同德化工：廣靈縣同德精華化工有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告

本資產評估報告依據中國資產評估準則編制內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購廣靈縣同德精華化工有限公司100%股權所涉及的廣靈縣同德精華化工有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告中水致遠資產評估有限公司二O二三年十二月二十一日中水致遠資產評估有限公司第1頁 2 4 6 6 11 11 15 15 16 21八、資產基礎法中各類資產和負債的具體評估方法應用 23 37 39 42 44 47 51 52 54中水致遠資產評估有限公司第2頁論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不中水致遠資產評估有限公司第3頁中水致遠資產評估有限公司第4頁內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購廣靈縣同德精華化工有限公司100%股權所涉及的廣靈縣同德精華化工有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告中水致遠資產評估有限公司接受內蒙古生力民爆股份有限公司的委托，對內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購廣靈縣同德精華化工有限公司100%股權所涉及的廣靈縣同德精華化工有限公司在評估基準一、評估目的：內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購廣靈縣同德生力民爆股份有限公司的委托，對上述經濟行為所涉及的廣靈縣同德精華化工有限公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行評估，二、評估對象和范圍：評估對象為廣靈縣同德精華化工有限公司的股東全部權益價值。評估范圍為經過審計后的廣靈縣同德精華化工中水致遠資產評估有限公司第5頁五、評估方法：采用資產基礎法和收益法兩種評估方法，評估結七、評估報告使用有效期：根據有關規(guī)定，本報告評估結論有效提請評估報告使用人關注報告正文中的評估假設和限制條件、特別事以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。中水致遠資產評估有限公司第6頁內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購廣靈縣同德精華化工有限公司100%股權所涉及的廣靈縣同德精華化工有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告委托，按照法律、行政法規(guī)和資產評估準則的和公正的原則，采用資產基礎法和收益法兩種評估程序，對內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購廣靈縣同德精華化工有限公司100%股權所涉及的廣靈縣同德精華化工有限公司股東全部權益在2023年10月31日的市場價值一、委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報爆”）中水致遠資產評估有限公司第7頁物運輸；危險廢物經營；紙制品制造；紙制品銷售；紙和紙板容器制經營范圍：生產、銷售乳化炸藥（膠狀）、粉狀乳化炸藥（依法金額單位：人民幣萬元中水致遠資產評估有限公司第8頁序號股東名稱股權比例（%）1山西同德化工股份有限公司40002深圳前海南方國能資產管理有限公司20合計5000100金額單位：人民幣萬元序號股東名稱股權比例（%）1山西同德化工股份有限公司2山西廣靈精華化工集團有限公司2020合計100100金額單位：人民幣萬元序號股東名稱股權比例（%）1山西同德化工股份有限公司40002山西廣靈精華化工集團有限公司20合計5000100限公司與山西廣靈精華化工集團有限公司借款合同糾紛執(zhí)行一案廣靈縣行政審批服務管理局協(xié)助執(zhí)行：解除山中水致遠資產評估有限公司第9頁限公司持有的廣靈同德20%股權過戶至深圳前海南方國能資產管理有金額單位：人民幣萬元序號股東名稱股權比例（%）1山西同德化工股份有限公司40002深圳前海南方國能資產管理有限公司20合計5000100注：評估基準日后2023年11月13日，同德化工與深圳前海南方國能資產管理有限公司共同簽署了《股權轉讓協(xié)議》，同德化工受讓深圳前海南方國能資產管理有限公司持有的廣靈同德20%股權，并于2023年11月30日辦理工商變更登記，本次股權轉讓完成后，廣靈同德成為同德化工的全資子公司。公司。