資產(chǎn)評估計算題

PAGEPAGE5一、房地產(chǎn)評估1．待估對象為通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的地塊，因無收益記錄和市場參照物，決定采用重置成本法進(jìn)行評估，其有關(guān)資料如下：出讓金為8萬元/畝，拆遷費3萬元/畝，其他費用（含稅費）2萬元/畝，開發(fā)費用2億元/平方公里,當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率3%,兩年期利率為4%,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投資占總投資的3/4,利潤率為5%,試用重置成本法估算該地產(chǎn)的熟地價格.

答:(1)估算每平方米土地取得費、土地開發(fā)費及利息：

土地出讓金：80000/667=119.94(元/平方米)

拆遷費:30000/667=44.98(元/平方米)

其他費用:20000/667=30(元/平方米)

土地開發(fā)費:2億元/100萬平方米=200(元/平方米)

每平方米土地取得費、開發(fā)費合計:394.92(元)

利息=394.92×3/4×4%×2+394.92×1/4×3%×1=26.6571(元/平方米)

(2)計算利潤:394.92×3/4×5%＋394.92×5%=34.555(元/平方米)

(3)熟地價格=394.92+26.6571+34.555=456.13(元/平方米).

2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評估時,建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費為7600元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元,試用殘余法估測建筑物的價值.

答案:(1)計算房地合一狀態(tài)下的總收入:

年總收入=3000×12=36000(元)

(2)年總費用=7600(元)

(3)年總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)計算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1/25×100%=4%

(7)建筑物價格=7400÷(8%+4%)×[1-1/(1+12%)25次方]=58040(元)2、機器設(shè)備評估1．被評估生產(chǎn)線年設(shè)計生產(chǎn)能力為10000噸，評估時，由于受政策調(diào)整因素影響產(chǎn)品市場不景氣，（1）如不降價銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至7000噸，或（2）每噸降價100元以保持設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)能力正常發(fā)揮。政策調(diào)整期預(yù)計會持續(xù)三年，該企業(yè)的正常投資報酬率為10%，生產(chǎn)線的x指數(shù)為0.6。試計算：

該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值率、經(jīng)濟性貶值額。

答：經(jīng)濟性貶值率為[1-（7000/10000）0.6次方]×100%=19.27%；

經(jīng)濟性貶值額=100×10000(1-33%)*(P/A，10%，3)=670000×2.4869=1666223(元)。

2．被評估設(shè)備購建于1985年，帳面原值100000元，1990年和1993年分別進(jìn)行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，1995年對該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從1985年至1995年每年的價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測其成新率。

答：（1）調(diào)整計算現(xiàn)時成本。

1985年：100000×（1+10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

1990年:5000×(1+10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

1993年:2000×(1+10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計270470(元);

(2)加權(quán)更新成本=260000×10+8050×5+2420×2=2645090(元);

(3)加權(quán)投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78+10）=50.56%.三、流動資產(chǎn)評估

1．某企業(yè)截止評估基準(zhǔn)日止，應(yīng)收賬款余額為1500000元,通過函證并報經(jīng)批準(zhǔn)的壞賬損失為600000元,前五年應(yīng)收賬款壞賬情況如下:

年份應(yīng)收賬款余額(元)處理壞賬額(元)

第一年1200000180000

第二年148000050000

第三年1400000100000

第四年160000080000

第五年1520000200000

合計7200000610000

根據(jù)上述資料，確定該企業(yè)應(yīng)收賬款的評估值.

答案：（1）五年合計壞賬率=610000/7200000=8.472%

(2)壞賬準(zhǔn)備=(1500000-600000)×8.472%=76248(元)

(3)應(yīng)收賬款評估值=1500000-(600000+76248)=823752(元).

2.某企業(yè)向甲企業(yè)售出一批材料,價款500萬元,商定6個月后收款,采取商業(yè)承兌匯票結(jié)算.該企業(yè)于4月10日開出匯票,并經(jīng)甲企業(yè)承兌。匯票到期日為10月10日。試以6月10日為評估基準(zhǔn)日,6‰為貼現(xiàn)率,對該企業(yè)此應(yīng)收票據(jù)進(jìn)行評估。

答案：（1）貼現(xiàn)日期為120天。

(2)貼現(xiàn)息=500×120×1/30×6‰=12（萬元）

（3）應(yīng)收票據(jù)評估值=500-12=488（萬元）。四、無形資產(chǎn)評估

1．某企業(yè)外購一項無形資產(chǎn)，經(jīng)評估完全重置成本為500萬元，已使用5年。假設(shè)該項無形資產(chǎn)國家規(guī)定的法定期限為10年，試運用直線折余法評估其成新率和重置凈價。

答案：（1）成新率=1-5/10×100%=50%

（2）重置凈價=500×50%=250（萬元）。

2．某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一項專有技術(shù)，重置成本凈值為100萬元，轉(zhuǎn)讓給某公司獨家使用，該企業(yè)近幾年凈利潤與科技開發(fā)費用的比例為100：30，無形資產(chǎn)的實際開發(fā)成本有60%納入科技開發(fā)費用核算，據(jù)此，運用成本加成法評估該項技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價格。

