2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》模擬試卷一

2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》模擬試卷一

［單選題］1.王某申請商業(yè)性個人住房貸款30萬元，貸款年利率為

5%,貸款期限為20年，采用按月等額本金還款方式還款，王某第1個月還款

（）元。

A.2500

B.1979.9

C.2579.9

D.1900

參考答案：A

參考解析：等額本金還款的計算公式為：

PP

4——十［P—（［-1）］/

nn

式中，At為第t月的還款額；P為貸款全額；n為按月計算的貸款期限；i為月

利率。題中，貸款月利率i=5%/12,按月計算的貸款期限n=20X12=240

（個月），計算王某第1個月的還款額，即t=l,代入公式得：

P300000/一、

4二--R=------+300000x5%/12=2500（兀）

n240

［單選題］5.臨近退休年齡的借款人購房貸款，采用（）更適宜。

A.等額本息還款法

B.等額本金還款法

C.固定利率

D.浮動利率

參考答案：B

參考解析：目前，在償還房地產(chǎn)貸款過程中，常用的還款方式有等額本息還款

法和等額本金還款法。等額本息還款法適用于預(yù)期收入在未來整個貸款期間比

較穩(wěn)定的借款人。而等額本金還款法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者

是即將退休的人。

［單選題］6.貸款金額占抵押住宅價值的比例，稱為（）。

A.貸款成數(shù)

B.貸款比例

C.償還比率

D.貸款額度

參考答案：A

參考解析：貸款成數(shù)又稱貸款價值比率（LTV）,是指貸款金額占抵押住宅價值

的比率。各貸款銀行在不同時期對貸款成數(shù)要求不盡相同，一般有最高貸款成

數(shù)的規(guī)定。貸款成數(shù)一般最高不得超過住宅價值的60%、70%等。從理論上

看，貨款成數(shù)與首付款比例并不存在換算關(guān)系。

［單選題］7.在個人住房貸款中，下列關(guān)于貸款額度的說法正確的是（）。

A.貸款金額可以超過某一最高金額

B.貸款金額可以超過按照最高貸款成數(shù)計算出的金額

C.貸款金額不得超過按照最高償還比率計算出的金額

D.當(dāng)借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以其中的最低限額作為貸款金

額

參考答案：C

參考解析：在個人住房貸款中，貸款額度是指借款人可以向貸款人借款的限

額。貸款人一般會用不同的指標(biāo)，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，如：

①貸款金額不得超過某一最高金額；

②貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計算出的金額；

③貸款金額不得超過按照最高償還比率計算出的金額。當(dāng)借款人的申請金額不

超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額；當(dāng)申請金額超過以上任一限

額的，以其中的最低限額作為貸款金額。

［單選題］8.房地產(chǎn)抵押是抵押人用其合法的房地產(chǎn)以（）的方式向抵押權(quán)人

提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

A.不轉(zhuǎn)移占有

B.轉(zhuǎn)移使用權(quán)

C.轉(zhuǎn)移占有

D.轉(zhuǎn)移所有權(quán)

參考答案：A

參考解析：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵

押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供

給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

房地產(chǎn)抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或

者其他組織。

［單選題］9.房地產(chǎn)抵押是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以（）的方式向抵押權(quán)人

提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

A.不轉(zhuǎn)移占有

B.轉(zhuǎn)移使用權(quán)

C.轉(zhuǎn)移占有

D.轉(zhuǎn)移所有權(quán)

參考答案：A

參考解析：一般房地產(chǎn)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者

發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償。

［單選題］10.借款人主觀上認為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產(chǎn)生的違約行

為稱為（）。

A.被迫違約

B.理性違約

C.提前還款

D.惡意騙貸

參考答案：B

參考解析：個人住房抵押貸款的信用風(fēng)險主要包括以下幾個方面：

①被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產(chǎn)后，因?qū)?/p>

際支付能力下降或突發(fā)事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付

息。

②理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續(xù)

還款能帶來更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。

③提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的

期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。

④惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要特征是實

際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高的投資。

［單選題］n.職工享受國家優(yōu)惠政策購買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)（）。

