建筑行業(yè)深度分析：城中村改造定調(diào)積極創(chuàng)造建筑建材需求增量

建筑行業(yè)深度分析：城中村改造定調(diào)積極，創(chuàng)造建筑建材需求增量1.城中村改造定調(diào)積極，多地城改規(guī)劃體量龐大1.1.政策層面：2023年城中村改造定調(diào)積極，多地實施計劃落地規(guī)模龐大2020年以來，國家多部門屢次發(fā)文提及加快城中村改造，2023年以來城中村改造推進基調(diào)更為積極，7月國務(wù)院出臺城中村改造頂層政策——《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，明確了在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造的重要意義。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰在7月28日召開的超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議中強調(diào)，城中村要采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造，堅持以市場化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運營方式，對本輪城中村改造的形式和實施主體做了進一步的明確。近期來看，9月自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，為落實在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的有關(guān)要求，決定在43個城市開展為期4年的低效用地再開發(fā)試點，我們認為未來城中村改造范圍有望在目前21個超大特大城市的基礎(chǔ)上進一步擴大；10月，住建部指出目前各地正按部推進當中，城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。根據(jù)國家目前出臺的一系列城中村改造相關(guān)政策，主要包括以下內(nèi)容：1）改造區(qū)域：城中村改造目前主要針對全國21個超大特大城市，自然資源部決定在43個城市開展低效用地再開發(fā)試點，本輪城中村改造城市范圍有望擴大；2）實施主體：堅持以市場化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運營方式，引入更多央企、國企和民間資本參與，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用；3）改造形式：采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造；城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當按一定比例建設(shè)保障性住房；4）資金來源：堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業(yè)金融機構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。全國各大主要城市目前陸續(xù)推出城中村改造實施計劃，以幾個一線和強二線城市為例，項目推進規(guī)模龐大。1）廣州市：2023年計劃推進127個城中村改造項目，預計完成固定資產(chǎn)投資983億元，占全市城市更新固定資產(chǎn)投資目標的49%；2）深圳市：2023年計劃通過城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套，約占全市城中村租賃住房總量的1%；3）上海市：2023-2025年計劃安排新啟動30個城中村改造項目，每年新啟動10個改造項目，計劃在2032年底全面完成城中村改造項目；4）合肥市：深入開展城市更新行動，加快推進現(xiàn)有104個城中村改造，力爭三年內(nèi)基本完成；5）青島市：全市計劃利用三年時間新啟動改造69個城中村項目，2023年全年計劃新啟動19個城中村改造項目、涉及1.4萬戶；6）杭州市：5月發(fā)布《關(guān)于全面推進城市更新的實施意見》，提出要“深化城中村改造工作”；8月中旬，《西湖區(qū)2023年第2批土地征收成片開發(fā)方案》公示，西湖區(qū)之江、三墩等多宗地塊即將迎來拆遷。從一線城市中改造力度較大的廣州和上海的具體實施細則來看：廣州市計劃在2035年前通過微改造、混合改造、全面改造多種方式累計推進155平方公里城中村改造。10月24日，《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》（下稱“《專項規(guī)劃》”）經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會第十四次會議審議通過?！秾ｍ椧?guī)劃》統(tǒng)籌新增用地與存量用地資源配置，規(guī)劃至2025年，累計推進城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累計推進城市更新約230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動低效存量土地的盤活再利用。今年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》意見的公告，是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。上海市2025年前城中村改造重點在中心城區(qū)周邊和五大新城范圍。