時(shí)代農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

東城新時(shí)代農(nóng)貿(mào)中心〔暫定名〕前期籌劃方案建議——工程類(lèi)別：商用物業(yè)〔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)〕籌劃者：東莞市圣錦房地產(chǎn)參謀總頁(yè)數(shù)：頁(yè)1

攜手合作，共創(chuàng)雙贏！2目錄初步籌劃內(nèi)容第一局部：工程市場(chǎng)分析------------------------------------------------9第二局部：工程情境分析------------------------------------------------26第三局部：工程定位----------------------------------------------------31第四局部：工程命名參考------------------------------------------------36第五局部：工程整體設(shè)計(jì)方案建議----------------------------------------37第六局部：工程平面、外立面、相關(guān)配套設(shè)計(jì)建議--------------------------42第七局部：銷(xiāo)售招商大廳的包裝建議--------------------------------------43第八局部：銷(xiāo)售策略建議及統(tǒng)籌------------------------------------------44第九局部：招商策略建議及統(tǒng)籌------------------------------------------47第十局部：廣告推廣建議及租售方案--------------------------------------503第十一局部：工程對(duì)外洽談工作------------------------------------------52第十二局部、工程未來(lái)運(yùn)作模式建議--------------------------------------53第十三局部：銷(xiāo)售招商隊(duì)伍架構(gòu)------------------------------------------54第十四局部：銷(xiāo)售招商人員培訓(xùn)------------------------------------------56第十五局部：售后效勞—物業(yè)管理方案建議--------------------------------57籌劃的預(yù)期效果--------------------------------------------------------59對(duì)本籌劃所存問(wèn)題〔缺點(diǎn)〕的想法----------------------------------------594▲初步籌劃內(nèi)容第一局部、工程市場(chǎng)分析一、東莞市宏觀背景分析1、經(jīng)濟(jì)狀況2021年是國(guó)內(nèi)外形勢(shì)異常復(fù)雜的一年，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展經(jīng)受了諸多不利因素的沖擊。但東莞人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，繼續(xù)解放思想，深入落實(shí)科學(xué)開(kāi)展觀，深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中的各種挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，穩(wěn)妥轉(zhuǎn)型、穩(wěn)中求進(jìn)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展在逆境中保持較快增長(zhǎng)，社會(huì)和諧穩(wěn)定，人民生活持續(xù)改善，榮獲“全國(guó)文明城市〞稱(chēng)號(hào)。

5據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)，2021年?yáng)|莞市生產(chǎn)總值〔GDP〕3702.53億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.0%。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值1736.06億元，增長(zhǎng)23.8%；全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資270.15億元，比上年增長(zhǎng)29.0%。商品房施工面積1695.18萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.4%；竣工面積98.66萬(wàn)平方米，下降28.2%；銷(xiāo)售面積509.63萬(wàn)平方米，下降11.1%，其中商品住宅銷(xiāo)售面積494.0萬(wàn)平方米，下降8.7%。全年商品房銷(xiāo)售額283.70億元，下降3.8%。62021年金融界存款余額超過(guò)4354.53億元，同比增長(zhǎng)16.1%；2021年城鄉(xiāng)居民存款余額2638.04億元，同比增長(zhǎng)20.7%；2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30275元，同比增長(zhǎng)11.5%；2021年全年人均消費(fèi)性支出23208元，增長(zhǎng)18.1%；2021完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額943.03億元，比上年增長(zhǎng)12.1%。2021年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售總額1435.52億元，比上年增長(zhǎng)15.4%。東莞人均飲食消費(fèi)居全國(guó)之首，消費(fèi)水平位居全國(guó)第二！東莞------珠三角最有活力的經(jīng)濟(jì)走廊，有非常強(qiáng)大的市場(chǎng)承載力！72、社會(huì)政策2-1、政府政策大力支持和調(diào)控。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)蓬勃開(kāi)展，在搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，加強(qiáng)農(nóng)村與城市的聯(lián)系，增加農(nóng)民收入，保障城鎮(zhèn)居民市場(chǎng)供給方面，都發(fā)揮了重要作用。但目前大多數(shù)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)或者存在著硬件設(shè)施差、功能單一或者存在一味追求大而全、定位模糊等問(wèn)題，作為農(nóng)產(chǎn)品流通體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，批發(fā)市場(chǎng)中存在的這些問(wèn)題制約了農(nóng)產(chǎn)品的順暢流通。鑒于此，國(guó)家相關(guān)部門(mén)制定出各項(xiàng)政策，積極支持農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)和升級(jí)改造工程，積極支持依托本地優(yōu)勢(shì)建立專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。82006年商務(wù)部提出實(shí)施“雙百市場(chǎng)工程〞，從2006年起，商務(wù)部會(huì)同財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門(mén)，力爭(zhēng)用三年時(shí)間，通過(guò)中央和地方共同推動(dòng)以及重點(diǎn)市場(chǎng)、重點(diǎn)示范帶動(dòng)，完成全國(guó)一半左右〔約2000家〕農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)改造，使農(nóng)產(chǎn)品流通本錢(qián)明顯降低，流通環(huán)節(jié)損耗大幅度減少。2007年4月，農(nóng)業(yè)部與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在北京簽署“共同支持農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)合作框架協(xié)議〞。根據(jù)協(xié)議，農(nóng)業(yè)銀行將大力支持農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)拓展工程，擬在“十一五〞期間向農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)提供100億元人民幣信用額度，用于支持其升級(jí)改造的效勞功能完善。除此以外，農(nóng)業(yè)部還將發(fā)揮行業(yè)組織優(yōu)勢(shì)，向農(nóng)業(yè)銀行及時(shí)通報(bào)有關(guān)政策和信息問(wèn)題、推薦好的工程，積極協(xié)調(diào)用款批發(fā)市場(chǎng)解決工程建設(shè)與運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的重大問(wèn)題，幫助解決信貸風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款平安。910市場(chǎng)現(xiàn)狀，急需升級(jí)換代11經(jīng)過(guò)二十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展，政府對(duì)老城區(qū)和舊城進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品平安的要求越來(lái)越嚴(yán)格。同時(shí)，城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)始暴露出諸多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再也無(wú)法坐以待斃，其改造和提升已擺上議事日程。

