物業(yè)典型案例分析課件

物業(yè)典型案例分析培訓(xùn)管理部2021年5月內(nèi)容大綱一、公共關(guān)系案例——原理篇二、組織形象案例——塑造篇三、公關(guān)活動案例——籌劃篇四、人際交往案例——溝通篇五、公共關(guān)系案例——禮儀篇六、矛盾沖突案例——危機(jī)篇第一章公共關(guān)系案例案例一:滿足業(yè)戶需求，追求完美效勞。矛盾——很多居民在戶外朝陽的窗口處搭建類似“球門架〞的晾衣架。抬頭望去，建筑物外立面上一個(gè)個(gè)“球門架〞上飄揚(yáng)著各式各樣的衣物，形成一道獨(dú)特的風(fēng)景，很不雅觀。對此，在具體管理時(shí)，不少物業(yè)公司為維護(hù)有關(guān)規(guī)定，不顧業(yè)戶的生活需求，不準(zhǔn)業(yè)戶在墻外安裝晾衣器具，或者強(qiáng)行撤除業(yè)戶的曬衣架，這樣導(dǎo)致業(yè)戶與物業(yè)公司的糾紛，也出現(xiàn)了不少客戶的投訴。解決——上海陸家嘴物業(yè)公司本著“100%業(yè)戶第一〞的效勞宗旨，在小區(qū)光照充足的地方集中建造了統(tǒng)一漂亮的曬衣架，居民要晾曬衣被，只要通知管理處，他們立即派專人上門收取，待曬干后包裝好送到居民家中。這一舉措，通過一段時(shí)間的實(shí)踐，受到了業(yè)戶的高度贊揚(yáng)。既滿足了業(yè)戶的生活需要，又解決了小區(qū)的環(huán)境問題。雖然管理人員增加了許多工作量，但從提升管理效勞質(zhì)量角度來看，還是非常值得的?！泊税咐@上海市優(yōu)秀公關(guān)案例評選優(yōu)秀獎〕案例二：早期介入越早越好概述——某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項(xiàng)開發(fā)浦東某地區(qū)的一個(gè)中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該工程的設(shè)計(jì)、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的工程組，在早期介入的一年中，立下“兩會一單〞制度，堅(jiān)持參加開發(fā)商的工程專題會議和工程例會。先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對工程建設(shè)中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大局部意見或建議被開展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程本錢，還防止了事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。另外，工程組還配合“開發(fā)商〞擬制了?住宅使用說明書?、?住宅質(zhì)量保證書?、?住宅使用公約?、?業(yè)戶手冊?、?前期物業(yè)管理效勞委托合同?等大量的文件，組織籌劃了?前期物業(yè)管理總體方案?、?業(yè)戶入伙實(shí)施方案?、?物業(yè)管理處籌建方案?、?物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算?等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。由于開發(fā)商站得高、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司效勞理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該工程如期完成了建設(shè)過程和竣工、接管驗(yàn)收；實(shí)現(xiàn)了一邊小區(qū)施工，一邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理效勞從高起點(diǎn)出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個(gè)樣板樓盤。分析——開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后效勞問題、工程遺留問題等等。