公司成立后收購了精華集團的民爆業(yè)務并進行生產運營。公司品。銷售網絡覆蓋了全省各地，輻射到冀、陜、蒙周邊地區(qū)。連年被廣靈同德建有地面混裝車生產線、M型乳化炸藥大產能微機控制是國內目前較先進的生產線。公司粉狀乳化炸藥采用南京理工大學II型粉狀乳化炸藥生產技術，使用先進的噴霧制粉工藝，是國內目前科（2）財務和經營狀況金額單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年10月31日總資產25,645.1424,933.4126,512.6626,068.313,026.481,452.932,199.751,206.43所有者權益22,618.6723,480.4824,312.9124,861.88項目2020年度2021年度2022年度2023年1-10月營業(yè)收入12,046.6810,893.7710,733.037,092.78營業(yè)成本8,460.697,882.307,974.385,122.10營業(yè)利潤-77.821,047.26948.88612.86凈利潤-662.00881.41734.80521.31剔除商譽減值影響后凈利潤1,568.99881.41734.80521.312020年度、2021年度、2022年度及2023年10月31日會計報表由致同會計師事務所（特殊普通合伙）進行審計，并分別出具了致同審字（2021）第110C009329號、致同審字（2022）第110C020402號、致同審字（2023）第110C016043號、致同審字（2023）第110B027906號無（三）資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人本評估報告無其他資產評估報告使用人。本評估報告的使用人為除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經資產評估機構和委托人確（四）委托人與被評估單位的關系內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購廣靈縣同德精華化工有限公本次評估范圍為經審計后的廣靈同德于評估基準日全部資產及負科目名稱賬面價值一、流動資產合計15,248.5558.49%貨幣資金1,411.195.41%應收賬款908.673.49%預付款項42.21其他應收款10,873.5741.71%存貨2,012.497.72%其他流動資產0.420.00%二、非流動資產合計10,819.7641.51%固定資產3,672.6114.09%在建工程979.893.76%無形資產6,051.3123.21%遞延所得稅資產115.960.44%三、資產總計26,068.31100.00%四、流動負債合計1,206.43100.00%應付賬款856.6771.01%合同負債1.41%應付職工薪酬232.7819.29%應交稅費24.282.01%其他應付款73.486.09%其他流動負債2.21五、非流動負債合計--六、負債合計1,206.43100.00%七、所有者權益24,861.88以上委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，經致同會計師事務所（特殊普通合伙）審計，并出具了致（三）主要資產的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況4.其他應收款，核算的內容為關聯(lián)方往來款、社保費、檢測費、5.存貨，包括在原材料、產成品和發(fā)出商品。在原材料主要為硝酸銨、生物質燃料、編織袋、塑料軟管袋等；產成品為乳化炸藥；發(fā)出商品為乳化炸藥；存貨的特點是數(shù)量多、品種多，主要分布于廣靈平方米，主要包括工業(yè)廠房及倉庫；構筑物95項，主要包括防爆墻、道路、圍墻、消防配套設施等；管道和溝槽29項，主要包括給排水管委估主要房屋建筑物已辦理房屋所有權證，共29本，涉及房屋共），車輛共計11輛，主要包括別克商務車、混裝車、三輪車、工程車），9.無形資產，包括4宗土地使用權和其他無形資產。其中土地使用權賬面價值為6,051.31萬元，土地使用權人為廣靈同德，面積合計為金額單位：人民幣萬元號期1德村2（2013）第德3德4德村其他無形資產為外購的辦公軟件和賬外無形資產，其中賬外無形（四）企業(yè)申報的表外資產的類型、數(shù)量序號1一種用于乳化炸藥生產的快2一種乳化炸藥生產線藥包自3一種用于炸藥安全生產用成4一種高效率的乳化銨油炸藥5一種粉狀乳化炸藥生產線包中水致遠資產評估有限公司序號6一種粉狀乳化炸藥生產線水7一種用于乳化炸藥輸送藥卷8一種用于工業(yè)炸藥包裝生產9一種乳化炸藥皮帶輸送的理一種用于粉狀乳化炸藥生產（五）利用專家工作本次評估報告中基準日各項資產及負債賬面值系致同會計師事務市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)的相一致的原則，并充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素，在本次資產評估機構接受委托人評估委托時所明確的評估結論價值類的資產負債表日，便于資產評估機構充分利用企業(yè)現(xiàn)有的財務資料，據、評估準則依據、資產權屬依據，及評定估算時采用的取價依據和1.