二、區(qū)域概況東城區(qū)是市區(qū)四個(gè)區(qū)之一，面積約110平方公里，轄22個(gè)社區(qū)和2個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)，有常住人口約20萬(wàn)〔其中戶(hù)籍人口7.08萬(wàn)〕，新莞人100多萬(wàn)。近年來(lái)，在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)“雙轉(zhuǎn)型〞，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)城市“兩升級(jí)〞中，經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展保持了較好的勢(shì)頭。2021年，生產(chǎn)總值189億元，同比增長(zhǎng)15.95%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值218.96億元，同比增長(zhǎng)2.83%；區(qū)本級(jí)可支配財(cái)政收入10.78億元，同比增長(zhǎng)24.20％；國(guó)地兩稅稅收40.7億元〔不含契稅〕，同比增長(zhǎng)25.7%；出口總額21.14億美元，同比增長(zhǎng)15％。在市2021年度量化考核中，再次穩(wěn)居三甲之列，其中經(jīng)濟(jì)開(kāi)展綜合評(píng)分名列第一，社會(huì)開(kāi)展綜合評(píng)分名列第四，生產(chǎn)總值、稅收總額、財(cái)政收入等多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均進(jìn)入全市前五名，并榮獲政治建設(shè)單項(xiàng)獎(jiǎng)，維護(hù)穩(wěn)定和社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)鎮(zhèn)街等榮譽(yù)。根據(jù)東城商業(yè)的開(kāi)展，以東城大道、東縱大道為軸線，以東城西路、東城中路、東城東路為紐帶的東城商業(yè)圈漸成氣候，在這里集中了東湖花園、地王廣場(chǎng)、東方威尼斯廣場(chǎng)、盈鋒廣場(chǎng)、東城風(fēng)情步行街、愉景新時(shí)代步行街、君豪商業(yè)中心、東城中心購(gòu)物圈、美新家居廣場(chǎng)、花園新村商圈、金橋海鮮市場(chǎng)、下橋水果市場(chǎng)及本工程等眾多商業(yè)工程，這些工程將形成較強(qiáng)的互補(bǔ)和聯(lián)系，東城商圈已逐步形成東莞的商業(yè)、文化、娛樂(lè)中心。

