房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)-方圓

27十二月2023房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)-方圓房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)2013年7月一、稅收基礎(chǔ)知識（一）什么是稅收（二）稅收的特征與分類（三）稅收是如何產(chǎn)生的二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計算方法（一）按開發(fā)流程介紹主要稅種及計算方法（二）舉例說明三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹五、個人所得稅（一）個人所得稅的法規(guī)介紹（二）個人所得稅計稅的基本方法（三）個人所得稅計算案例（四）年終獎介紹四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅（一）學(xué)習(xí)、掌握并執(zhí)行稅法的有關(guān)規(guī)定，規(guī)范財務(wù)行為（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程一、稅收基礎(chǔ)知識一、稅收基礎(chǔ)知識（一）什么是稅收？

稅收是國家為滿足社會公共需要，憑借公共權(quán)力，按照法律所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，參與國民收入分配，強制地、無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N方式。稅收是國家籌集財政收入的主要方式。稅收必須借助法律形式進(jìn)行。一、稅收基礎(chǔ)知識（二）稅收的特征與分類

1、特征：稅收作為政府籌集財政收入的一種規(guī)范形式，具有區(qū)別于其他財政收入形式的特點，稅收特征可以概括為強制性、無償性和固定性。2、稅收按課程對象可以分以下幾類：一、稅收基礎(chǔ)知識

●所得稅——也稱收益稅，是指以各種所得額為課稅對象的一類稅，包括企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種。●流轉(zhuǎn)稅——是以商品生產(chǎn)流轉(zhuǎn)額和非生產(chǎn)流轉(zhuǎn)額為課稅對象征收的一類稅，包括增值稅、消費稅、營業(yè)稅和關(guān)稅等稅種?！褙敭a(chǎn)稅——是指以納稅人所擁有或支配的財產(chǎn)為課稅對象的一類稅，包括房產(chǎn)稅、契稅、車輛購置稅和車船使用稅等?！裥袨槎悺侵敢约{稅人的某些特定行為為課稅對象的一類稅，我國現(xiàn)行稅制中的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、屠宰稅都屬于行為稅?！褓Y源稅——是指對在我國境內(nèi)從事資源開發(fā)的單位和個人征收的一類稅，我國現(xiàn)行稅制中資源稅、土地增值稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都屬于資源稅。一、稅收基礎(chǔ)知識