《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國主席令第四）；）；）；）；）；）；）；8.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18）；9.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2）；）；）；13.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家14.《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]）；）；16.《中華人民共和國土地管理法實施條例》（1998年12月24）；）；）；21.《企業(yè)會計準則》和其他相關會計制度；（三）評估準則依據）；）；6.《資產評估執(zhí)業(yè)準則—資產評估委托合同》（中評協(xié)[2017]33）；8.《資產評估執(zhí)業(yè)準則—利用專家工作及相關報告》（中評協(xié)）；）；）；）；）；）；）；（四）權屬依據2．土地使用證；4．機動車行駛證；（五）評估取價依據第第20頁15.評估基準日近期的《網上車市》、《汽車之家》、《太平洋汽17.房屋建筑物所在地區(qū)現(xiàn)行的建筑工程費用定額、安裝工程費用定房屋新舊程度參考依據》和《房屋不同成新率的評分標準及修正系）；）；23.《關于進一步放開建設項目專業(yè)服務價格的通知》（發(fā)改價格）；24.《關于做好建筑業(yè)營改增建設工程計價依據調整準備工作的通）；25.《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于重新調整建設工程計價依據增27.國土資源部關于調整工業(yè)用地出讓最低價標）；第第21頁（六）其他參考資料1.致同會計師事務所（特殊普通合伙）出具的無保留意見《審計）；3.被評估單位歷史年度財務報表；4.《資產評估常用數(shù)據與參數(shù)手冊》；）；7.《資產評估專家指引第8號——資產評估中的核查驗證》（中）；）；據《資產評估基本準則》、《資產評估執(zhí)業(yè)準則—企業(yè)價值》和《資產評估執(zhí)業(yè)準則—評估方法》等有關資產評估準則規(guī)定，資產評估的基本評估方法可以選擇市場法、收益法和成本法第第22頁比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法?？紤]到我國目前的產權市場發(fā)展狀況和被評估單位的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與此次被評估單位相類似的參照物及交易企業(yè)價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。本項目對委托評估范圍內的全部企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn)法是將預期股利進行折現(xiàn)以確定評估對象價值的具體方法。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。本次評估以評估對象持續(xù)經營為假設前提，企業(yè)可以提供完整的歷史經營財務資料，企業(yè)管理層對企業(yè)未來經營進行了分析和預測，且從企業(yè)的財務資料分析，企業(yè)未來收益及經營風險可以量化，具備采用收益法進行評估方法具體應用過程中所使用資料的完整性、數(shù)據可靠性，以及評估結果的合理性等方面進行綜合分析的基礎上，選用其中一種方法的評第第23頁八、資產基礎法中各類資產和負債的具體評估方法應用資產評估專業(yè)人員通過對評估基準日庫存現(xiàn)金進行盤點、對銀行存款賬面值與銀行對賬單進行了核對，全部存款平衡相符，未發(fā)現(xiàn)影函證結果與對賬單記錄相符。對于人民幣現(xiàn)金和銀行存款以核實后賬包括應收賬款、其他應收款。