潮州市饒平縣鳳江新城地塊定位報(bào)告-2021.07

潮州市饒平縣鳳江新城地塊定位報(bào)告粵港澳發(fā)展集團(tuán)-粵東區(qū)域公司2021年07月15日【核心關(guān)鍵】地塊基本信息

地塊名稱潮州市饒平縣鳳江新城地塊城市潮州城市級(jí)別三線市場(chǎng)類型封閉市場(chǎng)一二手界定一手地GDP1096.98億元城市常住人口256.84萬(wàn)地段級(jí)別B類地塊計(jì)容（萬(wàn)方）13.62商業(yè)要求無(wú)起拍樓面地價(jià)2636元/㎡不利因素/優(yōu)勢(shì)條件板塊為城市發(fā)展方向市場(chǎng)基本面

潮州市容量120萬(wàn)㎡

（2018年125.9萬(wàn)㎡，2019年100.3萬(wàn)㎡，2020年142.8萬(wàn)㎡，2021年1-6月51.53萬(wàn)㎡）饒平縣容量/潮州市庫(kù)存207.89萬(wàn)㎡（現(xiàn)貨123.41萬(wàn)㎡+已拍待結(jié)轉(zhuǎn)70.86萬(wàn)㎡+待結(jié)轉(zhuǎn)13.62萬(wàn)㎡）饒平縣庫(kù)存/潮州市去化周期1.73年饒平縣去化周期/方案容積率4.5建筑密度≤35%底商排布0㎡靜態(tài)凈利潤(rùn)率10.72%業(yè)態(tài)類型7棟高層產(chǎn)品售價(jià)高層均價(jià)8000元/㎡（毛坯），非人防車位15萬(wàn)/個(gè)，人防車位9萬(wàn)/個(gè)其他需要說(shuō)明的情況配建小區(qū)消防通道（長(zhǎng)約135米，寬4.5至6米）、消防通道需進(jìn)行邊坡加固拿地

訴求城市發(fā)展方向、產(chǎn)品供需機(jī)會(huì)地塊項(xiàng)目屬性市場(chǎng)背景競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目定位AnalyzeSystem區(qū)域?qū)傩耘涮左w系用地條件房?jī)r(jià)地圖項(xiàng)目界定報(bào)告體系饒平縣潮安區(qū)湘橋區(qū)潮州市規(guī)劃格局：市域范圍包括兩區(qū)一縣，按照廣東省沿海經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)建“一心兩極雙支點(diǎn)”發(fā)展總體格局要求，潮州將作為粵東對(duì)接海峽西岸地區(qū)的“門戶”城市，努力實(shí)現(xiàn)汕潮揭地區(qū)中心城市“半小時(shí)通勤圈”和帶頭打造粵東地區(qū)“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。潮州市轄人口：