15東莞黃金中心，高消費(fèi)人群天然而聚：東城區(qū)集中了雍華庭、金澤花園、東城望族家園、旗峰花園、城市花園、中惠華庭、東城中心、東城山莊、金月灣花園、星河傳說(shuō)、新世界花園、新世紀(jì)豪園、政府公務(wù)員住宅區(qū)、愉景花園、盈鋒廣場(chǎng)商務(wù)公寓、渦嶺居住區(qū)、主山居住區(qū)、盈彩美地、美地芳鄰等近20個(gè)高尚人群居住的大型居住區(qū)。有近20萬(wàn)的人口居住于此，聚集了東莞市區(qū)七成以上的中、高收入人群，該區(qū)域成了名副其實(shí)的富人區(qū)，加之東城十三碗、花園食街等餐飲業(yè)興旺、桑園工業(yè)園工廠林立，消費(fèi)潛力無(wú)可比較。三、區(qū)域農(nóng)批市場(chǎng)供給分析3-1商業(yè)供求市場(chǎng)東城區(qū)的商業(yè)主要集中在東城大道和東縱大道，其主要業(yè)態(tài)有服飾、通訊、超級(jí)市場(chǎng)、百貨及其他配套等零售業(yè)態(tài)及家居等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)并存的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)群。有金橋海鮮市場(chǎng)、下橋水果批發(fā)市場(chǎng)及東城、石井、主山、花園新村、樟村等幾個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。3-2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析作為批發(fā)產(chǎn)業(yè)，本工程不能局限于本區(qū)的消費(fèi)群體，而是依托東城，力求輻射全市，因此，市場(chǎng)份額的分流去處便是其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析如下表：17東莞農(nóng)批市場(chǎng)分析序號(hào)條件潤(rùn)豐國(guó)際信立國(guó)際中堂江南宏遠(yuǎn)副食項(xiàng)目簡(jiǎn)介總投資2億元人民幣，占地168畝，規(guī)劃338間國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)商鋪，內(nèi)設(shè)蔬菜批發(fā)中心、加工貯運(yùn)中心、綜合服務(wù)中心、冷庫(kù)、電子地磅、停車(chē)廠等功能設(shè)施，項(xiàng)目于2005年6月開(kāi)始建設(shè)，2006月5月正式投入使用。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)批發(fā)蔬菜。信立國(guó)際農(nóng)貿(mào)城規(guī)劃占地70萬(wàn)平方米、總建筑面積70萬(wàn)平方米。設(shè)有辣椒、調(diào)味品、蛋品、糧油、凍品、土特產(chǎn)、副食糖酒、生鮮、廣東臺(tái)灣農(nóng)產(chǎn)品集散中心等九大交易專(zhuān)區(qū)；設(shè)有25000噸冷庫(kù)，l0萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)配送中心和商務(wù)辦公、娛樂(lè)、公寓等配套設(shè)施，市場(chǎng)總投資超過(guò)8億元人民幣。于2005年3月開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目投資總額6億元，首期占地22萬(wàn)多平方米，有獨(dú)立商鋪1500間。二期為375畝的冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)等配套設(shè)施，現(xiàn)已經(jīng)完工三分之一；項(xiàng)目三期為1100多畝的加工基地，屆時(shí)將形成加工銷(xiāo)售一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈。于2004年12月30日開(kāi)業(yè)。宏遠(yuǎn)物業(yè)，首個(gè)干貨日用品批發(fā)市場(chǎng)，約有300個(gè)鋪位。尚有邊角位未租出暫做倉(cāng)庫(kù)使用。目前無(wú)空置的好位置，租賃轉(zhuǎn)手費(fèi)7萬(wàn)-10萬(wàn)。停車(chē)位少，硬件較差。1首年租金￥28/㎡￥35-70/㎡￥36/㎡~￥45/㎡￥50/㎡2五年平均租金￥45/㎡

3免租優(yōu)惠期6個(gè)月6個(gè)月12個(gè)月

4租賃押金1萬(wàn)6000元

6000元5鋪位面積㎡68、74、99㎡有隔層65-70㎡/兩層65-126㎡/兩層40-60㎡/有隔層6經(jīng)營(yíng)租金情況（至08年底）2500元/間月一期1900元-2500元/間/月（開(kāi)業(yè)）；目前1900-3500元/間/月；二期1500元/間/月，目前租金5折優(yōu)惠給老客戶(hù)07年租金1500元-2000元/間/月；08年1200元/間/月3000元/間/月7鋪位數(shù)量338間近3000間約2000間約300間8市場(chǎng)管理費(fèi)五年內(nèi)不超過(guò)￥3/㎡；（開(kāi)業(yè)免半年管理費(fèi)）￥3.9/㎡（￥150元/月/間）￥3.75/㎡~￥4.5/㎡（￥150~180元/月/間）￥2元/㎡/月9開(kāi)業(yè)率100%約90%約90%100%18區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)潤(rùn)豐國(guó)際金橋水產(chǎn)下橋果蔬主山市場(chǎng)金沙市場(chǎng)細(xì)村市場(chǎng)東城市場(chǎng)石井市場(chǎng)花園市場(chǎng)樟村市場(chǎng)潤(rùn)民市場(chǎng)光明市場(chǎng)從上表資料顯示，以上市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)將對(duì)本工程的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)起到投石問(wèn)路的作用，本工程在產(chǎn)品定位、價(jià)格策略及推廣策略、銷(xiāo)售上都可作一定參考。同時(shí)老牌的農(nóng)產(chǎn)品批零市場(chǎng)之間的劇烈競(jìng)爭(zhēng)略見(jiàn)一斑，并已由量的開(kāi)展到質(zhì)的提升階段。20212223第二局部、工程情境分析243、周邊商業(yè)及住宅本工程以西區(qū)域是舊城改造的待開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，以南是住宅區(qū)及建筑裝飾材料市場(chǎng)。本工程根本屬于新商圈。4、居住人口特征該區(qū)域主要為片區(qū)居住人口、企事業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)營(yíng)人士、外來(lái)工作者、流動(dòng)人口等。該區(qū)主要經(jīng)營(yíng)類(lèi)型為個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中區(qū)域，局部居民實(shí)際收入較高。由于民生工程的回報(bào)穩(wěn)定性及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的逐步成熟，多數(shù)區(qū)域居民有較高的投資熱情。25二、工程SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)〔S〕A、地段優(yōu)勢(shì)：交通方便；B、硬件優(yōu)勢(shì)：升級(jí)版；C、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：批零結(jié)合。2、劣勢(shì)〔W〕A、市場(chǎng)較成熟，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；B、周邊配套少，影響力較小；C、短期內(nèi)片區(qū)固定人口較少，消費(fèi)力受限；D、污水處理廠有很大負(fù)面影響。