（三）稅收是如何產(chǎn)生的？稅是在銷售環(huán)節(jié)及利益分配過程中產(chǎn)生的，銷售主體、內(nèi)容、地域、方式以及利益等方式的不同產(chǎn)生不同的稅收。稅收主要用于國防和軍隊建設(shè)、國家公務(wù)員工資發(fā)放、道路交通和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、科學(xué)研究、醫(yī)療衛(wèi)生防疫、文化教育、救災(zāi)賑濟、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域。內(nèi)文二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計算方法二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計算方法（一）按開發(fā)流程介紹主要稅種及計算方法1、拿地-預(yù)售前稅種稅率計稅依據(jù)繳納時間契稅3%土地受讓款簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議后10天內(nèi)土地使用稅各地區(qū)不一樣，南沙區(qū)：4元/平方米實際占用面積每年印花稅0.5‰土地受讓款簽訂合同2、預(yù)售階段稅種稅率計稅依據(jù)繳納時間營業(yè)稅5%房屋銷售收入、出租收入自預(yù)售開始按月繳納城建稅7%營業(yè)稅自預(yù)售開始按月繳納教育費附加3%營業(yè)稅自預(yù)售開始按月繳納地方教育附加2%營業(yè)稅自預(yù)售開始按月繳納防洪費1‰房屋銷售收入、出租收入自預(yù)售開始按月繳納價格調(diào)節(jié)基金1%營業(yè)稅自預(yù)售開始按月繳納土地增值稅預(yù)繳：普通住宅2%、非普通住宅及寫字樓3%、別墅、商鋪及車位4%房屋銷售收入自預(yù)售開始按月繳納企業(yè)所得稅（預(yù)交）25%銷售收入*稅法預(yù)計利潤率每月印花稅0.5‰房屋銷售收入簽訂合同3、交樓后稅種稅率計稅依據(jù)繳納時間土地增值稅清算：30%-60%稅法確定的增值額達(dá)到清算條件（如銷售比例達(dá)85%以上時）房產(chǎn)稅自有房產(chǎn)出租：12%出租收入每年自有房產(chǎn)自用：1.2%自有房產(chǎn)的原值*70%企業(yè)所得稅25%應(yīng)納稅所得額（應(yīng)稅收入減計稅成本）每季預(yù)繳，每年清繳二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計算方法（二）舉例說明1、拿地-預(yù)售前例1：公司拍得一塊地，30000M2，價格10000萬，如何交稅？（1）契稅=10000*3%=300萬（次）（2）土地使用稅=30000M2*4元/M2=12萬（每年，至取得預(yù)售證止）（3）印花稅=10000萬*0.5‰=5萬元（次）二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計算方法2、預(yù)售階段（1）營業(yè)稅及附加=100,000*5.7%=5,700萬元（2）土增稅（預(yù)交、普通住宅）=100,000*2%=2,000萬元（3）所得稅（預(yù)交）=100,000*15%預(yù)計利潤率*稅率25%=3,750萬（4）印花稅=100,000*0.5‰=50萬預(yù)售階段稅款合計=5700+2000+3750+50=11500萬例2：公司預(yù)售房屋，收到樓款100,000萬，如何交稅？二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計算方法3、交樓后——計算整個項目的收益情況，清繳土增稅、企業(yè)所得稅預(yù)征方式適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，一般預(yù)算率較低，待該項目結(jié)算后再進(jìn)行清算，稅款多退少補。例3：計算開發(fā)項目的利潤及企業(yè)所得稅

項目利潤構(gòu)成表項目—假設(shè)全部有合法的發(fā)票比例金額1、經(jīng)營收入100,000.002、經(jīng)營成本（含建設(shè)成本和費用、借款費用、項目現(xiàn)場費用）65%65,000.003、經(jīng)營毛利額35%35,000.004、毛利率35%35%5、營業(yè)稅金及附加：其中：營業(yè)稅及附加5.7%5,700.00土地增值稅——清算

（已預(yù)交2000萬元）假設(shè)為4.55%4,550.006、行政管理費用3%3,000.007、營銷費用2.50%1,625.008、利潤總額20%20,125.00應(yīng)納稅所得額

20,125.009、所得稅（已預(yù)交3750萬元）5,031.2510、凈利潤15%15,093.75從項目利潤表可以看出，在交樓的時候，如果銷售已達(dá)到了稅務(wù)部門要求清算土增稅的條件：1、項目的清算土增稅為4550萬元，而預(yù)售階段只預(yù)交了2000萬元，需要補交2550萬元。2、企業(yè)所得稅應(yīng)交5031.25萬，預(yù)售階段只預(yù)交了3750萬元，需補交1281.25萬元。內(nèi)文三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（一）營業(yè)稅《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（摘錄）第一條在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。第四條納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（二）土地增值稅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（摘錄）第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（二）土地增值稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）（摘錄）二、土地增值稅清算的條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（二）土地增值稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）（摘錄）五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（二）土地增值稅《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）（摘錄）第二十五條審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（三）企業(yè)所得稅《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（摘錄）第一條在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。第四條企業(yè)所得稅的稅率為25%。第五條企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。

(注：1、應(yīng)納稅所得額=收入—成本費用—以前年度虧損額2、應(yīng)交所得稅=應(yīng)納稅所得額*25%）第六條企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括：銷售貨物收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息、紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入、其他收入。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（三）企業(yè)所得稅《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（摘錄）第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。第十條在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項、稅收滯納金、與取得收入無關(guān)的其他支出。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（三）企業(yè)所得稅《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（摘錄）第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰。

