某地塊市場(chǎng)評(píng)估及產(chǎn)品策劃建議方案

杭州·下沙保利地塊市場(chǎng)評(píng)估及產(chǎn)品籌劃建議Thursday,December28,2023上海***房產(chǎn)咨詢有限公司“涉案〞問(wèn)題地塊特征位置？交通？配套？產(chǎn)業(yè)？……本案地塊有何吸引客戶的特質(zhì)？產(chǎn)品打造概念？實(shí)體？住宅？商業(yè)？……本案該用何種策略競(jìng)爭(zhēng)客戶？競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)內(nèi)？區(qū)外？熱銷？滯銷？……競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)正在怎樣分化客戶？客戶來(lái)源區(qū)域？年齡？家庭結(jié)構(gòu)？經(jīng)濟(jì)實(shí)力？……本案該瞄準(zhǔn)哪些樣的客戶？第一局部：地塊根本屬性研究第二局部：客戶市場(chǎng)布局分析第三局部：客戶競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析第四局部：本案開(kāi)發(fā)策略導(dǎo)出第五局部：相關(guān)附件參考第一局部：地塊根本屬性研究杭州Hangzhou下沙Xiasha本工程地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位置。工程地塊位置工程地塊現(xiàn)狀北面：在建廠房東面：沿江大道綠化帶西面：22號(hào)大街地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道地塊平整，無(wú)動(dòng)拆遷任務(wù)地塊周邊道路系統(tǒng)健全本案本案地塊南面：18號(hào)地塊地塊四至情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商、住一體；大規(guī)模開(kāi)發(fā)地塊號(hào)碼出讓面積單位：㎡土地用途容積率建筑密度綠化指標(biāo)建筑面積單位：㎡A29076商業(yè)金融業(yè)≤3.5≤40%≥25%101766商業(yè)199986.5C/D28063商業(yè)金融業(yè)≤3.5≤40%≥25%98220.5G95602住宅≤2.5≤25%≥30%239005住宅485470H136925住宅≤1.8≤28%≥30%246465土地獲取成本：22.8億元土地樓面價(jià)：3326元/㎡杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。區(qū)域規(guī)劃方向本案地塊外部規(guī)劃解讀東擴(kuò)戰(zhàn)略落點(diǎn)一主三副格局下沙區(qū)“下沙城”城市遠(yuǎn)郊“核心都市區(qū)”一主三副大杭州藍(lán)圖區(qū)域規(guī)劃方向+=下沙城市角色及形象轉(zhuǎn)變機(jī)遇2024.6下沙十一五規(guī)劃獲得通過(guò)下沙新城的建設(shè)目標(biāo)：國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心。下沙新城的品質(zhì)定位：國(guó)際化、現(xiàn)代化、人文化。規(guī)劃到2024年，下沙新城的人口規(guī)模到達(dá)60萬(wàn)-70萬(wàn)，建成區(qū)面積60平方公里。這是一個(gè)中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)開(kāi)展成為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城。新城中心區(qū)行政辦公、市民活動(dòng)、會(huì)展、商務(wù)、金融、文化體育、居住等各種功能交合疊加。沿江生態(tài)居住區(qū)沿江規(guī)劃了東北、東部和東南三大生態(tài)型居住區(qū)，具有15萬(wàn)人左右的居住規(guī)模。北部工業(yè)區(qū)以松下工業(yè)園工程落戶為帶動(dòng)，“十一五〞期間，全面完成根底設(shè)施建設(shè)。公建配套按照中心區(qū)、沿江區(qū)、高教區(qū)、工業(yè)區(qū)四大商貿(mào)集聚區(qū)進(jìn)行空間布局。利用沿江、三號(hào)大堤、濕地、大量水系等資源，科學(xué)規(guī)劃12公里的沿江大道景觀帶、1200畝生態(tài)濕地公園、高教園區(qū)景觀帶。區(qū)域規(guī)劃方向內(nèi)部規(guī)劃解讀區(qū)域規(guī)劃方向“一核、一心、一帶〞為主體的新城格局“一核〞即新城中心區(qū)7.8平方公里，將重點(diǎn)打造以九沙大道高層建筑群為主體的地鐵物業(yè)型城市軸，做好九沙大道和核心區(qū)域城市設(shè)計(jì)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)北側(cè)元成單元功能定位，按照經(jīng)營(yíng)城市理念，調(diào)整為以居住用地為主的中心功能拓展區(qū)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)南側(cè)七格單元規(guī)劃，使其整體形象與中心區(qū)功能、環(huán)境相協(xié)調(diào)?！耙恍抹暿菃?dòng)區(qū)塊公共效勞中心，通過(guò)實(shí)施“退二進(jìn)三〞，逐步推進(jìn)傳統(tǒng)企業(yè)搬遷，騰出400畝工業(yè)用地用于城市功能配套，延伸4號(hào)路商業(yè)街至新城中心區(qū)景觀湖，打造高品位的休閑特色街，建成與中心區(qū)連為一體的公建住宅區(qū)?！