某集團西安萬華商業(yè)綜合體項目前期策劃

謹呈：西安萬華集團萬華集團西安萬華商業(yè)綜合體工程前期籌劃成果匯報2024年11月第二階段結(jié)論回憶

酒店：五星級商務(wù)酒店，4萬平米規(guī)模，379間客房2房間類型面積占比總建面數(shù)量套內(nèi)面積價格普通標間約50％13000平米227約40平米500元豪華標間約35％9100平米127約50平米700元普通套房約14％3640平米24約106平米1000元豪華套房約1％260平米1約182平米2000元100％26000平米379間客房偶得客戶重要客戶核心客戶高新區(qū)商務(wù)人群、社區(qū)人群、工程商業(yè)客戶旅游客戶市區(qū)其他商務(wù)人群及旅游人群根據(jù)客戶需求結(jié)合競爭分析，世聯(lián)建議工程開展餐飲娛樂型五星級商務(wù)酒店社區(qū)商業(yè)：3.4萬平米社區(qū)購物中心+街鋪3-1層面積10000㎡地上每層面積6000㎡健身1200平米社區(qū)影院4000平米女子休閑會館800平米電器專賣2000平米電器專賣2000平米大型餐飲4000平米兒童主題館2000平米品牌餐飲1000平米品牌專賣1000平米運動主題2000平米品牌專賣3200平米品牌餐飲800平米大型超市10000平米1F-1F2F3F4F社區(qū)購物中心總建面3.4萬平米，全部持有28萬平米商業(yè)：“奧特萊斯方案〞或“家居建材+餐飲休閑娛樂方案〞4西三環(huán)經(jīng)十三路商住公寓商住公寓商住公寓酒店服務(wù)公寓SOHO寫字樓二期酒店服務(wù)公寓及寫字樓一期商住公寓裙樓塔樓方案一：奧特萊斯西三環(huán)經(jīng)十三路一期二期商住公寓商住公寓商住公寓酒店服務(wù)公寓SOHO寫字樓裙樓塔樓方案二：家居建材+餐飲休閑娛樂萬華集團反響5酒店是否要做？酒店是否對大盤價值帶來很大提升？在財務(wù)上收益如何？能否實現(xiàn)財務(wù)滾動開發(fā)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和建筑形態(tài)調(diào)整。社區(qū)商業(yè)能否減少占用DK6、7用地的指標；能否減少一些在北石橋已有的業(yè)態(tài)？28萬方項目其他方向研判。塔樓方面，是否可做寫字樓群？裙樓方面，是否可做以大型百貨為驅(qū)動力的大型商業(yè)？1236

本次匯報專題一、五星級酒店是否要建？二、社區(qū)商業(yè)如何調(diào)整？三、28萬平米商業(yè)工程其他方向可行性研判7專題一：

五星級酒店是否要建？1.開發(fā)五星級酒店對大盤作用如何？2.五星級酒店投資回報周期是否可觀？3.對于是否建設(shè)五星級酒店的判斷81.開發(fā)五星級酒店對大盤作用如何？案例研究：

借鑒廣州碧桂園鳳凰城酒店對大盤的作用9

規(guī)模總占地12000畝已開發(fā)約5000畝約5000戶，2萬人區(qū)位行政區(qū)劃隸屬增城，區(qū)域成熟度不高鄰近廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新塘開發(fā)區(qū)緊鄰廣園東快速干線開盤時間

2002.5.1自然資源

地塊內(nèi)、地塊邊緣都有山體資源，生態(tài)環(huán)境好廣園東快速路廣深高速中信廣場鳳凰城花園酒店廣州中心區(qū)車程50-60分鐘整個大盤分三期開發(fā)10

獨立別墅聯(lián)排別墅洋房公建配套

山體開發(fā)分期及物業(yè)分布鳳鳴苑鳳儀苑鳳翔苑公共配套區(qū)學校鳳翠苑鳳泉苑多物業(yè)類型開發(fā)集中式公共配套區(qū)落成臨主干道地塊大規(guī)模啟動

開發(fā)2500畝鳳湖苑鳳凰苑鳳凰島酒店開發(fā)山景地塊開發(fā)純別墅學校開學酒店試業(yè)二期開發(fā)1300畝鳳凰臺鳳雅苑增城荔枝文化區(qū)東門商業(yè)街鳳嶺苑鳳盈苑文化、品位型公建帶動邊緣地塊開發(fā)多物業(yè)類型開發(fā)三期開發(fā)1200畝鳳凰城一期酒店動工一期通過大量配套快速展示，客戶可預(yù)見成熟生活費氣氛，并表達開發(fā)商實力，酒店作為其中一個配套提升了工程檔次11鳳凰城配套項目一覽表商業(yè)運動休閑文化教育會所酒店醫(yī)療商業(yè)中心（2萬m2）、東門商業(yè)街（200家商鋪）、大型超市（規(guī)劃中）、肉菜市場（現(xiàn)以1000㎡的農(nóng)貿(mào)市場作為先期配套）康體中心（3300m2）、水上歡樂世界和陽光泳湖（6000m2）增城荔枝文化村（占地13.3萬m2）、美食街（1.2萬m2）圖書館、歌劇院、影劇院、市政文化廣場（3萬m2，規(guī)劃中）鳳凰城中英文學校占地143畝，總建6.5萬m224小時便利店，精美餐飲服務(wù)、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動室、花園泳池占地300畝社區(qū)醫(yī)院客戶可預(yù)見成熟生活氣氛，并表達開發(fā)商實力隨著住戶入駐，超市、便利店、球類活動等經(jīng)營狀況良好一期結(jié)合低價和豐富產(chǎn)品組合，大盤席卷市場12套數(shù)單位面積單位售價戶型數(shù)獨立別墅260套220-600m288萬元起（毛坯）22種聯(lián)體別墅120套160-180m250萬元起（毛坯）9種洋房公寓600套55-177m22800元/m2（帶裝修）30種鳳凰城首期首推產(chǎn)品概況表獨立別墅聯(lián)排別墅首期開發(fā)約2500套，其中首推約1000套“五一〞黃金周內(nèi)首推單位售罄，當年后續(xù)銷售月均300套左右，人氣急速聚集，推動社區(qū)快速成熟二期與三期成功轉(zhuǎn)向開發(fā)高價值物業(yè)13

利用山體資源建半山高檔獨立別墅，大幅提高物業(yè)價值和利潤利用水體資源開發(fā)酒店區(qū)，提升樓盤檔次及成熟度開發(fā)國際租賃社區(qū)〔鳳凰島〕，表達平安尊貴，獲取長期收益類型單位面積均價總價半山別墅（鳳凰苑）328-1929m211000元/m2（毛坯）400-2000萬非半山別墅（鳳湖苑）191-633m26000元/m2（毛坯）100-400萬鳳凰城二期獨立別墅價格比照表酒店在二期以后成為后續(xù)產(chǎn)品價值的支點14鳳凰城酒店概況表開盤時間2002.5酒店開業(yè)時間2003.11酒店規(guī)模占地300畝，建面8.28萬㎡客房數(shù)575間標間房價面價：1080團體：428會議設(shè)施21個會議室共5244㎡，最大會議室可容納超過1500人配套情況自稱五星級標準，國際宴會廳、中餐大廳、西餐廳、雪茄室、紅酒屋、酒吧、咖啡廳、OK歌舞廳、桑拿按摩、香薰水療（spa）、美容美發(fā)中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋藝室、露天泳池和水吧。經(jīng)營情況酒店經(jīng)營二年，逐漸走上軌道，入駐率近70％，來自香港的旅行團較多，也有日本（韓國）商務(wù)團周邊外資公司（縟索尼）與酒店簽長包房，不少外籍人士租住鳳凰島會議條件好，2004年接待了700多個會議酒店對大盤作用：1、促進大盤銷售2、提升大盤價值促進大盤銷售：眾多新塘客戶通過在酒店消費逐漸認知大盤，在大盤的二、三期，新塘客戶成為主力客戶15區(qū)域來源主要為新塘本地人、新塘經(jīng)商的外來人士或東莞人其他包括廣州東部〔開發(fā)區(qū)、天河區(qū)及東山區(qū)〕、香港等職業(yè)私營企業(yè)主經(jīng)商人士企業(yè)高級管理者高級技術(shù)人員鳳凰城整體客戶結(jié)構(gòu)碧桂園鳳凰城增城市區(qū)工業(yè)園工業(yè)園蘿崗市區(qū)

