縣物業(yè)管理辦法

xx縣物業(yè)管理辦法xx縣物業(yè)治理方法

第一章總則

第一條為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)治理?xiàng)l例》《xx市物業(yè)治理方法》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本方法。

其次條本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理活動(dòng)適用本方法。

第三條縣住房和城鄉(xiāng)建立局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理活動(dòng)的日常工作治理，指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和物業(yè)治理效勞企業(yè)工作開展；負(fù)責(zé)修理資金的收繳、使用、治理工作。

財(cái)政、進(jìn)展改革、自然資源和規(guī)劃、建立、城管執(zhí)法、

公安、民政、市場(chǎng)監(jiān)管、衛(wèi)生安康、生態(tài)環(huán)境等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)治理活動(dòng)進(jìn)展監(jiān)視治理。

第四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是物業(yè)治理屬地的監(jiān)管主體。主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)效勞狀況進(jìn)展監(jiān)視考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定；在轄區(qū)物業(yè)治理主管部門的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、協(xié)作下調(diào)解物業(yè)治理糾紛；組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作；監(jiān)視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)幫助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)展監(jiān)視、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解物業(yè)治理糾紛，列席業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第五條物業(yè)治理行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律治理，標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)治理市場(chǎng)秩序和公正競(jìng)爭(zhēng)，催促物業(yè)效勞行業(yè)及從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)展業(yè)安康進(jìn)展。

其次章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第六條房屋的全部權(quán)人為業(yè)主。尚未依法辦理房屋全部權(quán)登記，但符合以下狀況之一的，在物業(yè)治理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、擔(dān)當(dāng)業(yè)主義務(wù)：

（一）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府征收打算等取得房屋全部權(quán)的人；

（二）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋全部權(quán)的人；

（三）因合法建筑等事實(shí)行為取得房屋全部權(quán)的人；

（四）基于與建立單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有局部的人；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

已經(jīng)到達(dá)交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有局部，建立單位為業(yè)主。

業(yè)主可以依法托付物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，托付應(yīng)當(dāng)以書面形式提交。

第七條業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：

（一）提議召開并參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改業(yè)主公約或者治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章的建議；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）監(jiān)視業(yè)主委員會(huì)工作，監(jiān)視物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；

（四）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用、收益狀況享有知情權(quán)、參加打算權(quán)和監(jiān)視權(quán)；

（五）向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)效勞企業(yè)提出建議；

（六）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停頓損害共同利益的；

（七）參加共同打算物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)修理資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)修理資金）的治理和使用；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中，履行以下義務(wù):

（一）遵守業(yè)主公約或者治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；

（二）遵守物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的打算和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的打算；

（四）根據(jù)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)修理資金；

（五）遵守國(guó)家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（六）按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。

第九條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)治理有關(guān)的活動(dòng)。

未成立業(yè)主大會(huì)的，在發(fā)生物業(yè)效勞企業(yè)停頓效勞或者其他重大、緊急物業(yè)治理大事，需要業(yè)主共同打算解聘、選聘物業(yè)效勞企業(yè)或者打算其他事項(xiàng)時(shí)，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導(dǎo)、幫助業(yè)主共同打算有關(guān)事項(xiàng)。

第十條一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)治理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建立等因素，詳細(xì)方法按省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率到達(dá)50%以上且已交付的專有局部面積超過建筑物總面積50%以上時(shí)，建立單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的要求，按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料?；I備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同擔(dān)當(dāng)。

第十二條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后30日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

第十三條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建立單位（包括公有住房出售單位）代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表和社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或社區(qū)居（村）民委員會(huì)從榜樣履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主中推舉產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表擔(dān)當(dāng)。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)解決。

第十四條籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日15日前，將有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

第十五條劃分為一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域的分期開發(fā)的建立工程，先期開發(fā)局部符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)依據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的方法。

第十六條首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行以下職責(zé)：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)仆人數(shù)以及所擁有的專有局部面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）擬定業(yè)主公約或者治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；

