順義北務(wù)按揭貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)20150810

資金管理中心2015年8月按揭貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)目錄按揭貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)1按揭貸款職責(zé)分工2按揭貸款操作31、業(yè)務(wù)涵義2、借款主體3、貸款金額與期限4、貸款利率5、擔(dān)保與反擔(dān)保6、借款人資格7、審批時(shí)間8、放款時(shí)間9、順義北務(wù)目前各行按揭產(chǎn)品概況一、按揭貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)按揭貸款：指由銀行提供的為滿足買受人購(gòu)買營(yíng)業(yè)用房或辦公用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房的需要，以所購(gòu)用房作為抵押物或由第三方提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保并由買受人實(shí)行等額分期還款的融資業(yè)務(wù)。如果銀行認(rèn)為必要，借款人應(yīng)提供其他擔(dān)保方式，如追加抵押、保證、質(zhì)押、保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)等。

一般要求企業(yè)實(shí)際控制人提供個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保業(yè)務(wù)涵義連帶責(zé)任保證擔(dān)保：當(dāng)買受人未按合同約定的債務(wù)、期限履行債務(wù)時(shí)，銀行可以要求保證人承擔(dān)還款責(zé)任。反擔(dān)保：為買受人擔(dān)保的保證人，為了保證其追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，要求買受人或第三人提供的擔(dān)保。預(yù)抵押登記：指對(duì)于具有《預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，在買受人與賣方的購(gòu)房合同、買受人與銀行的借款合同簽訂的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上辦理以銀行為第一抵押權(quán)人的預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)借款主體不同，劃分為：法人按揭貸款和個(gè)人按揭貸款。購(gòu)買主體為企業(yè)法人，并以借款企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入作為還款來(lái)源。個(gè)人按揭貸款：購(gòu)買主體為自然人，并以個(gè)人收入作為還款來(lái)源。針對(duì)工業(yè)廠房，已有以企業(yè)為購(gòu)房和貸款主體的法人按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品；暫無(wú)標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人按揭貸款產(chǎn)品。借款主體貸款金額與期限（以工行和農(nóng)行產(chǎn)品為例）：工行產(chǎn)品貸款金額最高不得超過(guò)廠房購(gòu)置總價(jià)款的70%，其中，過(guò)渡期小企業(yè)和小型企業(yè)一般不超過(guò)2000萬(wàn)元（含）、最高不超過(guò)3000萬(wàn)元（含），微型企業(yè)最高不超過(guò)500萬(wàn)元（含）。中型企業(yè)一般不超過(guò)5年（含），最長(zhǎng)不得超過(guò)7年（含）；小企業(yè)一般不超過(guò)3年（含），最長(zhǎng)不超過(guò)5年（含）。農(nóng)行產(chǎn)品貸款額度最高不超過(guò)擬抵押工業(yè)用房評(píng)價(jià)值的70%。一手工業(yè)用房按房屋購(gòu)置價(jià)確定評(píng)估價(jià)值，二手工業(yè)用房按照房屋購(gòu)置價(jià)或銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估值確定。原則上不超過(guò)8年，最長(zhǎng)不超過(guò)10年。是不是期限越長(zhǎng)越好？？？貸款金額與期限

