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中糧亞龍灣項(xiàng)目總體策劃溝通
中糧集團(tuán)三亞亞龍灣開發(fā)股份有限公司深圳市艾肯弘揚(yáng)咨詢管理有限公司2010.10
目錄1.項(xiàng)目背景1.1項(xiàng)目位置1.2項(xiàng)目規(guī)模1.3項(xiàng)目歷史1.4項(xiàng)目發(fā)起人的初步想法2.項(xiàng)目開發(fā)的條件分析2.1宏觀條件分析2.2旅游客源市場(chǎng)分析2.3旅游產(chǎn)品供給分析2.4旅游資源分析2.5開發(fā)主體分析2.6項(xiàng)目開發(fā)條件綜述3.影響項(xiàng)目決策的SWOT分析3.1SWOT分析3.2小結(jié):項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略選擇4.項(xiàng)目的基本定位4.1項(xiàng)目的市場(chǎng)定位4.2項(xiàng)目的品級(jí)定位4.3項(xiàng)目的性質(zhì)定位4.4項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)
5.項(xiàng)目主題5.1主題理念5.2主題提出5.3主題詮釋
6.項(xiàng)目的總體結(jié)構(gòu)6.1項(xiàng)目的基本結(jié)構(gòu)6.2項(xiàng)目的基本功能分區(qū)6.3項(xiàng)目的平面布局7.項(xiàng)目功能分區(qū)詳解7.1亞龍印象片區(qū)7.2沙灘樂園片區(qū)7.3黎家碼頭片區(qū)7.4加勒比世界片區(qū)7.5雨林之巔片區(qū)7.6蝴蝶谷片區(qū)
8.項(xiàng)目交通解決方案8.1旅游峰值測(cè)算8.2交通設(shè)施設(shè)計(jì)指標(biāo)8.3游線設(shè)計(jì)8.4道路規(guī)劃8.5特色交通體驗(yàn)9.其他支持系統(tǒng)的解決方案9.1供水9.2雨水排放9.3污水處理9.4供電9.6供氣9.7通訊9.8廣播9.9項(xiàng)目的標(biāo)示系統(tǒng)9.10項(xiàng)目的解說系統(tǒng)10.投資收益
初步估算10.1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10.2項(xiàng)目總投資估算10.3投資收益估算
——項(xiàng)目位置——項(xiàng)目規(guī)?!?xiàng)目歷史——項(xiàng)目發(fā)起人的初步想法1項(xiàng)目背景ProjectBackground
1.1項(xiàng)目位置
中國(guó)本土最南端,典型的地理標(biāo)志,品牌突出,具備發(fā)展為一流旅游目的地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位條件:亞龍灣位于中國(guó)最南端的熱帶濱海旅游城市三亞市東南25公里處。介于北緯18°09′34″---北緯18°37′27″之間,四時(shí)常花,長(zhǎng)夏無冬,屬于合適全年度假的區(qū)域。
1.2項(xiàng)目規(guī)模
規(guī)劃面積為24公頃,集約了山海沙湖林等珍貴資源,包含三個(gè)成熟景區(qū)
項(xiàng)目范圍:總規(guī)面積18.6平方公里,一期開發(fā)用地10.34平方公里,其中可建設(shè)用地5247畝。海灣呈半月形,全長(zhǎng)約7.5公里,淺海區(qū)寬達(dá)50-60米。紅色區(qū)塊為本次項(xiàng)目策劃范圍
1.3項(xiàng)目歷史
緣起:1992年10月4日,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū),總規(guī)劃面積為18.6平方公里。其中,一期開發(fā)用地10.34平方公里。經(jīng)過10多年的發(fā)展,亞龍灣已發(fā)展成相對(duì)成熟的濱海度假區(qū)?,F(xiàn)狀問題:亞龍灣已建成了中心廣場(chǎng)、蝴蝶谷、貝殼館和海底世界。其中中心廣場(chǎng)、蝴蝶谷、貝殼館為國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)。但是,這三個(gè)景點(diǎn)自開放10多年以來還未有大的更新,吸引力較弱,門票較低。面臨系列問題:亞龍灣的品牌形象(“中國(guó)第一灣”的認(rèn)知)與實(shí)際印象(對(duì)亞龍灣的印象)的差距折射出其品牌危機(jī);
亞龍灣沒有形成自己獨(dú)特的風(fēng)情或主題;
在國(guó)際旅游島建設(shè)的大背景下,周邊同類產(chǎn)品給亞龍灣帶來的威脅逐漸升級(jí);
度假區(qū)內(nèi)部血液不流通,溝通不暢;
旅游產(chǎn)品過于陳舊和單調(diào),大量游客只能短暫停留;
觀光游客質(zhì)量較低,處于“門票經(jīng)濟(jì)”階段。開發(fā)與建設(shè):
亞龍灣旅游發(fā)展困難的背后有其深層次原因,包括大的市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)背景,旅游地生命周期,以及發(fā)展理念、產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理以及等因素。正確、全面地剖析其原因,抓住發(fā)展機(jī)遇,整體提升亞龍灣的旅游品質(zhì),是亞龍灣實(shí)現(xiàn)華麗蛻變的關(guān)鍵。
基本訴求:
針對(duì)三亞亞龍灣開發(fā)股份有限公司目前面臨的問題:旅游效益低,增量不增價(jià);以及區(qū)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)主體協(xié)同效應(yīng)較低,整合、管理面臨難度等。
項(xiàng)目發(fā)起人希望通過二次提升達(dá)到以下幾個(gè)需求:一、抓住海南建設(shè)國(guó)際旅游島的契機(jī),率先開展景區(qū)提升,開創(chuàng)全島建設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)旅游度假區(qū)的標(biāo)桿,體現(xiàn)“亞龍灣開發(fā)模式”在國(guó)內(nèi)度假領(lǐng)域的先導(dǎo)地位。二、通過旅游提高亞龍灣的吸引力,提升整個(gè)亞龍灣的品牌,為二期開發(fā)實(shí)現(xiàn)更大的土地升值創(chuàng)造有利條件。改善旅游財(cái)務(wù)表現(xiàn),獲取更多的現(xiàn)金流入。三、通過有效的客源組織,增加對(duì)區(qū)內(nèi)業(yè)主的影響力,實(shí)現(xiàn)部分管理收益。策劃工作進(jìn)展:深圳市艾肯弘揚(yáng)咨詢管理有限公司承擔(dān)了本項(xiàng)目的策劃工作。目前,策劃工作已經(jīng)完成第一期——《亞龍灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展定位報(bào)告》,基本確定了項(xiàng)目的發(fā)展方向。本報(bào)告為策劃工作的二期,旨在確定項(xiàng)目的產(chǎn)品空間布局和產(chǎn)品內(nèi)容,即在一期的基礎(chǔ)上拔高定位,梳理產(chǎn)品結(jié)構(gòu),落實(shí)空間布局,創(chuàng)新產(chǎn)品形成亮點(diǎn),組織游線,形成完整的大亞龍灣旅游度假區(qū)服務(wù)體系。
1.4項(xiàng)目發(fā)起人的初步想法
——宏觀條件分析——旅游客源市場(chǎng)分析——旅游產(chǎn)品供給分析——旅游資源分析——開發(fā)主體分析——項(xiàng)目開發(fā)條件綜述2項(xiàng)目開發(fā)的條件分析DevelopmentConductionsAnalysis2.1宏觀條件分析
