成本管理-房地產(chǎn)成本控制

本錢管理——房地產(chǎn)本錢控制工程目標(biāo)本錢的制定、支解與落實工程清單招標(biāo)管理工程本錢數(shù)據(jù)庫的建立本錢管理理念內(nèi)容要點：5WIH1，本錢管理的目的〔WHY)—提升價值2，房地產(chǎn)工程的本錢構(gòu)成〔WHAT)—全本錢，空間與時間分布3，房地產(chǎn)工程本錢管理的出發(fā)點〔WHERE)—確定與控制4，本錢管理的階段〔WHEN)—全過程5,本錢管理的責(zé)任人〔WHO)—全員6，本錢管理的方法(HOW〕—目標(biāo)管理本錢管理的目的〔WHY)1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標(biāo)2，利潤與本錢的關(guān)系收入一定的情況下，本錢越低，利潤越大3，本錢管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機構(gòu)/團隊的目標(biāo)4，本錢管理的目標(biāo)是保證本錢的支出獲得最有效的收益--提升價值本錢控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵提升價值的五種途徑

價值工程的根本公式：V=F/C

V-value,性價比

F-function,產(chǎn)品、功能/性能、效勞、收益

C-cost,費用/本錢

C下降，F(xiàn)上升C不變，F(xiàn)上升C下降，F(xiàn)不變C小幅上升，F(xiàn)大幅上升C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關(guān)--價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠的，需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)工程本錢的構(gòu)成〔WHAT)—全本錢的概念1，本錢構(gòu)成建造本錢=前期+建安+室外及配套開發(fā)本錢=土地+建造+開發(fā)間接全本錢〔即工程開展本錢〕=開發(fā)本錢+期間費〔營銷和管理〕2，時間與空間上的分布時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用本錢管理的出發(fā)點〔WHERE)

兩大根本內(nèi)容----合理確定和有效控制1，合理確定—確定是控制的前提和根底，市場定價原那么，沒有準(zhǔn)確只有合理；本錢的決定因素：外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品籌劃與定位；本錢的影響因素:諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面;本錢確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場本錢確定的過程:行業(yè)特點決定本錢的特點：單件性、復(fù)雜性、屢次性；從虛到實；本錢實現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)〔發(fā)包〕，使產(chǎn)品與市場結(jié)合----招標(biāo)的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段----定標(biāo)的原那么：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品本錢管理的出發(fā)點〔WHERE)

