房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究-以萬科地產(chǎn)為例

目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要及關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究—以萬科地產(chǎn)為例摘要:在當(dāng)前的中國社會里，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中卻是有著支配性的作用。而社會離不開經(jīng)濟(jì)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)明顯有其自己舉足輕重的地位，能關(guān)系到一個(gè)社會的穩(wěn)定發(fā)展，以及民生問題。無論在哪個(gè)國家中，政府都必須給予其高度重視，因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)而言，起到輸送經(jīng)濟(jì)命脈的作用。而我國這幾年的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，也帶動了房地產(chǎn)企業(yè)的野蠻生長，建筑物的存量高度的大幅度增加，在一定的程度上，是有效解決了市場需要，提高了城鎮(zhèn)居民的住房標(biāo)準(zhǔn)以及用戶體驗(yàn)，積極推動了我國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐恼?cái)政提供了強(qiáng)有力的支撐，不斷促進(jìn)著中國的城市化進(jìn)程使之現(xiàn)代化。但也同時(shí)房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，也帶有些不利影響，政府為此制定相關(guān)的房地產(chǎn)法律政策，使之能平穩(wěn)發(fā)展，不斷為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了更多開發(fā)商征用和開發(fā)土地，這必然涉及到了土地增值稅。土地增值稅稅額大約占公司總稅負(fù)三分之一。因此，企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃是及其重要的。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃Researchonlandvalueaddedtaxrevenueplanningofrealestateenterprises--takevankerealestateasanexampleAbstract:inthecurrentChinesesociety,therealestateeconomyindustryinourcountry'seconomicdevelopmentisadominantrole.Therealestateindustry,whichisinseparablefromtheeconomy,obviouslyhasitsownpivotalposition,whichisrelatedtothestabledevelopmentofasocietyandthepeople'slivelihood.Nomatterinwhichcountry,thegovernmentmustpaygreatattentiontoit,becausetherealestateasanimportantindustryofthenationaleconomy,playsaroleofconveyingthelifelineoftheeconomy.Andourcountryinrecentyearsrapiddevelopmentofeconomy,hasdriventhegrowthoftherealestateenterprise'sbrutal,increaseinheightofthestocksofthebuilding,toacertainextent,iseffectivetosolvetheneedsofthemarket,improvetheurbanresidents'housingstandardanduserexperience,activelypromotethesocialandeconomicdevelopmentofourcountry,forthelocalgovernmentfinanceprovidesastrongsupport,andconstantlypromotetheurbanizationprocessofChinamodernization.However,atthesametime,therapiddevelopmentofrealestatealsobringssomeadverseeffects.Therefore,thegovernmenthasformulatedrelevantrealestatelawsandpoliciestoensureitssteadydevelopmentandinjectvitalityintotheeconomicdevelopment.Atthesametime,therapiddevelopmentoftherealestateindustryhaspromotedmoredeveloperstorequisitionanddevelopland,whichinevitablyinvolveslandvalue-addedtax.Landvalueaddedtaxaccountsforaboutathirdofthecompany'stotaltaxburden.Therefore,itisveryimportantforenterprisestomaketaxplanningforlandvalueaddedtax.Keywords:realestateenterprise;landvalueaddedtax;revenueplanning1相關(guān)理論的概述1.1稅收籌劃基本定義及其基本原則1.1.1基本定義稅收籌劃的存在是為了滿足納稅人的利益，通過合理的籌劃來去降低納稅人需要繳納的賦稅，從而提高自己的收益，使得自己的稅收收益最大化?