A.不得抵押

B.可以抵押，且不受政策限制

C.能否抵押由所在地人民政府決定

D.可以抵押，抵押額以其可以處分和收益的份額為限

參考答案：D

參考解析：房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定包括：

①享受優(yōu)惠政策房地產(chǎn)抵押規(guī)定；

②不同性質(zhì)企業(yè)的房地產(chǎn)抵押規(guī)定；

③不同類型房地產(chǎn)抵押規(guī)定。其中，享受優(yōu)惠政策房地產(chǎn)抵押規(guī)定，以享受國

家優(yōu)惠政策購買的有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處

分和收益的份額為限。

［單選題］12.王某申請商業(yè)性個人住房貸款100萬元，貸款年利率為5%,貸款

期限為15年，采用按月等額本息還款方式還款，王某每月應(yīng)還款7907.9元。

假設(shè)王某已按月等額償還了5年，王某的貸款余額為（）元。

A.788555.2

B.865446.7

C.755567.5

D.745567.5

參考答案：D

參考解析：已知月還款額A=7907.9（元），按月計算的貸款期限n=180（個

月），按月計算的已償還期m=5X12=60（個月）。則該家庭的貸款余額為：

［單選題］13.住房公積金個人貸款對象必須是住房公積金繳存人，繳存期限為

（）,且處于正常繳存狀態(tài)。

A.6個月以上或12個月以上

B.5個月以上或10個月以上

C.12個月以上

D,8個月以上

參考答案：A

參考解析：住房公積金個人貸款對象必須是住房公積金繳存人，繳存期限為6

個月以上或12個月以上，且處于正常繳存狀態(tài)，沒有還清貸款前，不得再次申

請住房公積金貸款。

［單選題］14.張某申請商業(yè)性個人住房貸款100萬元，貸款年利率為5%,貸款

期限為15年，采用按月等額本息還款方式還款，張某每月應(yīng)還款（）元。

A.9722.2

B.7922.9

C.9707.2

D.7907.9

參考答案：D

參考解析：等額本息還款的計算公式為：

A=P-----；—

（1+i）”-1

式中，A為月還款額；P為貸款金額；i為貸款月利率；n為按月計算的貸款期

限。題中，貸款月利息i=5%/12,按月計算的貸款期限n=15X12=180（個

月），代入公式得，張某每月應(yīng)還款金額為：

［單選題］15.李某在A城市購買了一套二手房，總價值為100萬元，屬李某首套

住房。該城市規(guī)定，購買家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購住房為二手

房的，貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價的60%,單筆最高貸款金額不超過35萬

元，請計算李某住房公積金最高貸款額度是,首付款是O（）

A.45、55

B.35、65

C.35、55

D.45、65

參考答案：B

參考解析：按貸款成數(shù)計算，李某的最高貸款額度為：100X60%=60（萬

元）。又該城市規(guī)定，單筆最高貸款金額不超過35萬元，則李某住房公積金的

最高貸款額度為35萬元，其首付款為：100—35=65（萬元）。

［單選題］16.2016年2月，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)

于調(diào)整個人住房信貸政策有關(guān)問題的通知》規(guī)定，對擁有1套住房且相應(yīng)購房

貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住推進再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普

通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于（）。

A.15%

B.20%

C.25%

D.30%

參考答案：D

參考解析：2016年2月，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)

于調(diào)整個人住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)［2016］26號）規(guī)定，在不實

施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸

款，原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套

住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住推進再次申請商業(yè)性個人

住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

［單選題］17.自2015年9月1日起，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的

居民家庭，再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例為

（）O

A.15%

B.20%

C.25%

D.30%

參考答案：B

參考解析：自2015年9月1日起，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居

民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付

款比例由30%降低至20%。北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)

上，結(jié)合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低

首付款比例。

［單選題］18.職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年

結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年（）為結(jié)息日。

A.1月1日

B.6月30日

C7月30日

D.12月30日

參考答案：B

參考解析：中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部印發(fā)《關(guān)于完善職工住房

公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，決定自2016年2月21日起，將職工

住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利

率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。職工住房公積金自存入職工

住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年6月30日為

結(jié)息日。

［單選題］19.在辦理住房公積金貸款時，貸款最長期限是（）年。

A.20

B.30

C.40

D.50

參考答案：B

參考解析：全國施行統(tǒng)一的住房公積金貸款利率，貸款利率由中國人民銀行提

出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報國務(wù)院批準。公積金貸款期

限最長不超過30年。

［單選題］20.2016年2月，新調(diào)整的個人住房信貸政策規(guī)定，在不實施“限購”

措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最

低首付款比例為（），各地可向下浮動5個百分點。

A.20%

B.15%

C.30%

D.25%

參考答案：D

參考解析：2016年2月，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)

于調(diào)整個人住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)［2016］26號）規(guī)定，在不實

施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸

款，原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套

住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住推進再次申請商業(yè)性個人

住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

［單選題］21.目前大多數(shù)銀行對個人住房抵押貸款規(guī)定的最高償還比率一般是

（）O

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

參考答案：D

參考解析：在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一

個指標(biāo)，償還比率一般采用房產(chǎn)支出與收入比，是指借款人的月房產(chǎn)支出占其

同期收入的比率。目前大多數(shù)銀行都對個人住房抵押貸款規(guī)定了最高償還比

率，根據(jù)銀監(jiān)會規(guī)定，應(yīng)將房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%）,即

給予借款人的最高貸款金額不使其分期償還額超過其家庭同期收入的50%。

［單選題］22.在房地產(chǎn)抵押的主要類型中，（）是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)

人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。

A.在建工程抵押

B.最高額抵押

C.一般房地產(chǎn)抵押

D.預(yù)購商品房貸款抵押

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)抵押的主要類型包括：

①一般房地產(chǎn)抵押；

②在建工程抵押；

③預(yù)購商品房貸款抵押；

④最高額抵押。其中，一般房地產(chǎn)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第

三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。債務(wù)人不履行債

務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

［單選題］23.下列關(guān)于抵押權(quán)效力的表述，錯誤的是（）。

A.債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

B.抵押權(quán)人不可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位

C.應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用

D.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)

參考答案：B

參考解析：B項，《物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順

位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)

容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生

不利影響。

［單選題］24.關(guān)于房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定的表述，錯誤的是（）。

A.債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)

B.提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償

C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨抵押

D.第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)

參考答案：C

參考解析：C項，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企

業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

ABD三項，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)

或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；

沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物

的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，

也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向

債務(wù)人追償。

［單選題］25.住房公積金的繳存基數(shù)是（）。

A.職工該月工資的一定比例

B.職工本人上一季度的月平均工資

C.職工本人上一年度的月平均工資

D.按照政府的指定標(biāo)準

參考答案：C

參考解析：繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，繳存基數(shù)不得高于職工

工作所在設(shè)區(qū)城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍。具體標(biāo)準

由各地根據(jù)實際情況確定。職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核

定一次。

［單選題］26.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說法中，正確的是（）。

A.已出租的房屋不能設(shè)定抵押

B.設(shè)定了抵押的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓或者出租

C.同一宗房地產(chǎn)的建筑物和土地不可以分別抵押

D.設(shè)定了抵押的房地產(chǎn)，由抵押權(quán)人占用與管理

參考答案：C

參考解析：A項，已出租的房屋能設(shè)定抵押，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)

人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；

B項，設(shè)定了抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租；

D項，設(shè)定了抵押的房地產(chǎn)，抵押人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有，仍由抵

押人占用與管理。

［單選題］27.我國《物權(quán)法》規(guī)定，擔(dān)保合同被確認無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、