根據(jù)《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》計劃，上海2023年啟動“城中村”改造項目10個，至2032年前預計要完成62個城中村項目，其中，上海市房管局指出需突出改造重點，將中心城區(qū)周邊和五大新城范圍的城中村優(yōu)先納入2023至2025年城中村改造計劃。根據(jù)上海市各區(qū)官方公眾號披露的城中村項目信息來看，62個城中村項目普遍集中在浦東、青浦、閔行等外圍區(qū)域，市區(qū)目前暫未公布具體項目信息，但整體城中村改造體量預計亦處于高位，只是開發(fā)節(jié)點或晚于五大新城等外圍片區(qū)。1.2.市場空間：城中村改造年均投資規(guī)?？捎^，積極拉動地產(chǎn)開工端+銷售端1.2.1.城中村住房面積測算：21個超大特大城市城中村住房面積合計約10.76億㎡，其中廣深等城市城中村體量較大根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，全國共有21個超大特大城市，其中7座超大城市分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，14座特大城市分別為武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。我們假設(shè)城中村住房分為“自住”和“出租”兩類，其中“自住”部分假設(shè)為城區(qū)自建住房，“出租”部分假設(shè)為城區(qū)中租賃其他住房（非廉租房、公租房）中月租低于1000元的住房（以下簡稱“租賃住房”）。根據(jù)各省市2020年人口普查年鑒數(shù)據(jù)，將自建住房和租賃住房戶數(shù)與城市總戶數(shù)相除，可得各地居住在自建住房和租賃住房的人口比例，再通過2020年人口普查年鑒公布的各地城區(qū)人口數(shù)和人均住宅面積進一步測算得城中村住房面積：城中村自建住房面積=城區(qū)人口數(shù)*自建住房比例*自建住房人均住房面積；城中村租賃住房面積=城區(qū)人口數(shù)*租賃住房比例*租賃住房人均住房面積（根據(jù)國家相關(guān)政策規(guī)定，公租房的人均住房面積應(yīng)在18-22平方米之間，我們假設(shè)城中村租賃住房的人均建面為城區(qū)人均建面的50%）根據(jù)測算結(jié)果，預計全國21個超大特大城市目前城中村住房面積為10.76億㎡，其中城中村面積排名靠前的包括廣州、佛山、東莞、深圳、武漢等，大灣區(qū)的幾大城市城中村體量遠超其他地區(qū)，有望成為未來城中村改造需求放量的主要區(qū)域。1.2.2.城中村改造投資規(guī)模測算：年均總投資規(guī)模中值約8330億元，拆建比、資金和項目周期影響權(quán)重大由于城中村改造周期時間長，且多地政策對于拆建比例、資金來源等等暫無具體規(guī)定，本輪城中村改造年均投資規(guī)模的預測受項目周期和拆除比例等不確定因素影響大。我們假設(shè)21個超大特大城市有70%的城中村參與本輪改造，基于拆除比例20%-50%、改造周期5-9年等不同假設(shè)條件對城中村改造投資規(guī)模進行測算，預計本輪城中村改造在拆除比例20%、35%和50%的情況下總投資額對應(yīng)3.5萬億元、5.8萬億元和8.2萬億元，年均投資規(guī)模在3882-16337億元，年均總投資額中值約8330億元；其中建設(shè)工程總投資分別為1.8萬億元、2.9萬億元和4.0萬億元，年均建設(shè)工程投資在2008-7905億元，中值為4114億元，對比2016-2020年棚改加速落地階段的年均投資14000億元，本輪城中村改造投資弱于此前棚改投資力度，若本輪城中村改造在項目推進進度、拆建比例、資金支持力度等方面超預期，城改年均投資額有望提升。1.2.3.城中村改造地產(chǎn)帶動作用：拉動房屋開工端邊際改善，去庫效果取決于拆建比+貨幣安置比市場對本輪城中村改造的投資效果關(guān)注點集中在對地產(chǎn)需求邊際改善效果上，包括對房屋新開工面積、銷售面積以及竣工面積帶來的增量空間。在對房屋新開工端的拉動效果上，我們以“城改新開工建筑面積=城中村改造總建面*拆除比例*拆建比”來估算城中村改造的總新開工面積，假設(shè)平均改造周期為7年，在不同的拆除比例情景下，我們預計本輪城改年均新開工面積占2022年住宅新開工面積的比重分別為3.57%、6.24%和8.92%，2021、2022和2023年Q1-Q3我國房屋新開工面積均同比下滑，本輪城中村改造啟動有望為后續(xù)新開工需求帶來一定增量需求，拉動地產(chǎn)新開工端邊際改善。城中村改造對新房銷售端的拉動效果主要取決于拆建比例、安置方式，此前2015-2017年的棚改時期，總體為拆建模式，同時2015年國家提出積極推進棚改貨幣化安置政策，地方直接以發(fā)放貨幣的形式補償被拆遷棚戶區(qū)居民，居民再用補償款購置商品房，帶動全國地產(chǎn)商品房去庫存浪潮，全國貨幣化安置去庫存面積占商品房銷售面積的比重由2014年的3.42%迅速提升至2017年的21.45%。我們根據(jù)以下邏輯對本輪城中村改造帶來的購房需求進行測算：“城改釋放的新房購買面積=城中村改造總建面*拆除比例*拆建比*貨幣化安置比例*安置后購買新房比例”。假設(shè)平均改造周期為7年，在不同拆除比例和貨幣化安置比條件下，我們預計本輪城改年均釋放的購房需求占2022年全年商品住宅房銷售面積的比重分別為1.28%、2.79%和4.79%。1.3.歷史復盤：由棚改、舊改到城改的變遷，城市更新建設(shè)持續(xù)深入我國的城市更新進程最早可以追溯到2004年開啟的棚戶區(qū)改造試點工作，2008年棚戶區(qū)改造作為保障性安居工程的主要內(nèi)容在全國范圍內(nèi)全面啟動，并在2015年積極推進棚改貨幣化安置政策后迎來全面提速，2015-2017年國務(wù)院部署改造棚戶區(qū)住房1800萬套三年計劃，2018年由于住建部對部分商品房庫存不足地區(qū)的棚改貨幣化安置提出了限制性要求，疊加存量棚改項目減少，此后棚改開工量驟降。