耙粠Ж暷敲词侵秆亟鷳B(tài)居住帶，通過(guò)加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，打造上下錯(cuò)落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶?！耙缓恕⒁恍?、一帶〞到“一心、二副、二街、二配套〞“一心、二副、二街、二配套〞的總體框架。一個(gè)商業(yè)中心：下沙城新區(qū)商貿(mào)和現(xiàn)代商務(wù)中心(CBD)。兩個(gè)商業(yè)副中心：建成區(qū)與大學(xué)城商業(yè)副中心；東南沿江商業(yè)副中心。兩條商業(yè)特色街區(qū)：文淵路-4號(hào)路“L〞型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。兩個(gè)商貿(mào)效勞配套網(wǎng)絡(luò)：大型居住區(qū)的社區(qū)便利商貿(mào)效勞設(shè)施；地鐵站口商貿(mào)效勞設(shè)施預(yù)留規(guī)劃。區(qū)域規(guī)劃方向交通體系狀況公交車輛線路公交線路輻射交通體系狀況核心區(qū)域交通體系狀況本案地塊軌道交通線路地鐵1號(hào)線途經(jīng)站點(diǎn)：湘湖—濱康路—西興—濱和路—濱江—富春路—秋濤路——城站—湖濱—龍翔橋—鳳起路—武林廣場(chǎng)—文化廣場(chǎng)—艮山門—閘弄口—火車東—彭埠—建華—紅普路—九堡—九堡東；往下沙方向的站點(diǎn)依次為：下沙西—下沙中心—下沙東—文澤路往臨平方向的站點(diǎn)依次為：?jiǎn)趟灸稀獑趟尽獑趟颈薄嚦恰兰o(jì)大道交通體系狀況沿江大道德勝快速路繞城公路九沙大道（規(guī)劃建設(shè)中）下沙路（通過(guò)艮山東路連接市區(qū)）外部道路系統(tǒng)經(jīng)繞城高速聯(lián)通滬杭、杭寧、杭甬、杭千、杭金衢等高速德勝快速路，九沙大道，下沙迎賓大道以及沿江大道貫入市區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)根本完成。目前已經(jīng)修筑的15橫15縱寬闊馬路貫穿開(kāi)發(fā)區(qū)的東西南北,在繞城高速以南形成流暢的路網(wǎng)覆蓋。滬杭甬高速杭金衢高速交通體系狀況交通設(shè)施連接區(qū)域目前狀況人口導(dǎo)入能力道路體系德勝快速路下沙副城、主城區(qū)東段已通車，中段9月完工，西段尚待規(guī)劃較強(qiáng)杭金衢高速公路諸暨、義烏、金華、永康、上海等已投入使用較強(qiáng)杭州繞城公路整個(gè)杭州城區(qū)，并對(duì)外圍高速道路形成聯(lián)通已投入使用較強(qiáng)軌道交通軌道交通1號(hào)線主城、下沙城、臨平城、江南城已開(kāi)工，預(yù)計(jì)將在2013完工投入使用強(qiáng)主要公交線路k197蔣村—天目山路—環(huán)城北路—高教園區(qū)已投入使用較弱k210杭州火車站（城站）—烏龍廟—七堡—文溯站311火車東站—下沙綜合市場(chǎng)k401馬市街—浙一醫(yī)院—錢江二橋—下沙高教?hào)|區(qū)525城站火車站—七堡—下沙高教園區(qū)假15線武林廣場(chǎng)—公交總公司—文溯站868下沙—海寧交通體系狀況目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行；未來(lái)公共交通設(shè)施改善明顯，地鐵將成區(qū)域發(fā)展強(qiáng)心劑。交通條件匯總區(qū)塊格局劃分北部工業(yè)區(qū)新城中心區(qū)下沙高教園區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)沿江生態(tài)居住區(qū)本案北部工業(yè)區(qū)下沙高教園區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新城中心區(qū)（規(guī)劃）沿江生態(tài)居住區(qū)杭州出口加工區(qū)下沙高教園區(qū)目前入駐學(xué)校：高校浙江理工大學(xué)杭州電子工業(yè)技術(shù)學(xué)院中國(guó)計(jì)量學(xué)院浙江司法警官職業(yè)技術(shù)學(xué)院杭州商學(xué)院杭州師范學(xué)院浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院中學(xué)文海中學(xué)下沙中學(xué)小學(xué)下沙中心小學(xué)杭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校中學(xué)部杭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校小學(xué)部下沙二小杭州電子工業(yè)學(xué)院浙江理工大學(xué)2000年底啟動(dòng)建設(shè)，是目前浙江省規(guī)模最大的高教園區(qū)。中小學(xué)教育體系在規(guī)劃理念中融入了國(guó)際規(guī)劃，方案建立起與高校園區(qū)相銜接的教育鏈體系，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)合互動(dòng)、相互促進(jìn)的教育循環(huán)模式，其將教育的先進(jìn)理念引入中小學(xué)教育中，可以接受到一脈相承的知識(shí)體系以及科學(xué)的思考方式。將資源最大化的共享，同時(shí)到達(dá)教育產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?yīng)。