兩大根本內(nèi)容----合理確定和有效控制2，有效控制—動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)---控制是解決問題的手段之一，目的為到達某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。---控制的要素：目標(biāo)、偏差測定、修正---有效控制的前提：目標(biāo)要合理實在；實際結(jié)果要及時反響---控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應(yīng)的調(diào)整方案3，技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的原那么—不管是確定還是控制本錢管理的階段〔WHEN)—全過程1，階段立項\籌劃\設(shè)計發(fā)包\施工\竣工\維護2，對應(yīng)本錢實現(xiàn)過程---由虛到實虛擬：估、概、預(yù)算現(xiàn)實：合同價、付款、結(jié)算價----從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包各階段本錢管理重點內(nèi)容立項階段—本錢測算，工程經(jīng)濟性評價籌劃階段—選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與開展方案設(shè)計階段〔賣什么、設(shè)計什么、施工什么〕—方案：最經(jīng)濟合理方案，符合工程定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段—通過市場競爭找到適宜的價格和單位，完備的合同〔與合作伙伴雙贏的關(guān)系〕施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理本錢管理的責(zé)任主體〔WHO)—全員1，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有本錢管理的責(zé)任，都要具有本錢意識只要考慮了性價比問題，就是有本錢意識2，責(zé)任本錢管理體系的建立目的：令全員實施自覺的本錢管理行為要素：〔1〕責(zé)任范圍；〔2〕責(zé)任人〔3〕評價標(biāo)準(zhǔn)；〔4〕評價人3,房地產(chǎn)公司本錢管理專業(yè)人員的職責(zé)全面、全過程本錢管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；甲方整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不管是設(shè)計、工程還是本錢人員；專業(yè)人員是專家型的管理者〔不是大廚是美食家〕本錢管理的根本方法〔HOW)—目標(biāo)管理1，目標(biāo)管理的內(nèi)容--目標(biāo)確實定與控制兩方面2，目標(biāo)確定的依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3，實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段—信息化4，目標(biāo)管理的過程—PDCA循環(huán)本錢管理的認識過程三個階段造價計算〔概、預(yù)、結(jié)〕--定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價正確；本錢控制—強調(diào)不能突破目標(biāo)值提升價值—強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標(biāo)：利潤，講求性價比，開掘價值，創(chuàng)造價值--當(dāng)前指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和本錢分析為根底，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標(biāo)開展本錢管理工作房地產(chǎn)公司本錢管理總體思路本錢管理的根本內(nèi)容：---點、線、面1，兩個重點：招標(biāo)及合約、預(yù)結(jié)算2，一條主線：工程本錢全過程動態(tài)控制3，兩個根本面：信息平臺〔數(shù)據(jù)與工具〕、制度建設(shè)本錢部門的工作思路：1，三個層次：根本的審算工作、控制體系的建立與運行、產(chǎn)品與市場研究2，三大主題：工程建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)、組織建設(shè)3，兩條管理原那么：方案管理、目標(biāo)管理4，一個工作準(zhǔn)那么：靠數(shù)據(jù)說話，留下作業(yè)痕跡本錢管理工作根本面本錢目標(biāo)管理方法供方管理制度招標(biāo)管理方法合同管理方法本錢信息化管理方法變更及簽證管理方法付款及結(jié)算管理方法其他：材料采購及認價管理；資料管理；預(yù)算編制深度要求本錢目標(biāo)的制定—根本原那么1，目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于本錢目標(biāo)值本身、更要關(guān)注本錢背后的產(chǎn)品目標(biāo)2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)3，目標(biāo)的范圍：本錢目標(biāo)是整個工程團隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全本錢本錢目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：目標(biāo)制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險因素；籌劃、設(shè)計階段進行各階段的本錢測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原那么上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)本錢施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整〔通常是在偏差較大的情況下〕；2，制定的方法3，制定的要求本錢目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：本錢與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此本錢目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：工程開展報告、籌劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；前期工作盡可能做細，促進籌劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各工程的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批〔可能集團審批〕，正式發(fā)布3，制定的要求：本錢目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比方同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價別離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的比照分析；盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標(biāo)對控制結(jié)果進行考核本錢目標(biāo)的制定—工作案例1，某中學(xué)本錢控制綱要：注意前期制定的過程、方案和人員，如何調(diào)整2，某中學(xué)本錢測算：注意全本錢的范圍，對產(chǎn)品的明確3，本錢調(diào)研報告格式：4，本錢目標(biāo)評審要點本錢目標(biāo)的分解--分解是為了落實1，要滿足動態(tài)控制的需要：按分包與甲供材方案分解到每個分判工程上；這樣分解的前提工程開發(fā)過程事先有充分的籌劃，是方案管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)2，要滿足本錢分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)本錢科目〔公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〕分解，一般只在末級科目上可以增加；3，按內(nèi)部職責(zé)劃分：本錢費用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI4，分解到設(shè)計限額：也可以認為是目標(biāo)的落實，實際上在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額5，分攤問題：作為本錢控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)效勞范圍在各期之間分攤；本錢目標(biāo)的分解—工作案例1，按招標(biāo)和合同項分解：2，按科目細分：3，責(zé)任劃分：4，設(shè)計限額本錢目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)品的實現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實，使預(yù)測本錢分塊、分步變?yōu)閷嶋H本錢；要有保證目標(biāo)實現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的手段；重點是在設(shè)計和招標(biāo)過程中，在設(shè)計和合約中表達甲方的意圖，保護設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；既要有完整的流程，更要強調(diào)工程操作團隊的本錢意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對本錢的控制同步實現(xiàn)；這里所謂本錢意識就是要考慮性價比；動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)〔招標(biāo)、變更、結(jié)算〕與手段〔軟件與報表〕；調(diào)整也是一種落實，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括本錢目標(biāo)、實施方案和利潤預(yù)期；調(diào)整提出原那么：誰主張，誰舉證；本錢目標(biāo)的落實--工作案例1，月報表：2，每月變更匯總：3，調(diào)整所需文件：4，價值分析報告：5，后評估報告小結(jié)：1，本錢控制操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo)：工程總本錢目標(biāo)及分解事中有監(jiān)控：月報表事后有分析：后評估報告2，本錢控制指導(dǎo)思想本錢控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡單的限制和壓低本錢，本錢確定是要找到合理值不是準(zhǔn)確值不管確定與控制，必須面向市場、面向產(chǎn)品，技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合

工程量清單招標(biāo)管理

為什么要采用清單招標(biāo)，與費率招標(biāo)相比有多大益處？充分競爭、了解市場、掌握投標(biāo)細節(jié)：在總價和單價上都充分競爭，可以表達各單位的真實本錢，施工方案，對工程的了解程度等，分析投標(biāo)報價的針對性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平；事先定價、心中有數(shù)：競爭是降價最有力的武器，在投標(biāo)階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進場之后會由主動變被動；承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標(biāo)過程中將圖紙和現(xiàn)場的問題事先提出和解決付款、變更、結(jié)算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應(yīng)；

工程量清單招標(biāo)管理

2，清單招標(biāo)的組織及過程招標(biāo)范圍：制度化，不招標(biāo)的審批與認定組織者、參與者、決策者—根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和經(jīng)營特點各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同；準(zhǔn)備過程：調(diào)研考察〔廣泛性和準(zhǔn)對性，公司、工程、基地〕、標(biāo)前會議、文件準(zhǔn)備〔圖紙、清單、技術(shù)要求、樣板〕招標(biāo)過程：發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)、評標(biāo)、談判、定標(biāo)，每個過程都要遵循“靠數(shù)據(jù)說話、留有作業(yè)痕跡〞的原那么善后工作：合同簽訂與交底〔合同附件、材料問題〕、數(shù)據(jù)分析與積累、資料整理、樣板管理工程量清單招標(biāo)管理