2020年年末潮州市常住人口256.84萬(wàn)人，戶籍人口275.93萬(wàn)人。人口密度為每平方公里816人。饒平縣概況：饒平縣定位粵東對(duì)外門戶的橋頭堡、潮州市域副中心，主要發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、濱海旅游、商貿(mào)物流；主要規(guī)劃“一軸兩帶，四片多點(diǎn)”布局。2020年饒平縣常住人口115萬(wàn)人，GDP282.74億元，人均GDP2.46萬(wàn)元?！緟^(qū)域?qū)傩浴渴袌?chǎng)類型：封閉/溢出/波段；地段屬性：A+/A/A-/B+/B/B-/C+/C/C-板塊定位開發(fā)水平配套水平價(jià)格水平發(fā)展?jié)摿蛻粽J(rèn)可綜合評(píng)價(jià)湘橋區(qū)老城區(qū)、城市主要發(fā)展方向較高，龍光、恒大、碧桂園、華僑城、萬(wàn)達(dá)品牌成熟6500-13000高高老城區(qū)，市中心，交通配套良好，城市發(fā)展方向潮安區(qū)市中心延伸較高，有碧桂園、龍光、中梁品牌成熟5500-8000高高開發(fā)時(shí)間晚，城市面貌陳舊，交通擁堵饒平縣市中心延伸新入市項(xiàng)目較少，主要以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目為主成熟5000-9300較高高開發(fā)時(shí)間晚，城市面貌陳舊，交通一般配套設(shè)施項(xiàng)目位于饒平縣黃岡鎮(zhèn)，為饒平政府中心區(qū)，該片區(qū)目前居住氛圍濃厚，生活配套及行政配套齊全。商業(yè)配套康德廣場(chǎng)、唐商廣場(chǎng)醫(yī)療配套饒平華僑醫(yī)院、饒平人民醫(yī)院、饒平中醫(yī)醫(yī)院教育配套華僑中學(xué)、英才實(shí)驗(yàn)中學(xué)、城西實(shí)驗(yàn)中學(xué)景觀配套上林公園、石壁山風(fēng)景區(qū)、蓮法寺行政配套饒平財(cái)政/饒平縣民政局/饒平縣國(guó)土局/饒平縣公路局1公里2公里唐商廣場(chǎng)康德廣場(chǎng)石壁山風(fēng)景區(qū)饒平縣政府華僑中學(xué)城西實(shí)驗(yàn)小學(xué)英才實(shí)驗(yàn)中學(xué)自然資源規(guī)劃局饒平稅務(wù)總局華僑醫(yī)院用地條件潮州市饒平縣黃岡鎮(zhèn)（虎頭山片區(qū)）鳳江新城核心區(qū)地塊項(xiàng)目位置行政隸屬潮州市饒平縣地塊地段黃岡鎮(zhèn)（虎頭山片區(qū)）地塊設(shè)計(jì)條件（詳見地塊相關(guān)規(guī)劃文件）用地面積30268㎡容積率4.5計(jì)容建面136206㎡建筑密度35%綠化率30%建筑限高/限低100米用地性質(zhì)住宅土地權(quán)屬饒平縣自然資源局備注配建小區(qū)消防通道、消防通道需進(jìn)行邊坡加固地塊退線1、按規(guī)范執(zhí)行；2、符合建設(shè)部門的相關(guān)要求。進(jìn)場(chǎng)條件不允許提前進(jìn)場(chǎng)施工，必須在土地移交使用之日起1年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)掛牌相關(guān)條件出讓方式網(wǎng)上競(jìng)買掛牌時(shí)間2021年7月7日保證金截止時(shí)間2021年8月7日10時(shí)摘牌時(shí)間2021年8月9日10時(shí)保證金8000萬(wàn)元付款節(jié)奏競(jìng)得人須與交易機(jī)構(gòu)簽訂《網(wǎng)上交易成交確認(rèn)書》，憑《網(wǎng)上交易成交確認(rèn)書》在10個(gè)工作日內(nèi)與縣自然資源局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，從合同簽訂之日起1個(gè)月內(nèi)必須付清全部出讓價(jià)款。土地價(jià)格（起拍）樓面價(jià)起拍總地價(jià)契稅其他費(fèi)用(必須摸排清楚)2636元/㎡35900萬(wàn)元3.05%（含印花稅）黃崗大道目標(biāo)地塊饒平縣公安局地塊四至地塊四至及照片：1、西側(cè)（虎頭山）2、南側(cè)（黃岡大道）3、東側(cè)（濱水公園）4、北側(cè)（唐商廣場(chǎng)）1432饒平縣：定位粵東對(duì)外門戶的橋頭堡、潮州市域副中心，主要發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、濱海旅游、商貿(mào)物流；主要規(guī)劃“一軸兩帶，四片多點(diǎn)”布局。饒平縣城黃岡大道西段北側(cè)片區(qū)位于饒平縣城西北部，是縣城的重要組成部分，同時(shí)也是舊城跨黃岡河向河西發(fā)展的首要區(qū)域。上層次規(guī)劃更新、大型項(xiàng)目進(jìn)駐，各類民生工程紛紛啟動(dòng)。區(qū)域規(guī)劃饒平縣縣城黃岡大道西端北側(cè)控規(guī)航拍圖片：地塊航拍【房地價(jià)圖】項(xiàng)目所在板塊在售項(xiàng)目較少，一手房毛坯8500-9300元/㎡，周邊二手房毛坯售價(jià)在6500-10500元/㎡。1、唐商廣場(chǎng)2、用地面積：7.03萬(wàn)，容積率：4.5，建筑面積：32.13萬(wàn)3、首開時(shí)間：2021年2月4、售價(jià)最近一次開盤售價(jià)：8800元/方毛坯;

項(xiàng)目跑量?jī)r(jià)：8800元/方毛坯，5、近半年月均流速：44套7、車位售價(jià)：待售8、戶型面積段及主力銷售戶型：106-275㎡三至五房本地塊1、康德廣場(chǎng)2、用地面積：6.1萬(wàn)，容積率：4.5，建筑面積：27.4萬(wàn)3、首開時(shí)間：2018年7月4、售價(jià)最近一次開盤售價(jià)：9200元/方毛坯;

項(xiàng)目跑量?jī)r(jià)：9300元/方毛坯，5、近半年月均流速：26套7、車位售價(jià)：18萬(wàn)/個(gè)8、戶型面積段及主力銷售戶型：89-307㎡兩至五房1、錦繡東方花園2、用地面積：4萬(wàn)，容積率：4.5，建筑面積：18萬(wàn)3、首開時(shí)間：2021年4月4、售價(jià)最近一次開盤售價(jià)：9000元/方毛坯;

