo)致短期難以建立較高市場姿態(tài)入市自然景觀

★

環(huán)境污染

★

配套屬性交通情況

★

生活配套

★

學(xué)區(qū)情況

★

社會治安

★

附加屬性社會人文

★

區(qū)位形象

★

市場屬性

強較強一般較弱無競爭產(chǎn)品競爭★工程介紹：古運河73號工程位于南長區(qū)古運河南段延伸段，歷史文化底蘊深厚，運河景觀資源極佳；工程指標：地約20萬平方米，總建筑面積近32萬平方米，容積率為1.6。該工程將全面展現(xiàn)無錫江南水鄉(xiāng)地域特色，打造為包括聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等業(yè)態(tài)的新中式風(fēng)格的高檔社區(qū)。。15土地價值研究〔71#地塊〕71#地塊屬性類別權(quán)比細目

優(yōu)

良

一般

較差

差綜合（操作條件）地塊屬性土地級別

★

優(yōu)勢：較好的歷史文脈現(xiàn)狀；較為成熟的生活配套劣勢：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚御庭的市場硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對分散，不利于建立社區(qū)氛圍自然景觀

★

環(huán)境污染

★

配套屬性交通情況

★

生活配套

★

學(xué)區(qū)情況

★

社會治安

★

附加屬性社會人文

★

區(qū)位形象

★

市場屬性

強較強一般較弱無競爭產(chǎn)品競爭★工程介紹：71號工程位于古運河文化街南段，占地面積約13萬平方米，建筑面積約23萬方，容積率1.8。工程資源：直面古運河景觀資源豐富，緊鄰金城路交通區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊有大型醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，社區(qū)環(huán)境成熟；基地內(nèi)部有保存的老工業(yè)建筑遺產(chǎn)，歷史文脈豐厚。工程開發(fā)：周期約3年左右。16策略思考土地價值研究〔核心價值的提煉〕中南路地塊—核心價值：太湖廣場概念；城市未來中心；城中心景觀大盤；京杭運河“河〞文化73#地塊—核心價值：古運河文化；差異化的建筑風(fēng)格與產(chǎn)品規(guī)劃71#地塊—核心價值：古運河文化；保存運河工商的廠區(qū)建筑與城市開展軌跡；較強的地脈72#地塊—核心價值：較高密度的居住片區(qū)及私營產(chǎn)業(yè)混商密集區(qū)價值＋17“文化地產(chǎn)〞的兩種大盤營造開發(fā)模式文化地產(chǎn)“運河文化〞人文大盤71#/72#地塊“城市文化〞城市大盤中南路地塊核心思路開發(fā)戰(zhàn)略：樹立無錫一線地產(chǎn)運營商的形象高度銷售戰(zhàn)略：實現(xiàn)南長區(qū)住宅體系唯一品牌壟斷者18核心思路同區(qū)域大盤差異化競爭策略案例研究[關(guān)鍵字]：開發(fā)模式、住宅[簡介]：分析了萬科在深圳坂田先后開發(fā)的3個工程，通過分析各工程的開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場效應(yīng)，最后總結(jié)出萬科通過前期工程的成功開發(fā)，逐漸占領(lǐng)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進入壁壘，對于萬科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)開展奠定了根底。19深圳坂田萬科板塊案例研究案例研究背景：從1997年到2024年，萬科在坂田分批拿地，先后開發(fā)了四季花城、萬科城、第五園，逐漸形成了獨特的萬科板塊;萬科板塊占地近1平方公里，住宅總建筑面積超過120萬平方米，而整個坂田，可開發(fā)土地面積缺乏4平方公里，萬科已經(jīng)占有25%的份額。萬科無疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語權(quán)，通過造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā)展確立了其在該區(qū)域的絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內(nèi)交通正在逐步改善良好的產(chǎn)業(yè)根底支撐政策導(dǎo)向下大力開展根底配套設(shè)施迎合大深圳格局下的城市擴張趨勢，但在未開發(fā)階段配套和人氣明顯缺乏萬科四季花城萬科城萬科第五園案例20萬科四季花城——萬科四季花城系中最成功的產(chǎn)品線工程概況：區(qū)位：1999年，工程開發(fā)初期，本片區(qū)相對市區(qū)非常陌生，周邊缺乏根本生活配套占地面積 373，900㎡建筑面積 544，000㎡容積率 1.45總戶數(shù) 4700戶,17000人產(chǎn)品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開發(fā)周期 1999-2024年，分七期開發(fā)深圳四季花城上海四季花城武漢四季花城，包括無錫魅力之城萬科最早在深圳開發(fā)四季花城，由于取得了巨大的成功，在全國各地進行復(fù)制，成為最成功的產(chǎn)品線，適用于城郊結(jié)合部的土地開發(fā)21四季花城開發(fā)理念——歐洲小鎮(zhèn)組團圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等根本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)，更強調(diào)社區(qū)的強烈邊界感與社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系；針對根本生活的商業(yè)配套：個性特色商鋪為主，另外配置休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、燒烤場中心廣場等休閑娛樂場所；工程的規(guī)劃設(shè)計借鑒奧地利的建筑風(fēng)格和傳統(tǒng)四合院文化為根本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化氣氛；住宅的組團圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的平安。學(xué)校、幼兒園幼兒園超市廣場歐式商業(yè)街會所零星的商業(yè)四季花城規(guī)劃：采取圍合式建筑，組團式院落2223產(chǎn)品特點——創(chuàng)新的專利產(chǎn)品情景花園洋房，以及圍合多層B.