碧桂園員工訪談鳳凰城當時客戶定位為廣州市區(qū)白領(lǐng)為主，但是后來反而新塘客戶占了70%左右。當時周邊很多工業(yè)區(qū)，來鳳凰酒店開會的公司很多，這些公司的老板和高管就開始留意這個大盤了，因此酒店在客戶吸引上起到了很重要的作用，是大盤對外的展示窗口促進大盤銷售：酒店帶來影響力很大程度上矯正了大盤工程早期存在的客戶定位錯誤問題16原定目標客戶廣州市區(qū)白領(lǐng)為主新塘及周邊廣州市區(qū)30％新塘及周邊70％廣州市區(qū)客戶距離市區(qū)較遠產(chǎn)品粗糙新塘及周邊客戶別墅表達身份酒店配套差異性領(lǐng)先于本地市場具有較強中高總價承受力品牌認知度高

實際客戶客戶反響調(diào)整目標客戶早期廣告瞄準廣州客戶提升大盤價值：大盤的每期開發(fā)均有亮點配套支持，從而實現(xiàn)價值逐漸走高17聯(lián)排別墅420045005000國際租賃社區(qū)開業(yè)2800(帶裝修)5000(帶裝修)6000獨立別墅700011000（半山別墅）840013000三期隨著社區(qū)逐漸成熟，開始開發(fā)商業(yè)物業(yè)、文化物業(yè)，從軟性層面提升大盤品質(zhì)感首期大規(guī)模推出廉價別墅，巨型公建配套沖擊力強，銷售火爆洋房首期業(yè)主入駐大型公建配套全面投入服務(wù)2003-092004-10第一期第二期2004-08東門商業(yè)廣場正式發(fā)售2003-112005-02公建配套時間軸2002-052002-10開發(fā)分期時間軸均價走勢2003-052002-12中英文學校開學酒店試業(yè)2004-052004-12第三期荔枝文化村投入試運營2002-05大型交通中心/康體中心/商業(yè)中心落成2005-06二期利用自然資源及高端配套開發(fā)高價值物業(yè)，提升樓盤檔次18提升大盤價值：酒店在其中的價值是

“二三期亮點配套〞+“象征企業(yè)及大盤的形象〞一期物業(yè)定位：走性價比路線，價格較低一期配套作用：作為根本配套，滿足根本的生活配套需求住宅物業(yè)：獨立別墅〔7000元〕、聯(lián)排別墅〔4200元〕、洋房〔2800元〕相關(guān)配套：大型交通中心、康體中心、社區(qū)商業(yè)二期物業(yè)定位：住宅物業(yè)逐漸走高，走中高端路線二期配套作用：作為升級的配套，配合和提升住宅物業(yè)的高端形象住宅物業(yè)：半山別墅〔11000元〕、聯(lián)排別墅〔4500元〕、洋房〔4500元〕相關(guān)配套：國際中英文學校、五星級酒店三期物業(yè)定位：社區(qū)逐步成熟，物業(yè)價值到達最高點三期配套作用：二期配套已經(jīng)樹立工程高端形象，三期配套開始開發(fā)商業(yè)，并打造文化設(shè)施，從軟性層面提升大盤品質(zhì)住宅物業(yè)：半山別墅〔13000元〕、聯(lián)排別墅〔5000元〕、洋房〔5000元〕相關(guān)配套：東門商業(yè)廣場開始出售、荔枝文化村投入運營碧桂園鳳凰城帶來的啟示：19酒店建設(shè)消除區(qū)域陌生度。酒店的開工建設(shè)能一定程度上彌補大盤項目資源不足、區(qū)位陌生缺點酒店經(jīng)營增強大盤影響力。酒店對外營業(yè)后，可作為大盤對外宣傳的紐帶，加強對大盤的宣傳，促進大盤銷售亮點配套+形象提升。對于分多期開發(fā)的大盤來說，酒店的建設(shè)對于后期打造高端物業(yè)有極大的幫助123開發(fā)五星級酒店有助于拓寬大盤客戶來源，促進大盤銷售20接待餐飲商務(wù)休閑娛樂宴會酒店經(jīng)營將帶來整個高新區(qū)的商務(wù)人群及西部國際軟件新城的客戶群，人們平時宴會、會議、休閑娛樂等均在酒店消費，酒店可作為整個大盤的展示紐帶高新區(qū)？二環(huán)內(nèi)？城西？國際軟件新城？三環(huán)南？當?shù)貐^(qū)域？如何拓寬客戶源？酒店將成為大盤對外展示紐帶同時，亦給大盤未來價值拉高增加了動力源21123445大盤后期價值如何拉升？大盤價值點：社區(qū)商業(yè)+園林+五星級酒店+教育+醫(yī)療+戶型打造+其他實現(xiàn)每期開發(fā)有一個核心價值拉動點，譬如：1、一期價值點：性價比2、二期價值點：社區(qū)商業(yè)+園林+教育3、三期價值點：酒店開工+園林+其他配套4、四期價值點：酒店開業(yè)+園林+配套+戶型5、五期價值點：區(qū)域成熟+其他配套分期開發(fā)圖222.五星級酒店投資回報周期是否可觀？按照2024年的標準，酒店建安本錢為3.93億元23酒店總建設(shè)面積4萬平方米，其建造本錢構(gòu)成如下：備注：根據(jù)大盤的開發(fā)時序，酒店的開工期在2024年以后，所以在此將酒店的建安本錢折算到2024年按2012年計算的成本按2014年計算的成本前期工程費466514基礎(chǔ)設(shè)施費150165建安裝修成本80008820開發(fā)期間接費101111項目管理費用104115預(yù)備費8796每方成本89089821總成本(萬元)3563239284酒店首年實現(xiàn)盈利，本錢回收周期9年〔常規(guī)五星級酒店回收周期為8~13年〕；假設(shè)2024年開始營業(yè)，那么2025年實現(xiàn)本錢回收24項目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房價5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%803090801021511440120121261313244139061460115331餐飲25.00%3346378342564767500552555518579460846388會議5.00%669757851953100110511104115912171278其他10.00%1338151317021907200221022207231824342555合計100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐飲60.00%2007227025542860300331533311347636503833會議20.00%134151170191200210221232243256其他35.00%468530596667701736773811852894合計37.50%5019567563847150750878838277869191269582營業(yè)利潤62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營開支行政及一般開支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營銷費用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營運及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費2.50%335378426477501526552579608639合計25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費用營業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎勵管理費1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲備4.00%5356056817638018418839279731022合計13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069凈現(xiàn)金流3178359440434528475549935242550457806069累計凈現(xiàn)金流量-42301-39122-35528-31485-26956-22202-17209-11967-6462-6835386萬元酒店毛利率為37%，扣除剩余費用后利潤額為23.75%，盈利水平較佳〔高星級酒店行業(yè)平均毛利率在35%左右〕25項目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房價5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%803090801021511440120121261313244139061460115331餐飲25.00%3346378342564767500552555518579460846388會議5.00%669757851953100110511104115912171278其他10.00%1338151317021907200221022207231824342555合計100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐飲60.00%2007227025542860300331533311347636503833會議20.00%134151170191200210221232243256其他35.00%468530596667701736773811852894合計37.50%5019567563847150750878838277869191269582營業(yè)利潤62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營開支行政及一般開支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營銷費用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營運及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費2.50%335378426477501526552579608639合計25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費用營業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎勵管理費1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲備4.00%5356056817638018418839279731022合計13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069客房：預(yù)計2024年入駐率為65%，到2024年開始到達穩(wěn)定值80%；初始房價為893元，房價年增長率為5%〔香格里拉酒店常年入駐率在90%左右〕費率：客房、餐飲會議等收入支出等均按照酒店行業(yè)平均水平計算折現(xiàn)到2024年，酒店估值為6.2億元26經(jīng)營物業(yè)資產(chǎn)價值對未來一定年份的預(yù)測凈收入和資產(chǎn)末期價值或殘值進行貼現(xiàn)，并加之土地增值貼現(xiàn)率由兩局部組成:一局部是當前長期國債利率〔3.47%〕；另一局部是風險報酬率〔4%〕酒店資產(chǎn)估值計算酒店物業(yè)價值=20年預(yù)測凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值+第20年酒店資產(chǎn)期末價值=53390萬元+8460萬元=61850萬元備注：設(shè)酒店2024年投入資金建設(shè)，2024年正式運營貼現(xiàn)率7.5%酒店總本錢4.23億元，酒店殘值率5%，折舊周期20年2024年土地本錢2736萬元，地價上漲率5%品牌酒店管理公司費用：主要為根本管理費及獎勵管理費兩項(此處計算取平均值)，2024年開始總費用為569萬元27項目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房價5.00%8939389851034108511401197125713191385收入合計100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出合計37.50%5019567563847150750878838277869191269582營業(yè)利潤62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營開支行政及一般開支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營銷費用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營運及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費2.50%335378426477501526552579608639合計25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費用營業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎勵管理費1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲備4.00%5356056817638018418839279731022合計13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069酒店各項生產(chǎn)設(shè)備及物資采購費用員工薪資及勞保預(yù)算酒店開業(yè)前專項培訓(xùn)費用酒店營銷推廣費用〔包括開業(yè)慶典的費用〕日常行政及其它費用日常工程維護費用酒店營業(yè)有關(guān)的初期進貨費用酒店正常營運流動資………酒店公司收取的酒店管理費可達營業(yè)額的4.25%甚至更多而我們測算的酒店利潤總額只占營業(yè)額的23.75%酒店從2024年開始酒店管理費用569萬元，并逐年遞增，到2025年達1086萬元；因此酒店管理公司的談判直接涉及企業(yè)重大利益酒店談判涉及費用項283.對于是否建設(shè)五星級酒店的判斷結(jié)論：基于上述判斷，世聯(lián)建議萬華集團開發(fā)五星級酒店29促進大盤銷售。開發(fā)五星級酒店有助于拓寬大盤客戶來源，促進大盤銷售大盤價值拉動點。五星級酒店的建設(shè)及經(jīng)營作為大盤后期的價值拉動點之一，能有效拉動大盤價值財務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異。酒店預(yù)計于2014年的投資額為4.23億元，折算到2016年資產(chǎn)估值達6.8億元，資產(chǎn)回報周期9年(五星級酒店回報期為8~12年)，毛利率達37%12330專題二：