項(xiàng)目跑量?jī)r(jià)：9000元/方毛坯，5、近半年月均流速：51套7、車位售價(jià)：待售8、戶型面積段及主力銷售戶型：73-180㎡一至四房1、海潤(rùn)匯璟花園2、用地面積：10.54萬(wàn)，容積率：4.75，建筑面積：61.8萬(wàn)3、首開時(shí)間：2014年5月4、售價(jià)最近一次開盤售價(jià)：8600元/方毛坯;

項(xiàng)目跑量?jī)r(jià)：8600元/方毛坯，5、近半年月均流速：20套7、車位售價(jià)：待售8、戶型面積段及主力銷售戶型：92-180㎡三至五房1、海富一品香域2、用地面積：3萬(wàn)，容積率：4.0，建筑面積：12萬(wàn)3、首開時(shí)間：2021年1月4、售價(jià)最近一次開盤售價(jià)：8500元/方毛坯;

項(xiàng)目跑量?jī)r(jià)：8500元/方毛坯，5、近半年月均流速：36套7、車位售價(jià)：待售8、戶型面積段及主力銷售戶型：100-195㎡三至四房重點(diǎn)一手房?jī)r(jià)格對(duì)標(biāo)區(qū)域饒平縣城區(qū)項(xiàng)目唐商廣場(chǎng)康德廣場(chǎng)東方錦繡花園掛牌套數(shù)19111339720平均成交周期22天21天22天總價(jià)段范圍（含稅和中介費(fèi)，扣除裝修部分）93-242萬(wàn)83-286萬(wàn)65-162萬(wàn)二手成交單價(jià)（含稅）///交付時(shí)間2021.22018.72021.4原一手單價(jià)毛坯8800元/㎡毛坯9300元/㎡毛坯9000元/㎡特殊情況備注在售在售在售【一手房與車位】項(xiàng)目住宅車位數(shù)配比開售時(shí)間車位推出已售住宅車位目前去化售價(jià)月均備注數(shù)量去化（戶）（個(gè)）（住宅:車位）（個(gè)）（戶）流速唐商廣場(chǎng)191118001：0.942021.2044418000//未交付康德廣場(chǎng)133912001：0.92018.701097120056618萬(wàn)/個(gè)15部分交付東方錦繡花園8107201:0.892021.401527200//未交付根據(jù)定位相近類推，項(xiàng)目普通高層保守價(jià)格可實(shí)現(xiàn)8000元/㎡，車位售價(jià)15萬(wàn)?！靖?jìng)品量?jī)r(jià)流速】數(shù)據(jù)來(lái)源：案場(chǎng)調(diào)研板塊項(xiàng)目名稱樓板價(jià)拿地首開總套數(shù)

