碧水佳苑房地產(chǎn)開發(fā)全程策劃案

碧水佳苑房地產(chǎn)開發(fā)全程策劃案第一階段——市場調(diào)研 41.天津市整體環(huán)境的分析研究 41.1經(jīng)濟環(huán)境 41.2人口結(jié)構(gòu) 52.項目區(qū)域環(huán)境結(jié)構(gòu)調(diào)查分析 62.1武清區(qū)人口結(jié)構(gòu)調(diào)查分析 62.2土地區(qū)位及優(yōu)劣勢分析 73.區(qū)位經(jīng)濟進(jìn)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況概述 83.1綜合概述 83.1農(nóng)業(yè)、工業(yè)方面 83.2固定資產(chǎn)投資 93.3服務(wù)業(yè) 93.4金融、保險業(yè)方面 103.5教育、文化、衛(wèi)生、體育、計劃生育方面 104.交通狀況 115.區(qū)域城市進(jìn)展規(guī)劃與政策研究 115.1武清新城規(guī)要點總結(jié) 116.戶群調(diào)查與研究 147.競爭對手分析 148.項目SWOT研究 168.1優(yōu)勢及機會 168.2劣勢及威脅 17第二階段——項目定位 171.項目的整體定位 171.1項目研究與可行性分析 171.2項目類型的定位 181.3項目風(fēng)格的定位 181.4項目的品牌定位 191.5項目的其它定位 192.目標(biāo)客戶定位 202.1主力客戶群定位 202.2輔助客戶群定位 20第三階段——項目規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計 211．項目概況 212．整體規(guī)劃設(shè)計方案 212.1設(shè)計思路與理念 212.2生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計 222.3項目分期實施計劃 223．項目設(shè)計方案建議 234.產(chǎn)品生態(tài)化設(shè)計要點做法 234.1門窗做法 234.2墻體節(jié)能做法 244.3屋頂保溫做法 254．建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計方案 254.1建筑單體風(fēng)格 254.2立面及色彩建議 265．商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案 275.1商鋪設(shè)置 275.2物業(yè)辦公 275.3方便殘疾人設(shè)計 278．戶型設(shè)計建議 28第四階段——財務(wù)核算管理 301.項目總投資 301.1開發(fā)成本 301.2開發(fā)費用 311.3總成本費用匯總及分?jǐn)偙?312.項目銷售收入 322.1銷售均價認(rèn)定 322.2銷售量預(yù)算 333.項目收益 343.1、項目稅費及其附加： 343.2、項目毛利潤： 343.3、項目投資利潤率： 343.4、財務(wù)指標(biāo)評價 34第五階段——施工過程成本管理 351.成本操縱原則 351.1全面操縱原則 351.2責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則 361.3開源與節(jié)流相結(jié)合原則 362.施工過程成本操縱 362.1組織措施 362.2過程管理 373.合同措施 38第六階段——市場推廣與銷售策略 38營銷整體規(guī)劃方案建議 381.營銷方式、銷渠、策略的建議 382．現(xiàn)場促銷策略建議 383．價格策略執(zhí)行計劃建議 383.1整體均價建議 383.2分期均價建議 383.3付款方式建議 384．廣告宣傳策劃建議 384.1戶外廣告策略建議 384.2報刊廣告策略建議 384.3新聞、網(wǎng)絡(luò)廣告炒作策略建議 385．營銷安排與銷售實施建議 385.1工作周期安排計劃 385.2項目價格計劃 38第七階段——后期物業(yè)管理 38物業(yè)管理總體方案 381．社區(qū)文化的建設(shè) 382．社區(qū)環(huán)境的建設(shè) 383．物業(yè)管理服務(wù)方案策劃 383.1管理檔次 383.2服務(wù)預(yù)算 383.3服務(wù)內(nèi)容 38第一階段——市場調(diào)研1.天津市整體環(huán)境的分析研究1.1經(jīng)濟環(huán)境

圖11.2人口結(jié)構(gòu)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年11月1日零時，天津市共有常住人口1293.82萬人，比第五次人口普查增加292.92萬人，增長29.27%，年平均增長率為2.60%。據(jù)此推算，2011年末全市常住人口為1327.46萬人，其中，男性占53.38%；女性占46.62%。總?cè)丝谛詣e比114.5:100。2010年年末，全市出生率為8.18％。，死亡率為5.58％。，人口自然增長率為2.60％。人口自然增長繼續(xù)保持較低水平，全市人口的增長要緊依靠外來人口的增加。普查結(jié)果顯示，2010年11月1日零時，天津市共有外來常住人口299.17萬人，占總?cè)丝?3%。比第五次人口普查增加211.87萬人，年平均增長21.20萬人。其中濱海新區(qū)外來常住人口總量為124.42萬人，占全市外來常住人口總量的41.59%；市內(nèi)六區(qū)62.36萬人，占20.84%；新四區(qū)74.87萬人，占25.02%；武清、寶坻兩區(qū)24.31萬人，占8.13%；三縣13.21萬人，占4.42%。全市外來常住人口平均受教育年限為9.71年，比2000年的8.69年多了1.02年。分布明示圖如下。外來人口比例外來人口分布1.2.1年齡構(gòu)成在全市人口中，0-14歲的人口為167.62萬人，占總?cè)丝诘?6.75%；15-64歲的人口為749.93萬人，占總?cè)丝诘?4.93%；65歲及以上的人口為83.33萬人，占總?cè)丝诘?.33%。與1990年第四次人口普查數(shù)據(jù)相比，0-14歲人口的比重下降了5.96個百分點，65歲及以上人口的比重上升了1.87個百分點。如下圖所示。1.2.2性別構(gòu)成全市總?cè)丝谥?，男性?10.24萬人，占總?cè)丝诘?0.98%；女性為490.64萬人，占總?cè)丝诘?9.02%。性別比（以女性為100，男性對女性的比例）為103.99。與1990年第四次人口普查時的103.63相比，性別比提高了0.36。1.2.3民族構(gòu)成全市總?cè)丝谥?，漢人族口為974.50萬人，各少數(shù)民族人口為26.38萬人，與1990年我市第四次人口普查相比，漢族人口占總?cè)丝诘谋戎赜?7.72%下降為97.36%；各少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘谋戎赜?.28%上升到2.64%。2.項目區(qū)域環(huán)境結(jié)構(gòu)調(diào)查分析武清區(qū)政府去年以深入落實市委市政府“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)變、增實力、上水平”的總體要求，突出開發(fā)開放主線，堅持以大項目為核心、園區(qū)為載體、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級為動力，全面提升經(jīng)濟綜合實力與競爭力的思想保持了經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。區(qū)政府在2009年制定的經(jīng)濟進(jìn)展三年要緊經(jīng)濟指標(biāo)翻番增長的目標(biāo)基本實現(xiàn)。2.1武清區(qū)人口結(jié)構(gòu)調(diào)查分析2.1.1人口與人民生活2010年末，全區(qū)戶籍人口84.7萬人，其中農(nóng)業(yè)人口68.97萬人，非農(nóng)業(yè)人口15.73萬人，全年人口出生率8.6‰，人口死亡率11‰。人口密度為每平方公里539人。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水平進(jìn)一步提高（下圖3為武清居民支出狀況）。年末，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)236.8億元（含外幣折人民幣），比年初增加42.3億元，增長21.3%；人均儲蓄余額達(dá)27958元，比年初增加4915元。人均實現(xiàn)財政收入10942元，比上年增加2522元，增長30%；職工年貨幣工資收入達(dá)44503元，農(nóng)民人均純收入達(dá)11580元，分別比上年增加9586元與1075元，增長27.5%與10.2%。圖3居民居住支出圖2.2土地區(qū)位及優(yōu)劣勢分析項目所在的武清區(qū)位于北京、天津兩大城市之間，素有“京津走廊”之稱。距北京71公里，天津市區(qū)30公里，距北京首都國際機場90公里，天津濱海國際機場35公里。區(qū)域面積1574平方公里，境內(nèi)地勢平坦，海拔最高11.3米，最低1.3米。且系濱海平原地區(qū),氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶櫦撅L(fēng)氣候空氣質(zhì)量優(yōu)良，每年300天以上達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)。城區(qū)綠化覆蓋率31.4%，人均公共綠地面積13.4平方米。已探明的地下礦藏資源有石油、天然氣、煤、地下熱水等.要緊農(nóng)產(chǎn)品有天津紅小豆;風(fēng)味食品有楊村糕干、下伍旗五香豆腐絲、城關(guān)豆腐絲、北趙莊綠蘿卜、田水鋪綠蘿卜等。全區(qū)村以上集體工業(yè)企業(yè)1700余家,具備了40個行業(yè)2000多種產(chǎn)品的生產(chǎn)能力,形成了紡織、服裝、工藝美術(shù)、地毯、制鞋、化工等骨干行業(yè).有外向型企業(yè)290家,其中三資企業(yè)33家,要緊出口產(chǎn)品有地毯、服裝、鞋類、工藝美術(shù)品與腌制品、蘆筍罐頭等27類120種.全區(qū)耕地近10萬公頃,要緊農(nóng)副產(chǎn)品有小麥、玉米、棉花、瓜菜及生豬、鮮蛋、果品、水產(chǎn)品等.全區(qū)有集貿(mào)市場19個,攤?cè)菏袌?0個,商業(yè)網(wǎng)點6700余個,大型商場有武清商業(yè)大廈、華潤萬家武清店、海達(dá)家樂購物超市、武清友誼商廈、中信廣場、楊村招商場等?？