債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的（）。

A.刑事責(zé)任

B.民事責(zé)任

C.行政責(zé)任

D.賠償責(zé)任

參考答案：B

參考解析：《物權(quán)法》規(guī)定，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照該法和其他法律的規(guī)定

訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，

擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認無效后，債務(wù)人、擔(dān)

保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

［單選題］28.防范貸款風(fēng)險的重要手段是指（）。

A.選擇合適擔(dān)保機構(gòu)

B.正規(guī)辦理貸款手續(xù)

C.客觀公正地評估房地產(chǎn)抵押的價值

D.律師事務(wù)所的選擇

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責(zé)評估抵押房地產(chǎn)的價值?？陀^公正地評估房地

產(chǎn)抵押的價值是防范貸款風(fēng)險的重要手段。貸款人在發(fā)放抵押貸款前一般均要

求對抵押房地產(chǎn)的價值進行評估。

［單選題］29.住房公積金個人住房貸款審批主體是（）。

A.受托辦理貸款銀行

B.當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會

C.當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心

D.當(dāng)?shù)刈》拷灰坠芾聿块T

參考答案：C

參考解析：商業(yè)性個人住房貸款申請受理、審批、發(fā)放流程都在商業(yè)銀行內(nèi)

部，住房公積金個人貸款受理、發(fā)放委托商業(yè)銀行進行（部分城市住房公積金

個人貸款受理由住房公積金管理中心自主完成），貸款審批則根據(jù)《住房公積

金管理條例》規(guī)定由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心負責(zé)。

［單選題］30.以土地使用權(quán)為出讓方式取得的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行

期限不得超過（）。

A.剩余年限

B.已經(jīng)使用年限

C.法律規(guī)定的使用年限

D.出讓合同規(guī)定的使用年限

參考答案：A

參考解析：以土地使用權(quán)為出讓方式取得的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行

期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余

年限。

［單選題］31.鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，（）。

A.視具體情況確定是否抵押土地使用權(quán)

B.土地使用權(quán)不可隨之抵押

C.土地使用權(quán)可能隨之抵押

D.土地使用權(quán)必須隨之抵押

參考答案：D

參考解析：《物權(quán)法》規(guī)定，以建筑物設(shè)定抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建

設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵

押。抵押人未依照上述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。

［單選題］32.個人住房貸款，采用等額本息還款時，各期還款壓力（）。

A.是一樣的

B.借款初期較大，然后依次遞減

C.借款初期較小，然后依次遞增

D.借款初期較小，然后增大，到還款后期又減小

參考答案：A

參考解析：目前我國個人住房貸款的償還方式主要有：等額本息還款法和等額

本金還款法。采用等額本息還款法時，各期還款壓力是一樣的；采用等額本金

還款法時，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減。

［單選題］33.房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照

（）的原則，擇優(yōu)決定。

A.公正、公開、公平

B.公開、平等、自愿

C.公正、公開、平等

D.公正、公開、透明

參考答案：D

參考解析：房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)由具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)承擔(dān)。房地

產(chǎn)估價機構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透

明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)抵押價值進行審核的人員，應(yīng)當(dāng)

具備房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用

辦法由商業(yè)銀行制定。

［單選題］34.下列關(guān)于房屋抵押的表述中，錯誤的是（）。

A.共有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押的，必須征得其他共有權(quán)人同意

B.已出租的房屋可以設(shè)定抵押

C.以土地使用權(quán)為出讓方式取得的房地產(chǎn)抵押的，擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超

過已使用的年限

D.預(yù)購商品房貸款抵押的，必須取得商品房預(yù)售許可證

參考答案：C

參考解析：A項，以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有權(quán)

人的書面同意。

B項，以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并

將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

C項，以土地使用權(quán)為出讓方式取得的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不

得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

D項，預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得

商品房預(yù)售許可證。

［單選題］35.抵押權(quán)的核心內(nèi)容在于取得抵押物的（）。

A.價值

B.使用價值

C.交換價值

D.收益價值

參考答案：C

參考解析：抵押權(quán)的標(biāo)的物以債務(wù)人或者第三人的財產(chǎn)為限。抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移

標(biāo)的物占有的物權(quán)。抵押權(quán)的核心內(nèi)容在于取得抵押物的交換價值，以該交換

價值擔(dān)保債的履行，而不在于取得或者限制物的使用價值。因此，抵押權(quán)的設(shè)

定與存續(xù)，無需轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有。抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人仍然可以使用、收

益抵押物，并可依法處分抵押物。

［單選題］36.住房公積金是用于解決職工自住住房的一種工資形式，住房公積金

的義務(wù)性、保障性和互助性，主要通過住房公積金的（）來體現(xiàn)。

A.繳納政策

B.提取政策

C.信貸政策

D.保障政策

參考答案：C

參考解析：住房公積金是用于解決職工自住住房的一種工資形式，住房公積金

的義務(wù)性、保障性和互助性，主要通過住房公積金的信貸政策來體現(xiàn)。

［單選題］37.抵押人抵押已出租的房地產(chǎn)時，應(yīng)將租賃情況告知（）。

A.借款人

B.抵押權(quán)人

C.抵押登記機構(gòu)

D.租賃登記備案部門

參考答案：B

參考解析：以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，

并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

［單選題］38.房地產(chǎn)經(jīng)紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應(yīng)充分考慮（）。

A.客戶的儲蓄

B.客戶的單位性質(zhì)

C.客戶的年齡

D.客戶的家庭組成

參考答案：A

參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應(yīng)充分考慮以下因素：

①客戶的儲蓄；

②客戶的收入水平；

③客戶的家庭開支；

④客戶家庭理財狀況。還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)

理應(yīng)向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區(qū)別，為貸款客戶提供

參考意見。

［單選題］39.現(xiàn)行法律未禁止設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)是（）。

A.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

B.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房

C.以公益為目的的教育設(shè)施

D.依法被查封的房地產(chǎn)

