某廣場策劃建議案

致:君瑞地產(chǎn)重慶聚鵬房地產(chǎn)咨詢代理有限公司謹(jǐn)呈2024年3月豪布斯卡I君瑞●濱河廣場籌劃建議案聚鵬咨詢地塊感受Sitedeepexperience

聚鵬咨詢地塊感受Sitedeepexperience

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聚鵬咨詢前言我公司在接觸本案后，由于時間倉促，因此公司就本案的前期市場調(diào)研工作稍后進(jìn)行，現(xiàn)就本案工程籌劃以及推廣的建議做如下闡述。前言聚鵬咨詢

市場分析第一部分

價格定位策略3.2.

品牌塑造1.

品牌推廣2.

品牌提升3.報告摘要

招商策略4.工程定位1.第二局部工程推廣策略5.工程總占地：63畝總建筑面積：137494.9平方米組成：塔樓3幢29層，其中住宅建筑面積：90521.18㎡2幢17+1層，1幢16層商業(yè)建筑面積：29313.48㎡地下建筑面積：17660.28㎡聚鵬咨詢工程性質(zhì):住宅位于巫溪趙家壩與老城銜接處，與改造中的漫灘路三期相連，與即將修建的巫溪旅游碼頭遙相照應(yīng)，屬趙家壩成熟社區(qū)，各項配套設(shè)施俱全。第一局部市場分析【2024】巫溪縣城建成區(qū)面積到達(dá)5.75平方公里，完成各類建筑總面積257萬平方米，縣城人口8.25萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)11562元，農(nóng)民人均純收入3786元。聚鵬咨詢宏觀經(jīng)濟(jì)開展【2024】城市建成區(qū)面積擴(kuò)大1平方公里，新增城市人口2萬人，縣城總?cè)丝诘竭_(dá)9萬人，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值15億元，房地產(chǎn)開發(fā)總投資8億元。政府將加快城市住宅建設(shè)，增加房屋建設(shè)投放量，有效穩(wěn)控房價。規(guī)劃加快君瑞●濱河廣場等公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、拆遷安置房及各類商住房建設(shè)速度，全年總計完成建筑面積120萬㎡，其中，竣工70萬㎡，建成房屋7000套；并啟動危舊房改造攻堅方案，力爭用三年時間排除全縣所有危舊房；實現(xiàn)建成小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。聚鵬咨詢宏觀經(jīng)濟(jì)開展SWOT分析所謂SWOT〔態(tài)勢〕分析，就是針對產(chǎn)品的各種優(yōu)勢〔Strengths〕、弱點〔Weaknesses〕、市場的時機(jī)〔Opportunities〕和威脅〔Threats〕通過調(diào)查羅列出來，然后運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論〔如對策等〕的分析方法。聚鵬咨詢Strength產(chǎn)品優(yōu)勢分析Weakness產(chǎn)品劣勢分析本案地處CLD中心地帶本案擁有巫溪目前單體最大的商業(yè)體量本案前期的設(shè)計和建設(shè)規(guī)模很容易形成具有鮮明文化特色的商業(yè)文化氛圍本案的建筑外立面有別于巫溪其他建筑物，加上所處柏楊河，即將成為巫溪新的地標(biāo)式建筑本案所處區(qū)域還未有成規(guī)模的商業(yè)物業(yè)本區(qū)域目前還無其他任何入場經(jīng)營的大型綜合商業(yè)場所本區(qū)域因為一直沒有大型的商業(yè)綜合體，以及對大型高品質(zhì)小區(qū)的商業(yè)在心理上有一個接受過程巫溪縣城結(jié)構(gòu)分為三大塊，老城、趙家壩和馬鎮(zhèn)壩。三大塊的分散對于總?cè)丝趦H8萬人的縣城來講為中心商圈的形成增加了難度現(xiàn)階段國際經(jīng)融危機(jī)造成的不利因素還遠(yuǎn)為消除，國內(nèi)通貨膨脹的風(fēng)險又在不斷加大，消費者投資取向受到了很大的沖擊，同時消費者也對巫溪商業(yè)的發(fā)展方向疑慮較多，最終形成持幣觀望的局面本案的開發(fā)商的品牌信譽(yù)度在巫溪還遠(yuǎn)沒有建立起來開發(fā)商沒有商業(yè)經(jīng)營管理方面的經(jīng)驗和精力，難以形成強(qiáng)有力的專業(yè)團(tuán)隊Opportunity市場機(jī)會分析Threat市場威脅分析本案所在區(qū)域沒有大型的綜合性強(qiáng)的商業(yè)物業(yè)巫溪馬鎮(zhèn)壩的建設(shè)、巫溪政府機(jī)關(guān)的搬遷、巫溪政治中心的建成，將伴隨巫溪商業(yè)中心建設(shè)機(jī)遇的來臨巫溪CLD的不斷成熟，尋求CBD的步伐肯定加快，而本案及周邊項目的加快建設(shè)，離真正的CBD就不遠(yuǎn)了2011年政府規(guī)劃在巫溪縣城將建設(shè)三個四星級酒店漫灘路三期工程已確定為【巫溪縣2011年十大民心實事】，這對本案【豪布斯卡】建成具有非常重要的意義如果有專業(yè)的團(tuán)隊加盟，將會使本案實現(xiàn)成功運營變?yōu)榭赡茈S著巫溪城市化發(fā)展進(jìn)程速度的加快，巫溪第一商圈的選址競爭相當(dāng)激烈；本案的進(jìn)程速度如果放慢，將很可能被明珠廣場或其他潛在項目所取代本項目就現(xiàn)實講，如果選擇的入市時機(jī)較晚，將會被巫溪新近政府倡導(dǎo)的重客隆及已經(jīng)建成或正在建設(shè)的項目和未來將要建設(shè)的項目所取代本案的地理位置從地塊屬性角度分析，屬于活潑區(qū)，而從本區(qū)域人口數(shù)量、人員結(jié)構(gòu)、收入水平、消費結(jié)構(gòu)以及本案所處趙家壩的人流量分析，符合支撐一個商業(yè)工程根本的元素；加之本案從建設(shè)之初至今，對于品牌樹立、品牌歸屬、品牌號召力等方面都沒有系統(tǒng)考量。因此本案真正意義上的第一次面市，必須全方位的進(jìn)行品牌塑造，另辟蹊徑尋求巫溪商業(yè)物業(yè)開展的新亮點。