（高層住宅）累計(jì)去化存量去化率在售裝修月份2020年7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月實(shí)際月均套數(shù)車位分銷比例分銷費(fèi)率或費(fèi)用時(shí)間時(shí)間均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)黃岡鎮(zhèn)唐商廣場(chǎng)25642020.92021.21911444146723%8800元/㎡毛坯套數(shù)///////2243686465244/無(wú)無(wú)均價(jià)///////87008700880088008800黃岡鎮(zhèn)康德廣場(chǎng)//2018.71339109724282%9300元/㎡毛坯套數(shù)32384750181893820162282618萬(wàn)無(wú)無(wú)均價(jià)923392459183913193269305944192199234913591339204黃岡鎮(zhèn)東方錦繡花園//2021.41179152102713%8000元/㎡毛坯套數(shù)/////////85353251/無(wú)無(wú)均價(jià)/////////780080008000地塊項(xiàng)目屬性市場(chǎng)背景競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目定位AnalyzeSystem報(bào)告體系政策環(huán)境土地市場(chǎng)市場(chǎng)格局市場(chǎng)量?jī)r(jià)供需結(jié)構(gòu)總價(jià)結(jié)構(gòu)存量/潛量案例研究【政策環(huán)境】政策環(huán)境相對(duì)寬松。限購(gòu)，限貸，限簽，限售政策市場(chǎng)主旋律依舊是去庫(kù)存，鼓勵(lì)去化，目前暫無(wú)限售限簽等政策。出爐城市綠色建筑專項(xiàng)規(guī)劃《潮州經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市綠化條例（征求意見稿）》規(guī)定，新建住宅小區(qū)綠化用地不低于35%，交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯或精裝交付。加強(qiáng)商品房預(yù)售價(jià)格審批（限價(jià)）暫無(wú)限價(jià)規(guī)定當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)、車位預(yù)售條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證,其投入開發(fā)建設(shè)的資金需達(dá)到該項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上。商品房項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)：三分之二。資金監(jiān)管政策等按照預(yù)售項(xiàng)目工程總造價(jià)的百分之一百及工程總造價(jià)百分之五十的風(fēng)險(xiǎn)金，核定預(yù)售資金的重點(diǎn)監(jiān)管額度。工程總造價(jià)包括項(xiàng)目所需的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購(gòu)置、配套建設(shè)等相關(guān)建設(shè)費(fèi)用總額?！就恋厥袌?chǎng)】2017年開始潮州市供地節(jié)奏放緩，2020年潮州市成交住宅用地56.31萬(wàn)方，饒平縣城樓面價(jià)在1852-2564元/㎡之間，地價(jià)房?jī)r(jià)比控制在40%以內(nèi)。潮州市2016-2021年1-6月土地成交走勢(shì)潮州市2019年至今出讓地塊信息一覽序號(hào)地塊編號(hào)土地面積(㎡)用途容積率建面(㎡)摘牌時(shí)間總價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率競(jìng)得企業(yè)1湘橋區(qū)南較西路A3-3-29334.49住宅3.532670.722020-12.25697221340%潮州三江2湘橋區(qū)橋東街道QDWS-0144408.26住宅4.5190100.482020-12-103726019600%碧桂園3饒平黃岡鎮(zhèn)2020Z00170294.34商住4.5321324.632020-09-2582400256443%唐商4湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)CRWL-01-01-02，CRWL-01-0385235.39住宅/旅館3.5231568.092020-09-0233702.576114550%潮州萬(wàn)達(dá)城5湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)CRWL-01-01-05，CRWL-01-06128094.27住宅/旅館2.52375252020-09-0236949.785315560%潮州萬(wàn)達(dá)城6湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)CRWL-01-05-02，CRWL-01-01-06107328.03住宅/旅館2.52067952020-09-0232379.337715660%潮州萬(wàn)達(dá)城7湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)CRWL-01-01-04，CRWL-01-05-0137686.13住宅/旅館2.586250.472020-09-0213688.908115870%潮州萬(wàn)達(dá)城8湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)CRWL-01-01-03,CRWL-01-01-0129462.40住宅/旅館2.262192.52020-09-021087717490%潮州萬(wàn)達(dá)城9湘橋區(qū)磷溪鎮(zhèn)BDGC-YM-01197575.83住宅/金融3.5609547.442019-07-12567519310%潮州萬(wàn)年城10湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)GYMS1-795397.72住宅3.53338922019-04-294283412830%碧桂園11饒平黃岡鎮(zhèn)2019Z0012038.22住宅48152.882019-04-282030249033%潮州田園地產(chǎn)12饒平黃岡鎮(zhèn)2017Z0195533.71住宅422134.842019-04-28410018520%饒平君暉地產(chǎn)13湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)YXSP4-372431.75住宅3.5253511.132019-02-264051915980%深圳華僑城14湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)YXSP4-256535.73住宅3.5197875.12019-02-263162715980%深圳華僑城15湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)YXSP3-114387住宅3.550354.52019-02-26974619350%深圳華僑城【土地市場(chǎng)】反推近兩年饒平縣區(qū)成交地塊項(xiàng)目保本售價(jià)在毛坯8000元/㎡饒平縣成交土地未來(lái)保本售價(jià)反推序號(hào)項(xiàng)目拿地日期地塊容積率計(jì)容面積成交樓面價(jià)實(shí)際樓面價(jià)競(jìng)得企業(yè)溢價(jià)率保本價(jià)格（元/㎡）一類高層1唐商廣場(chǎng)2020/9/4.5321324.6325642564唐商廣場(chǎng)43%80001【市場(chǎng)量?jī)r(jià)】潮州市2021年商品房供需上漲，2021年1-6月潮州市成交51.53萬(wàn)方，成交均價(jià)6215元/㎡，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)。