參考答案：B

參考解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

④被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

⑤依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

［單選題］40.借款合同正本一式份；副本一式份。（）

D.一；一

參考答案：A

參考解析：對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關(guān)合同如借款合同、

抵押合同等。借款合同包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款

方式等條款。合同正本一式三份，分別由貸款方、借款方、保證方各執(zhí)一份。

合同副本一式一份，報送有關(guān)單位備案。

［單選題］41.李某向銀行申請期限為20年的個人住房抵押貸款，銀行給出的貸

款條件是首付50%,貸款利率上浮10%。則李某申請的個人住房貸款的性質(zhì)是

（）O

A.商業(yè)性個人住房貸款

B.住房公積金貸款

C.個人住房組合貸款

D.貼息貸款

參考答案：A

參考解析：根據(jù)貸款性質(zhì)，個人住房貸款分為：

①商業(yè)性個人住房貸款，是指商業(yè)銀行用其信貸資金向購買、建造和大修各類

型住房的個人所發(fā)放的自營性貸款。

②住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用歸集的住房公積金，

委托銀行向購買、建造和大修各類型住房的住房公積金繳存職工發(fā)放的住房貸

款。

③個人住房組合貸款，是指借款人申請個人住房公積金的貸款額不足以支付購

房所需資金時，其不足部分向銀行申請商業(yè)性個人住房貸款，個人住房公積金

貸款和商業(yè)性個人住房貸款兩者的組合，稱之為組合貸款。

［單選題］42.我國個人住房貸款中，（）又稱委托貸款。

A.商業(yè)性個人住房貸款

B.住房公積金個人住房貸款

C.組合貸款

D.固定利率貸款

參考答案：B

參考解析：個人住房貸款是指銀行或其他金融機構(gòu)向個人借款人發(fā)放的用于購

買住房的貸款。我國個人住房貸款包括商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人

住房貸款兩個類別，其中后者也是通過商業(yè)銀行發(fā)放，又稱之為委托貸款。

［單選題］43.（）是我國最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。

A.個人商業(yè)用房貸款

B.個人住房貸款

C.住房公積金貸款

D.個人住房組合貸款

參考答案：B

參考解析：個人貸款產(chǎn)品從貨款的目的可分為：

①個人住房貸款；

②個人商業(yè)用房貸款；

③個人消費貸款；

④個人經(jīng)營貸款等。其中，個人住房貸款是我國最早開辦、規(guī)模最大的個人貸

款產(chǎn)品。

［單選題］44.以下關(guān)于個人住房貸款利率的描述，錯誤的是（）。

A.個人住房貸款基準利率由央行統(tǒng)一規(guī)定

B.金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則通過調(diào)整貸款利率浮動區(qū)間自主確定貸款利率水平

C.個人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)

整，不分段計息

D.貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，隨即按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利

率規(guī)定

參考答案：D

參考解析：個人住房貸款基準利率由央行統(tǒng)一規(guī)定，金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則通

過調(diào)整貸款利率浮動區(qū)間自主確定貸款利率水平。個人住房貸款期限在1年以

內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1

年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)

［單選題］45.個人住房貸款，采用等額本金還款法時，還款特點為（）。

A.各期還款壓力相同

B.初期還款壓力較小，然后增大，到還款后期又減小

C.初期的還款壓力較大，以后依次遞減

D.初期的還款壓力較小，以后依次遞增

參考答案：C

參考解析：目前我國個人住房貸款的償還方式主要有等額本息還款法和等額本

金還款法兩種。不同的還款方式，對借款人借款后的現(xiàn)金流要求是不同的，采

用等額本息還款法時，各期還款壓力是一樣的；采用等額本金還款法時，借款

初期的還款壓力較大，以后依次遞減。

［單選題］46.住房公積金管理的決策機構(gòu)是（）。

A.工會

B.職工代表大會

C.人民政府

D.住房公積金管理委員會

參考答案：D

參考解析：住房公積金管理委員會作為住房公積金管理的決策機構(gòu)，是指由直

轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟人民政

府，有關(guān)部門負責(zé)人，有關(guān)專家以及工會、職工、單位代表組成，通過嚴格、

規(guī)范的議事制度，實行民主決策。

［單選題］47.下列房地產(chǎn)抵押貸款中，屬于按照貸款用途分類的是（）。

A.公積金貸款

B.商業(yè)貸款

C.組合貸款

D.個人住房貸款

參考答案：D

參考解析：房地產(chǎn)貸款按貸款用途，可分為：

①房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。

②個人住房貸款，是指貸款人向自然人發(fā)放的用于購買、建造和大修各類型住

房的貸款。

［單選題］48.下列房屋中，可以設(shè)定抵押權(quán)的是（）。

A.公立醫(yī)院門診樓

B.公立學(xué)校教學(xué)樓

C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房

D.農(nóng)村宅基地上的房屋

參考答案：C

參考解析：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：

①土地所有權(quán)；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以

抵押的除外；

③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)

療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

［單選題］49.貸款能否成功經(jīng)過銀行批準主要取決于（）。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的能力

B.銀行限定的貸款額度

C.物業(yè)信息的全面性

D.客戶的資信和條件

參考答案：D

參考解析：在貸款審批程序中，貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、

抵押物價值和借款人的條件等方面進行貸款審查。借款人在達到了上述兩項要

求后，貸款銀行還要根據(jù)規(guī)定對借款人的條件進一步審查，內(nèi)容包括：借款人

的收入及財產(chǎn)證明、貸款的額度（包括成數(shù)和總額）、婚姻狀況及配偶的認

可。凡符合貸款條件的就可安排簽訂貸款合同。

［單選題］50.以（）方式取得土地使用權(quán)并設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期