產(chǎn)業(yè)支撐——高教園區(qū)目前主要產(chǎn)業(yè)：電子信息、機(jī)械家電、生物醫(yī)藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產(chǎn)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)已形成微電子、移動(dòng)通信、光電產(chǎn)品、筆記本電腦等產(chǎn)業(yè)基地。摩托羅拉西門子1993年成立至今吸引近30家世界500強(qiáng)企業(yè)、400多家外資企業(yè)進(jìn)駐。到2010年，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值要達(dá)到420億元，工業(yè)總產(chǎn)值突破2000億元，其中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重提高到75%；綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持全國(guó)同類開(kāi)發(fā)區(qū)前10位，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持全市前3位。

產(chǎn)業(yè)支撐——高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域配套建設(shè)本案配套集中區(qū)下沙區(qū)域的商業(yè)及生活配套設(shè)施主要集中在北部高教園區(qū)配套設(shè)施主要以滿足日常生活的小型商業(yè)為主，多以沿街商鋪的形式存在區(qū)域內(nèi)缺乏具備一定檔次及號(hào)召力的大型配套區(qū)域目前人口33萬(wàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)疏散主城區(qū)人口20萬(wàn)—30萬(wàn)人，遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成60余萬(wàn)人口的城市。區(qū)域人口情況高教園區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)成為區(qū)域內(nèi)最主要的人口來(lái)源。屬性詮釋區(qū)位屬性規(guī)劃中的三大副城之一高起點(diǎn)規(guī)劃，熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域軌道地鐵1號(hào)線引導(dǎo)郊區(qū)化置業(yè)依托高教園區(qū)建設(shè)提升區(qū)域整體形象依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)技術(shù)人才，改善區(qū)域人口素質(zhì)項(xiàng)目屬性占地約289377平方米50萬(wàn)方住宅，容積率1.8/2.520萬(wàn)方商業(yè)，容積率3.5綜合型大盤社區(qū)大體量商業(yè)可成為項(xiàng)目增值條件之一靠近城市高速路德勝快速、城際高速市內(nèi)外可達(dá)性好、交通便捷周邊工廠、空地為主周邊較為陌生，生活配套缺乏北面沿江已有的房地產(chǎn)項(xiàng)目改善居住氛圍，可借鑒的操作經(jīng)驗(yàn)東面沿錢塘江可利用的景觀資源，提升項(xiàng)目品質(zhì)區(qū)域及工程屬性界定本案理論客戶來(lái)源地設(shè)定本案地塊區(qū)域客戶城區(qū)客戶外市客戶基于工程地塊在區(qū)域規(guī)劃、交通可達(dá)、土地價(jià)格本錢等條件，存在區(qū)域、城區(qū)、外市三個(gè)層面客戶的吸納潛力本案理論客戶來(lái)源地設(shè)定理論客戶設(shè)定依據(jù)下沙客戶高教園區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)人口聚集效應(yīng)較強(qiáng)，目前具備一定人氣，為本案帶來(lái)一定客戶支撐。城區(qū)客戶多條東西向干道及軌道交通為區(qū)域引入市中心客戶奠定根底，拓展區(qū)域內(nèi)的客戶來(lái)源。外市客戶區(qū)域高速路網(wǎng)較為興旺，與眾多浙江南部城市順暢聯(lián)通，增強(qiáng)外地人口遷入可能。第二局部：客戶市場(chǎng)布局分析杭州樓市板塊劃分板塊主力客戶來(lái)源中心區(qū)域及外市客，文教區(qū)及城北客戶九堡區(qū)域及市區(qū)、城北客，少量下沙客下沙區(qū)域及市區(qū)客，少量外市客臨平區(qū)域客，局部市區(qū)、城北客城北區(qū)域及市區(qū)客、文教區(qū)客戶市區(qū)及外市客，文教區(qū)域客及城北客戶城北及文教區(qū)客戶市區(qū)及濱江區(qū)域客蕭山區(qū)域及少量市區(qū)客市區(qū)客富陽(yáng)區(qū)域及少量市區(qū)客市區(qū)、文教區(qū)及閑林區(qū)域客臨安區(qū)域及城北客戶市區(qū)及濱江區(qū)域客本案理論目標(biāo)客戶非本案理論目標(biāo)客戶主要人口遷移線路本案理論客戶購(gòu)房感性描述下沙客戶這附近價(jià)錢廉價(jià)，房子不差的，買最好的房子也比市中心廉價(jià)多了/在這里習(xí)慣了，慢點(diǎn)有得開(kāi)展的/在這里工作啊，住得遠(yuǎn)過(guò)來(lái)上班太麻煩/這里房?jī)r(jià)和市中心沒(méi)得比，市里面的哪里買得起/這里也不廉價(jià)了，再往外點(diǎn)到海寧價(jià)錢還馬馬虎虎城區(qū)客戶市中心貴，但生活方便，這里才是杭州啊，其他地方再廉價(jià)也不去/住了這么久公寓，花市中心一樣的錢，走遠(yuǎn)點(diǎn)買個(gè)別墅，這個(gè)感覺(jué)不一樣了/市中心那么貴，不買出去有什么方法，總要有個(gè)房子，不過(guò)至少要去能過(guò)日子的地方吧外市客戶省城當(dāng)然好咯，有能力就買了，XX那種地方哪里像是杭州/小孩讀書，不要他跟我到處跑的，杭州么教育好啊，住么就住學(xué)校周圍咯/以后總要來(lái)這里過(guò)的，各種條件都好是吧？