傮w來說，只要當(dāng)?shù)卣軌蛄⒆阕陨韮?yōu)勢，加強正確進(jìn)展，經(jīng)濟收入增長的同時，居民也會迅速富裕起來。項目的優(yōu)勢在近幾年內(nèi)將會慢慢顯現(xiàn)出來。3.區(qū)位經(jīng)濟進(jìn)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況概述2010年，是武清乘勢而上，大開發(fā)、大建設(shè)、大進(jìn)展的一年。在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全區(qū)人民認(rèn)真落實“增實力、惠民生、促與諧、上水平”的總體要求，奮力拼搏、創(chuàng)業(yè)攻堅，開發(fā)開放成效顯著，經(jīng)濟實力明顯增強，人民生活更加富足，保持了又好又快進(jìn)展的良好勢頭。3.1綜合概述國民經(jīng)濟又好又快進(jìn)展。據(jù)統(tǒng)計，2010年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值317.5億元，按可比價格計算比上年增長20.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值28.9億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值175.7億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值112.9億元，分別比上年增長4.3%、27.3%與14.7%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由上年的9.9：52.1：38變化為今年的9.1：55.3：35.6，第二產(chǎn)業(yè)的突出地位更加顯現(xiàn)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值為37484元，比上年增加7626元，按現(xiàn)價比增長25.5%。三級財政收入實現(xiàn)92.7億元，增長30.4%，其中區(qū)級財政收入實現(xiàn)45.9億元，增長36.5%。財政收入占GDP的比重達(dá)到29.2%，比上年提高1個百分點。財政收入保持較快增長。財稅部門充分發(fā)揮職能作用，積極研究制定促進(jìn)經(jīng)濟增長財稅措施，大力開展增收節(jié)支，全面推進(jìn)財政科學(xué)化、精細(xì)化管理，各項工作取得新的進(jìn)展。2010年，全區(qū)財政收入實現(xiàn)92.68億元，比上年增長30.4%。其中，區(qū)級財政收入實現(xiàn)45.9億元，比上年增長36.5%，通常預(yù)算收入32.8億元，比上年增長48.9%。增值稅、營業(yè)稅兩大稅種分別比上年增長7.6%與43.1%。財政總支出61.6億元，同比增長34.4%。3.1農(nóng)業(yè)、工業(yè)方面農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化取得新進(jìn)展，生產(chǎn)質(zhì)量顯著提高，蔬菜與奶牛兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展。新建、擴建奶牛養(yǎng)殖小區(qū)7個，累計共56個，全區(qū)奶牛存欄5.03萬頭，實現(xiàn)了散養(yǎng)奶牛全部進(jìn)小區(qū)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園建設(shè)取得突破，總投資6億元的君利農(nóng)業(yè)示范園開張納客，高村農(nóng)業(yè)示范園進(jìn)場施工。依托現(xiàn)有基礎(chǔ)，推動?xùn)|環(huán)、楊北路沿線設(shè)施農(nóng)業(yè)規(guī)?；M(jìn)展，建成4700畝高標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件與生產(chǎn)環(huán)境得以進(jìn)一步改善。工業(yè)主體地位更加顯現(xiàn)。工業(yè)在進(jìn)展高端制造、節(jié)能環(huán)保、總部經(jīng)濟等新興產(chǎn)業(yè)上實現(xiàn)較大突破。2010年工業(yè)增加值實現(xiàn)160.5億元，按可比價計算增長26.4%，占GDP比重達(dá)50.6%，對經(jīng)濟增長的奉獻(xiàn)率達(dá)60.6%，拉動經(jīng)濟增長15.7個百分點。位于項目所在地的萬興工貿(mào)園的建成與完善將會給當(dāng)?shù)貛砀嗟倪M(jìn)展機遇與經(jīng)濟增長。工貿(mào)園位于京津塘南通道112高速與京福公路（104國道）交口處。距武清城區(qū)12公里、天津市外環(huán)線11公里、北京80公里、天津機場30公里、天津港58公里、112高速出口1公里。京福公路、京滬高速公路、津永路、高王路等8條國家級、區(qū)級主干路穿境而過，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。截止至今萬興工貿(mào)園區(qū)共引進(jìn)注冊企業(yè)110家，購地建廠企業(yè)30家（工貿(mào)區(qū)目前已簽訂出讓合同29份，土地面積1163畝，余存土地43畝），在建企業(yè)8家，2011年底將全部建成投產(chǎn)。規(guī)模以上企業(yè)家，像投資1.5億，產(chǎn)值4000萬元的“歐派紙制品廠”；投資6500萬元，占地60畝的“船舶配件廠”等；億元大項目2個，一個是市第五批重點建設(shè)項目“世紀(jì)天龍藥業(yè)有限公司”，該公司注冊資本6000萬元，項目占地128畝，總投資1.3億元，實現(xiàn)稅收1億元，是集生物制藥、保健品技術(shù)研發(fā)、生產(chǎn)與銷售于一體的科技型企業(yè)。另一個是“天津市中宇華鋼板有限公司”。該項目總投資5.6億元，注冊資本1億元人民幣，占地248畝，分兩期建成，建成后估計銷售收入30億元，利稅達(dá)1.5億元。3.2固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大。2010年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資額355億元（市考核口徑301億元，同比增長37.7%），比上年增加131.3億元，增長58.7%。其中住宅投資65.6億元，增長57.5%；當(dāng)年新增固定資產(chǎn)215.7億元。大項目建設(shè)取得顯著成果，重點項目進(jìn)展順利?？偼顿Y1200億元的63個市級重點項目加速推進(jìn)，年內(nèi)完成投資108.4億元，其中60個項目已經(jīng)開工，33個竣工投產(chǎn)。實施了6座110千伏變電站工程。完成了第三污水處理廠擴建，實施了燃?xì)夤┧芫W(wǎng)向重點鎮(zhèn)、重點園區(qū)延伸工程。3.3服務(wù)業(yè)批發(fā)零售市場繁榮活躍，現(xiàn)貨商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)加速進(jìn)展勢頭明顯。環(huán)渤海綠色農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心、佛羅倫薩小鎮(zhèn)項目一期竣工；華北工業(yè)品原料城一期投入運營。京津時尚廣場、大島酒店、奧藍(lán)際德酒店開張營業(yè)。藝術(shù)家聚集區(qū)、國際保稅物流園區(qū)等重大服務(wù)業(yè)項目進(jìn)展順利，服務(wù)業(yè)大進(jìn)展態(tài)勢已經(jīng)形成。全年社會消費品銷售總額實現(xiàn)278.66億元，比上年增長22.5%。3.4金融、保險業(yè)方面金融業(yè)穩(wěn)步進(jìn)展。各金融部門進(jìn)一步加大吸存攬儲力度，強化金融服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。至年末，各項存款余額402.1億元，比年初增加105億元，增長35.4%。各項貸款余額173.8億元，比年初增加35億元，增長25.3%。其中，個人貸款達(dá)到29.5億元，比年初增長8.5%。招商引資與對外開放形勢良好。2010年，全年新增內(nèi)外資注冊資金190億元，增長31.9%。2010年，正式生產(chǎn)的三資企業(yè)實現(xiàn)銷售收入338億元，比上年增長48.9%，利潤總額32.2億元，實繳稅金19.5億元，分別比上年增長41.9%與25%，資產(chǎn)總計達(dá)到367億元，比上年增加83億元，增長29.3%；負(fù)債合計214億元，比上年增加45.4億元，增長26.9%。社會保險覆蓋面不斷擴大。2010年，全區(qū)保險業(yè)投保數(shù)量達(dá)128.5萬筆，保費收入達(dá)15.5億元。出現(xiàn)事故起數(shù)2.05萬起，支付賠款金額達(dá)6426萬元。在一定程度上為國家財產(chǎn)與人民的生命安全起到保駕護航作用。3.5教育、文化、衛(wèi)生、體育、計劃生育方面教育文化事業(yè)蓬勃進(jìn)展，教育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大。楊村一中新校區(qū)啟動建設(shè)，楊村八中、第十一小學(xué)新建及王莊軍民小學(xué)遷建工程進(jìn)展順利。2010年，財政在教育方面的支出比上年增長36.1%，比上年提高2個百分點。至年底，全區(qū)現(xiàn)有全日制學(xué)校220所,幼兒園774所,學(xué)前一年入園率達(dá)100%.有各級醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)99個。區(qū)有科技學(xué)會、協(xié)會、研究會210個,各類體育場所445處。城區(qū)楊村有文化館、人民禮堂、工人俱樂部、圖書館、新華書店、電影發(fā)行放映公司與田野藝術(shù)團。區(qū)內(nèi)有古遺址37處,古墓葬13座,其中泉州故城,黃花店無梁閣為市級保護文物。旅游景點有港北森林公園、小于莊水庫、京杭大運河風(fēng)景線、燕王湖游覽區(qū)與楊村小世界。衛(wèi)生、體育、計劃生育工作蓬勃進(jìn)展。醫(yī)療衛(wèi)生條件有了新的提高，區(qū)醫(yī)院外科住院樓主體完工，中醫(yī)院急診樓、區(qū)疾病防控中心、城區(qū)計生服務(wù)站投入使用。啟動了河西務(wù)、王慶坨兩家市級重點中心衛(wèi)生院建設(shè)。