情景房理念情景房設(shè)置于一樓,其功能可用作書房、茶室、客房等功能,位于客廳的外部,入口的旁邊,和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。C.情景鄰里單元理念層層退臺的住宅和南入口的特別入戶方式,形成多層次的鄰里空間。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更和諧的鄰里生活。A.花園理念室外空間私有化,讓每戶擁有南向的私家花園或露臺。獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸：一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感,二是和客廳相連并有較大的進深便于安排活動,三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強的私家感。2324開發(fā)節(jié)奏——小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期第二期第三期第四期第五期第六期第七期時間1999年2000年初2000-102001-52001-102002-52002-9分期規(guī)模近12萬M29萬M25萬M25萬M25萬M29萬M28萬M2物業(yè)類型85%多層普通住宅、兼有低層花園洋房、聯(lián)排別墅配套規(guī)律首期配置：交通、教育、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)，主要以社區(qū)配套為主價格演變2800元/M23200元/M23600元/M23800元/M23950元/M24100元/M25000元/M2開發(fā)節(jié)奏符合市場容量的接受度和房地產(chǎn)開發(fā)一般規(guī)律：首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。一期二期三期四期五期六期七期N24啟動策略——足夠的配套以及展示，以小博大啟動產(chǎn)品多層——易于被市場接受的低風(fēng)險產(chǎn)品；聯(lián)排別墅——當時的市場創(chuàng)新產(chǎn)品，奠定工程的低密度社區(qū)形象；首期以容易被市場接受的多層與創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動，奠定低密度社區(qū)形象啟動區(qū)配套以及展示歐式風(fēng)情商業(yè)街：300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的根本生活配套需求會所：2000多平方米，包含了多種運動設(shè)施，如泳池、健身房等；配套絕對量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺配套足夠多商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街300米充分展示2526客戶定位——適應(yīng)性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領(lǐng)最初客戶定位：由于萬科最初判斷深圳會有郊區(qū)化趨勢，同時認為目前區(qū)域較偏，通勤時間本錢會高，朝九晚五的工薪階層可能不會來，由于對區(qū)域和客戶的不熟悉，萬科將客戶定位為不受生活限制，對環(huán)境重視的自由職業(yè)者實際成交客戶：如城市白領(lǐng)以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動郊區(qū)化的白領(lǐng)階層，居家為主的客戶，其特點是重視產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境以及生活氣氛但經(jīng)濟承受力較弱?？蛻糇兓^小，后期開發(fā)逐漸擴大客戶層面。內(nèi)部客戶：由于對區(qū)域的陌生，萬科沒有必勝信心，所以宣傳內(nèi)部員工去買，增加人氣。置業(yè)者來源置業(yè)者來源：深圳主城區(qū)70%，龍華、布吉10%，香港和境外10%，外地5%，萬科員工5%2627『客觀性』被動式『主觀性』3142產(chǎn)品效勞人文環(huán)境〔新進者〕〔品牌〕〔社會資源〕〔自然資源〕主動式萬科四季花城核心競爭力——環(huán)境+產(chǎn)品產(chǎn)品+環(huán)境——客觀性；典型的單一工程成功要素和高價樓盤的充分條件——表達“工程價值〞四季花城的核心競爭力：環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境：在外部資源條件并不具絕對優(yōu)勢的前期下，著重于內(nèi)部景觀的營造和展示產(chǎn)品：以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景花園洋房，進一步提升社區(qū)檔次與形象四季花城地產(chǎn)工程/企業(yè)的的核心競爭力矩陣2728萬科城—沿襲四季花城的整體定位/核心競爭力上對其升級工程背景由于有四季花城的先期開發(fā)，萬科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，樹立了品牌形象，四季花城也為萬科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶，即從四季去萬科城換房的，以及在四季住，去萬科城投資的；有四季花城奠定客戶、開發(fā)經(jīng)驗以及品牌形象根底，萬科以9.7億高價擊敗所有競爭對手在坂田拿到第二塊地，成功的建立了進入壁壘，確立區(qū)域話語權(quán)；工程位于深圳市坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地；地處關(guān)外，各項根底設(shè)施配套匱乏，人氣嚴重缺乏工程簡介區(qū)位：萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過梅觀高速可在15分鐘內(nèi)到達市中心規(guī)模：占地40萬平米，總建面43萬，容積率1.1，3萬平米的配套，車位比1:1，一期總戶數(shù)：726戶上市時間：2024.10形象定位：大型TOWNHOUSE親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：Townhouse、寬景house、情景花園洋房、透天小高層、LOFT主要戶型：4房、3房2829萬科城規(guī)劃——造城方案景觀軸：三山兩澗一平地〞的土地格局自然形成了片區(qū)組團和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場、商業(yè)街、會所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。廣場和街道：哥倫布廣場與畢加索大道對社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進一步帶動社區(qū)商業(yè)的開展。組團封閉式管理：兩大組團，組團之間開設(shè)一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校、會所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個地方，都能實現(xiàn)5分鐘步行距離遵循“公共空間優(yōu)先〞原那么：首先把社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋共分4個鄰里單元，每個單元都實現(xiàn)了居住、購物、娛樂的“多樣化〞強調(diào)街道的多功能性，多數(shù)采用“機動車道+非機動車道+綠化帶+人行道〞模式，社區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度較高，住戶可選擇出行方向增多開放式廣場九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬科城產(chǎn)品展示——形象拔高與升級以Townhouse、花園洋房為主；30產(chǎn)品形態(tài)逐漸走高——透視萬科城開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化產(chǎn)品類型透視開發(fā)策略一期產(chǎn)品的不同局部展現(xiàn)了不同的功能：商業(yè)中心彌補躲避配套缺乏；景觀中心實景展示，提升品牌一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處，既控制了風(fēng)險，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。二期的產(chǎn)品定位明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期工程的品牌塑造和帶動啟動至關(guān)重要的作用；時間軸2024—2024第一期7個月第二期7個月第三期2024—20242024.6—占地12.3萬㎡建面11.2萬㎡容積率1.1共637戶 用地面積9.8萬㎡計容積率面積10.2萬㎡容積率1.04 共750戶三期將分為兩局部一局部在二期南側(cè)另一局部位于學(xué)校北側(cè)分期規(guī)模物業(yè)類型聯(lián)院TH、寬景house、情景花園洋房聯(lián)院TH、寬景house、情景花園洋房、多層、小高層價格演變6000元/平米6500元/平米配套風(fēng)情步行街、小學(xué)開學(xué)、肯德基開業(yè)7000元/平米中心景觀展示、中心商業(yè)聯(lián)院TH、寬景house、情景花園洋房、多層、小高層商業(yè)街全部營業(yè)，會所年底開放、幼兒園春天招生產(chǎn)品類型一期物業(yè)比例二期物業(yè)比例聯(lián)院townhouse