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016-2020年間全國棚改完成投資約7萬億元，年均投資約14000億元，為我國經(jīng)濟增長提供了新動力。2019年以來，棚改進入尾聲后，老舊小區(qū)改造接力成為惠民生、擴內(nèi)需的重要手段，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2019-2022年，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個，完成投資6600多億元，年均投資約1650億元。在相繼推動了棚改、老舊小區(qū)改造等城市建設(shè)存量提質(zhì)的政策之后，中央層面對于城市更新的認識與推動不斷深入，并將城市更新提升到了遠期戰(zhàn)略規(guī)劃的地位，2023年國家多部門相繼提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造，在安置方式上，或采取實物、房票和貨幣安置結(jié)合的方式，有別于此前棚改對商品房的去庫作用，本輪城中村改造主要目的為利用城市低效土地、提升增值收益、改善民生居住環(huán)境，同時對穩(wěn)地產(chǎn)、擴內(nèi)需帶來邊際改善。棚戶區(qū)改造：我國最早于2004年在遼寧率先啟動棚戶區(qū)改造，此后在東北地區(qū)開啟局部試點。2008年，中央出臺的擴大內(nèi)需十項措施中明確提出加快建設(shè)保障性安居工程，棚戶區(qū)改造作為保障性安居工程的主要內(nèi)容，開啟了全面啟動。2013年7月，《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見》出臺，決定進一步加大棚戶區(qū)改造力度，2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶；2015年，國務(wù)院提出棚改第一個三年計劃，2015-2017年計劃改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套，實際執(zhí)行1816萬套棚戶區(qū)住房改造。由于2015年我國積極推進棚改貨幣化安置政策，三四線城市去庫存浪潮開啟的同時，也推高了全國尤其是三四線城市的房價，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016-2020年全國棚改開工總數(shù)為3300萬套，其中三四線城市占2200萬套。2018年，住建部等對棚改貨幣化安置提出了明確要求，對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。此后，由于棚改存量的陸續(xù)減少和國家整治地方借棚改政策大肆發(fā)債的現(xiàn)象，2019年棚改開工量降至2018年的一半，2021年棚改體量持續(xù)縮減至165萬套。老舊小區(qū)改造：我國早在2007年啟動了老舊小區(qū)改造，但由于之前主要聚焦棚戶區(qū)和危舊房改造，老舊小區(qū)改造進展緩慢，且主要圍繞建筑節(jié)能減排和房屋維修養(yǎng)護進行開展，綜合性整治較少。區(qū)別于棚改的大規(guī)模拆建，老舊小區(qū)改造重點針對2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改造內(nèi)容主要包括小區(qū)墻體刷新、防水修繕、管線整理翻新、內(nèi)部道路和綠化更新建設(shè)等。2015年底，中央城市工作會議上明確，要有序推進老舊小區(qū)綜合整治，徹底改變粗放型管理方式，老舊小區(qū)綜合整治上升到更高關(guān)注層面。2017年底，住建部明確在廣州、廈門等15個城市開展老舊小區(qū)改造試點。截至2018年底，試點城市已改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民，老舊小區(qū)改造的政策逐步細化并趨于綜合。2019年以來，隨著棚改進入尾聲，老舊小區(qū)改造接力成為惠民生、擴內(nèi)需的重要手段。2019年4月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補助資金支持；10月，住建部確定在“兩省七市”開始第二輪老舊小區(qū)改造試點。2020年4月，國務(wù)院常務(wù)會明確，2020年計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2023年我國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，1-9月實際新開工改造5.1萬個。城中村改造：2023年以來城中村改造受到了國家層面的高度重視，與棚戶區(qū)改造相比，城中村改造是針對集體用地更為復雜全面的城市功能區(qū)域的環(huán)境更新，既包含拆除重建、又包含維持建筑格局的微改造，以及介于兩者之間的混合改造，而此前的棚改由于居住條件惡劣，改造基本以拆除重建為主，改造力度相對更大。綜合來看，本輪城中村改造由于涉及村集體土地性質(zhì)變更，政府在土地一級整理階段可起引導統(tǒng)籌作用，并引入市場化主體參與改造過程中的募集資金、規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)和租賃運營等環(huán)節(jié)。在改造范圍上，主要圍繞超大特大城市的城中村區(qū)域開展，各個城市城中村開展規(guī)模、開展進度、開發(fā)模式以及安置方式存在一定差異，由各城市自主制定。2.因城施策推進新一輪城改，國有企業(yè)有望優(yōu)先受益2.1.