資產評估專業(yè)人員通過查閱相關合借助于歷史資料和現(xiàn)場調查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現(xiàn)狀等，根據每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應收款額計算評估值；對于很可能收不回部分款項的，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時，估算風險損失，以應收款合計減去評資產評估專業(yè)人員查閱了相關采購合同或服務協(xié)議，了解了評估基準日至評估現(xiàn)場作業(yè)日期間已接受的服務和收到的貨物情況，按收（1）原材料原材料主要為硝酸銨、多孔硝酸銨、復合乳化劑、風帶、保利卡第第24頁資產評估專業(yè)人員通過查閱原材料的購置合同、采購發(fā)票等原始憑證，其在入庫時已將發(fā)生的運輸費、裝卸費等歸屬原材料的各種費用分攤計入成本，賬面價值構成齊全。對于近期采購的原材料經市場詢價及了解，賬面單價與現(xiàn)行市價基本接近，在抽查核實數(shù)量相符的情況下，以核實無誤的賬面價值作為評估值；對于庫齡較長的包裝物等，經了解已不可使用（或利用），本次評估為零，同時將企業(yè)計提的存貨跌價準備評估為零；對于庫齡較長的備用配件，根據存貨的倉（2）產成品產成品為乳化炸藥。對于產成品，首先根據盤點結果以及賬面記錄，確定產成品在評估基準日的實存數(shù)量，其次通過了解相關產品的銷售市場情況和公司在市場的占有率，確定產成品的銷售情況和暢滯程度，資產評估專業(yè)人員依據調查情況和企業(yè)提供的資料分析，對于產成品以其售價為基礎確定評估值。由于產品的正常銷售價格高于其賬面成本，按扣除銷售費用、銷售稅金、所得稅費用以及一定比例的評估價值=實際數(shù)量×不含稅銷售單價×（1-運費費率）×（1-銷售費用率－稅金及附加率－所得稅費用率第第25頁（3）發(fā)出商品對于發(fā)出商品，資產評估專業(yè)人員依據調查情況和企業(yè)提供的資由于發(fā)出商品實際已售出，視為暢銷商品，因此測算發(fā)出商品時房屋建筑物評估的基本方法包括市場法、收益法、成本法等，根據評估對象特點、價值類型及資料收集等相關條件，確定本次評估對成本法是按照重建或者重置評估對象的思路，以評估基準日重建或者重置成本確定房屋建筑物重置全價，扣除相關貶值，以此確定房屋建筑物價值的評估方法。實體性貶值按房屋建筑物的使用年限和對重置全價由建安工程費、前期及其他費用、資金成本和可抵扣增重置全價=建安工程費＋前期及其他費用＋資金成本－可抵扣增第第26頁被評估單位為增值稅一般納稅人，本次評估房屋建筑物重置成本（1）建安工程費的確定對于有概算、預決算資料的重點工程，采用預決算調整法，即資產評估專業(yè)人員根據預決算工程量，當?shù)囟~和評估基準日適用的價對于建筑物結算資料不齊全、資料難以收集的建筑物，采用類比法結合預（決）調整算法進行測算，即：按該建筑物的結構形式、層高、層數(shù)、跨度、材質、內外裝修與典型案例進行比較，然后進行價或了解當?shù)亟ㄔO工程單位造價，然后根據被評估建筑物進行調整，得對于結構或工程做法比較簡單的工程，采用重編預算法，即根據被評估單位提供的有關資料，結合現(xiàn)場勘察和了解的情況，按照當?shù)囟~計算規(guī)則要求，計算工程量，套用現(xiàn)行建筑安裝工程預算定額、依據適用的調價文件及主要材料現(xiàn)行價格確（2）前期及其他費用的確定前期及其他費用主要取費項目有建設單位管理費、工程建設監(jiān)理費、勘察設計費、工程招標代理費、環(huán)境影響咨詢費等。參照國家、（3）資金成本的確定資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機會成本，以同期銀行貸款利率計算，利率以評估基準日近期公布的貸款市場報價利率（LPR）為準；資金成本一般按照建造第第27頁資金成本建安總造價＋前期及其他費用）×合理工期÷2×（4）可抵扣增值稅進項稅額可抵扣增值稅進項稅額=建安成本/1.09×9%+(前期及其他費用-建本次評估房屋建筑物成新率的確定，分別采用年限法、打分法確（1）年限法對施工質量和維護保養(yǎng)一般，現(xiàn)場勘測未發(fā)現(xiàn)質量問題，或不易勘測、且近期投入生產、正常使用的建筑物，以及項目規(guī)模和價值較可使用年限”由評估人員根據現(xiàn)場勘查情況評定給出，一般考慮以下因素：基礎、主要承重構件、圍護部件和裝修部分的完好程度，給排水、采暖通風，電氣、空調等安裝部分的完好程度，設計施工質量，（2）打分法對于施工質量和維護保養(yǎng)較好或較差，現(xiàn)場勘測成新程度明顯好于或差于在正常使用、維修保養(yǎng)條件下所應表現(xiàn)出的成新程度的建筑物，采用打分法確定其成新率。