社區(qū)商業(yè)如何調(diào)整？1.整體調(diào)整策略〔業(yè)態(tài)及建筑形態(tài)調(diào)整〕2.具體產(chǎn)品打造311.整體調(diào)整策略1.業(yè)態(tài)調(diào)整方案：影院業(yè)態(tài)取消+原持有散鋪放入街鋪內(nèi)銷售；持有面積由原來3.4萬平米減為2.1萬平米32業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類型面積主力店大型超市10000平米社區(qū)影院4000平米次主力店家電專業(yè)店4000平米大型餐飲4000平米健身俱樂部1200平米女子休閑會館800平米品牌餐飲1800平米散鋪兒童主題館2000平米運動專賣館2000平米品牌專賣店4200平米原方案：3.4萬平米，全部持有業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類型面積主力店大型超市10000平米社區(qū)影院4000平米次主力店家電專業(yè)店4000平米大型餐飲4000平米健身俱樂部1200平米女子休閑會館800平米品牌餐飲1000平米散鋪兒童主題館運動專賣館品牌專賣店新方案：散鋪銷售，持有2.1萬平米調(diào)整策略1：盡可能保持原有業(yè)態(tài)，形成良好的社區(qū)商業(yè)氣氛調(diào)整策略2：局部北石橋有的業(yè)態(tài)，如社區(qū)影院可不打造調(diào)整策略3：原來持有的散鋪放置入街鋪內(nèi)，用作包裝銷售放入街鋪內(nèi)銷售不建議打造332.建筑形態(tài)調(diào)整：

由“集中商業(yè)+街鋪〞變?yōu)椤癰lock+街鋪〞購物廣場會所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪社區(qū)購物中心購物廣場會所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪BLOCKBLOCKBLOCK原方案：集中商業(yè)+街鋪存在問題1.規(guī)模較大。在北石橋及28萬方商業(yè)項目上有大量商業(yè)，因此在此希望能少些商業(yè)持有量2.占用DK67指標較多。社區(qū)購物中心共3.4萬平米規(guī)模，占用DK67較多的住宅建設(shè)量新方案：Block+街鋪將主力業(yè)態(tài)拆散，分布放置在DK67、DK3、DK4-2上（DK5功能不變），既減少了持有商業(yè)占用DK67的住宅指標，也利用主力店帶動了周邊散鋪的銷售342.具體產(chǎn)品打造主力業(yè)態(tài)位置確定35購物廣場會所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪位置1位置2位置3主力業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)面積總面積位置1大型超市10000平米1.3萬平米健身俱樂部1200平米女子休閑會館800平米品牌餐飲1000平米位置2家電專業(yè)店4000平米4000平米位置3大型餐飲4000平米4000平米1.超市布置在位置1，便利與未來DK67居民的購物及物業(yè)價值的提升，同時超市放地下負一層，不占用其建設(shè)指標；2.健身俱樂部、休閑會館及品牌餐飲結(jié)合超市放置在位置1，使得未來DK67形成最良好的商業(yè)氣氛；3.家電專業(yè)店占用面積較大，且產(chǎn)生租金較低，可放置在位置2小產(chǎn)權(quán)用地上；4.大型餐飲放置在DK4-2上，帶動其散鋪銷售位置1：整體業(yè)態(tài)排布36-1F1F2F大型超市品牌餐飲、散鋪健身俱樂部、女子休閑會館100米100米40米100米20米位置1：負一層業(yè)態(tài)布局37