引導主體：政府引導，市場化主導，多模式并行此前棚改期間主要實施主體為政府，而城中村改造的實施主體有政府、開發(fā)商、村集體和多元主體等多種模式，不同模式下的優(yōu)劣勢各有不同，預計本輪城中村改造將由政府引導，市場化運作，參與實施主體以央國企平臺為主。1）政府模式：各地區(qū)域政府發(fā)揮引導作用，統(tǒng)一規(guī)劃城中村改造項目，完成土地的征收及前期的改造工作，可出讓地塊或分拆項目給開發(fā)商完成后期建設(shè)。地方政府可以通過整合調(diào)配各政府職能部門資源，有序推進城中村改造項目的開展，同時充分考慮村民及村集體的拆遷補償安置和社會融合問題，項目實施阻力相對更小。但由于政府資金有限，而拆遷補償及村民安置需要大量的資金投入，政府主導的模式可能會加重地方財政壓力。2）開發(fā)商模式：政府制定規(guī)則，開發(fā)商作為主體，引入市場資金實現(xiàn)一二級開發(fā)建設(shè)和運營。該模式可以節(jié)省財政資金投入，地方政府只需要運用優(yōu)惠的政策來吸引開發(fā)商，開發(fā)商資金雄厚且開發(fā)經(jīng)驗豐富，對城中村改造地塊的品質(zhì)有保障。但由于開發(fā)商或重于追求利潤最大化，會采取提高容積率、降低補償標準等措施，該模式中，村民、開發(fā)商和地方政府三方的利益協(xié)調(diào)復雜性高于政府主導模式，拆遷工作難度提升。3）村集體模式：政府制定規(guī)則，村集體自籌資金，或與社會資本合作實現(xiàn)改造。村民及村集體的主體地位得到充分的認可和體現(xiàn)，村民在制定更新補償方案時充分享有知情權(quán)，村民的更新積極性較容易調(diào)動。但由于改造項目所需資金龐大，如村集體不具備匹配的經(jīng)濟及管理實力，僅依靠村集體的經(jīng)濟收入，難以擔負拆遷補償及安置費用，城中村改造質(zhì)量及品質(zhì)難以保障。4）多元主體模式：各級政府、開發(fā)商、村集體、社會資本等共同參與，各方共同參與構(gòu)成多元主體，一同構(gòu)建協(xié)商機制，保證綜合效益。過往城中村改造多為單一的引導主體模式，單一主體容易在更新過程中將自身利益最大化，為規(guī)避各類單一主體的劣勢，多元主體可以構(gòu)建協(xié)商機制，保障綜合效益，但該模式?jīng)Q策時間一般較長，需要協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié)眾多。由于城中村改造涉及土地拆遷補償及村民安置等問題，前期費用投入較大，政府和村集體單獨主導模式下可能存在資金短缺問題而導致項目難以開展，所以我們認為本輪城中村改造或?qū)⒅饕谡囊龑б?guī)則下，更多引入市場化主體進行開發(fā)運營，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。從各地的實施情況來看，不同城市城中村改造的引導主體具有明顯的本地特色。1）廣州：廣州重視原始居民、村民利益，多采取政府、村集體、企業(yè)多元合作的開發(fā)模式，其中獵德村、琶洲村項目最具有代表性；2）深圳：深圳的城市更新起步較早，后加入到廣東省“三舊”改造的行列。與廣州相比，深圳較早完成集體土地轉(zhuǎn)國有土地，其城市更新案例中居民、村民集體參與的情況較少，更多是由地產(chǎn)商等市場化主體完成；3）上海：隨著近年拆遷成本上漲，上海片區(qū)開發(fā)項目難度較大，大規(guī)模片區(qū)開發(fā)項目主要由上海本地國企、城投主導，其中典型案例包括普陀區(qū)紅旗村項目，上海城市更新正由早年的市場參與向政府主導、市場參與轉(zhuǎn)變。以上海的城中村改造參與主體來看，介入上海城中村項目的企業(yè)以國企和城投平臺為主，民企介入數(shù)量相對較少。根據(jù)“丁祖昱評樓市公眾號”文章，克而瑞CAIC城市更新中心對2014年以來上?！俺侵写濉?13個出讓地塊進行全樣本分析，在獲地主體方面，國企和民企分別占39.29%和33.93%，另有15.18%為村集體與地方政府成立的股份制公司。國企獲地主體達14家，其中不僅有專注房地產(chǎn)開發(fā)的中建東孚、中海地產(chǎn)等央企，也包括如上海城投、上海建工、浦發(fā)集團、光明地產(chǎn)等地方國企。國企因職能需求，相較民營房企能更早獲取城市規(guī)劃、城中村改造計劃等信息，同時在一二級聯(lián)動開發(fā)方面具備城市更新開發(fā)經(jīng)驗、資金、資源等先天優(yōu)勢。從投資金額和城中村面積數(shù)據(jù)來看，國企在城中村改造領(lǐng)域占據(jù)主導地位，以700億元的總投資和將近380萬㎡的城中村改造面積遠超民企。民企雖然整體獲地占比與國企接近，但介入企業(yè)數(shù)量較少，主要集中在大華集團、瑞安房地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)和佳兆業(yè)4家民企。從上海城中村改造參與民企的獲地情況來看，除佳兆業(yè)在嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)獲取一塊城中村項目用地外，其余全部被大華集團、瑞安房地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)三家企業(yè)獲得，其中大華集團包攬了寶山區(qū)自2014年以來，涉及包括康家村、顧村老集鎮(zhèn)、場中村等的21幅城中村地塊，瑞安則是通過蟠龍古鎮(zhèn)單個項目，獲得了青浦區(qū)蟠龍村的8幅地塊；俊發(fā)通過徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)改造單個項目獲取8幅地塊。民企參與上海城中村改造難度高于國企，需要花費較長時間打造城市更新品牌知名度，在獲取地塊上，與村鎮(zhèn)集體和政府協(xié)調(diào)成本更高。2.2.