；I劃，顧名思義，需要在項(xiàng)目進(jìn)行之前就做好整體的規(guī)劃，因此必須是在生產(chǎn)經(jīng)營活動，和投資活動時(shí)間去進(jìn)行。稅收籌劃存在的意義還在于能使的企業(yè)的價(jià)值發(fā)生最大化，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好稅收籌劃的工作，不可輕視。整個(gè)稅收籌劃過程是符合法律的前提下去進(jìn)行，要符合稅收的政策，國家的法律法規(guī)。稅收的相應(yīng)法律規(guī)則。1.1.2基本原則首先符合法律具有一定的合法性。在相關(guān)法律條件下進(jìn)行稅收籌劃，在進(jìn)行對符合自己最大化的利益之后進(jìn)行最優(yōu)選擇。可以從稅收規(guī)劃的基本的定義就能看出，稅收籌劃這一行為必須符合國家的法律法規(guī)以及相應(yīng)的稅收法規(guī)。因此。納稅人應(yīng)當(dāng)詢問相關(guān)法律人員，了解一定法律知識，清楚了解違法的邊界線在哪里。具備合法性，是稅收籌劃應(yīng)當(dāng)具備的最基本的原則，否則，一切將無處談起，所采取的行為手段是符合稅收的法律法規(guī)的。其次要具有事先籌劃原則。定義上來講，稅收籌劃不與當(dāng)前的稅收政策相矛盾。現(xiàn)有國家的稅法政策，其次才有相關(guān)的稅收法律行為出現(xiàn)。在從事相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動中，先有企業(yè)進(jìn)行一定經(jīng)濟(jì)行為之后，才根據(jù)相關(guān)法律對國家繳納一定稅收。這一順序就充分的為企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動籌劃創(chuàng)造了有利的先驅(qū)條件。同時(shí)，相關(guān)企業(yè)能根據(jù)現(xiàn)存的稅法去合理調(diào)整自己的經(jīng)濟(jì)事務(wù)，通過對比選擇出符合自身利益最大的經(jīng)濟(jì)稅收方案，獲取符合自身最大的經(jīng)濟(jì)效益。稅收籌劃具有一定的目的性。這表明企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的稅收籌劃中，它的目的就只集中自己的利益，如何籌劃能夠使得自己的所需要繳納的賦稅降低，或者怎么能夠使得自己的稅收效益達(dá)到了最大化，怎么樣才能提高自己的企業(yè)最大價(jià)值。只有明確的目的，才能夠積極做好稅收籌劃這一項(xiàng)基本工作，為自己帶來效益，最后使自己的權(quán)利能夠得到充分的行使。最后稅收籌劃要具備適時(shí)調(diào)整的原則。在當(dāng)前的國家現(xiàn)狀下，法律政策不會一層不變，為了促使社會合理發(fā)展，相關(guān)的政策會不斷優(yōu)化。而關(guān)于稅收籌劃是否違法范圍的界定，則應(yīng)該完全取決于國家當(dāng)前的法律政策。隨著經(jīng)濟(jì)全球化和納稅人的經(jīng)濟(jì)活動范圍的擴(kuò)大，會不可避免從一個(gè)國家跨越到另外一個(gè)國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動，提交一定納稅款，不同國家之中的法律政策則會不一定。這表明相關(guān)企業(yè)在實(shí)際活動中，面對的國家法律政策則會不完全相同，導(dǎo)致其行為所體現(xiàn)的性質(zhì)則會不一樣。1.2土地增值稅概述及基本計(jì)算方法1.2.1我國關(guān)于土地增值稅基本概念土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓了自己房地產(chǎn)獲取一定經(jīng)濟(jì)之后，國家為此收取的賦稅，這是一種合法的行為，也是中國最基本賦稅之一。主要是依據(jù)四級超率的累進(jìn)的稅率進(jìn)行征收。計(jì)稅的依據(jù)是通過轉(zhuǎn)讓得到的總的收益要減去全部的扣除項(xiàng)目金額之后的增值稅。土地增值稅的特點(diǎn)在于它只是以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)資源之后得到的增值額作為自己的計(jì)稅的憑據(jù)，于平常的增值稅的增值額有著很明顯的不同。同時(shí)它的征稅的面積很廣泛，只要是在我國境內(nèi)發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，并且獲取了一定經(jīng)濟(jì)效益，那么就必須按照國家法律的規(guī)定繳納一定的稅，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)如何，是否國外企業(yè)，每個(gè)公民都有著應(yīng)當(dāng)繳納賦稅的義務(wù)。同時(shí)它實(shí)行了超率累進(jìn)稅率，增值額高的，就要求多繳納賦稅，而增值額低的，則可以少繳納，這一人性化的規(guī)定，充分考慮到了企業(yè)自身的利率，能有效地去激發(fā)企業(yè)積極性，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。最后實(shí)行按此征收，不論結(jié)果，只看你轉(zhuǎn)讓次數(shù)，每次轉(zhuǎn)讓，只要獲得經(jīng)濟(jì)收益，那么就必要按照法律規(guī)定，上繳一定賦稅。1.2.2計(jì)算方法計(jì)算公式為：所應(yīng)要繳納的稅額=增值額*一定稅率-扣除項(xiàng)目的金額*速算扣除系數(shù)。土地增值稅與土地增值稅的預(yù)征率有著很大區(qū)別，土地增值稅采取四級超率累進(jìn)稅率的方式進(jìn)行計(jì)算。