3，清單招標(biāo)的合同管理合同制定的雙贏原那么，要考慮誠信風(fēng)險；明確合同的目的：分工協(xié)作，賺社會的錢根本概念；一般是總價、單價、本錢加酬金；最后一種中國用的較少；總價包括固定總價和可調(diào)總價，單價包括有暫定量的單價和純單價；單價/總價合同的選擇：要看具體工程的復(fù)雜程度，與時間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關(guān)；還可以綜合選用的方式，單價中有總價，如，一些內(nèi)容就是一項定一個價，局部總價；總價中有單價，比方有些可能價格或?qū)嶋H數(shù)量上差異較大的工程，某消防工程種的防火封堵、土方工程；最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風(fēng)險都給了施工單位變更與調(diào)價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意報價時的本錢水平；總之承包的內(nèi)容明確才能包死，假設(shè)想制定品牌必須在招標(biāo)示提出；付款、結(jié)算辦理：盡量按照實際完成工程量

工程量清單招標(biāo)管理

4，關(guān)于標(biāo)底的討論正確認識標(biāo)底：合理范圍的參考，不是準(zhǔn)確的價格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求說出到底哪個是準(zhǔn)確的是否需要標(biāo)底：很多單位說沒有標(biāo)底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預(yù)期，目標(biāo)也是一種標(biāo)底；如何取定標(biāo)底：調(diào)研，按定額或市場價格計算，甲方的企業(yè)定額就是本錢經(jīng)驗數(shù)據(jù)工程量清單招標(biāo)管理

5，關(guān)于談判的討論是否需要標(biāo)后談判：談判的目的是降價，各公司的認識與習(xí)慣，最終為自身營造什么樣的市場環(huán)境；方式：不談或?qū)掖螆髢r、多輪談判；如何有效的談判：有針準(zhǔn)對性：從質(zhì)量、技術(shù)、進度、效勞、付款等方面以及報價中的問題入手誰負責(zé)：不同目的不同的人員，從澄清、優(yōu)化和摸底的角度出發(fā)或最終拍板角度工程量清單招標(biāo)管理

6，評標(biāo)原那么與要點根本目的，要知道各家報價的差異在哪里，選定適宜的隊伍〔產(chǎn)品和效勞〕和價格，報證工程順利實施合理低價的概念與把握：技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合，與工程特征結(jié)合深層次的重點分析，要有單價分析表；預(yù)防不平衡報價：分項之間、費用之間，可用圖表必須與目標(biāo)做比照分析表格要統(tǒng)一，招標(biāo)文件中充分考慮評標(biāo)的需要工程量清單招標(biāo)管理

7，招標(biāo)成功的關(guān)鍵為自身營造標(biāo)準(zhǔn)的市場環(huán)境，才能得到市場上的優(yōu)質(zhì)資源市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的內(nèi)幕，合理確定入圍的產(chǎn)品和隊伍〔檔次標(biāo)準(zhǔn)一致，新老結(jié)合〕；招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚，加強樣板管理投標(biāo)報價的方式明確〔如算量不同如何處理〕，表格統(tǒng)一；評標(biāo)充分、到位總之：準(zhǔn)備充分、到位。時間上有保障工程量清單招標(biāo)管理

8，幾個常見問題有特殊照顧對象—給時機，低價中標(biāo)；長期合作伙伴優(yōu)先圖紙不夠完備—先出招標(biāo)圖，之后出變更；先作暫定價，并保存甲方分包的權(quán)利；時間過于緊迫—幾方同時算量；加快評標(biāo)速度；準(zhǔn)備充分，壓縮談判時間工程量清單招標(biāo)管理

9，總包及主要分包案例總包電梯：有針對性定產(chǎn)品技術(shù)要求鋁合金：配件細節(jié)的掌握及分析思路裝修：材料和樣板的要求環(huán)境綠化：要建立實物量的標(biāo)準(zhǔn)智能化：兩次，首先是系統(tǒng)的優(yōu)化與確認第三局部工程本錢數(shù)據(jù)庫的建立目的與作用掌握市場信息，積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為合理確定作數(shù)據(jù)支持，也為保證公司的本錢控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性；要建立制度，將本錢信息管理落實2，數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容與形式本錢管理數(shù)據(jù)庫包括本錢管理信息〔供方、法規(guī)〕與本錢信息本錢數(shù)據(jù)不僅包括經(jīng)濟指標(biāo)〔價的指標(biāo)〕，還應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo)〔量的指標(biāo)〕；定額也是一種本錢數(shù)據(jù)庫本錢數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的本錢數(shù)據(jù)：工程及單體、分局部