6.80%100套17.50%townhouse43套40套寬景house123套19.30%184套23.00%情景花園洋房305套47.90%370套46.20%多層-

26.00%106套13.30%小高層166套-

loft89套

合計81516㎡101889㎡

容積率1.1

1.04

8000元/平米31啟動區(qū)產(chǎn)品豐富——Townhouse統(tǒng)領(lǐng)多類型產(chǎn)品組合Loft戶型：1房1廳2衛(wèi)面積：68+20(送)M2特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全別離，客廳開闊小高層戶型：2-4房面積：70-125M2特色：底層送入戶花園TownHouse戶型：4-5房面積：220-269平米特色：戶外開放式廚房及地下室寬景House戶型：4-5房面積：137-205M2特色：超寬向陽面，送地下室花園洋房戶型：2-4房面積：70-130M2特色：底層送入戶花園Loft寬景houseTownhouse花園洋房小高層32客戶升級——四季花城的客戶到萬科城換房或投資帶動客戶升級二期客戶來源和一期相似，城區(qū)關(guān)外客戶比例增加萬科城客戶升級特點：從被動郊區(qū)化小白領(lǐng)為主的客戶，開展到以中產(chǎn)階級為主的客戶群，客戶層面逐漸擴大四季花城的開發(fā)為萬科積累了客戶經(jīng)驗以及忠誠客戶群，萬科城建好后，有許多萬科的跟隨客戶，四季花城的房主到萬科城換房或進行投資，這撥客戶成功地帶動了客戶升級。萬科城一期客戶來源：觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占30%，新天下和華為占約20%，萬科老業(yè)主15%萬科員工5%，市區(qū)關(guān)外等30%

33萬科城配套升級：從社區(qū)級配套升級為城市級配套萬科城:注重商業(yè)街情景營造，資源展示，區(qū)域級配套結(jié)合城市功能;區(qū)域級商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級配套：沿街商業(yè)共113家〔未售16家〕，總面積7000平米。社區(qū)商業(yè)純粹滿足社區(qū)內(nèi)需求，主要業(yè)態(tài)為日常效勞、家居類以及日常購置類四季花城：社區(qū)級商業(yè)純粹滿足社區(qū)需求，商業(yè)主要自己經(jīng)營四季花城的歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街萬科城?風(fēng)情步行街——社區(qū)LIVINGMALL萬科城?風(fēng)情步行街位于萬科城的西南部，定位為社區(qū)LIVINGMALL，即“全生活廣場〞是集文化、度假、休閑、娛樂、購物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積３萬平方米，一期2.2萬平方米，餐飲占到1.1萬平方米；二期0.8萬平方米34『客觀性』被動式『主觀性』3142產(chǎn)品效勞人文環(huán)境〔新進者〕〔品牌〕〔社會資源〕〔自然資源〕主動式萬科城核心競爭力——環(huán)境+效勞環(huán)境+效勞“區(qū)域價值+品牌〞——主動式/客觀性不僅表達“創(chuàng)新價值〞，更表達“區(qū)域價值〞環(huán)境：注重園林景觀打造，保存三山兩澗原生地貌，營造廣場、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀效勞：萬科在坂田區(qū)樹立了形象和品牌萬科城地產(chǎn)工程/企業(yè)的的核心競爭力矩陣35萬科第五園——實現(xiàn)品牌溢價工程簡介：位置：坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接占地面積22萬平方米，建筑面積25萬平方米，容積率1.14，總戶數(shù)約2500戶。分3期2年開發(fā)，先期開發(fā)142072平方米(含4000平方米商業(yè)面積)，容積率1.0產(chǎn)品形式:townhouse/情景洋房/多層一期2024年10月開工,2024年7月開始銷售背景介紹：萬科第五園與四季花城、萬科城共同建立和強化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位；利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實現(xiàn)區(qū)域價值的的突破性增長；結(jié)合文化因素，將營銷層次拔高36第五園開發(fā)理念——“骨子里的中國情結(jié)〞一期產(chǎn)品戶型保持比片區(qū)內(nèi)同類別產(chǎn)品偏小，到達控制總價和實現(xiàn)差異化競爭工程主打“骨子里的中國情結(jié)〞，在建筑形式上對于中國傳統(tǒng)建筑形式進行創(chuàng)新式的揚棄和利用，為建筑融入了文化的理念，在產(chǎn)品形式和營銷理念上全面超越片區(qū)內(nèi)部工程價格入市價格采取較為穩(wěn)健的策略，以區(qū)域平臺價格11000/5500元的單價入市，對于聚集人氣和獲得市場認可非常重要內(nèi)部強調(diào)“院〞的作用色彩渲染“素〞的意味環(huán)境營造“幽〞的氣氛