第一級，當(dāng)增值額并未超過扣除項(xiàng)目的金額的50%的時(shí)候，那么適用的稅率為30%。當(dāng)增值額在50%-100%的范圍內(nèi)，那么適用的稅率就是40%。當(dāng)增值額在100%-200%之內(nèi)，那么適用的稅率就要提高到50%。當(dāng)增值額已經(jīng)超過了200%，那么適用的稅率就是最高的，為60%。表2-1土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表級數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）1不超過50%的部分302超過50%至100%的部分403超過100%至200%的部分504超過200%的部分60表2-2速算扣除系數(shù)級數(shù)增值額X土地增值稅速算系數(shù)1X≤50%增值額×30%-250%＜X≤100%增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%5%3100%＜X≤200%增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15%15%4X＞200%增值額×60%-扣除項(xiàng)目×35%35%案例1-1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售一座辦公大樓，其項(xiàng)目的總收入是10000萬元。而開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的有關(guān)投資金額如下：首先是企業(yè)為了取得這塊地的使用權(quán)，花費(fèi)了一千萬元資金。獲得之后在土地上進(jìn)行施工蓋樓裝修等開發(fā)費(fèi)用為三千萬。而這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)費(fèi)用中設(shè)計(jì)到的利息支出就花了五百萬。其中卻有50萬元是加罰所帶來的利息支出。而支付該項(xiàng)目的相關(guān)稅費(fèi)總額達(dá)到了555萬。根據(jù)法律發(fā)對，該公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目是相關(guān)費(fèi)用的扣除比例為5%。通過所給的文字，我們能從中得到很多信息去計(jì)算公司這個(gè)項(xiàng)目所應(yīng)該上交的賦稅金額。（1）公司購買下土地使用權(quán)花的錢和相應(yīng)價(jià)值的地價(jià)款以及相關(guān)的費(fèi)用總額是1000萬元。（2）土地上施工建筑裝修等開發(fā)的費(fèi)用支出了3000萬元。（3）根據(jù)相關(guān)稅率計(jì)算，可得到總的因?yàn)殚_發(fā)而付出的成本是=5%*（3000+1000）-50+500=650（萬元）（4）扣除項(xiàng)目的法定稅費(fèi)花了555萬元。（5）納稅人在從事房地產(chǎn)開發(fā)過程中的加計(jì)需要扣除20%扣除額=20％*（3000+1000）=800（萬元）（6）扣除項(xiàng)目的金額=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%（9）應(yīng)納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃技術(shù)2.1投資階段的稅務(wù)籌劃一個(gè)項(xiàng)目在實(shí)施之前，需要做大量的籌備工作，以確保萬無一失。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要有項(xiàng)目立項(xiàng)，投資等之類的內(nèi)容。在項(xiàng)目的實(shí)施之前，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)在準(zhǔn)備過程中的投資決策以及所選擇開發(fā)方式將會直接決定是否征收相關(guān)的土地增值稅。2.1.1股權(quán)轉(zhuǎn)讓法股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種國家出臺的免稅政策，目的是為了鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行投資。在某些時(shí)候，企業(yè)的不同投資方式?jīng)Q定了該企業(yè)是否需要進(jìn)行繳納相關(guān)的土地增值稅。但是，股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一政策并非適用于所有的企業(yè)。例如，如果房地產(chǎn)的開發(fā)商是投資主體，而且它的目的是通過建造商品房去進(jìn)行相應(yīng)的投資，則該開發(fā)商還是需要去按照相關(guān)法律政策的規(guī)定去上繳一定的土地增值稅。另一種情況則是，如果投資主體并不屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，但是以土地或者房產(chǎn)作價(jià)去進(jìn)行投資，那么這一情況可分成下列的兩種情況去進(jìn)行討論。首先是第一種情況，投資方應(yīng)上交一定的土地增值稅當(dāng)被投資方從事相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)工作活動的時(shí)候。其次是第二種情況，當(dāng)被投資方不是從事相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)活動的時(shí)候,投資方可避免繳納土地增值稅。避免繳納還有另一種情況，就是企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)之后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，就可以享受暫時(shí)避免征收稅的權(quán)力。