土地開發(fā)模式：“做地”+“一二級聯(lián)動”，各區(qū)域因城施策城中村改造流程包括規(guī)劃、一級土地開發(fā)整理、土地收儲、二級開發(fā)建設(shè)和項目交付運營等階段，不同土地開發(fā)模式下的一二級開發(fā)主體和政府角色存在差異。1）做地模式：做地主體與用地主體分離，廣州做地主體明確需為國企做地模式下，一二級開發(fā)實施主體分開，由政府確定的做地主體進行前期土地整理和征拆工作，滿足生地變熟地或凈地等要求后，交由土儲機構(gòu)收儲進行土地出讓，完成招拍掛出讓后進入二級開發(fā)，做地主體未必是二級開發(fā)用地主體。杭州和廣州是采用做地模式的代表城市，杭州市率先在城中村改造中采用做地模式，由市級做地主體和區(qū)級做地主體負責統(tǒng)籌，對城中村改造的地塊開展前期開發(fā)整理，完成生地到熟地的工作后，再交由土地儲備中心入庫以供出讓；廣州于2023年3月23日出臺《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作措施的通知》（“做地10條”），要求除重點城市更新片區(qū)還可以采用一二級聯(lián)動以外，其余片區(qū)的城市更新模式由土地開發(fā)一二級聯(lián)動模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽龅?土儲模式，廣州做地模式的核心是將土地儲備細分為做地階段和土地儲備階段，政府把土地收儲前期整理工作交由全資國有企業(yè)獨立實施，土儲機構(gòu)主要負責收儲職能。對于做地主體的選擇，廣州做地模式突出“政府主導+市場參與”，強調(diào)一級開發(fā)階段的做地主體必須為全資國企，條件成熟的其他做地主體需以專題報告報市政府進行審定。政府認定的做地主體包括越秀集團、廣州建筑、廣州地鐵、廣州城投、廣州交投、珠實集團、機場建投集團等地方全資國企，負責前期資金需求大、推進難度高的做地工作，可以有效分擔政府財政壓力，后續(xù)房企直接介入熟地開發(fā)。杭州做地主體主要包括市土地儲備中心、市級做地主體和區(qū)級做地主體三類，做地主體可下設(shè)若干做地機構(gòu)，做地機構(gòu)需為政府（管委會）所屬機構(gòu)或國有獨資企業(yè)。2）一二級聯(lián)動模式：土地一級開發(fā)商獲取土地二級開發(fā)權(quán)一二級聯(lián)動是指投資開發(fā)機構(gòu)參與一級開發(fā)的征地拆遷及必要的工程建設(shè)后，根據(jù)政策規(guī)定，在合規(guī)性條件下，直接獲得土地二級開發(fā)權(quán)，無土地招拍掛階段，開發(fā)投資方以實現(xiàn)土地二級開發(fā)收益作為整體城中村項目開發(fā)的投資回報。土地一二級聯(lián)動模式下，二級開發(fā)階段的預期回報相較單獨的一級開發(fā)更具吸引力，企業(yè)收益可實現(xiàn)最大化，同時有助于減少政府前期投入和資金壓力。早期深圳城市更新和廣東省“三舊”改造等試點開創(chuàng)了土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式，廣州市人民政府在2019年4月印發(fā)的《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》中明確規(guī)定將拆遷工作及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標等方式確定改造主體（土地使用權(quán)人），即政府在拆遷之前就確定了土地使用權(quán)人。但一二級聯(lián)動模式下對企業(yè)的資金管理也提出了更大的挑戰(zhàn)，廣州此前城市更新項目的市場化參與程度較高，但2021年下半年以來，由于地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行，大量地產(chǎn)公司主導的舊改項目現(xiàn)金流惡化，出現(xiàn)爛尾風險，政府開始出面協(xié)調(diào)安排國企介入出險房企的舊改項目，今年3月廣州進一步出臺“做地10條”文件，土地開發(fā)模式由一二級聯(lián)動轉(zhuǎn)變?yōu)樽龅啬Ｊ?，要求一級開發(fā)后土地必須收儲，進行招拍掛之后才能進入二級開發(fā)。目前深圳、上海、成都等城市為采用一二級聯(lián)動模式的代表城市，允許承擔拆遷和土地一級開發(fā)的市場主體通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、補繳地價等方式獲得土地二級開發(fā)權(quán)。一二級聯(lián)動模式?jīng)]有統(tǒng)一明確的政策依據(jù)，各地方政策規(guī)定也不同，總體來看是由政府牽頭引導負責協(xié)調(diào)各方關(guān)系，將公益性項目和商業(yè)性項目打包，通過公開招標選擇合作方，或者政府授權(quán)公益類國企，由公益類國企招標選擇合作方，合作方進行土地一級開發(fā)和公益性項目建設(shè)，承擔征拆補償、配套設(shè)施建設(shè)等投資和建設(shè)，再通過協(xié)議出讓、帶方案掛牌、與拆遷兩標合一標等方式獲得土地使用權(quán)，進行出讓金補差，補償一級開發(fā)和公益類項目的投入成本，社會資本方再進行二級開發(fā)獲取房地產(chǎn)開發(fā)收益和土地增值收益。綜上來看，城中村改造的整體流程涉及前期土地一級開發(fā)（包括融資、拆改留、規(guī)劃設(shè)計和土地收儲等工作）、中期項目設(shè)計建設(shè)（包括建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、房屋建設(shè)和配套建設(shè)等工作）以及后期物業(yè)銷售運營（包括物業(yè)售賣、物業(yè)出租、物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)招商等工作）。