限不得超過合同規(guī)定的剩余年限。

A.劃撥

B.出讓

C.租賃

D.代理

參考答案：B

參考解析：以出讓方式取得土地使用權(quán)并設(shè)定房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履

行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩

余年限。

［單選題］51.購房人常用的擔(dān)保方式是（）。

A.抵押加保證

B.質(zhì)押

C.保證

D.抵押

參考答案：D

參考解析：個人住房貸款一般采納以下四種擔(dān)保方式：

①抵押貸款；

②質(zhì)押貸款；

③保證貸款；

④抵押（質(zhì)押）加保證貸款。其中，在房地產(chǎn)交易活動中，抵押是購房人常用

的擔(dān)保方式。

［單選題］52.在處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，了解房

地產(chǎn)的（）。

A.抵押價值

B.市場價值

C.經(jīng)濟價值

D.社會價值

參考答案：B

參考解析：商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價值。房

地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其

約定，估價費用由委托人承擔(dān)。任何單位和個人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)抵押估價

活動和估價結(jié)果。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測，及

時掌握抵押價值變化情況。可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)定期或者在市場價格變化

較快時，評估房地產(chǎn)抵押價值。處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)

進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。

［單選題］53.下列關(guān)于抵押人、抵押權(quán)人的表述中，正確的是（）。

A.抵押人是債務(wù)人，抵押權(quán)人是債權(quán)人

B.抵押人是債務(wù)人，抵押權(quán)人是債權(quán)人或第三人

C.抵押人是債務(wù)人或第三人，抵押權(quán)人是債權(quán)人

D.抵押人是債務(wù)人或第三人，抵押權(quán)人是債權(quán)人或第三人

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人

或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押權(quán)人是指接

受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。因此抵押

人為債務(wù)人或者第三人，抵押權(quán)人為債權(quán)人。

［單選題］54.下列關(guān)于還款方式的說法正確的是（）。

A.對于年輕的借款人適合等額本金還款法

B.退休年齡的借款人適合等額本息還款法

C.選用等額本息還款法可減輕當(dāng)前的壓力

D.采用等額本金還款法時，借款初期的還款壓力較小，以后依次遞加

參考答案：C

參考解析：目前，在償還房地產(chǎn)貸款過程中，常用的還款方式有：

①等額本息還款法，由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款

中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少，每月所還的貸款利息就

較多。適用于預(yù)期收入在未來整個貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。

②等額本金還款法，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本

金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息

越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越

少。也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。這一方法比較適合工作正處

于高峰階段的人，或者是即將退休的人。

［單選題］55.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)（）

通過，并報其上級主管機關(guān)備案。

A.董事會

B.股東大會

C.監(jiān)事會

D.職工代表大會

參考答案：D

參考解析：對于不同性質(zhì)企業(yè)的房地產(chǎn)抵押規(guī)定包括：

①國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合

國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定；

②以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大

會通過，并報其上級主管機關(guān)備案；

③以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董

事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外；

④以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大

會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

⑤有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)

超過企業(yè)的經(jīng)營期限。

［單選題］56.房屋買賣市場不能實現(xiàn)完全競爭的最主要原因，是其具有（）的

特性。

A.獨一無二

B.易受限制

C.供給有限

D.難以變現(xiàn)

參考答案：A

參考解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品

的特性，房屋買賣市場主要具備壟斷競爭性、區(qū)域性、周期性、易于形成泡沫

的特點。其中，由于房屋買賣市場的壟斷競爭性，房地產(chǎn)市場上在售的房地產(chǎn)

商品各不相同，不存在大量可替代的產(chǎn)品，競爭往往不夠充分，因此不能實現(xiàn)

完全競爭。

［單選題］57.“房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、建設(shè)用

地使用權(quán)或其他權(quán)利”描述的房地產(chǎn)價格特點是（）。

A.房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切

B.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

C.房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格

D.房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長

參考答案：B

參考解析：房地產(chǎn)價格的特點包括：

①房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切。

②房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、

變更、轉(zhuǎn)讓和消滅是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是

其實物，而是其所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。

③房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格。

④房地產(chǎn)價格易受交易者的個別情況影響。

⑤房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長。

［單選題］58.下列不屬于房地產(chǎn)買賣市場中其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的是（）。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

B.金融機構(gòu)

C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.律師事務(wù)所

參考答案：A

參考解析：房屋買賣市場的參與者包括：

①賣方；

②買方；

③房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)；

④其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)；

⑤房地產(chǎn)市場管理者。其中，其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)主要包括：

①金融機構(gòu)，提供貸款服務(wù)；

②房地產(chǎn)估價機構(gòu)，提供抵押評估服務(wù)；

③律師事務(wù)所，提供法律咨詢服務(wù)。

［單選題］59.新建商品房買賣中，土地增值稅實行（）級超率累進稅率。

A.三

B.四

C.五

D.六

參考答案：B

參考解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

②增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為

40%；

③增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為

50%；

④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

［單選題］60.房地產(chǎn)價格影響因素中的區(qū)域因素包括（）。

A.社會因素

B.新舊程度

C.周圍環(huán)境和景觀因素

D.用途

參考答案：C

參考解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：

①一般因素；

②區(qū)域因素；

③個別因素。其中，區(qū)域因素是指對某一特定范圍的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因