潮州市：量升價(jià)跌，市場(chǎng)回溫。階段：潮州市場(chǎng)從2015年開始呈上升態(tài)勢(shì)，在2017年達(dá)到的峰值，而后回落，現(xiàn)階段屬于市場(chǎng)盤整期。量?jī)r(jià)：量?jī)r(jià)齊升，2021年1-6月成交51.53萬(wàn)㎡，相比2020年1-6月上漲12%；價(jià)格有所上漲，2021年成交均價(jià)6215元/㎡。趨勢(shì)：價(jià)格將進(jìn)入盤整階段，成交量逐步回歸正常?！竟┬杞Y(jié)構(gòu)】通過(guò)結(jié)構(gòu)、對(duì)標(biāo)，戶型分析，確定饒平縣城區(qū)以改善型為主，戶型設(shè)計(jì)3-4房主流，5房補(bǔ)充。結(jié)構(gòu)表現(xiàn):饒平縣城區(qū)供應(yīng)以首置至高改產(chǎn)品為主，首置、低改、中改暢銷，TOP系產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)。戶型功能:剛需至中改為主，戶型偏舒適，100-180㎡三至五房占主流。對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：競(jìng)品產(chǎn)品供應(yīng)以首置改至高改為主；本案對(duì)標(biāo)項(xiàng)目面積段特剛首置首改TOP合計(jì)低改中改高改80以下80-100100-120120-140140-180180以上唐商廣場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)//5841321131641911成交套數(shù)//138027828444成交率//24%0%25%44%23%康德廣場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)/298/5171763481339成交套數(shù)/231/4961762131116成交率/78%/96%100%61%83%錦繡東方花園供應(yīng)套數(shù)8571162162330/810成交套數(shù)00463274/152成交率0%0%28%20%22%/19%面積段80以下80-100100-120120-140140-180180以上項(xiàng)目唐商廣場(chǎng)//106-116㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)126㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)143-166㎡四/五房?jī)蓮d兩衛(wèi)275㎡五房?jī)蓮d兩衛(wèi)//31%7%59%3康德廣場(chǎng)/89-93㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)/120-133㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)142-156㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)196-307㎡五房?jī)蓮d兩/三衛(wèi)/22%/39%13%26%錦繡東方花園73-81㎡一房?jī)蓮d一衛(wèi)84-92㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)111㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)121㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)1143-180㎡四房?jī)蓮d兩/三衛(wèi)/10%9%20%20%41%/2020年-2021年1-6月饒平縣各產(chǎn)品線成交情況產(chǎn)品線特剛首置低改中改高改TOP80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-180㎡180㎡以上供應(yīng)套數(shù)//////成交套數(shù)43198373405762524成交均價(jià)660068007200720076007200供求比//////價(jià)格系數(shù)11.031.091.091.151.09【總價(jià)結(jié)構(gòu)】從結(jié)構(gòu)來(lái)看，饒平縣主力成交總價(jià)段為80-150萬(wàn)，主力成交面積段為100-215㎡的三至五房，以首置至高改型住房為主，占比合計(jì)達(dá)89%。注：數(shù)據(jù)來(lái)源案場(chǎng)調(diào)研。2020年-2021年1-6月饒平縣各產(chǎn)品線成交總價(jià)段總價(jià)段80以下80-100100-120120-140140-180180以上合計(jì)總價(jià)占比60以下27510000783%60-801611810700024110%80-100029240124168056124%100-1500026281533213105346%150-20000006131137216%200以上00000000%合計(jì)431983734057625242305100%面積段占比2%9%16%18%33%23%100%/【存量/潛量】注：庫(kù)存剔除尾盤、去化低于10套/月、不具備明顯競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目。饒平縣合計(jì)有效庫(kù)存約為4782套，預(yù)計(jì)去化周期為1.73年。區(qū)域項(xiàng)目性質(zhì)區(qū)域劃分入市時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目總套數(shù)在售套數(shù)已推套數(shù)已售套數(shù)現(xiàn)貨庫(kù)存待結(jié)轉(zhuǎn)有效待結(jié)轉(zhuǎn)總有效庫(kù)存去化周期饒平縣/黃岡鎮(zhèn)2022.2本案1088////1088108848701.73在售項(xiàng)目2021.2唐商廣場(chǎng)1911304748444304116311632018.7康德廣場(chǎng)133922313391097223002021.4錦繡東方花園8102594111522593993992021.1海富一品香域7741853992141853753752014.5海潤(rùn)匯璟花園74812674862212600錢東鎮(zhèn)2018.5怡景軒4288619210686236236聯(lián)饒鎮(zhèn)2018.8豪友家園86842686844242600小計(jì)7966160947053077160932613261【案例研究—唐商廣場(chǎng)】項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)11棟高層住宅，主打一線江景、品牌房企、優(yōu)質(zhì)教育、主題園林，產(chǎn)品以首置剛需至高改戶型為主。