263、時(shí)機(jī)〔O〕A、政府支持民生工程，著力打造形象工程；B、老城區(qū)商業(yè)中心延伸，新區(qū)新形象；C、經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。4、威脅〔T〕A、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已分流眾多商家和投資客戶(hù)；B、因?yàn)樯?jí)硬件會(huì)使投資本錢(qián)加高；C、業(yè)態(tài)重復(fù)較多，同質(zhì)化嚴(yán)重；D、缺少專(zhuān)業(yè)品牌的影響力。27第三局部、工程定位一、使用功能定位：通過(guò)前述所有分析，為躲避風(fēng)險(xiǎn)，盡早轉(zhuǎn)移，同時(shí)力求以可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為宗旨，以升級(jí)硬件為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以本地及外來(lái)經(jīng)濟(jì)收入為中高檔的消費(fèi)人群為根底，將本工程進(jìn)行差異化定位，直接將農(nóng)產(chǎn)品批零市場(chǎng)升級(jí)換代，為此，將本工程整體定位為：集農(nóng)產(chǎn)品展示、交易、零售、氣調(diào)、保鮮、貯藏、加工、分選、包裝、配送、電子商務(wù)、無(wú)公害檢驗(yàn)檢測(cè)等多功能為一體的新型農(nóng)產(chǎn)品流通平臺(tái)?！布炊傲闶邸硺I(yè)態(tài)規(guī)劃詳見(jiàn)附圖：

28二、工程形象定位：東莞農(nóng)批的先鋒航標(biāo)，綠色市場(chǎng)的示范基地；推廣及品牌形象的樹(shù)立：做到五化——特色化、專(zhuān)業(yè)化、形象化、時(shí)尚化、正規(guī)化。三、產(chǎn)品性質(zhì)定位：投資型兼自用型物業(yè)東莞經(jīng)濟(jì)興旺，消費(fèi)潛力巨大，以東城為依托輻射全市的本地居民及經(jīng)營(yíng)商家投資意識(shí)較強(qiáng)，可在投資型兼自用型物業(yè)方面做文章，制定最正確的銷(xiāo)售招商策略及方案。29四、客戶(hù)定位：第一目標(biāo)群——投資買(mǎi)家：這一目標(biāo)群以中小投資者為主，青睞中低價(jià)位的商鋪。由于工程區(qū)位因素，這一類(lèi)型客戶(hù)首先集中于東莞。這些人以投資做為財(cái)富積累的方式，賺取租金，或期待鋪位升值后轉(zhuǎn)手出讓賺取鋪位中間差價(jià)，購(gòu)置精明，格外看重專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展前景和升值潛力，性?xún)r(jià)比是決定其購(gòu)置的主要?jiǎng)右?。同時(shí)較易受到媒體推廣的影響。30第二目標(biāo)群——自用買(mǎi)家：

這一目標(biāo)客戶(hù)群的主體是農(nóng)產(chǎn)品批零商販，主體是東莞及其周邊區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，亦包括周邊地區(qū)廣闊的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)供給商。其資金主要押在周轉(zhuǎn)資金上，一般租用商鋪。他們由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品批零業(yè)務(wù)，對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的功能、管理、格外重視，市場(chǎng)商氣和客流量是其購(gòu)置的主要?jiǎng)右?。同時(shí)他們大多出身農(nóng)民，文化層次不高，信任政府背景，購(gòu)置行為較易受到意見(jiàn)領(lǐng)袖的影響，表現(xiàn)出從眾效應(yīng)，較易受到證詞影響，營(yíng)銷(xiāo)宣傳以公共關(guān)系、促銷(xiāo)活動(dòng)、人員推銷(xiāo)最為有效，而媒體品牌宣傳對(duì)加強(qiáng)其購(gòu)置信心亦十分重要。31五、價(jià)格定位：

32東城新時(shí)代農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表區(qū)域可售建筑面積（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（￥元/㎡）銷(xiāo)售總價(jià)（￥：萬(wàn)元）負(fù)1層商鋪1421510000142151-2層商鋪26904800021523公寓面積2063525005158

合計(jì)61754

40896

備注：銷(xiāo)售時(shí)間1年，銷(xiāo)售使用權(quán)年限30年，返租3年，返租租金一次性從鋪款里扣除東城新時(shí)代農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心租金收入預(yù)測(cè)表