遠(yuǎn)點(diǎn)的地方什么都沒(méi)有的，不能買的關(guān)于購(gòu)房區(qū)域，理論客戶如是說(shuō)本案理論客戶主要購(gòu)置落點(diǎn)歸納高中低下沙客戶多為開(kāi)發(fā)區(qū)從業(yè)人員，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可能在市區(qū)已持有住宅，偏向購(gòu)買區(qū)域現(xiàn)有高端物業(yè)多為來(lái)自開(kāi)發(fā)區(qū)及高教園區(qū)的普通工作者，偏向購(gòu)買區(qū)域現(xiàn)有常規(guī)中檔產(chǎn)品為主工作于此，從業(yè)不久，或祖居于此，首次置業(yè)，購(gòu)買區(qū)域內(nèi)低價(jià)產(chǎn)品城區(qū)客戶商人、企業(yè)主為主，購(gòu)買力強(qiáng)，偏好傳統(tǒng)核心區(qū)域或“泛市中心”區(qū)域高端公寓、近郊別墅產(chǎn)品及部分個(gè)性突出的產(chǎn)品商人、公務(wù)員、普通職員、教師等，偏向購(gòu)買“泛市中心”區(qū)域相對(duì)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)或外圍相對(duì)低價(jià)區(qū)塊的高品質(zhì)產(chǎn)品普通職員、教師、公務(wù)員、普通退休受薪者等，偏向購(gòu)買城市外圍低價(jià)物業(yè)外市客戶主要來(lái)自浙江，購(gòu)買力強(qiáng)，專注于傳統(tǒng)核心區(qū)域高端物業(yè)主要來(lái)自浙江，購(gòu)買力較強(qiáng)，專注于傳統(tǒng)市區(qū)物業(yè)，對(duì)產(chǎn)品檔次并無(wú)太多挑剔——客戶分層客戶分區(qū)本案目標(biāo)客戶鎖定立足城區(qū)中高端購(gòu)房者引入為主力爭(zhēng)下沙區(qū)域高端客戶挖掘?yàn)檩o本案目標(biāo)既定理論客戶產(chǎn)品需求特征&購(gòu)買偏好方向第三局部：客戶競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解讀之外部競(jìng)爭(zhēng)分化本案市區(qū)目標(biāo)客戶的市場(chǎng)在哪？本案市區(qū)目標(biāo)客戶的需求偏好如何？外部市場(chǎng)核心問(wèn)題？重點(diǎn)客戶截留區(qū)域——九堡外部競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定下沙區(qū)杭州城區(qū)九堡九堡定位：區(qū)域效勞中心、功能完備的大型居住區(qū);區(qū)域未來(lái)：城際交通樞紐、服裝交易中心、物流基地，地鐵一號(hào)線九堡車輛段;現(xiàn)狀：居住功能正在完善，區(qū)域價(jià)值升級(jí)明顯。2024-2024年九堡土地供給及成交情況2024年至2024年出讓住宅用地6宗，2024年至2024年出讓住宅用地7宗。從表中觀察，住宅用地從2024至2024年根本保持平衡，出讓住宅用地分別出讓為159.03畝、212畝、196畝。從開(kāi)發(fā)周期上計(jì)算，區(qū)域產(chǎn)品入市熱潮應(yīng)從06年開(kāi)始逐漸呈現(xiàn)。2024年至2024年，每年住宅用地放量較為均衡，沒(méi)有過(guò)大波動(dòng)，這主要是土地供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)的表現(xiàn)。九堡區(qū)域供給分析2024年至2024年住宅規(guī)劃建筑面積104.47萬(wàn)㎡，04年僅有美達(dá)及旅游取地，05—06年綠城、萬(wàn)科等實(shí)力開(kāi)展商紛紛挺進(jìn)九堡，在某種程度上對(duì)九堡的開(kāi)發(fā)起到一定促進(jìn)作用。同時(shí)也使競(jìng)爭(zhēng)局面提升到更高層次。減去06年已銷售面積，可估供給面積約93.26萬(wàn)㎡。倘假設(shè)集中在07年至08年供給，預(yù)測(cè)近兩年為片區(qū)供給熱潮，在目前可見(jiàn)根底上分析，片區(qū)客源爭(zhēng)奪主要集中在07至08年之間。2024年—2024年居住用地供給開(kāi)始增加，致使在九堡掀起一翻開(kāi)發(fā)潮，新開(kāi)發(fā)商品房產(chǎn)品相對(duì)早期有所提升，該階段價(jià)格屬于純產(chǎn)品價(jià)格階段。2024年至2024年，品牌地產(chǎn)開(kāi)始紛紛進(jìn)駐，不但追求產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)品牌附加值在該片區(qū)也得到表達(dá)，隨著交通規(guī)劃的預(yù)期，大大提升了消費(fèi)群體對(duì)該片區(qū)的預(yù)期。階段為產(chǎn)品價(jià)值附加品牌價(jià)值階段。