2.1.2合作建房法所謂的合作建房意思就是一方提供土地，而另一方則提供錢財(cái)，雙方通過這一方式合作建設(shè)房子。而建房后則按照出資的比例進(jìn)行分房。這一方式可避免土地增值稅。而如果用于轉(zhuǎn)讓出售的商業(yè)用途的話，則需要繳納一定的土地增值稅。然而，關(guān)于哪種形式的合作住房可適用于這一規(guī)定，存在著許多爭論。但是可以從一下提供的兩個(gè)原則去進(jìn)行判斷。首先是雙方皆應(yīng)該互相分擔(dān)相應(yīng)的的風(fēng)險(xiǎn)。之所以需要合作的雙方去共同承擔(dān)合作建房風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樵谶@一法律的相關(guān)政策旨在鼓勵(lì)土地市場并不完善這一情況下去滿足房屋建設(shè)的需求。其次是雙方需要進(jìn)行“以物換物”的行為。因?yàn)檫@一規(guī)定核心是暫時(shí)免收土地增值稅，一次它是所屬土地增值稅的增稅范圍之中，之后合作雙方在去進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)和房屋所有權(quán)的相關(guān)行為。2.2拿地建設(shè)階段稅務(wù)籌劃2.2.1回收土地拍賣法投資房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)可以選擇先由政府回收土地，再以出讓的方式去獲得國有土地使用權(quán)，這一操作，可以使在土地征用階段時(shí)很好地降低土地增值稅。案例2-1：房地產(chǎn)開發(fā)商A預(yù)取得企業(yè)B的某塊地的使用權(quán)，用來建設(shè)房屋。如果這塊土地的使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓過程中是從企業(yè)B到開發(fā)商A發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，那么則需要轉(zhuǎn)讓方，也就是企業(yè)B上交一定數(shù)目的土地增值稅。而等房屋建設(shè)完畢之后，在出售時(shí)，也要讓開發(fā)商上交一筆數(shù)目一定的土地增值稅，而這兩筆土地增值稅理論上來講都是由開發(fā)商A來繳納。而另外一種情況則是當(dāng)該地由政府收回之后再出讓，那么開發(fā)商A將會節(jié)省一筆從企業(yè)B獲得的土地階段的土地增值稅，那么少繳納稅的開發(fā)商A其整體收益將會得到很大的提高。這一方法的適用條件是企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商需要在當(dāng)?shù)匾幸欢▽?shí)力以及很大的影響力，所將要去開發(fā)的項(xiàng)目必須是大項(xiàng)目，資金重大，工程重大，是當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)之中的重點(diǎn)項(xiàng)目，那么政府將會高度給予這一項(xiàng)目重視，并將配合相應(yīng)的企業(yè)去進(jìn)行土地回收、重新設(shè)置掛設(shè)招牌。而且還不存在等實(shí)力的項(xiàng)目競爭者，以確保這塊土地在重新招掛牌的時(shí)候不會被其他企業(yè)競爭所得。2.2.2費(fèi)用扣除法項(xiàng)目的開發(fā)涉及的費(fèi)用主體包括兩部分，一是包括開發(fā)成本當(dāng)中的間接費(fèi)用，同時(shí)也包括了房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用。而政策規(guī)定在清算時(shí)都是可以扣除出去的。可實(shí)際情況則是相反，因?yàn)橥趯?shí)際中，由于項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)人員會缺乏一定的法定納稅籌劃意識，不會去太過度重視項(xiàng)目開發(fā)的間接費(fèi)用以及相應(yīng)的管理費(fèi)用的入賬。當(dāng)應(yīng)單獨(dú)記錄賬本時(shí)卻選擇集中入賬的方式，而這將會產(chǎn)生相關(guān)的工程人員和項(xiàng)目人員的工資勞費(fèi)等成本將無法扣除的后果，或者是可以扣除的所有利息費(fèi)用，最后卻只能選擇以按10%的比例扣除的方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)費(fèi)用在清算進(jìn)行清算的時(shí)候不能全部將之給扣除。而根據(jù)企業(yè)是否可以提供利息支出的證明憑據(jù)，那么這塊的費(fèi)用，其扣除方法存在兩種。第一種情況下的扣除費(fèi)用為=（開發(fā)成本+購買土地使用權(quán)的金額）*10%。第二種情況的扣除費(fèi)用=項(xiàng)目的利息+（開發(fā)成本+購買土地使用權(quán)的金額）*5%。選擇那種方式具體操作時(shí)需要去觀看實(shí)際的資金成本，當(dāng)企業(yè)債務(wù)的利息費(fèi)用大過了土地獲取的成本費(fèi)用以及相關(guān)的費(fèi)用時(shí)，和項(xiàng)目開發(fā)的成本5%，另外有符合相關(guān)規(guī)定的會計(jì)憑證，那么企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇第二種方法中扣除法更有好處，如果不是，那么選擇第一種方法按固定比例扣除則對企業(yè)更為有利。2.3竣工交付階段稅務(wù)的相關(guān)籌劃2.3.1核定征收法所謂的核定征收法指的是，在特殊的情況之下，法律政策允許企業(yè)申請當(dāng)?shù)囟悇?wù)局參照其發(fā)展水平一致的企業(yè)的賦稅狀況，用自己的銷售收入去乘上核定征收利率來去簡化征收的一種籌劃方法。根據(jù)國家國稅發(fā)(2006)187號文件，以及國稅發(fā)[2009]91號文件，當(dāng)所要清算的項(xiàng)目符合核定的征收條件時(shí)，主管的稅務(wù)局則需要按照法律政策所批準(zhǔn)的征收方式去清算該房地產(chǎn)項(xiàng)目。這一方法使用于當(dāng)清算項(xiàng)目因?yàn)橐恍┎豢杀苊獾耐饨缫蛩?，如政府和供?yīng)商、或者是因?yàn)槠髽I(yè)的管理水平不到位等因素，而導(dǎo)致查賬的征收稅負(fù)率大過于核定征收稅負(fù)率。