2.1.1區(qū)位交通宏觀:三亞位于東線高速與西線高速最南端交匯處,同時(shí)地處G223、G224、G225三線交點(diǎn),擁有高速、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口,交通樞紐地位凸顯。微觀:地塊內(nèi)交通主次線分明,通達(dá)性較強(qiáng)。通過亞龍灣主干道與外部交通相連接,同時(shí)通過次干道連接各個(gè)景點(diǎn)和酒店區(qū)。2.1.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況海南省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況海南省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好,2009年全省生產(chǎn)總值1646.6億元,比上年增長(zhǎng)11.7%。全年社會(huì)固定資產(chǎn)投資1002.5億元,增長(zhǎng)41.4%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額534.5億元,增長(zhǎng)19.2%,并且積極推進(jìn)旅游業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型,加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。三亞市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況三亞市經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長(zhǎng),第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)最大。09年以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個(gè)百分點(diǎn),拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)11.3個(gè)百分點(diǎn),對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)66.1%。在國(guó)際旅游島建設(shè)的大背景下,三亞成為持續(xù)的投資熱點(diǎn)。
海南及三亞的經(jīng)濟(jì)和旅游投資呈現(xiàn)虛胖,泡沫嚴(yán)重,旅游開發(fā)應(yīng)該務(wù)實(shí)2.1.3旅游行業(yè)發(fā)展概況國(guó)際旅游行業(yè)國(guó)際旅游行業(yè)局勢(shì)波動(dòng),但總體向好,亞太旅游成為新熱點(diǎn),中國(guó)將成為第一旅游目的國(guó);國(guó)際旅游活動(dòng)更加頻繁,短期、體驗(yàn)型旅游成為潮流,生態(tài)旅游發(fā)展迅速。國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)國(guó)內(nèi)許多省份旅游業(yè)占GDP的比重超過5%,已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè);隨著國(guó)內(nèi)海南國(guó)際旅游島的建設(shè),旅游休閑度假時(shí)代已來臨;旅游產(chǎn)品向體驗(yàn)性、趣味性、保健型和度假型方向發(fā)展。海南省旅游行業(yè)無論從景區(qū)(點(diǎn))建設(shè)、專項(xiàng)旅游產(chǎn)品開發(fā)、酒店建設(shè)、交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建看,海南省都具備了較強(qiáng)的旅游接待能力,整個(gè)海島的吸引力在不斷增強(qiáng)。良好的旅游接待情況也印證了這一點(diǎn)。三亞市旅游行業(yè)
三亞市旅游接待和旅游收入持續(xù)快速增長(zhǎng),2009年旅游總收入相當(dāng)于全市GDP的60%,成為全市絕對(duì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)隨著三亞旅游已經(jīng)進(jìn)入旅游業(yè)發(fā)展的“質(zhì)量時(shí)代”,提升旅游產(chǎn)品的豐富程度和文化內(nèi)涵已成為迫切要求。
海南的旅游發(fā)展聲勢(shì)浩大,但畸形成長(zhǎng),產(chǎn)品供給出現(xiàn)斷層,高端度假和大眾觀光兩級(jí)分化三亞旅游是海南旅游的縮影,首當(dāng)其沖直面“質(zhì)量時(shí)代
”的到來,大眾觀光的老路失效2.1.4政策解讀2009年12月31日,國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見中,首次把建設(shè)海南國(guó)際旅游島,提升到國(guó)家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略層面。海南國(guó)際旅游島政策下旅游發(fā)展的大背景——主要面向國(guó)內(nèi)游客的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)家旅游島國(guó)內(nèi)游客仍然是主體:2009年12月1日,國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見。國(guó)家政策的引導(dǎo)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng),旅游內(nèi)需強(qiáng)勁的勢(shì)頭會(huì)持續(xù)。在海南國(guó)際旅游導(dǎo)政策的影響下,三亞將成為國(guó)內(nèi)旅游的熱點(diǎn),國(guó)內(nèi)游客仍將是主體。因此本項(xiàng)目必須重視國(guó)內(nèi)游客的旅游消費(fèi)特征。按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展旅游業(yè):新政策將海南旅游推向國(guó)際旅游競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái),將逐漸與國(guó)際旅游標(biāo)準(zhǔn)接軌,對(duì)全島旅游產(chǎn)品和服務(wù)提出更高的要求。對(duì)本項(xiàng)目的影響,重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)需,旅游開發(fā)要穩(wěn)、準(zhǔn)、狠。穩(wěn):不能一步登天,需要考慮內(nèi)需現(xiàn)狀,考慮打造國(guó)際濱海旅游地所必經(jīng)的過程。準(zhǔn):關(guān)注內(nèi)需市場(chǎng)上真實(shí)的需求。來海南的并不一定都沖著度假,大部分來島國(guó)人仍然有很大的觀光需求。但是,必須對(duì)這一市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分,選擇其中的主流人群。狠:在國(guó)際旅游島建設(shè)的大背景下,小打小鬧難以實(shí)現(xiàn)突圍,需要瞄準(zhǔn)市場(chǎng),大手筆,造亮點(diǎn),出話題。
國(guó)際旅游島戰(zhàn)略是餡餅也是陷阱,三字箴言:穩(wěn)、準(zhǔn)、狠
