全面預(yù)算管理與動(dòng)態(tài)成本控制講義

主講人：王智勇博士房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理與動(dòng)態(tài)成本控制開篇語當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分劇烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、開展能力與企業(yè)的管理控制力息息相關(guān)，不注重管理控制的企業(yè)都將被淘汰出局，管理控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。企業(yè)利潤趨薄利潤時(shí)間(年)拿地就賺錢階段1：資源時(shí)代階段2：產(chǎn)品時(shí)代客戶關(guān)注質(zhì)量公司關(guān)注本錢關(guān)注品牌與形象理念與價(jià)值觀本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略企業(yè)利潤趨薄各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體工程操作能力企業(yè)綜合管理能力管理能力財(cái)務(wù)管理房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)在財(cái)務(wù)管理上有何不同？房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)管理現(xiàn)狀：有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級工程開發(fā)公司各自為政，自成體系，資金管理多頭、分散，資金無法有效地進(jìn)行管理，造成公司的管理控制能力下降?？陀^上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)管理現(xiàn)狀：會(huì)計(jì)核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型〞的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能根本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等根本機(jī)制，但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)管理上的需求尚有較大差距。全面預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理(MasterBudgetingManagement)全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。關(guān)鍵詞：控制、考核、目標(biāo)導(dǎo)向資源活動(dòng)目標(biāo)全面預(yù)算管理全面預(yù)算編制過程高管層事業(yè)部/職能部門各部門上報(bào)業(yè)務(wù)總結(jié)、明年業(yè)績預(yù)期與粗預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)批示下達(dá)目標(biāo)，下發(fā)詳細(xì)的預(yù)算表單各個(gè)部門上報(bào)詳細(xì)工作方案和預(yù)算C部門業(yè)務(wù)總結(jié)、明年業(yè)績預(yù)期與粗預(yù)算總結(jié)/計(jì)劃模板及所附表單B預(yù)算啟動(dòng)D高管與業(yè)務(wù)部門討論業(yè)務(wù)開展重點(diǎn)與相關(guān)業(yè)務(wù)目標(biāo)E各部門編制詳細(xì)的方案與預(yù)算