結(jié)論聚鵬咨詢工程定位

工程綜合定位

——豪布斯卡Ⅰ君瑞●濱河廣場聚鵬咨詢概念提升豪布斯卡〞〔HOPSCA〕為歐美國家最先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店HOTEL＋寫字樓OFFICE＋停車場PARKING＋大型綜合購物中心SHOPPINGMALL＋娛樂空間CONVENTION＋商務(wù)公寓APARTMENT的復(fù)合體。聚鵬咨詢豪布斯卡特征HOPSCA通過各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互存在的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不用時段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整。這些都與HOPSCA形成的特點密切相關(guān)。高可達(dá)性

功能復(fù)合性高密度，集約性

土地使用均衡性整體統(tǒng)一性

空間連續(xù)性內(nèi)部外部聯(lián)系完整性

巨大的社會效應(yīng)巨大的升值潛力聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔一〕商業(yè)局部定位

1、定位依據(jù)本案商業(yè)局部是工程的重要組成局部，因此對工程定位主要依照下面幾個因素考慮。采取差異化定位，強(qiáng)調(diào)本案商業(yè)的獨特性，區(qū)別于巫溪目前無商圈、商業(yè)凌亂的現(xiàn)狀。與工程的整體定位一致，與工程其他功能形成巨大磁場。巫溪遠(yuǎn)期將形成具有國際化的都市氣氛，因此本案的定位需有局部超越性與引導(dǎo)性。如何成功地與巫溪消費市場接軌。作為巫溪大型商業(yè)物業(yè)工程，開發(fā)定位與城市規(guī)劃及運營有機(jī)結(jié)合。定位后對工程乃至整個片區(qū)商業(yè)市場甚至巫溪商業(yè)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。2、商業(yè)主題定位巫溪缺什么？巫溪需要什么？巫溪作為小三峽主要旅游景區(qū)，經(jīng)濟(jì)開展逐年加速，人民生活水平得到顯著提高，同時各項事業(yè)也得到蓬勃開展，促進(jìn)工程商業(yè)市場的繁榮。目前巫溪三大板塊形成了巫溪凌亂的商業(yè)現(xiàn)狀，巫溪商業(yè)市場的為難局面——缺少文化性與娛樂性、整體性。作為古城，巫溪不缺少傳統(tǒng)消費場所，而是缺少集購物、旅游、商務(wù)、辦公、娛樂為一體的商業(yè)場所，缺少有特色的現(xiàn)代化消費場所，因此如何打造獨特的商業(yè)工程，乃是本案成功的關(guān)鍵所在。通過我們對商業(yè)經(jīng)營者的調(diào)查訪問，發(fā)現(xiàn)大局部商家不滿足巫溪目前商業(yè)狀況。同時巫溪業(yè)內(nèi)人士也提出了對目前巫溪商業(yè)狀況的一些看法，認(rèn)為巫溪需要一個大型綜合商業(yè)購物環(huán)境，需要一個集旅游、購物、辦公、休閑、娛樂的互動式商業(yè)中心。本案位于巫溪趙家壩片區(qū)，該區(qū)域金融商務(wù)較興旺，然商業(yè)相對薄弱。因此本案通過各功能的相互整合，可打造獨具特色的商業(yè)形態(tài)工程分功能定位分析