（四）擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)章；

（五）擬定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人產(chǎn)生方法，確定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會(huì)選舉方法；

（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他預(yù)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

第十七條業(yè)主大會(huì)打算以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；

（二）制定和修改治理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）制定物業(yè)效勞內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)效勞收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)；

（六）籌集和使用修理資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）轉(zhuǎn)變共有局部的用途；

（九）利用共有局部進(jìn)展經(jīng)營(yíng)以及所得收益的安排與使用；

（十）工作經(jīng)費(fèi)的籌措、治理和使用；

（十一）有關(guān)共有和共同治理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

打算前款第（六）（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；打算前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十八條業(yè)主拒付物業(yè)效勞費(fèi)，不繳存修理資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在治理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章中對(duì)其共同治理權(quán)的行使予以限制。

第十九條單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的全部權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)仆人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決方法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章中規(guī)定。

其次十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)的打算應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)準(zhǔn)時(shí)公告。

其次十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。詳細(xì)人數(shù)由籌備組依據(jù)物業(yè)治理區(qū)域的實(shí)際狀況確定。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合以下條件:

（一）有完全民事行為力量；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章、治理規(guī)約；

（四）無欠交物業(yè)效勞費(fèi)、修理資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；

（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（六）具有肯定的組織力量；

（七）具備必要的工作時(shí)間。

其次十二條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任、執(zhí)行秘書。

其次十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案：

（一）由籌備組組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉狀況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）治理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及根本狀況。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將備案材料抄送縣住房和城鄉(xiāng)建立局，同時(shí)將有關(guān)狀況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

前款第（二）（三）（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

其次十四條業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé):

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)打算和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；

（四）準(zhǔn)時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)視和支持物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；

（五）催促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者治理規(guī)約；

（六）催促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)，組

織和監(jiān)視專項(xiàng)修理資金的籌集和使用；

（七）協(xié)作縣住房和城鄉(xiāng)建立局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等做好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建立、社會(huì)治安和公益宣傳等工作；

（八）組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的修理、更新、改造方案進(jìn)展書面確認(rèn)，并監(jiān)視實(shí)施；

（九）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；

（十）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)給予的其他職責(zé)。

其次十五條業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）報(bào)送印章印樣。

其次十六條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)展換屆選舉，并書面報(bào)告街道辦事處。

其次十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)全部的財(cái)物在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）監(jiān)視下，向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交。

其次十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主擔(dān)當(dāng)，可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有局部經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，籌集、治理和使用的詳細(xì)方法由業(yè)主大會(huì)打算。

工作經(jīng)費(fèi)的收支狀況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告，承受業(yè)主監(jiān)視。

其次十九條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法做出的打算對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)治理無關(guān)的打算，不得從事與物業(yè)治理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的打算違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其打算，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的打算侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以懇求人民法院予以撤銷。

第三十條業(yè)主委員會(huì)委員有以下狀況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以打算終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職懇求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他緣由不宜擔(dān)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員的。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)有以下情形之一的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)視，并準(zhǔn)時(shí)組織召開：

（一）業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律、法規(guī)、規(guī)章等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)峻的；

（二）業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)峻影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的；

（三）業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。

第三十二條根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正值理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十三條因客觀緣由未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)缺乏總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)（村）居民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導(dǎo)和監(jiān)視下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第三十四條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)治理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)治理聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)召集，由縣住房和城鄉(xiāng)建立局、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)效勞企業(yè)等方面的代表參與，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)治理中遇到的問題。

第三章前期物業(yè)治理

第三十五條住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建立單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式，選聘物業(yè)效勞企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模缺乏3萬平方米的，可以采納協(xié)議方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)。

第三十六條建立單位在辦理房屋預(yù)（銷）售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門供應(yīng)前期物業(yè)效勞招標(biāo)或議標(biāo)備案文件、前期物業(yè)效勞合同和臨時(shí)治理規(guī)約等資料。