當(dāng)內(nèi)部的交易在定價(jià)時(shí)的價(jià)格明細(xì)低過了其相應(yīng)在市場中的價(jià)值，那么需要有足夠的合理的理由去確保避免重新的核定標(biāo)準(zhǔn)，而且在必要時(shí)刻，能夠限制性地去進(jìn)行拍賣以獲得重新拍賣的資格，以獲得合理的支持性的證據(jù)。當(dāng)企業(yè)缺少了關(guān)于合同結(jié)算相關(guān)信息和合規(guī)的發(fā)票的成本扣除等相關(guān)信息，企業(yè)可以申請稅局所核定的征收。通常來講，前期的工程造價(jià)費(fèi)用和基礎(chǔ)的設(shè)施場地費(fèi)用，以及建筑安裝的工程費(fèi)等是相對穩(wěn)定，變化不會太大，而且每年呈現(xiàn)線性增長的趨勢。而政府相關(guān)的主管部門也會在一定時(shí)間每次去公布造價(jià)的清單，為了后期能夠去進(jìn)行成本核定作為參照去使用。當(dāng)土地的增值率明顯較高，而且查賬的征收賦稅明細(xì)明顯高過了核定的征收的稅負(fù)的項(xiàng)目的時(shí)候，則需要有合理的證據(jù)去支持。核定征收這一政策的原意在于針對于某些違法企業(yè)進(jìn)行某些違法行為，導(dǎo)致了稅務(wù)機(jī)關(guān)難以去查明賬本而采用的一種補(bǔ)救措施。而在某些預(yù)征率原本就很低的地區(qū)，核定征收能夠?yàn)楦呃麧櫟慕ㄔO(shè)項(xiàng)目適量減少使用稅率。經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析核算，發(fā)現(xiàn)當(dāng)商品房的售價(jià)為成本支出費(fèi)用的1.61倍的時(shí)候，征收的土地增值稅是售價(jià)的4%以上。當(dāng)售價(jià)為成本支出費(fèi)用的1.83倍的時(shí)候，查賬征收下的土地增值稅的稅負(fù)則會是售價(jià)的7%以上。2.3.2二次清算 有經(jīng)過打算去進(jìn)行清算后為轉(zhuǎn)讓出去的房地產(chǎn)，并且打算出售或者轉(zhuǎn)讓，那么納稅人要按照規(guī)定，在除出一定扣除項(xiàng)目金額之后，按照單位土地面積的成本支出乘上出售的面積的來去計(jì)算。相關(guān)的公式為：單位面積成本費(fèi)=清算扣除的金額/總面積。這里舉例進(jìn)行說明，案例2-2。有一房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一場項(xiàng)目，在2016年05月開始籌備開發(fā)。銷售的總面積是10萬㎡。在2018年10月，已經(jīng)售出9萬㎡?，F(xiàn)在需要進(jìn)行土地增值稅的清算。企業(yè)購買土地使用權(quán)花了8000萬，進(jìn)行開發(fā)花了22000萬。轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)后，收入為54000萬，不含稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅款為3024萬。剩下的房地產(chǎn)的1萬㎡，按照估價(jià)是6000萬（不包稅）。這里的開發(fā)成本法費(fèi)用按照購買土地使用權(quán)和開發(fā)費(fèi)用的總和的10%進(jìn)行扣除。那么項(xiàng)目的總成本=8000+22000=30000萬。單位面積成本=30000/10=3000（元/㎡）.扣除項(xiàng)目的總金額=30000+（22000+8000）*20%+（22000+8000）*10%+3024=42024萬。單位面積扣除項(xiàng)目金額=42024/10=4202.40（元/㎡）.可以用去扣除的成本支出費(fèi)用是=3000元/平方米*9萬平方米=27000萬元扣除項(xiàng)目金額=27000*1.3+3024=38124萬。土地增值額=54000–38124=15876萬增值率=15876/38124=41.64%，適用稅率為30%，應(yīng)該繳納的土地增值稅額是=15876*30%=4762.80萬元企業(yè)在2019年5月的時(shí)候，已經(jīng)將所剩下的房地產(chǎn)售賣完畢，獲得收入8000萬。相關(guān)的清算按照如下公式進(jìn)行：扣除項(xiàng)目金額=4202.40元/㎡*1萬㎡=4202.40萬增值額=8000-4202.40=3797.60（萬元），增值率=3797.60/4202.40=90.37%。對照清算表格，應(yīng)當(dāng)按照稅率40%進(jìn)行計(jì)算。需繳納的土地增值稅=3797.60*40%-4202.40*5%=1308.92萬.所以，應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅是6071.72萬?？墒侨绻扇《吻逅愕姆绞竭M(jìn)行計(jì)算，那么項(xiàng)目的合并清算：該房地產(chǎn)項(xiàng)目一共有10萬平方米的土地面積，如果全部銷售出去可獲得的收入為62000萬元:應(yīng)當(dāng)扣除的項(xiàng)目包括有前期的土地成本、開發(fā)的成本、后期的園林綠化、道路的硬化及外立面支出費(fèi)用，并且需要以此為基數(shù)加計(jì)計(jì)算去扣除20%，總的稅金以及附加費(fèi)用，總的合計(jì)是43772萬元:這一整個(gè)的項(xiàng)目的增值額是18228萬元，計(jì)算可得出的增值率是41.46%。