另外，開發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程工程的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處，防止?jié)撛跇I(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中發(fā)生不盡的煩惱與遺憾。同時(shí)，物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理效勞的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣闊業(yè)戶受益。第二章組織形象案例案例一：業(yè)戶利益重于一切概述——地處浦東一處高檔的具有歐美風(fēng)情的外銷別墅，免費(fèi)幫助照看小孩。的效勞很受業(yè)戶歡送，經(jīng)常有業(yè)戶打來預(yù)約。一天中午，管理處的顧小姐因要去參加她外公的追悼會早早地吃過中飯，把下午的工作交待一番后她準(zhǔn)備離去。突然接到別墅內(nèi)A座12號瑞士太太的，說因下午要去參加一個(gè)聚會，想請顧小姐去家里幫助照看一下孩子。她家共有3個(gè)孩子，最小的僅幾個(gè)月。這讓顧小姐感到為難：一邊是自己親愛的外公見最后一面的時(shí)候，一邊是關(guān)系到公司聲譽(yù)的問題。顧小姐顧不上太多的思考，一口容許了瑞士太太的請求，不聲不響地到她家照看小孩去了。一直到她完成任務(wù)回來后，人們才發(fā)現(xiàn)她沒有去參加追悼會。次日，有人問起顧小姐，她說：當(dāng)時(shí)也沒有想太多，只是想到業(yè)戶有需求，我們就應(yīng)滿足。因?yàn)槲覀兊男诶砟钍恰?00%為業(yè)戶第一〞。我個(gè)人的事是小事，但維護(hù)公司信譽(yù)是大事。事后，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)派人專程到顧小姐家慰問。討論：如果你是顧小姐，你會怎么做？分析——從案例中可以看出，社會在不斷開展，人們的消費(fèi)水平不斷提高，在物質(zhì)條件提高后，對效勞就有了新的需求，要真正做到不斷超越業(yè)戶日益增長的需求，還需物業(yè)管理從業(yè)人員的共同努力。在一些高檔住宅〔別墅〕小區(qū)推出把戲繁多的效勞，效勞的質(zhì)量應(yīng)該是放在第一位的，因?yàn)闆]有好的效勞是很難吸引業(yè)戶來此處購房居住的?，F(xiàn)在對于廣闊消費(fèi)者來說，購房的選擇范圍也越來越大，除了住房的戶型、地段、朝向、周邊交通條件等，他們越來越看重物業(yè)管理，物業(yè)管理的好壞將直接影響到這個(gè)樓盤的銷售情況和房地產(chǎn)開發(fā)商今后在這塊土地上的開發(fā)前景。對于走向市場的物業(yè)管理公司來說，效勞的好壞、是否到位對企業(yè)的開展起著一定的推動或制約作用，公司員工的個(gè)人利益與公司的整體利益是緊密地聯(lián)系在一起的，同樣比兩者更重要的是業(yè)戶的利益，物業(yè)管理公司如何以它正確的效勞理念來對待業(yè)戶，也將是企業(yè)賴以生存和開展的源動力。在一個(gè)提倡品牌和效勞的行業(yè)里，效勞理念的產(chǎn)生就需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層“動足腦筋〞，它的推廣和運(yùn)用更需要依靠企業(yè)每一個(gè)員工，只有從上到下，齊心協(xié)力，才能讓社會認(rèn)可你所擁有的品牌和你所提倡的效勞。案例二：尊重業(yè)主，從記住姓名開始概述——某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個(gè)通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。年終總結(jié)時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)請收費(fèi)率達(dá)96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗(yàn)，該管理員說了這樣一個(gè)事：小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個(gè)層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對方的名字叫錯了。來人頓時(shí)拉下了臉：“看不起我們小公司??！〞此后一連幾個(gè)月都拖繳物業(yè)管理費(fèi)。