產(chǎn)品配比物業(yè)類型戶型面積(m2)單價套數(shù)銷售情況Townhouse180－2401100050多套基本售完合院TH寬景洋房120-150550080多套多層75-1005300200多套37產(chǎn)品進一步升級——在建筑中注入文化因素現(xiàn)代中式保存老院子中式風(fēng)情商業(yè)街建筑在院落里傳統(tǒng)居住特色——高墻、冷巷、影壁聯(lián)院別墅圍院別墅3839第五園客戶特征——產(chǎn)品收藏，三宅一生第五園成為萬科在打造四季花城小鎮(zhèn)、萬科城之后的第三個居住之“城〞。萬科在坂田片區(qū)成功運作，其忠誠客戶將一生中所擁有的三宅，隨著萬科四季花城、萬科城、第五園的先后建成，成為一生之城一生三宅：供居住用的第一居所收入提高后換房的第二居所投資和產(chǎn)品典藏的第三居所四季花城萬科城第五園年輕白領(lǐng)為主的客戶收入豐富后的中產(chǎn)階級客戶投資和收藏客戶增多值得收藏的第五園作品39『客觀性』被動式『主觀性』3142產(chǎn)品效勞人文環(huán)境〔新進者〕〔品牌〕〔社會資源〕〔自然資源〕主動式萬科第五園核心競爭力——人文+效勞“人文〞要素需要積累，是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標志。第五園“骨子里的中國情結(jié)〞恰如其分地將“產(chǎn)品〞導(dǎo)向了“人文〞人本主義；需要積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標志，主流品牌開發(fā)商競爭要素萬科核心競爭力：人文+效勞這是區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競爭力，很難被模仿和超越萬科第五園地產(chǎn)工程/企業(yè)的的核心競爭力矩陣40四季花城萬科城第五園被動郊區(qū)化小白領(lǐng)，城區(qū)工薪階層，還有部分萬科老客戶及其員工瞄準產(chǎn)業(yè)客戶，從收入較低白領(lǐng)階層擴大到中產(chǎn)階級三宅一生，進一步擴大客戶層面，投資和收藏客戶增多多層、花園洋房寬景house、情景洋房、townhouse、loft多層、合院HF、寬景洋房生活配套，社區(qū)級配套資源展示，區(qū)域級配套結(jié)合城市功能成熟社區(qū)配套客戶層面擴大產(chǎn)品檔次升級

配套全面升級案例總結(jié)

從產(chǎn)品立勢到實現(xiàn)品牌溢價，萬科成功打造城市新一極產(chǎn)品立勢形象升級品牌溢價小鎮(zhèn)起步，依靠產(chǎn)品，小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎造城，擴大規(guī)模，產(chǎn)品競爭力升級，拔高形象，積累品牌優(yōu)勢玩味純粹文化，實現(xiàn)品牌溢價，將“產(chǎn)品”導(dǎo)向了“人文”角色升級對深圳人而言，坂田萬科城系除了工程數(shù)量和品質(zhì)的迅速提升外，更核心的表達是城市化格局下城市空間、居住模式和生活方式的蛻變和全面升級。41戰(zhàn)略定位中南路工程80萬㎡〔約〕73#71#32萬㎡23萬㎡72#24萬㎡產(chǎn)品立勢形象升級品牌溢價品牌占位/多產(chǎn)品路線/客群錯位/形象區(qū)別09年5月10年9月【73#】11年5月【71#】11年9月市場形象城市大盤人文大盤文化地產(chǎn)概念產(chǎn)品差異花園洋房、高層公寓合院洋房；創(chuàng)新高層院館寬景聯(lián)排、水景洋房酒店公寓客群錯位城市精英中產(chǎn)階級知本新貴上產(chǎn)階級工商藍領(lǐng)私營業(yè)主品牌溢價品牌占位品牌延伸品牌回歸城市價值擔(dān)綱者注：九龍倉工程戰(zhàn)略定位更多應(yīng)注重考慮的是多地塊角色的互補與開發(fā)節(jié)奏的把控；考慮產(chǎn)品線的錯位與增加建議對72#與73#地塊分開考慮，建立各自形象為利。推盤建議42讀73號工程定位。

精準解工程認知

區(qū)位認知

競爭認知43跳躍式城市開展，區(qū)域迎來爆發(fā)時機南拓北展開，東聯(lián)西優(yōu)，拉開了城市開展的界面以太湖廣場為核心的新城市中心的地位顯現(xiàn)區(qū)域認知44地段價值較高，缺乏區(qū)域價值塑造扛旗者南長，從距離上更接近新城市中心，但傳統(tǒng)認知的重污染制造業(yè)、化工業(yè)地塊，是無錫的居住“生地〞目前市場單一工程規(guī)模小，開發(fā)者外鄉(xiāng)，缺乏區(qū)域價值塑造引領(lǐng)者太湖廣場南長板塊區(qū)域認知45古運河畔，政府“文化休閑旅游〞定位古運河，中國古代燦爛文化最豐富的長廊、博物館和百科全書政府將通過住宅和根底設(shè)施建設(shè)，以及城市功能載體建設(shè)，不僅保存“老無錫〞原有的人文風(fēng)貌，亦成為喚醒千年文脈歷史的熱土。區(qū)域認知46南長未來新城市中心的價值高地有價值可重塑，有責(zé)任需肩負，有歷史須遵循區(qū)域價值挖掘：47工程認知板塊景觀時/勢規(guī)模九龍倉48板塊—未來的城市核心區(qū)工程認知擴張：崇安區(qū)、南長區(qū)與局部新區(qū)在內(nèi)的新中心城區(qū)；南移：中心城區(qū)的核心區(qū)由過去的解放路環(huán)線，逐漸轉(zhuǎn)移至太湖廣場；升級：以太湖廣場為核心，城市中心的規(guī)劃、功能、配套及面貌都將得到大幅度提升。49景觀—運河孕育著吳文化情節(jié)工程認知吳文化根植于無錫人的骨子里自有運河起，無錫先民就傍河而居，因河設(shè)市，以河為生。古運河，孕育了獨具特色的江南運河水鄉(xiāng)文化，50工程認知景觀—運河孕育著吳文化情節(jié)自2024年起，一年一度的吳文化節(jié)是無錫人“傳承吳地文明〞的重點表達51工程認知時—居住生地，傳統(tǒng)效勞業(yè)南長區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)效勞區(qū)，居住環(huán)境亟待改善，居住理念需要倡導(dǎo)從區(qū)街經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟的興盛；到民營經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷的生動局面；到如今各大品牌開發(fā)商進駐，打造現(xiàn)代效勞業(yè)新地標，這需要時間的見證，更需要開發(fā)商的可持續(xù)開展觀的支撐。52工程認知勢—文化熟地，政府持續(xù)打造政府氣勢手筆改造，延續(xù)古運河的千年記憶千年古運河，百年工商業(yè)是南長區(qū)最值得驕傲的歷史文化遺存。近年來，政府加快修復(fù)清名橋歷史文化街區(qū)，努力重現(xiàn)“江南水弄堂、運河絕版地〞盛景和再現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)開展的繁華輝煌；同時1.2億投入培育文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。53工程認知總規(guī)?！?50萬㎡，氣勢恢宏太湖廣場九龍倉·時代上城古運河72號工程古運河71號工程古運河73號工程四地塊，150萬方均位于無錫市南長區(qū)，多工程聯(lián)動開發(fā)，推動區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)。73#地塊，將在在統(tǒng)一理念的指導(dǎo)下，整合各項資源，并通過營銷和效勞實現(xiàn)其市場價值。54九龍倉—區(qū)域開發(fā)集成商工程認知

