房地產(chǎn)發(fā)展趨勢報告

27十二月2023房地產(chǎn)發(fā)展趨勢報告國內(nèi)外市場形勢國外形勢：全球經(jīng)濟形勢長期低迷，當(dāng)今全球經(jīng)濟進入了一個長期波動和低速增長的時期，這個時期可能延續(xù)5—10年美國和歐洲均陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機之中在美國，次貸危機首先是私債危機。同時私債危機又引發(fā)了主權(quán)債務(wù)危機；私債危機和主權(quán)債務(wù)危機并發(fā)在歐洲，直接發(fā)生的是主權(quán)債務(wù)危機，集中體現(xiàn)了很多歐洲國家多年來財政赤字高懸并依賴它來拉動經(jīng)濟增長的發(fā)展方式全球各資本主義國家出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)居高不下的各國債務(wù)、創(chuàng)歷史水平的失業(yè)率、產(chǎn)業(yè)競爭力低下以及歐元區(qū)的未來發(fā)展方向等，仍然對資本主義國家的智慧提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)國內(nèi)外市場形勢國內(nèi)形勢：國民經(jīng)濟增長速度下降趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)第三季度名義消費平穩(wěn)增長，實際消費下降作為投資主動力的住宅投資和地方項目投資或面臨下滑受外部形勢惡化影響，外需面臨萎縮國民經(jīng)濟運行領(lǐng)先指數(shù)的走勢顯示了同樣的趨勢物價上漲已經(jīng)見頂，全球總需求的回落令大宗商品價格有所回落，這將使得我國的輸入性通脹壓力有所減輕1布局20111Mission?結(jié)構(gòu)調(diào)整政策調(diào)整中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第六次全體會議，于2011年10月15日至18日在北京舉行，明確了從經(jīng)濟向文化轉(zhuǎn)型的調(diào)整策略中央經(jīng)濟工作會議12月12日至14日在北京舉行，對明年經(jīng)濟做出了總體要求2012宏觀經(jīng)濟政策基調(diào)：穩(wěn)中求進2012房地產(chǎn)政策：堅持保障房建設(shè)和市場調(diào)控兩手抓，推進房產(chǎn)稅改革試點1Mission?政策調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整信貸緊縮房地產(chǎn)稅試點首付提高首套利率上調(diào)央行3次加息6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率全國共有608個城市發(fā)布了房價控制目標(biāo)，46個大中城市出臺了“限購令”，40個城市出臺了“限價令”2011年，對于房地產(chǎn)來說，堪稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的“政策年”，十八般武藝盡數(shù)施出，十面出擊四面圍堵，多管齊下嚴(yán)控樓市2難局20111Mission?地方政府開發(fā)企業(yè)經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整及宏觀政策調(diào)整，地方政府在整個財政收支方面受到了較大的影響地方政府出現(xiàn)了財政赤字土地成交量持續(xù)下滑房產(chǎn)稅收減少市場反應(yīng)1Mission?開發(fā)企業(yè)地方政府成交量

樓市進入寒冬，成交量持續(xù)低迷：2011年下半年以來受調(diào)控政策的持續(xù)打壓，房地產(chǎn)市場的交易熱情被大大降低，各地房地產(chǎn)交易量都出現(xiàn)了明顯的銳減，同時全國住宅庫存量創(chuàng)下歷史新高。土地市場土地市場成交量大幅縮水：樓市調(diào)控導(dǎo)致不少城市的房地產(chǎn)市場成交量縮水，這種效應(yīng)已波及到土地市場。2011年來，不少城市出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象，成為土地市場低迷的具體表現(xiàn)之一。市場反應(yīng)1Mission?市場反應(yīng)地方政府開發(fā)企業(yè)一二線城市受本輪調(diào)控影響，一二線城市成為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商資金鏈短缺，各樓盤出現(xiàn)折扣、降價等策略性優(yōu)惠措施。

三四線城市三四線城市對本輪調(diào)控反應(yīng)相對滯后，上半年影響甚微，下半年逐漸顯現(xiàn)。3迷局20121Mission?2012聲音很雜未來發(fā)展走勢2012發(fā)展研判——“中國只能繼續(xù)調(diào)控”SOHO中國董事長潘石屹

——“扛到最后就真破產(chǎn)了”華遠地產(chǎn)董事長任志強——“房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)賭氣”摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄——“房地產(chǎn)泡沫不會真正存在”世聯(lián)地產(chǎn)公司創(chuàng)始人陳勁松——“整死供應(yīng)方才便宜”萬科董事長王石1Mission?2012聲音很雜未來發(fā)展走勢2012發(fā)展研判萬通控股集團董事長馮侖