新建標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)村衛(wèi)生服務(wù)站120家，累計建成達(dá)標(biāo)360家。2010年末，全區(qū)擁有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)146個，病床2737張，衛(wèi)生技術(shù)人員3702人。社區(qū)群眾性文體活動日趨活躍。年末擁有體育設(shè)施1209個。加強計劃生育基層基礎(chǔ)工作，狠抓了薄弱鄉(xiāng)鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)化工作，使人口操縱指標(biāo)全面完成。計劃生育率達(dá)98.1%，一孩率達(dá)74.3%4.交通狀況區(qū)內(nèi)鐵路、公路縱橫交錯。有國家級干線公路京塘線、京唐支線1、京唐支線2、京福線、京福支線、津同線、津圍公路、楊崔公路、津永公路、楊北公路等18條。目前有高速公路京津塘高速、津保高速與京津高速復(fù)線、京滬高速正線4條，在區(qū)內(nèi)設(shè)有11個出入口。各類公路總里程2164公里。京津塘高速公路橫貫全境43公里。京滬京津城際、京九、京山、津薊鐵路五條鐵路穿境而過且京津城際鐵路客運專線在武清設(shè)有天津唯一一個經(jīng)停站。京津黃金走廊武清段，擁有一帶四區(qū)的最新規(guī)劃，展現(xiàn)城市風(fēng)貌帶的特殊風(fēng)情，以水為生的運河生活主體，保有自然與人性的尺度。三縱四橫的交通體系，讓武清成為重要交通節(jié)點，武清是京津黃金走廊上交通樞紐、城市經(jīng)濟、城市活力的支點。5.區(qū)域城市進(jìn)展規(guī)劃與政策研究武清區(qū)轄6個街道、19個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)。中心城區(qū)還遷入住快速推進(jìn)，全年拆遷面積150萬平方米，東蒲洼、下朱莊全域撤村建居，富民里還遷小區(qū)主體完工，東蒲洼、北河灘還遷小區(qū)全面啟動，開工面積達(dá)到320萬平方米，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，居民生產(chǎn)水平進(jìn)一步提高。5.1武清新城規(guī)要點總結(jié)5.1.1新城建設(shè)順利推進(jìn)武清新城的規(guī)劃定位是：京濱綜合主軸上的重要新城，京津之間高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地、生態(tài)宜居城市。根據(jù)這一規(guī)劃定位，武清區(qū)成立了新城開發(fā)建設(shè)指揮部，全面打響了103國道“黃金走廊”建設(shè)、新區(qū)開發(fā)與舊城改造三大戰(zhàn)役。截至目前，已拆遷村街47個、330萬平方米，涉及居民2.2萬戶、6.3萬人，開工建設(shè)還遷房380萬平方米，拓展空間60平方公里，其中東蒲洼、下朱莊兩個街道已實現(xiàn)全域城鎮(zhèn)化。招商引資工作進(jìn)展順利，引進(jìn)了中國水電、北京住總、濱海市政、北京開發(fā)區(qū)、江門玉圭園、海南蘭海、香港經(jīng)緯等大企業(yè)投資武清新城開發(fā)。大島酒店、五一陽光、天河城、運河休閑島等項目正在加緊建設(shè)，全面掀起新城大開發(fā)、大建設(shè)的熱潮?；A(chǔ)配套設(shè)施日趨完善。城區(qū)道路、供排水、供熱、燃?xì)獾裙迷O(shè)施日趨完善，城區(qū)建設(shè)面貌明顯提升。截至目前，城區(qū)共有各等級道路36條，全長108.35公里，道路實有面積265.6萬平方米，便道硬化面積47.3萬平方米；城區(qū)建成水廠三座，供水管網(wǎng)總長393公里，日供水能力5萬立方米，集中供水率達(dá)到100%；供熱單位40家、供熱站39座，換熱站35座，10噸以上鍋爐29臺，10噸下列鍋爐50臺。供熱管網(wǎng)總長322.5公里，供熱面積719.3萬平方米，采暖68014戶。其中：集中供熱企業(yè)8家，供熱面積465.4萬平方米；單位供熱16家，供熱面積58萬平方米；鄉(xiāng)鎮(zhèn)及新農(nóng)村供熱16家，供熱面積195.8萬平方米；燃?xì)饨?jīng)營企業(yè)3家，管網(wǎng)總長372公里，供氣能力每年3.6億立方米；排水泵站共13座，排水管道184公里，排水能力每秒50.78立方米；污水處理廠四座，日處理能力7.5萬噸；城區(qū)36條道路共安裝燈桿4449棵，路燈5376盞。各要緊橋梁、路口安裝高桿燈27棵。5.1.2道路規(guī)劃（1）新城道路網(wǎng)維持2001版總體規(guī)劃確定的方格網(wǎng)狀的結(jié)構(gòu)，道路系統(tǒng)要緊由主干道、次干道與支路構(gòu)成，規(guī)劃干道總長度為254公里，總面積為11平方公里，干道面積率為13％。（2）規(guī)劃主干道長度為109公里，主干道路網(wǎng)密度為1.27公里/平方公里，紅線寬為40～100米；規(guī)劃次干道長度為137公里，次干道路網(wǎng)密度為1.60公里/平方公里；紅線寬為25～65米；規(guī)劃支路紅線寬20～30米。（3）城市干道與外圍過境干道或者快速環(huán)線相交、某些承擔(dān)重要交通功能的主干道與主干道相交規(guī)劃為互通或者分離式立交，共規(guī)劃有23處道路立交；其余路口為平面交叉。5.1.3公共交通（1）軌道=1\*GB3①將中心城區(qū)地鐵4號線延長線從城際鐵路武清站沿前進(jìn)道、京福支線引入武清新城，并規(guī)劃設(shè)置7個地鐵車站。=2\*GB3②規(guī)劃地鐵4號線延長線出武清新城后，將繼續(xù)向北沿至規(guī)劃預(yù)留的首都第二機場。=3\*GB3③在新城外圍外環(huán)北路南側(cè)設(shè)置地鐵車場，占地約40公頃。（2）常規(guī)公交=1\*GB3①新城內(nèi)部常規(guī)公共交通線網(wǎng)密度應(yīng)達(dá)到2-3km/km2，70％居民到達(dá)公交站的距離小于300米。共5處公共停車場。=2\*GB3②結(jié)合對外交通設(shè)施與新城用地布局，在新城內(nèi)共安排布置13處公交首末站，規(guī)劃總面積90000平方米。=3\*GB3③在楊北路南設(shè)置一處公交車輛保養(yǎng)場，面積26000平方米。=4\*GB3④將原公路長途客運站遷移至城際鐵路武清站的西側(cè)，面積約4萬平方米。=5\*GB3⑤以城際鐵路車站為核心，建設(shè)集鐵路車站、長途公路客運站、地鐵車站、公交首末站、停車場為一體的公共客運樞紐。5.1.4給排水規(guī)劃水源規(guī)劃：估計2020年總用水量為28萬立方米/日，2010年武清新城需水量約17萬立方米/日。（1）保留現(xiàn)狀水廠，且將不斷改造提高其供水能力。根據(jù)用水規(guī)模擴建開發(fā)區(qū)水廠及逸仙園水廠。結(jié)合南水北調(diào)后的新的引灤分配水量，新建一座地表水廠，規(guī)模為15～20萬立方米/日，占地10公頃。（2）規(guī)劃設(shè)3座污水處理廠，城西污水處理廠規(guī)模為8萬噸/日，占地8公頃；城東污水處理廠規(guī)模6萬噸/日，占地6公頃；鎮(zhèn)南污水處理廠規(guī)模6萬噸/日，占地6公頃。三座污水處理廠均使用二級生化處理，出水水質(zhì)應(yīng)達(dá)到1級出水標(biāo)準(zhǔn)，處理后的污水排入龍鳳新河及機排河。工業(yè)區(qū)污水達(dá)標(biāo)后方可排放。規(guī)劃在新城內(nèi)建設(shè)7座污水泵站，流量0.4－1.0立方米/秒/座。人居綜合環(huán)境顯著提升。完成了運通廣場、大運河城區(qū)段、二支渠及要緊道路綠化景觀改造，啟動了文化公園建設(shè)、龍鳳河及龍鳳河故道生態(tài)治理等一系列重點工程，形成了以道路為骨架，以公園、廣場、居民區(qū)為重點，點、線、面、片相結(jié)合，喬、灌、花、草搭配的綠化景觀環(huán)境體系，城區(qū)綠化面積達(dá)1691.78萬平方米，綠化覆蓋率達(dá)40.9%。6.戶群調(diào)查與研究武清區(qū)人口為83萬，武清區(qū)人口為23萬，這與市區(qū)的上千萬的人口數(shù)量無法對比。但據(jù)資料顯示單從武清區(qū)土地成交、新建商品房數(shù)量及供應(yīng)量方面與區(qū)域內(nèi)人口的比例來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)量與人口比例。據(jù)武清當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，武清人做生意的意識很強，各村縣自主的小型企業(yè)有很多，大到機械加工設(shè)備小到手工作坊都有涉及，整體人民生活水平并不低。而且，隨著外來人口的不斷增多，他們有意愿在天津定居，這就為藍(lán)印房提供了市場。在當(dāng)?shù)氐淖咴L中得知，武清當(dāng)?shù)厝速彿坑糜谧宰〉谋壤浅４?，買房這件事并沒有那么困難。家庭認(rèn)識到房產(chǎn)的保值、升值屬性，樂意積極出手買房置業(yè)，一些有前瞻性的購房者甚至在孩子剛上高中就已經(jīng)為孩子準(zhǔn)備好了將來的婚房。因此只要項目做好了，房子將不愁賣不出去。

通過市場調(diào)查與客戶訪談，我們發(fā)現(xiàn)客戶的要緊需求特點：1、交通方便，到城區(qū)方便快捷。武清的居民客戶大多數(shù)處于事業(yè)進(jìn)展期，有錢但購買大宗商品的機會少。住在小城鎮(zhèn)里，交通便利，是十分重要的；

2、社區(qū)里戶數(shù)不能太多，多則人雜，且沒有尊貴感。建筑面積15萬下列的項目不應(yīng)超過500戶；

3、低容積率，認(rèn)同高層與低層相互搭配，開闊，不要擁擠，綠化要好，要生態(tài)；

4、景觀要好，假如有水景最佳；

5、噪音要小；

6、安全性與私密性非常重要；