建立單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)效勞合同和臨時(shí)治理規(guī)約商定的內(nèi)容作為商品房買賣合同的要約局部，并在銷售場(chǎng)所公示。物業(yè)買受人在與建立單位簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)治理規(guī)約予以書面承諾。

第三十七條臨時(shí)治理規(guī)約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、治理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)治理規(guī)約應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項(xiàng)依法做出商定。

臨時(shí)治理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十八條新建物業(yè)的建立單位應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等物業(yè)效勞用房。

物業(yè)效勞用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建立單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在物業(yè)工程中心區(qū)域或者出入口四周。物業(yè)效勞用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)治理配套設(shè)施。根據(jù)不低于開發(fā)建立住宅總建筑面積0.3%的比例配置物業(yè)效勞用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)效勞用房不低于60平方米。物業(yè)效勞用房由物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主全部，不得買賣、抵押或者改作他用。

第三十九條自然資源和規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)效勞用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。

第四十條縣住房和城鄉(xiāng)建立局物業(yè)辦應(yīng)當(dāng)參加物業(yè)工程的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗(yàn)收。

第四章物業(yè)效勞企業(yè)

第四十一條從事物業(yè)效勞活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，應(yīng)當(dāng)自取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，到縣住房和城鄉(xiāng)建立局建立物業(yè)效勞企業(yè)信用信息檔案。

根據(jù)市房產(chǎn)行政主管部門制定的詳細(xì)信用信息治理方法由縣住房和城鄉(xiāng)建立局會(huì)同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合鼓勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信治理。

從事物業(yè)效勞的人員應(yīng)當(dāng)定期參與相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

外縣物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)入本縣從事物業(yè)效勞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件，向縣住房和城鄉(xiāng)建立局備案，并到注冊(cè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門建立物業(yè)效勞企業(yè)信用信息檔案。

第四十二條物業(yè)效勞企業(yè)享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)物業(yè)效勞合同進(jìn)展相應(yīng)效勞治理；

（二）根據(jù)物業(yè)效勞合同收取效勞費(fèi)用；

（三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)展監(jiān)視；

（四）準(zhǔn)時(shí)制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的行為；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)效勞合同商定享有的其他權(quán)利。

第四十三條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）根據(jù)物業(yè)效勞合同商定供應(yīng)物業(yè)效勞；

（二）承受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)視，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)效勞合同履行狀況和修理資金使用狀況，并進(jìn)展公示；

（三）公示物業(yè)效勞合同商定的收費(fèi)工程和效勞標(biāo)準(zhǔn)；

（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益和支出狀況；

（五）制定使用修理資金的年度規(guī)劃；

（六）幫助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)做好社區(qū)建立的相關(guān)工作；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)效勞合同商定的其他義務(wù)。

第四十四條物業(yè)效勞企業(yè)不得以局部業(yè)主拖欠物業(yè)效勞費(fèi)、不協(xié)作治理等為理由削減效勞內(nèi)容或者降低效勞質(zhì)量，不得實(shí)行中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)效勞。

第四十五條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)治理區(qū)域的巡查治理，發(fā)覺違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)制止，并向相關(guān)行政治理部門報(bào)告。相關(guān)行政治理部門在接到物業(yè)效勞企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為者依法處理。

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)幫助相關(guān)部門做好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)在實(shí)行應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)向有關(guān)行政治理部門報(bào)告，幫助做好救助工作。

第五章物業(yè)治理效勞

第四十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)效勞企業(yè)訂立書面物業(yè)效勞合同。物業(yè)效勞合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)治理事項(xiàng)、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、修理資金的治理與使用、物業(yè)效勞用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)展商定。

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)效勞合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)效勞合同報(bào)縣住房和城鄉(xiāng)建立局備案。

物業(yè)效勞企業(yè)可以將物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)托付給專業(yè)性效勞企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)治理一并托付給他人。

第四十七條物業(yè)效勞企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建立單位或業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及縣住房和城鄉(xiāng)建立局參與，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助進(jìn)展，物業(yè)承接查驗(yàn)過程和結(jié)果可以公證。