大型超市面積約達1萬平米，設(shè)置其長寬分別約為100米，形狀較為規(guī)整，便于貨品擺放展示及內(nèi)部動線組織。負一層：大型超市面積1萬平米100米100米科技二路經(jīng)十三路負1層如華潤萬家、人人樂、好又多等超市位置1：一層業(yè)態(tài)布局3820米100米科技二路經(jīng)十三路1層品牌餐飲1000平米散鋪1000平米1.品牌餐飲分別在科技二路及經(jīng)十三路有展示面，滿足招商需求；2.散鋪緊鄰十字路口，提升其銷售價值品牌餐飲可放置2~3家本地餐飲品牌，如KFC、永和豆?jié){、魏家涼皮、小六湯包等適合社區(qū)效勞的餐飲品牌散鋪可以包裝成為親子、運動等主題銷售，劃分為2~4個大鋪，作為鋪王銷售位置1：二層業(yè)態(tài)布局391.女子休閑會館放置在科技二路沿線，提升其展示面2.健身俱樂部呈L型放置健身俱樂部：中體倍力、亞特體育俱樂部20米100米科技二路經(jīng)十三路1層女子休閑會館800平米健身俱樂部1200平米位置2：整體業(yè)態(tài)排布40家電專賣店2000平米家電專賣店2000平米1F2F科技二路經(jīng)十三路50米40米位置2放置類似于蘇寧國美之類的家電專業(yè)店，總面積為4000平米位置3：整體業(yè)態(tài)排布41大型餐飲2000平米大型餐飲2000平米1F2F可放置3~4個較大型餐飲品牌，如小肥羊、陜西松貿(mào)及其他本地的品牌科技二路經(jīng)十三路50米40米位置1動線設(shè)計：負1層超市動線422、在超市北側(cè)設(shè)置輔營區(qū)，充分利用超市的人流1、基于超市招商考慮，在購物中心主入口處設(shè)置扶梯，方便顧客進入負一層的超市3、在負一層南面設(shè)置收銀區(qū)以及顧客出入的扶梯，通過扶梯既可到達首層出口，也可進入負二層的停車場4、在負一層最南側(cè)設(shè)置后場空間，包括卸貨區(qū)、倉儲空間和員工活動空間等功能超市主營區(qū)科技二路經(jīng)十三路-1層大型超市動線及功能布局示意圖由超市到首層的扶梯超市輔營區(qū)收銀區(qū)由首層到超市的入口扶梯位置1動線設(shè)計：1層動線431、由于Block面積較大，因此利用品牌餐飲形成兩大出入口，形成較多散鋪展示面2、地下停車場出入口放置在超市兩角，與人流動線別離科技二路經(jīng)十三路品牌餐飲出入口地下停車場出入口地下停車場出入口街鋪街鋪散鋪1層后場（卸貨區(qū)、倉儲、管理用房）位于1層卸貨區(qū)出入口出入口超市卸貨區(qū)封閉式設(shè)計，放置在地面1層，通過垂直電梯將貨物卸到負1層44倘若卸貨區(qū)放置在-1層，由于應(yīng)至少滿足中型貨車進出，其對通道高度需求在6.7米以上，難以設(shè)計開發(fā)放置在-1層，會增加開發(fā)成本，而放置在地面1層，可節(jié)省成本為何放在地面1層？卸貨區(qū)出入口卸貨區(qū)封閉式設(shè)計，防止卸貨區(qū)的形象、氣味等影響住宅、商鋪形象1F超市卸貨區(qū)設(shè)計，盡可能臨街45一、卸貨區(qū)位置確定：位于右圖中位置，不與人流動線形成沖突，同時方便貨車出入二、卸貨區(qū)卸貨平臺建議：卸貨平臺尺寸為2×8米，并建設(shè)三個貨梯，其中兩臺用于超市及電器專賣店，1臺用于餐飲三、卸貨區(qū)臨時停車場建議：臨時停車場面積應(yīng)滿足三輛貨車同時停放，并實現(xiàn)車輛自由轉(zhuǎn)彎，建議面積在300平米左右〔不計算進入卸貨區(qū)的通道面積〕科技二路經(jīng)十三路卸貨區(qū)出入口卸貨區(qū)卸貨區(qū)位置社區(qū)購物中心位置1動線設(shè)計：2層動線46科技二路經(jīng)十三路2層女子休閑會館健身俱樂部利用1層的南部出入口，以樓梯引導(dǎo)人流進入2層樓梯購物廣場會所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪位置1位置2位置3約370m150m50m停車位數(shù)量設(shè)置：總共不少于404個停車位47家電專業(yè)店和大型餐飲共6000㎡，需要停車位：6000*0.8個/100平米=64個街鋪停車場：570m/3m/個=190個超市停車位需求：1萬*2個/100平米=150個停車位共計：404個停車位需求標準面積停車位設(shè)置數(shù)量超市每100平米1.5個10000平米150個大型餐飲每100平米0.8個4000平米32個家電專業(yè)店每100平米0.8個4000平米32個街鋪在保持街鋪形象的情況下，可沿街盡量多設(shè)置；每3米設(shè)置一個停車位沿街共570米展示面190個停車位位置設(shè)置：超市停車位放置地下負1層，其余停車位放置地面1層48地下停車場，設(shè)置在超市負1層，需要建筑面積：8000平米地上停車場，沿街設(shè)置停車位布置購物廣場會所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪123地面停車場：位置1、2沿街放置地下停車場：位置3地下放置49停車位位置設(shè)置：超市停車位，與住宅/公寓地下負1層停車場同層科技二路經(jīng)十三路地下停車場出入口地下停車場出入口地下停車場地下停車場住宅/公寓停車場均在-1層，因此超市停車場也放在-1層。如果放在-2層，將造成不必要的浪費超市停車場與住宅/公寓停車場放在同一層，并分開管理。超市停車場占用150個停車位停車場放置在-1層街鋪產(chǎn)品打造：以1拖2的銷售模式打造50業(yè)主一業(yè)主四業(yè)主二業(yè)主三模式一：一二層分開銷售模式二：1拖2銷售業(yè)主二業(yè)主三業(yè)主四業(yè)主一地面地面二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨立樓梯連接二樓優(yōu)點：二層銷售價格較高，能達到一層的60%以上缺點：二層面積大導(dǎo)致銷售總價高，銷售速度慢適應(yīng)區(qū)域：商業(yè)較繁華地段一二層賣給同一個業(yè)主優(yōu)點：使得二層較容易銷售缺點：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制適應(yīng)區(qū)域：社區(qū)型街鋪與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案街鋪產(chǎn)品打造：開間4~5米，進深12米，單層總面積控制在60平米內(nèi)51開間區(qū)間比例進深區(qū)間比例3m以下13.2%3m以下4.5%3m－6m51.2%3m－6m29.0%6m－9m21.9%6m－9m30.8%9m－15m5.9%9m－15m30.1%15m－18m4.0%15m－18m1.6%18m以上4.8%18m以上4.0%合計100.0%合計100.0%深圳23個社區(qū)商業(yè)工程數(shù)據(jù)統(tǒng)計1、3~6米的街鋪開間最為常見，滿足大局部街鋪商家的需求2、進深的合理尺寸一般是開間的2~3倍1、建議普通街鋪打造4~5米的開間，12米的進深，總面積控制在60平米以內(nèi)2、局部特別引進的業(yè)態(tài)如銀行、郵政、知名咖啡館品牌等需要定制式打造通過面積控制，實現(xiàn)總價控制在220萬左右52

層數(shù)2011年（元/月·平米）2014年（元/月·平米）2015年（元/月·平米）2016年（元/月·平米）價格年增長率街鋪銷售價格一層

18000（元/平米）18900（元/平米）19845（元/平米）

20837（元/平米）5%二層

9000（元/平米）9450（元/平米）9922（元/平米）

10419（元/平米）5%商業(yè)街鋪價格：運用租金反推法計算方法：街鋪首層銷售價格=首層散鋪租金水平/商業(yè)物業(yè)年投資回報率〔商業(yè)物業(yè)年投資回報率取8%〕街鋪二層銷售價格=街鋪首層銷售價格*50%租售價格說明：以上租售價格均為2024年價格2024年以后的租售價格水平按照不同物業(yè)形態(tài)，根據(jù)固定的價格增長率調(diào)整得到具體價格需視工程招商或銷售時的市場條件和銷售招商策略再做調(diào)整按照2024年的價格，單層60平米的2層商鋪，價格為216萬元外立面打造：配合大盤打造Artdeco風格53建筑風格應(yīng)注意和住宅、公寓在整體風格上的統(tǒng)一性，建議采用古典沉穩(wěn)的建筑風格Block街區(qū)又要從住宅、公寓中區(qū)分開來，在色彩上，選擇鮮艷，比照強烈的顏色，以暖色調(diào)為主54專題三： 28萬平米商業(yè)工程如何打造？1.寫字樓群方案方向研判2.大型百貨業(yè)態(tài)可行性研判3.原奧特萊斯方案深化551.寫字樓群方案方向研判西安寫字樓群主要集中在四大區(qū)域：