數(shù)據(jù)來(lái)源：案場(chǎng)調(diào)研唐商廣場(chǎng)用地情況位置潮州市饒平縣黃岡鎮(zhèn)僑中路占地面積7.03萬(wàn)方計(jì)容建筑面積32.13萬(wàn)方拿地時(shí)間2020.9容積率4.5樓面價(jià)2564溢價(jià)率43%項(xiàng)目概況開發(fā)商饒平縣華創(chuàng)文置地有限公司物業(yè)唐商物業(yè)戶型106-126㎡三房、143-146㎡四房、155-275㎡五房銷售情況開盤時(shí)間2021年2月目前去化套數(shù)444總套數(shù)1911月均去化44庫(kù)存套數(shù)1467成交均價(jià)毛坯均價(jià)8800元/㎡銷售情況2021年2月首開，推售2/3/9棟，面積段為88-143㎡，共424套，去化224套，毛坯均價(jià)8700元/㎡2021年4月加推1-2棟，面積段為106/143㎡，共132套，去化86套，毛坯均價(jià)8800元/㎡戶型配比產(chǎn)品類型面積套數(shù)占比已推去化量成交均價(jià)高層106㎡45823.97%1981178500116㎡1266.59%32218700126㎡1326.91%000143-146㎡71037.15%2621598800155-166㎡42122.03%1921198800275㎡643.35%64289200在售待售售罄611753211087695【案例研究—唐商廣場(chǎng)】量?jī)r(jià)走勢(shì)：月均流速44套，均價(jià)8800元/㎡毛坯。戶型圖：以106-146㎡三至四房為主。戶型設(shè)計(jì)公私分區(qū)、戶型方正，但入戶走道過(guò)長(zhǎng)，部分空間浪費(fèi)。106㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)116㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)166㎡五房?jī)蓮d兩衛(wèi)數(shù)據(jù)來(lái)源：案場(chǎng)調(diào)研143㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)【案例研究—康德廣場(chǎng)】項(xiàng)目共規(guī)劃14棟高層住宅，主打一線河景、商業(yè)廣場(chǎng)、園林景觀，產(chǎn)品以改善剛需至高改戶型為主。數(shù)據(jù)來(lái)源：案場(chǎng)調(diào)研康德廣場(chǎng)用地情況位置饒平縣黃崗鎮(zhèn)沿河南路占地面積6.1萬(wàn)方計(jì)容建筑面積27.4萬(wàn)方拿地時(shí)間/容積率4.5樓面價(jià)/溢價(jià)率/項(xiàng)目概況開發(fā)商饒平縣海平房地產(chǎn)物業(yè)康德物業(yè)戶型89-93㎡兩房、120-133㎡三房、142-307㎡四五房銷售情況開盤時(shí)間2018年7月目前去化套數(shù)1097總套數(shù)1339月均去化26庫(kù)存套數(shù)242成交均價(jià)9300元/㎡毛坯銷售情況2018年7月開盤，首開推售1-3棟，面積段為89-156㎡，共302套，去化189套，毛坯均價(jià)8000元/㎡2019年10月20日加推8/9棟，推售186套，去化123套，面積段為93-121㎡，毛坯均價(jià)8500元/㎡。戶型總配比產(chǎn)品類型面積套數(shù)占比已推去化量成交均價(jià)住宅89-93㎡29822%2982318800120-133㎡51739%5174969300142-156㎡17613%1761769300226-249㎡31924%3191899800307㎡292%292410000在售售罄未售【案例研究—康德廣場(chǎng)】量?jī)r(jià)走勢(shì)：月均流速26套，均價(jià)9300元/㎡毛坯。戶型圖：以93-156㎡兩至四房為主。戶型較為方正、南北通透，但實(shí)用率低，私密性差。142㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)307㎡五房?jī)蓮d三衛(wèi)數(shù)據(jù)來(lái)源：案場(chǎng)調(diào)研258㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)93㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)120㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)【案例研究—東方錦繡花園】項(xiàng)目共規(guī)劃5棟高層,4棟商業(yè)，主打性價(jià)比、城央配套、園林景觀，產(chǎn)品以改善剛需至高改戶型為主。數(shù)據(jù)來(lái)源：案場(chǎng)調(diào)研東方錦繡花園用地情況位置饒平縣黃崗鎮(zhèn)新港西路與新建設(shè)西路交匯處占地面積4萬(wàn)方計(jì)容建筑面積18萬(wàn)方拿地時(shí)間/容積率4.5樓面價(jià)/溢價(jià)率/項(xiàng)目概況開發(fā)商潮州田園地產(chǎn)有限公司物業(yè)田園物業(yè)戶型73-92㎡一兩房、111-121㎡三房、143-180㎡四房銷售情況開盤時(shí)間2021年4月目前去化套數(shù)152總套數(shù)810月均去化51庫(kù)存套數(shù)658成交均價(jià)毛坯9000元/㎡銷售情況2021年4月暗開，首開推售2/3棟，面積段為111-143㎡，共243套，去化85套，毛坯均價(jià)8800元/㎡/在售待售售罄戶型配比產(chǎn)品類型面積套數(shù)占比已推去化量成交均價(jià)商業(yè)73-92㎡15616%00/高層111/121㎡32417%162788900143/145㎡2188%137639100170/180㎡11218%112119800【案例研究—東方錦繡花園】量?jī)r(jià)走勢(shì)：月均流速51套，均價(jià)9000元/㎡毛坯。數(shù)據(jù)來(lái)源：案場(chǎng)調(diào)研戶型圖：戶配以111-145㎡三至四房為主，戶型設(shè)計(jì)方面，動(dòng)靜分離，但私密性低，空間利用不合理。85㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)111㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)121㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)143㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)178㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)地塊項(xiàng)目屬性市場(chǎng)背景競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目定位AnalyzeSystem報(bào)告體系節(jié)點(diǎn)壓力競(jìng)爭(zhēng)策略客群研究競(jìng)爭(zhēng)啟示【節(jié)點(diǎn)壓力】序號(hào)項(xiàng)目板塊在售均價(jià)總套數(shù)銷售套數(shù)總庫(kù)存3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1本案黃岡鎮(zhèn)/1088/1000//1201201201201201201201201208////2唐商廣場(chǎng)黃岡鎮(zhèn)880019114441467150150150150150150150150150117//////3康德廣場(chǎng)黃岡鎮(zhèn)93001339109724270707032////////////4錦繡東方花園黃岡鎮(zhèn)900081015265815015015015058///////////5海富一品香域黃岡鎮(zhèn)850077421456090909090909020/////////6海潤(rùn)匯璟花園黃岡鎮(zhèn)860074862212660606/////////////7怡景軒錢東鎮(zhèn)6500428106322606060606022/////////8豪友家園聯(lián)饒鎮(zhèn)6200868442426606060606060606////////本案2021年8月摘地，預(yù)計(jì)2022年1季度入市，月均去化40套左右計(jì)算，去化周期約2.08年。