第四十八條承接查驗(yàn)應(yīng)包含以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施

1.共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑消遣設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)效勞用房等。

（二）相關(guān)資料

在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前，建立單位與前期物業(yè)效勞企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)移交以下資料：

1.建立用地規(guī)劃許可證和建立工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

2.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

5.業(yè)主名冊(cè)及相對(duì)應(yīng)的專有局部面積明細(xì)；

6.物業(yè)治理所必需的其他資料。辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預(yù)收的物業(yè)效勞費(fèi)用、預(yù)代收的水、電費(fèi)，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及屬于業(yè)主的其他財(cái)物等。

建立單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)效勞企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

第四十九條承接查驗(yàn)的全部資料歸全體業(yè)主全部，并托付業(yè)主委員會(huì)治理和使用。

首屆業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)依法選聘的物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)效勞治理資料的借用手續(xù)。

物業(yè)效勞合同終止時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)將物業(yè)效勞用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì)。

第五十條物業(yè)工程承接查驗(yàn)時(shí)，交接雙方應(yīng)列明具體交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時(shí)間、交接地點(diǎn)和經(jīng)辦人等。并按以下程序分別進(jìn)展：

（一）在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前，建立單位在物業(yè)工程交付使用15日前，按以下程序向前期物業(yè)效勞企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：

1.建立單位于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，書面通知受托的前期物業(yè)效勞企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)，并提交有關(guān)資料；

2.物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)按接收條件對(duì)提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，商定驗(yàn)收時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)；

3.物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)會(huì)同建立單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)展查驗(yàn)；

4.查驗(yàn)中發(fā)覺的問題，應(yīng)具體記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決；

5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，建立單位應(yīng)與前期物業(yè)效勞企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。

（二）前期物業(yè)效勞企業(yè)在業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)效勞企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：

1.業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書面通知前期物業(yè)效勞企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)供應(yīng)有關(guān)資料；

2.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)按接收條件，對(duì)供應(yīng)的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，商定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)；

3.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)效勞企業(yè)會(huì)同前期物業(yè)效勞企業(yè)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)展查驗(yàn)；

4.查驗(yàn)中發(fā)覺的問題，應(yīng)具體記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決；

5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)；

6.有關(guān)承接查驗(yàn)結(jié)果應(yīng)在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。

（三）分期建立的工程，可以按本方法分期接收驗(yàn)收。

第五十一條建立單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展建立，并在保修期限和保修范圍內(nèi)，擔(dān)當(dāng)物業(yè)的保修責(zé)任。

建立單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

物業(yè)效勞企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

建立單位托付物業(yè)效勞企業(yè)供應(yīng)物業(yè)保修效勞的，托付事項(xiàng)由雙方商定并在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公示。

第五十二條物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)價(jià)格行政主管部門會(huì)同縣住房和城鄉(xiāng)建立局制定的物業(yè)效勞收費(fèi)方法在物業(yè)效勞合同中商定。

第五十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)效勞合同的商定交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其商定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)用由建立單位交納。建立單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)效勞費(fèi)用由買受人擔(dān)當(dāng)。因建立單位房屋質(zhì)量問題造成買受人在規(guī)定的收房時(shí)限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)效勞費(fèi)用由建立單位擔(dān)當(dāng)。

第五十四條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、生活垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶。不得因局部最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停頓已交費(fèi)用戶和共用部位的效勞。

物業(yè)效勞企業(yè)承受托付代收有關(guān)費(fèi)用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第五十五條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護(hù)、治理由物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同擔(dān)當(dāng)。

第五十六條物業(yè)效勞企業(yè)退出物業(yè)效勞工程時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)治理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進(jìn)展。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)效勞的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益動(dòng)身，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)效勞企業(yè)的打算，保證物業(yè)治理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

第五十七條物業(yè)效勞企業(yè)退出物業(yè)效勞工程時(shí)應(yīng)做好以下工作:

（一）在退出之日90日前，以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），同時(shí)在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告，并報(bào)送縣住房和城鄉(xiāng)建立局；

（二）在退出之日起10日內(nèi)，根據(jù)本方法第五十條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)辦理移交事宜；

（三）擬退出效勞的物業(yè)效勞企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當(dāng)連續(xù)根據(jù)物業(yè)效勞合同商定做好物業(yè)效勞，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)效勞費(fèi)至合同終止之日。

第五十八條業(yè)主委員會(huì)自接到物業(yè)效勞企業(yè)書面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，重新選聘物業(yè)效勞企業(yè)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）接到書面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問題的解決進(jìn)展協(xié)商，同時(shí)制定應(yīng)對(duì)方案。

第五十九條業(yè)主、使用人未根據(jù)物業(yè)效勞合同的商定交納物業(yè)效勞費(fèi)的，物業(yè)效勞企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責(zé)任。但物業(yè)效勞企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未交納物業(yè)效勞費(fèi)等費(fèi)用為由，拒絕退出物業(yè)效勞工程。

第六十條未成立業(yè)主委員會(huì)或未完成物業(yè)效勞企業(yè)選聘的，暫由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織相關(guān)專業(yè)效勞企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作，發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同擔(dān)當(dāng)。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

第六十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有利于物業(yè)使用、安全以及公正合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境愛護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第六十二條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建立的公共建筑和共用設(shè)施，不得轉(zhuǎn)變用途。

業(yè)主依法確需轉(zhuǎn)變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)效勞企業(yè)；物業(yè)效勞企業(yè)確需轉(zhuǎn)變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)爭(zhēng)論打算同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第六十三條業(yè)主、物業(yè)效勞企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因修理物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)效勞企業(yè)的同意；物業(yè)效勞企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。

業(yè)主、物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，在商定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第六十四條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法擔(dān)當(dāng)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備修理、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

供水、供電、供氣部門以樓內(nèi)分戶計(jì)費(fèi)表為界，負(fù)責(zé)界限以外（含計(jì)費(fèi)表）的管線及設(shè)備的修理、養(yǎng)護(hù)。

采納集中供熱并簽訂協(xié)議的，其供熱管線及供熱設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)根據(jù)協(xié)議執(zhí)行，未簽訂協(xié)議的由供熱部門負(fù)責(zé)修理、養(yǎng)護(hù)。

采納自備鍋爐供熱、中心空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬模晒釂挝回?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施設(shè)備的修理、養(yǎng)護(hù)。

上述單位因修理、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)恢復(fù)原狀?？h人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)展分戶改造，改造后將分戶計(jì)量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的修理、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

第六十五條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)效勞企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定辦理申報(bào)登記，并按規(guī)定與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂裝飾裝修治理協(xié)議。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的以下制止行為和留意事項(xiàng)告知業(yè)主：

（一）損壞房屋承重構(gòu)造、主體構(gòu)造、破壞建筑物外貌；

（二）擅自轉(zhuǎn)變物業(yè)共用局部構(gòu)造、布局及既定用途；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；

（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施設(shè)備；

（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動(dòng)；

（七）治理規(guī)約和物業(yè)效勞合同制止的其他行為。

已經(jīng)辦理登記的，物業(yè)效勞企業(yè)及其工作人員不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料，不得限制或者阻

撓裝飾裝修材料進(jìn)出物業(yè)治理區(qū)域。

物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修狀況進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以協(xié)作。

因住宅內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

第六十六條制止在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，詳細(xì)品種和體高體重標(biāo)準(zhǔn)由縣公安機(jī)關(guān)會(huì)同縣畜牧部門、縣城市治理部門確定，并自本方法實(shí)施之日起一年內(nèi)向社會(huì)公布。

業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者治理規(guī)約。攜犬出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引。