通過一期針對(duì)前往亞龍灣旅游游客出游行為、偏好以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研,總結(jié)出亞龍灣旅游客源市場(chǎng)的幾個(gè)重要特征:亞龍灣提升的必要性和緊迫性:大部分游客對(duì)海南國(guó)際旅游島建設(shè)充滿希望,海南島距離國(guó)際一流度假目的地的距離還有約20年,亞龍灣作為三亞度假旅游龍頭產(chǎn)品,必須率先以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)加以提升和完善。周邊同類產(chǎn)品的開發(fā)給亞龍灣帶來巨大威脅,如不及時(shí)改善,未來有可能流失過半的度假游客。亞龍灣高知名度和低滿意度形成對(duì)比,折射出其正面臨著品牌危機(jī)。外部競(jìng)爭(zhēng)壓力,加上亞龍灣自身發(fā)展周期的瓶頸,共同促成亞龍灣及時(shí)、快速升級(jí)的必要性和緊迫性。亞龍灣旅游發(fā)展存在的問題和未來應(yīng)努力的方向:綜合提升:旅游產(chǎn)品不足、缺乏風(fēng)情、服務(wù)水平偏低是亞龍灣暴露出的顯著問題,景區(qū)不僅要進(jìn)一步提升硬件,更要提升軟件形成其鮮明個(gè)性。市場(chǎng)選擇:自助游客對(duì)亞龍灣旅游的綜合貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于團(tuán)隊(duì)游客,是本項(xiàng)目未來應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)市場(chǎng),并有針對(duì)性地設(shè)置旅游產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)置:海上運(yùn)動(dòng)、美食街、夜間娛樂活動(dòng)、免稅購(gòu)物場(chǎng)所、文化休閑場(chǎng)所最為稀缺,尤其是休閑、娛樂產(chǎn)品更是度假生活不可或缺的元素,是亞龍灣旅游產(chǎn)品充實(shí)的重點(diǎn)。主題注入:在生態(tài)基礎(chǔ)上注入不同的主題文化元素應(yīng)是亞龍灣提升的努力方向。特色購(gòu)物:“風(fēng)情”是游客最為關(guān)注的購(gòu)物環(huán)境元素。2.2旅游客源市場(chǎng)分析
2.3旅游產(chǎn)品供給分析
三亞市旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀:?jiǎn)晤惵糜萎a(chǎn)品都有較好的開發(fā)代表,但整個(gè)三亞市缺乏綜合型的旅游產(chǎn)品。傳統(tǒng)濱海觀光仍然是三亞旅游的重頭戲,觀光產(chǎn)品愈顯老化,亟待更新升級(jí);同時(shí)對(duì)地方文化挖掘的欠缺也是暴露出的一大問題。三亞旅游似乎走上觀光和度假兩個(gè)極端,休閑娛樂產(chǎn)品較為稀缺。主要競(jìng)爭(zhēng)者分析:通過對(duì)三亞市知名海灣進(jìn)行綜合對(duì)比分析,發(fā)現(xiàn)海棠灣的潛在競(jìng)爭(zhēng)性最大。海棠灣具備居住、度假、旅游的綜合功能,配置完善的商業(yè)、休閑娛樂設(shè)施,是一個(gè)旅游新城的概念。此外由于海棠灣的定位高大全,形成氣候至少需要10年的時(shí)間。本項(xiàng)目開發(fā)已成熟,且具備一定名氣。只要找準(zhǔn)路子,穩(wěn)步發(fā)展,他人難以超越。帆船七星級(jí)酒店海棠灣美景2.4旅游資源分析
小結(jié):亞龍灣擁有陽光、海水和湖泊、沙灘、森林(熱帶雨林和紅樹林)、氣候五大高品級(jí)的資源組合,具備發(fā)展國(guó)際旅游度假地的資源條件。
氣候沙灘
水分、陽光
原始森林海洋
地處熱帶北緣,屬熱帶季風(fēng)氣候,素有“天然大溫室”的美稱,這里四時(shí)?;?,長(zhǎng)夏無冬,年平均氣溫22~26℃,年最低溫度達(dá)16℃—21℃。沙灘潔白細(xì)軟,長(zhǎng)達(dá)8公里,寬100余米,灘面平坦,加上海灣外側(cè)有五個(gè)小崖的蔽護(hù),海灣內(nèi)風(fēng)平浪靜,十分適宜于海水泳浴。雨量充沛,年平均降雨量為1639毫米,有明顯的多雨季和少雨季;四季光溫充足,光合潛力高。日溫差大,全年無霜凍,冬季溫暖,適合避寒。為熱帶常綠性雨林和熱帶半落葉季雨林,植物133科1500余種。森林結(jié)構(gòu)復(fù)雜,種類豐富的多樣性,有被譽(yù)為植物活化石的“龍血樹”。水溫溫暖,海水澄潔,透明度大,鹽度適中,海底富有絢麗多彩的珊瑚景觀,素“海底花園”之美譽(yù)。位于亞龍灣西側(cè)沿海區(qū)域,生長(zhǎng)于沙灘之上,如綠色長(zhǎng)城一般,出沒于海水之中,它四季常青,終年碧綠,保護(hù)水土的同時(shí)也是一道亮麗的風(fēng)景。
生態(tài)紅樹林龍?zhí)逗挥诘貕K東部,緊鄰蝴蝶谷,與沙灘海洋僅一綠化帶相隔,水域面積超10萬平方,是不可多的淡水資源和視覺景觀,開發(fā)利用價(jià)值極高。 湖泊三亞亞龍灣開發(fā)股份有限公司是由中糧集團(tuán)(世界500強(qiáng)企業(yè))控股的中外合資股份制企業(yè),注冊(cè)資金6.71億元人民幣,公司成立于1992年5月,主營(yíng)業(yè)務(wù)有土地開發(fā)、房地產(chǎn)、物業(yè)管理、景區(qū)經(jīng)營(yíng)及酒店投資等。
三亞亞龍灣開發(fā)股份有限公司發(fā)展本項(xiàng)目的的三大優(yōu)勢(shì)所在:資金優(yōu)勢(shì):亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)做為海南旅游的名牌,亞龍灣開發(fā)股份有限公司有使命將其發(fā)展壯大并不斷延續(xù)其品牌效應(yīng)。中糧集團(tuán)資金雄厚,必將給予大力支持。人力優(yōu)勢(shì):
三亞亞龍灣開發(fā)股份有限公司擁有一支資深專業(yè)管理團(tuán)隊(duì),團(tuán)隊(duì)成員無論是在度假區(qū)規(guī)劃管理、還是在旅游、房地產(chǎn)、物業(yè)管理等行業(yè),都具備豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
自身實(shí)力:公司所屬的中糧集團(tuán)成立于1949年,是中國(guó)最大的糧油食品進(jìn)出口公司和實(shí)力雄厚的食品生產(chǎn)商,在地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)以及金融服務(wù)等領(lǐng)域也卓有成績(jī),被《財(cái)富》雜志列為世界500強(qiáng)企業(yè)之一。集團(tuán)自身實(shí)力強(qiáng)大。2.5開發(fā)主體分析
三亞亞龍灣開發(fā)股份有限公司區(qū)位交通:項(xiàng)目所處的宏觀區(qū)位以及交通條件良好宏觀經(jīng)濟(jì):海南省、三亞市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步發(fā)展,第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP很大比重行業(yè)發(fā)展:國(guó)內(nèi)外旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,海南省、三亞市旅游發(fā)展聲勢(shì)浩大,畸形成長(zhǎng),低端觀光與高端度假兩重天政策導(dǎo)向:國(guó)際旅游島戰(zhàn)略是餡餅也是陷阱,三字箴言尋出路:穩(wěn)、準(zhǔn)、狠市場(chǎng)需求:亞龍灣現(xiàn)有產(chǎn)品老舊,亟需換代升級(jí)產(chǎn)品供給:整個(gè)三亞市缺乏綜合型的旅游產(chǎn)品,潛在競(jìng)爭(zhēng)者海棠灣10年內(nèi)難成氣候資源條件:項(xiàng)目地自然資源和景觀元素組合良好,具備發(fā)展國(guó)際旅游度假地的資源條件開發(fā)主體:項(xiàng)目開發(fā)主體實(shí)力雄厚,各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明顯2.6項(xiàng)目開發(fā)條件綜述——SWOT分析——小結(jié):項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略選擇