F財(cái)務(wù)部匯總數(shù)據(jù)，編制預(yù)算A預(yù)算準(zhǔn)備財(cái)務(wù)預(yù)算表單目標(biāo)與預(yù)算自由現(xiàn)金流量＝經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量－預(yù)計(jì)資本性支出平衡“三張表〞平衡三因素：規(guī)模、盈利與(財(cái)務(wù))風(fēng)險(xiǎn)綜合收入和本錢兩個(gè)方面?大多數(shù)企業(yè)的選擇現(xiàn)金流導(dǎo)向KPI導(dǎo)向利潤導(dǎo)向預(yù)算導(dǎo)向成本導(dǎo)向收入導(dǎo)向利潤導(dǎo)向現(xiàn)金流導(dǎo)向預(yù)算起點(diǎn)預(yù)算依據(jù)管理重點(diǎn)預(yù)算導(dǎo)向決定了預(yù)算模式目標(biāo)與預(yù)算各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算本錢預(yù)算預(yù)算損益表用品采購計(jì)劃庫存計(jì)劃生產(chǎn)線安排計(jì)劃薪酬方案資產(chǎn)方案資金方案人力本錢預(yù)算生產(chǎn)計(jì)劃生產(chǎn)本錢預(yù)算固定本錢預(yù)算收入預(yù)算銷售方案市場預(yù)測各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算本錢預(yù)算預(yù)算損益表用品采購方案用品采購方案采購方案庫存方案庫存方案生產(chǎn)線安排方案生產(chǎn)線安排方案薪酬方案資產(chǎn)方案資金方案人力本錢預(yù)算生產(chǎn)方案生產(chǎn)方案生產(chǎn)本錢預(yù)算固定本錢預(yù)算收入預(yù)算銷售方案市場預(yù)測方案與預(yù)算全面預(yù)算管理是一套系統(tǒng)的方法，它通過合理分配人力、物力和財(cái)力等資源協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施進(jìn)度，控制費(fèi)用支出，并預(yù)測現(xiàn)金流量和利潤。全面預(yù)算管理實(shí)施預(yù)算管理應(yīng)具備的基本條件根底不完全具備，還做預(yù)算嗎，怎么辦？全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)管理根底，分階段實(shí)施預(yù)算，分階段表達(dá)效果持續(xù)改進(jìn)階段1初步搭建期階段2體系改進(jìn)期階段3功能完善期初期成熟預(yù)算成熟度短預(yù)算運(yùn)行時(shí)長功效簡化配套管理提升穩(wěn)定運(yùn)行再升華長初步搭建國內(nèi)企業(yè)選準(zhǔn)預(yù)算主題預(yù)算管理的授權(quán)與監(jiān)督體系建立全面預(yù)算管理組織建立預(yù)算管理考核體系確定預(yù)算管理目標(biāo)明確全面管理流程全面預(yù)算基本設(shè)計(jì)全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理全面預(yù)算編制體系，程序、表格有簡有繁-分專業(yè)-圍繞管理重點(diǎn)圍繞業(yè)務(wù)方案編制預(yù)算-方案報(bào)告書與方案表提煉管理信息-管理表預(yù)算管理也要注重本錢效益原那么全面預(yù)算報(bào)告體系預(yù)算種類方法要點(diǎn)固定預(yù)算適用于固定成本費(fèi)用預(yù)算的編制。固定成本費(fèi)用的劃分。彈性預(yù)算適用于變動(dòng)成本費(fèi)用預(yù)算的編制。變動(dòng)成本費(fèi)用的劃分，對于某些選擇性固定成本費(fèi)用預(yù)算也可也考慮用這種方法編制。增量預(yù)算適用于影響因素簡單和以前年度基本合理的預(yù)算指標(biāo)編制。合理使用增量法，可以減少預(yù)算編制的工作量，但應(yīng)詳細(xì)說明增減變動(dòng)原因。零基預(yù)算適用于以前年度可能存在不合理或潛力比較大的預(yù)算指標(biāo)編制。使用周期不宜過短，否則會(huì)增加工作量。定期預(yù)算適用于固定資產(chǎn)、部門費(fèi)用、咨詢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告費(fèi)等預(yù)算的編制。合理使用定期預(yù)算，可以減少預(yù)算編制的工作量。滾動(dòng)預(yù)算適用于定期預(yù)算以外的指標(biāo)預(yù)算的編制。通常按季度滾動(dòng)，每季度第三個(gè)月中旬著手滾動(dòng)預(yù)算工作。確定預(yù)算適用于預(yù)算期穩(wěn)定的預(yù)算指標(biāo)編制。合理使用此方法，可以減少預(yù)算編制工作量。概率預(yù)算適用于預(yù)算期變化大的預(yù)算指標(biāo)的編制，也適合長期預(yù)算的編制。運(yùn)用加權(quán)平均方法計(jì)算期望值。全面預(yù)算編制方法與要點(diǎn)全面預(yù)算的程序與周期預(yù)算程序是預(yù)算體系構(gòu)建的核心，是預(yù)算具體運(yùn)行的載體：預(yù)算管理程序，環(huán)環(huán)相扣，缺一不可；集團(tuán)預(yù)算特別關(guān)注預(yù)算目標(biāo)、審批與信息反響。始于預(yù)算目標(biāo)，終于預(yù)算考核，將預(yù)算與經(jīng)營目標(biāo)及業(yè)績評價(jià)相聯(lián)系，表達(dá)對目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程的管理；預(yù)算周期循環(huán)往復(fù)，貫穿始終。動(dòng)態(tài)成本控制與管理房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制鏈工程開展?fàn)I銷籌劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供給商選擇施工管理變更簽證工程結(jié)算招標(biāo)管理工程銷售工程盈利目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)本錢特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的本錢管理特征：施工企業(yè)確實(shí)定與控制設(shè)計(jì)單位確實(shí)定與控制造價(jià)咨詢公司確實(shí)定與控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實(shí)定與控制房地產(chǎn)企業(yè)本錢特點(diǎn)本錢管理的目標(biāo)是保證本錢的支出獲得最有效的收益—消除無效本錢，提升投資價(jià)值。本錢控制不等于省錢，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；防止價(jià)值不平衡造成的浪費(fèi)〔怎么花錢〕房地產(chǎn)企業(yè)本錢特點(diǎn)土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)本錢房地產(chǎn)企業(yè)本錢特點(diǎn)土地本錢前期費(fèi)用建安工程本錢開發(fā)間接費(fèi)營業(yè)費(fèi)用公司管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用工程開展本錢本錢形成的重要階段劃分本錢對象歸集開發(fā)本錢確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際發(fā)生本錢預(yù)提本錢待攤本錢分配共同本錢計(jì)算單位本錢調(diào)整后續(xù)本錢核算流程企業(yè)本錢核算的一般程序如下：