致力于倡導(dǎo)全新的居住理念和生活方式——使命感；

150萬方的開發(fā)總體量——大手筆；面臨無錫大城市格局，對新城區(qū)的竭力建設(shè)——開拓者；55在區(qū)域處于上升通道的背景下，作為城市的建設(shè)者，不僅僅是造房子，更應(yīng)以“開發(fā)集成商的氣魄〞和“創(chuàng)新精神〞，順應(yīng)政策，融四地塊之大氣魄，倡導(dǎo)全新的居住理念！工程價值提升：56競爭慘烈的紅海競爭認知大區(qū)域內(nèi)競爭個案眾多，品牌開發(fā)商、外鄉(xiāng)開發(fā)商各占半壁江山；且在產(chǎn)品上均以90㎡左右兩房，130㎡以內(nèi)三房銷售較好，隨著面積的增長，銷售速度明顯遞減；而73#地塊40％的90㎡以下的房型，如何從眾多工程中脫穎而出？無錫世貿(mào)中心萬豪國際公寓朗詩未來之家金域藍灣僅僅是販賣產(chǎn)品，還是生活方式？57純西式&純中式的競爭已空前劇烈，開創(chuàng)價值創(chuàng)新的藍海勢在必行競爭慘烈的紅海競爭認知綠地波士頓公館朗詩未來之家古韻坊江南坊純西式純中式58消費意識的喚醒競爭認知隨著經(jīng)濟開展，無錫人的吳文化影響釋放，消費意識逐漸顯露，開始對房地產(chǎn)一味復(fù)制歐美建筑及生活方式等做法開始反思。西方建筑的過渡開放，與中國人注重私密不符；西方空間大而化之，與中國人幾世同堂對空間要求大相徑庭；……傳統(tǒng)吳文化根植于無錫人心性之中，對西方文化的躁動，或許只是迷茫的宣泄消費者呼喚更適合東方人的居住空間。59產(chǎn)品及居住理念的同質(zhì)化，將是73#地塊所必須躲避的，我們的目標是塑造一個旗幟鮮明的品牌，倡導(dǎo)建筑審美和消費美學(xué)，形式和功能的完美和諧，賦予產(chǎn)品附加值，作出東、西方的有機融合，以及行業(yè)資源和生活資源的整合。競爭激發(fā)創(chuàng)新：60推導(dǎo)工程定位競爭慘烈的紅海，漸醒的消費意識開創(chuàng)不同于簡單意義的西化&中式的更適合居住的空間有“融〞乃大競爭認知區(qū)域價值支撐工程高端定位〔新城市中心，古運河〕區(qū)域認知九龍倉品牌，150萬方的總開發(fā)體量，同時處于上升通道的區(qū)域環(huán)境，支撐工程產(chǎn)品創(chuàng)新，并融入新的生活理念工程認知61各有其美，各美其美；美美與共，天下大同——費孝通“美美與共〞即為融融：融洽，融徹融東方人居習(xí)性，私密性，回歸與自然親近，與傳統(tǒng)文化親近；融西方建筑結(jié)構(gòu)形式、空間尺度、光線變化、材質(zhì)，及現(xiàn)代化的居住境界。表述工程定位62以人為本/擺脫建筑的形式主義/遵循東方人居住習(xí)慣/現(xiàn)代化的生活理念/西式手法、東方意境融合的——城市中心·東情西韻·現(xiàn)代人文院落！工程定位63區(qū)域案例剖析客戶認知64周邊工程客群特征周邊工程購房人群年齡根本在30-50歲之間。購房人群以無錫本地購房者為主?？蛻粽J知65周邊工程客群特征本地客群主要來自南長區(qū)，其次是新區(qū)和濱湖區(qū)，其他區(qū)域客群相對較少。購房人群職業(yè)以周邊的教師、醫(yī)生、和居住在此的私營業(yè)主為主?？蛻粽J知66萬豪國際公寓成交詳情成交客戶根本面分析成交特征總結(jié)未成交原因分析客戶認知67南長、崇安區(qū)客戶為購置主力1、忠實地域情結(jié)——購置人群主要來自南長區(qū)，崇安區(qū)?？梢姛o錫購房人群對于地域要求較為明顯。2、湖濱區(qū)及郊區(qū)的強大購置力——大戶型客戶中有近一半的客戶來自于新區(qū)或者郊區(qū)。成交客戶根本面分析客戶認知68私營業(yè)主表現(xiàn)強購置力成交客戶中58%為私營業(yè)主，表達了該職業(yè)群體為目前無錫高端消費的主要群體。而公務(wù)員和企業(yè)高管總占比到達30%.說明南長區(qū)區(qū)域還是被強購置力的消費人群所認可。成交客戶根本面分析客戶認知69投資需求較小從投資置業(yè)所占的比例來看，可見目前無錫市場投資客戶比較謹慎，由于市場風(fēng)險進一步加大，高端市場投資需求將被進一步壓縮。成交客戶根本面分析客戶認知70大戶型產(chǎn)品去化有限成交客戶根本面分析客戶主要意向目標為小戶型的兩房，對于此類高端物業(yè)小戶型的去化速度較快，而180㎡左右的大戶型由于總價較高，對于客戶購置力要求相對高，去化速度極為有限.這也說明無錫高端市場對于大戶型高層類產(chǎn)品有一定的抗性?？蛻粽J知71大戶型成交特征總結(jié)成交特征總結(jié)182㎡大戶型成交特征理想的地段和高層的景觀面是客戶考慮的主因。改善性需求為主，且對位民營業(yè)主家庭，家庭年收入在50萬以上。對低層大戶型產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，認為大戶型必須具有良好的景觀面，樓層區(qū)間集中在中上層?？蛻魠^(qū)域來源比較分散，較多郊區(qū)企業(yè)主有在該區(qū)域購房的打算。客戶認知72中戶型成交特征總結(jié)成交特征總結(jié)149㎡中戶型成交特征該類戶型是企業(yè)高管和公務(wù)員購房人群主要選擇的戶型。對總價有心里底線，普遍認為不應(yīng)該超過150萬。且對于產(chǎn)品細節(jié)提出很多意見，購房態(tài)度較為謹慎。同樣對低層產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，樓層區(qū)間集中在中上層。客戶高學(xué)歷人群比重較大，傾向于生活的便利和舒適性，對白天日照條件要求不是非常高。且十分講究私密性。客戶認知73小戶型成交特征總結(jié)成交特征總結(jié)113㎡小戶型成交特征此類戶型由于性價比相比照較高，且總價壓力相對小，因此去化速度較快。購置人群分布較為分散，且婚房用途和投資用途皆集中在這個戶型段。對于低層沒有太多抗性，注重夜晚環(huán)境靜謐程度的客戶較多。對于產(chǎn)品細節(jié)要求更高，比較注重后期的物業(yè)管理，景觀維護等。外地客戶集中在此戶型段?？蛻粽J知74目標客群演繹是更是精神新貴。。物質(zhì)新貴75