管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位“要員〞〔上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人〕的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個(gè)新公司進(jìn)場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè)主張某人;要員"的姓名，碰面時(shí)主動打招呼，對方連連稱贊物業(yè)管理到位。分析——物業(yè)管理效勞有很多口號，諸如“以人為本〞、“客戶就是上帝〞等，其精髓是對業(yè)主要尊重。尊重是一個(gè)人雜社會活動、家庭生活中的根本需求。如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠、高超的效勞，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問。

該案例中的管理員吸取了喊錯業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。第三章公關(guān)活動案例案例：

2004第二屆萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)系列活動1：開幕儀式暨“萬科家庭‘Top1挑戰(zhàn)賽’〞系列活動2：“情系永恒〞——“牽手夕陽〞尋找幸福老人系列活動3：“美味心情〞——家庭廚藝大比拼〔具體活動安排見隨后通知〕系列活動4：“情滿人間〞——社區(qū)往事回憶展系列活動5：“親情故事〞——“情暖我心〞征文比賽系列活動6：“融情樂園〞——“家庭環(huán)保寶〞作品比賽系列活動7：“親情體驗(yàn)〞——“人間溫情〞公益活動系列活動8：“濃情祝福〞——閉幕式暨“情濃月圓時(shí)〞中秋歡慶活動。親愛的萬科社區(qū)業(yè)主朋友們：第二屆萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)大型社區(qū)文化活動將于9月4日正式拉開帷幕。這是萬科集團(tuán)在全國12個(gè)城市60個(gè)社區(qū)同時(shí)開展的大型品牌活動，誠邀您及家人共同參與！“情、親情、真情〞是每個(gè)家庭永恒不變得主旋律，也是每個(gè)人心靈最真切的需要。Happy家庭節(jié)正是我們心靈放飛、心犀相約、體驗(yàn)真情的約會。此次大型系列活動我們共為您準(zhǔn)備了8項(xiàng)主題活動，讓我們一同來悉心體味家庭、鄰里之間的親情關(guān)愛吧！第四章人際交往案例案例一：化干戈為玉帛常言道：讓一步海闊天空，退一步風(fēng)平浪靜。物業(yè)管理、居委會、業(yè)委會組合成三位一體的社區(qū)管理組織框架，互相依托搞好社區(qū)安定工作，共同促進(jìn)精神文明建設(shè)是一種十分有效的方法?！皷|田公寓〞三位一體共同在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了一場熱氣騰騰的多層樓道整治與裝飾工作。刷走廊，鋪地磚、漆門面，經(jīng)過整治與裝飾，樓道舊貌換新顏。正當(dāng)業(yè)主們在感受整治后的清潔環(huán)境之中，一件意想不到的事情發(fā)生了。7號樓一位業(yè)主由于女兒患哮喘病，聞到油漆味，渾身不舒服會使病情加重。管理處經(jīng)理為了防止造成后果，給了她一些費(fèi)用讓她帶著女兒暫住旅館。不巧她們回來那天修補(bǔ)過的一塊地方油漆未干，于是這位女業(yè)主大發(fā)雷霆，并且大動干戈。她把裝修一新的樓道墻面用鐵器從7號樓七層一直劃到樓下一層，又把放在一樓的一批盆景樹，連盆子全部摔破，還提出許多無理要求。她的這種行為引起了公憤，業(yè)主們紛紛要求業(yè)主委員會召開業(yè)主代表大會對她進(jìn)行批評、教育。居委會、社區(qū)民警也表示要對此事做出嚴(yán)肅處理。但是該管理處經(jīng)理始終認(rèn)為；業(yè)主是我們的衣食父母，業(yè)主即使是錯了，只要認(rèn)錯，愿意改正，我們就歡送，要容許她犯錯誤，也容許她改正錯誤。讓一步海闊天空，處分只是手段不是目的。管理的目的是營造一個(gè)環(huán)境幽雅、祥和、溫馨的居住小區(qū)。短短一席話把物業(yè)效勞的理念生動地演示了一遍。這位女業(yè)主聽到后感到慚愧難過，在管理處、居委會和業(yè)主委會的說服下，第二天，她主動來到物業(yè)管理處，不但賠出了被摔破花盆的錢，修復(fù)了被破壞的墻面，而且還提前交付了半年的物業(yè)管理費(fèi)。干戈就這樣化為玉帛了。分析——創(chuàng)立社區(qū)文明需要全體業(yè)主的共同參與，更需要有一個(gè)良好有效的組織，以人性化、親情化的管理，換取業(yè)主的信任。通過擺事實(shí)，講道理和耐心細(xì)心的思想工作，培養(yǎng)業(yè)主的文明習(xí)慣，這是現(xiàn)代物業(yè)管理新理念的威力，也是物業(yè)管理新思維。案例二：物業(yè)公司合理應(yīng)對業(yè)主“健身擾民〞討論：怎么解決這個(gè)問題呢？沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來〞的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了局部業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干〞；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想方法，幫助她們解決難題。解決——第一，尋找場地。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛“遺而未棄〞的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊(duì)開辟出了一塊健身寶地！同時(shí)，還照顧?quán)徖镏g要相互關(guān)心，晨練時(shí)盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。第二，及時(shí)溝通。小區(qū)一個(gè)業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲哀之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂播放？管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系，請她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她沖動地說：“失去親人是一件很悲哀的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會忘記。〞第三，調(diào)整時(shí)間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)主委會多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊(duì)的晨練時(shí)間改在早上7:30－8:30，避開了上學(xué)、上班的頂峰時(shí)間段；練功、學(xué)習(xí)舞蹈改在晚上7：00以后，健身隊(duì)不再隨意調(diào)高音量，隊(duì)員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的動作時(shí)，她們會自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行?！敖∩悫暫汀皵_民〞的矛盾終于得到圓滿解決。

案例三：受到業(yè)主怠慢誤解一天清晨，馬立宏巡查到某樓2單元時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走……想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動靜。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時(shí)間稍長了一點(diǎn)。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個(gè)人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是翻開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個(gè)謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。第二天巡樓的時(shí)候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個(gè)招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的平安，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。概述——分析——