1.對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入本錢對象的本錢和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

2.對應(yīng)計(jì)入本錢對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢，

并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工本錢對象、在建本錢對象和未建本錢對象。核算流程3.對期前已完工本錢對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的局部，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。4.對本期已完工本錢對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅本錢進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程本錢，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

5.對本期未完工和尚未建造的本錢對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的本錢費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。本錢對象確實(shí)定原那么本錢對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)消耗而確定的費(fèi)用承擔(dān)工程。計(jì)稅本錢對象確實(shí)定原那么如下：

〔一〕可否銷售原那么。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅本錢對象進(jìn)行本錢核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性本錢對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)本錢攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的本錢對象。

〔二〕分類歸集原那么。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的工程，可作為一個(gè)本錢對象進(jìn)行核算。

〔三〕功能區(qū)分原那么。開發(fā)工程某組成局部相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的本錢對象進(jìn)行核算。

本錢對象確實(shí)定原那么〔四〕定價(jià)差異原那么。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為本錢對象進(jìn)行核算。

〔五〕本錢差異原那么。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造本錢出現(xiàn)較大差異的，要分別作為本錢對象進(jìn)行核算。

〔六〕權(quán)益區(qū)分原那么。開發(fā)工程屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原那么分別劃分本錢對象進(jìn)行核算。本錢對象確實(shí)定原那么案例資料：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)工程。面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層2棟，高層共計(jì)28層，1—4層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，獨(dú)立規(guī)劃地面車庫一個(gè)，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個(gè)。請考慮該工程本錢對象如何劃分？本錢核算房地產(chǎn)工程全開發(fā)本錢管理的內(nèi)容土地本錢及相關(guān)費(fèi)用前期性費(fèi)用城市根底設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用〔紅線外大市政配套〕工程建安本錢室外工程配套及環(huán)境〔紅線內(nèi)小市政〕公共配套本錢期間費(fèi)用其他開發(fā)本錢核算內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容一、土地成本

1-1土地出讓金地價(jià)1-2土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費(fèi)用1-3其他費(fèi)用其他向政府部門交納的費(fèi)用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)等費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容二、前期費(fèi)用

2-1勘察費(fèi)用包括：1、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢；2、勘察實(shí)施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、土地丈量測繪費(fèi)等。2-2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案咨詢及評審費(fèi)。2-3報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi):人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、“兩證一書”申報(bào)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)、白蟻防止費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、占道費(fèi)等。2-4造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。2-5工程監(jiān)理費(fèi)

2-6臨時(shí)工程費(fèi)包括：1、三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運(yùn)，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用；2、工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用；3、其他費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本

3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)

（小市政）

3-1-1室外給水管網(wǎng)指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計(jì)入此項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。包括：1、土方開挖及回填；2、管道敷設(shè)等3-1-2室外排水管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景、泳池循環(huán)用水。包括：1、土方開挖及回填；2、檢查井及管道敷設(shè)等3-1-3室外電纜工程指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜/箱（均不含柜/箱）或用電轉(zhuǎn)換點(diǎn)的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程。該項(xiàng)工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。3-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。3-1-5室外燃?xì)夤芫W(wǎng)指紅線內(nèi)室外燃?xì)夤芫W(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。3-1-6室外采暖管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本

3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)

（小市政）3-1-7小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。3-1-8供配電設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)、負(fù)荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程3-1-9水泵房設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3-1-10消防設(shè)備及安裝僅包括消防水泵、自動(dòng)報(bào)警控制中心大型消防設(shè)備及安裝調(diào)試，濕式報(bào)警閥、防排煙風(fēng)機(jī)、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計(jì)入消防工程內(nèi)。3-1-11直飲水處理設(shè)備及安裝

3-1-12中水處理設(shè)備及安裝

3-1-13熱力站設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)熱交換站或鍋爐房的熱力設(shè)備及安裝

3-1-143-1-15增容費(fèi)

其他

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-2環(huán)境工程

3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)。3-2-2硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構(gòu)筑物及小品小區(qū)內(nèi)的崗?fù)ぁ和瘶穲@、建筑小品、水景土建工程費(fèi)，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。3-2-7環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。3-2-8其他

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-3公共配套設(shè)施

3-3-1地下室工程費(fèi)含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動(dòng)力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費(fèi)用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項(xiàng)工程，設(shè)在地下室內(nèi)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)內(nèi)。3-3-2架空層工程費(fèi)包括結(jié)構(gòu)及裝修3-3-3會(huì)所包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費(fèi)用，以及由會(huì)所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費(fèi)用。3-3-4教育幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。3-3-5商業(yè)包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。3-3-6物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。3-3-7其他