2024-2024年區(qū)域價(jià)格走勢(shì)1500元/平米九堡購(gòu)房者收入情況與承付能力意向調(diào)查中，客戶家庭年收入占比最大的是6至10萬(wàn)元范圍，共約70%，其次是10至15萬(wàn)元的年收入家庭。該兩類家庭表現(xiàn)的對(duì)本區(qū)域購(gòu)置意向相對(duì)強(qiáng)烈。意向購(gòu)置該區(qū)域住宅的客戶房?jī)r(jià)承受能力主體在50萬(wàn)至80萬(wàn)間，其中50萬(wàn)至60萬(wàn)中兩房需求較多，70萬(wàn)至80萬(wàn)中三房需求較多?？們r(jià)到達(dá)80萬(wàn)以上那么呈現(xiàn)接受度的大幅下降。分析得出，吸引客戶到該片區(qū)的主要因素是價(jià)格與預(yù)期。九堡購(gòu)房者收入情況與承付能力九堡客戶購(gòu)置經(jīng)歷與購(gòu)置動(dòng)機(jī)大局部意向客戶是首次置業(yè)，占85%，而其中有80%的人群為了長(zhǎng)期自住而打算，但存在局部過(guò)渡型需求，表現(xiàn)為自住兼投資，待資金實(shí)力增強(qiáng)后，可能會(huì)更換居住環(huán)境。少量客戶為改善型需求，但考慮到價(jià)格承受能力選擇城東板塊，該類客戶主要是二次置業(yè)者，占比12%。九堡客戶購(gòu)置經(jīng)歷與購(gòu)置動(dòng)機(jī)九堡客戶面積需求情況由于首次置業(yè)客戶較多，同時(shí)考慮資金承受范圍，大多數(shù)選擇80至100㎡的兩房或100至120㎡中三房作為短期或長(zhǎng)期置業(yè)，該類群體占比分別為30%與35%少數(shù)承付能力強(qiáng)勁的客戶選擇140㎡以上物業(yè)，此類客戶僅占8%部分改善型需求或承付能力較強(qiáng)的客戶將選擇120至140㎡三房，該類群體占比12%九堡客戶配套需求日常生活所必需的生活配套是各個(gè)群體都格外看重的社區(qū)基礎(chǔ)條件，對(duì)于超市、菜場(chǎng)等條件的要求格外突出。對(duì)于在本區(qū)域購(gòu)房的年輕化特征明顯的客戶，子女教育以及成人繼續(xù)教育等所需的教育配套成為另一重要條件。醫(yī)院是僅次于超市、學(xué)校被提及最多的配套，目前區(qū)域內(nèi)質(zhì)量較高的醫(yī)院尚嫌欠缺。外部競(jìng)爭(zhēng)突出特點(diǎn)配套條件較本案區(qū)域成熟交通體系與本案區(qū)域接近價(jià)格水平比本案區(qū)域略高重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解讀之外部競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解讀之內(nèi)部消耗順利引入既定目標(biāo)客戶的前提之下，保利下沙工程面臨怎樣的區(qū)域內(nèi)耗？區(qū)域市場(chǎng)核心問(wèn)題？下沙市場(chǎng)在售樓盤下沙區(qū)域現(xiàn)有在售樓盤約19個(gè)，主要集中在下沙高教園區(qū)和下沙濱江區(qū)域。07年2月至今，下沙區(qū)域共成交土地4幅，成交土地總面積約87.4萬(wàn)方。本案06年1月至07年7月以來(lái)，下沙區(qū)域市場(chǎng)累計(jì)供給3747套，去化4331套。06年區(qū)域供給量不大，共推出1484套；07年4月、6月區(qū)域供給集中放量，共推出2263套，主要來(lái)自臨江工程伊薩卡國(guó)際城、野風(fēng)海天城、中慶第6大道以及之江銘樓。06年區(qū)域成交平穩(wěn)，共成交1881套；07年以來(lái)成交量呈顯著的上揚(yáng)趨勢(shì)，共成交2450套，其中7月到達(dá)歷史成交新高，去化近800套，環(huán)比上月的544套上漲47%。區(qū)域累計(jì)供求比根本位于1以下并略有波動(dòng)，至07年7月為0.89，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，需求市場(chǎng)表現(xiàn)日趨旺盛。下沙市場(chǎng)供求比照下沙市場(chǎng)價(jià)量趨勢(shì)06年1月以來(lái)，區(qū)域市場(chǎng)成交價(jià)格總體趨勢(shì)平穩(wěn)，成交價(jià)格主要在5000-6000元/㎡區(qū)間浮動(dòng)。06年2月，由于天元2024、佛雷德廣場(chǎng)、華元夢(mèng)琴灣等幾個(gè)區(qū)域中高價(jià)位樓盤的集中成交，使得該月均價(jià)到達(dá)區(qū)域至今的成交價(jià)最高點(diǎn)，達(dá)5930元/㎡。07年1月以來(lái)，隨著成交量的顯著增加，區(qū)域價(jià)格亦呈穩(wěn)步上揚(yáng)；至07年7月區(qū)域均價(jià)5670/㎡，環(huán)比上月的5320/㎡上漲6.6%。下沙市場(chǎng)各房型供給與去化比例目前下沙樓市供給產(chǎn)品以二、三房為主，輔助以一房、四房以上以及復(fù)式房型；購(gòu)房者對(duì)中小面積段產(chǎn)品接受度最高，一房、二房均到達(dá)100%去化，舒適型三房亦到達(dá)92%以上去化；由于四房以上以及復(fù)式的面積段及總價(jià)較高，市場(chǎng)消化較慢，但由于其供給絕對(duì)量低，仍保持了較高去化率。房型去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上42%復(fù)式49%下沙市場(chǎng)在售樓盤未來(lái)1年存量截至2024年7月31日登記可售數(shù)量主力在售樓盤未來(lái)一年內(nèi)預(yù)計(jì)推案量1296套案名預(yù)計(jì)推案海天城907伊薩卡1578多藍(lán)水岸1244陽(yáng)光華城1000中慶第六大道550福雷德600約5879套約7175套以2024年度前7個(gè)月銷售期去化2450套的銷售速度估算，加上區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶住房需求根本得到滿足，未來(lái)1年內(nèi)市場(chǎng)供給可謂充足、甚至過(guò)剩。