即按結構、裝修、設施安裝等三部分中的分項內容分別進行現(xiàn)場打分，并計算出該部分的評定分率，然后第第28頁評估常用數(shù)據和參數(shù)手冊》中的有關資料，并結合各部分價值占建筑（3）綜合成新率分別利用上述方法各自確定成新率后用加權平均的方法計算出綜根據本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據，結（1）機器設備的重置全價機器設備的重置全價由設備購置價、運雜費、安裝費、設備基礎費、前期及其他費用、資金成本等部分構成。在計算含稅重置全價基不含稅重置全價=設備購置價（含稅）+運雜費+安裝費+設備基礎被評估單位為增值稅一般納稅人，本次評估設備重置成本中扣除第第29頁通過市場詢價確定設備的現(xiàn)行市場價格：直接向經銷商或制造商詢價，或參考商家的價格表、正式出版的價格資料、計算機網絡上公開的價格信息等，并考慮其價格可能的下浮幅度，以及設備改造的成采用替代的方法確定設備的現(xiàn)行市場價格，對一些老舊或無法查到現(xiàn)行市場價格，但已出現(xiàn)替代的設備，按照評估的替代性原則，經采用分類價格系數(shù)調整法：對于查不到現(xiàn)行市場價格，也無替代設備出現(xiàn)的老舊設備、自制設備和非標設備，將設備賬面原值調整為設備運雜費是指從產地到設備安裝現(xiàn)場的運輸費用。運雜費率以設備購置價為基礎，根據生產廠家與設備安裝所在地的距離不同，按不同運雜費率計取。如供貨條件約定由供貨商負責運輸和安裝時，則根據設備的特點、重量、安裝難易程度，以設備購置價為基礎，資產評估專業(yè)人員參考不同專業(yè)性質的生產設備按不同行業(yè)規(guī)定前期及其他費用主要取費項目有建設單位管理費、工程建設監(jiān)理第第30頁費、勘察設計費、工程招標代理費、環(huán)境影響咨詢費等。參照國家、⑥資金成本：資金成本的計算基礎為設備購置價、運雜費、安裝費和前期及其他費用，根據合理建設工期和基準日執(zhí)行的貸款利率計合理建設工期依據該工程的工程量的大小、建設項目相關規(guī)定以及行業(yè)慣例確定。貸款利率根據評估基準日近期公布的貸款市場報價資金成本=(設備購置價格+運雜費+安裝費+基礎費+前期及其他費對零星購置不需安裝的非工藝設備，不考慮設備基礎費、前期及可抵扣增值稅進項稅額=設備購置價（含稅）/1.13×13%+運雜費/1.09×9%+安裝費/1.09×9%+基礎費/1.09×9%+（前期及其他費用-建根據當?shù)剀囕v市場信息及《網上車市》、《汽車之家》、《太平洋汽車網》等近期車輛市場價格資料，確定評估基準日的車輛價格，根據《中華人民共和國車輛購置稅法》及相關文件計入車輛購置稅、重置全價=現(xiàn)行不含稅購置價+車輛購置稅+新車上戶牌照手續(xù)費等第第31頁確定評估基準日的電子設備重置全價，一般生產廠家提供免費運輸及（1）機器設備的成新率價值量較大設備的成新率，采用年限法與現(xiàn)場勘察法，分別測算維護保養(yǎng)等情況，參照同類設備的經濟使用年限，依據現(xiàn)場勘察設備的實際技術狀況，判斷其尚可使用年限，進而確定其成新率。計算公或成新率=尚可使用年限實際已使用年限+尚可使用年限）×勘察成新率是將設備按功能（或價值）分成若干部分，分別進行勘察鑒定，再將設備各部分的現(xiàn)場勘查成新率與其按功能（或價值）第第32頁備的綜合成新率，即（2）車輛成新率的確定對于車輛，按商務部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令2012年第12號《機動車強制報廢標準規(guī)定》的有關規(guī)定，按以下方法確定成新使用年限成新率1-2/經濟使用年限）已使用年限×100%行駛里程成新率＝(規(guī)定行駛里程－已行駛里程)／規(guī)定行駛里程同時對車輛各組成部分進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當?shù)恼{整，確定最終成（3）電子設備和一般設備的成新率對使用時間較長、無法詢到同類型全新車輛市場價且存在活躍二第第33頁在近期二手車交易市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強相關性、替代性的汽車交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對尚可使用年限、尚可行駛里程、交易日期因素和交易車輛狀況等影響二手車市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價比準價格=可比實例價格×車輛行駛里程修正系數(shù)×車輛使用年限修正系數(shù)×車輛狀況修正系數(shù)×車輛交易日期修正系數(shù)×車輛交易本次評估范圍內在建工程的評估方法采用成本法。資產評估專業(yè)人員在現(xiàn)場核實了相關明細賬、入賬憑證及可研報告、初步設計、概預算和預決算等資料，查看了在建工程的實物，與項目工程技術人員等相關人員進行了座談，確認在建工程項目進度基本上是按計劃進行的，實物質量達到了設計要求，實際支付情況與賬面相符。