第六十七條電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)電梯日常運(yùn)行的檢查、保養(yǎng)和維護(hù)。物業(yè)效勞企業(yè)發(fā)覺電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應(yīng)當(dāng)馬上實(shí)行措施，通知電梯維護(hù)保養(yǎng)單位準(zhǔn)時(shí)修理，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)搶修。電梯存在嚴(yán)峻安全隱患，無改造、修理價(jià)值，或者到達(dá)安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的報(bào)廢條件的，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)公示并告知

業(yè)主，積極協(xié)調(diào)辦理報(bào)廢事宜。

第六十八條鼓舞老舊小區(qū)業(yè)主為滿意日常生活需要加裝電梯。加裝電梯應(yīng)根據(jù)《xx縣住房和城鄉(xiāng)建立局等八部門關(guān)于鼓舞和標(biāo)準(zhǔn)既有住宅加裝電梯的指導(dǎo)意見》文件執(zhí)行。

第六十九條自然資源和規(guī)劃局應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫在建立工程規(guī)劃許可證的附件中予以注明，同時(shí)明確物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置比例。

建立單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)治理區(qū)域車位、車庫配置比例在顯著位置公示，根據(jù)配置比例通過出租、出售、附贈(zèng)方式商定車位、車庫的歸屬。

第七十條建立單位依法出售物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)治理區(qū)域業(yè)主以外的人員。

建立單位出租物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)治理區(qū)域業(yè)主。在滿意本區(qū)域業(yè)主需要后，建立單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。

物業(yè)治理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守治理規(guī)約及有關(guān)停車治理的商定。

第七十一條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

利用物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公共道路、場(chǎng)地劃定車位停放車輛的，車位劃定、安排方式、效勞費(fèi)、收益安排方式等，在業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)征求專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)法律、法規(guī)、治理規(guī)約等要求打算。

第七十二條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)車輛停放效勞費(fèi)根據(jù)政府價(jià)格主管部門的有關(guān)規(guī)定收取。

第七十三條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展經(jīng)營(yíng)的，所得收益歸全體業(yè)主全部，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)修理資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的打算用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)治理方面的其他需要。

第七章住宅專項(xiàng)修理資金

第七十四條住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅構(gòu)造相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存修理資金。

住宅只屬于一個(gè)業(yè)主全部且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存修理資金。

第七十五條修理資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的修理和更新、改造的資金，不得挪作他用。

修理資金治理使用實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、全部權(quán)人決策、政府監(jiān)視、公開透亮、誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則。

第七十六條住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存修理資金。每平方米建筑面積首期交存修理資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的6%。

第七十七條出售公有住房的，根據(jù)以下規(guī)定交存修理資金：

（一）業(yè)主根據(jù)物業(yè)建筑面積交存修理資金，每平方米建筑面積首期交存修理資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛谋惧X價(jià)的2%。

（二）售房單位根據(jù)多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取修理資金。

業(yè)主交存的修理資金屬于業(yè)主全部。從公有住房售房款中提取的修理資金屬于公有住房售房單位全部。

第七十八條修理資金交存程序。

（一）新建住宅

1.辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時(shí)，開發(fā)建立單位到修理資金主管部門辦理建立工程修理資金開戶手續(xù)。

2.商品房在合同備案前、回遷房在交房前，開發(fā)建立單位到修理資金主管部門辦理修理資金交存核定登記手續(xù)，縣住房和城鄉(xiāng)建立局對(duì)交存人、房屋所在小區(qū)（工程）名稱、地址、幢號(hào)、房號(hào)、建筑面積及交存款額等進(jìn)展核定后，就上述事項(xiàng)進(jìn)展登記，并開具《住宅專項(xiàng)修理資金交存核定單》。

開發(fā)建立單位領(lǐng)取《住宅專項(xiàng)修理資金交存核定單》，并告知購(gòu)房人（回遷人）持《住宅專項(xiàng)修理資金交存核定單》到開戶銀行交納修理資金，憑修理資金交存憑證辦理交房手續(xù)。