素，包括：

①交通因素；

②外部配套設(shè)施因素；

③周圍環(huán)境和景觀因素等。

A項屬于一般因素；

BD兩項屬于個別因素。

［單選題］61.下列屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的行政因素的是（）。

A.社會治安狀況

B.政治安定狀況

C.城市化

D.城市發(fā)展戰(zhàn)略

參考答案：D

參考解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：

①一般因素；

②區(qū)域因素；

③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因

素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，行政因素是指

影響房地產(chǎn)價格的法律法規(guī)、制度、政策、行政措施等，主要有：

①房地產(chǎn)制度；

②房地產(chǎn)價格政策；

③行政隸屬變更；

④特殊政策；

⑤城市發(fā)展戰(zhàn)略；

⑥城市規(guī)劃；

⑦土地利用規(guī)劃；

⑧稅收政策；

⑨交通管制等。

ABC三項屬于社會因素。

［單選題］62.通常情況下，房屋共有分為按份共有房屋和共同共有房屋，對二者

在買賣時的描述錯誤的是（）。

A.通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得

份額

B.共同共有人只有在共有基礎(chǔ)喪失或有重大理由需要分割共有房屋時，才可請

求分割

C.除另有約定外，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意

D.除另有約定外，按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額1/2以上的按份共有人

同意即可

參考答案：D

參考解析：根據(jù)《物權(quán)法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在買賣時有所

不同：

①按份共有房屋的份額處分更為靈活。通常情況下，按份共有人可隨時請求分

割共有房屋，并自由處分分割所得份額，而且即便在共有條件下，按份共有人

也可轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；而共同共有人只有

在共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割。

②共同共有房屋的買賣條件較為嚴苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房

屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋，需經(jīng)占份額2/3

以上的按份共有人同意即可。

［單選題］63.轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納（）。

A.土地增值稅

B.契稅

C.印花稅

D.城市維護建設(shè)稅

參考答案：A

參考解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是

要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額算征稅（這個余額就是

納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。

［單選題］64.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，已交存的住宅專項維修資金應(yīng)（）。

A.退還給業(yè)主

B.隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移

C.上交給業(yè)主大會

D.上交給業(yè)主委員會

參考答案：B

參考解析：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修

期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保

修期滿后的大中維修和更新、改造。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所

有，轉(zhuǎn)讓房屋時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

［單選題］65.房地產(chǎn)買賣市場的特點不包括（）。

A.完全競爭性

B.區(qū)域性

C.周期性

D,易于形成泡沫

參考答案：A

參考解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品

的特性，房屋買賣市場主要具備以下特點：

①壟斷競爭性；

②區(qū)域性；

③周期性；

④易于形成泡沫。

［單選題］66.楊某在某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)站上以100萬元的價格發(fā)布其一套房屋

的出售信息，這個價格是（）。

A.心理價

B.成交價

C.掛牌價

D.貸款評估價

參考答案：C

參考解析：掛牌價是存量房中特有的價格，指業(yè)主在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)

媒介掛牌時定下的房屋價格。掛牌價一般在專門的房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀機

構(gòu)的網(wǎng)站中發(fā)布，由于存在議價空間，一般略高于真實成交價。本題中，楊某

是在某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)站上發(fā)布出售信息的，則100萬元是掛牌價。

［單選題］67.2015年，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)商品住房，乙

企業(yè)負責(zé)建設(shè)。2013年5月，甲企業(yè)以建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物向丙銀行貸

款3000萬元，辦理了抵押登記。2016年6月甲企業(yè)將在建工程向丁銀行抵押貸

款3000萬元，也辦理了抵押登記。2017年10月，甲企業(yè)開始預(yù)售住房，王某

購得建筑面積為70nf住房一套。2018年3月，甲企業(yè)到期不能償還債務(wù)，法院

拍賣底層營業(yè)用房。關(guān)于題中已設(shè)定抵押的房屋的買賣，下列說法正確的是

()O

A.須經(jīng)過甲企業(yè)同意

B.須經(jīng)過乙企業(yè)同意

C.須經(jīng)過銀行同意

D.須經(jīng)過甲企業(yè)和乙企業(yè)同意

參考答案：C

參考解析：根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，買賣已設(shè)定抵押

的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人(一般是銀行)同意。抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將

轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額

的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

［單選題］68.()是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的

核心理論。

A.需求彈性理論

B.價值理論

C.供求理論

D.組織行為理論

參考答案：C

參考解析：供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動

的核心理論。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，價格隨著供求關(guān)系的變化而上下浮動，與供給

負相關(guān)，與需求正相關(guān)。房地產(chǎn)價格作為價格的一種，同樣受房地產(chǎn)市場供求

的影響，即當(dāng)房地產(chǎn)供給大于需求時，房地產(chǎn)價格將下跌，當(dāng)房地產(chǎn)供給滿足

不了需求時，房地產(chǎn)價格將上漲。

［單選題］69.賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導(dǎo)致

合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款

()的賠償責(zé)任。

A.一倍

B.兩倍

C.三倍

D.五倍

參考答案：A

參考解析：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問

題的解釋》第九條規(guī)定，賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋

買賣合同導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款

及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)

任。

［單選題］70.王某申請商業(yè)性個人住房貸款10萬元，貸款年利率為5%,貸款期

限為15年，采用按月等額本金還款方式還款。王某第1個月的還款額是—

元，最后1個月的月還款額為元。（）

A.933.22>545,88

B.957.22、558.78

C972.22、557.87

D.944.54、567.55

參考答案：C

參考解析：已知：貸款金額P=100000元，貸款月利率i=5%/12,按月計算的

貸款期限n=15X12=180（個月）。該家庭第1個月的月還款額計算如下：

P100000

4二一+R=-------+100000x5%/12

?n180

=972.22阮）

王某最后1個月的月還款額計算如下:

pp

4so=一十［尸—1）］’

nn

管3°。一曙?！?