我們認為本輪城中村改造或?qū)⒅饕扇　罢龑?市場化運作”的方式，政府主要在土地一級整理階段起引導作用，開發(fā)企業(yè)參與改造流程中的募集資金、規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)和運營等環(huán)節(jié)。布局全國的央國企和地域性省屬國企在城市更新項目中擁有豐富經(jīng)驗，資金、資質(zhì)實力突出，在業(yè)務(wù)上覆蓋了包括地產(chǎn)開發(fā)、項目運營和施工承包建設(shè)的多個板塊，有望在新一輪城中村改造中優(yōu)先受益；地方實力民企有望通過社會資本方式參與本輪城中村改造；而國常會提出多業(yè)態(tài)并舉發(fā)展模式也將吸引多業(yè)態(tài)發(fā)展民企如專注商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、特色開發(fā)等業(yè)務(wù)的實力企業(yè)參與。2.3.改造+安置方式：拆整結(jié)合分類改造，實物+貨幣多元補償改造模式方面，區(qū)別于此前棚改的大拆大建模式，本輪城中村改造強調(diào)采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造。從現(xiàn)有各城市公布的城中村改造方案來看，上海、濟南和武漢對于具體的項目制定了詳細的改造計劃，以上海為例，對于目前700個城中村位點，上海市計劃整體改造約200個位點、規(guī)劃實施400個位點、環(huán)境綜合整治100個位點。以廣州、深圳和東莞為代表的大灣區(qū)則是強調(diào)要“拆、治、興”并舉，結(jié)合實際需求，合理確定改造比例。長沙明確要求以完善配套和環(huán)境為目標，全面改造為主，綜合整治為輔，而與之相反的是，成都則是強調(diào)少拆多改，注重傳承。綜上來看，各地由于自身改造需求的不同，對于拆除新建比例的要求也各有不同，整體采取的是拆整結(jié)合的多元化分類改造方式，而非棚改時期的全面大拆大建。以深圳市過往的更新模式為例，深圳在城中村改造初期制定了全面改造（包括異地重建、整體拆建、局部拆建、村民自改、商業(yè)化改造等多種方式）和綜合整治（不涉及建筑的拆建）兩種主要模式；隨著深圳確立開展以市場為主體的城市更新后，拆除重建因其經(jīng)濟效益突出、調(diào)動市場積極性效果明顯，成為更新模式的主流；而當前階段，為挖掘城中村的多元內(nèi)涵價值，深圳城中村更新強調(diào)有機更新、微改造等綜合整治模式。安置補償方面，本輪城中村改造預計以實物、房票、貨幣化安置等多元化方式相結(jié)合的方式對村民進行拆遷補償。2015年6月，國家明確棚改補償模式由實物+貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先，地方直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區(qū)居民，供居民購買商品住房。短期內(nèi)棚改貨幣化安置形式對地產(chǎn)去庫存起到積極作用，但也推高了全國尤其是三四線城市的房價，2018年10月，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。對于此輪城中村改造，我們預計將以實物、房票和貨幣等多元化安置方式相結(jié)合的方式對村民進行補償。從各地公布的具體補償方式來看，上海、東莞和西安等城市實行實物安置和貨幣安置相結(jié)合的模式；廣州、南京、青島和昆明等城市實行房票安置與貨幣化結(jié)合的模式，根據(jù)中指研究院信息，今年以來已有約30城推出房票安置政策，廣州為首個明確城中村改造將探索房票安置的一線城市；北京市強調(diào)以房屋安置為主，要做到安置房先行,而且強調(diào)安置房一般應(yīng)為具備入住條件的現(xiàn)房，即要在其他地方先建好安置房，再啟動搬遷和征地環(huán)節(jié)，居民直接用地換房。2.4.資金來源：多渠道籌措改造資金，鼓勵民間資本參與城中村改造資金來源多渠道，主要包括財政資金、社會資本、村集體自籌資金及市場化融資資金等。城中村改造規(guī)模大、周期長，在項目改造中需要關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)各個主體的利益，在7月21日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的指導意見中，強調(diào)多渠道籌措改造資金，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)。以上海為例，上海城中村改造由房企和險資共同設(shè)立城市更新基金，截至2022年底，全市已批準的62個城中村改造項目引進社會資金達5500多億元，主要來源包括實施改造主體出資、金融機構(gòu)配套融資、由房企和保險資金共同設(shè)立的城市更新基金等。根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，在城中村改造的財政和貨幣支持方面，除符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍外，銀行融資方面也有支持措施，即設(shè)立城中村改造專項借款，鼓勵銀行提供城中村改造貸款，?？顚Ｓ?、封閉管理，但需在市場化法治化的原則之下。上一輪棚改的資金支持主要來自于央行補充抵押貸款、棚改專項債、財政支出等，預計后續(xù)城中村改造領(lǐng)域的政策性金融支持政策、政府配套性財政資金支持政策有望加碼?；仡?015年起城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃，棚改資金主要來源于開發(fā)性金融、公共財政支出和其他資金等，棚改的貨幣安置率高，所以政府財政補助及金融政策的支持力度較大。