3影響項(xiàng)目的SWOT分析ProjectSWOTanalysis領(lǐng)先者戰(zhàn)略亞龍灣以其絕佳的生態(tài)資源條件和發(fā)展基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì),抓住海南建設(shè)國(guó)際旅游島的政策機(jī)遇和自身升級(jí)換代的發(fā)展機(jī)遇,率先以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)完善旅游和度假配套,重點(diǎn)充實(shí)其內(nèi)涵,構(gòu)筑軟實(shí)力,鞏固其作為三亞、乃至海南度假產(chǎn)品的龍頭地位,引領(lǐng)度假生活潮流。STWO區(qū)位交通良好,可進(jìn)入性較強(qiáng);亞龍灣的濱海資源品級(jí)一流,且保持了較為純粹的度假品質(zhì),為后續(xù)高品質(zhì)打造旅游產(chǎn)品創(chuàng)造條件;具有良好的品牌基礎(chǔ),潛力資源較為豐富,提升空間大;整個(gè)度假區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,能在較短時(shí)間內(nèi)完善和建成旅游項(xiàng)目,快速推向市場(chǎng)有望產(chǎn)生引爆效應(yīng);整個(gè)海南島、三亞市的旅游市場(chǎng)比較成熟;開發(fā)主體的資金、技術(shù)、人才資源豐富,運(yùn)作實(shí)力強(qiáng)。海南國(guó)際旅游島政策的出臺(tái)炒熱了海南,使濱海一線成為投資和消費(fèi)熱點(diǎn),為本項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)、招商引資和運(yùn)營(yíng)帶來契機(jī);海南、三亞市正處于質(zhì)量提升的階段;亞龍灣正處于一期開發(fā)進(jìn)入二期開發(fā)的過渡階段,旅游項(xiàng)目的提升便于納入整個(gè)度假區(qū)的發(fā)展視野。度假區(qū)內(nèi)主要的旅游景點(diǎn)開發(fā)早,產(chǎn)品吸引力不足度假區(qū)缺乏度假配套設(shè)施和活動(dòng),過夜游客的活動(dòng)范圍非常有限;度假區(qū)內(nèi)部沒有統(tǒng)一的交通管制,景點(diǎn)間的聯(lián)系不便,造成部分游客流失;星級(jí)酒店間相互獨(dú)立,沒有合理的交通聯(lián)系,更沒有社交平臺(tái);東側(cè)軍港的存在帶來一定限制。周邊濱海度假產(chǎn)品、森林觀光產(chǎn)品和主題觀光產(chǎn)品的開發(fā)帶來威脅;如何將區(qū)內(nèi)其他主體開發(fā)的旅游產(chǎn)品整合進(jìn)度假區(qū)的發(fā)展框架中,是此次提升面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。3.1SWOT分析根據(jù)亞龍灣的上位規(guī)劃和策劃,未來亞龍灣將打造成純粹的國(guó)際一流的濱海度假區(qū)觀光度假休閑×過渡期亞龍灣頂部拓展底部減持現(xiàn)狀亞龍灣心臟搭橋遠(yuǎn)景亞龍灣過渡時(shí)期亞龍灣應(yīng)采取“底部減持、心臟搭橋、頂部拓展”的發(fā)展策略,從而逐步發(fā)展成為純粹的國(guó)際一流的濱海度假區(qū)。底部減持:篩除掉觀光中較低檔次的板塊。心臟搭橋:開發(fā)大量的休閑產(chǎn)品,銜接觀光和度假需求。頂部拓展:借助休閑產(chǎn)品的開發(fā),結(jié)合亞龍灣的二期開發(fā),在現(xiàn)有高端度假基礎(chǔ)上,完善高端度假、拓展中端度假。亞龍灣旅游的發(fā)展策略:高端觀光和度假配套3.2項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略選擇發(fā)展策略對(duì)旅游開發(fā)的要求——項(xiàng)目的市場(chǎng)定位——項(xiàng)目的產(chǎn)品定位——項(xiàng)目的價(jià)值定位
4項(xiàng)目的基本定位ProjectLocation按功能劃分市場(chǎng)目標(biāo)人群簡(jiǎn)介高端觀光游客來三亞的高端觀光游客以濱海觀光、雨林觀光、主題休閑、主題運(yùn)動(dòng)游樂體驗(yàn)、特色商業(yè)街等為主休閑度假游客區(qū)內(nèi)的度假游客、業(yè)主以主題休閑、主題運(yùn)動(dòng)游樂體驗(yàn)、特色商業(yè)街等為主根據(jù)上述發(fā)展戰(zhàn)略,過渡期的亞龍灣兼顧觀光和度假市場(chǎng),包括高端觀光市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)。市場(chǎng)分級(jí)簡(jiǎn)介主力市場(chǎng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)以廣州、深圳為中心的珠三角地區(qū),以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū),以北京為中心的京津唐地區(qū),以重慶和成都為中心的西南地區(qū)是較為成熟的四大客源區(qū)域國(guó)際市場(chǎng)俄羅斯、韓國(guó)、日本是項(xiàng)目最大的三大主力海外市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)以哈爾濱為中心的東北地區(qū),以西安為中心的西北地區(qū),以鄭州為中心的中部地區(qū)也是正在崛起的客源區(qū)域國(guó)際市場(chǎng)美國(guó)、新加坡、加拿大、澳大利亞增長(zhǎng)較快,作為重點(diǎn)拓展的海外市場(chǎng)按客源地劃分根據(jù)亞龍灣的客源地域構(gòu)成,結(jié)合近年來三亞市客源地域結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢(shì),劃分兩級(jí)市場(chǎng)。進(jìn)入門檻提高后,東部核心區(qū)的年接待游客量控制在250-300萬人次。4.1項(xiàng)目的市場(chǎng)定位按出游方式劃分市場(chǎng)調(diào)研分析揭示出自助游客的巨大價(jià)值,而且近年來其比例有持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但是,整個(gè)三亞,包括亞龍灣旅游依賴旅行社的情況在短時(shí)期內(nèi)難以有較大改善,因此要兼顧團(tuán)隊(duì)游客和散客,但要逐漸提高散客比例。通過產(chǎn)品的提升和整合,以及交通的梳理,依托強(qiáng)大的產(chǎn)品吸引力,亞龍灣將會(huì)以更為平等的姿態(tài)與旅行社開展合作。自助游游客的停留時(shí)間長(zhǎng),對(duì)亞龍灣的體驗(yàn)更加充分,加上時(shí)間安排較跟團(tuán)游客更加自由,因此自助游客最有希望轉(zhuǎn)化成度假游客。自助游游客的重游率超過60%,比跟團(tuán)游客的重游比例高出30%多,便于培育較為穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。4.1項(xiàng)目的市場(chǎng)定位基于以上的戰(zhàn)略定位和市場(chǎng)定位,確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。亞龍灣旅游產(chǎn)品定位:以國(guó)際一流的海濱生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ),以休閑功能為主,兼具觀光、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物功能,集合海洋和熱帶雨林的典型元素,構(gòu)建從大海到山巔的完整序列的體驗(yàn)型旅游景區(qū)。要點(diǎn):一票制:提高門票價(jià)格,門檻提高建議票價(jià)組合票制:基礎(chǔ)觀光票(各景點(diǎn));套票(各景點(diǎn)+運(yùn)動(dòng)、游樂項(xiàng)目)二次消費(fèi)項(xiàng)目:增加了餐飲、娛樂、文化休閑、特色交通等二次消費(fèi)項(xiàng)目,提高旅游綜合收益。4.2項(xiàng)目的產(chǎn)品定位
價(jià)值體現(xiàn)區(qū)內(nèi)酒店?duì)I運(yùn)的推力目前,區(qū)內(nèi)星級(jí)酒店的入住率在60%-65%之間,未來隨著亞龍灣旅游產(chǎn)品的不斷豐富,將會(huì)吸引越來越多的度假游客,有助于提高酒店的入住率。豐富的旅游項(xiàng)目作為酒店住客的重要配套,對(duì)延長(zhǎng)住宿時(shí)間有重要作用,雙贏格局將有利于公司更好地實(shí)施統(tǒng)一管理,避免酒店間各自為政。海南、三亞旅游新形象亞龍灣作為海南打造國(guó)際旅游島的排頭兵,通過此次改造提升,率先試行一些政策,有助于在全島帶來示范效應(yīng)。亞龍灣將通過改造提升,重新樹立三亞作為國(guó)際性旅游度假勝地的形象。度假生活的引領(lǐng)者中國(guó)才剛剛進(jìn)入休閑度假時(shí)代,度假理念和度假消費(fèi)還不成熟。亞龍灣將借助此次提升的契機(jī),率先引入國(guó)際上通行的度假元素,讓國(guó)人足不出戶就能享受到國(guó)際水準(zhǔn)的度假生活,引領(lǐng)國(guó)內(nèi)的休閑度假時(shí)尚。企業(yè)自身持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力