7、戶型要好用，客廳與要緊房間功能多而有用。7.競爭對手分析陳咀本地項目有格蘭小鎮(zhèn)、怡景園，周圍項目有五一陽光、健泰上上城、龍灣城等。格蘭小鎮(zhèn)與本案同處一地，相隔不遠(yuǎn)，是對當(dāng)?shù)乜蛻糇钣型{的競爭對手。五一陽光、健泰的品牌影響力較大，雖在區(qū)政府一塊，但對本項仍形成一定危脅。下面為這些項目的數(shù)據(jù)對比表與方位分布圖：項目名稱開發(fā)商建筑類別建筑面積（萬平米）主力戶型入住時間裝修情況價格（元/平米）物業(yè)費（元/平米/月）碧水佳苑大帝豪小高層高層23小戶型2011.12毛坯4650待定五一陽光五一陽關(guān)多層小高層高層60兩居室2012.10毛坯，精裝75002健泰上上城鍵泰多層13.8大戶型在售毛坯28000.45怡景園雍大房地產(chǎn)多層3.8洋房，公寓2011.6毛坯36300.36龍灣城龍灣置業(yè)板樓，多層，聯(lián)排別墅800.4種類多樣2012.6毛坯66001.9格蘭小鎮(zhèn)眾合創(chuàng)輝獨棟花園洋房12兩室兩廳一衛(wèi)一期在售，二期在建毛坯42000.6圖4周圍項目分布圖8.項目SWOT研究8.1優(yōu)勢及機會(1)該項目地處天津市最具進(jìn)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)武清近幾年的經(jīng)濟進(jìn)展與市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。(4)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。（5)該項目所處小城鎮(zhèn)，使得取得該地塊的前期資金較少。(6)我公司與當(dāng)?shù)氐恼敖ㄔO(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐倪M(jìn)展。（7）我公司與當(dāng)?shù)卣献?，承諾購房合同簽訂之后，兩個月內(nèi)將藍(lán)印戶口辦理完畢。8.2劣勢及威脅(1)新城建設(shè)，區(qū)政府周圍進(jìn)展較快，對本項目造成一定的壓力。(2)大量外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。（3）周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。（4）當(dāng)?shù)鼐用裣M理念、水平仍有一定局限性。（5）當(dāng)?shù)丶爸車椖枯^多，競爭壓力大。第二階段——項目定位1.項目的整體定位房地產(chǎn)開發(fā)項目定位，是指在項目開發(fā)之前對項目的目標(biāo)市場、開發(fā)能力、投資規(guī)模、管理水平的關(guān)系到項目生命的重要指標(biāo)做出預(yù)期的設(shè)計與規(guī)劃，使項目運作過程中的每一個環(huán)節(jié)都能夠得到有效的操縱，從而達(dá)到最終價值目標(biāo)。1.1項目研究與可行性分析武清區(qū)政府在天津經(jīng)濟飛速進(jìn)展之際，順應(yīng)大勢，近年來加快經(jīng)濟建設(shè)并取得了一定的成就。居民收入不斷增加，消費水平不斷提高。居民居住消費近四個月內(nèi)增長近三倍（見下圖），充分表達(dá)了當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》渴袌龅钠诖ズ脮r機順勢而出的項目定會取得成功。另一方面，武清的快速進(jìn)展吸引著大量的外來投資與務(wù)工人員，人口流淌性明顯增大。這為房地產(chǎn)市場的繁榮起到一大的推動作用。綜上所述，只要項目自身開發(fā)無明顯缺憾，項目便能夠取得成功。1.2項目類型的定位本項目地處市區(qū)邊緣小城鎮(zhèn)中心，雖有多條公路高速途徑，但經(jīng)濟進(jìn)展基礎(chǔ)薄弱城鎮(zhèn)居民生活水平有限，消費觀念區(qū)別于市內(nèi)。項目本身的可進(jìn)展路線受到局限。本項目將注重住宅區(qū)的策劃與設(shè)計，并結(jié)合當(dāng)?shù)貭顩r在臨街區(qū)段規(guī)劃一定商業(yè)鋪面?？紤]到當(dāng)?shù)氐南M水平與工農(nóng)業(yè)進(jìn)展結(jié)構(gòu)，項目在要緊服務(wù)于當(dāng)?shù)厝说耐瑫r，也將會有一定范疇的針對外來定居者的規(guī)劃。產(chǎn)品面對的是當(dāng)?shù)丶捌渲苓叺钠胀ㄈ罕娕c外來務(wù)工人員與一定數(shù)量的來自企業(yè)的高端消費者，本項目將從滿足大多數(shù)群眾的同時，分階段分塊分層次進(jìn)行規(guī)劃。即既有普通的住宅區(qū)又有適量的高檔住宅，因此本項目將定位在中高檔公寓住宅。本項目將從項目規(guī)劃、景觀設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、施工管理與物業(yè)服務(wù)等方面圍繞“低成本高品質(zhì)”的主旨，打造性價比高適合不一致人群的高品質(zhì)社區(qū)。1.3項目風(fēng)格的定位（1）健康住宅主題定位人們在物質(zhì)生活比較富足的情況下，就會產(chǎn)生一種追求健康的生活方式與優(yōu)質(zhì)的工作環(huán)境的心理動機。開發(fā)以健康為主題定位的房地產(chǎn)，旨在激發(fā)人們內(nèi)心對高品味生活的追求欲望，倡導(dǎo)一種全新的生活方式與人文體驗?！敖】底≌笨啥脼椋涸诜献≌疽蟮幕A(chǔ)上，突出健康要素，應(yīng)是以人類的居住健康的、可持續(xù)進(jìn)展的為理念，滿足居住者生理、心理與社會多層次的需求，為居住者營造一處健康、安全、舒適與環(huán)保的高品質(zhì)住宅與社區(qū)。健康住宅應(yīng)該是能使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好的狀態(tài)的住宅。能夠滿足宅內(nèi)與住區(qū)的居住環(huán)境兩方面的要求。包含與居住有關(guān)聯(lián)的物理量值，諸如溫度、濕度、通風(fēng)換氣、噪音、光與空氣質(zhì)量等，還包含主觀性的心理因素值：平面空間布置，私密保護、視野景觀，感官色彩、材料選擇等。項目的健康主題將圍繞以“以人為本”的原則，處處從住戶出發(fā)，為住戶營造最舒適健康的小區(qū)氛圍。（2）創(chuàng)新住宅主題定位開發(fā)商從滿足人們求異求新心理的角度出發(fā)，挖掘出人們對住宅追求高舒適度、高新鮮感的需求。開發(fā)以創(chuàng)新為主題定位的房地產(chǎn)，對開發(fā)商獲得高額利潤與資金高回報率是一種有益舉措。（3）生態(tài)節(jié)能住宅主題定位生態(tài)是目前的一個時髦詞語。生態(tài)環(huán)境的需求，是人們對生活質(zhì)量有更高要求的一種表達(dá)。生態(tài)，是指生物在一定的自然環(huán)境下發(fā)生有序進(jìn)展的狀態(tài)。生態(tài)住宅，就是滿足人們對自然環(huán)境下的綠色與環(huán)保、與諧與自由的心理需求而營建的住宅項目。本項目將重點從材料的的選擇、施工的技術(shù)、整體的設(shè)計與先進(jìn)的管理理念出發(fā)，建設(shè)出的是具有長期利用價值的產(chǎn)品。該產(chǎn)品的生態(tài)功能將大幅度提高建筑的節(jié)能環(huán)保效率，健康的同時更能為住戶節(jié)約一筆客觀的支出。從長遠(yuǎn)角度，這更是在為我國資源的節(jié)約利用做奉獻(xiàn)。綜述，結(jié)合項目所在地遠(yuǎn)離市區(qū)特點與當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)本質(zhì)，項目將與周圍環(huán)境相結(jié)合，打造適宜人生活生態(tài)社區(qū)。社區(qū)建筑物將注重表達(dá)簡潔明快，獨具特色、具有超時代新現(xiàn)代主義的特點。1.4項目的品牌定位房地產(chǎn)品牌不一致于普通生活用品的品牌，是房地產(chǎn)開發(fā)商及其產(chǎn)品、服務(wù)社會的認(rèn)知度等各類信息綜合的結(jié)果。這些結(jié)果不僅包含構(gòu)成品牌的一些表層因素——品名、商標(biāo)、圖案、色彩等，更包含那些隱藏在后面的深層因素，如房產(chǎn)的品質(zhì)、價格、創(chuàng)新主題，總經(jīng)理及法人的社會影響力，企業(yè)的社會責(zé)任感等等。房地產(chǎn)品牌，能夠是某一個樓盤，能夠是某一個企業(yè)，也能夠是某個項目倡導(dǎo)的生活方式，同時還能夠三者的綜合體。當(dāng)今房地產(chǎn)市場要緊是以樓盤來塑造品牌的。在推介房產(chǎn)時，多是樓盤品牌張揚為主，房產(chǎn)公司名稱退隱其后。大多數(shù)公司是以樓盤項目來命名的，即樓盤名為企業(yè)名，企業(yè)名亦是樓盤名。品牌出了名,得到顧客認(rèn)同，就是名牌。成了名牌，產(chǎn)品在市場就不愁賣不出去。品牌一旦成了名牌，就具有了價值，即所謂的無形資產(chǎn)。品牌價值是品牌管理要素中最核心的內(nèi)容，也是品牌區(qū)別于同類競爭品牌的重要標(biāo)志。品牌的資產(chǎn)要緊表達(dá)在其品牌的核心價值上，而品牌核心價值也是品牌的精髓所在。本項目的品牌核心價值將定位為“打造性價比高的生態(tài)節(jié)能住宅”。生態(tài)節(jié)能建筑并不是與高額費用成正比的，只要我們能與材料的供應(yīng)商、建筑承包商與政府搞好長期合作關(guān)系，注重施工的過程合理操縱成本，努力將成本降到最低，就能夠?qū)崿F(xiàn)最大的性價比。1.5項目的其它定位1.5.1資源定位不一致區(qū)域的土地，其開發(fā)的商業(yè)價值是完全不一致的。從定位的角度上來說，任何區(qū)域的土地，都是有其必需與必定的目標(biāo)消費群的。問題在因此否挖掘到了符合目標(biāo)消費群潛在心理需求的內(nèi)涵與主題。本項目將立足自身土地最具進(jìn)展?jié)摿Φ膬?yōu)勢，加強突出展現(xiàn)。1.5.2市場資金定位