相應(yīng)的稅率是30%;因此，通過清算可以知道，這次的項(xiàng)目所應(yīng)要繳納的稅款是5460.4萬元，經(jīng)過二次清算可知，相對于之前土地增值稅款所降低的費(fèi)用支出為6071.72-5460.4=611.32萬元。2.4項(xiàng)目在銷售階段的稅務(wù)籌劃2.4.1稅率臨界點(diǎn)籌劃法當(dāng)增值額靠近臨界點(diǎn)的時(shí)侯，可以利用降低收入來去降低增值額，或者是增加扣除的項(xiàng)目，通過采取這種方式來去避免因?yàn)槎惵实纳仙?，因此這種辦法可適用更低的稅率。案例2-3:三亞市某房地產(chǎn)開發(fā)商為一般增值稅納稅人，在三亞取得一塊土地。根據(jù)三亞的土地規(guī)劃方案，這塊地只能用于開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；預(yù)計(jì)對外銷售總金額為4300萬元，可扣除項(xiàng)目總金額3460萬元（包括加計(jì)扣除的20%和稅金及附加）。請作出降低增值稅的籌劃方案。分析：一般計(jì)算方法增值額是=4300-3460=840（萬元）增值率是=840/3460×*100%=24.3%＞20%應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅的稅額是=840*30%=252（萬元）如果開發(fā)商改變銷售策略，適當(dāng)?shù)慕档弯N售價(jià)格，將整棟樓的總銷售額調(diào)整為4100萬元，其他條件不變。則，該開發(fā)商的納稅情況如下：增值額=4100-3460=640（萬元）增值率是=640÷3460×100%=18.5%＜20%當(dāng)增值稅在20%一下，可以免受土地增值稅。從籌劃前和籌劃后對比來看，表面上，開發(fā)商的銷售收入是減少了200萬。可是，如果能夠充分去利用稅收的優(yōu)惠政策，那么可以節(jié)省下252萬，也相當(dāng)于賺了52萬元。這就是利用優(yōu)惠政策帶來的收益，這也是這次籌劃的目的所在。2.4.2收入分散籌劃法收入分散旨在減少轉(zhuǎn)讓過程中的收入，從而降低土地的增值額。收入分散可以用來將本來需要單獨(dú)處理的部分收入轉(zhuǎn)變成從整個(gè)房地產(chǎn)的收入分開中來進(jìn)行核算。案例2-4:A企業(yè)準(zhǔn)備將自己所擁有的財(cái)產(chǎn)一棟房屋和土地的使用權(quán)進(jìn)行出售，房屋內(nèi)的各種家用設(shè)備器件齊全。經(jīng)過估測，市場價(jià)值大約是600萬元，而其中各種各樣的設(shè)備的價(jià)值大約在80萬元左右。對案例進(jìn)行討論分析：房地產(chǎn)的土地增值稅的征收方式需要使用合適的超率累進(jìn)稅率來進(jìn)行計(jì)算，因此如果增值額越高的話，那么所需要的適用的稅率將會越高，交的稅就會增多。某企業(yè)可以通過實(shí)施收入分散法，將收入分別分散在合同上列示。這樣不僅能節(jié)省一筆土地增值稅，又能夠去節(jié)約0.02%的印花稅。3案例分析―萬科地產(chǎn)為例3.1萬科地產(chǎn)企業(yè)簡介萬科公司在1984年注冊成立，1988年進(jìn)軍房地產(chǎn)，1991年正式在廣東省深圳市深圳證券交易所上市。萬科企業(yè)在住宅行業(yè)占據(jù)一定的地位，萬科這一品牌得到廣泛民眾認(rèn)可，并且成為了第一個(gè)全國范圍內(nèi)的馳名商標(biāo)。其公司下的各個(gè)品牌，都有著很好的口碑。3.2關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)介紹3.2.1相關(guān)的建設(shè)情況在2012年的時(shí)候，萬科旗下的分公司-鄭州萬科有限公司成立。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，以及企業(yè)的管理咨詢服務(wù)等。其項(xiàng)目包括了普通的住宅區(qū)，辦公商業(yè)建筑物和酒店多種類型。本文案例中的萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是通過招，拍，掛等方式去獲取土地資源，總共取得土地付出的資金為5000萬元。主要用于開發(fā)建筑住宅區(qū)和商業(yè)用地。這個(gè)項(xiàng)目的占地面積達(dá)到了1.6萬㎡。萬科天倫紫臺可以說是擁有最好的資源，兩環(huán)和一個(gè)高架，其中交通便利，人文三所和惠濟(jì)萬達(dá)分別就在項(xiàng)目的左右。在2013年2月份的時(shí)候，鄭州萬科房地產(chǎn)公司就已經(jīng)對該項(xiàng)目進(jìn)行了預(yù)售，2013年12月份的時(shí)候便竣工驗(yàn)收以及辦理了竣工的驗(yàn)收備案。2015年的時(shí)候地方稅務(wù)局認(rèn)為該項(xiàng)目已經(jīng)完全竣工，完成了銷售任務(wù)和達(dá)到了土地增值稅的清算標(biāo)準(zhǔn)，對鄭州萬達(dá)公司發(fā)了清算通知單。3.2.2鄭州萬科房地產(chǎn)公司土地增值稅的總體分析情況關(guān)于項(xiàng)目的相關(guān)收入：項(xiàng)目的總收入為129600萬，購買土地使用權(quán)花費(fèi)了5000萬，開發(fā)成本為50700萬。企業(yè)所繳納的營業(yè)稅和附加費(fèi)為7632萬，其他的扣除項(xiàng)目費(fèi)用為11.14萬。各項(xiàng)的稅金金額為7500萬?？煽鄢捻?xiàng)目金額為79.91萬。下表是土地增值稅的稅收內(nèi)容。