利率：個(gè)人按揭貸款：與金融形勢(shì)相關(guān)。法人按揭貸款：與借款人信用評(píng)級(jí)相關(guān)，與借款人對(duì)銀行的綜合貢獻(xiàn)相關(guān)，與金融形勢(shì)相關(guān)。貸款利率擔(dān)保與反擔(dān)保是否辦理預(yù)抵押登記擔(dān)保方式有預(yù)抵押登記無(wú)擔(dān)保階段性擔(dān)保無(wú)預(yù)抵押登記階段性擔(dān)保所購(gòu)置房屋用于企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。一般要求貸款主體為本地企業(yè)。經(jīng)營(yíng)年限至少2年以上。對(duì)于因遷址變更注冊(cè)登記地的企業(yè)，可持續(xù)計(jì)算；對(duì)于新設(shè)企業(yè)，部分銀行同意貸款，但一般要求母公司或?qū)嶋H控制人的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，并對(duì)擔(dān)保人有其他條件要求（如經(jīng)營(yíng)年限，信用評(píng)級(jí)等）。借款人必須有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入和按時(shí)償還本息的能力。貸款金額根據(jù)企業(yè)授信測(cè)算核定。申請(qǐng)貸款的借款人必須持有通過(guò)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證照。借款人必須在銀行貸款分支機(jī)構(gòu)開(kāi)立存款賬戶并且無(wú)違反結(jié)算紀(jì)律記錄及不良信用記錄。個(gè)人貸款取決于其還款能力借款人資格銀行審批時(shí)間法人按揭：自客戶貸款資料齊全后2個(gè)月。個(gè)人按揭：自客戶貸款資料齊全后1個(gè)月。按揭貸款審批后，放款時(shí)間取決于以下幾個(gè)要素：無(wú)預(yù)售許可證的項(xiàng)目：項(xiàng)目四證（用地規(guī)證、土地證、工程規(guī)證、施工證）齊全并且工程進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂放款。有預(yù)售許可證的項(xiàng)目：項(xiàng)目五證（用地規(guī)證、土地證、工程規(guī)證、施工證、預(yù)售證）齊全并辦妥預(yù)抵押登記后放款。銀行是否有頭寸，能保障及時(shí)放款。放款時(shí)間順義北務(wù)目前各行按揭產(chǎn)品概況合作銀行貸款額期限利率工行7成3-5年基準(zhǔn)上浮10%-30%左右，根據(jù)企業(yè)情況確定（不超2000萬(wàn)）平安7成7年基準(zhǔn)上浮30%左右，根據(jù)企業(yè)情況確定廣發(fā)5成-7成5年基準(zhǔn)上浮30%左右，根據(jù)企業(yè)情況確定1、資金中心職責(zé)2、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)務(wù)職責(zé)3、項(xiàng)目公司招商部職責(zé)二、按揭貸款職責(zé)分工負(fù)責(zé)首批客戶審批之前的統(tǒng)籌管理工作。1、選擇按揭貸款銀行；2、確定按揭貸款產(chǎn)品；3、審核并確定按揭貸款合同條款及文本；4、針對(duì)客戶審批中的異常情況，負(fù)責(zé)與銀行進(jìn)行協(xié)調(diào)；5、組織按揭貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)；6、按揭貸款業(yè)務(wù)執(zhí)行情況的定期檢查集團(tuán)資金管理中心職責(zé)負(fù)責(zé)首批客戶審批之后按揭全流程的管理和監(jiān)督工作。1、與銀行對(duì)接，跟蹤按揭貸款的審批進(jìn)度；2、規(guī)范按揭貸款合同文本的簽訂，防范擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；3、按揭貸款未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)放款的，監(jiān)督招商人員與客戶及時(shí)變更付款方式；4、每月編制《按揭貸款管理報(bào)表》，并抄送資金管理中心。如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)向融資經(jīng)理反饋；5、監(jiān)督客戶《房產(chǎn)證》辦理情況，一旦出現(xiàn)代償，及時(shí)通知招商客服停止《房產(chǎn)證》的辦理，保管所有客戶的《房產(chǎn)證》；6、根據(jù)《按揭貸款資料歸檔清單》完成每筆按揭貸款業(yè)務(wù)資料原件的歸檔。