未經(jīng)交存人托付，開發(fā)建立單位不得代收修理資金。

3.修理資金交存后，房屋登記面積與交存修理資金面積誤差值在5%以內(nèi)的，交存的修理資金不作調(diào)整。

（二）公有住房

售房單位在收取售房款時(shí)應(yīng)代收購(gòu)房人首期修理資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的修理資金向縣住房和城鄉(xiāng)建立局移交。

第七十九條未按規(guī)定交存首期修理資金的，開發(fā)建立單位或者公有住房出售單位不得交付房屋。

第八十條已售公有住房修理資金，由縣住房和城鄉(xiāng)建立局負(fù)責(zé)治理。業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的修理資金，由縣住房和城鄉(xiāng)建立局代管。

縣住房和城鄉(xiāng)建立局應(yīng)當(dāng)托付所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)修理資金的專戶治理銀行，并在專戶治理銀行開立修理資金專戶。

開立商品住房修理資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)治理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)治理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

開立公有住房修理資金專戶，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的修理資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

第八十一條業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的修理資金的治理，由本物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)打算?？蛇B續(xù)由縣住房和城鄉(xiāng)建立局代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)治理。經(jīng)業(yè)主大會(huì)爭(zhēng)論通過，打算劃轉(zhuǎn)的，根據(jù)以下程序劃轉(zhuǎn):

（一）業(yè)主大會(huì)向縣住房和城鄉(xiāng)建立局提交以下材料:

1.劃轉(zhuǎn)修理資金的申請(qǐng)；

2.業(yè)主大會(huì)關(guān)于劃轉(zhuǎn)修理資金的打算；

3.修理資金治理方案；

4.辦理人員身份證復(fù)印件和業(yè)主大會(huì)的托付書等。

（二）經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建立局同意業(yè)主大會(huì)在指定的銀行開立修理資金專戶，并以物業(yè)治理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)立分戶賬。

（三）縣住房和城鄉(xiāng)建立局在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的修理資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的修理資金專戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。

縣住房和城鄉(xiāng)建立局認(rèn)為業(yè)主大會(huì)劃轉(zhuǎn)修理資金不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書面說明緣由。

第八十二條修理資金劃轉(zhuǎn)后的賬目治理單位，由業(yè)主大會(huì)打算。賬目治理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的治理資質(zhì)和專業(yè)資格。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立修理資金治理制度。開立的修理資金賬戶，應(yīng)當(dāng)承受縣住房和城鄉(xiāng)建立局的監(jiān)視。

第八十三條業(yè)主分戶賬面修理資金余額缺乏首期交存額的30%時(shí)，賬目治理單位應(yīng)準(zhǔn)時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定爭(zhēng)論通過。

第八十四條業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存修理資金而未交存的，應(yīng)予補(bǔ)交。

第八十五條修理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)治理前，需要使用修理資金的，根據(jù)以下程序辦理:

（一）物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)修理和更新、改造工程的狀況提出訪用建議；沒有物業(yè)效勞企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出訪用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、修理工程概況、修理緣由、修理費(fèi)用估價(jià)、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等。

（二）修理資金列支范圍內(nèi)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主爭(zhēng)論通過使用建議。

（三）物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案。

（四）物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持以下材料，向縣住房和城鄉(xiāng)建立局申請(qǐng)資金支取。其中，動(dòng)用公有住房修理資金的，經(jīng)售房單位同意后，向縣住房和城鄉(xiāng)建立局申請(qǐng)資金支?。?/p>

1.使用修理資金申請(qǐng)；

2.專有局部占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用修理資金的決議；

3.業(yè)主會(huì)議對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理修理資金使用事宜的授權(quán)書；

4.修理施工方案和合同；

5.修理費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；

6.辦理人身份證復(fù)印件。

（五）縣住房和城鄉(xiāng)建立局收到符合要求的申請(qǐng)材料后20個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)糁卫磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)修理資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書面說明理由。

（六）專戶治理銀行在收到劃轉(zhuǎn)修理資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需修理資金劃轉(zhuǎn)至修理單位。