銷售周期內(nèi)本板塊主要面臨多個(gè)項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大?！靖?jìng)爭(zhēng)策略】競(jìng)品項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略唐商廣場(chǎng)品牌房企、江景資源、自帶大型商業(yè)配套得房率低、建筑品質(zhì)一般突出品質(zhì)大盤，提升產(chǎn)品力康德廣場(chǎng)本地房企、江景資源、自帶大型商業(yè)配套樓間距小、產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般、物業(yè)服務(wù)差突出品質(zhì)大盤，提升產(chǎn)品力、品牌物業(yè)服務(wù)錦繡東方花園本地房企、周邊生活配套齊全樓間距小、產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般、物業(yè)服務(wù)差、道路規(guī)劃差突出江景資源優(yōu)勢(shì)，提升產(chǎn)品力、品牌物業(yè)服務(wù)根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀可知，饒平縣城區(qū)市場(chǎng)庫(kù)存適中，需求大，各項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，在產(chǎn)品方面提升競(jìng)爭(zhēng)力。

一、本地塊周邊有2個(gè)項(xiàng)目在售，市場(chǎng)供需大，在突出品質(zhì)江景景觀資源優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，提升產(chǎn)品力；

二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以縮面積控總價(jià)為大原則，在總價(jià)具備競(jìng)爭(zhēng)力的前提下提高產(chǎn)品舒適度，

設(shè)計(jì)T4、T2樓棟，增加產(chǎn)品贈(zèng)送面積，提升項(xiàng)目溢價(jià)；【客群研究】黃岡鎮(zhèn)作為饒平縣城央中心，客群以黃岡本地客戶為主，以及部分臨近區(qū)域改善客戶，現(xiàn)階段主要看中配套、生活便捷。版塊項(xiàng)目開盤時(shí)間客群構(gòu)成城區(qū)井州、錢東高堂、聯(lián)饒黃岡鎮(zhèn)唐商廣場(chǎng)2021.290%5%5%黃岡鎮(zhèn)康德廣場(chǎng)2018.795%2%3%黃岡鎮(zhèn)錦繡東方花園2021.4100%0%0%客戶來(lái)源占比（%）置業(yè)驅(qū)動(dòng)城區(qū)饒平老市區(qū)客群占比90%規(guī)劃配套發(fā)展前景生活習(xí)慣自住兼投資井州、錢東周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占比5%規(guī)劃配套發(fā)展前景地緣自住兼投資高堂、聯(lián)饒周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占比5%規(guī)劃配套發(fā)展前景地緣自住兼投資饒平城區(qū)返鄉(xiāng)投資客戶：5%補(bǔ)充客源主要客源周邊區(qū)域客戶：10%補(bǔ)充客源城區(qū)客戶：85%【競(jìng)爭(zhēng)啟示】準(zhǔn)定位、控總價(jià)、強(qiáng)產(chǎn)品，突出地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品稀缺性。優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)江景盤優(yōu)勢(shì)：未來(lái)饒平城區(qū)一手房項(xiàng)目以中大等體量為主

本地塊周邊有2個(gè)項(xiàng)目在售，未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力主要看地段、公園景觀資源、享有配套等，以中大等體量項(xiàng)目為主。產(chǎn)品需求：板塊內(nèi)100-180㎡剛需、首置至高改產(chǎn)品存在供需機(jī)會(huì)

板塊內(nèi)100-180㎡等產(chǎn)品成交狀況好，客戶認(rèn)可度高，存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。劣勢(shì)及威脅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新盤入市，體量較大，供應(yīng)量大

本地塊旁新盤競(jìng)品有1個(gè)，按目前競(jìng)品推售節(jié)奏，后期本項(xiàng)目入市，容易造成客戶分流，后續(xù)供應(yīng)較大。項(xiàng)目體量：本案體量適中