城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、高新區(qū)56高新經(jīng)開城內(nèi)曲江長安路城內(nèi)——城市商業(yè)、商務(wù)中心，辦公氣氛成熟、但無新工程供給產(chǎn)品水平：形象、配置均較高客戶類型：世界知名公司、國內(nèi)頂級企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、效勞等代表工程：中大國際、長安國際中心經(jīng)開區(qū)——隨政府搬遷帶動，區(qū)域辦公氣氛逐漸升溫支柱產(chǎn)業(yè)：商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料分布：主要沿未央路線形分布產(chǎn)品水平：以商住公寓為主，純寫字樓較少。整體品質(zhì)一般客戶類型：依托或效勞于區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)為主，地產(chǎn)、裝飾、電子等行業(yè)居多代表工程：經(jīng)發(fā)大廈、利君V時代、第5國際、賽高國際高新區(qū)——依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)密集，是西安寫字樓開展的熱點區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)：信息、生物、新能源等產(chǎn)品水平：產(chǎn)品水平較高、形象、配置、配套較優(yōu)客戶類型：全球500強，國內(nèi)大型企業(yè)，主要為IT、通訊、電子、高科技等,價格承受能力較強代表工程：旺座現(xiàn)代城、旺座國際高新國際、都市之門曲江——開展為西部最大的文化產(chǎn)業(yè)聚集地支柱產(chǎn)業(yè)：文化影視類產(chǎn)品水平：SOHO公寓，純寫字樓產(chǎn)品較少，產(chǎn)品打造上注重外立面，景觀客戶類型：文化、傳媒等代表工程：曲江會展國際、文化大廈、智慧大廈、佳和中心等經(jīng)開區(qū)：西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，成立于1993年，2000年被國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū)57截止目前，經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè)3300余家，引進工業(yè)工程600項。25家境外世界500強企業(yè)投資工程和一批國內(nèi)知名企業(yè)先后入駐，促進了四大支柱產(chǎn)業(yè)的開展。2024年，全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值685億元，主要指標連續(xù)第六年保持40%的高速增長，成為中西部地區(qū)開展速度最快、最具活力和成長潛力的區(qū)域之一。經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1993年，2000年被國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū)；開發(fā)區(qū)定位以提高吸收外資質(zhì)量為主，以開展現(xiàn)代制造業(yè)為主，以優(yōu)化出口結(jié)構(gòu)為主，致力于開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，致力于開展高附加值效勞業(yè)，促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)開展。該區(qū)域?qū)懽謽情_展基于兩大因素：

因素一：四大支柱產(chǎn)業(yè)開展商用汽車產(chǎn)業(yè)：國內(nèi)最大重卡生產(chǎn)基地四大支柱產(chǎn)業(yè)以陜汽集團為龍頭，完善車架、車橋、發(fā)動機、輪胎、零部件生產(chǎn)及專用車生產(chǎn)等配套產(chǎn)業(yè)，壯大商用汽車產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。電力電子產(chǎn)業(yè)：本省世界500強投資企業(yè)最密集的產(chǎn)業(yè)積極承接大型國有電力電子企業(yè)“退二進三〞和重組改造，發(fā)揮西門子、阿爾斯通、日立等世界500強企業(yè)和西電集團等國內(nèi)知名企業(yè)的聚集優(yōu)勢，打造技術(shù)先進、帶動能力強、西北最大的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。食品飲料產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)鏈條完整，西北地區(qū)最重要的生產(chǎn)基地按照綠色標準和生態(tài)要求，依托可口可樂、康師傅、金威啤酒、樂百氏、維維乳業(yè)、殷榮飲品、米旗食品等國內(nèi)外知名企業(yè)，開展食品飲料產(chǎn)業(yè)集群，形成西北規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)鏈條完整的食品飲料聚集地。新材料產(chǎn)業(yè)：國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地依托國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地，以稀有金屬材料和新能源〔節(jié)能型〕材料領(lǐng)域為主要開展方向，培育一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和核心競爭力的優(yōu)勢企業(yè)。到2024年企業(yè)總數(shù)到達50家，工業(yè)總產(chǎn)值到達140億元。因素二：政府強有力規(guī)劃59西安市行政中心北遷，將使北城成為西安的政治、經(jīng)濟、文化中心地鐵2號線，促進北城快速發(fā)展，進一步拉近與主城區(qū)的距離新火車客運站，為實現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進一步的鐵路支持大明宮遺址改造，有效保護遺址，建立國家歷史公園市行政中心北遷，新客運站、地鐵二號線的建成，大明宮遺址改造，將加速北城的開展從而實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)新城〞向“功能復(fù)合新城〞轉(zhuǎn)變，成為西安城市新中心，為寫字樓開展提供了機遇601993年：經(jīng)開區(qū)創(chuàng)立〔總規(guī)模缺乏10平方公里〕1996年：成為省級開發(fā)區(qū)2000年：躍升國家級開發(fā)區(qū)從2024年起，經(jīng)開區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)帶動、產(chǎn)業(yè)擴張，先后完成文景路8條道路和一批園區(qū)根底設(shè)施建設(shè)2024年：提出“未央新城〞定位2024年：城市運動公園向市民開放2024年以來，西安經(jīng)開區(qū)先后投資60億元，實施“環(huán)境升級系統(tǒng)工程〞1993—1995年1996—2000年2000—2024年2024—2024年2024之后2024年：行政中心搬遷2024年：北客站開通2024年：地鐵2號線通車……產(chǎn)業(yè)拉動階段“未央新城〞的提出“城市新中心〞經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)拉動區(qū)域開展；成為城市主要經(jīng)濟增長點；通過4大支柱產(chǎn)業(yè)的拉動，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口集聚，區(qū)域整體城市意向不佳，居住氣氛與配套設(shè)施提升速度較慢。新的區(qū)域定位提出，開始向“北部新城〞轉(zhuǎn)變；政府北遷利好，使得區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施等大幅改善；成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點?！拔靼蚕虮报暤拈_展戰(zhàn)略，多項重大利好加速區(qū)域開展；城市功能更加復(fù)合、完善，表達“城市新中心〞價值。從2024年開始，隨著經(jīng)發(fā)大廈等一些品質(zhì)較高寫字樓相繼推出，選擇在此辦公的企業(yè)逐漸增多，商務(wù)辦公氣氛逐漸形成61我們工程在經(jīng)開區(qū)無論是形象和產(chǎn)品品質(zhì)都是最好的，辦公客戶相應(yīng)也比其他寫字樓里的客戶高端一些，有一些省外、甚至國際知名企業(yè)已經(jīng)入駐。經(jīng)發(fā)大廈的高端形象、質(zhì)感外立面、豪華大堂、電梯配置等諸多方面都能滿足這些高端客戶對辦公物業(yè)的需求?，F(xiàn)在這個區(qū)域缺我們這樣的比較上檔次的寫字樓，目前區(qū)域里最多的還是商務(wù)公寓，就算是寫字樓在大堂、配置方面都挺一般的，入駐的企業(yè)普遍也都是一些中小企業(yè)。如果外立面、大堂、配置、配套上做好了肯定會有好的企業(yè)選擇的，這個區(qū)域的辦公氣氛應(yīng)該也會越來越濃厚。----經(jīng)發(fā)大廈租賃部經(jīng)開區(qū)的辦公氣氛原來很不成熟，但是現(xiàn)在隨著經(jīng)發(fā)大廈等一些品質(zhì)較高的寫字樓相繼推出來，選擇在經(jīng)開區(qū)辦公的企業(yè)數(shù)量越來越多，企業(yè)檔次、規(guī)模較原來也有了提升，原來未央路寫字樓比較密集的一個區(qū)域是鳳2路，現(xiàn)在慢慢在向北延伸，鳳城5路賽高國際街區(qū)工程中也有寫字樓，我們工程對面的正尚國際也規(guī)劃有寫字樓產(chǎn)品。政府對這個區(qū)域的規(guī)劃很明顯，先重點打造鳳5路和我們工程區(qū)域這兩個點，鳳5路更多的是商業(yè)中心，我們區(qū)域偏重商務(wù)一些，未來隨著市政府的搬遷等因素，肯定會有更多的企業(yè)跟隨過來選擇經(jīng)開區(qū)的。----經(jīng)開區(qū)規(guī)劃局目前已經(jīng)形成相當規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，囊括甲級寫字樓、商務(wù)公寓等辦公產(chǎn)品62賽高街區(qū)經(jīng)發(fā)大廈賽高國際凱鑫國際天地時代廣場第5國際利君V時代雅荷中環(huán)大廈商住公寓寫字樓北郊整體辦公氛圍較弱，辦公物業(yè)供應(yīng)量不大，主要沿未央路線形分布；以商住公寓為主，純寫字樓較少。在使用項目中只有經(jīng)發(fā)大廈、利君V時代規(guī)劃為純寫字樓，賽高街區(qū)和天地時代廣場、第5國際等項目中既有寫字樓又有商住公寓。高新區(qū)：是西安目前最大規(guī)模寫字樓聚集區(qū)，