人們都說辦了好事，終有好報(bào)，但辦了好事后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計(jì)較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了。案例四：業(yè)主相互投訴概述——一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房張女士家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。當(dāng)時(shí)通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時(shí)間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映張女士家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時(shí)間過晚，要求物業(yè)公司通知張女士立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭到張女士的拒絕。效勞中心人員直接到張女士家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為陳女士的要求不合理。不得已只得到陳女士說明情況，但陳女士不滿意。在這種情況下，管理人員又到張女士家中協(xié)調(diào)，請她換位思考〔引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的根本方法〕。通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動了兩家業(yè)主。最后，張女士不單當(dāng)即停止彈琴，而且與陳女士達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。分析——

遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進(jìn)去。概述——海富花園的一租住戶想要搬出一局部家私，他千方百計(jì)聯(lián)系在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，否那么不予放行。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。管理處鑒于租住戶只是搬出局部家私，提出了一個(gè)變通方法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

案例五：租住戶搬出局部家私而沒有業(yè)主書面許可時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。分析——執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的根本精神，把原那么性與靈活性結(jié)合起來。案例六：業(yè)戶心痛的“夾生飯〞，物業(yè)管理怎樣燒？概述——業(yè)戶入伙，裝修必不可免。但裝修隊(duì)伍大多是業(yè)戶自己聯(lián)系的，素質(zhì)良莠不齊，遺留的裝修垃圾清運(yùn)，容易將電梯、墻面因清運(yùn)毛糙而受損，業(yè)戶十分心疼，轉(zhuǎn)而要物業(yè)管理管一管。物業(yè)管理處了解問題的癥結(jié)所在，于是精心籌劃：1、告知業(yè)戶，為維護(hù)物業(yè)完好，垃圾清運(yùn)一律由物業(yè)管理處處理，裝修垃圾即時(shí)袋裝化；:2、物業(yè)管理處清運(yùn)垃圾收費(fèi)，因采用集中清運(yùn)，可以低于各裝修隊(duì)；3、發(fā)揮物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)操作優(yōu)勢，在清運(yùn)中避讓電梯使用頂峰時(shí)段，確保業(yè)戶使用電梯不受影響。

這三條籌劃措施在業(yè)戶中反響十分良好，得到了業(yè)戶一致好評。在實(shí)施過程中，由于物業(yè)管理人員搬運(yùn)小心，袋裝化垃圾不再凌亂不堪，且規(guī)定清運(yùn)時(shí)段避讓業(yè)戶出行時(shí)段，不僅不再出現(xiàn)摩擦與碰撞損壞電梯、樓道地面和墻面，而且不影響業(yè)戶們正常生活起居，大受業(yè)戶贊賞。分析——由于物業(yè)管理及時(shí)關(guān)注業(yè)戶呼吁，針對性籌劃應(yīng)對措施，因此，這一高檔花園樓盤的業(yè)戶對物業(yè)管理處的管理和效勞有了良好的第一印象，業(yè)戶與物業(yè)管理處之間的關(guān)系有了可喜的第一頁。試想如果物業(yè)管理處沒有上乘的籌劃和技巧，或者束手無策，那么業(yè)戶必然感到今后的居住得不到滿意滿意和有能力的效勞，業(yè)戶又怎么會安心托付物業(yè)管理呢？因此，這個(gè)高檔樓盤的物業(yè)管理的這一籌劃在技巧運(yùn)用上是成功的。第五章公共關(guān)系案例案例：上門雪中送炭，收管理費(fèi)也就不難概述——某小區(qū)，由拆遷房和局部商品房組成。由于種種原因，有些家庭經(jīng)濟(jì)確實(shí)還非常困難，所以拖欠物業(yè)管理費(fèi)的情況比較嚴(yán)重。面對這些情況，物業(yè)管理處于是聚集調(diào)查研究得到的資料進(jìn)行全面分析，針對不同情況進(jìn)行分類：