第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》（摘錄）第十九條納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進(jìn)行核算。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹（三）企業(yè)所得稅《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）（摘錄）對于項目完工的判斷時點：第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹根據(jù)上述規(guī)定，我們歸納為以下幾點：1、取得的收入應(yīng)按規(guī)定交納相關(guān)的稅款。2、可在稅前扣除的項目開發(fā)支出必須是：實際發(fā)生且取得合法憑據(jù)的。具體要求包括：●有相應(yīng)的合同、協(xié)議。當(dāng)合同價格與最終結(jié)算價格變動較大時，需要有補充協(xié)議；●取得相應(yīng)的合法憑據(jù)，包括發(fā)票、行政事業(yè)收據(jù)等；●有付款記錄；●發(fā)生的成本費用需要與工程決算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。內(nèi)文四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅合理交稅指的是按照國家有關(guān)稅法的規(guī)定，履行納稅義務(wù)，即不多交稅也不少交稅款。四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅

（一）學(xué)習(xí)、掌握并執(zhí)行稅法的相關(guān)規(guī)定，規(guī)范財務(wù)行為掌握法規(guī)就是要知道：●計稅依據(jù)是什么——房地產(chǎn)銷售收入●稅額是怎么計算的——收入*稅率●如何交稅——按期申報并交納，營業(yè)稅按月申報并交納、所得稅按季申報并交納。逾期交納的要交滯納金，違規(guī)的要受到相關(guān)的處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。例4：公司沒有按規(guī)定取得合法、有效憑證對稅收的影響

項目利潤構(gòu)成表1、假設(shè)全部有合法的發(fā)票并支付2、假設(shè)發(fā)生不合規(guī)的成本費用比例金額金額不規(guī)范行為/備注1、經(jīng)營收入100,000.00100,000.002、經(jīng)營成本（含建設(shè)成本和費用、借款費用、項目現(xiàn)場費用）65%65,000.0065,000.001、支付的工程款沒有發(fā)票3000萬2、支付給總包工程款10000萬與和結(jié)算金額9500萬不符3、經(jīng)營毛利額35%35,000.0035,000.004、毛利率35%35%35%5、營業(yè)稅金及附加：其中：營業(yè)稅及附加5.7%5,700.005,700.00土地增值稅——清算假設(shè)4,550.004,550.006、行政管理費用3%3,000.003,000.003、支付宣傳費50萬沒有發(fā)票4、報銷行政費60萬沒有發(fā)票7、營銷費用2.50%1,625.001,625.008、利潤總額20%20,125.0020,125.00應(yīng)納稅所得額

20,125.0023,735.00=20125+3000+500+50+609、所得稅（25%）5,031.255,933.7510、凈利潤15%15,093.7514,191.25四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅

（一）學(xué)習(xí)、掌握并執(zhí)行稅法的相關(guān)規(guī)定，規(guī)范財務(wù)行為根據(jù)上述例子可見，在沒有發(fā)票的情況下多交了企業(yè)所得稅902.5萬元。因此，規(guī)范財務(wù)行為是保證合理交稅的基礎(chǔ)。四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅

（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程●銷售環(huán)節(jié)某些業(yè)務(wù)安排，對企業(yè)稅負(fù)的影響:比如：買房100萬，送家電2萬，計算營業(yè)稅的基數(shù)100萬；買房100萬可減2萬，計算營業(yè)稅的基數(shù)是98萬。●費用報銷盡量列入項目現(xiàn)場管理費用開支，可以作為建造成本抵扣土地增值稅。四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅

（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程●架構(gòu)設(shè)置財務(wù)部門、銷售部門和人力行政部門人員的工資及費用不能列入項目現(xiàn)場管理費用開支（建造成本），無法列入土增稅的扣除額，所以，不要將法務(wù)部門、開發(fā)部門、司機、成控招標(biāo)部門的同事等列到上述部門的編制中?！窬惩鈩趧?wù)合同的簽訂與境外公司簽署的設(shè)計合同，工程完成時間在180天以內(nèi)的，支付境外費用時公司不需要預(yù)提企業(yè)所得稅，完成時間在180天以上的，需要預(yù)提企業(yè)所得稅。（盡量需要超過180天工作的合同分開簽署）四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅

（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程●工程款的支付安排、結(jié)算工作對稅負(fù)的影響例5：2012年12月，公司已收齊樓款100000萬元，預(yù)算成本總額為65000萬元并且已簽署了相關(guān)合同，但因為許多工程款仍未結(jié)算，只支付了65000萬的85%（已取得合法的發(fā)票），仍有9750萬元未支付，這種情況下，公司當(dāng)年的所得稅應(yīng)如何計算呢？以例3的利潤表為例：由于9750萬未支付且沒有結(jié)算報告，稅務(wù)部門無法對這部分成本進(jìn)行確認(rèn)，因此，應(yīng)交企業(yè)所得稅=（應(yīng)納所得額+未付款調(diào)增額）*25%=（20125+9750）*25%=7468.75萬元2013年的企業(yè)所得稅比原利潤表上的5031.25萬元多交2437.5萬元。四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅

（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程多交稅的原因：在交樓的當(dāng)年對企業(yè)所得稅進(jìn)行清繳時，樓款10億元已全部收到了，但成本卻沒有全部支付，在交樓時點，收入與成本未能完全匹配，財務(wù)已按100%的銷售額結(jié)轉(zhuǎn)收入，項目未能取得對應(yīng)100%成本的發(fā)票作為配比，將導(dǎo)致稅務(wù)成本小于會計成本，從而在此時點產(chǎn)生稅務(wù)利潤，需要多繳納企業(yè)所得稅。四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅

（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程為規(guī)避因未付足工程款而多交所得稅的情況，要注意：一是要盡量保證收入與成本費用支付相匹配，樓款已100%收齊了，成本支付至少要支付至95%；二是在款項不能全部支付的情況下，也要爭取在不超出結(jié)算總額的情況下，先把稅款支付給總包單位，將9750萬元的發(fā)票取回來，款項在后期再安排付款，這樣可以達(dá)到規(guī)避多交企業(yè)所得稅的情況。但要注意，土增稅清算必須以有發(fā)票同時有資金支付才認(rèn)可成本扣除。四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅

通過對以上稅務(wù)規(guī)定和案例的了解，我們總結(jié)如下：企業(yè)要合理交稅，1、要規(guī)范財務(wù)行為，特別是領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)予以足夠的重視，企業(yè)所有的收支合理、合法是保證合理交稅的基礎(chǔ)。2、全員配合，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。稅收不是由財務(wù)人員計算出來的，而是由企業(yè)的經(jīng)營活動流程決定的，有怎樣的經(jīng)營流程就產(chǎn)生怎樣的稅收結(jié)果，業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門反映和繳納稅收。所以，要重視業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，保證發(fā)票的取得、工程款的支付節(jié)點與財務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)收入時點同步。對于已交樓的項目，必須在交樓當(dāng)年及時進(jìn)行預(yù)結(jié)算，并取得發(fā)票，保證發(fā)票成本（稅務(wù)成本）與項目的目標(biāo)成本基本一致。對于預(yù)結(jié)算金額與初始合同差異較大的，應(yīng)及時簽訂補充協(xié)議。內(nèi)文五、個人所得稅五、個人所得稅

（一）個人所得稅的法規(guī)介紹個人所得稅，是對個人（自然人）取得的各項應(yīng)稅所得征收的一種稅。2011年6月底，十一屆全國人大常委會通過了修改個人所得稅法的決定。2011年9月1日開始實施，個稅免征額調(diào)至3,500元。五、個人所得稅

（一）個人所得稅的法規(guī)介紹《中華人民共和國個人所得稅法》（摘錄）第一條在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的個人，從中國境內(nèi)和境外取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個人所得稅。

在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人，從中國境內(nèi)取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個人所得稅。五、個人所得稅