區(qū)域可租建筑面積（㎡）返租實(shí)租租賃均價(jià)（￥元/㎡/月）總月租（￥：萬(wàn)元）租賃均價(jià)（￥元/㎡/月）總月租（￥：萬(wàn)元）負(fù)1層商鋪142155071.084056.861-2層商鋪2690440107.63080.71

合計(jì)41119

178.68137.57

（業(yè)主年回報(bào)率：6%）需在銷(xiāo)售款中補(bǔ)差額178.68－137.57＝41.11／月Ｘ24月＝986（萬(wàn)元）備注：招商時(shí)間8個(gè)月，租賃合同3年，業(yè)主委托免租12個(gè)月，實(shí)免經(jīng)營(yíng)戶(hù)10個(gè)月，返租3年，自全面開(kāi)業(yè)之日起計(jì)。

第四局部、工程命名參考選擇一個(gè)好的名稱(chēng)，是工程成功營(yíng)銷(xiāo)的開(kāi)始。我們以“東城新時(shí)代農(nóng)貿(mào)中心〞為主案名，意為“地點(diǎn)易辯、市場(chǎng)前景〔東城消費(fèi)高〕和超前的硬件〞。根據(jù)前述的市場(chǎng)分析及本工程的情境分析和根本定位，確定工程的推廣名稱(chēng)，以下命名作為參考：莞北街市魚(yú)米之鄉(xiāng)漁人碼頭東江倉(cāng)儲(chǔ)新街市…………..34第五局部、工程整體設(shè)計(jì)方案建議一、開(kāi)發(fā)目標(biāo)：由總體—配套—使用功能--外觀均完整地形成一個(gè)中上檔次的形象市場(chǎng)；開(kāi)展商能獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)和最正確的商業(yè)形象；開(kāi)展商能以此注冊(cè)商標(biāo)，為將來(lái)在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)連鎖市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的根底。二、根本設(shè)想：在經(jīng)濟(jì)信息全球化進(jìn)程不斷加快的今天，本工程面臨著市場(chǎng)開(kāi)展的大好機(jī)遇和市場(chǎng)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的挑戰(zhàn)并存的局面。創(chuàng)新者開(kāi)展，守舊者衰亡，就目前農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)展而言，唯有創(chuàng)新和直接升級(jí)換代，才能適應(yīng)劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的中心環(huán)節(jié)，如何提升市場(chǎng)硬件檔次，加快農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè)，這既是市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新之所在，也是特色產(chǎn)業(yè)升級(jí)和獲取投資回報(bào)的必由之路。因此本工程的整體設(shè)計(jì)方案建議如下：35364、儲(chǔ)藏保鮮設(shè)施：農(nóng)產(chǎn)品在市場(chǎng)交易前后，因產(chǎn)品特點(diǎn)不同，都有一定的存儲(chǔ)期，少那么幾小時(shí)，多那么數(shù)天、半月甚至更長(zhǎng)，很多農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏還有特殊的保鮮要求。因此，市場(chǎng)根據(jù)交易產(chǎn)品的特點(diǎn)建立了必要的農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏保鮮設(shè)施，設(shè)置商品短期周轉(zhuǎn)用房，配置冷庫(kù)，其中包括有干貨儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)、氣調(diào)保鮮庫(kù)、恒溫庫(kù)、冷凍庫(kù)，其中專(zhuān)用保鮮庫(kù)和低溫庫(kù)，主要對(duì)蔬菜和水產(chǎn)品進(jìn)行保鮮和快速冷凍、低溫冷藏。同時(shí)市場(chǎng)在鋪位設(shè)計(jì)上充分考慮經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需求和市場(chǎng)衛(wèi)生管理要求，不同的商品要有不同的鋪位設(shè)計(jì)，配置相應(yīng)的坡度貨架和專(zhuān)用水產(chǎn)、肉類(lèi)柜臺(tái)。

5、市場(chǎng)綜合效勞樓：市場(chǎng)治安管理、工商管理、衛(wèi)生管理、物業(yè)管理、水電效勞、銀行效勞、通訊效勞、生活效勞等，都需要相應(yīng)的辦公或效勞場(chǎng)所。設(shè)置投訴處理點(diǎn)，并配置稱(chēng)重設(shè)施和復(fù)秤設(shè)施,供市場(chǎng)各管理、效勞部門(mén)開(kāi)展工作所用。376、市場(chǎng)現(xiàn)代管理信息化系統(tǒng)：市場(chǎng)管理信息化系統(tǒng)建設(shè)的主要內(nèi)容包括電電子統(tǒng)一結(jié)算系統(tǒng)，市場(chǎng)交易平安電視監(jiān)控系統(tǒng)，交易客戶(hù)信息管理系統(tǒng)，市場(chǎng)物業(yè)、財(cái)務(wù)與人事管理系統(tǒng)等，市場(chǎng)同時(shí)建立有電子商務(wù)系統(tǒng)，嘗試開(kāi)展網(wǎng)上交易。增加LED顯示屏與觸摸屏信息發(fā)布系統(tǒng)。其功能是能夠及時(shí)將信息發(fā)布給市場(chǎng)相關(guān)的涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者，方便不同階層的用戶(hù)了解市場(chǎng)政策、行情。