開發(fā)商自身資金多少，決定著其房地產(chǎn)項目廣度與深度。近幾年來，房地產(chǎn)越來越驟積著越來越龐大的資金，動輒上億、十幾億、甚至幾十億資金。作為開發(fā)商而言，在進(jìn)入房地產(chǎn)市場時，就要評估自身的資金實力，按照自身資金實力來對房地產(chǎn)項目進(jìn)行定位。當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場，大體能夠分為五級。一級市場為其開發(fā)潛力大，購買力高，有錢階層多，人均收入高的直轄與省會城市；二級市場為東部較發(fā)達(dá)省會城市，西部部分城市與非省會發(fā)達(dá)城市；三級市場是西部一些落后省會城市與各省所屬地級市；四級市場是一些新設(shè)立縣級市與縣；五級市場是一些經(jīng)濟市場比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)與城郊。房地產(chǎn)資金的多少與市場的級數(shù)的高低有直接的關(guān)系，與獲取利潤的空間關(guān)系緊密，與目標(biāo)消費群體沒有直接關(guān)系。本項目所在地距離市區(qū)30公里左右，屬于郊區(qū)。但依托于天津迅速進(jìn)展的趨勢，無形中給項目所在地墊高了一個臺階，從而達(dá)到了一定的高度。在此基礎(chǔ)上，項目的進(jìn)展?jié)摿⑹遣豢尚∮U的。因此，本項目將定位在三、四級市場。2.目標(biāo)客戶定位2.1主力客戶群定位項目所在地周圍村莊眾多，人口密集，但住房條件普遍偏差。本項目將致力建設(shè)最經(jīng)濟有用住宅，改善當(dāng)?shù)厝说木幼l件。主力客戶群將定位于為當(dāng)?shù)鼐用?。由?shù)據(jù)得知，在過去的多半年里，居民消費水平雖略有增長，但居住消費卻成倍增長。由項目研究與可行性研究可知，低成本的生態(tài)建筑將會激起一定量的當(dāng)?shù)厝说呐d趣，只要我們合理宣傳，適當(dāng)引導(dǎo)，當(dāng)?shù)厥袌龅臐摿蜁l(fā)揮出來，那時，當(dāng)?shù)厝司蜁蔀闉槲覀兊闹覍嵖蛻簟?.2輔助客戶群定位近年來天津整體經(jīng)濟的飛速進(jìn)展，使天津成為最具進(jìn)展?jié)摿Φ某鞘?。地方?jīng)濟同時也得到了大幅度的提升，這是吸引更多的外來商業(yè)投資與務(wù)工人員的原因。君利農(nóng)業(yè)示范園、56個奶牛養(yǎng)殖小區(qū)、萬興工貿(mào)園等工農(nóng)業(yè)園的建成與完善，將會吸引大量的外來務(wù)工人員，他們關(guān)于住房的需求就是我們的商機。我們不可忽視他們的進(jìn)展空間，他們對大城市的向往與定居的渴望會使自己成為我們的潛在客戶群。同時我們針對外來者的藍(lán)印房優(yōu)惠政策將一定程度上擴大我們的市場。第三階段——項目規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計1．項目概況(1)項目名稱：碧水佳苑（2）◆項目所在地：武清區(qū)陳咀鎮(zhèn)梅石公路南側(cè)，陳咀鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁?！艚煌顩r：在梅石公路與京滬高速鐵路交口處，陳咀鎮(zhèn)府路北側(cè)。津保高速、津滬高速、西青道、104國道等形成縱橫交通網(wǎng)絡(luò)。104國道的拓寬、112繞城高速通車，都給小區(qū)帶來巨大的升值潛力。津辰8路、楊村13路、到西站、大胡同的車途經(jīng)小區(qū)?！糁苓呍O(shè)施：銀行，學(xué)校，醫(yī)院，菜市場，大型商場等，周邊設(shè)施齊全?！粑飿I(yè)定位：居住物業(yè)（住宅小區(qū)）。（3）總建筑面積：23萬方米戶型：主推中小戶型，多數(shù)聯(lián)排高層與少量獨棟技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：容積率1.4；綠化率40.23%。使用年限：70年。2．整體規(guī)劃設(shè)計方案2.1設(shè)計思路與理念濃濃的綠意；無邊的園景；綠色、與諧自然，我們將清雅的格調(diào)、柔與的色彩錯落有致的掩映于花園之中，與陳咀桃林相互輝映，形成內(nèi)花園、外花園的多景觀、多角度、多層次的自然美景。讓住戶無時不在一個“可賞、可居、可游、可感”的園林景色之中，享受一切怡然心得的心境。整體設(shè)計遵循簡潔大方有用性原則。小區(qū)住宅以“小戶型”為主力開發(fā)戶型。面對著市場的同質(zhì)化猛烈競爭，我們迫切需要找到問題的出口。做小戶型中小的家庭公寓開發(fā)，是目前流行的開發(fā)思路，戶型上照搬照抄目前相當(dāng)成熟的設(shè)計（如70——110平方米的小戶型戶型設(shè)計），是傳統(tǒng)的開發(fā)模式。但是本案不能囿于常規(guī)的傳統(tǒng)思維去做。不尋求差異化的戶型設(shè)計，不追求項目特殊的賣點，本案將湮沒在市場。本案致力打造生態(tài)社區(qū)，就會從實際根本出發(fā)，力求最佳效果。2.2生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計關(guān)于生活熱水的供應(yīng)，考慮到太陽能光熱技術(shù)進(jìn)展較成熟,適合大規(guī)模應(yīng)用,可為住區(qū)居民提供熱水能源。較為可行的途徑是屋頂坡面安置大量的平板太陽能集板，對用戶的熱水進(jìn)行統(tǒng)一合理分配供應(yīng)。同時在風(fēng)速較大的區(qū)域,如道路兩旁、廣場等,能夠嘗試?yán)蔑L(fēng)能發(fā)電系統(tǒng),用于路燈照明、景觀用電等,既增加了景觀元素,又有產(chǎn)能。也迎合了生態(tài)的主題。還有就是能夠?qū)L(fēng)力發(fā)電系統(tǒng)與太陽能光電系統(tǒng)聯(lián)合起來,白天可用太陽能發(fā)電,夜間用風(fēng)能發(fā)電，構(gòu)成“互補”系統(tǒng)。可再生能源應(yīng)用成熟，技術(shù)要求低，維修方便，成本低，適合大規(guī)模使用。住區(qū)應(yīng)該對廢棄物有一定的處理能力,能在住區(qū)級實行廢棄物初步分揀,回收再利用,從源頭上減少需集中處理的廢棄物品。國外已有很多成熟的應(yīng)用技術(shù),值得借鑒，如德國西門子公司開發(fā)的干餾燃燒廢棄物處理工藝,可將廢棄物中的各類可再生材料十分干凈地分離出來,再回收利用,關(guān)于處理過程中產(chǎn)生的燃?xì)鈩t用于發(fā)電,廢棄物經(jīng)干餾燃燒處理后有害重金屬物質(zhì)僅剩下很少。2.3項目分期實施計劃本項目將分兩期進(jìn)行。前期主建10萬平方米住宅區(qū)。小區(qū)遵循“一軸平行梅石，多線垂直軸，另加曲徑連接”的思路分布。具體開發(fā)方案如下：⑴．一期推廣案名：大帝豪——碧水佳苑①． 主推廣語：文化、陽光、自然、綠色生活?、冢?主導(dǎo)訴求：建筑品質(zhì)、居住品質(zhì)。=3\*GB3③.建筑類型：小高層，高層。=4\*GB3④.建筑戶型：A166.5一室一廳一衛(wèi)；A275.4一室兩廳一衛(wèi)；=5\*GB3⑤.總建筑面積：100000平方米⑵．二期推廣案名：大帝豪——碧水佳苑Ⅱ（暫定，可視先期市場反應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整）=1\*GB3①．主推廣語：平凡著高貴?、冢鲗?dǎo)訴求：居住環(huán)境、居住品質(zhì)、規(guī)模社區(qū)。=3\*GB3③．建筑類型：低層洋房，別墅。=4\*GB3④．建筑戶型：待定=5\*GB3⑤．總建筑面積130000平米3．項目設(shè)計方案建議住戶參與規(guī)劃設(shè)計。在現(xiàn)代化的進(jìn)展趨勢下，龐大而專門化的住宅生產(chǎn)體系，使得居住者被動地習(xí)慣這一既成事實的商品，并非一個自己的“家”，或者者進(jìn)行再改造，即所謂的二次裝修，勞才費力。因此本項目將實行“精裝修定制+住戶自助設(shè)計”方案。自助設(shè)計從使用者的角度來看，以一種半自助或者全自助的建造方式及設(shè)計過程，小規(guī)模進(jìn)行住宅建造，并適度地借助于專業(yè)協(xié)助，從公共資源運用、住宅布局、空間塑造等都能夠借以根據(jù)真實需求、實際參與意見，這樣建成的住宅則會是一個充滿意義、充滿活力、同時滿足存在感的“家”，居住者也能借以參與的互動經(jīng)驗而有機會省思，與與外在環(huán)境共生，繼而對所存在的大環(huán)境產(chǎn)生認(rèn)同及關(guān)照。定制精裝修是面對市場上高端產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，為滿足一定量客戶群的需求而獨具匠心的做法。本項目將會設(shè)計出不一致風(fēng)格類型系列的精裝修方案供客戶選擇。同時也能夠考慮邀請市內(nèi)名聲較大的室內(nèi)設(shè)計公司全程負(fù)責(zé)。為我們以后的品牌進(jìn)展奠定基礎(chǔ)。4.產(chǎn)品生態(tài)化設(shè)計要點做法4.1門窗做法門窗是冷熱缺失的要緊途徑，因此,加強門窗密封性與隔熱性關(guān)于提高建筑外圍護結(jié)構(gòu)具有重要的作用。目前比較成熟的做法是使用雙層中空玻璃塑鋼窗。事實證明，雙層中空玻璃盡管被成本上高于單層玻璃窗，但窗戶保溫隔熱性能高而減少了空調(diào)耗能，減少了居民日常耗能支出。還有就是使用運用Low——E玻璃可最大限度地反射太陽中遠(yuǎn)紅外波段的熱輻射與室內(nèi)外物體遠(yuǎn)紅外波段的熱輻射,可明顯降低玻璃的傳熱系數(shù),可反射太陽中的可見光與近紅外波段的熱輻射;做成雙層中空能更有效地減少室內(nèi)外熱量的傳遞,達(dá)到理想的節(jié)能效果。外窗鋁合金斷熱型材的運用從門窗材料來看,近些年出現(xiàn)了鋁合金斷熱型材、鋁木復(fù)合型材、鋼塑整體擠出型材、塑木復(fù)合型材與UPVC塑料型材等一些技術(shù)含量較高的節(jié)能產(chǎn)品。隔熱斷橋鋁合金窗是通過增強尼龍隔條將鋁合金型材分為內(nèi)外兩部分來阻隔鋁的熱傳導(dǎo)，其突出優(yōu)點有:強度高、保溫隔熱性好、剛性好、防火性好、耐大氣腐蝕性好、綜合性能高、使用壽命長等。由于上海去年“11.15”火災(zāi)的發(fā)生,有關(guān)部門對屋面保溫板的防火等級做了嚴(yán)格要求。本社區(qū)最新的項目中也將原設(shè)計的4Omm擠塑聚苯保溫板改為防火等級達(dá)到A級的85mm厚泡沫玻璃保溫板,它因具有導(dǎo)熱系數(shù)較小、導(dǎo)熱性能穩(wěn)固、達(dá)到A級防火性能、防水防霉防結(jié)露、物理化學(xué)性能穩(wěn)固、尺寸穩(wěn)固、無毒、易切割等特性越來越廣泛地被使用。4.2墻體節(jié)能做法外墻占全部圍護面積的60%以上,其能耗占建筑物總能耗的40%。外墻外保溫作為強制性規(guī)范早已被廣泛同意與使用，目前建筑用保溫隔熱材料要緊有巖棉、渣棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫、膨脹珍珠巖、膨脹蛙石、加氣混凝土及膠粉聚苯顆粒漿料等4.2.1酚醛板的運用2010年上?！?1.15”特大火災(zāi)發(fā)生后,對外墻保溫材料的防火性能提出了更高要求.在本項目的最新開發(fā)中,將使用厚度40mm以上達(dá)到A級防火等級的酚醛板,其保溫系數(shù)達(dá)到0.025W/(mZK),在保證防火安全等級的基礎(chǔ)上大大提高了建筑整體保溫的效果.酚醛泡沫是國際上公認(rèn)的建筑行列中最有進(jìn)展前途的一種新型保溫材料.它具有導(dǎo)熱系數(shù)低【可低于0.030W/(mZK)】、隔熱性能能好、有一定的抗水性、輕質(zhì)、防火、無毒、無環(huán)境污染、無滴落、使用溫度圍廣(-196——+200℃)、施工方便、價格低廉等特點。