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本

3-4-1基礎(chǔ)工程費(fèi)包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等基礎(chǔ)工程

3-4-2單體土建工程費(fèi)

3-4-3單體安裝工程費(fèi)

3-4-3-1電氣工程包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。

3-4-3-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝

3-4-3-3采暖工程包括散熱器及管道安裝

3-4-4土建專業(yè)分包工程費(fèi)用單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑

3-4-4-1外立面、門窗

3-4-4-2幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻

3-4-4-3戶內(nèi)精裝修工程

3-4-4-4其他土建專業(yè)分包如主體構(gòu)筑物（燈塔、屋架等）、防水等。費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本

3-4-5安裝專業(yè)分包工程費(fèi)主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

3-4-5-1空調(diào)工程包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。

3-4-5-2電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。

3-4-5-3燃?xì)夤こ虇误w內(nèi)的燃?xì)夤艿兰白詣?dòng)抄表切斷系統(tǒng)。

3-4-5-4電話工程

3-4-5-5電視工程包括有線電視和衛(wèi)星電視

3-4-5-6抄表系統(tǒng)不含燃?xì)獬硪酝獾乃谐硐到y(tǒng)

3-4-5-7安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報(bào)警等

3-4-5-8其他弱電工程包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂等

3-4-5-9管道直飲水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。

3-4-5-10中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。

3-4-5-11消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動(dòng)報(bào)警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。

3-4-5-12其他安裝專業(yè)分包

3-4-6其他包括：分包照管費(fèi)、甲購材料采保費(fèi)、進(jìn)度獎(jiǎng)、質(zhì)量獎(jiǎng)等。開發(fā)本錢核算內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容四、紅線外市政工程費(fèi)及市政配套費(fèi)小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費(fèi)用（給排水、燃?xì)?、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費(fèi)等。五、期間接費(fèi)

4-1管理費(fèi)用

4-2營銷費(fèi)用包括：宣傳推廣費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費(fèi)、售后服務(wù)基金等。4-3財(cái)務(wù)費(fèi)用

本錢管理的立足點(diǎn)---確定與控制合理確定—確定是控制的前提和根底，根據(jù)市場定價(jià)原那么，沒有準(zhǔn)確只有合理〔計(jì)算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位算的與甲方不同〕。本錢的決定因素：外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品定位。本錢的影響因素：諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面;〔如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)〕本錢確定的方法：決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場。本錢管理的立足點(diǎn)---確定與控制有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為到達(dá)某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)?？刂频囊兀褐贫繕?biāo)、偏差測定、修正。有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反響。能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中。本錢管理的幾個(gè)問題1.缺乏全面標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)本錢管理體系：本錢控制就是工程實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)本錢、責(zé)任本錢和動(dòng)態(tài)本錢跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系；2.本錢控制無視重點(diǎn)：只重視“顯性本錢〞的控制，而忽略對“隱性本錢〞的控制；3.本錢控制的無視前期階段：通常只關(guān)注工程施工階段過程的“事中〞本錢控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前〞本錢控制的足夠重視；4.本錢控制手段不當(dāng)：把壓縮必要的工程費(fèi)用開支當(dāng)作本錢控制的主要手段，反而使工程整個(gè)經(jīng)營方案和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致工程的最終實(shí)際開發(fā)本錢大大增加，利潤降低，增加了工程后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。根本概念目標(biāo)本錢：工程的目標(biāo)本錢是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的本錢目標(biāo)，是工程本錢的控制線。責(zé)任本錢：主要解決本錢管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做、做什么〞的問題，是本錢管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。動(dòng)態(tài)本錢：是工程實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期表達(dá)的預(yù)期本錢結(jié)果。本錢的動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)本錢確定后，即進(jìn)入本錢的動(dòng)態(tài)管理階段：每一項(xiàng)招標(biāo)、采購、外包，都要與目標(biāo)本錢明細(xì)項(xiàng)進(jìn)行對照，確保控制在目標(biāo)本錢內(nèi)。即使有一兩項(xiàng)突破，也要考慮要在其他項(xiàng)找回來，綜合平衡。對于彈性較大的期間費(fèi)用,如開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，那么與相關(guān)部門簽訂目標(biāo)責(zé)任書，進(jìn)行控制。負(fù)責(zé)本錢控制的部門，在工程實(shí)施過程中，及時(shí)出具?工程動(dòng)態(tài)本錢信息報(bào)