7、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量平安檢測(cè)系統(tǒng)：批發(fā)市場(chǎng)是農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道，是控制上市農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，市場(chǎng)建立有完善的質(zhì)量檢測(cè)系統(tǒng)，檢驗(yàn)檢測(cè)中心建筑面積兩百余平方米，包括樣品處理室和儀器檢測(cè)室。擁有各種快速檢測(cè)儀器，農(nóng)產(chǎn)品有毒有害物質(zhì)殘留分析儀器。檢測(cè)農(nóng)藥殘毒，包括有機(jī)磷和氨基酸脂類(lèi)農(nóng)藥。農(nóng)藥殘毒日檢測(cè)樣品百余個(gè)，并且在市場(chǎng)明顯位置設(shè)立檢測(cè)結(jié)果公示牌，對(duì)檢測(cè)出農(nóng)藥殘留超標(biāo)的商品采取禁止銷(xiāo)售等處理措施，防止流入消費(fèi)領(lǐng)域。38

8、衛(wèi)生保潔輔助設(shè)施：市場(chǎng)建設(shè)有合理的公共衛(wèi)生設(shè)施、配置完備的通風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)置公共廁所、垃圾分類(lèi)收集和處理站、衛(wèi)生消毒間，每個(gè)商鋪配備有必要的衛(wèi)生保潔設(shè)施，消毒洗手設(shè)施，防治動(dòng)物疫病傳播用的消毒隔離設(shè)施，這在流感疫情發(fā)生時(shí)期顯得格外重要。

39一１Ｆ生鮮區(qū)：市場(chǎng)主通道寬度要大于１3米，熟食和活禽、活魚(yú)柜臺(tái)之間要保持12米以上距離，與廁所、垃圾房的距離要大于10米；每鋪以1米左右的磚墻作底，上面用鐵絲網(wǎng)間隔；設(shè)電子屏幕系統(tǒng)，菜價(jià)每天公布；設(shè)食品平安快檢系統(tǒng)、電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)式的抽排風(fēng)系統(tǒng)、音樂(lè)系統(tǒng)；380Ｖ電源供給系統(tǒng)；批發(fā)肉類(lèi)用臺(tái)面攤位式；水產(chǎn)魚(yú)缸采用玻璃格式，內(nèi)傾式擋水；醬菜、涼菜、海味等需加冷庫(kù)……全面使用可降解環(huán)保塑料袋等等。其他根本硬件要求：市場(chǎng)內(nèi)鋪位均采取普通硬化裝修，通風(fēng)良好，水磨地面，安裝好水電、洗手間、樓梯護(hù)欄，每個(gè)攤位都有單獨(dú)燈光，到達(dá)可使用狀態(tài)；蔬菜、肉類(lèi)等各種鋪位，都用不同顏色區(qū)分開(kāi)來(lái)；商品擺賣(mài)部位的設(shè)施，均使用不銹鋼或高效抗菌功能的新型材料建造；每個(gè)攤位，設(shè)計(jì)為半封閉式格子間，檔口內(nèi)放置檔主的物品，檔內(nèi)地面設(shè)有濾水槽，污水直接流入下水道中，“明渠〞與“暗管〞相結(jié)合等。軟性管理：實(shí)行商品準(zhǔn)入監(jiān)管制度、經(jīng)營(yíng)者的教育培訓(xùn)制度，定時(shí)清掃隨時(shí)保潔制度，設(shè)立總導(dǎo)購(gòu)臺(tái)，給購(gòu)物者和經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)清新優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境和“買(mǎi)得放心〞的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，主動(dòng)接軌現(xiàn)代商業(yè)市場(chǎng)。

市場(chǎng)參考圖片〔一、天光區(qū)〕總之，“花香蝶自來(lái)〞，整個(gè)工程無(wú)論從大到小、從粗到細(xì)、從整體到局部的所有規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須圍繞根本定位進(jìn)行，以確保在本地的最大市場(chǎng)占有率。

第六局部、工程平面、外立面、相關(guān)配套設(shè)計(jì)建議1、外立面：選擇流行風(fēng)格，規(guī)劃廣告位并統(tǒng)一報(bào)批及安裝制作廣告燈箱；2、門(mén)口廣場(chǎng)：建議設(shè)計(jì)有特色的綠化及設(shè)置休閑設(shè)施；3、劃分車(chē)位，制作標(biāo)識(shí)牌；4、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安裝、調(diào)試；5、外街增加特色餐飲及商業(yè)配套區(qū)。53第七局部、銷(xiāo)售招商大廳的包裝建議