4.2.2建筑外包鋁塑復(fù)合板鋁塑復(fù)合板簡稱鋁塑板,是指以塑料為芯層兩面為鋁材的三層復(fù)合板材并在產(chǎn)品表面覆以裝飾性與保護性的涂層或者薄膜作為產(chǎn)品的裝飾面鋁塑板中的塑料芯層95%都是使用回收廢棄的聚乙烯,是一種新型的生態(tài)建材產(chǎn)品在本社區(qū)的多期項目開發(fā)中,在原有外墻外保溫基礎(chǔ)上,又加了一層4mm的白色鋁塑板外衣;并在鋁塑板與酚醛板之間留有10cm左右空隙,大大提高了整個建筑的保溫效果,減少了日后外墻面清洗、粉刷、翻新的成本,提高了項目的品質(zhì),成為銷售的一個大賣點。4.2.3隔音涂料的應(yīng)用如今功能性涂料成為開發(fā)熱點。據(jù)報道,一種具有隔音功能的涂料最近問世。這種涂料由樹脂乳液與多結(jié)晶陶瓷質(zhì)礦渣粉——精煉銅排放的礦渣為主分,配合其他助劑而成。在涂料中,礦渣與樹脂具有良好的混合性,以隔音性填充料滲入,能使配制的涂料獲得良好的隔音性與表涂性。這種涂料用于墻面材料。地面材料及頂棚材料,如水泥混凝土板材、石棉水泥板、石膏板、膠合板等,可大幅提高隔音效果。由于這種涂料用礦渣配制,成本低廉,加之銅礦渣存在,還起到防銹、防氧化阻燃的作用。關(guān)于隔音效果不好的墻面,或者者臨近馬路的房間,都能夠使用隔音涂料,還有一些特殊空間需求的同樣適用。4.3屋頂保溫做法屋頂?shù)谋丶捌渌魺岽胧Φ蛯优c多層建筑頂層房間的耗能有很大的影響。屋頂?shù)谋馗魺崾菄o結(jié)構(gòu)節(jié)能的重點之一天津是冬冷夏熱地區(qū),建筑節(jié)能要冬夏兼顧。常用的保溫技術(shù)措施是在屋頂防水層下設(shè)置導(dǎo)熱系數(shù)小的輕質(zhì)材料用作保溫,如膨脹珍珠巖玻璃棉等;也可在屋面防水層以上設(shè)置聚苯乙烯泡沫。4．建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計方案4.1建筑單體風(fēng)格建筑風(fēng)格應(yīng)表達(dá)出建筑的品味與質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能表達(dá)目標(biāo)客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面與建筑風(fēng)格能滿足目標(biāo)顧客的個性心理與社會心理需求，樓盤能使目標(biāo)客戶從項目上找到歸屬感、自豪感與榮譽感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力與號召力。本項目建筑設(shè)計以簡潔明快，富有的時候代氣息的現(xiàn)代風(fēng)格為要緊概念。建筑造型盡量表達(dá)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美，形成整體上的簡潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格，與周圍環(huán)境脫穎而出，形成小區(qū)的特殊建筑格調(diào)。建筑設(shè)計同時符合下面所示的建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則。實現(xiàn)對稱實現(xiàn)對稱與均衡結(jié)合材料質(zhì)感與色彩配置風(fēng)格風(fēng)格確定尺度、比例與模數(shù)確定尺度、比例與模數(shù)設(shè)置虛實對比與節(jié)奏感建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則坡面頂設(shè)計，典雅、時尚、個性，從周邊單調(diào)、灰暗的建筑環(huán)境中“跳”出來，形成政府路進(jìn)入陳咀鎮(zhèn)區(qū)一側(cè)視覺亮點。。4.2立面及色彩建議色相以冷色調(diào)為主，主色為白色、鐵灰相間，輔助色以木質(zhì)色與暗紅色搭配，要緊用于建筑細(xì)部。明度以中明度為主，彩色以中彩度為主，不超過三種色種的色塊組合。沿街立面空間以塊狀為主，強調(diào)變化，背街面以線條為主，強調(diào)建筑平面肌里，使其豐富而跳躍。立面上規(guī)律的裝飾線條，可將局部塔樓立面進(jìn)行分層設(shè)計，使住宅各不一致戶型的零碎構(gòu)件如：凸窗、陽臺、空調(diào)機板、欄桿、欄板等均統(tǒng)一于井然有序的立面線條中。避免普通住宅設(shè)計中小構(gòu)件的瑣碎感，使立面整體化。設(shè)計上特別考慮了空調(diào)室外機的設(shè)置，使之成為立面構(gòu)件的有機構(gòu)成部分。（4）群體自然通風(fēng)組織住宅的布局要有利于通風(fēng)，避免住宅區(qū)局部氣候的惡化，有利于風(fēng)環(huán)境的改善與再生風(fēng)環(huán)境的制造，使空氣污染能迅速排除，并盡可能追求環(huán)境的均好性。5．商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案5.1商鋪設(shè)置沿梅石路一側(cè)退紅線5米，可根據(jù)需要設(shè)1～2層底商，上層住宅部分退臺處理，南向進(jìn)入。西部沿政府路路退紅線5米，設(shè)計底商一層與區(qū)內(nèi)小高層渾然一體。且可作返還面積之用，與社區(qū)不貫穿，這樣，可使返還商業(yè)面積縮小，有利于提高容積率。5.2物業(yè)辦公充分利用地形，于受限制角落設(shè)置。5.3方便殘疾人設(shè)計本小區(qū)的設(shè)計充分考慮了方便殘疾人使用的設(shè)施。住宅電梯可靠地上地下各層；在公建服務(wù)配套等公共場所設(shè)置殘疾人衛(wèi)生間；電梯設(shè)計考慮殘疾人的使用；在各要緊出入口或者通道地面有高差之處均設(shè)有坡道，方便母嬰車與殘疾人士出入。各類出入口之寬及其它各類設(shè)施均按照《方便殘疾人使用的城市道路與建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ50—88而設(shè)計。5.4保安設(shè)施各分區(qū)的保安措施沿小區(qū)周邊設(shè)有圍墻或者圍欄，在小區(qū)各入口皆設(shè)保安亭看守，24小時運作。區(qū)內(nèi)設(shè)有保安監(jiān)控中心，監(jiān)控整個小區(qū)內(nèi)的治安狀況。建議設(shè)可視防盜對講系統(tǒng)，住戶通過防盜保安對講系統(tǒng)可與來客直接進(jìn)行可視對講。6．景觀設(shè)計方案6.1自然條件的利用與改造住宅及環(huán)境景觀的組織充分利用自然條件，如高差約8～12米的坡臺地等，最大限度地減少土方工程量，節(jié)約投資。6.2配置及居民活動場地設(shè)計社區(qū)總體綠地率：≥30％社區(qū)景觀綠地設(shè)置圍繞“文明新生活”概念主題，富于文化內(nèi)涵，分布于各小組團節(jié)點。載體：小品、塑雕、碑刻、綠化等，富于知識性、趣味性，可讀、可想。小區(qū)入口設(shè)計：小區(qū)設(shè)兩個要緊出入口，均面向長樂東路，東入口位于凹地中部，廣告化柱廊式設(shè)計；西入口位于商場西側(cè)，開放式設(shè)計。7．道路規(guī)劃與交通組織設(shè)計方案（1）總設(shè)三級路網(wǎng)：一級路網(wǎng)——車行道，東西兩組團分別設(shè)置，東部凹地組團沿地塊外圍設(shè)置雙車道，考慮路邊停車需要，設(shè)路寬7.5米，路側(cè)自然路牙設(shè)計，路面鋪設(shè)黑色改性瀝青，降噪且與路旁景觀相對應(yīng)，色彩鮮明；西部坡臺地組團周邊設(shè)置車行道。二級路網(wǎng)——組團間人行道路，溝通組團內(nèi)外關(guān)系，聯(lián)通各住宅單元，通過廊橋（梯道）聯(lián)通東西兩個不一致高差層面組團。三級路網(wǎng)——小區(qū)內(nèi)部綠地小路，賞景步道。路網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計考慮預(yù)留消防通道。（2）交通組織機動車停車位的設(shè)置，其動線要方便住戶；住宅區(qū)內(nèi)部做到局部人車分流。8．戶型設(shè)計建議本項目壹期開發(fā)面積為10000平方米，針對目前市場上缺乏70平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以70平方米左右的小戶型作為進(jìn)入市場的主力戶型。這當(dāng)中完全能夠做到戶型配比的多樣化。住宅的設(shè)計充分滿足不一致投資者的需求，挖掘市場潛力，以期將所有類別的消費者一網(wǎng)打盡。按家庭結(jié)構(gòu)要緊為下列兩種：（1）以小家庭的二代戶作為主導(dǎo)戶型。從家庭的戶型結(jié)構(gòu)分析，我國家庭的代際構(gòu)成從過去以三代家庭為主，已逐步過渡到以二代戶為主。此種戶型與家庭小型化的趨勢是一致的。（2）兩代居的住宅戶型。受傳統(tǒng)倫理道德觀念的影響與一定的經(jīng)濟聯(lián)系，使我國的核心家庭保持著“分而不離”的特點，年青夫婦大多希望與父母“離”且“近”，既能夠照顧老人，又能減少由年齡所形成的生活差異帶來的相互干擾。這也是我國現(xiàn)在主干家庭仍保持一定數(shù)量的原因。基于這種社會需要，出現(xiàn)“兩代居”、“老少戶”、“雙核心戶”等新的住宅戶型。下列為要緊戶型建議圖。（1）一室戶型 圖4A1一室兩廳一衛(wèi)66.40 圖5A2一室一廳一衛(wèi)75.4（2）兩室戶 圖6B1兩室兩廳一衛(wèi)96.5 圖7B2兩室兩廳86.5 第四階段——財務(wù)核算管理1.項目總投資1.1開發(fā)成本(1)、土地出讓金：16788.2萬元(2)、前期工程費用包含可行性研究及考察費、水文地質(zhì)勘探費、專業(yè)團隊聘請費、規(guī)劃設(shè)計費、景觀設(shè)計費、三通一平費、售樓部設(shè)計裝修、樣板景觀段、臨建與前期準(zhǔn)備工作等費用；約合：76元/㎡。合計：76元/㎡×230000㎡約為1748萬元。(3)、建安工程費建安工程費（含土方調(diào)整、樁基礎(chǔ)處理、主體施工與設(shè)備安裝與室內(nèi)與外飾工程）1）高層：約550元/㎡，550元/㎡×50000㎡，合計2750萬元。2）小高層：約1000元/㎡，1000元/㎡×50000㎡，合計5000萬元。3）低層洋房：約800元/㎡，800元/㎡×60000㎡，合計4800萬元。4）別墅：約1100元/㎡，2000元/㎡×70000㎡，合計14000萬元?？偤嫌嫞?6550萬元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施與公建配套費包含小區(qū)地下管網(wǎng)建設(shè)、管道井、電纜線、管理費及道路、綠化、園林景觀與其他；約合：30元/㎡。