（一）個人所得稅的法規(guī)介紹

根據(jù)個人所得稅法，規(guī)定11項個人所得需要計算并繳納個人所得稅，我們對這11項個人所得進(jìn)行分類，歸納為四大類所得。五、個人所得稅

（一）個人所得稅的法規(guī)介紹第一類：個人勞務(wù)取得的所得，包括：第1項、工資、薪金所得——是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。第2項、勞務(wù)報酬所得——是指個人從事設(shè)計、裝潢、安裝、制圖、化驗、測試、醫(yī)療、法律、會計、咨詢、講學(xué)、新聞、廣播、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄象、演出、表演、廣告、展覽、技術(shù)服務(wù)、介紹服務(wù)、經(jīng)濟服務(wù)、代辦服務(wù)以及其他勞務(wù)取得的所得。第3項、稿酬所得——是指個人因其作品以圖書、報紙形式出版、發(fā)表而取得的所得。第4項、對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得——是指個人承包經(jīng)營、承租經(jīng)營以及轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租取得的所得，包括個人按月或者按次取得的工資、薪金性質(zhì)的所得。五、個人所得稅

（一）個人所得稅的法規(guī)介紹第二類：個人因擁有資產(chǎn)而取得的所得，包括：

第5項、特許權(quán)使用費所得——是指個人提供專利權(quán)、著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的所得。第6項、利息、股息、紅利所得——是指個人擁有債權(quán)、股權(quán)而取得的利息、股息、紅利所得。利息是指個人的存款利息、貨款利息和購買各中種債券的利息。第7項、財產(chǎn)租賃所得——是指個人出租建筑物，土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。第8項、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得——是指個人轉(zhuǎn)讓有價征卷、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他自有財產(chǎn)給他人或單位而取得的所得，包括轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)和動產(chǎn)而取得的所得。對個人股票買賣取得的所得暫不征稅。五、個人所得稅

（一）個人所得稅的法規(guī)介紹第三類：個體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得，包括：

第9項、個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得，是指：1.個體工商戶從事工業(yè)、手工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、修理業(yè)以及其他行業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得2.個人經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，取得執(zhí)照，從事辦學(xué)、醫(yī)療、咨詢以及其他有償服務(wù)活動取得的所得3.其他個人從事個體工商業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得；4.上述個體工商戶和個人取得的與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的各項應(yīng)納稅所得。五、個人所得稅

（一）個人所得稅的法規(guī)介紹第四類：其他所得，包括：

第10項、偶然所得——是指個人取得的所得是非經(jīng)常性的，屬于各種機遇性所得，包括得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得（含獎金、實物和有價證券）。第11項、經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得個人取得的所得，難以界定應(yīng)納稅所得項目的，由主管稅務(wù)機關(guān)確定。五、個人所得稅（二）個人所得稅計稅的基本方法●工資、薪金所得：按7級超額累進(jìn)稅率計算，按月征稅1.每月應(yīng)納個人所得稅=每月應(yīng)納稅所得額*適用稅率–速算扣除數(shù)2.每月應(yīng)納稅所得額=每月應(yīng)發(fā)工資–個人承擔(dān)的三險一金–35003．稅率及速算扣除數(shù)的級別：全月應(yīng)納稅所得額稅率速算扣除數(shù)全月應(yīng)納稅所得額不超過1500元3%0全月應(yīng)納稅所得額超過1500元至4500元10%105全月應(yīng)納稅所得額超過4500元至9000元20%555全月應(yīng)納稅所得額超過9000元至35000元25%1005全月應(yīng)納稅所得額超過35000元至55000元30%2755全月應(yīng)納稅所得額超過55000元至80000元35%5505全月應(yīng)納稅所得額超過80000元45%13505五、個人所得稅（二）個人所得稅計稅的基本方法●工資、薪金所得：按7級超額累進(jìn)稅率計算，按月征稅例6：某員工，本月應(yīng)發(fā)的工資8000元，個人應(yīng)交的三險一金1520元，如何計算應(yīng)交個人所得稅？應(yīng)納稅所得額=8000–1520-3500=2980元應(yīng)交個人所得稅=2980*10%-105=193元本月取得的工資（現(xiàn)金）=8000–1520–193=6287元五、個人所得稅（二）個人所得稅計稅的基本方法●稿酬所得：按20%比例稅率計算，并按應(yīng)納稅額減征30%，按次征稅1．每次應(yīng)納個人所得稅=（稿酬所得–合理費用）*適用稅率（20%）*（1–30%）2．合理費用的計算：（1）每次收入不超過四千元的，合理費用為800元；（2）每次收入四千元以上的，合理費用為每次收入的20%五、個人所得稅（二）個人所得稅計稅的基本方法●勞務(wù)報酬所得：按20%比例稅率計算，按次征稅。一次收入畸高的，實行加成征收。1．每次應(yīng)納個人所得稅=（勞務(wù)報酬所得–合理費用）*適用稅率（20%）*（1+稅款加成率）2．合理費用的計算：（1）每次收入不超過四千元的，合理費用為800元；（2）每次收入四千元以上的，合理費用為每次收入的20%3．加征比例級別：應(yīng)納稅所得額稅率稅款加征不超過20000元部分20%無超過20000元-50000元部分20%50%超過50000元部分20%100%五、個人所得稅