一、銷(xiāo)售招商大廳的裝修：設(shè)計(jì)時(shí)要求有創(chuàng)意性，設(shè)有接待廳、總經(jīng)理室、營(yíng)銷(xiāo)室、財(cái)務(wù)室、簽約室、會(huì)議室，前臺(tái)一張，小工作臺(tái)和辦公設(shè)備等；二、室內(nèi)包裝：效果圖、樓盤(pán)模型、銷(xiāo)控表、農(nóng)產(chǎn)品圖片、區(qū)域規(guī)劃圖、地理位置圖、領(lǐng)導(dǎo)考察照片、奠基儀式照片等。三、具體平面布置詳見(jiàn)附圖54第八局部、銷(xiāo)售策略建議及統(tǒng)籌一、銷(xiāo)售目標(biāo)

1、打造高標(biāo)準(zhǔn)綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品批零市場(chǎng)；

2、塑造開(kāi)發(fā)商的成功品牌；

3、創(chuàng)造贏利，快速回籠資金；

4、實(shí)力優(yōu)先，保證可持續(xù)經(jīng)營(yíng)及旺場(chǎng)。55二、銷(xiāo)售策略

通過(guò)對(duì)目前的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段和策略的調(diào)查分析來(lái)看，雖然農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)組成局部、一個(gè)新的產(chǎn)品，但是在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)手段和策略上依然停留在“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)〞這個(gè)顯而易見(jiàn)簡(jiǎn)單性質(zhì)上，未能充分開(kāi)掘農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這樣的產(chǎn)品的潛在商業(yè)價(jià)值，在營(yíng)銷(xiāo)策略上不夠重視，縮手縮腳的進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，也就是說(shuō)從營(yíng)銷(xiāo)的角度上沒(méi)有足夠的投入和重視。