合計：30元/㎡×230000㎡約690萬元。(5)開發(fā)期間規(guī)費：約60元/㎡，60元/㎡×230000㎡，合計1380萬元。(6)不可估計費：按建安費用的3%計算，最低約需要873萬。(7)開發(fā)成本合計：約計：2943萬元。1.2開發(fā)費用（1）管理費用：按建安費用的3%計算，約合873萬元。（2）銷售費用：市場推廣費用：總銷×2%；銷售代理費用：總銷×1.5%約合：80元/㎡總計：3256萬元。（3）財務(wù)費用：本項目需向銀行融資，所產(chǎn)生的費用估計為60元/㎡，則財務(wù)費用約為：2442萬元。開發(fā)成本合計：約為6571萬元。1.3總成本費用匯總及分?jǐn)偙砜偝杀举M用約為……萬元，各物業(yè)單位成本計算如下表：序號成本項目總額（萬元）物業(yè)形態(tài)（元/㎡）多層小高層低層洋房別墅一開發(fā)成本46887.210131226140121881土地出讓金16513.22751384132前期工程費1748767676763建安工程費2605055090080020004基礎(chǔ)、公建費690303030305規(guī)費1380606060606不可估計費50622222222二開發(fā)費用3726162162162821管理費用506222222222銷售費務(wù)費用138060606060匯總50613.21175138815632270投資分?jǐn)偟脑瓌t：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒鄣拿娣e中去。單方成本里含有土地成本。2.項目銷售收入2.1銷售均價認(rèn)定（1）用成本法確定銷售保底價格：多層小高層低層洋房別墅單方成本銷售稅費及附加（10%）保底均價（2）用市場比對法確定銷售價格（競爭樓盤）五一陽光健泰上上城怡景園龍灣城格蘭小鎮(zhèn)多層（元/㎡）小高層（元/㎡）--低層洋房社區(qū)商業(yè)（元/㎡）--根據(jù)調(diào)查顯示，本案目前的銷售價格應(yīng)為：多層：元/㎡小高層：元/㎡低層洋房：元/㎡社區(qū)商業(yè)：元/㎡2.2銷售量預(yù)算估計項目銷售周期為月，每月銷售面積如下表：月份1011120102多層（㎡）5000040000900004000022999.3小高層（㎡）2000040000--400005819低層洋房（㎡）10000100001000010000699別墅（㎡）4000-40004000479.87銷售收入估算：1011120102匯總多層（萬元）1100096802394011720740663746小高層（萬元）484010640--12880936137721低層洋房（萬元）297032603590395030514075別墅（萬元）2800-308832444289560匯總（萬元）2161023580306183179417500125102估計項目總售：125102萬元。3.項目收益3.1、項目稅費及其附加：根據(jù)行業(yè)通行慣例計算，各項稅費約為總銷售額的10%左右，本案的各項稅費初步估算為12511萬元。3.2、項目毛利潤：125102-50613.2-12511=61977.8萬元。3.3、項目投資利潤率：61977.8/50613.2=122.4%。3.4、財務(wù)指標(biāo)評價序號項目金額1銷售收入1251022總成本費用50613.23稅費125114利潤總額61977.85投資利潤率122.4%本項目的收益是在對新余市房地產(chǎn)調(diào)研，結(jié)合本項目的整體建設(shè)所促進(jìn)區(qū)域市場的上升綜合分析的基礎(chǔ)上做出的。本項目開發(fā)建設(shè)的多層住宅、小高層住宅、洋房與商業(yè)全部使用出售經(jīng)營方式，其經(jīng)濟效益分析按照開發(fā)項目售出來計算。項目建設(shè)經(jīng)營期暫定為一年。 第五階段——施工過程成本管理1.成本操縱原則眾所周知，施工項目成本操縱就是在實施過程中對資源的投入，施工過程及成果進(jìn)行監(jiān)督、檢查與衡量，并采取措施確保項目成本目標(biāo)的實現(xiàn)。成本操縱的對象是工程項目，其主體則是人的管理活動，目的是合理使用人力、物力、財力，降低成本，增加效益。為此，項目確定的成本操縱原則有：1.1全面操縱原則施工項目全員成本操縱。成本操縱是一項綜合性很強的工作，它涉及項目組織中各個部門與班組的工作業(yè)績。項目要求人人樹立成本意識，集思廣益，挖掘可控成本。施工全過程成本管理。項目實施后，通過施工，到竣工交付使用后的保修期結(jié)束，每發(fā)生一項成本都應(yīng)納入成本操縱之內(nèi)。成本操縱要隨項目進(jìn)展的各個階段連續(xù)進(jìn)行，使施工項目成本自始至終在有效的操縱下。如在施工階段制定最佳的施工方案，嚴(yán)格按照設(shè)計要求與技術(shù)規(guī)范施工，不但能充分利用項目組織的現(xiàn)有資源，減少了施工過程中的成本費用支出，而且，由于工程質(zhì)量得到保證，工程竣工后的保修費用也大大減少。1.2責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則為使成本操縱真正發(fā)揮及時有效的作用，務(wù)必按照經(jīng)濟責(zé)任制的要求，貫徹責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則?！柏?zé)”就是要完成成本操縱指標(biāo)的責(zé)任，“權(quán)”就是責(zé)任承擔(dān)者為了完成成本操縱指標(biāo)，關(guān)于務(wù)必采取的措施所應(yīng)具有的權(quán)限，即實施操縱的權(quán)力，“利”就是根據(jù)成本操縱指標(biāo)完成的程度，給予責(zé)任承擔(dān)者的獎罰。1.3開源與節(jié)流相結(jié)合原則施工項目的成本降低，除了操縱成本支出以外，還務(wù)必增加工程預(yù)算收入，由于只有在增加收入的同時節(jié)約支出，才能提高施工項目成本降低水平。即在成本操縱中應(yīng)該堅持開源與節(jié)流相結(jié)合的原則。因此，施工過程中要增加收入，特別是變更、簽證、索賠收入。2.施工過程成本操縱2.1組織措施組織是保證目標(biāo)實現(xiàn)的重要措施。根據(jù)公司《項目管理手冊》，組建了項目管理機構(gòu)（見下圖），項目班子是由項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理、總工、商務(wù)經(jīng)理構(gòu)成的一個業(yè)務(wù)互補、團結(jié)戰(zhàn)斗的整體，項目經(jīng)理主持全面工作，項目副經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場生產(chǎn)工作，總工負(fù)責(zé)技術(shù)工作，商務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)全面經(jīng)濟、合約管理工作。2.2過程管理2.2.1以策劃為先導(dǎo)，加強施工前期的策劃工作按照公司項目《項目管理手冊》與質(zhì)量、職業(yè)健康安全與環(huán)境管理體系文件及有關(guān)管理文件制定了《項目管理實施策劃》、《項目成本實施策劃》與《項目成本計劃》等方案，明確了管理目標(biāo)，指導(dǎo)成本操縱有條不紊的推進(jìn)。表1為《項目成本計劃》中的“成本計劃匯總表”。2.2.2加強成本操縱，提高項目贏利率（1）根據(jù)公司編制的《項目成本計劃》，成立了以項目經(jīng)理為組長的成本管理體系，責(zé)任目標(biāo)分解到人，使每個人都明確了權(quán)利與義務(wù)，確保責(zé)任目標(biāo)的實現(xiàn)。在項目實施期間及時做好各類臺帳，月結(jié)成本，進(jìn)行成本分析，與計劃目標(biāo)對比，發(fā)現(xiàn)特殊及時采取操縱措施。（2）操縱材料費，實現(xiàn)低消耗。首先，要緊材料鋼筋、砼、模板、線纜、管道等集中采購，通過招標(biāo)，擇優(yōu)選用供應(yīng)商。其次，因鋼筋、砼的總價值約占總材料費的70%，專派一名鋼筋工長，負(fù)責(zé)鋼筋翻樣的優(yōu)化與加工綁扎質(zhì)量；砼按照圖紙計量結(jié)算，經(jīng)核算，鋼筋損耗率下降1.8%，砼用量操縱合理耗損之內(nèi)。再次，對周轉(zhuǎn)材料，嚴(yán)格按施工方案要求使用，僅限于周轉(zhuǎn)需要量，采取限額領(lǐng)料；關(guān)于零星材料，由分包方提供，包干在分包成本。（3）優(yōu)化施工方案，選用合理施工方案。在項目管理中，合理的施工組織設(shè)計與優(yōu)化的施工方案是節(jié)約成本最有效的途徑之一，施工過程中的勞動力消耗、材料消耗、機械臺班消耗與費用支出，很大程度上都是由施工方案與施工組織設(shè)計水平操縱的。本項目使用建設(shè)部推廣的數(shù)控機床鋼筋集中加工模式，加工費降低35元/t，進(jìn)度能提高2倍，實現(xiàn)了鋼筋加工的流水生產(chǎn)；地下混凝土使用武漢三源SY-CMA外加劑，同時滿足抗?jié)B、抗裂、防腐、阻銹性能，混凝土材料費降低28元/m3；模板方面，經(jīng)分析，決定使用竹木模板板。（4）加強結(jié)算、收款管理。在施工過程同步中，及時做好進(jìn)度款的申報與收取工作，積極督促業(yè)主確認(rèn)工程量、催收工程款，減少資金壓力，為竣工結(jié)算奠定基礎(chǔ)。（5）提早交工，爭取工期嘉獎。由于房地產(chǎn)項目的特殊要求，早交工就意味著早回籠資金。為了盡早交工，業(yè)主設(shè)立工期獎30萬元。項目部對工期使用先進(jìn)的管理手段—網(wǎng)絡(luò)圖、項目管理軟件等進(jìn)行管理、優(yōu)化，周密部署施工進(jìn)度，合理調(diào)配資源，后期使用倒排工期，超前20天交工，順利獲得工期獎30萬元。2.2.3加強工程質(zhì)量、安全管理確保施工過程安全運行、過程質(zhì)量優(yōu)良安全、質(zhì)量的保證是最大的成本操縱。假如安全或者質(zhì)量出現(xiàn)問題就會給項目造成重大經(jīng)濟缺失，且負(fù)面影響大。質(zhì)量方面：執(zhí)行《項目質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)策劃方案》，要緊有“四個嚴(yán)”：第一，嚴(yán)把原材料進(jìn)場驗收關(guān)。所有進(jìn)場材料務(wù)必經(jīng)材料采購、質(zhì)量、技術(shù)人員嚴(yán)格把關(guān)，驗收、檢驗與復(fù)試合格后方能使用，對現(xiàn)場材料分類存放，明確標(biāo)識，嚴(yán)防誤用；第二，嚴(yán)把技術(shù)方案關(guān)與技術(shù)交底關(guān)。