分為核心區(qū)板塊、唐延路板塊與CBD板塊63財富中心二期朗辰大廈林凱大廈旺座國際西港國際大廈西部國際廣場凱創(chuàng)國際南洋國際高新國際一品·美道銀河新坐標旺座現(xiàn)代城唐灃國際廣場CLASSCROSS萬象匯數(shù)字大廈匯金國際橡樹街區(qū)洛克大廈SOHO同盟綠地中心都市之門匯鑫IBC核心區(qū)板塊CBD板塊唐延路板塊核心驅(qū)動力：高新區(qū)最傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，依靠最成熟的商務(wù)氛圍吸引企業(yè)進駐租售水平：100~150元/平米/月主力客戶:科技、證券、咨詢、文化、銀行、地產(chǎn)等老核心區(qū)板塊核心驅(qū)動力：區(qū)域較為成熟、發(fā)展較快，租金較低租售水平：50~70元/平米/月主力客戶：中小型企業(yè)，資訊、科技、廣告等唐延路板塊二次創(chuàng)業(yè)區(qū)CBD板塊核心驅(qū)動力：政府大力支持（管委會政府搬遷至此），大型企業(yè)進駐帶動商務(wù)氛圍租售水平：100~120元/平米/月主力客戶：銀行，科技公司，石油、工程、設(shè)備、資訊等各類企業(yè)，規(guī)模有大有小三大板塊的開展有兩大因素推動：

因素一：經(jīng)濟開展及城市擴張641233西三環(huán)繞城高速1991~1996年產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施先行1997~2003年產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)外擴，二次創(chuàng)業(yè)2004~2011年綜合新城產(chǎn)業(yè)成熟、商業(yè)繁榮1991.03國務(wù)院批準高新區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)1992.01西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總公司成立1995.12基礎(chǔ)設(shè)施極大完善：主次干道建設(shè)完成，學校、新紀元廣場、高爾夫球場投入使用1997.03高新區(qū)規(guī)劃面積擴大為10.57平方公里1999.06西安軟件產(chǎn)業(yè)園正式掛牌2002.01啟動并實施二次創(chuàng)業(yè)計劃2004.01引進易初蓮花、美格菲等知名現(xiàn)代服務(wù)業(yè)20多家2005.12出口加工B區(qū)啟動建設(shè)2011.06中國西部第一高雙子塔落戶西安高新區(qū)2011.07中軟國際萬人基地落戶高新區(qū)軟件新城高新區(qū)初建面貌現(xiàn)在的高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟開展及城市擴張歷程因素二：政府對區(qū)域開展的引導(dǎo)65組團A：辦公集中區(qū)〔科技路、高新路、南二環(huán)附近〕綜合型寫字樓集中區(qū)組團B：辦公集中區(qū)〔唐延路沿線〕公寓型寫字樓集中區(qū)組團C：辦公集中區(qū)〔甲級寫字樓聚集地〕ABC管委會老址管委會原址管委會新址隨著管委會搬遷，錦業(yè)路綠化面積日新月異。工程周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的150畝CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。以高新管委會“都市之門〞為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會展為圓心的商務(wù)核心，形成工程周邊政經(jīng)焦點。高新管委會的輻射效應(yīng)與政策導(dǎo)向，對產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的開展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng)城市擴張所產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)：唐延路板塊是老核心區(qū)開展逐漸飽和后商務(wù)辦公往西外溢擴展而形成66項目名稱總建面租金西港國際大廈70303

100-120

西部國際廣場124946

55-70

財富中心8044540-65

郎臣大廈

6630390-100高新國際140000

85-120

南洋國際——

50-60

創(chuàng)業(yè)廣場8560065-75海星城市廣場138000

55-65

項目名稱主力戶型租金旺座國際

85-90060-70唐灃國際廣場123-202

40-50望庭國際120-300

25-40橡樹街區(qū)160-88035-45

class國際公館217-477

60-80洛克大廈89-240

50-70領(lǐng)先時代廣場140-210

35-45銀河新坐標82-209

60-80旺座現(xiàn)代城200-400

50-60

高新區(qū)核心區(qū)：1993年~2001年唐延路板塊：2024年~2024年是高新區(qū)最早的寫字樓區(qū)域，進駐企業(yè)一般為國內(nèi)外著名企業(yè)駐陜機構(gòu)、本市著名企業(yè)、行業(yè)中的大中型企業(yè)為主隨著高新區(qū)老核心區(qū)開展逐漸飽和，土地供給逐漸往西轉(zhuǎn)移，商務(wù)辦公逐漸往西擴展；進駐的企業(yè)一般為投資咨詢、信息通訊、電子IT等草創(chuàng)型企業(yè)老核心區(qū)的寫字樓租金比唐延路板塊的高政府引導(dǎo)產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)：CBD板塊那么是政府通過強力引導(dǎo)，引進大型開發(fā)商及大型企業(yè)進駐，實現(xiàn)區(qū)域迅速開展67引進綠地集團，打造64萬平米的綠地中央廣場，集商務(wù)、商業(yè)、會展等功能與一體的商業(yè)綜合體打造超過60萬平米的高端住宅綠地世紀城。整體工程是龐大的區(qū)域開發(fā)，西安高新區(qū)政府給予了綠地集團較多政策優(yōu)惠都市之門〔高新區(qū)管委會新址〕，綠地假日酒店、比克國際會展等大型公建，奠定了區(qū)域開展的信心CBD租金與售價實現(xiàn)較高水平，潛在高端寫字樓將放量入市68項目名稱主力戶型（平方米）總建面（萬平方米）租金（元/月）入駐率匯鑫IBC（乙級）200-6001440~50100%