作為開(kāi)發(fā)區(qū)，下沙地區(qū)近幾年年土地掛牌與住宅上市比較集中。雖然區(qū)域內(nèi)原住居民以及產(chǎn)業(yè)客戶構(gòu)成的消化主力已幫助去化大量的產(chǎn)品，但是開(kāi)發(fā)體量偏大，上市集中，市場(chǎng)仍然有較大的房源存量。下沙市場(chǎng)未來(lái)2-3年預(yù)計(jì)推案量2024-2024年，下沙地區(qū)共掛牌出讓包括保利獲得地塊在內(nèi)的幾幅住宅用地，這些土地?zé)o疑將成為未來(lái)2-3年的住宅供給主體。尤其土地出讓時(shí)間、開(kāi)發(fā)周期近似的情況下，未來(lái)定將出現(xiàn)更大規(guī)模的住宅集中上市。整體來(lái)看下沙區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，很可能即將步入“產(chǎn)品時(shí)代〞，差異化、個(gè)性化產(chǎn)品將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要素。未來(lái)土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)商地塊面積(畝)占地面（㎡）住宅總建筑面積（㎡）容積率未來(lái)供應(yīng)戶數(shù)預(yù)估（套）杭政儲(chǔ)出[2006]51號(hào)地塊世茂集團(tuán)4152767046188852.2-2.36180杭政儲(chǔ)出[2007]2號(hào)地塊南京朗詩(shī)109727431782202.451800杭政儲(chǔ)出[2007]18號(hào)地塊北京金隅3522348403708921.8-2.23700總計(jì)——8765842871167997——11680注：該表為除本地快外已明確的3幅地塊供給重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解讀之內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)突出特點(diǎn)后續(xù)供應(yīng)量驚人當(dāng)前可售存量大同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)較高第四局部：本案開(kāi)發(fā)策略導(dǎo)出本案客戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)列舉一主三副規(guī)劃副城景觀生態(tài)資源出眾內(nèi)外交通較為順暢具備一定產(chǎn)業(yè)支撐項(xiàng)目自身規(guī)模龐大距離城市核心較遠(yuǎn)區(qū)域配套成熟度低周邊工廠企業(yè)眾多區(qū)域人氣稍嫌不足地塊形狀略欠規(guī)整杭州整體市場(chǎng)向好區(qū)域市場(chǎng)價(jià)量雙升臨近區(qū)域人氣炒熱配套建設(shè)逐步上馬當(dāng)前價(jià)格具競(jìng)爭(zhēng)力地鐵建成尚需時(shí)日市場(chǎng)前期存量壓力后續(xù)開(kāi)發(fā)體量龐大外部市場(chǎng)截留客戶土地開(kāi)發(fā)成本較高SWTO本案開(kāi)發(fā)難點(diǎn)思考區(qū)域外部核心討論如何改變“郊區(qū)”形象，傳達(dá)副“城”概念？如何解決配套不足的尷尬，實(shí)現(xiàn)導(dǎo)入客戶的目標(biāo)？區(qū)域內(nèi)部核心討論如何面對(duì)未來(lái)一到兩年可能出現(xiàn)的大體量供應(yīng)？如何弱化高成本帶來(lái)的高價(jià)格給客戶形成的抗性？地塊自身核心討論如何規(guī)避地塊西北面工廠帶來(lái)的心理影響？如何全力發(fā)揮“一線”+“彎角”的景觀優(yōu)勢(shì)？解決之道完善大商業(yè)配套·創(chuàng)造新商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)位策略差異化產(chǎn)品·營(yíng)造內(nèi)部高尚氛圍區(qū)域策略南開(kāi)北合·江景極至化·營(yíng)造內(nèi)部高尚氛圍地塊策略本案產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方向地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積用途容積率建筑密度綠化率杭政儲(chǔ)出[2006]51號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（規(guī)劃東南沿江C區(qū)塊），東至沿江大道，南至20號(hào)大街，西至23、25號(hào)大街，北至14號(hào)大街C-1073777㎡住宅（設(shè)配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%C-15101357㎡住宅（設(shè)配套公建）用地≤2.3≤26%≥30%C-17101570㎡住宅（設(shè)配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%杭政儲(chǔ)出[2007]2號