編制針對性專項《坑支護方案》、《鋼筋翻樣連接方案》等20多項，有效的操縱了質(zhì)量。第三，嚴(yán)過程操縱關(guān)。執(zhí)行樣板引路制度，以“樣板件”質(zhì)量推動整體施工質(zhì)量。第四，嚴(yán)把質(zhì)量檢查關(guān)。推行“三檢制”。3.合同措施合同措施貫徹項目管理的全過程，管理就是為了履約。對總包合同，視為項目管理的根本“法則”，反復(fù)推敲，動態(tài)管理，主動操縱，發(fā)現(xiàn)問題、歧義及不利因素，及時消除；對分包合同（含采購合同、租賃合同等），使用招標(biāo)、詢價與議標(biāo)等方式確定，選用有能力、有實力、有財力且價格適中的分包商，以招標(biāo)文件及議標(biāo)記錄簽訂分包合同，按照合同要求實施管理，能保證質(zhì)量、工期等，又能降低成本第六階段——市場推廣與銷售策略營銷整體規(guī)劃方案建議以產(chǎn)品本身的優(yōu)勢為基礎(chǔ)，用進(jìn)展的前景做支撐，以便利的交通，完善的配套為輔助，將優(yōu)美的社區(qū)景觀為誘惑，全面開展攻心戰(zhàn)略。本案廣告以精要為主線，戶外、報紙、電視為要緊媒體，同時輔以路牌、圍墻、車身、廣播與電視。報紙廣告基本使用半版與整版兩種模式，開盤前適當(dāng)輔以軟文來炒作。同時要明確自己的產(chǎn)品定位，品牌形象，標(biāo)志Logo進(jìn)行著重宣傳。一個樓盤銷售是否成功，最重要的是對銷售資源的整合。銷售資源的整合不僅建立在小區(qū)建筑與環(huán)境上，而且營銷策劃執(zhí)行及廣告策略也相當(dāng)關(guān)鍵。同時通過切實有效的傳播，將具有特殊價值的信息，最快速準(zhǔn)確地傳達(dá)給目標(biāo)消費者，讓消費者對項目產(chǎn)生感性及理性認(rèn)識，最終實現(xiàn)銷售。1.營銷方式、銷渠、策略的建議運用USP理論。羅瑟?瑞夫斯（RosserReeves）提出USP理論，要求向消費者說一個"特殊的銷售主張"（UniqueSellingProposition），簡稱USP理論。USP理論包含三個方面：一是每個廣告不僅靠文字或者圖象，還要對消費者提出一個建議，即買本產(chǎn)品將得到的明確利益；二是這一建議一定是該品牌獨具的，是競爭品牌不能提出或者不曾提出的；三是這一建議務(wù)必具有足夠力量吸引、感動廣大消費者，招徠新顧客購買你的東西。運用USP理論，充分利用“公關(guān)活動+新聞媒體+廣告組合”三位一體的整合傳播平臺，針對各期的不一致任務(wù)，選擇不一致的平臺組合向受眾傳達(dá)信息。調(diào)動一切資源，利用一切手法，力爭在項目公開發(fā)售時造成轟動一時的人流量，在盡可能在最短的時間內(nèi)清空一期產(chǎn)品，瞬間制造熱銷局面，創(chuàng)建品牌社區(qū)，用高端的客戶服務(wù)理念介入，做出有市場競爭力的二期產(chǎn)品并順勢推出。通過高度的資源整合預(yù)見性的考慮未來的市場走勢與區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)展格局，挑撥并放大消費者未來的生活與工作的矛盾，物質(zhì)與精神的矛盾，投資與自住的矛盾，讓已買了(非本案)房子的人們后悔，讓未買房的人們期待。同時將藍(lán)印戶口作為主打項目，持藍(lán)印戶口者，在入托、入園與義務(wù)教育階段的入學(xué)、申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照、安裝煤氣與電話等方面享受本市常住戶口的同等待遇。因投資或者者購房取得藍(lán)印戶口3年以上、或者者因被單位聘用取得藍(lán)印戶口5年以上，且有固定合法住所的，能夠按有關(guān)規(guī)定向公安機關(guān)申請常住戶口。經(jīng)批準(zhǔn)取得常住戶口的應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納城市建設(shè)費。2．現(xiàn)場促銷策略建議銷售現(xiàn)場分為模型展示區(qū)、控臺、洽談區(qū)、簽約區(qū)、意象表現(xiàn)區(qū)、看板展示區(qū)、辦公區(qū)七個區(qū)域。裝修簡潔、大氣，注重細(xì)節(jié)。色調(diào)與諧、高雅，以米色淡綠色等色調(diào)與標(biāo)準(zhǔn)色與諧搭配，營造高貴氛圍。巧妙使用冷暖色調(diào)搭配，以標(biāo)準(zhǔn)色為主，輔有靚麗暖色，既有商業(yè)氣氛，又不失輕松活潑。內(nèi)部充分運用燈光、水、玻璃、綠色植物的交與作用，使場地內(nèi)外通透綠意濃濃并具有現(xiàn)代氣息。展示區(qū)有主模型(整體鳥瞰模型)、經(jīng)典產(chǎn)品單體透視模型、平面套型模型?？窗逭故緟^(qū)運用圖片與數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè)?？窗迳{(diào)與營銷中心整體風(fēng)格相匹配，進(jìn)行項目內(nèi)容的展示說明。同時在銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，突出運作專業(yè)性。在樣板間充分展示戶型的各類功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望。其專門的裝修設(shè)計及空間布局可供業(yè)主參考。同時售樓現(xiàn)場能夠使用播放古典背景音樂，為刻苦捧上一杯熱茶等方式營造溫馨愜意的環(huán)境。因此在客戶心理留下美好的形象。3．價格策略執(zhí)行計劃建議3.1整體均價建議上述價格體系中碧水佳苑的對外銷售底價均價為4650元/平方米左右。店鋪均價為7500元/平方米。上述各階段均按目前區(qū)域市場情況制定，在實際的執(zhí)行過程中將隨著市場的變化進(jìn)行調(diào)整。3.2分期均價建議保證碧水佳苑如期完成銷售的同時為確保項目利潤最大化的前提下，采取低開高走的策略制定銷售體系，具體按下列五個階段執(zhí)行：（1）、第一階段：內(nèi)部認(rèn)購階段在開始同意內(nèi)部認(rèn)購時住宅對外銷售報價均價操縱在4300元/平方米左右，最低銷售折扣為9.6折，即均價4300元/平方米，銷售面積操縱在23000平方米，約占住宅總銷量的10%。要緊銷售產(chǎn)品集中在高層樓。價格執(zhí)行周期為一個月，使前期購買的客戶在替在目標(biāo)客層中作口碑傳播，促進(jìn)銷售。店鋪銷售面積約占總量的10.7%。均價是7500元/平方米。（2）、第二階段：正式對外營業(yè)認(rèn)購階段在接待中心正式對外營業(yè)認(rèn)購時，報價提價為4400元/平方米，最低銷售折扣為9.6折，即均價4385元/平方米，銷售面積操縱在30000平方米左右，約占住宅總銷量的14%。店鋪銷售總量目標(biāo)為14%。第二階段價格執(zhí)行周期為二個月。（3）、第三個階段：正式發(fā)售階段正式發(fā)售階段，報價提價為4500元/平方米，最低銷售折扣為9.6折-9.7折，即均價4430元/平方米，銷售面積操縱在100000平方米左右，約占住宅總銷量的35%。店鋪銷售總量目標(biāo)為17%。第三階段價格執(zhí)行周期為三個月。（4）、第四個階段：工程封頂、內(nèi)外裝修階段為工程封頂、內(nèi)外裝修階段，報價提價為4580元/平方米，最低銷售折扣為9.6折-9.7折，即均價4450元/平方米，銷售面積操縱在40000平方米左右，約占住宅總銷量的25%。店鋪銷售總量目標(biāo)為17%。第四階段價格執(zhí)行周期為三個月。（5）、第五個階段：交房階段為交房階段，報價提價為4650元/平方米，最低銷售折扣為9.7折，即均價4510元/平方米，銷售面積操縱在25000平方米左右，約占住宅總銷量的14%。店鋪銷售總量目標(biāo)為12%。第五階段價格執(zhí)行周期為三個月。3.3付款方式建議◆一次性購買：一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予8%的優(yōu)惠讓利?！粢荒攴制诟犊钯徺I：在交納40%首付款、余款以一年為期限分期支付時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予5%的優(yōu)惠讓利。◆按揭購買：首付50%，銀行提供50%、10年期按揭貸款，給予3％的優(yōu)惠讓利?！魞?yōu)惠方案：一次性購買或者者1000平方米以上的，將能夠享受9.5折優(yōu)惠。（此舉將刺激與促進(jìn)集體購買，具體政策把握由銷售公司專人進(jìn)行。）4．廣告宣傳策劃建議4.1戶外廣告策略建議①．位置選擇：區(qū)、鎮(zhèn)中心、大型高炮、樓宇廣告等，可能的話建議在武清區(qū)中心街口設(shè)置電子看板，繁華路段大型戶外看板等吸引眼球。②．廣告內(nèi)容：項目整體形象廣告。③．針對人群：路人，當(dāng)?shù)厝巳骸?4\*GB3④.戶外廣告特性：戶外媒體的時效性較長，且容易識別，受眾面廣，讓觀眾經(jīng)歷深刻。對廣告訴求要求簡練、明了、響亮。對企業(yè)或者是產(chǎn)品的品牌樹立起到推波助瀾的作用，效果標(biāo)新立異。4.2報刊廣告策略建議 利用當(dāng)?shù)氐胤诫s志報紙軟頁，進(jìn)行大密度，高頻率的3～4次的形象宣傳。4.3新聞、網(wǎng)絡(luò)廣告炒作策略建議抓住賣點，著重宣傳。賣點總結(jié)如下：◆陳咀鎮(zhèn)規(guī)模最大的社區(qū)——本項目是陳咀目前規(guī)模最大的住宅社區(qū)，也將成為陳咀房產(chǎn)開發(fā)項目的典范?！魠^(qū)位——位于鎮(zhèn)政府周圍核心地段，未來的城市核心，市政規(guī)劃的重點，區(qū)域進(jìn)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值，市場前景看好?！艚ㄖ?guī)劃設(shè)計——交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進(jìn)），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善?！魬粜汀笊鐓^(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計，能夠提升購房者的居住品質(zhì)。◆配套——規(guī)劃完善配套設(shè)施，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)與精神層面的雙重需求?！艄芾怼獙I(yè)管理公司的統(tǒng)一