=557.87阮）

［單選題］71.能將上部結(jié)構(gòu)荷載較均勻地傳至地基的剛性構(gòu)件是（）。

A.樁基礎(chǔ)

B.筏板基礎(chǔ)

C.條形基礎(chǔ)

D.箱形基礎(chǔ)

參考答案：D

參考解析：箱形基礎(chǔ)通常是采用鋼筋混凝土將基礎(chǔ)四周的墻、頂板、底板澆筑

成剛度很大的箱狀形式。箱形基礎(chǔ)的剛度大、整體性好、底面積較大，能將上

部結(jié)構(gòu)的荷載較均勻地傳給地基，并能適應(yīng)地基的局部軟硬不均，有效地調(diào)整

基底的壓力，有利于抵抗地震荷載的作用，能建造比其他基礎(chǔ)更高的建筑物。

［單選題］72.鋪釘類外墻面裝飾是指將各種裝飾面板通過鑲、釘、拼貼等構(gòu)造手

法固定于骨架上構(gòu)成的墻面裝飾，其特點是（）。

A.造價較低、施工操作簡便

B.自重輕、容易清洗

C.無濕作業(yè)，飾面耐久性好

D.耐久性好、不易變色

參考答案：C

參考解析：鋪釘類外墻面裝飾是指將各種裝飾面板通過鑲、釘、拼貼等構(gòu)造手

法固定于骨架上構(gòu)成的墻面裝飾，其特點是無濕作業(yè)，飾面耐久性好，采用不

同的飾面板，能取得不同的裝飾效果。

［單選題］73.評價建筑裝飾材料的經(jīng)濟性，既要考慮裝飾工程的一次性投資和材

料的使用壽命，還要考慮裝飾材料的（）。

A.壽命周期費用

B.環(huán)保性

C.適用性

D.日后維護和維修費

參考答案：D

參考解析：評價建筑材料的經(jīng)濟性，要有一個總體的觀念，既要考慮到裝飾工

程一次性投資的多少，也要考慮到日后的維護費用和經(jīng)濟壽命，對于室內(nèi)裝飾

裝修的基本界面或重要局部位置，寧可適當(dāng)增加一次性投入，延長裝飾材料的

使用壽命，避免過早整體維修和更新，從而達到總體上經(jīng)濟的目的。

［單選題］74.下列墻體中，不屬于按照構(gòu)造方式進行的分類的是（）。

A.實體墻

B.承重墻

C.空心墻

D.復(fù)合墻

參考答案：B

參考解析：按照構(gòu)造方式，墻體分為：

①實體墻，是指用普通傳和其他實心砌塊砌筑而成的墻；

②空心墻，是指用普通磚和其他實心砌塊砌筑而成的墻；

③復(fù)合墻，是指用兩種以上材料組合而成的墻。

B項屬于按照受力情況對墻體進行的分類。

［單選題］75.使用面積應(yīng)按房屋的（）水平投影計算。

A.內(nèi)墻面

B.外墻面

C.圍護結(jié)構(gòu)

D.外圍

參考答案：A

參考解析：房屋面積主要有：

①建筑面積；

②使用面積。其中，使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋

的內(nèi)墻面水平投影計算。成套房屋還有套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分攤的

共有建筑面積，住宅還有居住面積，此外還有預(yù)測面積、實測面積、合同約定

面積、產(chǎn)權(quán)登記面積。

［單選題］76.按照建筑物使用性質(zhì)的分類，建筑物可分為工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑和

（）0

A.民用建筑

B.居住建筑

C.住宅建筑

D.綜合性建筑

參考答案：A

參考解析：建筑物的使用性質(zhì)決定了建筑物的用途。根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)分

為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。民用建筑是指供人們居住和進行各種公共

活動的建筑，根據(jù)其使用功能，又可分為居住建筑和公共建筑。居住建筑是指

供人們居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集體宿舍等。公共建筑是指供人們

進行各種公共活動的建筑，包括辦公建筑、商業(yè)建筑、旅館建筑、文化建筑、

教育建筑、衛(wèi)生建筑、體育建筑、交通建筑等。。

［單選題］77.房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的（）產(chǎn)業(yè)，是我國

現(xiàn)階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。

A.可行性和先導(dǎo)性

B.基礎(chǔ)性和可行性

C.服務(wù)性和基礎(chǔ)性

D.基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性

參考答案：D

參考解析：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)

業(yè)，是我國現(xiàn)階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)

展，有利于保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大居民的合理住房消費

需求，有利于人民群眾安居樂業(yè)。

［單選題］78.建筑材料強度是指建筑材料抵抗外力破壞的能力，其具體包括抗

拉、抗彎和（）強度。

A.抗磨

B.抗脆性破壞

C.抗腐蝕

D.抗剪

參考答案：D

參考解析：材料的強度是指材料在外力作用下抵抗破壞的能力，材料在建筑物

上所受的外力主要有拉力、壓力、彎曲及剪力。材料抵抗這些外力破壞的能力

分別稱為抗拉、抗壓、抗彎和抗剪強度。

［單選題］79.懸掛式頂棚的類型很多，屬于按飾面層與龍骨關(guān)系分類的是

（）O

A.活動裝配式懸吊式頂棚

B.不上人懸吊式頂棚

C.上人懸吊式頂棚

D.織物軟吊頂棚

參考答案：A

參考解析：懸吊式頂棚俗稱吊頂，是裝飾面懸吊于屋面板或樓板下并與屋面板

或樓板留有一定距離的頂棚。根據(jù)飾面層與龍骨的關(guān)系，分為活動裝配式懸吊

式頂棚、固定式懸吊式頂棚。

［單選題］80.按照梁與支撐的連接狀況，梁分為（）。

A.鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁

B主梁和次梁

C：簡支梁、連續(xù)梁和懸臂梁

D.圈梁和過梁

參考答案：C

參考解析：根據(jù)梁與支撐的連接狀況，梁分為簡支梁、連續(xù)梁和懸臂梁等。按

照使用的材料，分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁。按照力的傳遞路線，分為主

梁和次梁。

［多選題］1.不動產(chǎn)登記的目的包括（）。

A.保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

B.為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)

C.保障交易安全

D.保證住房制度改革的順利實施

E.利于國家的宏觀調(diào)控

參考答案：ABCE

參考解析：不動產(chǎn)登記的目的包括：

①保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益；

②維護不動產(chǎn)交易安全；

③利于國家對不動產(chǎn)進行管理、征收賦稅和進行宏觀調(diào)控。

［多選題］2.不動產(chǎn)登記的目的有（）。

A.保護不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)