（二）個人所得稅計稅的基本方法●特許權(quán)使用費所得●利息股息紅利所得●財產(chǎn)租賃所得●財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得●偶然所得●其他所得按20%比例稅率計算，按次征收五、個人所得稅（三）個人所得稅計算案例例7：小王在2013年4月除取得正常的工資薪金收入（稅前15000元）外，還在報刊發(fā)表了文章，取得稿酬收入（稅前）5000元，另外還購買體育彩票中獎10000元，應(yīng)如何繳納個人所得稅？分析：根據(jù)稅法規(guī)定，納稅義務(wù)人兼有兩項或者兩項以上所得的，按項分別計算納稅。因此，小王應(yīng)對工資、稿酬和中獎收入應(yīng)分別納稅。第一步：工資薪金由小王所在的公司根據(jù)七級超額累進(jìn)稅率計算并代扣代繳個人所得稅，從其應(yīng)發(fā)工資中扣除：應(yīng)納稅所得額=15000–個人承擔(dān)社保2850–3500=8650元應(yīng)交個人所得稅=8650*20%-555=1175元實發(fā)工資薪金（現(xiàn)金）=15000–2850–1175=10975元五、個人所得稅（三）個人所得稅計算案例第二步：稿酬收入由報刊計算并代扣代繳個人所得稅，從支付給小王的稿酬收入中扣除：應(yīng)納稿酬收入的個人所得稅=（5000*（1–20%合理費用））*20%稅率*（1–30%）減征額=560元小王實際收到的稿酬收入=5000–560=4440元第三步：中獎收入由兌獎機構(gòu)計算并代扣代繳個人所得稅，從支付給小王的中獎收入中扣除：應(yīng)納中獎收入的個人所得稅=10000*20%=2000元小王實際收到的中獎收入=10000–2000=8000元即小王2013年4月的稅前收入合計=15000+5000+10000=20000元繳納的個人所得稅=1175+560+2000=3735元五、個人所得稅（三）個人所得稅計算案例例8：某設(shè)計師為設(shè)計院提供設(shè)計服務(wù)，雙方約定服務(wù)費用為（稅后）10萬元，設(shè)計院應(yīng)按什么金額與設(shè)計師簽訂服務(wù)合同？應(yīng)如何繳稅？分析：根據(jù)稅法規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務(wù)人。對于這些服務(wù)，由于設(shè)計師約定收取的是稅后收益，因此設(shè)計院為個人所得稅代扣義務(wù)人。第一步：由于約定的服務(wù)費用為稅后10萬元，而且設(shè)計院有為設(shè)計師代扣代繳相關(guān)稅費的義務(wù)，因此，設(shè)計院應(yīng)將稅后服務(wù)費折算為稅前金額并簽訂合同，再根據(jù)稅前金額扣除相關(guān)稅費后，才能將凈額10萬元支付給設(shè)計師。1、判斷這項服務(wù)合同涉及哪些稅種？除個人所得稅外，服務(wù)業(yè)收入屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍，因此，該項服務(wù)費用涉及的稅種包括：營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費）和個人所得稅。五、個人所得稅（三）個人所得稅計算案例2、計算服務(wù)費的稅前金額：設(shè)稅前金額為X，稅后金額為Y。則：營業(yè)稅金及附加=X*5%*（1+7%+3%+2%）=5.6%X個人所得稅=（X–5.6%X）*（1–20%）*40%-7000=0.30208X-7000X–5.6%X–（0.30208X–7000）=Y，推出：X=（Y–7000）/0.64192即本例中，合同約定金額（稅前）應(yīng)為：（100000–7000）/0.64192=144877.87元3、計算應(yīng)交稅金：營業(yè)稅金及附加=144877.87*5.6%=8113.16元個人所得稅=（144877.87–8113.16）*（1–20%）*40%-7000=36764.71元稅后金額=144877.87–8113.16–36764.71=100000元五、個人所得稅（三）個人所得稅計算案例第二步：在簽訂合同后，設(shè)計院負(fù)有為設(shè)計師代扣代繳相關(guān)稅費的義務(wù)，因此，設(shè)計院應(yīng)憑服務(wù)合同、設(shè)計師的身份證復(fù)印件、開票申請表到稅務(wù)機關(guān)開具發(fā)票，繳納稅費。