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（R6-27-2地塊），東至沿江大道規(guī)劃綠帶，南至華元夢(mèng)琴灣樓盤，西至開(kāi)發(fā)區(qū)27號(hào)路，北至空地72743㎡住宅（設(shè)配套公建）用地≤2.45≤35%≥30%杭政儲(chǔ)出[2007]18號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（東南沿江[二]號(hào)地塊），東至開(kāi)發(fā)區(qū)沿江（三）號(hào)地塊，南至開(kāi)發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，西至空地，北至開(kāi)發(fā)區(qū)24號(hào)大街2-A69121㎡住宅（設(shè)配套公建）用地≤2.2≤25%≥30%2-C121570㎡住宅（設(shè)配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%2-D21908㎡文化娛樂(lè)用地≤3.0≤40%≥25%2-F15738㎡旅館業(yè)用地≤3.0≤35%≥30%2-G6503㎡商業(yè)金融業(yè)用地≤3.5≤40%≥25%杭政儲(chǔ)出[2007]35號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（東南沿江[三]號(hào)地塊），東至開(kāi)發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，南至杭政儲(chǔ)出[2007]18號(hào)地塊，西至開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)大街，北至開(kāi)發(fā)區(qū)20號(hào)大街A29076㎡商業(yè)金融業(yè)用地≤3.5≤40%≥25%C/D28063㎡商業(yè)金融業(yè)用地≤3.5≤40%≥25%G95602㎡住宅（設(shè)配套公建）用地≤2.5≤25%≥30%H136925㎡住宅（設(shè)配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算各幅地塊土地性質(zhì)占地面積容積率上限土地樓面價(jià)A商業(yè)290763.52249C/D商業(yè)280633.52249G住宅含公建956022.53148H住宅含公建1369251.84373總面積——289666——3326本案地塊開(kāi)發(fā)本錢估算杭政儲(chǔ)出[2024]35號(hào)地塊樓面地價(jià)建安及配套等費(fèi)用利潤(rùn)率每平方利潤(rùn)每平方售價(jià)營(yíng)業(yè)稅35號(hào)地塊G314825000.151119.9746697135號(hào)地塊H437325000.151362.7590851181.0518號(hào)地塊245025000.15981.476543850.59注：1、上表按稅前利潤(rùn)率15％計(jì)算，不含土地增值稅和企業(yè)所得稅，經(jīng)營(yíng)本錢和營(yíng)業(yè)稅等按13％計(jì)，建安本錢計(jì)2500元/㎡2、本測(cè)算僅針對(duì)本案住宅局部產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估，由于目前本案商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)可能具備較強(qiáng)的特殊性，因此本測(cè)算暫不考慮商業(yè)局部本案住宅產(chǎn)品底價(jià)估算地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算高土地成本高銷售價(jià)格高客戶層面提供何種產(chǎn)品應(yīng)對(duì)客戶？工程產(chǎn)品策略安排

自身配套打造商業(yè)走廊陽(yáng)光泳池時(shí)尚會(huì)所周邊配套建設(shè)提速魅力之城讓更多人開(kāi)始關(guān)注九堡工程產(chǎn)品策略安排——知名開(kāi)發(fā)商個(gè)案參考布局錯(cuò)落有致，層次分明整體規(guī)劃呈退臺(tái)式布局

建筑的親水特性

中央水景與集中綠地

板式、點(diǎn)式、跌落退臺(tái)式、弧形板式等多種建筑形態(tài)杭州本地開(kāi)發(fā)商綠城的高品質(zhì)代表作品工程產(chǎn)品策略安排——知名開(kāi)發(fā)商個(gè)案參考板式、點(diǎn)式、跌落退臺(tái)式、弧形板式等多種建筑形態(tài)建筑細(xì)部的細(xì)致處理豐富多樣的景觀空間底層全部架空，3.9m底層局部透明大堂處理延承綠城經(jīng)典外立面工程產(chǎn)品策略安排——知名開(kāi)發(fā)商個(gè)案參考內(nèi)外水景遙相呼應(yīng)錢塘江的一線水景景觀打造與綠城對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的孜孜追求，樹立了綠城產(chǎn)品在杭州人心目中的地位工程產(chǎn)品策略安排——知名開(kāi)發(fā)商個(gè)案參考圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)配套建議全新商業(yè)地產(chǎn)理念，可以吸引更多實(shí)力商戶的加盟。工程產(chǎn)品策略安排增設(shè)休憩場(chǎng)地，延長(zhǎng)顧客的逗留時(shí)間，形成良好的商業(yè)氣氛。工程產(chǎn)品策略安排商業(yè)配套建議圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場(chǎng)全新的購(gòu)物體驗(yàn)吸引顧客的再次光臨。工程產(chǎn)品策略安排商業(yè)配套建議圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場(chǎng)工程產(chǎn)品策略安排新城打造配套完善商業(yè)設(shè)置對(duì)35號(hào)地塊項(xiàng)目的產(chǎn)品建議點(diǎn)親水建筑退臺(tái)布局戶型建議