完善的旅游配套能提升區(qū)域的綜合價(jià)值,尤其是地價(jià),為亞龍灣二期項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)贏得更大的利潤(rùn)空間。亞龍灣開發(fā)股份有限公司作為一級(jí)土地開發(fā)商,隨著一級(jí)土地開發(fā)工作的逐漸完成,必須盡早考慮后續(xù)產(chǎn)業(yè)的支撐,旅游景區(qū)(點(diǎn))的開發(fā)是其最佳選擇。4.3項(xiàng)目的價(jià)值定位——主題理念——主題提出——主題詮釋
5項(xiàng)目主題ProjectTheme
主題是項(xiàng)目的靈魂,主題理念是主題定位的價(jià)值前提。在海南國(guó)際旅游島的大背景下,亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)作為一個(gè)王牌旅游景區(qū),向游人呈現(xiàn)了它繽紛多彩的一面,在它身上會(huì)聯(lián)想到熱帶海洋、運(yùn)動(dòng)、沙灘、激情、放松、度假等,多樣化與休閑性是亞龍灣旅游的兩大特性。亞龍灣很大程度上代表著整個(gè)海南旅游的形象,熱帶海洋、度假天堂應(yīng)該體現(xiàn)在亞龍灣的主題中。
基于亞龍灣的資源調(diào)性和發(fā)展前景,項(xiàng)目的主題應(yīng)該緊緊圍繞熱帶海洋加以展開。5.1主題理念
熱帶海洋天堂——薈萃全球熱帶海洋精華,從大海到山巔的完美體驗(yàn)關(guān)鍵詞:全球、熱帶、精華、完整、體驗(yàn)、山海、多元、天堂、繽紛、樂園衍生詞組:濱海度假勝地、豐富元素組合、多元文化渲染、各種非凡體驗(yàn)主題選擇:大溪地的浪漫、夏威夷的熱情、漁人碼頭式放松、亞馬遜的驚險(xiǎn)、吳哥窟的神秘
5.2主題提出大溪地元素:潔凈的海水、絢麗的海魚、伊甸園、蜜月地氣質(zhì)(性格):美麗、浪漫夏威夷元素:草裙舞、集體狂歡派對(duì)、沙灘音樂氣質(zhì)(性格):活力加州漁人碼頭元素:大螃蟹、豐富的碼頭休閑業(yè)態(tài)、自由的文化和藝術(shù)氛圍氣質(zhì)(性格):放松
加勒比元素:寶藏、島嶼、海盜氣質(zhì)(性格):刺激
亞馬遜元素:雨林、繽紛、多樣性、暗藏殺機(jī)氣質(zhì)(性格):驚險(xiǎn)吳哥窟元素:高棉的微笑、石雕、宗教、古樹盤根氣質(zhì)(性格):神秘
大溪地多彩海洋:被稱作“世界最美海島”大溪地,這里潔凈的海水與細(xì)白的沙灘吸引著無數(shù)明星前往,同時(shí)作為最佳蜜月勝地,這個(gè)地方充滿了驚喜與浪漫;夏威夷激情沙灘:夏威夷的草裙舞舞動(dòng)了這里的激情,音樂、派對(duì)是必不可少的節(jié)目,加入其中,感受活力四射的夜晚;加州漁人碼頭:慵懶的海獅、特色餐廳、街頭藝術(shù)以及隨處停留的海鷗,空氣中夾雜著咸咸的海腥味,這一切都讓人盡情的發(fā)呆放松,享受濱海休閑時(shí)光;加勒比海盜風(fēng)情:這個(gè)海盜經(jīng)常出沒的海域,世人對(duì)它充滿著了好奇與想象,試想如果哪天能親遇海盜,將是一次無比刺激的經(jīng)歷;亞馬遜熱帶雨林:茂密的叢林,五彩繽紛的生物世界里險(xiǎn)象環(huán)生,如此驚險(xiǎn)的環(huán)境反倒激起人們探險(xiǎn)的欲望;吳哥窟古老文明:處于熱帶的柬埔寨,除了風(fēng)情之外,人們更希望從千年歷史的高棉微笑背后探出神秘。5.3主題詮釋——項(xiàng)目的基本結(jié)構(gòu)——項(xiàng)目的平面布局
6項(xiàng)目的總體結(jié)構(gòu)ProjectOverallStructure
一條景觀走廊:串聯(lián)起山、湖、海的景觀軸線,是連接各個(gè)景點(diǎn)的紐帶。兩個(gè)核心產(chǎn)品:雨林之神、海底主題餐廳。三大系列產(chǎn)品:根據(jù)地形資源特征形成海濱系列、湖濱系列和雨林系列。七大功能分區(qū):根據(jù)基地特征和主題定位形成亞龍印象、沙灘樂園、黎家碼頭、加勒比世界、雨林之巔、蝴蝶谷、海底世界等七個(gè)功能分區(qū)。6.1項(xiàng)目的基本結(jié)構(gòu)6.2項(xiàng)目的平面布局——亞龍印象片區(qū)——沙灘樂園片區(qū)——黎家碼頭片區(qū)——加勒比世界片區(qū)——雨林之巔片區(qū)——蝴蝶谷片區(qū)
7項(xiàng)目功能分區(qū)詳解FunctionalDivision片區(qū)項(xiàng)目占地面積(㎡)建筑面積(㎡)亞龍印象區(qū)入口40420
停車場(chǎng)12940
游客中心12002400海底餐廳8560(其中地下停車場(chǎng)3860)4700水中圖騰3000
商業(yè)改造(辦公區(qū)+東北角商業(yè))117901660其他
小計(jì)
693508760亞龍印象主題風(fēng)格:大溪地多彩海洋片區(qū)描述:作為度假區(qū)的第一印象區(qū),應(yīng)凸顯亞龍灣的特色——海。同時(shí),作為景區(qū)主要的集散區(qū)域,應(yīng)當(dāng)完善游客集散的各項(xiàng)功能,成為美觀、舒適、服務(wù)周全的功能空間。策劃要點(diǎn):中心廣場(chǎng)景觀改造;貝殼館改造,功能轉(zhuǎn)換;辦公區(qū)的改造,功能轉(zhuǎn)換。
技術(shù)指標(biāo)重點(diǎn)改造項(xiàng)目之——中心廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀:亞龍灣特有的標(biāo)志之一,以圖騰柱為中心,主要特點(diǎn)是形成三圈石硨,寓意各異。原有景觀綠化較少,環(huán)境顯得較為生硬,與濱海度假區(qū)的自然休閑風(fēng)格不符。中心廣場(chǎng)作為度假區(qū)第一印象區(qū),其表現(xiàn)的內(nèi)容與游客心理期待落差較大。改造理念:保留圖騰柱,充分利用水、綠化進(jìn)行景觀改造,形成視覺開敞、舒適、靈動(dòng)的步行觀景空間。產(chǎn)品意向:為一方池水,仿海面設(shè)計(jì)、用石頭、椰樹、茅草屋烘托出氛圍,與遠(yuǎn)方的海面相接,令人眼前頓感視野開闊。水面上設(shè)置親水木棧道,游客可步行嬉水游玩。
廣場(chǎng)現(xiàn)狀圖
改造意向圖設(shè)計(jì)說明:本案設(shè)計(jì)是根據(jù)原廣場(chǎng)的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上,適當(dāng)增加了水域的范圍。主入口兩旁是幾組波浪型草坪,呈前后高低的分布,進(jìn)入景區(qū),粗礦的火山石,海浪色鋪裝,錯(cuò)落的椰樹和人工沙灘營(yíng)造出椰風(fēng)海韻的悠閑風(fēng)光,透過環(huán)形噴泉帶,便進(jìn)入海底餐廳的全透明電梯入口。中心的圖騰立柱被直徑31米的圓形水面包圍,弧線的棧道更增添幾分親水性。將其環(huán)繞的是四塊斜面跌水區(qū),展現(xiàn)出中心廣場(chǎng)的大氣、純凈、海天一色,渾然一體的風(fēng)貌。中心廣場(chǎng)鳥瞰圖海底餐廳平面圖1:100海底主題餐廳
特色的入口設(shè)計(jì):游客沿廣場(chǎng)水池上的木棧道抵達(dá)餐廳入口,乘坐“潛水艇”沉入餐廳,自然地從陸地走向海洋,從海面進(jìn)入海底,不知不覺中完成進(jìn)入海底的情緒培養(yǎng)。景觀意向:通過影像技術(shù)將屋頂設(shè)計(jì)成搖曳著的蔚藍(lán)海面;頂部是巨大的海星,周圍的玻璃櫥窗里飼養(yǎng)著各種海洋生物。重點(diǎn)改造項(xiàng)目之——海底主題餐廳項(xiàng)目現(xiàn)狀:貝殼館,集展覽、銷售為一體的綜合性展館。傳統(tǒng)的靜態(tài)展覽方式缺乏趣味,市場(chǎng)吸引力逐漸減弱,應(yīng)考慮將其改造成更有新意、吸引力更強(qiáng)的休閑產(chǎn)品。改造理念:功能改變,由觀光轉(zhuǎn)向休閑。產(chǎn)品意向:充分利用現(xiàn)有貝殼資源,改造為海底主題餐廳。以貝殼為基調(diào),仿造海底環(huán)境設(shè)計(jì)。通過環(huán)境、設(shè)施和服務(wù)特色,并融入視覺、聽覺、感覺、味覺,將海底氛圍營(yíng)造到極致。