〔一〕商業(yè)局部定位

業(yè)態(tài)經(jīng)營定位：特色定位：商品時尚流行、價格檔次化、氣氛生活化經(jīng)營定位：原那么上躲避雷同、突出個性、錯位經(jīng)營、特色取勝功能定位：集旅游、購物、運動、休閑、娛樂、餐飲、文化、辦公為一體的互動式主題中心市場定位：中高檔次商品定位：百貨商品定位為中高特色品牌；超市商品定位為群眾品牌工程分功能定位分析

〔一〕商業(yè)局部定位

聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔二〕住宅局部定位

1〕品牌定位超前的、現(xiàn)代的、豐富的、融洽的——未來都市生活方式聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔二〕住宅局部定位

濱河·未來城2〕概念提煉未來城案名聯(lián)用：濱河·未來城釋義及支持點Ⅰ“未來〞的內(nèi)涵“未來〞象征著超前、現(xiàn)代、科技、開展、健康、文明、豐富、和諧、融洽等；意味著高度興旺、高度成熟、高度便捷、高度自由，生活異常豐富，開展空間極大聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔二〕住宅局部定位

濱河·未來城2〕概念提煉Ⅱ“未來〞的外延——與樓盤定位方向的契合“未來〞本意指尚未實現(xiàn)、尚未擁有的遠(yuǎn)景，它是一條引人遐想的時空隧道，一種讓人充滿期待并孜孜以求的境界，它是憧憬，是向往，是目標(biāo)，是每個人心中都會有的夢想；創(chuàng)造、炒作一個“擁有未來生活〞的概念，明確提出一個品牌承諾和品牌主張，喚起目標(biāo)群心中的成就感、自豪感、滿足感，契合工程的定位方向，容易得到目標(biāo)群的認(rèn)同感聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔二〕住宅局部定位

濱河·未來城2〕概念提煉Ⅲ“城〞城市，都市，意味著一個規(guī)模宏大的、現(xiàn)代的、成熟的、豐富的、文明的生存和開展空間在一個特定的區(qū)域，以一個特定的概念，開發(fā)并差異化展現(xiàn)一個特定的樓盤Ⅳ科技——開展的動力，“未來〞的支撐新型、高科技建筑材料的使用智能化設(shè)施網(wǎng)絡(luò)中心平臺：鏈接業(yè)主、社區(qū)和世界的橋梁名牌物管(參謀)/先進(jìn)的物管效勞聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔二〕住宅局部定位

濱河·未來城2〕概念提煉Ⅴ升值空間——開展的結(jié)果，“未來〞的必然位置因素：位處巫溪趙家壩片區(qū)，是老城與趙家壩連接必經(jīng)之地，是銜接新區(qū)馬鎮(zhèn)壩的紐帶環(huán)境因素：觀柏楊河，鬧中取靜，隨著巫溪城區(qū)的開展及政府扶持，勢必帶動物業(yè)附加值的不斷提升；物業(yè)因素：隨著工程開發(fā)進(jìn)程的加快,規(guī)模優(yōu)勢將呈現(xiàn),內(nèi)部配套日益完善,綜合質(zhì)素不斷提升,升值指日可待；市場因素:社會/經(jīng)濟(jì)迅猛開展,人們的消費水平不斷提高/居住觀念不斷提升,越來越多的人希望擁有更有品味\更有檔次的生活方式,高檔特色物業(yè)勢必越來越受市場追捧。對二次置業(yè)人士和投資者而言，“未來城〞都是一個升值的城。聚鵬咨詢?yōu)I河·未來城3)主題語提煉攬盛世，觀寧河未來城——對美好人生孜孜不倦追求的產(chǎn)物完美的生活、開展、自我實現(xiàn)的空間超前的、現(xiàn)代的、豐富的、融洽的生活方式的展示我們相信，我們已經(jīng)找到了一個新穎、貼切的差異化核心推廣概念工程分功能定位分析