對于在評估基準日價值量較大，工期較長（超過半年）的工程根據基準日價格納入本次評估范圍的無形資產包括土地使用權及其他無形資產。根據《資產評估執(zhí)業(yè)準則——不動產》，參考《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》，土地使用權的評估方法有市場法、收益法、假設開發(fā)法、成本第第34頁結合項目的具體特點及評估目的等選擇適當?shù)脑u估方法。為此，經資產評估專業(yè)人員現(xiàn)場查勘，以及評估對象的特點、評估目的及宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進行收集、分析和整理，并結合評估對象的內土地市場活躍，可查詢到近期土地成交案例的詳細信息，故可以采靈縣，無最新基準地價更新成果和完整的地價體系，所以不適宜采用地相關的征地費用標準和相關的法規(guī)和文件詳實可查，故可以采用成幾種類型：①待開發(fā)土地估價；②僅將土地整理成可供直接利用的土地的估價，委估宗地為工業(yè)及倉儲用地，開發(fā)完成后的交易價格無法（1）市場法宗地與最近發(fā)生的土地交易實例加以比較，并依據后者已知的價格，參照該交易實例的交易情況、交易期日、區(qū)域因素以及個別因素與待估宗地之間的差異，修正得出待估宗地土地價格的一種方法。計算公第第35頁（2）成本逼近法成本逼近法評估地價的基本思路是以評估對象所在區(qū)域土地取得費和土地開發(fā)費平均標準為主要依據，加上一定的利息、利潤和土地地價=（土地取得費用+相關稅費+土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利納入本次評估范圍的其他無形資產，包括賬面記錄的和未記錄的無形資產，賬面記錄的無形資產為外購軟件，賬面未記錄的無形資產（1）對于外購軟件的評估對于企業(yè)外購的應用軟件，由于購買時間較早，現(xiàn)在只用于查詢第第36頁（2）對于賬外專利權的評估進行評估，實用新型專利主要是為了安全生產而研發(fā)，與產品收入無Pv=(C+β1×V)÷(1-β2)×(1+i)(n/2)×遞延所得稅資產主要是由于企業(yè)按會計制度要求計提的和按稅法規(guī)定允許抵扣的損失準備及其他資產減值準備不同而形成的可抵扣暫時性差額。本次評估是在企業(yè)賬面價值基礎上，對企業(yè)計提的壞賬準備的形成、計算的合理性和正確性進行了調查核實。對于由于壞賬準第第37頁應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款和其他流動負債。根據企業(yè)提供的各項目明細表，對各項負債進行核實后，確定各筆債務是否是公九、收益法的具體評估方法應用采用收益法評估，要求評估的企業(yè)價值內涵與應用的收益類型以及折現(xiàn)率的口徑一致。根據被評估單位所處行業(yè)、經營模式、資本結構、發(fā)展趨勢等情況，本次收益法評估選用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。即將未來收益年限內的企業(yè)自由現(xiàn)金流量采用適當折現(xiàn)率折現(xiàn)并加總，計算得到經營性資產價值，然后再加上溢余資產、非經營性資產及負債價值，并減去付息債務價值，最終得到股企業(yè)整體價值＝經營性資產價值＋溢余資產價值＋非經營性資產經營性資產價值包括詳細預測期的企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值和詳細本次采用的收益類型為企業(yè)自由現(xiàn)金流量。企業(yè)自由現(xiàn)金流量指的是歸屬于包括股東和付息債權人在內的所有投資者的現(xiàn)金流量，其企業(yè)自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤＋折舊與攤銷＋利息費用(扣除第第38頁本次采用企業(yè)的加權平均資本成本(WACC)作為企業(yè)自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率。企業(yè)的資金來源有若干種，如股東投資、債券、銀行貸都期望其投資的機會成本得到補償。加權平均資本成本是指以某種籌資方式所籌措的資本占資本總額的比重為權重，對各種籌資方式獲得的個別資本成本進行加權平均所得到的資本成本。WACC的計算公式其中股東權益資本成本采用資本資產定價模型Re=Rf+βe(Rm-Rf)+a（三）關于收益期第第39頁本次評估采用永續(xù)年期作為收益期。