表3-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)表項(xiàng)目行次核算數(shù)（單位/萬元）房地產(chǎn)收入總額1129600扣除項(xiàng)目金額統(tǒng)計(jì)279910取得的土地使用權(quán)說支付的金額35000房地產(chǎn)開發(fā)成本450700其中土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)511500前期工程費(fèi)64700建筑安裝的工程費(fèi)727300基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用83500公共配套設(shè)施費(fèi)用9100開發(fā)間接費(fèi)用103600房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用115570其中利息支出122785其他的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用132785與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金147500其中營業(yè)稅及其附加157326其他稅費(fèi)16174財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目費(fèi)用1711140增值額1849690增值額與扣除項(xiàng)目的金額之比1962.18%適用稅率%2040%速算扣除系數(shù)%215%應(yīng)繳納的土地增值稅稅額22155880.5因?yàn)轫?xiàng)目并未有過稅前的測算，所以需要繳納15880.5萬的增值稅。土地增值稅的稅負(fù)達(dá)到12.55%。3.3關(guān)于稅務(wù)籌劃的總思路稅務(wù)籌劃的第一步是投資決策。天倫紫臺是通過招拍掛取得相關(guān)的土地證，商品房去進(jìn)行出售這是一個(gè)十分典型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，卻不符合了投資聯(lián)營和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的籌劃的方法:但是如果項(xiàng)目開發(fā)前并沒有去確定已知的買方，那么就不能夠用來代建和使用合作建房的方法去規(guī)避相關(guān)的土地增值稅的清算。

其次是采取土地的建設(shè)階段。第一，這家企業(yè)是采用招標(biāo)投標(biāo)的方法去獲取土地資源，并不符合土地回收拍賣法的標(biāo)準(zhǔn)。第二，該項(xiàng)目需要去解決拆遷補(bǔ)償?shù)葐栴}，因此，需將安置面積算進(jìn)總收入之中，并且確認(rèn)拆遷的補(bǔ)償費(fèi)是扣除的項(xiàng)目。當(dāng)收入和扣除項(xiàng)目的金額同時(shí)增大的時(shí)候，而增值額卻保持不變，那么，分?jǐn)?shù)的分子不變，分母卻變大，就會使得項(xiàng)目的增值率變低。第三，項(xiàng)目管理人員的工資薪酬應(yīng)當(dāng)和公司的其他不相關(guān)的人員去分開單獨(dú)計(jì)入賬本，可并入開發(fā)的管理的費(fèi)用科目，作為一種開發(fā)成本去進(jìn)行扣除。第三階段是竣工交付的階段。在稅務(wù)部門發(fā)出清算通知時(shí)，鄭州萬科公司天倫紫臺項(xiàng)目已經(jīng)售完，再進(jìn)行二次清算也沒意義了。

最后是項(xiàng)目銷售階段。天倫紫臺項(xiàng)目在清算是并未將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)分出來進(jìn)行單獨(dú)的記賬，因此并不能去享用普通的標(biāo)準(zhǔn)的住宅免征的政策。但是如果企業(yè)能夠?qū)⑵胀ǖ臉?biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)單獨(dú)分開區(qū)進(jìn)行核算收入，那么這將會大大的降低所要繳納的稅款。3.4天倫紫臺項(xiàng)目土地增值稅策劃分析3.4.1轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所產(chǎn)生的收入由于我國目前稅收的制度只是以票控稅，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在出售商品房的時(shí)候需要去給購買方開發(fā)票。收入基本由企業(yè)自己申報(bào)填寫，這表明企業(yè)可以去進(jìn)行謊報(bào)以少繳納賦稅。本文核心是在討論稅務(wù)的籌劃在稅法的相關(guān)的法律政策支持下，對土地增值稅所進(jìn)行的合理合法的籌劃，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的真實(shí)情況實(shí)際的銷售收入去進(jìn)行申報(bào)。實(shí)際上所取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為129600萬元，普通住宅按單價(jià)每平方米13500元，其他項(xiàng)目按31320元每平方米來核算，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入總額為51300萬元，其他項(xiàng)目收入總額為78300萬元。3.4.2購買土地費(fèi)用鄭州萬科有限公司購買土地使用權(quán)花費(fèi)5000萬。其中的普通的住宅花費(fèi)了2800萬，而其他的項(xiàng)目金額是2200元。