貝殼館現(xiàn)狀圖
改造意向圖海底主題餐廳設(shè)計(jì)效果圖——貝殼為基調(diào)設(shè)計(jì)說明:餐廳內(nèi)部設(shè)計(jì)以貝殼為基調(diào),采用海螺、扇貝、海星、珊瑚等各種海洋生物作為造型,烘托出海洋的深邃與絢爛。餐廳立面采用海底世界夜光壁紙,呈現(xiàn)美妙的幻象效果,中間的點(diǎn)餐區(qū)與前方的大堂、包房區(qū)地面都采用細(xì)沙作為鋪裝,一切設(shè)計(jì)遵循自然、真實(shí)化,讓人感覺置身于海底之中。餐廳內(nèi)部:水母形狀的餐椅、珊瑚燈飾波浪圖案的餐桌、珊瑚狀的隔欄玻璃櫥窗飼養(yǎng)的珊瑚與魚格調(diào)繽紛多彩,令人眼前一亮,味覺大增。
導(dǎo)游休息室
足浴休閑重點(diǎn)改造項(xiàng)目之——入口商業(yè)街項(xiàng)目現(xiàn)狀:為亞龍灣公司的辦公樓。目前,亞龍灣景區(qū)入口配套的停車場(chǎng)、游客中心、各種商業(yè)都無法滿足需求。若未來大亞龍灣景區(qū)欲打造5A級(jí)景區(qū),則入口的各項(xiàng)配套設(shè)施必須有大的空間來承載。目前,區(qū)內(nèi)沒有其他地方比辦公區(qū)更適合做園前配套和商業(yè)。
改造理念:功能轉(zhuǎn)變,景區(qū)擴(kuò)大配套升級(jí)需要產(chǎn)品意向:商業(yè)街及旅游配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)街指各種針對(duì)導(dǎo)游、司機(jī)和游客的中檔消費(fèi)項(xiàng)目,如SPA、茶館、咖啡廳、旅游商店鄧;旅游配套服務(wù)設(shè)施包括停車場(chǎng)、游客中心、導(dǎo)游司機(jī)休息室、醫(yī)務(wù)室、保衛(wèi)室、廁所等。設(shè)計(jì)說明:兩層結(jié)構(gòu)的游客中心延續(xù)清新休閑的風(fēng)格,增加的微地形和休閑平臺(tái)賦予空間層次感,生動(dòng)活潑的海鷗形狀休閑亭為整個(gè)商業(yè)街添加一份輕松愜意。中心廣場(chǎng)商業(yè)街效果圖沙灘樂園主題風(fēng)格:夏威夷激情沙灘片區(qū)描述:片區(qū)利用現(xiàn)有沙灘、海域以及濱海綠地一帶,打造成動(dòng)感十足的沙灘休閑區(qū),以集體活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)及表演項(xiàng)目為主。策劃要點(diǎn):增設(shè)休閑娛樂項(xiàng)目,提高地塊利用率。片區(qū)項(xiàng)目占地面積(㎡)建筑面積(㎡)
沙灘樂園沙雕樂園1400
沙灘排球350
沙灘派對(duì)3000
俱樂部28002000游艇碼頭(100個(gè)泊位)海域
其他
小計(jì)
589302000技術(shù)指標(biāo)沙灘樂園平面圖1:2000沙灘樂園效果圖沙雕樂園:除了定期舉辦一些沙雕作品展示外,游客平時(shí)更可參與其中,用沙子堆積起自己的小夢(mèng)想。
沙灘運(yùn)動(dòng):沙灘排球、沙灘摩托等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目均可在這進(jìn)行沙灘派對(duì):晚上這里更可舉行一場(chǎng)沙灘派對(duì)、沙灘音樂會(huì)、當(dāng)?shù)靥厣闹窀臀?、浪漫的篝火晚?huì),伴著月光與海濤聲,激情開幕。水上運(yùn)動(dòng)俱樂部項(xiàng)目現(xiàn)狀:沿海帶狀公共綠地、沙灘建設(shè)理念:功能擴(kuò)大化,向大海延伸開發(fā)海上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。產(chǎn)品意向:水上運(yùn)動(dòng)俱樂部。參照cludmed運(yùn)動(dòng)俱樂部的形式,有專人授課及輔導(dǎo)。形成集咨詢、課程選擇、專人培訓(xùn)以及會(huì)員制為一體的俱樂部。項(xiàng)目包括滑浪板、風(fēng)帆、滑水、揚(yáng)帆出海、獨(dú)木舟等等。配備專用的訓(xùn)練碼頭。俱樂部為學(xué)員提供最新穎設(shè)備,大部份的人都能從零學(xué)起,輕松駕馭。
無論你的程度如何,俱樂部將貼心提供最適合的教法與設(shè)備。
休閑茶座濱海婚禮海濱表演場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀:一段長(zhǎng)900米,寬100米的沿海帶狀公共綠地,占地面積約9.41公頃。除綠地、沙灘、海洋等自然景觀外,只有很少的公共設(shè)施,缺乏游玩、體驗(yàn)項(xiàng)目,基本處于閑置狀態(tài)。改造理念:挖掘?yàn)I海休閑娛樂功能,豐富產(chǎn)品業(yè)態(tài)。產(chǎn)品意向:海濱表演場(chǎng),舞臺(tái)設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與周邊綠地環(huán)境和諧相融。表演內(nèi)容符合片區(qū)熱情活力的特點(diǎn),如比基尼秀等。每天定時(shí)分場(chǎng)次上演,節(jié)目時(shí)常更新。演員的精彩表演加上與觀眾的密切互動(dòng),將吸引大量游客觀看,成為度假區(qū)內(nèi)精彩的娛樂項(xiàng)目。表演場(chǎng)旁邊設(shè)有綠地休閑茶座。
現(xiàn)狀圖片黎家碼頭技術(shù)指標(biāo)
主題風(fēng)格:漁人碼頭的愜意休閑片區(qū)描述:由十幾間船形屋組成,為特色餐飲以及濱海酒吧的聚集地。建成之后,將是體驗(yàn)度假區(qū)風(fēng)情的夜間休閑場(chǎng)所。策劃要點(diǎn):強(qiáng)化濱海休閑功能、注入主題文化,增強(qiáng)片區(qū)質(zhì)感。片區(qū)
項(xiàng)目占地面積(㎡)建筑面積(㎡)
黎家碼頭酒吧5000600餐廳2500300商店1400300沙龍1200300其他
小計(jì)
1143621500黎家碼頭平面圖1:600街頭畫藝酒吧休閑藝術(shù)沙龍酒吧街項(xiàng)目現(xiàn)狀:濱海綠地、沙灘改造理念:挖掘?yàn)I海休閑娛樂功能,打造富含文化內(nèi)涵的高品質(zhì)休閑產(chǎn)品。產(chǎn)品意向:酒吧街。酒吧木屋由具有海南本土特色的黎族船形屋改良而建,是亞龍灣夜間濱海休閑的聚集地。酒吧兼具自然生態(tài)與本土文化特性,將是三亞高端夜間娛樂生活的新代表。
酒吧街設(shè)計(jì)說明:
建筑形式采用黎族傳統(tǒng)船屋造型,鋪裝材料上運(yùn)用木質(zhì)棧道及青石板路,配以大面積綠地及海灘植物,將當(dāng)?shù)乩杓绎L(fēng)俗融入海濱休閑空間的做法,將共同打造一個(gè)高品質(zhì)原生態(tài)的文化休閑片區(qū)。
黎家碼頭酒吧街效果圖
設(shè)計(jì)說明:在整體設(shè)計(jì)中,建筑上采用富有黎族特色的傳統(tǒng)住宅形式——船形屋,進(jìn)行設(shè)計(jì)??傮w建筑平面布局比較隨意,住宅間距疏密不均。立面上,將干欄式船形屋與地居式船形屋交錯(cuò)放置,使建筑在整體形式上錯(cuò)落有致。
設(shè)計(jì)說明:建筑材料多就地取材,砍樹劈竹,采藤割茅,營(yíng)造出一個(gè)自然原始的生態(tài)民居環(huán)境;周邊植物以高大的椰子樹為主。黎家碼頭餐廳效果圖加勒比世界技術(shù)指標(biāo)主題風(fēng)格:加勒比海島風(fēng)情片區(qū)描述:整個(gè)片區(qū)采用加勒比海盜主題來包裝,形成集表演、餐飲、購(gòu)物、休閑于一體的主題體驗(yàn)區(qū)域。策劃要點(diǎn):引進(jìn)主題商業(yè)的新概念,加深文化包裝,強(qiáng)化游客體驗(yàn),旅游功能擴(kuò)大化。片區(qū)
項(xiàng)目占地面積(㎡)
建筑面積(㎡)
加勒比世界表演秀600