其中，第一階段為2023年（四）收益法的評估計算公式A——詳細預測期之后永續(xù)期企業(yè)自由現(xiàn)金流量；n——詳細預測期；OE——企業(yè)評估基準日溢余資產、非經營性資產與負債總資產評估專業(yè)人員對評估對象涉及的資產和負債實施了評估工由本公司業(yè)務負責人與委托人代表商談明確委托人、被評估單位和委托人以外的資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人；評估目的；評估對象和評估范圍；價值類型；評估基準日；評估報告使用限制；評估報告提交時間及方式；評估服務費總額、支付時第第40頁間和方式；委托人與資產評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等其他需要明根據評估業(yè)務具體情況，本公司對專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并由資產評估機構決定是否承接該評估業(yè)務。資產評估機構受理資產評估業(yè)務的應當與委托人依法訂立資產評估委托合同，約定資產評估機構和委托人權利、義務、違約責任和爭議解（三）編制評估計劃本公司承接該評估業(yè)務后，立即組織資產評估專業(yè)人員編制了資產評估計劃。資產評估計劃包括資產評估業(yè)務實施的主要過程及時間（四）現(xiàn)場調查1.要求委托人和被評估單位提供涉及評估對象和評估范圍內資產2.要求委托人或者被評估單位對其提供的評估明細表及相關證明3.資產評估專業(yè)人員通過詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等方式進行調查，獲取評估業(yè)務需要的資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估4.對無法或者不宜對評估范圍內所有資產、負債等有關內容進行逐項調查的，根據重要程度采用抽查等方式（五）收集評估資料第第41頁我們根據評估業(yè)務具體情況收集評估資料，并根據評估業(yè)務需要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。這些資料1.直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人、被評估單位等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構和其他相關2.查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定3.資產評估專業(yè)人員依法對資產評估活動中使用的資料進行核查驗證。核查驗證的方式通常包括觀察、詢問、書面審查、實地調查、4.資產評估專業(yè)人員根據資產評估業(yè)務具體情況對收集的評估資（六）與審計機構核對數(shù)據審計機構與本公司同時進入企業(yè)作業(yè)現(xiàn)場，因此，在各自工作基（七）評定估算價的基礎上，選擇合適的測算方法，估算各業(yè)生產經營的各個方面的基礎上，建立計算模型，進行評估測算，并第第42頁修改、完善，在綜合分析價值影響因素的基礎上，合理選用其中一種（八）編制和提交評估報告在上述工作的基礎上，起草資產評估報告書初稿。本公司內部對評估報告初稿和工作底稿進行初審后，與委托人或者委托人同意的其他相關當事人就評估報告有關內容進行了必要溝通。在全面考慮有關意見后，對評估報告進行必要的調整、修改和完善，然后重新按本公司內部資產評估報告審核制度和程序對報告進行了認真審核后，由本1.交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師2.公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性3.資產持續(xù)使用假設：持續(xù)使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定。首先被評估資在持續(xù)使用假設條件下，沒有考慮資產用途轉換或者最佳利用條件，第第43頁4.企業(yè)持續(xù)經營假設：假設被評估單位未來收益期經營業(yè)務范圍4.假設被評估單位完全遵守國家所有相關的法律法規(guī)，符合國家5.本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為6.假設評估基準日后被評估單位采用的會計政策和編寫7.假設評估基準日后被評估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平8.假設未來企業(yè)保持現(xiàn)有的信用政策不變，第第44頁析判斷，對所發(fā)現(xiàn)的問題進行進一步澄清核但評估機構和資產評估專業(yè)人員受執(zhí)業(yè)范圍評估單位所提供的資料的合法性、真實性和（三）評估限制條件2.