1、家庭經(jīng)濟(jì)困難、家庭主要成員身體健康狀況不好，收入受到影響；2、家庭經(jīng)濟(jì)困難，夫婦倆雙雙下崗，收入減少；3、家庭經(jīng)濟(jì)無困難，與物業(yè)管理處有疙瘩；4、無任何欠繳理由。1、對第三種情況業(yè)戶，物業(yè)管理處誠心誠意上門家訪，主動解開疙瘩，取得業(yè)戶諒解，改善彼此關(guān)系；2、與居委會、街道等社區(qū)多方聯(lián)系，將小區(qū)內(nèi)下崗人員情況進(jìn)行信息溝通，協(xié)調(diào)尋求早日再就業(yè)的幫助；3、物業(yè)管理處定期把報(bào)刊登載的招工就業(yè)信息提供給第一、第二種情況的業(yè)戶，還對一些業(yè)戶進(jìn)行招工應(yīng)聘本卷須知的輔導(dǎo)，幫助他們盡快再就業(yè)；4、對一些一時(shí)確實(shí)無法解決經(jīng)濟(jì)困難的租戶，幫助其按照有關(guān)政策申請減免租金；5、對一小局部無理由而拒付的業(yè)戶，上門家訪，以交朋友的方式進(jìn)行情感交流，相互之間坦率誠懇，曉之以理，動之以情；6、對反復(fù)交流溝通仍然無理由而不付管理費(fèi)的個(gè)別業(yè)戶，物業(yè)管理處做好充分準(zhǔn)備，發(fā)出律師函，催促其付費(fèi)。對發(fā)出律師函仍置之不理的，最終通過法律途徑解決。由于管理處掌握情況確鑿，法律法規(guī)使用得當(dāng)，收到了效果，也教育了“釘子戶〞。在分析了情況之后，管理處精心籌劃相對應(yīng)的公關(guān)對策：分析——由于物業(yè)管理處在對待業(yè)戶拖欠管理費(fèi)或房租問題既有精心籌劃，而且籌劃目標(biāo)明確，在實(shí)施過程中又處處做業(yè)戶的朋友，幫助排憂解難，因而不斷得到小區(qū)里的業(yè)戶理解和支持，有的業(yè)戶家庭經(jīng)濟(jì)改善了，還十分感謝管理處，因此，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)和房租的收繳率大大提高。從中可以領(lǐng)悟到，一個(gè)成功的公共關(guān)系籌劃，將是物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行成功的有力支持。第六章矛盾沖突案例案例一：訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員矛盾——一個(gè)“訪客〞到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞訊趕來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。解決——管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后,通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹,調(diào)出大堂出入口的現(xiàn)場錄像進(jìn)行查看,查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和“訪客〞負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后管理處約定時(shí)間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫狻⒆鹬睾椭С?，住戶和訪客要對這件事的一切后果負(fù)責(zé)。事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮抱歉，并且賠償了扯破衣服的損失。分析——對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。但我們自己單獨(dú)處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。案例二：業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員概述——分析——業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。凡屬正當(dāng)?shù)?，都?yīng)當(dāng)盡力襄助。不過，襄助過程中要注意遵照法規(guī)行事，防止“幫了人家、坑了自己〞。案例三：業(yè)主存心為難物業(yè)公司概述——某小區(qū)入伙不久，一戶業(yè)主不顧物業(yè)管理分公司的勸阻，硬把空調(diào)的室外機(jī)裝在了主面外墻上。催促其整改的責(zé)任，就落在了負(fù)責(zé)監(jiān)管裝修的物業(yè)管理人員崔為民身上。第一次，崔主管到業(yè)主家講述了小區(qū)安裝空調(diào)的有關(guān)規(guī)定，向他提出必須拆下來重新安裝?？蓸I(yè)主一點(diǎn)說話的余地都不給，就硬把崔師傅推出了門〔搞物業(yè)管理的既要吃得起辛苦，又要受得了委屈。能夠受得了委屈而又不打退堂鼓，是一個(gè)成熟的物業(yè)管理者的重要標(biāo)志〕。第二次，崔主管又上門做業(yè)主的工作，這一次他不單是給業(yè)主講述小區(qū)對空調(diào)安裝的管理方法，還和業(yè)主天南海北地聊起了家常，力求縮短雙方感情上的距離。業(yè)主顯然沒有上次那樣生硬，但只是容許再考慮考慮〔物業(yè)管理的工作經(jīng)驗(yàn)往往就是這樣從一次又一次的碰釘子中積累起來的〕。第三次，崔主管和業(yè)主坐下來談了很久。不僅給業(yè)主講述了該物業(yè)管理效勞的理念和特色，還誠懇地征求了業(yè)主對物業(yè)公司的意見和建議，并對業(yè)主提出的從入伙、裝修到入住所遇到的種種問題，給予了有理有據(jù)地說明和解釋。許久，業(yè)主笑著說：“老兄，你這股認(rèn)真勁讓我服了！我原來覺得你們這也管那也管，不舒服，總想“叫勁〞。聽你這么一講，明白