本案項(xiàng)目規(guī)模適中，住宅體量約1088套，開發(fā)及銷售周期適中。地塊項(xiàng)目屬性市場(chǎng)背景競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目定位AnalyzeSystem報(bào)告體系項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位商業(yè)定位方案測(cè)算【項(xiàng)目定位】根據(jù)項(xiàng)目特色、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)及發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)出項(xiàng)目定位：品質(zhì)改善型項(xiàng)目。項(xiàng)目市場(chǎng)定位思考和推導(dǎo)過(guò)程項(xiàng)目所能：挖掘項(xiàng)目自身特色市場(chǎng)所需：尋找市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)板塊內(nèi)100-180㎡剛需產(chǎn)品成交狀況好，供需大，存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型機(jī)會(huì)；城央中心，規(guī)劃紅利好，配套齊全，自住需求大。競(jìng)爭(zhēng)所弱：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的突破點(diǎn)對(duì)比板塊內(nèi)近期成交地塊，本案位置佳，地價(jià)適中，存在一定地價(jià)優(yōu)勢(shì)。；周邊競(jìng)品房企多為本土開發(fā)商，產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，空間利用率不足，產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；市區(qū)中心、品質(zhì)居住大城首置、改善需求穩(wěn)定，性價(jià)比高，市場(chǎng)需求大控總價(jià)、突出產(chǎn)品力市場(chǎng)定位:城央之上·品質(zhì)改善型項(xiàng)目高端江景住宅區(qū)，居住氛圍濃厚；區(qū)域規(guī)劃前景好，配套逐步落位，城央中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)；形象定位:城央之上·品質(zhì)宜居盤【客群定位】遵循區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，本案客戶將會(huì)隨著板塊整體發(fā)展而進(jìn)一步向臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射，以改善需求為主。核心層第一圈層第二圈層第一客戶圈層（85%）本地客戶（城區(qū)）：一般擁有物業(yè)，多數(shù)屬于二次或三次置業(yè)老城區(qū)居住品質(zhì)低、改善居住需求、彰顯身份、追求高端配套是其換房的主因；第二客戶圈層（10%）周邊區(qū)域客戶（井州、錢東、高堂、聯(lián)饒）：一般擁有物業(yè)，城區(qū)工作，多數(shù)屬于二次置業(yè)具備較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以改善性需求為主，同時(shí)兼顧一定投資需求；第三客戶圈層（5%）在外返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶：主要以父母的養(yǎng)老需求和投資為主；饒平城區(qū)返鄉(xiāng)投資客戶：5%補(bǔ)充客源主要客源客戶地圖周邊區(qū)域客戶：10%補(bǔ)充客源第三圈層城區(qū)客戶：85%【產(chǎn)品定位】據(jù)片區(qū)內(nèi)對(duì)標(biāo)戶型及定位原則擇取最優(yōu)去化面積配比。根據(jù)對(duì)片區(qū)戶型面積段配比分析可知，100-180㎡三至五房戶型是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的面積段配比。從競(jìng)品成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，區(qū)域主力成交總價(jià)段為80-150萬(wàn)，住宅主力成交為面積段100-160㎡三至四房。在穩(wěn)健的前提下，住宅提高100-160㎡三至五房產(chǎn)品占比，控制總價(jià)。戶型功能:剛需至中改為主，戶型偏舒適，100-180㎡三至五房占主流。對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：競(jìng)品產(chǎn)品供應(yīng)以首置改至高改為主；本案對(duì)標(biāo)項(xiàng)目面積段特剛首置首改TOP合計(jì)低改中改高改80以下80-100100-120120-140140-180180以上唐商廣場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)//5841321131641911成交套數(shù)//138027828444成交率//24%0%25%44%23%康德廣場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)/298/5171763481339成交套數(shù)/231/4961762131116成交率/78%/96%100%61%83%錦繡東方花園供應(yīng)套數(shù)8571162162330/810成交套數(shù)00463274/152成交率0%0%28%20%22%/19%面積段80以下80-100100-120120-140140-180180以上項(xiàng)目唐商廣場(chǎng)//106-116㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)126㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)143-166㎡四/五房?jī)蓮d兩衛(wèi)275㎡五房?jī)蓮d兩衛(wèi)//31%7%59%3%康德廣場(chǎng)/89-93㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)/120-133㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)142-156㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)196-307㎡五房?jī)蓮d兩/三衛(wèi)/22%/39%13%26%錦繡東方花園73-81㎡一房?jī)蓮d一衛(wèi)84-92㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)111㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)121㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)1143-180㎡四房?jī)蓮d兩/三衛(wèi)/10%9%20%20%41%/【產(chǎn)品落位-方案一】125㎡142㎡160㎡100㎡【產(chǎn)品落位-方案二】125㎡142㎡160㎡100㎡【價(jià)格定位】首置至高改善型產(chǎn)品，產(chǎn)品定位基于符合市場(chǎng)需求準(zhǔn)則，在保證流速前提下盡可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；客群定位遵循區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。參考板塊內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)、行情等方法計(jì)算，普通高層預(yù)售價(jià)格可實(shí)現(xiàn)（8000+8000+800