7、備注：如項(xiàng)目無(wú)財(cái)務(wù)，以上工作則由按揭專員（招商客服）負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部職責(zé)招商客服：負(fù)責(zé)按揭全流程的執(zhí)行工作。1、收集客戶按揭貸款資料，統(tǒng)一報(bào)送銀行；2、銀行下戶調(diào)查時(shí)，負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶。3、銀行調(diào)查中，負(fù)責(zé)督促客戶及時(shí)提交按揭補(bǔ)充資料。4、完成客戶反擔(dān)保措施的核保。并在OA上提交《按揭貸款單筆審批流程》。項(xiàng)目公司招商部職責(zé)招商代表：負(fù)責(zé)與客戶的對(duì)接工作。1、介紹按揭貸款業(yè)務(wù)。2、客戶按揭貸款資料的收集。3、需要客戶配合時(shí)負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶。4、與招商客服共同完成客戶反擔(dān)保措施的核保。

5、發(fā)生客戶還款違約時(shí)，參照《集團(tuán)按揭貸款擔(dān)保及回購(gòu)代償和追償制度V1.0》執(zhí)行。項(xiàng)目公司招商部職責(zé)1、廠房按揭貸款與住房按揭貸款區(qū)別2、貸款流程3、其他注意事項(xiàng)三、按揭貸款操作廠房按揭貸款與住房按揭貸款區(qū)別區(qū)別住宅按揭工業(yè)廠房按揭產(chǎn)品各行產(chǎn)品一致各行產(chǎn)品不一致，有的行沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品預(yù)售政策均有預(yù)售證各地情況不一致借款主體個(gè)人企業(yè)銀行審查資料簡(jiǎn)單調(diào)查企業(yè)情況，資料復(fù)雜借款人申請(qǐng)貸款評(píng)估貸款審批簽約放款前手續(xù)放款貸后檢查和監(jiān)管從準(zhǔn)備材料到放款，全程需約2-3個(gè)月。貸款流程買方（客戶）與賣方（聯(lián)）達(dá)成買賣意向，簽訂購(gòu)買合同，買方可以向賣方提供貸款資料，由賣方將資料提交給銀行，向銀行申請(qǐng)客戶按揭貸款。客戶看房階段，由招商代表向客戶介紹按揭貸款付款方式。簽訂《廠房銷售合同》，合同中明確按揭貸款的審批時(shí)間，一般為簽訂合同之日起三個(gè)月。由于買受人資信原因，未能在規(guī)定時(shí)間完成按揭貸款審批的，在合同中明確剩余款項(xiàng)的付款時(shí)間。注：約定客戶的貸款審批期限為：1）主體封頂3個(gè)月以前申請(qǐng)的，以主體封頂為準(zhǔn)；2）主體封頂3個(gè)月前之后申請(qǐng)的，自申請(qǐng)之日起3個(gè)月內(nèi)。客戶選擇按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，在簽訂《廠房銷售合同》時(shí)，同時(shí)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》（附件1）。招商代表通知客戶辦理貸款卡。借款人申請(qǐng)階段銀行從招商客服處獲得企業(yè)貸款申請(qǐng)資料后，會(huì)對(duì)借款人進(jìn)行信貸調(diào)查和評(píng)估，對(duì)借款人在借款期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)情況、盈利狀況予以預(yù)測(cè)分析，判斷其是否有充足的還款來(lái)源。此時(shí)需要借款人予以協(xié)助和配合，提供銀行所需的其他資料。銀行受理并完成貸款評(píng)估后，會(huì)按銀行有關(guān)授信授權(quán)辦法規(guī)定的管理權(quán)限進(jìn)行審批。目前，針對(duì)中小企業(yè)貸款，一般審批時(shí)間為20個(gè)工作日。貸款評(píng)估、審批階段審批階段注意事項(xiàng)對(duì)在合同約定付款時(shí)間內(nèi)（通常3個(gè)月）未完成貸款審批的客戶，招商客服提示招商代表變更付款方式。招商代表負(fù)責(zé)通知客戶變更付款方式。如銀行批準(zhǔn)的貸款額度與買受人申請(qǐng)的額度不一致，則兩者之間的差額作為買受人應(yīng)當(dāng)以自有資金支付的首付款，由買受人在銀行批準(zhǔn)貸款額度確定之日起7日內(nèi)向出賣人一次性付清，招商代表負(fù)責(zé)通知并督促客戶按規(guī)定繳納應(yīng)補(bǔ)足的款項(xiàng)。放款前手續(xù)：（1）按揭貸款審批后，銀行與客戶簽署《借款合同》、《抵押合同》及相關(guān)擔(dān)保文件。