因此我們?cè)诒景傅臓I(yíng)銷(xiāo)策略上，要打破固有的思路，我們不能將本案視為僅僅是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，從一個(gè)新的角度來(lái)設(shè)計(jì)和開(kāi)展本案的營(yíng)銷(xiāo)，將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)提升到一個(gè)新的高度。當(dāng)然，鋪位以出讓使用權(quán)的方式銷(xiāo)售，是決定投資者接受度的關(guān)鍵。本工程采用的營(yíng)銷(xiāo)策略建議為：進(jìn)行主題式〔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)〕租售，租售同步。1、租后帶租約出售；2、售后委托開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商〔返租三年〕；3、對(duì)于投資者：在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)需委托開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)。4、鼓勵(lì)自營(yíng)者購(gòu)置，并給予適當(dāng)優(yōu)惠；5、入市時(shí)機(jī)：建議于2021年12月正式開(kāi)盤(pán)，此前30天作誘導(dǎo)性宣傳，此前10天啟動(dòng)全部媒體進(jìn)行全方位的宣傳，以產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)。三、創(chuàng)新模式1、恰當(dāng)運(yùn)用銷(xiāo)售“三步曲〞，對(duì)盡快回籠資金，品牌帶動(dòng)、減輕壓力、降低風(fēng)險(xiǎn)特別關(guān)鍵?！叭角暭措A梯式銷(xiāo)售：①優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品〔約40%〕的銷(xiāo)售，投資回本；②贏利產(chǎn)品〔約40%〕的銷(xiāo)售，投資回報(bào)及照顧關(guān)系客戶(hù)；③阻力產(chǎn)品〔約20%〕的銷(xiāo)售，保本配套。2、以“低開(kāi)高走〞策略、“大商家入駐〞迅速翻開(kāi)市場(chǎng)。3、以“升級(jí)硬件〞為持續(xù)賣(mài)點(diǎn)，提高“贏利產(chǎn)品〞的價(jià)格，獲取高額投資回報(bào)。4、以“按時(shí)并隆重試業(yè)〞為賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)“阻力產(chǎn)品〞的銷(xiāo)售。58四、付款方式建議為迅速回籠資金，又能增強(qiáng)投資者的信心，到達(dá)雙贏的目的，本工程應(yīng)選取的付款方式建議為：A、一次性付款：30天內(nèi)付清全款，可優(yōu)惠至九折；B、按工程進(jìn)度分期付款：首付50%，交鋪付50%，可優(yōu)惠至九五折。五、銷(xiāo)售方案：〔參見(jiàn)?廣告推廣建議及租售方案?〕59第九局部、招商策略建議及統(tǒng)籌一、招商策略：1、實(shí)力商家，品牌優(yōu)先：在高起點(diǎn)的定位下，優(yōu)先考慮大型主力店、高檔品牌代理商、實(shí)力強(qiáng)的品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)，分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一規(guī)劃賣(mài)場(chǎng)，科學(xué)合理分區(qū)，使區(qū)內(nèi)商鋪錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)、相得益彰。為了防止經(jīng)營(yíng)商戶(hù)良莠不齊，需全程跟蹤，統(tǒng)一招商，嚴(yán)格篩選。在推廣上，本工程作為一個(gè)整體對(duì)外進(jìn)行推廣，提高市場(chǎng)的知名度和吸引力。2、規(guī)劃業(yè)態(tài)，做到專(zhuān)而不亂。603、階梯策略：讓利啟動(dòng)〔優(yōu)勢(shì)位置〕--群眾招商〔二級(jí)位置〕--旺場(chǎng)填充〔邊角位置〕A、規(guī)模策略：主力商家----中型商家-----小型商家B、品牌策略：國(guó)際品牌----國(guó)內(nèi)品牌-----區(qū)域品牌C、地域策略：遠(yuǎn)----近D、時(shí)間策略：制定倒計(jì)時(shí)方案E、目標(biāo)策略：實(shí)行重點(diǎn)目標(biāo)鎖定，快速完成當(dāng)期目標(biāo)任務(wù)61二、業(yè)態(tài)規(guī)劃：確定招商區(qū)域，規(guī)劃相關(guān)業(yè)態(tài)，參見(jiàn)附件。三、優(yōu)惠方式建議：以面積標(biāo)準(zhǔn)確定優(yōu)惠；以簽約時(shí)間確定優(yōu)惠；以交租時(shí)間確定優(yōu)惠；老帶新優(yōu)惠；知名品牌的優(yōu)惠。四、招商方案：〔參見(jiàn)?廣告推廣建議及租售方案?〕62第十局部、廣告推廣建議及租售方案依照前面的根本定價(jià)，按目前商用物業(yè)的推廣行情，預(yù)計(jì)需投入的宣傳推廣費(fèi)用總額約為：￥５00萬(wàn)元，該費(fèi)用的具體分配及租售方案如下表：63時(shí)期推廣主題工作重點(diǎn)相關(guān)單位或媒體選擇預(yù)算費(fèi)用（萬(wàn)元）銷(xiāo)售計(jì)劃（萬(wàn)元）招商計(jì)劃籌備期(共30天）農(nóng)批巨無(wú)霸采購(gòu)一站式巨富源地四海會(huì)聚工地現(xiàn)場(chǎng)的清理、美化；外發(fā)廣告資料的準(zhǔn)備；內(nèi)部登記資料的準(zhǔn)備；銷(xiāo)控表的制作；商圈規(guī)劃圖、地理位置圖的制作；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告、戶(hù)外廣告的設(shè)計(jì)制作投放；租售隊(duì)伍現(xiàn)場(chǎng)熟悉培訓(xùn)。廣告公司手機(jī)短信等150．咨詢(xún)登記咨詢(xún)登記誘導(dǎo)期（共３０天)永久民生回報(bào)穩(wěn)定交通要道商業(yè)旺地物業(yè)介紹、定位及功能介紹；公告正式公開(kāi)發(fā)售日期；突出位置的優(yōu)越性、區(qū)域配套性；突出一站式規(guī)劃；于專(zhuān)業(yè)網(wǎng)發(fā)布物業(yè)銷(xiāo)售、使用功能定位、對(duì)外招商等信息。東莞日?qǐng)?bào)羊城晚報(bào)電視、電臺(tái)深圳特區(qū)報(bào)手機(jī)短信專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站參觀團(tuán)100．內(nèi)部認(rèn)租強(qiáng)銷(xiāo)期（共４５天小本投資坐收旺鋪統(tǒng)一招商回報(bào)保障1、強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一招商和投資回報(bào)、升值潛力、地段的唯一性、區(qū)域環(huán)境的專(zhuān)業(yè)性、規(guī)模性；2、以舊帶新客戶(hù)的獎(jiǎng)勵(lì)方案出籠；3、擴(kuò)大銷(xiāo)售率，爭(zhēng)取更多的目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者；4、現(xiàn)場(chǎng)彩球、條幅裝飾；5、裝點(diǎn)售樓處和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，形成濃烈的開(kāi)盤(pán)氣氛。廣告公司東莞日?qǐng)?bào)廣州日?qǐng)?bào)手機(jī)短信電視、電臺(tái)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站郵政遞送公司100．解籌，公開(kāi)租售

沖刺期（共150天）企業(yè)巨星在這里造就；同行匯聚專(zhuān)業(yè)領(lǐng)先邀請(qǐng)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組團(tuán)參觀；阻力產(chǎn)品促銷(xiāo)；開(kāi)業(yè)慶典?，F(xiàn)場(chǎng)廣告展覽公司新聞媒體手機(jī)短信100．續(xù)銷(xiāo)期（共60天智能管理配套完善根據(jù)前期租售詳情對(duì)租售策略作一調(diào)整，統(tǒng)計(jì)客戶(hù)反饋信息，制定新略；2、困難產(chǎn)品突破。為經(jīng)營(yíng)戶(hù)作相關(guān)促銷(xiāo)廣告。50．合計(jì)

500（萬(wàn)元）備注詳見(jiàn)“東城新時(shí)代農(nóng)產(chǎn)