評估報告中所采用的評估基準日已在報告前文明確本報告評估結論在以上假設和限制條件下得出，當上述評估假設根據國家有關資產評估的規(guī)定，本著獨立、公正和客觀的原則及必要的評估程序，對廣靈同德股東全部權益價值進行了評估。根據以第第45頁值為26,068.31萬元，評估價值為28,906.67萬元，增值額為2,838.35元，評估價值為27,700.24萬元，增值額為2,838.35萬元，增值率評估基準日：2023年10月31日金額單位：人民幣萬元項目賬面價值評估價值增減值增減率%ABC=B-AD=C/A×100%流動資產合計115,248.55110.580.73非流動資產合計210,819.7613,547.542,727.7825.21其中:長期股權投資3---投資性房地產4---固定資產53,672.615,013.711,341.1036.52在建工程6979.89984.394.500.46無形資產76,051.317,433.481,382.1722.84其中:無形資產-土地使用權86,051.317,416.821,365.5122.57其他非流動資產小計115.96115.96--資產總計26,068.3128,906.672,838.3510.89流動負債1,206.431,206.43--非流動負債---負債總計1,206.431,206.43--所有者權益（或股東權益）24,861.8827,700.242,838.3511.42第第46頁靈同德股東全部權益價值為28,565.48萬元，較評估基準日所有者權（三）兩種方法評估結果分析從以上結果可以看出，收益法和資產基礎法評估結果均較賬面所有者權益增值，收益法的評估結果比資產基礎法的評估結果高865.24資產基礎法的技術思路是以企業(yè)在評估基準日客觀存在的資產和負債為基礎逐一進行評估取值后得出的評估結論。廣靈同德是民爆企業(yè)，資產基礎法評估測算時，不能體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)有管理能力、實際經營結構下的價值。相對于收益法而言，資產基礎法的角度和途徑是間本次收益法評估中綜合分析了廣靈同德歷史經營業(yè)績、現(xiàn)有業(yè)務狀況，并給合企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展趨勢等因素，對廣靈同德提供的未來收益預測數(shù)據進行了分析和核實，并以此為基礎以現(xiàn)金流折現(xiàn)模型計算得到了收益法評估結果。收益法是立足于判斷資產獲利能力的角度，將被評估單位預期收益資本化或折現(xiàn)，以評價評估對象的價值，體現(xiàn)收益預測的思路。收益法的評估結果體現(xiàn)了企業(yè)現(xiàn)有管理能力、實際經營結構下的價值，相比較而言，收益法的評估結果更綜上所述，我們認為收益法的測算結果更為合理，更能客觀反映評估對象的市場價值，因此本報告采用收益法的測算結果作為最終評（四）評估結論第第47頁28,565.48萬元人民幣，金額大寫：人民幣貳億捌仟伍佰陸拾伍萬肆仟報告使用者在使用本評估報告時，應關注以下特別事項對評估結（一）對企業(yè)存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而資產評估專業(yè)人員已履行評估程序，仍無法獲知財務報表、會計憑證等評估所需資料，是編制本報告的基礎。委托人（三）資產評估專業(yè)人員對委托范圍內的資產產權進行了必要的核實工作，對所發(fā)現(xiàn)的資產產權存在的問題給予盡可能的充分披露，本次評估未發(fā)現(xiàn)存在產權爭議事項，但評估報告是對評估對象發(fā)表專業(yè)估值意見，不具有產權證明的法律屬性，因此，本報告不能作為產（四）利用專家工作的情況本次評估報告中基準日各項資產及負債賬面值系致同會計師事務（五）評估程序受到限制的說明第第48頁段限制及部分設備正在運行等原因，主要依賴于資產評估專業(yè)人員的外觀觀察和被評估企業(yè)提供的近期檢測資料及向有關操作使用人員的（六）本評估結論是反映評估對象在本次評估目的和評估假設前提下，根據公開市場原則確定的市場價值，沒有考慮特殊交易、國家宏觀經濟政策發(fā)生不可預見的重大變化以及遇有自然力和其他不可抗（七）引用其他機構出具報告結論的情況（八）資產權屬資料不全面或者存在瑕疵的情況形成時間較長，其出資建設情況、權屬情況等不明確。企業(yè)相關人員經多方詢問了解，仍無法落實上述事項。因此，本次評估按賬面值保（九）評估資料不完整的說明（十）委托人未提供的其他關鍵資料情況（十一）資產減值事項第第49頁賬面原值34.38萬元，賬面凈值31.69萬元，計提減（十二）辦公場所使用事項說明根據2014年廣靈同德與精華集團簽署的《關于妥善解決資產重組共用資源使用的協(xié)議》約定，廣靈同德可以將精