〔二〕住宅局部定位

聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔三〕寫字樓局部定位

1、定位背景巫溪經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開展本案位于趙家壩目前最具商務(wù)條件的〔CLD\CBD〕中心本案所在區(qū)域集中主要的商務(wù)辦公場所本案作為政府形象工程，是巫溪的一張名片與工程整體定位相吻合聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔三〕寫字樓局部定位

2、工程開發(fā)主題定位——豪布斯卡商務(wù)寫字樓借助濱河廣場的優(yōu)勢配套，打造全景觀高檔商務(wù)寫字樓。3、寫字樓規(guī)劃建議〔1〕配套規(guī)劃會所，是商務(wù)交流的俱樂部，是永恒的白金語言是傲氣是詮釋會所設(shè)商務(wù)中心、會客廳、健身俱樂部、餐廳、茶藝館數(shù)碼影院、圖書室、兒童活動室、水療美容中心、金融效勞中心聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔三〕寫字樓局部定位

〔2〕酒店式大堂采用酒店式大堂管理，強(qiáng)調(diào)寫字樓的人性化。聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔三〕寫字樓局部定位

4、星級效勞，尊貴享受把星級酒店搬來，把尊崇的享受搬來，把想要的全般來。建議聘請重慶市知名的物業(yè)管理公司5、智能化設(shè)施及裝修配套中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、自動報警和全自動噴林消防滅火系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、雙電源線路、樓宇自動化、監(jiān)視系統(tǒng)、花崗巖地面、外墻采用玻璃幕墻、實木門、玻璃地彈門、門廳采用花崗巖、無框玻璃感應(yīng)門、鋁合金天花板、內(nèi)墻大廳電梯廳采用大理石、寫字間墻面為乳膠漆聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔四〕酒店局部定位

1、定位思路酒店局部作為濱河廣場物業(yè)配套。與旅游結(jié)合，形成濱河廣場獨具特色的星級旅游酒店。共享濱河廣場的商務(wù)配套聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔四〕酒店局部定位

2、工程定位——濱河廣場星級商務(wù)酒店支撐點：與工程總體定位一致，塑造高檔品牌物業(yè)?？山柚啦妓箍ㄎ幕尘埃蛟鞛I河商務(wù)酒店。聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔四〕酒店局部定位

3、產(chǎn)品定位全景觀超豪華商務(wù)套房。景觀豪華套房。標(biāo)準(zhǔn)間。經(jīng)濟(jì)商務(wù)間聚鵬咨詢工程分功能定位分析

〔四〕酒店局部定位

4、配套酒店商業(yè)配套局部并入本案商業(yè)局部整體規(guī)劃。在酒店其他配套功能上，商務(wù)中心、健身房、咨詢室、數(shù)碼影視房、干洗房等酒店商務(wù)配套功能，有效形本錢案功能補(bǔ)充。聚鵬咨詢價格定位策略

工程價格定位原那么提要市場供需原那么根據(jù)巫溪現(xiàn)有工程的市場占有率以及本案工程進(jìn)度確定一個近期和遠(yuǎn)期價格預(yù)期值價格相對穩(wěn)定原那么價格定位受諸多因素影響，其應(yīng)當(dāng)遵循開發(fā)節(jié)奏及市場動態(tài)的普遍規(guī)律及原那么。聚鵬咨詢價格定位策略

2.工程價格定位目標(biāo)提要符合工程最大利潤目標(biāo)符合工程市場占有份額及銷售進(jìn)度能有效確立工程應(yīng)有的市場份額工程品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)任何一個工程，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時期目標(biāo)側(cè)重點可能有所變化，因此對價格定位有相應(yīng)的要求。如何根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點的不同，制定合理的銷售價格及有利于工程開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。聚鵬咨詢價格定位策略

3.價格定位策略A.平衡性定價策略即以相對等同于區(qū)域內(nèi)同類住宅工程市場平均價格入市。以此策略定價，可迅速翻開市場，有助于阻止競爭者的進(jìn)入，且能夠保證自身產(chǎn)品的高品質(zhì)感B.差異定價策略即根據(jù)工程各棟樓層位置、朝向、景觀等相關(guān)影響因素的差異制定不同的價格水平；根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單位的樣式、結(jié)構(gòu)、功能、朝向、景觀的差異制定不同的價格聚鵬咨詢其他