年齡35-45之間。有一定財富積累。

別墅客群以私營業(yè)主、公務(wù)員、高管和核心技術(shù)人員為主。

公寓客群以南長區(qū)、崇文區(qū)、濱江區(qū)本地居民為主。

追求財富后開始追求生活品質(zhì)與品味。

時尚，同樣追求內(nèi)心深處對傳統(tǒng)文化迷戀。

對事物有獨到看法，不愿隨波逐流。

有傳統(tǒng)大宅門居住情結(jié)。目標客群特征描述。。。。。。。。76財富榜知本家創(chuàng)富階層新儒商中堅力量。。。。。城南新貴77城南新貴居住需求描述。物質(zhì)?精神。收入，學(xué)歷。

精神?物質(zhì)。身份感，地位感。

東方?西方。喜歡卻又迷失于西方，實際上對東方的了解要大于西方，如將西方納入東方那么又引為自豪

文化認同?社會認同。對于文化身份的認同遠高于對于社會身份的認同。

小院?大宅。不以空間大小論富貴，而以宅院情趣談享受。

價值?價格。值得一品再品的，才是價值所在。

。。。。。。78前文對73和71號地塊的差異化定位，最終就是為了客群錯位，競爭錯位?？蛻粽J知71號73號資本主義內(nèi)心富足自我審美觀強烈崇尚西方生活理念對傳統(tǒng)文化向往享受生活擁有決斷力更直接的表達個人的喜好容易被感染知本主義年齡：35-50歲30-45歲學(xué)歷：各類學(xué)歷比例均有高學(xué)歷比例較高職業(yè)：私營業(yè)主較多企事業(yè)人員為主來源：外區(qū)域比例較大以南長去、崇安區(qū)比例較高需求：改善與享受為主首次置業(yè)與改善型比例接近71號與73號地塊客群錯位79一次居住體驗?，F(xiàn)代中式的產(chǎn)品價值提升策略之空間營造

規(guī)劃

戶型

公共空間

80沿古運河T型排布3層聯(lián)排別墅，戶型面積在220-240㎡占比2%特色分析——大體量、多產(chǎn)品、組團院落、L型軸線沿中軸線南北排布5層花園洋房，戶型面積在160-190㎡，占比6%沿中軸線西側(cè)排布18層院宅公寓及32層景觀公寓，戶型面積在90-140㎡90以下占比46%100~140占比46%工程根本經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)占地面積：19.2公頃容積率：1.65建筑面積：316950㎡住宅建筑面積：305950㎡公建建筑面積：11000㎡受40/90政策限制

規(guī)劃81優(yōu)化聯(lián)排布局：在開放式景觀主軸一側(cè)擺放聯(lián)排，私密性及組團感不強，建議調(diào)整優(yōu)化方向1——提高綠地空間的利用率優(yōu)化院落布局：通過圍合方式的不同，將這些游離的綠地空間引入組團院落內(nèi)部，中式圍合的精髓之所在，提高利用率。在景觀中表達純粹的中式院落理念：西式住宅院落布局與中式住宅院落布局的最大不同在于前者是“院包房〞后者是“房包院〞。一是內(nèi)向形的，一是外向形的。房院房院西式中式

規(guī)劃82規(guī)劃優(yōu)化方向2——改善公共空間功能性因為要圍合成組團院落，設(shè)置了多處連廊及大型連接體，加強這局部空間的功能性并有效控制連接體所增加的本錢，業(yè)主才會為這個“圍合〞的理念買單。優(yōu)化商業(yè)布局：環(huán)境質(zhì)量要求較高的洋房區(qū)域排布底層商業(yè)，建議調(diào)整職公寓地塊。優(yōu)化連廊布局：建議有效控制連接體體量。

規(guī)劃83

規(guī)劃規(guī)劃優(yōu)化方向3——適當與71號地塊錯位物業(yè)種類公寓公寓公寓公寓花園洋房聯(lián)排別墅戶型面積段90㎡100㎡120㎡135㎡160-190㎡220-240㎡配比46%13%15%17%7%2%73#地塊R=1.6物業(yè)種類公寓公寓公寓花園洋房花園洋房聯(lián)排別墅戶型面積段90㎡90-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-230㎡配比40%7%30%13%3%7%71#地塊R=1.8vs91%