——“中國的房地產(chǎn)生意就像旅游”香港中文大學(xué)講座教授郎咸平——“黃金還不如地產(chǎn)保值”中國社科院經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠——“100%為了救房地產(chǎn)”經(jīng)濟學(xué)博士攀綱——“房地產(chǎn)有望再火30年”……………1Mission?未來發(fā)展走勢2012聲音很雜2012發(fā)展研判中國房地產(chǎn)市場至少還有20年的快速發(fā)展時間房地產(chǎn)仍是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，國家將給予大力的支持中國大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔，大眾住宅地產(chǎn)由“投資工具”轉(zhuǎn)換為“消費工具”受消費者消費需求和投資需求的影響，會加速整個商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來發(fā)展走勢商品房價格全國普降，一二線城市進入“拼跌”時代，三四線城市價穩(wěn)量跌2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其健康發(fā)展房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)持續(xù)、調(diào)整、完善，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對嚴(yán)重影響房地產(chǎn)發(fā)展的短期政策如限購、限貸、信貸融資會出現(xiàn)局部緩和，長期政策如房產(chǎn)稅等會得以擴展房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保障房將成為拉動經(jīng)濟增長和內(nèi)需的重要引擎，剛需產(chǎn)品將成為市場的主流快銷產(chǎn)品1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來發(fā)展走勢市場理性回歸，開發(fā)商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府的土地財政思維正在改變和扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、產(chǎn)業(yè)升級揭開序幕，“剩者為王”。部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化，土地制度或會有所改變：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價格下跌，高端商品房土地供應(yīng)量減少、價格上漲1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來發(fā)展走勢國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺，開征房產(chǎn)稅之時，就是限購政策自動取消之日國家按區(qū)域性調(diào)整商品房政策下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大4破局20121Mission?案例啟示黑馬策略成功案例—碧桂園十里銀灘“碧桂園”項目于2011年7月6日開始積累客戶，20多天共接待客戶約5萬批，認(rèn)卡12000余張；7月30號開盤，共推出房源5080套，現(xiàn)場采取3年分期付款及7.5折大折扣的優(yōu)惠政策。開盤當(dāng)天共到場500多輛大巴，約3萬人次，成交4200多套，金額約40億；開盤3天銷售率95%，約50億，創(chuàng)房地產(chǎn)開盤套數(shù)及金額之最。成功分析對宏觀政策預(yù)期把控準(zhǔn)確，迅速反應(yīng)實行大折扣策略銷售采取分期付款策略失敗案例—天府清華園“天府清華園”項目于2011年8月6日開盤，項目共推出9棟樓，其中4棟樓銷售，共推出房源300套。開盤當(dāng)天賣出約20套左右，開盤至今賣出約60套，銷售率約為20%左右。其中多層戶型均價為9100元每平方米，小高層均價為8700元每平方米，高層均價為8300元每平方米。失敗原因?qū)κ袌鲱A(yù)判性差，開盤價格太高，客戶難以接受淡市情況下，項目共9棟樓全開，推盤量過大，后期銷售遇阻項目前期營銷推廣力度不夠，市場認(rèn)可度較低1Mission?案例啟示黑馬策略1產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)打造識時務(wù)者為俊杰放棄幻想審時度勢在產(chǎn)品初期就需要結(jié)合目前的市場形勢，做相應(yīng)的調(diào)整。大戶型投資性產(chǎn)品在目前的市場情況下，去化量顯然很難突破，目前的市場形勢可做剛性需求產(chǎn)品，并同時需要在園林景觀、配套等方面進一步提升1Mission?黑馬策略案例分析2價格策略、一步到位高利潤并取得高去化量，在目前的市場形勢下很難突破。通過前面兩個案例可以得出一個結(jié)論：市場需求還是存在的，價格是關(guān)鍵的一個因素，要想取得成效，在價格策略上一定一步降到位1Mission?黑馬策略案例分析3提升服務(wù)、口碑效應(yīng)售前服務(wù)、售中服務(wù)、售后服務(wù)需進一步提升，包括銷售接待、物業(yè)服務(wù)、維修服務(wù)等，提高服務(wù)質(zhì)量，充分利用老業(yè)主的口碑宣傳、市場傳播能力1Mission?黑馬策略案例分析4精準(zhǔn)營銷、創(chuàng)新策略根據(jù)項目不同采取具有針對性的銷售策略，運用call客、行銷、目標(biāo)客群直郵等傳播策略有效的實現(xiàn)點對點營銷