根據(jù)我司的定位思路，除上述內(nèi)容外，我司將在確定合作關(guān)系后，繼續(xù)深入研究以下重點內(nèi)容：〔1〕濱河廣場的招商及運營模式研究；〔2〕巫溪商業(yè)市場深層次研究；〔3〕目標(biāo)消費及購房客群需求研究；〔4〕本案功能結(jié)構(gòu)面積定位；〔5〕本案功能定位深化，等等。聚鵬咨詢第二局部市場推廣

品牌塑造①工程VI系統(tǒng)包裝②樓盤名稱、logo設(shè)計聚鵬咨詢品牌推廣營銷與傳播的整合傳播目標(biāo)與傳播工具的整合傳播工具內(nèi)部的整合①樓書及DM設(shè)計②售樓部設(shè)計及POP、戶外廣告展示③傳播途徑選擇④sp活動設(shè)計聚鵬咨詢品牌提升品牌的終極價值就在于能夠促進(jìn)工程以各種可能的方式實現(xiàn)大踏步的成長，同時在工程的成長中又互動式地增進(jìn)品牌價值，縱觀中外所有強(qiáng)勢品牌的開展歷程，用品牌來開展新業(yè)務(wù)同時用新業(yè)務(wù)來反哺品牌是一條金科玉律，不如此品牌將是一潭死水，品牌價值必不進(jìn)那么退，這就是品牌提升的意義所在結(jié)合本案，我們的思路是：——豪布斯卡〔HOPSCA〕聚鵬咨詢HOPSCA對一個城市經(jīng)濟(jì)的開展和商業(yè)設(shè)施的完善將起到極大的推動作用，它絕不是幾種產(chǎn)業(yè)的簡單疊加，其有機(jī)的組合必將釋放出巨大的能量，創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)。品牌提升聚鵬咨詢招商策略〔第一步是針對主力店和住宅，第二步是零散商鋪〕1、經(jīng)營管理模式確實定投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營；2、招商原那么和準(zhǔn)備過程

招商目標(biāo)的選擇——主要指主力店的選擇〔根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的不同形式、不同模式、不同檔次、不同效勞對象等方面與本案定位相結(jié)合而進(jìn)行篩選確定〕

招商談判原那么確實定

招商談判的準(zhǔn)備聚鵬咨詢3、確定招商方式與渠道

商業(yè)物業(yè)工程招商的方式主要有兩種，

即：1〕委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程招商；

2〕自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。4、制訂談判策略

明確談判目的招商策略聚鵬咨詢工程推廣策略

十二字戰(zhàn)略方針Ⅰ凝聚氣場——搶占市場制高點

Ⅱ連續(xù)樣板——連續(xù)硬樣板、軟樣板工程按方案推出，工程形象階梯狀邁向頂峰

Ⅲ多邊營銷——動態(tài)連續(xù)性、多邊、務(wù)實的經(jīng)營操作聚鵬咨詢凝聚氣場THEFIRST——造氣工程慈善之行：自強(qiáng)尋訪方案尋訪家庭居住條件困難但自強(qiáng)不息的學(xué)子，予以金錢、房屋等資助，結(jié)合媒體報道自強(qiáng)事跡，進(jìn)行炒作。凝聚氣場THESECOND——聚氣工程之

著名物業(yè)管理公司入駐1、引入效勞理念，推廣效勞模式2、樹立品牌形象，拓展市場空間3、提升工程品質(zhì)，推動行業(yè)開展聚鵬咨詢凝聚氣場THETHIRD——凝氣工程之“形象代言家庭〞評選聚焦視線在全庫區(qū)范圍內(nèi)展開“工程形象代言家庭〞評選活動，通過報紙報道參選家庭情況，評選大賽電視直播等互動活動，掀起古城街頭巷尾的話題風(fēng)潮，極大提高工程知名度和美譽(yù)度。聚鵬咨詢連續(xù)樣板硬性樣板之一

－－銷售咨詢中心與房地產(chǎn)開發(fā)的一線、二線城市相比，在賣場的包裝上巫溪還十分落后。大氣、舒適、漂亮的銷售中心將營造不可比較的營銷氣氛，并有助于表達(dá)開發(fā)商的實力，有助于工程和企業(yè)品牌的樹立。聚鵬