因產(chǎn)品類型同質(zhì)化面積段同質(zhì)化建筑風(fēng)格同質(zhì)化客戶選擇不具唯一性總價重疊企劃形象難以區(qū)隔果客戶同質(zhì)化嚴重造成直接競爭84

規(guī)劃規(guī)劃優(yōu)化方向3——適當與71號地塊錯位鑒于71#地塊位置距離主干道較近，同時開工周期相對較晚，建議走較相對高段大戶型路線。建議71#地塊調(diào)整配比：1、取消花園洋房〔減少產(chǎn)品類型〕2、高層做足容積率，盡可能增加別墅3、別墅產(chǎn)品面積做到250~300的雙拼別墅〔比73#別墅面積有所提升〕4、公寓將90戶型通過拼戶，做成170左右的大平層舒適戶型5、建筑風(fēng)格上，建議71號采用更多中式細節(jié)，而73號相對偏現(xiàn)代時尚感解決方案：85希望在下一步深化設(shè)計中優(yōu)化如下內(nèi)容：增加創(chuàng)新戶型，通過布局位置的不同適應(yīng)多種客戶需求端套戶型單獨設(shè)計，有效利用景觀面，舒適度及面積均優(yōu)于中間套在規(guī)劃排布允許情況下把一定量的120~130戶型做成二梯二戶戶型通過空中花園等手法提高產(chǎn)品附加值優(yōu)化方向1——高層公寓增加高附加值空間設(shè)計院方案

戶型86希望在下一步深化設(shè)計中優(yōu)化如下內(nèi)容：改變規(guī)劃中的丁字形布局，為不損失面積，可增加為6聯(lián)，戶型面積適當放大。注意私密性的提高：利用坡地設(shè)計增加私密性。集中地下車庫，每戶可直接停車入戶，每戶2個車位設(shè)計優(yōu)化方向2——聯(lián)排布局增加私密尊貴感建筑面積：217㎡設(shè)計院方案

戶型87希望在下一步深化設(shè)計中優(yōu)化如下內(nèi)容：一層盡量做足庭院面積，送成品庭院由于沒有電梯，三~四層注意控制面積，增加賣點：面積適中，房型緊湊是中間層的優(yōu)勢，但缺乏亮點也是其劣勢，建議利用贈送不計算面積的露臺增加賣點，面積盡量大于普通陽臺的感覺，做到20~30㎡，頂層解決豎向交通的問題：盡量控制在五層之內(nèi)，如做六層，可參加電梯的設(shè)計或做五層復(fù)六層的復(fù)式戶型。優(yōu)化方向3——花園洋房加強“情趣化〞的居住體驗四層建筑面積：164㎡三層建筑面積：171㎡一、二層復(fù)式戶型建筑面積：178㎡，188㎡設(shè)計院方案

戶型88附加值高：北陽臺以入戶花園的方式呈現(xiàn)，面積算一半，結(jié)合花池巧妙設(shè)計，花池全部贈送功能全面：南陽臺連接客廳，同時設(shè)有洗衣機位置全南房間+三個南陽臺：南向二間臥室加一間客廳，采光極佳罕見的小戶型擁有三個陽臺的設(shè)計，彌補了中間套通風(fēng)差的缺點。利用端套景觀面：在打進深的情況下，將客廳布置在中間，開向西側(cè)湖面，轉(zhuǎn)角270度看風(fēng)景。公寓增加附加空間解決方案1270度觀景窗＋附贈大露臺建筑面積：90㎡參考方案

戶型160.24117.80104.50㎡894/2/2＋空中庭院＋270度觀景窗＋附贈大露臺＋雙入戶建筑面積：161㎡〔實際使用187㎡〕空中庭院示意空中庭院公寓增加附加空間解決方案2參考方案

戶型90四層建筑面積：89㎡三層建筑面積：115㎡4500露臺：20㎡露臺13㎡40004500露臺10㎡露臺16㎡贈送面積統(tǒng)計一層二層三層四層五層20（花園）80（地下室）15（花園）63（地下室）25（露臺）13（北露臺）20（南露臺）10（北露臺）16（南露臺）40（屋頂花園）100㎡103㎡33㎡26㎡40㎡空間情景化解決方案：層層退臺增加空間情趣性的同時，有效控制了中間層面積，拉大與底層/頂層面積差是解決中間層賣點少，難去化的關(guān)鍵方法?；▓@洋房戶型空間情景化解決方案1參考方案

戶型91五復(fù)六層建筑面積：214㎡入戶花園7㎡客廳挑高8700露臺9㎡露臺8㎡空間情景化解決方案：空中復(fù)式類別墅設(shè)計帶電梯的頂層復(fù)式做高舒適型大面積產(chǎn)品，通過大面寬，挑高客廳，舒適主臥套房的設(shè)計增加空間情趣。頂層復(fù)式空間示意圖花園洋房戶型空間情景化解決方案2參考方案

戶型92優(yōu)化方向——打造五重景觀大堂入口大堂觀景步廊車庫大堂電梯廳大堂標準層大堂

公共

空間93利用架空層\入戶大堂\連廊設(shè)置泛會所局部公寓樓用風(fēng)雨走廊相連，每個組團之間建造一個城市庭院的小型室內(nèi)空間，將會所的局部功能融入到組團間去，與住戶和景觀更進一步結(jié)合。公共空間——營造互動、可交流的泛會所圖示區(qū)域可作泛會所空間

公共

空間94泛會所旨在突破那種“四壁合圍〞的傳統(tǒng)會所概念，充分挖掘“泛〞的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個角落。公共空間——營造互動、可交流的泛會所水岸會所生活會所園林會所健康徑噴水池廣場水岸步廊商業(yè)街游泳池長者俱樂部餐廳藝術(shù)交流中心球場超市健身房風(fēng)箏園鴿子廣場燒烤場垂釣臺兒童樂園露天咖啡館功能設(shè)置：