3.4.3開發(fā)成本征用土地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為11500萬。其中的普通住宅為6400萬，其他的項(xiàng)目為5100萬。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為3500萬，其中的普通住宅為1950萬，其他項(xiàng)目為1550萬。建筑工程費(fèi)為27300萬，其中普通住宅為15300萬，其他項(xiàng)目為15300.開發(fā)間接產(chǎn)生的費(fèi)用為3600萬，其中的普通住宅為200萬，其他項(xiàng)目為1600萬。公共配套設(shè)施費(fèi)用為100萬，其中普通住宅為55萬，其他項(xiàng)目金額為45萬。成期工程費(fèi)用為4700萬，其中的普通住宅為2600萬，其他項(xiàng)目為2100萬。3.4.4相關(guān)的開發(fā)費(fèi)用這一項(xiàng)費(fèi)用包括利息和其他的房地產(chǎn)開發(fā)帶來的支出。金額總共為5570萬元，經(jīng)分?jǐn)偟慕痤~是一致的，其中的普通住宅1570萬，其他項(xiàng)目為1215萬。3.4.5轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金繳納的稅為7500萬，其中的普通住宅為3012.5萬，其他項(xiàng)目為4487.5萬。包括營業(yè)稅和附加的費(fèi)用是7326萬，其他稅費(fèi)為174萬。3.4.6相關(guān)的財(cái)政部門所規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目計(jì)算根據(jù)相關(guān)財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定，所允許的扣除其他項(xiàng)目金額是11140萬元，其中的普通住宅為6280萬，其他項(xiàng)目為4862萬。普通住宅扣除項(xiàng)目為43832.5萬。增值額=51300-43832.5=7467.5（萬元）增值率=7467.5/43832.5=17.04%<20%

其他項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目費(fèi)用為36077.5萬增值額=78300-36077.5=42222.5（萬元）增值率為=42222.5/36077.5=117.03%，根據(jù)相關(guān)表格查閱可知速算系數(shù)為15%，稅率為50%。所以土地增值稅=42222.5*50%-36077.5*15%=15699.63萬。3.5實(shí)施效果對比籌劃前企業(yè)自行清算申報(bào)土地增值稅為15880.5萬元，策劃后應(yīng)繳士地增值稅為15699.63。經(jīng)比較，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過籌劃后，節(jié)省了15880.5-15699.63=180.87萬元的土地增值稅。4結(jié)論與展望4.1結(jié)論本論文以鄭州萬科公司為例子進(jìn)行了房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃的分析，分析表明，如果公司能進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，那么將能大大地降低納稅金額，提高自己的資本。首先贊成稅務(wù)的籌劃應(yīng)當(dāng)在法律的法定范圍去進(jìn)行，籌劃不是違法行為，不等同于避稅和偷稅，籌劃是在有相關(guān)的法律的政策支持下，而且沒有違反法律法規(guī)的情況去進(jìn)行的一種企業(yè)決策決定。因此，稅收籌劃得到的結(jié)果是稅務(wù)機(jī)關(guān)所不能提出明確的反駁的。近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展達(dá)到了頂峰期，這一行業(yè)儼然已經(jīng)成為了國家的宏觀調(diào)控和百姓民生重點(diǎn)關(guān)注的對象。而對子從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的企業(yè)來講，就如何能減少賦稅負(fù)擔(dān)，減輕自己項(xiàng)目的壓力成本已經(jīng)成為自己火燒眉毛的大事。月來源的的企業(yè)自己設(shè)立了專門的稅務(wù)部門去進(jìn)行稅務(wù)籌劃的工作。但是，也存在著許多的不足，例如法律政策還不夠完善，例如土地增值稅。而且相關(guān)的計(jì)算過于復(fù)雜，并且時(shí)間夸大極大，需要幾年的時(shí)間去計(jì)算。因此計(jì)算簡便化和時(shí)間跨度儼然成為企業(yè)為項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃的重中之重的重點(diǎn)?？墒且?yàn)槠髽I(yè)對于稅收的相關(guān)的法律政策并不了解通透，又過分的去追求效益，導(dǎo)致了負(fù)面影響，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)將增大，這樣既不能降低繳納稅收稅負(fù)，又將有很大可能面臨涉嫌違法行為。稅收籌劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌去進(jìn)行操作，并且籌劃的要點(diǎn)都應(yīng)當(dāng)分布在不同的政策以及土地增值稅的計(jì)算的每個(gè)環(huán)節(jié)之中。每次籌劃的點(diǎn)的不同，和決策都將影響其他籌劃的進(jìn)行。因此納稅籌劃要從一開始就進(jìn)行，例如從開發(fā)前期，并且要始終貫穿始終。4.2展望本論文是在老師的指導(dǎo)下獨(dú)立完成的。在完成畢業(yè)論文期間，我個(gè)人感覺獲益良多，在這個(gè)過程當(dāng)中收獲到許多東西。我學(xué)習(xí)了培養(yǎng)理性的邏輯思維去檢索文獻(xiàn)，了解到了不同的學(xué)術(shù)網(wǎng)址。在這個(gè)過程當(dāng)中，我還體驗(yàn)到了學(xué)術(shù)的辛苦，一份認(rèn)真的報(bào)告，必須要凝聚自己的思想見解在其中，才能算作是合格的。同時(shí)，由于本人能力的不足，閱歷的限制，這篇論文的完成也存在不足之處。首先是我個(gè)人從事稅務(wù)系統(tǒng)的工作時(shí)常不足，有很多的稅收實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)積累并不是很豐富。同時(shí)，在本文構(gòu)思結(jié)構(gòu)框中當(dāng)