2015年6月，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》指出，棚改的融資體制機制進一步創(chuàng)新，包括推動政府購買棚改服務(wù)，發(fā)放地方政府棚改專項債券，推廣政府與社會資本PPP合作模式，與社會資本合作合同進行市場化融資，加大信貸支持力度等。央行抵押補充貸款為棚改提供了充足資金來源，2014年4月央行創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款（PSL），配合國家開發(fā)銀行“棚戶區(qū)改造”項目，為其提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金。2015-2018年，PSL累計發(fā)放量高達3萬億元，投放力度達到峰值，其中2015年投放6981億元，2016年投放9750億元，2017年投放6350億元，2018年投放6920億元，助力棚改穩(wěn)步進行。政府購買棚改服務(wù)和PPP項目模式在棚改初期起到推動作用。2015年6月，國務(wù)院常務(wù)會議部署三年棚改計劃，明確提出推進棚改貨幣化安置，推動市縣政府購買棚改服務(wù)并列入財政預算，引導金融機構(gòu)建立快速通道并加快PPP項目等貸款審批。2015-2017年P(guān)PP項目投資受大規(guī)模推廣而快速提升，2017年棚戶區(qū)改造PPP項目投資額達6000多億元，2018年以后棚改PPP項目投資有所回落。全國公共財政住房保障支出2012-2018年之間不斷向棚改傾斜。2012-2018年間，公共財政向棚戶區(qū)改造投入的支出整體上行，合計提供8545億元的資金支持，占整體住房保障支出中保障性安居工程的比例持續(xù)提升，由2012年的18.42%提升至45.11%，財政對保障性安居工程的支持不斷向棚改方向進行傾斜。2018年后，棚戶區(qū)改造財政支出占比有所回落，近三年維持在30%左右的水平。棚改專項債成為2018年以后支持地方棚改的重要資金來源。2018年3月，住建部、財政部兩部門聯(lián)合推出《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》，有序推進試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券工作，探索建立棚戶區(qū)改造專項債券與項目資產(chǎn)、收益相對應(yīng)的制度，發(fā)揮政府規(guī)范適度舉債改善群眾住房條件的積極作用，2018-2022年棚戶改造專項債發(fā)行規(guī)模達到2.18萬億元。2.5.改造案例：打造城市人文綜合社區(qū)，兼顧政企村三方利益我們以上海蟠龍?zhí)斓馗脑祉椖亢蜕钲谌A潤大沖村改造項目為例，探究了城中村的具體改造形式和盈利模式?？傮w來看，城中村改造是一個可以使企業(yè)、村集體和政府三方均能從中受益的民生項目：改造成果：改造完成后的城中村轉(zhuǎn)變?yōu)榧≌⑸虡I(yè)、寫字樓等為一體的城市人文綜合區(qū)，住宅僅是整體項目改造的一部分，相關(guān)配套設(shè)施和功能性建筑都會更為完善。項目周期：開發(fā)周期中前期涉及項目規(guī)劃、項目認定、協(xié)議簽訂、村民協(xié)調(diào)等工作所耗費的時間最長。上海蟠龍?zhí)斓乜傞_發(fā)周期7年，前期規(guī)劃耗時5年；深圳華潤城總開發(fā)周期13年，前期規(guī)劃長達10年。盈利模式：從城中村改造參與的三方來看，【企業(yè)】在土地一二級聯(lián)動模式下，開發(fā)商的項目收益來源于住宅銷售和商業(yè)租賃，瑞安在蟠龍?zhí)斓仨椖恐械淖≌N售額可以覆蓋項目總投資額，后期商業(yè)運營租賃可以每年貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流；【村集體】村集體可以通過收取集體物業(yè)租金或參與住宅銷售和商業(yè)運營分紅等方式實現(xiàn)穩(wěn)定收入；【政府】政府主要的收益來源于土地出讓金和稅收。2.5.1.上海蟠龍?zhí)斓仨椖浚和恋匾欢壜?lián)動開發(fā)，市場化主體全程介入蟠龍城中村地塊是上海2014年第一批獲得市政府批復的城中村改造項目之一，2018年蟠龍城中村改造項目獲得認定，并于2019年開啟動工。蟠龍?zhí)斓仨椖渴钦蠛献?，一二級?lián)動開發(fā)，瑞安集團從土地征收階段就開始介入項目，企業(yè)直接與村集體溝通，政府以政策支撐的角色參與。項目將蟠龍古村核心村域進行征收拆除，并對傳統(tǒng)建筑進行復建，改為商業(yè)用途，同時征收周邊低效工業(yè)廠房，配以低密度住宅（容積率1.6-2.4）。項目總建筑規(guī)模約30萬方，包括5萬方商業(yè)和25萬方居住社區(qū)，以及23方城市公園綠地。瑞安在蟠龍?zhí)斓仨椖恐锌偼顿Y近140億元，包括安置成本、商業(yè)用地和居住用地的土地成本、改造和建設(shè)成本、融資成本及稅費等。2020年10月，總建筑面積達9.48萬平米的首期住宅單位開始推售；2023年4月，上海蟠龍?zhí)斓亻_業(yè)后正式開啟商業(yè)運營階段。從2014年蟠龍?zhí)斓仨椖繂右?guī)劃到2020年10月首批住宅單位推售，項目整體開發(fā)周期為7年。從企業(yè)、村集體與政府三方角度，分析蟠龍?zhí)斓仨椖扛鲄⑴c方的主要盈利模式：【瑞安集團】瑞安在蟠龍?zhí)斓仨椖康目偼顿Y額近140億元，項目收益主要來源于住宅銷售和商業(yè)租賃運營。住宅銷售方面，根據(jù)瑞安房地產(chǎn)的年報數(shù)據(jù)，2020-2022年蟠龍?zhí)斓刈≌霞s銷售額分別實現(xiàn)29.31、73.70和48.23億元，2023年可供銷售額約為3億元，建設(shè)階段的住宅銷售收益合計達154億元，整體收支在住宅銷售方面就已實現(xiàn)基本平衡。