SOHO同盟（乙級）130-230

540~5060%都市之門（甲級）260-380

20

80~11070%

售價：15500元/m2物業(yè)管理費：3—15元/m2/月〔含電梯費〕租金/售價租售狀況市場在售工程數(shù)量較少，各種類型工程均有，處于快速開展期，高端物業(yè)的市場接受度強，銷售速度快；中端物業(yè)的入駐率較高；低端物業(yè)的入駐率較低。目前客戶以中小企業(yè)主和投資客為主；企業(yè)客戶主要集中在電子、IT、設(shè)計等中小開展型企業(yè)為主，企業(yè)實力有限，看重長期的升值潛力都市之門租賃客戶：本市著名企業(yè)；行業(yè)的大中企業(yè)為主；客戶特征未來供應(yīng)項目寫字樓等級項目進度綠地中心超高層雙子塔建設(shè)中綠地領(lǐng)海5A級寫字樓建設(shè)中綠地藍海5A級寫字樓建設(shè)中綠地智海5A級寫字樓建設(shè)中CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰹檎龑?dǎo)支持大型開發(fā)商啟動；未來綠地集團將有大量寫字樓入市，前景看好案例借鑒經(jīng)驗69西安寫字樓發(fā)展分兩種方式：一、外溢發(fā)展。依托成熟區(qū)域發(fā)展逐漸飽和，商務(wù)功能逐漸外溢到周邊區(qū)域，高新區(qū)唐延路板塊是典型的外溢區(qū)域。二、跨越式發(fā)展。相比外溢發(fā)展，西安寫字樓區(qū)更多是跨越式發(fā)展，通過“產(chǎn)業(yè)發(fā)展+政府引導(dǎo)+大型開發(fā)商啟動區(qū)域”，發(fā)展速度十分迅速，而西安政府的規(guī)劃在此過程中產(chǎn)生異乎尋常的強大作用，曲江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新CBD區(qū)域均是這種發(fā)展模式反觀我們工程，與核心商務(wù)區(qū)距離較遠，未來難以受到其商務(wù)功能外溢而帶來的寫字樓開展時機70項目位置目前大部分未建設(shè)改造，未來將建設(shè)為居住區(qū)唐延路商務(wù)板塊老核心區(qū)商務(wù)板塊CBD板塊1.隨著CBD規(guī)劃，未來高新區(qū)寫字樓開展時機主要集中在唐延路板塊及CBD區(qū)域2.工程與高新區(qū)核心商務(wù)區(qū)距離較遠，而且未來中間將間隔大量住宅區(qū)備注：西安高新區(qū)CBD規(guī)劃面積2.2平方公里，預(yù)計其商務(wù)辦公面積將超過160萬平米；西安高新區(qū)每年寫字樓消化量不超過25萬平米，即需要6~7年時間消化CBD區(qū)域?qū)懽謽橇?；但是高新區(qū)西擴消息給區(qū)域開展帶來信心，長遠來看，高新區(qū)中心區(qū)將結(jié)合西咸新城建設(shè)往西轉(zhuǎn)移711、面積西擴：由原來107平方公里擴展至200平方公里；根據(jù)?西安高新區(qū)開展總體規(guī)劃?，高新區(qū)面積將擴展至200平方公里，打造智慧之城、科技之都；2、功能區(qū)西移：規(guī)劃依托灃河、太平河以及城際鐵路、西太公路，將高新區(qū)劃分為“一心、二軸、三帶、五區(qū)〞的結(jié)構(gòu)模式。“一心〞指灃河、太平河交匯的中心綠地公園，是整個片區(qū)的中心；“二軸〞指城際鐵路交通景觀軸和西太路總部經(jīng)濟商務(wù)軸；“三帶〞指灃河景觀帶、太河景觀帶、河景觀帶；“五區(qū)〞指現(xiàn)代裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、數(shù)字動漫產(chǎn)業(yè)區(qū)、總部商務(wù)辦公區(qū)、通信產(chǎn)業(yè)區(qū)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)。原高新區(qū)區(qū)域高新區(qū)西擴區(qū)遠期高新區(qū)中心原高新區(qū)中心2024年11月14日?西安高新區(qū)開展總體規(guī)劃〔2024年-2030年〕?經(jīng)市政府常務(wù)會審議原那么通過同時國際軟件新城建設(shè)將給區(qū)域?qū)懽謽情_展帶來跨越式開展的時機72國際軟件新城發(fā)展預(yù)判：居住商業(yè)配套用地出讓商務(wù)辦公用地出讓商務(wù)商業(yè)功能建設(shè)動作階段特征區(qū)域宣傳營銷基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)用地出讓引進企業(yè)基礎(chǔ)配套繼續(xù)完善城市陌生區(qū)域企業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)人口聚集區(qū)域開始脫離陌生引進大型開發(fā)商居住商業(yè)等配套用地出讓居住配套開始建設(shè)土地出讓投資回現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯示區(qū)域脫離陌生產(chǎn)生居住需求產(chǎn)生消費需求城市功能逐漸完善新城發(fā)展初具雛形其他區(qū)域人員在該區(qū)域置業(yè)占到一定比例產(chǎn)業(yè)園階段2011~2013綜合新城階段2017年以后產(chǎn)業(yè)新城階段2014~2016前期隨著產(chǎn)業(yè)人員聚集，首先給區(qū)域帶來初步置業(yè)及消費需求；后期隨著大公司相繼落戶，將逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，從而產(chǎn)生企業(yè)商務(wù)需求大企業(yè)的開展方案也給區(qū)域開展增添了信心73企業(yè)名稱所屬行業(yè)投資總額用地面積上海綠地集團房地產(chǎn)150億元1391畝西安鐵路信號廠電子信息10億元252畝蘇寧電器物流業(yè)6億元227畝西安西礦環(huán)?？萍加邢薰经h(huán)保業(yè)3.4億元200畝陜西斯瑞工業(yè)有限責任公司電氣機械及器材制造業(yè)3.1億元112畝2024年，總投資52.5億元的嘉恒西北總部基地工程開工建設(shè)，建成后將吸引入駐企業(yè)1000家，預(yù)計實現(xiàn)年產(chǎn)值40億元，年稅收8億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位12000個綠地拿地西安鐵路信號廠西礦環(huán)保陜西斯瑞蘇寧電器部分企業(yè)拿地區(qū)位西北總部基地綠地在魚化工業(yè)園已取地1391畝，其他企業(yè)如蘇寧等也紛紛在此取地未來隨著國際軟件新城、魚化工業(yè)園建設(shè)，周邊將聚集大批企業(yè)，給工程開展寫字樓群帶來時機742011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年……區(qū)域起步階段區(qū)域快速發(fā)展階段區(qū)域成熟階段區(qū)域尚且陌生房地產(chǎn)項目在建規(guī)劃利好，區(qū)域開始預(yù)熱部分房地產(chǎn)項目完工，居民開始入駐交通建設(shè)利好兌現(xiàn)其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開始建設(shè)居住氛圍成熟，有一定的商業(yè)氛圍軟件園利好兌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域商務(wù)辦公開始發(fā)展區(qū)域特征軟件城初步成熟大企業(yè)進駐軟件新城形成產(chǎn)業(yè)鏈外圍中小企業(yè)進駐軟件設(shè)計信息處理創(chuàng)意文化其他企業(yè)中小企業(yè)進駐條件商業(yè)辦公氛圍生活商務(wù)配套交通總價/單價項目有機會吸引中小企業(yè)進駐政策優(yōu)惠土地便宜定制辦公其他要求75但是否應(yīng)該開展純寫字樓群？雖然西安寫字樓隨著宏觀調(diào)控及區(qū)域開展而大量開發(fā)，但去化速度較慢，尤其是綜合型寫字樓76