保利打造自然景觀與舒適度俱佳的高品質(zhì)社區(qū)。自身配套的完美融合，教育、醫(yī)療等配套一應(yīng)俱全，讓業(yè)主無(wú)后顧之憂。結(jié)合保利對(duì)于大盤開(kāi)發(fā)的成熟經(jīng)驗(yàn)，打造高尚大型新城社區(qū)。圍合型內(nèi)街式商業(yè)模式打造，全新商業(yè)理念改變周邊配套不足的現(xiàn)狀，形成下沙的另外一個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)。中央組團(tuán)的景觀打造，注重內(nèi)部水系的應(yīng)用，與錢塘江江景融合，營(yíng)造完美和諧的親水建筑。為了達(dá)到江景面的最大覆蓋，退臺(tái)式的總體布局，讓西面的建筑可以更多感受到一線江景。三房為主，主力面積段120-150平方，二房為輔，主力面積段90-120平方。一線江景、二線江景、三線江景的方案排布退臺(tái)布局親水建筑中央組團(tuán)街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品組合：花園洋房+18F高層+33F高層和圍合型內(nèi)街式商業(yè)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積289666㎡總建筑面積498360㎡其中建筑面積住宅33F高層308880㎡18F高層103680㎡多層65800㎡商業(yè)200000㎡容積率G地塊2.485H地塊1.758方案解析方案解析A區(qū)：47棟5層多層花園洋房B區(qū)：16棟18層高層C區(qū)：26棟33層高層D區(qū)：圍合型內(nèi)街式商業(yè)E區(qū)：圍合型內(nèi)街式商業(yè)酒店式公寓設(shè)計(jì)規(guī)劃理念住宅共分為3個(gè)街區(qū)，沿江街區(qū)兩種產(chǎn)品自由組合，錯(cuò)落有致；臨江C區(qū)享有一線江景，西側(cè)C區(qū)營(yíng)造大面積的中央景觀，營(yíng)造內(nèi)外水景；D區(qū)內(nèi)街式商業(yè)滿足自身社區(qū)配套要求；E區(qū)內(nèi)街式商業(yè)和酒店式公寓結(jié)合，滿足區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的要求，通過(guò)22號(hào)和24號(hào)街可以方便進(jìn)入。產(chǎn)品形態(tài)占地面積建筑面積戶數(shù)容積率G地塊G地塊33F高層95602㎡237600㎡19802.485H地塊H1地塊33F高層18F高層66042㎡149040㎡12422.25H2地塊18F高層花園洋房70882㎡91720㎡4701.29H地塊136925㎡240760㎡19281.758方案展示整體排布效果圖方案解析整體退臺(tái)式布局西側(cè)建筑的景觀面更優(yōu)，層次感更強(qiáng)。方案解析棟距效果圖中央景觀的完整性，親水建筑的打造模式。方案解析G地塊中央景觀、超大間距及高層建筑效果高層之間的大間距保證了中央景觀的完整性。方案解析H地塊中央景觀效果中央景觀構(gòu)成了小高層與高層之間完美過(guò)渡，18F高層、33F高層在坐享江景的同時(shí)，可以感受小區(qū)的內(nèi)部圍合景觀及棟距的視覺(jué)寬裕。方案解析產(chǎn)品演繹一：一線江景房—花園洋房產(chǎn)品特色分析發(fā)散型排布，景觀面更寬廣；一層復(fù)二層，附送地下室；三層、四層平層，電梯直接入戶，并形成豐富的露臺(tái)及退臺(tái)產(chǎn)品形態(tài)；五層挑高5米，可自由分隔一層，附加值提升，更可直面一線江景；方案解析產(chǎn)品演繹二：二線江景房—18F高層公寓產(chǎn)品特色分析五層以上可觀一線江景，小區(qū)最正確景觀位置；組團(tuán)式排布，結(jié)合中央景觀，保證每棟建筑都有江景景觀面；方案解析產(chǎn)品演繹三：三線江景房—33F高層公寓產(chǎn)品特色分析組團(tuán)式排布，盡量保證每棟高層的景觀面；戶型安排結(jié)合中央景觀排布；空中花園大附加值設(shè)計(jì)，附加值提升；戶型平面設(shè)計(jì)參考二房二廳二衛(wèi)101平方米三房二廳二衛(wèi)109平方米戶型平面設(shè)計(jì)參考三房二廳二衛(wèi)133-134平方米戶型平面設(shè)計(jì)參考三房139平方米三房148平方米戶型平面設(shè)計(jì)參考三房118平方米三房150平方米本案產(chǎn)品特征概述高附加·高舒適大社區(qū)·大景觀地標(biāo)性·便利性第六局部：附件——相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集07年上半年杭州房產(chǎn)成交價(jià)格走勢(shì)2024年頭半年樓市不斷出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)、土地高價(jià)競(jìng)拍等久未出現(xiàn)的火爆場(chǎng)面，又一次納入群眾視線之內(nèi)，“牛市〞已缺乏以描述