商業(yè)運營方面，收入主要來源于商業(yè)租賃和運營，根據(jù)瑞安房地產(chǎn)2023年半年報，蟠龍?zhí)斓赜?023年4月開業(yè)，可供出租的建筑面積達4.1萬平方米，出租率為61%，期內(nèi)租金相關(guān)收入達2100萬元，預計未來每年將為瑞安持續(xù)貢獻可觀的現(xiàn)金流?！敬迕衽c村集體】村集體的收益主要來源于安置房資產(chǎn)升值和住宅銷售、商業(yè)運營收益分紅兩個方面。2020年年底，原蟠龍城中村居民的改造安置房——蟠龍馨怡家苑啟動建造，就近安置于項目改造后的居住社區(qū)，隨著蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)的開業(yè)，目前每平米房價已經(jīng)達到9萬元/㎡，村民安置房資產(chǎn)價值可觀。此外，村集體可獲得住宅銷售分紅、蟠龍?zhí)斓?萬方商業(yè)持續(xù)運營收益的10%，另外由瑞安負責招商的品牌COCO-MAT4000平藝術(shù)精品酒店產(chǎn)權(quán)及全部租金收入也劃歸村集體所有?！菊健空饕氖找鎭碜皂椖恐苓呌玫匦再|(zhì)轉(zhuǎn)變和增加容積率部分的土地出讓金，此外政府還從項目中獲得，瑞安為城市提供的歷史文化傳承，23萬方城市公園綠地開發(fā)，以及蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)運營帶來的稅收。2.5.2.深圳華潤大沖村項目：政企村多方協(xié)同機制，打造城市人文綜合區(qū)深圳華潤大沖舊村改造項目是廣東省內(nèi)規(guī)模最大的城中村整體改造項目，項目占地68.5萬平方米，總建筑面積為280萬平方米，涉及近1000戶原村民、300多戶非村民的動遷、約7萬居住人口的搬遷及1500多棟房屋（近110萬平方米）的拆除。在實施過程中采用“政府主導、市場化運作、股份公司參與”的運作模式，兼顧各方利益，使舊村改造與市場經(jīng)濟結(jié)合，保證改造開發(fā)有一定的合理利潤，有效帶動改造實施主體的積極性。本項目采取拆除重建和局部綜合整治相結(jié)合的更新模式，對拆遷用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑實行整體拆除重建，由改造實施主體負責，對歷史建筑實行綜合整治。改造后項目業(yè)態(tài)包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店、人文劇場、3所幼兒園、小學及九年一貫制學校等，成為集現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)中心及居住為一體的綜合社區(qū)。從項目整體歷史進展來看，1998年，深圳市政府首次將大沖村納入舊改規(guī)劃；2002年3月，南山區(qū)政府委托市城規(guī)院編制大沖舊村改造規(guī)劃，撥出200萬元?？钭鳛閱淤Y金；2007年3月，華潤置地以60億元奪得大沖舊改項目，并于2008年與大沖實業(yè)股份有限公司簽訂《深圳市大沖舊村改造項目合作協(xié)議（框架）》，大沖舊改正式拉開帷幕；2008年7月，南山區(qū)政府派出30余人的駐點工作組，進駐大沖村指導和協(xié)調(diào)合作雙方開展工作，保證在村民、政府、企業(yè)三方中，村民利益是放在首位；2010年3月，村民物業(yè)簽約戶數(shù)已達904戶，簽約率達90%，村民的改造積極性較強；2011年12月，大沖整體改造奠基，全面進入開發(fā)建設(shè)階段；2013年12月，隨著大沖舊改回遷自住A區(qū)主體結(jié)構(gòu)順利封頂，大沖村民實現(xiàn)了首次回遷；2014年，華潤城的開盤標志著大沖村改造項目完工。深圳華潤大沖村改造項目從前期的規(guī)劃編制到華潤城開盤，整體的項目開發(fā)周期為13年，其中前期規(guī)劃階段經(jīng)歷了約10年時間。深圳華潤大沖村改造項目采取的是政企村多方協(xié)同機制，為了形成合理并且可接受的拆陪和安置標準，大沖村項目搭建了由政府、華潤和村民組成的溝通平臺，通過三方工作小組來協(xié)同各方利益，為政府、專家、村民、社會公眾及開發(fā)商搭建起一個多方溝通、共同協(xié)商的平臺，同時迅速對村民的合理意愿做出反饋與開發(fā)調(diào)整，積極協(xié)調(diào)各層面的矛盾與沖突，并通過股東大會和股東代表大會的制度來議定重要事項，有效推動進項目舊改工作。此外，華潤主動將村民的意見納入開發(fā)決策體系中，在項目重要節(jié)點以及設(shè)計方案編制過程中，積極與村股份公司及原村民進行溝通。大沖村改造完成后，整體計容總建筑面積達到280萬㎡，其中住宅建筑面積為138.5萬㎡（含保障性住房5.4萬㎡）、辦公建筑面積為72.3萬㎡、商業(yè)建筑面積為28.3萬㎡，分別占規(guī)劃總建筑面積的49.5%、25.8%、10.1%，合計占比達85.4%。改造完成后的大沖村從樓房密集、街道凌亂的城中村，轉(zhuǎn)變?yōu)榧敶焚|(zhì)住區(qū)、酒店公寓、高端寫字樓、開放式商業(yè)街區(qū)、體驗式購物中心、人性化公共空間于一體的城市人文綜合區(qū)。除擁有辦公樓華潤置地大廈和商業(yè)區(qū)華潤萬象天地以外，還由南山區(qū)政府主導，依托聚合華潤集團內(nèi)部及相關(guān)上下游資源，打造了產(chǎn)城融合示范項目——南山科技金融城，截至2021年，項目出租率超80%，吸引了海內(nèi)外80余家優(yōu)秀企業(yè)入駐。從企業(yè)、村集體與政府三方角度，分析華潤大沖村項目各參與方的主要盈利模式：【華潤置地】華潤置地的項目收益主要來源于住宅銷售和商業(yè)租金兩大方面。住宅銷售方面，深圳華潤城2014年開盤，至2022年末累計銷售金額