答案：（1）無形資產(chǎn)成本利潤率=100/30×60%=200%

（2）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格=100×（1+200%）=300（萬元）。

3．某公司獲出口許可證，允許在5年內(nèi)每年出口2萬臺某規(guī)格電機，每臺可多獲利潤100元，試評估出口許可證超額收益現(xiàn)值。

答案：（1）經(jīng)營出口電機年超額利潤=100×2=200（萬元）

（2）出口許可證有效期間超額利潤現(xiàn)值=200×（P/A，10%，5）=200×3.7908=758.16（萬元）。

五、長期投資及遞延資產(chǎn)評估

1．被評估債券為1992年發(fā)行，面值100元，年利率為10%，3年期。1994年評估時，債券市場上同種同期債券交易價，面值為100元的交易價為110元，試問該債券的評估值是多少？

答案：根據(jù)題意該債券可以在市場上流通，并且市場上有該債券的公平市價，故應(yīng)采用現(xiàn)行市價法進(jìn)行評估，其評估值為110元。

2．被評估債券為非上市流通企業(yè)債券，3年期，年利率為17%，按年付息到期還本，面值100元共1000張。評估時債券購入已滿一年，第一年利息已經(jīng)收賬，當(dāng)時一年期國庫券利率為10%，該被評估債券的評估值是多少？

答案：P=100000×17%×（1+10%）負(fù)1次方+100000×17%×（1+10%）負(fù)2次方+100000×（1+10%）負(fù)2次方=112149（元）。

3．被評估企業(yè)擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價格的10%左右，并且明年仍將維持這個水平。評估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實現(xiàn)利潤中拿出20%用于擴大再生產(chǎn)，公司有很強的發(fā)展后勁，公司的股本利潤率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利額:90萬元×10%=9(萬元）

(2)股利增長比率=20%×15%=3%

(4)股票價格=9萬元/(12%-3%)=100萬元.

六、企業(yè)整體資產(chǎn)評估

1．待估企業(yè)預(yù)計未來5年的預(yù)期收益依次為150萬元、140萬元、160萬元、180萬元、200萬元，假定折現(xiàn)率為10%，試采用年金本金化價格法估測企業(yè)的整體價值。

答案：（1）未來5年內(nèi)收益的現(xiàn)值之和P=150×0.9091+140×0.8264+160×0.7513+180×0.6830+200×0.6209=619.389(萬元)

（2）等額現(xiàn)值的年金A=619.389÷（P/A，10%，5）=619.389÷3.7908=163.39(萬元)

（3）企業(yè)整體資產(chǎn)價格=A/r=163.39÷10%=1633.9(萬元).

2.被評估企業(yè)未來前5年預(yù)期收益現(xiàn)值之和為1500萬元,折現(xiàn)率及資本化率同為10%,企業(yè)未來第三6年的預(yù)期收益為400萬元,并一直持續(xù)下去,試用分段法求算企業(yè)的整體價值.

答案:P=未來前5年的預(yù)期收益現(xiàn)值+第六年開始的永續(xù)年金現(xiàn)值再折現(xiàn)=1500+400/10%/(1+10)的5次方=1500+4000×0.6209=1500+2484=3984(萬元).

3.某企業(yè)的資本總額為5000萬元人民幣,其中長期負(fù)債占50%,平均利息率為5%;所有者權(quán)益占50%,社會無風(fēng)險報酬率為4%,市場投資的風(fēng)險報酬率為3%.試運用加權(quán)平均資本成本模型計算折現(xiàn)率.

答案:(1)自有資本成本=4%+3%=7%

(2)折現(xiàn)率=50%×5%+50%×7%=6%.

4.被估企業(yè)的預(yù)期年收益額為20萬元,該企業(yè)的各單項可確指資產(chǎn)的評估價值之和為150萬元,企業(yè)所在行業(yè)的平均資產(chǎn)收益率為10%,評估人員經(jīng)分析認(rèn)定被評估企業(yè)在5年內(nèi)可繼續(xù)保持經(jīng)營優(yōu)勢,試運用超額收益還原法評估該企業(yè)的商譽價格.

答案:(1)預(yù)期年超額收益=20-10%×150=5(萬元)

(2)企業(yè)的商譽價格=50000×(P/A,10%,5)=50000×3.7908=189540(元).其他計算題1．

被評估設(shè)備購建于1985年，帳面原值100000元，1990年和1993年分別進(jìn)行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，1995年對該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從1985年至1995年每年的價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測其成新率。2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評估時,建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費為7600元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元,試用殘余法估測建筑物的價值.3．被評估企業(yè)擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價格的10%左右，并且明年仍將維持這個水平。評估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實現(xiàn)利潤中拿出20%用于擴大再生產(chǎn)，公司有很強的發(fā)展后勁，公司的股本利潤率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的D公司股票。1、答：（1）調(diào)整計算現(xiàn)時成本。

1985年：100000×（110%）10次方=100000*2.60=260000(元)

1990年:5000×(110%)5次方=5000×1.61=8050(元)

1993年:2000×(110%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計270470(元);

(2)加權(quán)更新成本=260000×108050×52420×2=2645090(元);

(3)加權(quán)投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.7810）=50.56%.

2、答案:(1)計算房地合一狀態(tài)下的總收入:

年總收入=3000×12=36000(元)

(2)年總費用=7600(元)