B.遏制不動產(chǎn)價格的過快增長

C.維護交易安全

D.利于國家對不動產(chǎn)進行宏觀調(diào)控

E.利于國家對不動產(chǎn)征收賦稅

參考答案：ACDE

參考解析：不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定

事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)登記的目的有：

①保護不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)；

②維護交易安全；

③利于國家對不動產(chǎn)進行管理、征收賦稅和進行宏觀調(diào)控。

［多選題］3.不動產(chǎn)登記有多種分類方法，按照登記的業(yè)務(wù)類型可分為（）。

A.變更登記

B.房屋登記

C.異議登記

D.預(yù)告登記

E.所有權(quán)登記

參考答案：ACD

參考解析：不動產(chǎn)登記有多種分類方法。按照登記的業(yè)務(wù)類型可分為首次登

記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記和預(yù)告

登記。按照登記物的類型可分為土地登記、房屋登記和林權(quán)登記等。按照登記

物權(quán)的類型可分為所有權(quán)登記和他項權(quán)利登記。

［多選題］4.不動產(chǎn)登記簿記載事項應(yīng)當(dāng)記載（）等內(nèi)容。

A.不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況

B.不動產(chǎn)坐落

C.不動產(chǎn)登記信息化

D.不動產(chǎn)實際用途

E.不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)及面積

參考答案：ABDE

參考解析：不動產(chǎn)登記簿的記載事項主要分為：

①不動產(chǎn)的自然狀況，主要是指不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途

等信息；

②親善標(biāo)的權(quán)屬狀況，主要是指不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期

限、權(quán)利變化等信息；

③其他限制、提示事項，主要是針對抵押登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登

記等登記類型而規(guī)定的。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準確、完

整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以

更正外，不得修改登記事項。

［多選題］5.不動產(chǎn)的托倫斯登記制度的主要特點包括（）。

A.不動產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力

B.已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載

C.登記不采取強制性制度

D.權(quán)利人取得登記簿副本

E.登記機構(gòu)保留登記簿正本，正副本內(nèi)容必須完全一致

參考答案：ABDE

參考解析：不動產(chǎn)托倫斯登記制度的主要特點包括：

①不動產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力；

②已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；

③登記采取強制登記制度；

④登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全

一致。

［多選題］6.下列關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明的說法，錯誤的有（）。

A.不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明

B.不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項可以與不動產(chǎn)登記簿不一致

C.不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記

證明

D.查封登記和注銷登記需要發(fā)放登記證明

E.預(yù)告登記和異議登記既不需要發(fā)放權(quán)利證書也不需要發(fā)放登記證明

參考答案：BDE

參考解析：B項，不動產(chǎn)權(quán)屬證書，是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，一般是

在作為不動產(chǎn)登記的所有權(quán)登記、他物權(quán)登記完成后由登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人

的，如集體土地所有權(quán)登記、集體土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記等，都應(yīng)

當(dāng)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)登記

簿記載的依據(jù)。

DE兩項，一般來說，實體性權(quán)利的登記，應(yīng)當(dāng)發(fā)放權(quán)屬證書，包括抵押權(quán)、地

役權(quán)。登記證明發(fā)放的情形主要是預(yù)告登記和異議登記。需注意的是，查封登

記和注銷登記，既不需要發(fā)放權(quán)利證書，也不需要發(fā)放登記證明。

［多選題］7.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有（）。

A.查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料

B.就有關(guān)登記事項詢問申請人

C.對不動產(chǎn)進行評估

D.如實、及時登記有關(guān)事項

E.審查申請人提供的評估報告

參考答案：ABD

參考解析：不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

①查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；

②就有關(guān)登記事項詢問申請人：

③如實、及時登記有關(guān)事項；

④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)有關(guān)情況需要進一步證

明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

C項，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估；

E項，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

［多選題］8.只收取不動產(chǎn)權(quán)屬證書每本證書10元工本費的情形包括（）。

A.單獨申請宅基地使用權(quán)登記的

B.申請宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)登記的

C.夫妻間不動產(chǎn)權(quán)利人變更，申請登記的

D.因不動產(chǎn)權(quán)屬證書丟失、損壞等原因申請補發(fā)、換發(fā)證書的

E.小微企業(yè)（含個體工商戶）申請不動產(chǎn)登記的

參考答案：ABCD

參考解析：只收取不動產(chǎn)權(quán)屬證書每本證書10元工本費的情形包括：

①單獨申請宅基地使用權(quán)登記的；

②申請宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)登記的；

③夫妻間不動產(chǎn)權(quán)利人變更，申請登記的；

④因不動產(chǎn)權(quán)屬證書丟失、損壞等原因申請補發(fā)、換發(fā)證書的。

E項屬于免收不動產(chǎn)登記費，含第一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書的工本費的情形。

［多選題］9.不動產(chǎn)登記程序主要包括（）。

A.登記查驗

B.實地查看

C.申請

D.受理查驗

E.登簿發(fā)證

參考答案：CDE

參考解析：不動產(chǎn)登記程序主要有：

①申請；

②受理查驗；

③登簿發(fā)證。

其中，受理查驗的程序包括：

①登記查驗；

②實地查看；

③公告。

［多選題］10.因買賣房屋申請轉(zhuǎn)移登記，申請人應(yīng)當(dāng)遞交的材料包括（）。

A.登記申請書

B.不動產(chǎn)權(quán)屬證書

C.申請人身份證明

D.房屋價格評估報告

E.公證書

參考答案：ABC

參考解析：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，申請人申請不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)提

交下列材料：

①登記申請書；

②申請人身份證明材料，委托他人登記的需提供被委托人身份證明材料和授權(quán)

委托書；

③相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)證書；

④不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

⑤與他人利害關(guān)系的說明材料；

⑥法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則