這個案例說明了，單位是可以和任何個人簽署任何勞務(wù)合同的，且只要依法納稅，可以憑合同到稅務(wù)部門開具發(fā)票，但需要注意的是，單位應(yīng)履行代扣代繳個人所得稅的義務(wù)，并將該義務(wù)寫進(jìn)合同里。五、個人所得稅（三）個人所得稅計算案例例9：小陳同時在三家公司工作，每月三家公司都會為他支付固定工資報酬，甲公司付5000元，乙公司付6000元，丙公司付7000元，全部為稅前工資，小陳應(yīng)如何繳稅？分析：根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人在兩個單位以上任職受雇，分別取得工資、薪金收入，各扣繳義務(wù)人（即單位）按個人所得稅法的規(guī)定分別計算扣繳個人所得稅，然后納稅人選擇一個任職單位所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行自行申報，即將從各處取得工資、薪金收入加在一起扣除3500元費用，計算應(yīng)納個人所得稅稅額，減掉分別由各扣繳義務(wù)人扣繳的稅額后，余額再申報繳納。五、個人所得稅（三）個人所得稅計算案例第一步：三家公司分別代扣代繳的個人所得稅（假設(shè)不考慮社保和住房公積金）：甲公司：（5000–3500）*3%=45元乙公司：（6000–3500）*10%–105=145元丙公司：（7000–3500）*10%–105=245元第二步：小陳選擇并固定在其中一處任職受雇單位所在地的主管地稅機關(guān)辦理自行納稅申報，多退少補：合并收入：5000+6000+7000=18000元合并收入應(yīng)交個稅：（18000–3500）*25%–1005=2620元應(yīng)補繳個人所得稅：2620–45–145–245=2185元五、個人所得稅（四）年終獎介紹●關(guān)于一次性獎金的政策規(guī)定1、全年一次性獎金是指企業(yè)根據(jù)其全年經(jīng)濟效益和對員工全年工作業(yè)績的綜合考核情況，向員工發(fā)放的一次性獎金。一次性獎金也包括年終加薪、實行年薪制和績效工資辦法的企業(yè)根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績效工資。2、一次性獎金應(yīng)單獨作為一個月工資、薪金所得計算納稅。3、先將員工當(dāng)月內(nèi)取得的全年一次性獎金，除