第八十六條修理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)治理后，需要使用修理資金的，根據(jù)以下程序辦理：

（一）物業(yè)效勞企業(yè)提出訪用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬修理、更新和改造工程、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急狀況以及其他需臨時(shí)使用修理資金的狀況的處置方法等；沒有物業(yè)效勞企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出訪用方案；

（二）由相關(guān)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)打算的規(guī)章通過使用方案；

（三）物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；

（四）物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支修理資金；

（五）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意后報(bào)縣住房和城鄉(xiāng)建立局備案；動(dòng)用公有住房修理資金的，需經(jīng)售房單位同意和縣住房和城鄉(xiāng)建立局審核同意；縣住房和城鄉(xiāng)建立局發(fā)覺不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

（六）業(yè)主委員會(huì)、縣住房和城鄉(xiāng)建立局向?qū)糁卫磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)修理資金的通知；

（七）專戶治理銀行在收到劃轉(zhuǎn)修理資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需修理資金劃轉(zhuǎn)至修理單位。

第八十七條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理和更新，改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主根據(jù)各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建立單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

第八十八條發(fā)生危及房屋、生命財(cái)產(chǎn)安全及嚴(yán)峻影響生產(chǎn)生活等緊急狀況，需要馬上對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展修理和更新、改造的，根據(jù)以下規(guī)定列支修理資金：

（一）修理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)治理前，根據(jù)以下程序辦理:

1.物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向縣住房和城鄉(xiāng)建立局申請(qǐng)列支；

2.縣住房和城鄉(xiāng)建立局收到申請(qǐng)審核同意后，向?qū)糁卫磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)修理資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書面說明理由；

3.專戶治理銀行在收到劃轉(zhuǎn)修理資金的通知后將所需修理資金劃轉(zhuǎn)至修理單位。

（二）修理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)治理后，根據(jù)以下程序辦理：

1.物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支。其中，動(dòng)用公有住房修理資金的，向縣住房和城鄉(xiāng)建立局申請(qǐng)列支；

2.業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)縣住房和城鄉(xiāng)建立局備案；動(dòng)用公有住房修理資金的，需經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建立局審核同意；縣住房和城鄉(xiāng)建立局發(fā)覺不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

3.業(yè)主委員會(huì)、縣住房和城鄉(xiāng)建立局向?qū)糁卫磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)修理資金的通知；

4.專戶治理銀行在收到劃轉(zhuǎn)修理資金的通知后，將所需修理資金劃轉(zhuǎn)至修理單位。

發(fā)生危及房屋安全等緊急狀況后，未根據(jù)規(guī)定實(shí)施修理和更新、改造的，縣住房和城鄉(xiāng)建立局可以組織代修，修理費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主修理資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房修理資金中列支。險(xiǎn)情解除后，應(yīng)將費(fèi)用支出狀況向相關(guān)業(yè)主公示，承受業(yè)主監(jiān)視。

第八十九條房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明修理資金交存和結(jié)余狀況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的修理資金隨房屋全部權(quán)同時(shí)過戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持修理資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到縣住房和城鄉(xiāng)建立局及專戶治理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

第九十條房屋滅失的，售房單位交存的修理資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，根據(jù)售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫。房屋分戶賬中結(jié)余的修理資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)取:

（一）返還申請(qǐng)；

（二）房屋滅失證據(jù)；

（三）業(yè)主身份證原件；

（四）代業(yè)主領(lǐng)取修理資金的需出具業(yè)主托付書及托付人身份證原件。

第九十一條縣住房和城鄉(xiāng)建立局及業(yè)主委員會(huì)，與專戶治理銀行應(yīng)當(dāng)建立修理資金賬目核對(duì)、公布和查詢制度，每年至少核對(duì)、公布一次。

修理資金全部人對(duì)公布的狀況有異議的，可以要求縣住房和城鄉(xiāng)建立局進(jìn)展復(fù)核；縣住房和城鄉(xiāng)建立局及業(yè)主