濱湖茶座400200加勒比商業(yè)60003000濕地花園2200
其他
小計(jì)
222003200濱湖茶座:利用濱水空間開發(fā)休閑商業(yè),游客可邊品茶邊看表演,還可以與表演者互動(dòng),或參與到表演中。
新建項(xiàng)目之——加勒比商業(yè)街產(chǎn)品意向:
以加勒比海盜主題包裝的商業(yè)街區(qū),業(yè)態(tài)包括餐廳、酒吧、精品店、服裝店、紀(jì)念品店等,除了建筑形態(tài)上采用加勒比式的簡(jiǎn)單、古樸風(fēng)格外,街上的雕塑小品、基礎(chǔ)設(shè)施以及流動(dòng)的人物扮演都要延續(xù)海盜主題。
加勒比商業(yè)街效果圖
加勒比商業(yè)街設(shè)計(jì)說明:本設(shè)計(jì)加強(qiáng)把握片區(qū)氛圍,整個(gè)片區(qū)如同沉浸在風(fēng)情洋溢,歡樂絢爛的電影畫面里,中世紀(jì)的頗頂小堡,白墻紅瓦色彩艷麗的商鋪,濱水休閑的小資茶座,形似羅盤的表演秀場(chǎng),還有兼具小型餐廳的海盜船,組成了一條加勒比風(fēng)情商業(yè)街,還有頗具浪漫的濕地花園,呈現(xiàn)出一派陽光般燦爛的自然風(fēng)情,突出了加勒比自由暢快、無拘無束的特點(diǎn)。
濕地花園效果圖
海盜表演秀:湖面中心設(shè)有一圓形小廣場(chǎng),以湖濱的海盜船作為表演載體,通過特技、音效、人物打斗等方式來演繹一段關(guān)于海盜的精彩故事。表演可以每天定時(shí)上演2-3場(chǎng),驚險(xiǎn)的海盜表演將成為景區(qū)內(nèi)聚集人氣的一大吸引,為開發(fā)湖濱商業(yè)創(chuàng)造有利條件。平時(shí)也可舉行一些小型表演節(jié)目。海盜船:在湖邊擺放一艘海盜船。一可作為湖心廣場(chǎng)海盜表演秀的背景,烘托環(huán)境。另可供游客上船觀光,拍照留戀。
主題風(fēng)格:熱帶雨林探險(xiǎn)片區(qū)描述:利用其現(xiàn)狀特征,賦予其熱帶雨林探險(xiǎn)的主題,項(xiàng)目設(shè)置包括雨林探險(xiǎn)隧道和雨林之神。策劃要點(diǎn):利用雨林資源和地勢(shì)的高度,打造特色觀景和休閑空間,山和海相呼應(yīng)。
雨林之巔技術(shù)指標(biāo)片區(qū)項(xiàng)目占地面積(㎡)
建筑面積(㎡)
雨林之巔雨林穿梭1300150雨林之神100002000觀光小火車2000
吳哥印象3500140其他
小計(jì)
1445562290
鏈接:龍血樹被稱為“植物壽星”,而且是具有海南特有的樹種,有“南山不老松”之稱,有明顯的地域指向,是海南形象的重要代表。
三亞本地的小花龍血樹索科特拉島的龍血樹動(dòng)物王國(guó)客棧的大樹重點(diǎn)新建項(xiàng)目之——雨林之神項(xiàng)目現(xiàn)狀:未開發(fā)利用的山林改造理念:開拓制高點(diǎn),打造區(qū)內(nèi)新地標(biāo)產(chǎn)品意向
:雨林之神,由海南特有的龍血樹引發(fā)創(chuàng)意,仿建一顆超大的龍血樹,樹干可以作為雨林餐廳;樹枝的分叉分別設(shè)置一些休閑產(chǎn)品,如觀景平臺(tái)、觀海書吧、以及空中SPA等,擁有360度的觀景效果,形成強(qiáng)烈的視覺沖擊。雨林之神設(shè)計(jì)說明:直徑40米,高28米的形似蒼木的構(gòu)筑體,由數(shù)條鋼架結(jié)構(gòu)組成的“樹枝”支撐,頂部的張拉膜如巨傘將其遮擋?!爸髦Ω伞眱?nèi)置升降梯直達(dá)觀景平臺(tái),內(nèi)徑10米高8米的游憩空間內(nèi)建筑高低錯(cuò)落分布,以樓梯和廊橋連接。
雨林餐廳——設(shè)于雨林之神的樹支上,用各種熱帶植物藤蔓裝飾的餐廳內(nèi)部,逼真的場(chǎng)景猶如闖進(jìn)原始森林里覓食。雨林穿梭——連接山頂和地面的交通工具滾梯。用滾梯作為交通工具,不僅解決了上山的交通問題,還將其功能放大,作為娛樂體驗(yàn)空間。電梯為全封閉的結(jié)構(gòu),外層用綠色藤植物覆蓋,與山體協(xié)調(diào)一致,電梯內(nèi)側(cè)通過darkride的形式,運(yùn)用聲光電等技術(shù)將不同時(shí)期的熱帶雨林特征呈現(xiàn),包括驚險(xiǎn)的恐龍時(shí)代以及美妙的雨林生物,整個(gè)體驗(yàn)過程有張有弛,使游客在上山的過程中充分感受熱帶雨林的奧妙。蝴蝶谷片區(qū)技術(shù)指標(biāo)主題風(fēng)格:吳哥窟式神秘探索片區(qū)描述:以蝴蝶主題和神秘的吳哥文化包裝山谷,從視覺、嗅覺、聽覺、感覺強(qiáng)化雨林生態(tài)和蝴蝶主題。策劃要點(diǎn):新增主題景觀,增加游覽內(nèi)容,增強(qiáng)觀賞性。片區(qū)項(xiàng)目占地面積(㎡)
建筑面積(㎡)
蝴蝶谷旱地雪橇2000
主題展館7500300主題場(chǎng)景3600
其他
小計(jì)
85550300蝴蝶谷平面圖1:800
蝴蝶標(biāo)本展館:在現(xiàn)有展廳的基礎(chǔ)上部分改造設(shè)計(jì)與蝴蝶相關(guān)的主題場(chǎng)景,在特定的主題下觀賞蝴蝶,加強(qiáng)游客體驗(yàn)。
重點(diǎn)改造項(xiàng)目之——蝴蝶谷項(xiàng)目現(xiàn)狀:占地面積1.5公頃。谷內(nèi)擁有一個(gè)大型生態(tài)蝴蝶園和一個(gè)藏有2000多只珍貴蝴蝶、昆蟲標(biāo)本的博物館。靜態(tài)展覽方式乏味無趣,難以提升游客興致。且后山區(qū)域基本處于未開發(fā)狀態(tài),開發(fā)潛力較大。改造理念:突出雨林生態(tài)特色,挖掘蝴蝶的文化內(nèi)涵,尋找新的文化切入點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行包裝。產(chǎn)品意向:展館與生態(tài)園以蝴蝶文化內(nèi)涵的主題景觀和神秘文化包裝,從視覺、嗅覺、聽覺、感覺強(qiáng)化雨林生態(tài)和蝴蝶主題。后山用吳哥窟的石刻文化將其包裝。
蝴蝶標(biāo)本制作室生態(tài)蝴蝶觀賞園蝴蝶主題展區(qū)
主題場(chǎng)景體驗(yàn)帶:利用人工噴霧營(yíng)造熱帶雨林環(huán)境,引入蝴蝶的文化內(nèi)涵(道家“莊周夢(mèng)蝶”、梁祝愛情、印地安蝴蝶許愿?jìng)髡f等)營(yíng)造四個(gè)主題場(chǎng)景蝶戀花、采香徑、蝴蝶堡、彩虹苑。
蝶戀花:選取顏色絢麗的熱帶花卉種植,匯成小片美麗的花海,而蝴蝶就在花海中翩翩起舞,在周圍設(shè)置藤蕩秋千,呈現(xiàn)出浪漫的意境與氛圍。采香徑:全徑沿山谷曲折蜿蜒,徑寬為1-1.5米,兩旁種植典型的熱帶芳香植物。沿途可觀賞百年古藤、巨大的仙草靈芝、“冷血?dú)⑹帧币娧夂淼日湎≈参铩:ぃ航ㄔ煲蛔⌒偷膲?mèng)幻城堡,烘托蝴蝶谷的浪漫氛圍,可以作為婚紗攝影取景點(diǎn)。城堡內(nèi)部的天花板以及墻壁都裝飾成蝴蝶的世界。彩虹苑:利用景區(qū)原有的“許愿樹”——龍血樹,并供應(yīng)蝴蝶許愿砂瓶,游客可在此購(gòu)買蝴蝶許愿砂瓶,寫上愿望,掛在“許愿樹”上。同時(shí)在山谷人工制造彩虹,游客許完愿轉(zhuǎn)身就能看到彩虹,象征美好愿望的即將實(shí)現(xiàn)。
設(shè)計(jì)理念:環(huán)形景觀游線將四個(gè)主要展覽館、五個(gè)主題場(chǎng)景及配套設(shè)施有序地連接起來,多層次的植物造景結(jié)合細(xì)部景觀節(jié)點(diǎn),塑造園區(qū)的生態(tài)人文氣氛,體現(xiàn)人與大自然和諧統(tǒng)一的主題。道路布置蜿蜒曲折,增加園區(qū)的景深,使游人步移景異,從心理上感覺到該區(qū)景觀豐富、空間悠遠(yuǎn)。蝴蝶谷一角效果圖
吳哥印象:選取吳哥窟失落文明的雕刻藝術(shù)主題進(jìn)行包裝。在現(xiàn)有一些被樹根纏繞著的石頭上雕刻吳哥古老的符號(hào)或文字,游客在觀賞的同時(shí),亦能感受到吳哥文化帶來的神秘感。此外,可設(shè)置“亂石陣”迷宮,并結(jié)合迷宮在不同路段設(shè)置各式索橋、棧道、石橋、藤橋等,使游客增加不同空間的步行體驗(yàn)。——旅游峰值測(cè)算——交通設(shè)施設(shè)計(jì)指標(biāo)——游線設(shè)計(jì)——道路規(guī)劃——特色交通體驗(yàn)