項目名稱售價(元/平方米)銷售率銷售周期綜合型寫字樓高新國際商務(wù)中心750025%4年西部國際廣場700035%5年高科廣場650090%7年西港國際大廈855056.25%3年旺座國際城617280%1年半公寓型寫字樓class501222.28%2年粵漢國際48799.80%2年綠地SOHO同盟5185一期：100%二期70%一期1年半二期1年銀河新坐標567062.59%2年在西安寫字樓去化速度普遍慢于公寓在西安綜合型的綜合型寫字樓去化速度普遍慢于公寓型寫字樓綜合型寫字樓去化速度普遍低于公寓型寫字樓因為西安大局部企業(yè)為中小企業(yè)，經(jīng)濟實力有限，對寫字樓需求有限；目前西安寫字樓銷售更多是由投資需求支撐7762%的公司的年收入在500萬元以下購買寫字樓時的考慮面積74.2%寫字樓客群面積在200平米以下數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站及世聯(lián)西安寫字樓代理部同時由于工程所在區(qū)域較為陌生，開展純寫字樓群比核心區(qū)寫字樓面臨著更大的風險78西安開展純商務(wù)寫字樓群的較少，較多工程采取“公寓+寫字樓〞開展模式，實現(xiàn)：1、降低風險，公寓消化速度相對較快，實現(xiàn)現(xiàn)金較快回現(xiàn)，寫字樓那么能實現(xiàn)價格溢價2、租售結(jié)合，公寓用作銷售，寫字樓既可用作銷售，也可租賃帶來長期的現(xiàn)金流尚品國際：分為A、B、C三棟樓，總共12萬㎡A棟：LOFT寫字樓；建筑面積1.6萬平米，戶型為40~70㎡之間B棟：寫字樓；1.8萬㎡，戶型為150~250㎡，無走廊，獨立衛(wèi)生間C棟：精裝公寓、商業(yè)；約8.6萬㎡，面積區(qū)間為40~100㎡之間尚品國際唐延路科技九路效果圖：能實現(xiàn)寫字樓群的形象因此世聯(lián)建議采取“公寓+寫字樓〞的開展模式，實現(xiàn)風險的回避79西三環(huán)快速干道彩虹路經(jīng)十三路商住公寓酒店式公寓酒店式公寓SOHO寫字樓商住公寓商住公寓/SOHO寫字樓方案一：2棟商住公寓+2棟酒店式公寓+2棟SOHO寫字樓方案二：3棟商住公寓+2棟酒店式公寓+1棟SOHO寫字樓一期二期在“公寓+寫字樓〞方案中，亦能實現(xiàn)商務(wù)辦公樓群的整體形象，從而提升區(qū)域形象80寫字樓形象公寓形象公寓+寫字樓整體能實現(xiàn)商務(wù)辦公裙樓的形象，從而提升區(qū)域價值〔圖為曲江新區(qū)在建公寓〕812.大型百貨可行性研判歡樂頌研究：第一個歡樂頌工程位于深圳南山，以整體租賃形式進入市場82南城購物廣場，幾經(jīng)易主，爛尾近十年。曾在2024年被列為深圳52個需重點處理的問題樓盤之一，這個盤也是南山糾紛最多、處理最難的老大難工程。2024年在區(qū)委區(qū)政府的支持下，金福瑞公司斥資1.8億元參與了資產(chǎn)重組。根據(jù)深圳市規(guī)劃局和南山區(qū)建設(shè)局公布的消息，金福瑞公司于2024年實行工程改建，并將其改名為金福瑞購物廣場。目前，該工程以整體租賃方式引入“歡樂頌〞。歡樂頌經(jīng)過將近一年的運營，憑借其良好的品牌優(yōu)勢、差異化的主題概念和優(yōu)秀的營銷手段，已在南頭片區(qū)贏得一席之地。歡樂頌?zāi)仙絽^(qū)福田區(qū)該歡樂頌工程是華潤零售集團從商業(yè)零售進軍商業(yè)地產(chǎn)的標志83其業(yè)態(tài)組合70%零售百貨+15%超市+15%餐飲；零售及散鋪業(yè)態(tài)眾多，意味租金收益較高，但同時對商圈的成熟度也有較高需求84樓層業(yè)態(tài)設(shè)置各功能面積-2F停車場、汽車美容中心——-1F愛生活：華潤萬家超市、餐飲、部分配套（如花店、旅行社、參茸、茶業(yè)等）超市約4000㎡；餐飲632㎡；部分配套300㎡；1F咖啡時間：情景街（星巴克、必勝客、麥當勞、千味涮、許留山、可頌坊）、化妝品、珠寶、鞋子、時尚配飾店鋪807㎡；服務(wù)設(shè)施143㎡；走道660㎡2F愛美麗：露天舞臺、歡樂調(diào)頻直播室、少女裝、淑女裝、內(nèi)衣、配飾、餐飲店鋪2822㎡；服務(wù)設(shè)施89㎡；走道623㎡；后勤919㎡（室外平臺1024㎡）3F紳士味道：男裝、皮具皮鞋、休閑服飾、運動器材、美發(fā)店鋪2729㎡；服務(wù)設(shè)施183㎡；走道605㎡；后勤936㎡4F愛家庭：家居、家電、兒童用品、早教、成熟女裝店鋪2627㎡；服務(wù)設(shè)施257㎡；走道800㎡；后勤802㎡5F空中花園：情景餐廳（城市廚子）店鋪2505㎡；服務(wù)設(shè)施235㎡；走道358㎡；（室外平臺884㎡）13%76%11%商場業(yè)態(tài)比例零售百貨中各業(yè)態(tài)占比因此第一個歡樂頌工程選址于成熟居住區(qū)，依托周邊商圈成熟，通過一站式家庭消費突圍而出，從而贏得市場85周邊項目開業(yè)時間規(guī)模（㎡）基本業(yè)態(tài)南頭沃爾瑪2001年5000超市天虹商場常興店2003年32000超市+百貨人人樂前海店2003年8000超市家樂福南頭店1996年5000超市人人樂學府店2002年10000超市工程1公里范圍內(nèi)已有天虹、沃爾瑪、家樂福、人人樂等商家進駐，工程主要突出“一站式〞和“歡樂〞，吸引區(qū)域家庭型消費，打造工程自身家庭生活型商業(yè)特色目前工程開業(yè)已近一年，經(jīng)營狀況理想，已營造出獨特的市場競爭力業(yè)態(tài)組合方案同時龐大的自有品牌及商家資源能力，使得擁有極強的招商運營能力，打造成零售百貨業(yè)態(tài)占主導(dǎo)的社區(qū)購物中心86繼深圳歡樂頌后，華潤集團歡樂頌業(yè)態(tài)在全國快速拓展87歡樂頌是華潤萬家未來重點擴張的新業(yè)態(tài)，目前已在全國包括無錫、海口、哈爾濱、珠海、成都、合肥等多個一二線城市正式啟動。未來5年內(nèi)，歡樂頌方案拓展到15～20家的規(guī)模譬如：成都歡樂頌預(yù)計于2024年2季度開業(yè)，規(guī)?？蛇_8萬平米，是位于成都核心區(qū)域的地鐵上蓋物業(yè)88春熙路成都339項目成都339項目距離春熙路不到2公里，位于二環(huán)以內(nèi)，區(qū)位十分良好二環(huán)成都339工程是四川塔恒遠實業(yè)有限公司開發(fā)的大型綜合體，由于電視塔高度達339米，因此工程名稱為成都339工程，囊括寫字樓，購物中心，酒店物業(yè)，是地鐵上蓋物業(yè)；歡樂頌整體進駐其中的購物中心工程；成都歡樂頌結(jié)合自身的商家資源，并引進餐飲娛樂等體驗業(yè)態(tài)，將打造為成都頂