公共

空間95特色分析——現(xiàn)代材質(zhì)與中式元素的完美結(jié)合多樣的材質(zhì)穿插，中式元素的現(xiàn)代演繹。

外觀

造型96優(yōu)化方向1——合理控制玻璃幕墻的使用范圍玻璃幕墻用在本案中使用彰顯華美大方，但大面積用在住宅墻面上會產(chǎn)生如下問題：反光造成光污染。多數(shù)不能開啟，通風(fēng)差。能耗大，本錢及日后維護費用高。建議在必要的景觀位置并在非臥室等私密性要求不高的區(qū)域有效使用玻璃幕墻。視線方向幕墻盡量結(jié)合住宅觀景一側(cè)墻面設(shè)置

外觀

造型97產(chǎn)品價值提升策略之景觀營造提純。東方園林之美

東方主題元素

院落

古運河

98與自然的融合，與人文的協(xié)調(diào)讓18層以上的高度，亦能擁有多重藏風(fēng)納景的圍合庭院一條L型大動脈串連起各個獨立組團院落，建議優(yōu)化方向：表達文化藝術(shù)所帶來的平淡、典雅、自然、親切；以“琴棋書畫〞、“梅蘭竹菊〞、“亭臺樓閣〞為主題的小區(qū)組團景觀；景觀99景觀優(yōu)化方向——增加?xùn)|方主題元素風(fēng)格定位為現(xiàn)代中式園林，注重藝術(shù)意境的創(chuàng)造,而非照搬古典園林的外形。增加?xùn)|方主題元素來實現(xiàn)。以陶板名畫、浮雕、書法作品作為淺水池的池底。水中的荷花、墻面上的浮雕或者書法作品，并配合燈光和噴泉，營造一種安詳、深邃的意境。東方主題元素100水中的汀步給人良好的凌水而過的感覺，石質(zhì)磨盤形的汀步不僅穩(wěn)重可靠，還能與中國傳統(tǒng)文化相契合。混泥土仿木地坪連通了組團空間，創(chuàng)造了優(yōu)美的地面景觀。如果輔儀書法加以修飾，不僅增強園林藝術(shù)效果，也極好的襯托、渲染本工程文化藝術(shù)氣氛。使住戶在散步時也能體會書法藝術(shù)的深邃。景觀優(yōu)化方向——增加?xùn)|方主題元素東方主題元素101組團院落由連廊為圍合而成“墻上的中國〞優(yōu)化方向1——增加組團院落的人文景觀院落102圍合式的情境院落建筑與建筑間，院落與院落間，建筑院落內(nèi)部間圍合出情趣綠化空間優(yōu)化方向2——打造私家情境院落院落103私家院落以“成品庭院〞形式交付優(yōu)化方向3——提高私家院落的交付標準庭院內(nèi)入水，配備小水景，表達自然的一面一層庭院及空中庭院用實體矮圍墻分隔，加強隱蔽性同時考慮景觀的鄰里共享院落104景觀優(yōu)化方向——打造古運河沿岸景觀河岸改造前河岸改造后示意河岸位置沿河岸提供可供漫步的人行道，多樣化、方便的配套設(shè)施；河岸的處理以多變化和親水的手法為主。運河段105一方天地，直指內(nèi)心取。產(chǎn)品價值提升策略之樣板營造

售樓處

樣板體驗區(qū)106內(nèi)部空間營造寫意中國風(fēng)顏色穩(wěn)重和內(nèi)斂青灰磚墻仿古燈中國畫綠色植栽貴賓室影音室洽談區(qū)接待臺售樓處107全程不同節(jié)點關(guān)注客戶感受院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我入口，眼前一亮內(nèi)外界面分明，項目與周邊環(huán)境形成巨大反差：展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶樣板區(qū)108聯(lián)排別墅裝修標準3000元以上，洋房裝修標準2000元以上；聯(lián)合頂級設(shè)計師、家私商、家飾商、藝術(shù)商聯(lián)手打造樣板房，如意大利達芬奇家居、法國愛舍家飾、寫意空間甚至其他著名衛(wèi)浴、家電品牌商等。打造具有東方底蘊樣板房樣板區(qū)109九龍倉無錫南長區(qū)地塊

案名提報方案一110九龍倉?融城111融城112民族精神縮影，成就華夏過去、今天和未來！融113融，華夏民族繁榮之道。古有君王廣納良言，共襄盛世；今有舉國共進，借鑒世界各國珍貴經(jīng)驗。汲取精粹，融會貫穿，為我所用！中國智慧成就今日華夏民族。中華五千有“融〞乃大融，華夏民族團結(jié)之道。古有桃園結(jié)義，歃血贏天下；今有眾志成城，共抗天災(zāi)。水乳交融，共進共退！禮儀道義成就今日華夏民族。之精神，植根中華，深入無錫！因此，有了今天富足、人文、璀璨的無錫盛世！融Classic114無錫千百年來，無錫一直延續(xù)著外柔內(nèi)剛的性格和滴水穿石的堅韌，以開放和包容的態(tài)度，形成了獨特的無錫文化——“相融并蓄、內(nèi)外兼修〞。“融〞的精神，從古至今，貫穿無錫始末。淋漓盡致地發(fā)揮著作用，又在新舊文化中淋漓盡致的得以表現(xiàn)。素有“太湖明珠〞之美譽，是一座具有三千年歷史的江南名城。早在春秋戰(zhàn)國時期，已是當時的經(jīng)濟、文化中心，孕育了許多文人墨客，至今仍保存著眾多的歷史遺跡。今天的無錫，融45個少數(shù)民族于一體，匯佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教五大宗教為一城。

Classic11573號、72號地塊、71號地塊時尚簡潔的外立面、國際智慧的規(guī)劃設(shè)計，同時具有鮮明的地域傳統(tǒng)文化特色、和中國古典文化為共性的參數(shù)背景，這就是對“融〞的最好詮釋。融