（2）招商客服協(xié)助銀行和客戶辦理預(yù)抵押登記手續(xù)。（3）取得《他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》后，銀行放款至賣方指定賬戶。簽約及放款前手續(xù)預(yù)抵押正式抵押放款前手續(xù)：（1）按揭貸款審批后，銀行與客戶簽署《借款合同》、《抵押合同》及相關(guān)擔(dān)保文件。（2）招商代表和招商客服安排客戶簽署文件招商客服負(fù)責(zé)準(zhǔn)備需簽署文件，招商代表負(fù)責(zé)預(yù)約客戶面簽時(shí)間。簽約及放款前手續(xù)聯(lián)東提供階段性擔(dān)保擔(dān)保方式需準(zhǔn)備并簽署的文件清單階段性擔(dān)保（a）附件2：《反擔(dān)保合同》（b）反擔(dān)保人個(gè)人的資產(chǎn)清單和相關(guān)資產(chǎn)的復(fù)印件（需由反擔(dān)保人在復(fù)印件上簽署同意此財(cái)產(chǎn)為保證人提供反擔(dān)保的承諾）簽約注意事項(xiàng)1、簽訂《反擔(dān)保合同》（附件2）時(shí)，需要由招商客服和招商代表雙人對(duì)反擔(dān)保人的身份進(jìn)行核實(shí)：2、如果反擔(dān)保人系公司法定代表人，要求買受人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件和簽字人的身份證原件核實(shí)；3、如果反擔(dān)保人系公司總經(jīng)理，則要求買受人法定代表人出具相關(guān)證明和簽字人的身份證原件；4、如果反擔(dān)保人系公司股東，要求買受人提供在工商登記機(jī)關(guān)查詢的股東記載和簽字人的身份證原件；5、如果反擔(dān)保人系實(shí)際控制人，可要求買受人各方股東出具有關(guān)實(shí)際控制人直接、間接持股情況的說(shuō)明和簽字人的身份證原件；取得銀行對(duì)按揭貸款的審批后，根據(jù)所采用的擔(dān)保形式，公司適用不同的審批流程。1、按揭貸款采用的是預(yù)抵押登記形式或由擔(dān)保公司提供的階段性擔(dān)保，不需要審批。2、按揭貸款只要涉及項(xiàng)目公司提供階段性擔(dān)?；蚧刭?gòu)，均按照以下流程審批。在客戶按揭貸款審批后，與銀行簽訂《擔(dān)保合同》之前，由招商客服在OA上提交《按揭貸款單筆業(yè)務(wù)審批流程》。公司內(nèi)部審批流程集團(tuán)公司1、招商客服需配合銀行完成貸款檢查、報(bào)表管理等工作。所有向銀行提供的報(bào)告，需經(jīng)融資經(jīng)理審核。2、招商客服按月提報(bào)《按揭貸款管理報(bào)表》，抄送資金管理中心融資經(jīng)理和財(cái)務(wù)部。3、招商部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)分割產(chǎn)權(quán)證，《房產(chǎn)證》取得當(dāng)天交財(cái)務(wù)保管，針對(duì)按揭貸款客戶，財(cái)務(wù)將《房產(chǎn)證》交給銀行，及時(shí)辦理抵押登記事宜，以解除階段性擔(dān)保責(zé)任。企業(yè)客戶在貸款存續(xù)期間，借款人必須按照借款合同規(guī)定，定期向銀行提供其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況以及貸款形成資產(chǎn)狀況的資料。貸款行會(huì)定期了解上述情況做好貸后檢查工作。貸后檢查與監(jiān)管注意事項(xiàng)（一）客戶資料的提交時(shí)間買受人須自簽訂以按揭貸款為付款方式的《廠房銷售合同》之日起14日內(nèi)向出賣人提供辦理按揭貸款的全部資料。（二）客戶首付款補(bǔ)足時(shí)限如銀行批準(zhǔn)的貸款額度與買受人申請(qǐng)的額度不一致，則兩者之間的差額作為買受人應(yīng)當(dāng)以自有資金支付的首付款，由買受人在銀行批準(zhǔn)貸款額度確定之日起7日內(nèi)向出賣人一次性付清，買受人延遲支付上述款項(xiàng)的：逾期在三十日內(nèi)（含三十日）的，應(yīng)每日按購(gòu)房總價(jià)款的萬(wàn)分之一向出賣人支付違約金；逾期超過(guò)三十日的，出賣人有權(quán)解除合同。（三）擔(dān)保手續(xù)的落實(shí)按揭貸款審批后，招商客服根據(jù)銀行審批的擔(dān)保方式，參照第八部分放款階段的要求，準(zhǔn)備需要客戶簽署的反擔(dān)保文件。由招商代表負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶，由招商客服和財(cái)務(wù)雙人對(duì)反擔(dān)保人的身份進(jìn)行核查并面簽