8項(xiàng)目交通解決方案ProjectTrafficSolutions
旅游峰值預(yù)測(cè):根據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局07年以來對(duì)旅游接待人數(shù)情況,整理數(shù)據(jù)后可知,近幾年來三亞黃金周旅游人數(shù)占全年游客接待量的比例基本一致,日平均接待比例保持在0.6%-0.8%之間。見下表:根據(jù)亞龍灣游客年接待量規(guī)劃為250萬-300萬人得出,亞龍灣游客日峰值為1.5-2.4萬人/天。取中間值和最高值作為亞龍灣游客日峰值的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),則基本方案為1.95萬人/天,預(yù)備方案為2.4萬人/天。亞龍灣景區(qū)周轉(zhuǎn)率約為3,依據(jù)瞬時(shí)峰值=游客日峰值/周轉(zhuǎn)率得出:基本方案的瞬時(shí)峰值為0.65萬人;
預(yù)備方案的瞬時(shí)峰值為0.8萬人。三亞市旅游人數(shù)接待統(tǒng)計(jì)年份全年接待人次
(萬人次)春節(jié)接待情況五一接待情況國(guó)慶接待情況總?cè)舜?/p>
(萬人次)日平均人次
(萬人次)日平均人次占
全年人次比例總?cè)舜?/p>
(萬人次)日平均人次
(萬人次)日平均人次占
全年人次比例總?cè)舜?/p>
(萬人次)日平均人次
(萬人次)日平均人次占
全年人次比例2007538.4329.524.220.78%11.521.650.32%19.022.720.51%2008604.1529.974.280.71%5.51.830.31%27.053.860.64%2009669.135.395.060.76%6.22.070.31%30.14.30.64%2010\41.05.85\7.292.43\\\\備注:07年五一受到臺(tái)風(fēng)影響峰值推導(dǎo)路線三亞市游客周峰值三亞市游客日峰值三亞市年游客接待人數(shù)三亞市游客日峰值占全年全接待人數(shù)的比例亞龍灣年游客規(guī)劃人數(shù)亞龍灣游客日峰值亞龍灣瞬時(shí)峰值線路計(jì)算法:根據(jù)《旅游規(guī)劃通則》關(guān)于線路法計(jì)算公式
C=(L/I)×P(L=游道長(zhǎng)度;I=每位游客占用的合理游道的長(zhǎng)度;P==周轉(zhuǎn)率;C=環(huán)境日容量),得出亞龍灣的日空間容量14700人。見下表:亞龍灣的日空間容量游道類型游道長(zhǎng)度(米)人均最低占用游道長(zhǎng)度(米/人)公園空間容量周轉(zhuǎn)率公園日空間容量主要游道60002.5240037200次要游道45002225036750海上游道1500101505750合計(jì)10500
4800
14700面積計(jì)算法:根據(jù)《旅游規(guī)劃通則》關(guān)于面積法計(jì)算公式
C=(S/E)×P(S==可供游覽的面積;E=同一時(shí)間每位游客活動(dòng)合理占有面積;P==周轉(zhuǎn)率;C=游客容量),得出亞龍灣的日空間容量為17655人。見下表:亞龍灣的日空間容量亞龍灣景點(diǎn)地形情況備注:游客合理占有面積一般情況;主景景點(diǎn)按50-100平米每人計(jì)算;浴場(chǎng)沙灘按10-25平米每人計(jì)算;山地景點(diǎn)按400-600平米每人計(jì)算。地形分類總面積(平米)游客合理占有面積(平米/人)公園空間容量周轉(zhuǎn)率公園日空間容量平地類型景點(diǎn)206000702950人38850人山林類型景點(diǎn)230000400575人31725人沙灘類型景點(diǎn)59000252360人37080人合計(jì)495000
5885人
17655人交通設(shè)施設(shè)計(jì)指標(biāo):人行天橋:根據(jù)《城市人行天橋與人行地道技術(shù)規(guī)范》規(guī)定,人群密集區(qū)的人行天橋通行能力為1850人/小時(shí)·米,天橋橋面凈寬不宜小于3米,天橋橋下為機(jī)動(dòng)車道時(shí),最小凈高為4.5米。因此,計(jì)算得出天橋的最小通行能力為1850*3=5550人/小時(shí)。超過亞龍灣峰值時(shí)游客上限。項(xiàng)目人行天橋設(shè)計(jì)寬度為3.5米,長(zhǎng)度20米,高4.5米,梯道寬2米。按照天橋造價(jià)1萬/平米計(jì)算,需要100萬造價(jià)。人行地道:根據(jù)《城市人行天橋與人行地道技術(shù)規(guī)范》規(guī)定,人群密集區(qū)的人行天橋通行能力1850人/小時(shí)·米,地道通道凈寬不宜小于3.75米,地道通道的最小凈高為2.5米。
因此,計(jì)算得出天橋的最小通行能力為1850*3.75=6900人/小時(shí),超過亞龍灣峰值時(shí)游客上限。項(xiàng)目地下通道設(shè)計(jì)寬度為4米,長(zhǎng)度30米,凈高2.5米。按照地下通道造價(jià)2萬/平米計(jì)算,需要240萬造價(jià)。扶梯:根據(jù)《城市規(guī)劃相關(guān)知識(shí)》第46頁說明,扶梯的通行能力為5000-7000人/小時(shí),超過亞龍灣峰值時(shí)游客上限。根據(jù)項(xiàng)目地形情況以及《自動(dòng)扶梯安裝安全規(guī)范》,設(shè)計(jì)扶梯寬度為0.8米,坡度30%,爬坡高度為5米。項(xiàng)目所需爬坡約40米,需要8節(jié)扶梯,每節(jié)扶梯價(jià)格加安裝約25萬,需要200萬造價(jià)。另外整修地形需要大概50萬元費(fèi)用,因此扶梯合計(jì)費(fèi)用為250萬元。停車場(chǎng):通過當(dāng)?shù)芈眯猩绲姆治?,得知目前亞龍灣的旅游人群中,組團(tuán)人數(shù)和散客的人數(shù)比例約為7:3。根據(jù)旅游瞬時(shí)峰值中間值0.65萬人和最高值0.8萬人分別做基本停車方案和預(yù)備停車方案。通過計(jì)算:
基本方案——大巴停車位為115個(gè),小車停車位為560個(gè),停車場(chǎng)占地面積需約28300平米。
預(yù)備方案——大巴停車位為140個(gè),小車停車位為685個(gè),停車場(chǎng)占地面積需約35000平米。道路規(guī)劃游線設(shè)計(jì)特色交通體驗(yàn)
叢林穿梭觀光小火車
綠廊通道觀光小火車——供水——雨水排放——污水處理——供電——供氣——通訊——廣播——項(xiàng)目的標(biāo)示系統(tǒng)——項(xiàng)目的解說系統(tǒng)9其他支持系統(tǒng)的解決方案OtherSupportSystemSolutions
給水規(guī)劃用水預(yù)測(cè):規(guī)劃旅游區(qū)游客量高峰期每日2萬人,游客用水按照最高日用水量150升/人計(jì)算,游客最高日用水量為3000噸/日。供水水源:水源為三亞市青田水廠。供水管網(wǎng):外部通過DN900的市政管線進(jìn)入旅游區(qū),在旅游區(qū)主要道路下敷設(shè)DN400供水管道,形成主干網(wǎng)狀的供水管網(wǎng)體系,滿足規(guī)劃區(qū)供水的需要。旅游區(qū)配水管網(wǎng)支管采用DN100~DN200不等,沿道路敷設(shè),設(shè)置有消火栓的規(guī)劃供水管道管徑不低于DN150,消火栓按照間距不大于120米的要求設(shè)置。雨水排放、污水處理規(guī)劃旅游區(qū)采用雨污水分流形式1.雨水排放方案暴雨量預(yù)測(cè):在雨水管渠設(shè)計(jì)時(shí),雨量可按照海口市暴雨強(qiáng)度公式:q=2338(1+0.4lgP)/(t+9)0.65。其中P為暴雨重現(xiàn)期,t為地面集水時(shí)間。可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)測(cè)方案原則:雨水可根據(jù)就近排放的原則,就近向水體排放雨水有組織收集和自然排放相結(jié)合。2.污水排放方案污水量預(yù)計(jì):考慮到生活污水大部分可以處理為中水再利用,因此污水量按照用水量的80%計(jì)算為2400噸/天。污
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